北京龙湖-滟澜山项目定位文件3(3)

问伟

顾

业

目录

第一篇区域价值及供应市场研究篇

第一章本项目区域价值认知 (1)

一、顺义区功能定位及产业发展概况 (1)

二、顺义新城规划及发展概况 (6)

三、本项目用地状况 (13)

四、区域价值小结 (15)

第二章顺义普通住宅市场环境研究 (17)

一、顺义普通住宅市场供应分析 (17)

二、顺义普通住宅市场销售分析 (27)

三、典型个案 (29)

四、顺义普通住宅市场小结 (46)

第三章顺义区别墅市场环境研究................... 错误！未定义书签。

一、温榆河别墅区........................................................................错误！未定义书签。

二、京东别墅区—格拉斯小镇 .................................................错误！未定义书签。

三、潮白河别墅区........................................................................错误！未定义书签。

四、顺义区别墅市场小结 ..........................................................错误！未定义书签。

第四章本项目市场空间探寻........................... 错误！未定义书签。

一、顺义区普通住宅空间探测 .................................................错误！未定义书签。

二、顺义区别墅市场空间探测 .................................................错误！未定义书签。第五章可借鉴典型案例研究........................... 错误！未定义书签。

一、固安孔雀城............................................................................错误！未定义书签。

二、龙山新新小镇........................................................................错误！未定义书签。

三、果岭小镇.................................................................................错误！未定义书签。第二篇需求研究、市场定位及产品初步设想篇

第六章需求调查问卷研究............................... 错误！未定义书签。

一、需求调研及深访说明 ..........................................................错误！未定义书签。

二、顺义—牛栏山区域拦访调研.............................................错误！未定义书签。

三、大空港区域拦访调研 ..........................................................错误！未定义书签。

四、北京市内(东北四环）区域拦访调研..............................错误！未定义书签。

五、怀柔区域拦访调研...............................................................错误！未定义书签。第七章需求深访研究........................................... 错误！未定义书签。

一、金汉绿港策划总监，吕先生.............................................错误！未定义书签。

二、天竺房地产开发公司副总，朱先生................................错误！未定义书签。

三、中房水木兰亭销售总监，冯先生....................................错误！未定义书签。

四、固安孔雀城策划总监，陈先生.........................................错误！未定义书签。

五、易郡销售总监，苏小姐......................................................错误！未定义书签。

六、固安孔雀城成交客户，王先生.........................................错误！未定义书签。

七、曹先生.....................................................................................错误！未定义书签。

八、牛栏山酒厂中层干部，寇女士.........................................错误！未定义书签。

九、毕女士.....................................................................................错误！未定义书签。

十、刘先生.....................................................................................错误！未定义书签。十一、翟先生 ................................................................................错误！未定义书签。第八章购买意向&购买能力综合分析 ............... 错误！未定义书签。

一、顺义城区－牛山区域 ..........................................................错误！未定义书签。

二、后沙峪－天竺之空港区域 .................................................错误！未定义书签。

三、北京市区区域........................................................................错误！未定义书签。

四、本项目目标客群 ...................................................................错误！未定义书签。第九章市场定位及产品设想建议....................... 错误！未定义书签。

一、本项目市场定位 ...................................................................错误！未定义书签。

二、产品初步设想........................................................................错误！未定义书签。

三、中小户型搭配/改造方案.....................................................错误！未定义书签。

第一篇区域价值及供应市场研究

第一章本项目区域价值认知

一、顺义区功能定位及产业发展概况

（一）顺义在北京市总体规划中的定位

在北京市“两轴-两带-多中心”的城市空间结构中，顺义区处于“东部发展带”的重要节点；同时顺义区还是北京重点发展的三座新城之一，承接北京市区人口、产业和城市功能的转移。由于新的重大项目将按照城市建设的重点发展方向优

先考虑布置在新城和产业带上，顺义区作为首都现代制造业基地，已成为北京工业发展的重要组成部分和重要载体。

顺义区将建设成为连接国际国内的枢纽空港，打造服务全国、面向世界的临空产业中心和现代制造业基地。

（二）顺义新城的五大产业格局

以空港工业区为载体、以电子通讯为主导的空港高科技产业群落，年产值约200亿元。这里汇集着松下、索尼、爱立信、JVC 、西铁城等电子通讯业的世界名牌。

以林河工业区、北京汽车生产基地为载体，以汽车制造为主导的现代制造业产业群落，年产值达到236亿元。现代汽车、摩比斯发动机、北一大偎机床等展示出蓬勃发展的力量。

以燕京、顺鑫、汇源、鹏程、牵手等一批知名企业为代表形成了以啤酒、白酒、果汁、肉食等为主导的都市型饮料食品产业群落。

以空港物流基地为载体，以物流、仓储为代表的现代服务业产业群落。日邮航空、华辉国际、宅急送快运、ＴＮＴ等百余家企业已相继入驻。 以三高农业示范基地为载体，以优质籽种产业为代表的现代农业产业群落，成为展示顺义现代农业的窗口和农业高科技项目的孵化器。

（三） 顺义经济发展水平

2005年三大产业共完成产值820亿元，销售收入805.6亿元，利润38.5亿元，

分别占全区工业的89.1％、88.5％和84.6％。其中汽车制造业完成工业总产值377亿元，电子信息产业完成产值302.5亿元，都市工业完成产值140.5亿元，分别占全区工业总产值的36.6％、32.9％和15.3％。到2005年底，临空经济核心区实现生产总值185亿元，占全区的70％；实现税收62亿元，占全区总税收的86％。三大产业已成为顺义工业经济中名副其实的支柱产业。“十五”时期，顺义工业经济增长态势强劲，工业总产值始终保持两位数以上的增长速度。2005年全区完成工业总产值920亿元，实现销售收入910亿元，工业出口额260亿元，占远郊区县出口总额的61％，实际利用外资2.52亿美元。经济总量的绝对额及其增长速度在远郊区县中独占鳌头。

全区现有2个中国名牌产品（燕京啤酒和汇源果汁），6个北京名牌产品（牛栏山牌二锅头、华灯牌北京醇、牵手牌果蔬汁、天福号牌熟肉制品、雨虹牌防水卷材、顺美牌西服套装）；３件中国驰名商标（燕京、汇源、牛栏山），16件北京市著名商标（燕京、顺美、鹏程、美驰、雨虹等）；同时，依托空港、林河、北京汽车生产基地等重要经济功能区，顺义还集聚了一大批国内外知名企业，诸如：以松下、索爱、JVC、村田为代表的电子信息企业，以现代汽车、江森座椅、延锋伟仕通为代表的汽车及零配件企业，以华大基因、四环药业为代表的生物制药企业全区三资企业达到660家，世界500强企业达到25家，品牌总量位居首都各区县第一。

（四）顺义的“十一五”工业布局

重点发展河西，积极布局河东，着重构建“一带、两园、三大基地”新格局。

核

重心区

点发展区

边

沿区

一带：在顺义河东地区构建现代都市产业带；

两大产业园：空港西区产业园和北方出版印刷产业园；

三大基地：空港临空产业基地、林河现代制造业产业基地、北京新技术承接转化示范基地。

到2020年，基本实现顺义作为中国重要的现代制造业基地的战略目标。 “十一五”期间，顺义工业将结合产业结构调整和目前“核心区—辐射区—边远区”的三级结构，依托现有的四个工业园区，构建以林河工业开发区和汽车生产基地中心区域为核心，整合仁和、李桥等镇的林河现代制造业基地；构建以空港工业区、天竺空港出口加工区为核心，整合空港物流基地、国门商务区、高丽营金马工业区、赵全营、牛栏山镇的空港临空产业基地；构建北京新技术承接转化示范基地；打造为中关村科技园区提供产业基地支撑的空港西区产业园和以北务镇为载体、面向京津冀的北方出版印刷产业园；在河东地区构建现代都市产业带；整合、盘活闲置资产，适度发展乡镇工业。实现区域工业的合理布局、相对集中和协调发展。

二、顺义新城规划及发展概况

（一）顺义区城市空间布局

按照北京市“两轴、两带、多中心”城市发展战略要求编制完成的《顺义新城规划》，确定了“一港、两河、三区、四镇”的城市空间布局，将首都临空经济区确定为顺义新城发展的核心枢纽，进一步提升了临空经济的核心地位和关键作用。

中心区：潮白河以西地区的主城区组团，马坡组团和牛栏山组团，是顺义区的政治、文化、经济中心。

空港新区：包括后沙峪镇、天竺镇和南法信镇及空港工业区和空港物流园区后沙峪镇中心。

河东新区：包括南彩镇、北小营镇，以现有镇中心为基础，形成南彩组团和北小营组团。

牛栏山组团被纳入到“顺义中心区”内，属城镇重点发展区域。但位置相对处于北部边缘组团。

（二） 顺义新城概况

新城建设的中心，即是把依傍潮白河的马坡组团打造成充满奥运底蕴和潮白风情的顺义新城。第29届奥运会水上项目比赛场馆坐落在顺义卫星城马坡组团内。

顺义新城建设用地规模将达到108平方公里，到2020年，全区常住人口将达到139万人，其中顺义重点新城规划人口规模为70万至90万人，同时预留

达到百万人口规模的发展空间。先期开工建设的顺义重点新城为9.77平方公里。位于顺义老城区以北，北京东北方向，距首都国际机场约10公里，距北京市区32公里，区位优势明显。

《顺义新城规划》规划预计几年内顺义区政府将搬迁至马坡白马环岛东南，即牛栏山一中对面，本项目距离很近，利好优势明显。

（三） 马破组团概况

规划范围为西起花园西路、东至滨河西路、南起减河、北至花园北路。2008年奥运会的水上运动中心、马术比赛场馆也在规划范围内。 马坡组团将采用“双核多心”的布局，新区将分为4个区域： 东北区为奥运休闲度假及可开发的高档别墅区， 东南区为局部环境调整改善的别墅区， 西北区为可规模开发的中档住宅区， 西南区为旧村改造区。

此外，南北将各建一处商业服务区。

（四） 奥运契机

2008奥运会赛艇、皮划艇及激流皮划艇、马术等项目将在此举行，比赛场馆位于北京市顺义马坡镇潮白河畔，距离城区1.5公里，占地面积 162.6公顷，

这一工程将显著改善周边的环境。

顺义区将打造…以水上公园为核心、方圆15平方公里左右的体育休闲度假区?，奥运会的举办，将大大提高顺义的城市基础设施水平。奥运会比赛结束后，顺义区将对比赛场馆等设施进行整合，使之形成以新城为背景，奥运大道为引导，水上公园为核心，潮白河为装点，具有国际品质、风光秀丽的综合性旅游休闲产业带，奥运会后形成体育休闲度假区。

顺义区政府进行绿色生态人居环境建设，2006年将启动潮白河、减河河道整治工程，奥林匹克水上公园景观绿化工程、向阳闸库区改造工程也即将启动，滨河左右堤路建设年底将达到通车条件，实施中水回用，建设河面景观，完成潮白河森林公园二期工程建设，启动河道景观照明工程，试点沿河屋顶绿化工程等。相应城市基础设施提高，对本区域影响巨大。

（五） 牛栏山组团概况

城镇性质：

北京市顺义卫星城沿潮白河绿色轴带的一个组团；牛山地区政治、经济、文化教育中心；顺义北部地区中心城镇和物资集散地；北京市市民休闲度假活动的基地之一。

人口规模预测：

(1)镇域总人口现状4.2万人，规划期(2010年)6.8万人。

(2)镇区人口现状3.3万人，规划期(2010年)5.6万人。

(3)村庄人口现状0.9万人，规划期(2010年)1.2万人。

建设用地规模：

规划牛山组团建设用地644.3公顷，人均建设用地115.05平方米。其中，居住用地人均29.56平方米、公共设施用地人均17.61平方米、工业用地人均27.11平方米、仓储用地人均4.55平方米、绿地面积人均18.36平方米。

总体用地布局规划：

未来的牛山组团（地区）将形成“三区、三轴、六带”的规划用地结构：

(1)“三区”是指现代农业与村庄建设区；工业、仓储区；居住生活区。

(2)“三轴”是指娱乐休闲轴；历史文化观光轴；自然景观轴。

(3)“六带”是指充分利用牛栏山周围的绿色农田环境背景和潮白河、怀河、忙牛河、小中河和东水西调干渠等自然河流条件，形成沿河绿带和道路绿化。

城市建设用地布局规划：

城市建设用地以产业布局为主体，分成三大功能区。

(1) 现代农业与村庄建设区。规划迁村并点逐步改造农村住宅，改善生活环境和居住环境，形成相对集中、生活服务设施完善、环境优美的五个农村居民点。

(2) 工业、仓储区。主要位于京密路两侧，在辖区中部以西建设牛栏山工业区，逐步建设成为一个资金密集型和技术密集型的工业园区，同时将现有的仓储设施改造成现代化的仓储区。

(3) 居住生活区。位于京密高速公路以东，在牛山的东南部，以现状地区办事处为基础，以小区开发为契机，发展第三产业和房地产业，从而形成一个设施配套、环境优美的居住生活区。

牛栏山组团位于顺义新城北侧，依照“顺序”发展，该组团发展相对滞后，区域城市化及中高端属性未形成，经济支撑力度相对较弱。

（六） 顺义交通路网建设

北京出发到达顺义城区，101国道、机场高速路、京承高速公路、六环路、顺平路等主要公路干线四通八达，京顺路北侧的另一条机场高速路也在规划之中。沿京顺路至枯柳树寰岛向东，到达本地块穿城区沿顺安路向北，路况较为良好，交通通达。

在建白马路是北京市城市十五规划路网中的一条城市主干道，设计红线宽60~80米，它穿越昌平、顺义和平谷三个郊区县，是顺义区境内一条东西向的主要通道，沟通北京奥运中心和顺义奥运分中心。本次建设段西起顺义区高丽营镇北白马路立交（白马路与京承高速公路的互通式立交），东至顺密路，路线全长20.156公里，设计车速60公里/小时。白马路贯通后，市区至马坡时间可提速至30分钟。

根据北京市轨道交通总体规划，投资总额约14亿元人民币，建设城郊轻轨交通——城铁15线，顺义段建设工程，规划路全长42.4公里(四惠站——牛栏山火车站)，顺义段(孙河大桥至牛栏山火车站)24公里，将于2010年底全部建成。

京平高速，其中李天（李桥镇－天竺）将缩短市内到潮白河距离

周边交通改善将日益缩短顺义与市区的距离，弱化顺义郊区的概念

三、本项目用地状况

（一）地块四至及交通情况

东侧：紧邻在建潮白河滨河路

南侧：紧邻纳帕尔湾项目、滑雪场北路，道路交通压力较大狭窄，需要适当拓宽与改造

西侧：现状多为防护林，双向四车道顺安路，道路为省道，车流量相对不多北侧：现有一定住户及门帘房，紧邻辛樊路，多货运大车

周边公共交通系统建设不够充足，直接到达本地块公交目前只有2辆，为跨区长途车

（二）用地指标

土地面积：316465.97 平方米

规划建筑面积: 151500 平方米

容积率：≤1

限高：12米，局部突破至18米

本项目处于牛栏山镇的东南侧，属郊区、低层低密度、中大盘项目。

（三）地块周边环境与景观

用地规整，拆迁量少，内部有高差，整体素质较好，但周边景观资源一般！

四、 区域价值小结

顺义区是“东部发展带”的重要节点；

作为北京重点发展的三座新城之一，顺义更担负着首都现代制造业基地的重要职责，要确立在北京工业中的中心地位，未来五年顺义区经济将保持快速增长幅度。

区域两大利好因素：临空经济圈列为北京６大高端产业之一，直接带动空港等周边功能区的蓬勃发展；

奥运赛事提升区域认知度，并加快区域城市基础设施和配套的改善，及生态绿化水平，直接带动顺义新城马坡组团的城市化进程。

京承二期、奥运大道、机场高速二期、京平等道路的建设及改造大大缩短顺义与市区的距离。

本项目属郊区中大盘项目，用地条件可发挥空间较大，但自然景观优势不明显。 顺义区大环境整体利好，本项目所在牛栏山组团处于城区外围边缘地带，空港

北

南

西

东