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房地产销售基础知识培训资料

房地产销售基础知识培训资料
房地产销售基础知识培训资料

房地产销售基础知识培训资料(一)

1,什么是房地产市场?

狭义概念:房地产商品进行交易的地方或场所。

广义概念:包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租凭、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。2,房地产市场包括哪些种类?

(1)房地产一级市场:是土地交易市场,是土地所有者与使用者间的纵向交流市场,由政府直接控制和垄断经营。

(2)房地产二级市场:是增量房地产交易市场,指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。

(3)房地产三级市场:即有量房地产交易市场,是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场,是消费者间的横向交易,属于消费市场的

重新配置。

3,房地产市场有什么特点?

(1)经营对象的非流动性:房地产主要经营对象是房产和土地的使用权,而房屋和土地都是不动产,具有不能作空间位移的物理属性。

(2)流通形式的多样性:指房地产流通的具体形态和方法,城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等,城市土地使用权的流通形式主要

有出让、转让、出租等。

(3)市场的统一性:指房地产市场和地产市场的融合性,在房地产交易中,任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。

(4)市场的区域性:此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质

和其所处的城市区域不同,其市场供求状况和价格水平也往往会有大的

落差。

(5)供给的稀缺性:至房地产市场是一个供给稀缺的市场,一方面是人口的不断增加,需要也相应的增长,另一方面是土地作为不可再生资源,基

于需求其数量基本上是恒定的。

(6)不完全开发性:由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通,为保证市场的有效供给。国家需要采取强有力的措施抑制不合理

的市场需求来干预市场,因此,房地产市场活动在某些环节受到政府严

格限制,具有不完全开放性。

(7)市场的不充分性:由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚远,因而房地产市场只是一个不充分市场。

(8)房地产市场投机的巨大不可能性:房地产市场与其他市场相比具有更大的投机性,房地产商品供给的有限性和需求的无限性,由于对房地产的

不断投资,城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地

产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。

4、什么是居住面积?

居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。5、什么是使用面积?

使用面积是指住宅中分户内全部可供使用的净面积的总和,包括卧室、起居室、客厅、厨房、卫生间、壁柜、阳台和室内走道,室内楼梯等。

6、什么是建筑面积?

对一栋楼来讲建筑面积是指房屋各层面积的总和,而每层建筑面积则是建筑物

勒脚以上外墙的水平截面积。对一单套单元讲,每套建筑面积包括室内的建筑面积与分摊的公用建筑面积。

7、什么是套内面积?

套内面积包括套内使用面积,套内墙内面积和阳台建筑面积。

8、什么是公摊面积?

公摊面积包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间面积。

9、什么是内阳台?

内阳台就是封闭的阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积。

10、什么外阳台?

外阳台就是不封闭的阳台,按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

11、房屋由哪几部分组成?

房屋由地基与基础墙或柱,楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。

12、房屋面积分为哪几类?

(1)实用面积(净面积):它是建筑面积扣除公摊面积及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积,俗称地砖面积。

(2)建筑面积(套内面积、轴线面积):包括房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积,楼梯走道面积,其他公摊面积等。

(3)公摊面积:是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其他一些配套设施的公摊面积。

13、什么是建筑密度?

建筑密度=建筑基地面积÷用地面积

14、什么是容积率?

容积率=总建筑面积÷用地面积

15、什么是绿化率?

绿化率=绿地面积÷用地面积

16、什么是房地产?

又称不动产,具有整体性,不可分割性,是房产和地产的总称。

17、房地产的产权?

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋的使用权。

18、土地使用权?

是指土地使用者对土地使用的权限,拍卖招标的方式出让给土地使用者,包括开发权、收益权、处置权。

19、什么是七通一平?

上下水通、排污通、排水通、路通、电通、煤气通、通讯通及场地的平整。

20、什么是楼面地价?

楼面地价又称单位建筑面积地价,是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为:

楼面地价=土地总价格÷建筑总面积

由此公司可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者的关系,即:

楼面地价=土地单价÷容积率

21、什么是租赁价格?

租赁价格常称租金,在土地场合称地租,在房地混合场合俗称房租。中国目前的房租有市场租金(或称协议租金)、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。

22、什么是商品房?

商品房是指发展商以市场低价取得土地使用权进行开发建设,并经国土局批准在市场上流通,它是可领独立房产证并可转让、赠予、继承、出租、抵押。应具备以下条件:(1)向开发商购买的自己签订购房合同,经房地产主管部门登记备案;(2)已交清购房款(持有额定购房发票);(3)房产未设定抵押,未被司法部门限制权利(如查封、冻结)。

23、什么是开间、进深?

开间:框架柱与柱的距离,

进深:墙与墙的轴线为准,俗称长。

24、什么是层高?

下层楼板面到上层楼板面顶面之间的高度。

25、什么是净高?

层高-楼板的厚度=净高

26、公摊系数=公摊面积÷居住面积之和

27、建筑高度:

(1)低层:3层以下,

(2)多层:3层——6层

(3)小高层:11层以下

(4)高层:12层——30层

(5)超高层:30层以上

28、什么是五证?

五证:(1)国有土地使用证,(2)建设用地规划许可证,(3)建设工程规划许可证,(4)建设工程施工许可证,(5)商品房预售许可证。

29、什么是契税?

土地、房屋权属转移过程中国家按照当事人双方签订合同(契约)以及价格的一定比例向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人一次性征收的一种行为税。

30、房屋所有权:所有人以法占有、使用、收益、处分的权力。

31、房屋占有权:对房屋实际控制的权利。

32、使用权:根据房屋的性能有使用的权利。

33、房地产开发:以法取得国有土地使用权,在土地上进行基础建设和房屋建设的

行为。

34、土地使用权:国家土地所有权是属于国家和集体的,取得土地的方式有两种:

出让和划拨即使用权。

35、出让:将国有土地在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者给国家缴纳

土地使用金的行为。出让有以下方式:采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

36、土地使用权的年限:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、

卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。

37、划拨:指县级以上人民政府以法批准土地使用者缴纳了补偿、安置等费用后将

该土地交付其使用或者土地使用权无偿的交给土地使用者使用的行为,土地使用者取得使用权无需交纳土地使用费,及地地价。

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房地产销售基础知识培训资料(一) 1,什么是房地产市场? 狭义概念:房地产商品进行交易的地方或场所。 广义概念:包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租凭、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。2,房地产市场包括哪些种类? (1)房地产一级市场:是土地交易市场,是土地所有者与使用者间的纵向交流市场,由政府直接控制和垄断经营。 (2)房地产二级市场:是增量房地产交易市场,指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 (3)房地产三级市场:即有量房地产交易市场,是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场,是消费者间的横向交易,属于消费市场的 重新配置。 3,房地产市场有什么特点? (1)经营对象的非流动性:房地产主要经营对象是房产和土地的使用权,而房屋和土地都是不动产,具有不能作空间位移的物理属性。 (2)流通形式的多样性:指房地产流通的具体形态和方法,城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等,城市土地使用权的流通形式主要 有出让、转让、出租等。 (3)市场的统一性:指房地产市场和地产市场的融合性,在房地产交易中,任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。 (4)市场的区域性:此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质

和其所处的城市区域不同,其市场供求状况和价格水平也往往会有大的 落差。 (5)供给的稀缺性:至房地产市场是一个供给稀缺的市场,一方面是人口的不断增加,需要也相应的增长,另一方面是土地作为不可再生资源,基 于需求其数量基本上是恒定的。 (6)不完全开发性:由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通,为保证市场的有效供给。国家需要采取强有力的措施抑制不合理 的市场需求来干预市场,因此,房地产市场活动在某些环节受到政府严 格限制,具有不完全开放性。 (7)市场的不充分性:由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚远,因而房地产市场只是一个不充分市场。 (8)房地产市场投机的巨大不可能性:房地产市场与其他市场相比具有更大的投机性,房地产商品供给的有限性和需求的无限性,由于对房地产的 不断投资,城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地 产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。 4、什么是居住面积? 居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。5、什么是使用面积? 使用面积是指住宅中分户全部可供使用的净面积的总和,包括卧室、起居室、客厅、厨房、卫生间、壁柜、阳台和室走道,室楼梯等。 6、什么是建筑面积? 对一栋楼来讲建筑面积是指房屋各层面积的总和,而每层建筑面积则是建筑物

房地产营销基础知识

Ou 房地产营销基础知识 第一节房地产基本常识篇 房地产:在我国所谓房地产,由两部分构成,土地及附着于土地上的一切建筑物。香港亦叫物业。其重要的两大特性:位置固定性、无重复性。 商品房:是指在市场经济条件下,通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋,均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同,可以分为外销商品房和内销商品房两种。 经济适用住房:是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。 二手房:二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手",第二次交易为"二手"。 “五证”:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。 “二书”:《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》。 “定金”:我国法律对“定金”有明确规定。《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国担保法》均规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债 务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。收取定金的一方不履行约定的债 务,应当双倍返还定金。 “订金”:我国法律对“订金”没有做出规定。在房地产行业常常也称作“诚意金”,是在正式交纳定金之前,交纳有效期较短的“少量定金”,数额一般较短,只要收取 “订金”的一方认可,如交纳“订金”的一方无法履行承诺,“订金”可以退还, 所以“订金”不具有惩罚性。 三通一平:指供热、供电、供水到位,场地平整。 七通一平:指给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气(煤气)以及场地平整。 土地使用年限:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合用地或者其他用地50年。 取得土地的三种方式:划拨、转让、出让。 第二节:房地产数据篇 建筑面积:指建筑物外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.20米以上(含2.20米)的 永久性建筑物. 套内建筑面积:房屋按套(单元)计算的建筑面积为套(单元)门内范围的建筑面积,包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 公摊面积:各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积,指各套(单元)以外为各户共同使用,不可分割的建筑面积。 占地面积:建筑所规划用土地之总面积。

销售基础知识培训材料知识讲解

第一章房地产开发及投资 房地产开发制度 一、房地产开发的概念 房地产开发是指在信法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。 二、房地产开发的的原则 房地产开发应当遵循下列原则: 1.严格执行城市规划原则 2.讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益和环境效益有机的结合 起来。 3.全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 三、土地征用的审批权限 征用下列土地,由国务院批准: 1.基本农田; 2.基本农田以外的耕地超过三十五公顷的; 3.其它土地超过七十公顷的。 征用条款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。 房地产综合开发流程 1.房地产开发项目策划 主要目的是决定投资开发的对象。 2.房地产开发的前期工作 主要目的是为开工建设做好准备。 3.房地产开发项目的建设管理 主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的建设。 4.房地产开发项目的经营工作 主要目的是找到客户,实现房地产开发项目的价值。 5.房地产开发项目后评价环节 主要目的是弄清此项目的盈亏数目及其基因,弄清项目的综合效益如何。

房地产投资 地产投资是指投资者将资本投入到房地产业,以期在将来获得不确定的收益,就是将资金用于房地产开发经营中的行为。 特点:1、投资成本高2、投资回收期长3、投资风险大4、收益性好 二、不同类型房地产销售收益不同,影响因素也不同 1、花园公寓影响因素:销售时机 2、写字楼影响因素:地段 3、商店:商圈、楼层、朝向、临街状态等 4、住宅:质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等 5、旅馆、酒店、地段 房地产投资及开发建设程序 1.企业注册 2.立项审批 3.项目建议书批准之后,向城市规划管理部门申请建设用地选址 4.在向计委、建委报可行性研究报告之前,须与市供电局、市政工程局共同确定“四源” (供水、供热、供气及排污)供应的可行性。 5.在办理建设用地选址的同时,向计委、建委申请可行性研究如报告审批。同时提交项目 建议书及批准文件。 6.建设用地选址批准之后,向城市规划管理部门申请办理建设用地规划许可证。 7.向土地管理部门输建设用地批准书。 8.申请建设用地批准书的同时,和城市规划部门申请建设工程规划设计条件,并预交50% 的建设工程规划许可证执照费。 9.依法取得土地使用权,领取国有土地使用证。 10.领取房地产开发手册。房地产开发企业应将有关内容如实填入手册,每半年按项目各实 施阶段送主管部门验核。 11.领取拆迁证,办理拆迁工作

房地产销售基础知识

房地产销售基础知识 Updated by Jack on December 25,2020 at 10:00 am

房地产销售基础知识 一、常用名词基本解释 (一)名词解释 1、建筑密度:规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。 2、建筑容积率:是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标,是指地块 内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值,即:容积率=总建筑面积÷建筑 用地面积。其中,总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小, 意味着小区容纳的建筑总量越小,居住生活质量就会越高。 3、绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 4、楼间距:东西向楼间距为1:1,南北偏东为1:,南北向为1:。 5、建筑层高:层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计 上有个要求,这个高度就叫层高。具体地说,层高是指下层地板面或楼板 上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表面)之间的竖向尺 寸。《住宅建筑模数协调标准》(GBI100-87)中规定,住宅的层高采用下 列参数:米、米、米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。 6、人口毛密度:每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。 7、人口净密度:每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。 8、进深:在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁 之间的实际长度。 9、开间:即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距 离,

a)因为就一个自然间的宽度而言,故又称为开间。 10、公摊面积:商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成: 11、(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能 上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积; 12、(2)各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水 平投影面积的50%。 13、共有建筑面积:房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 14、公用建筑面积:公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下 室、车棚等面积,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下 室、车棚及人防工程等建筑面积,为整栋建筑的公用建筑面积 15、公用建筑面积分摊系数:将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的 各套套内建筑面积之和,得到建筑的公用建筑面积分摊系数。 16、销售面积:销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售,其销售面积为购房 者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。 17、阳台:阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 18、平台:平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出 室外的部分。 19、走廊:走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

房地产销售基础知识培训资料(doc 71页)

房地产销售基础知识 一、常用名词基本解释 (一)名词解释 1、建筑密度:规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。 2、建筑容积率:是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标,是 指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值,即:容积率=总建 筑面积÷建筑用地面积。其中,总建筑面积是地上所有建筑面积之和。 这个比值越小,意味着小区容纳的建筑总量越小,居住生活质量就会 越高。 3、绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积 之比。 4、楼间距:东西向楼间距为1:1,南北偏东为1:1.3,南北向为1: 1.5。 5、建筑层高:层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度 国家在设计上有个要求,这个高度就叫层高。具体地说,层高是指下 层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表 面)之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》(GBI100-87)中 规定,住宅的层高采用下列参数:2.6米、2.7米、2.8米。净高则是 指层高减去楼板厚度的净剩值。 6、人口毛密度:每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。 7、人口净密度:每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。 8、进深:在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到 后墙壁之间的实际长度。 9、开间:即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的 实际距离, a)因为就一个自然间的宽度而言,故又称为开间。

10、公摊面积:商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成: (1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道 等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积; (2)各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙) 墙体水平投影面积的50%。 11、共有建筑面积:房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 12、公用建筑面积:公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售 的地下室、车棚等面积,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面 积。一般公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的面积扣除整栋 建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间 销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,为整栋建筑的公 用建筑面积 13、公用建筑面积分摊系数:将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建 筑物的各套套内建筑面积之和,得到建筑的公用建筑面积分摊系数。 14、销售面积:销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售,其销售面积 为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。 15、阳台:阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 16、平台:平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地 面伸出室外的部分。 17、走廊:走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 18、地下室:地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净 高的1/2者。 19、半地下室:半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房 间净高的1/3,且不超过1/2者。 20、居住区用地:居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公 共绿地等四项用地的总称。

房地产销售必备基础知识

房地产销售必备基础知识 1. 房地产:是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。它是由房产和地产两大部分组成。所谓房产,是指以房屋作为物质载体的财产;所谓地产,是指以土地作为物质载体的财产。其特征有:(1)固定性;(2)永久性;(3)个别性;(4)保值性与增值性。 2. 房地产业:是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。它包括:土地的开发、房屋的建设、维修、管理,土地使用权的有偿划拨、出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁、典当、房地产的抵押,以及由此形成的房地产市场。 3. 三通一平:是指建设前期的开发工作,指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路,给排水管道、供电线引入施工现场,“一平”是把施工现场的土地进行平整。 4. 七通一平:指大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。 5. 规划红线:是对建设用地范围的标定,通常以用地角点的城市坐标或参照建筑物距离给定。 6. 保障性住房:是与商品性住房(简称商品房)相对应的一个概念,保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,由廉租住房、经济适用住房、两限房和政策性租赁住房等构成。 7. 经济适用房:指具有社会保障性质的商品住宅,是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房,具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了市政配套等费用,(其中包括免去土地出让金,削减了市政配套费用的50%,并且优先享受银行信贷,其成本低于普通商品房,并且规定了较低的固定利润率3%),故又称经济实用房。 8. 政策性租赁住房:某些地区也叫公共租赁房,归政府或公共机构所有,用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。

房地产销售基本流程 房地产基础知识

房地产销售基本流程 流程一:接听电话 1.基本动作 ⑴接听电话态度必须和蔼,语音亲切。一般主动问候“您好!****”,而后开始交谈。 ⑵通常客户在电话中会问及价格、地点、面积、户型、银行按揭等方面的问题,销售人员要扬长避短,在回答重奖产品巧妙的融入。 ⑶在与客户交谈中,要设法取得我们想要的咨询如客户姓名、地址、联系电话、能接受的价格、面积、户型及对产品的要求等。 ⑷直接约请客户来售楼中心观看现房,样板间。 ⑸马上将所有咨讯记录在客户来电表上。 2、注意事项。 ⑴要控制接听电话的时间,一般而言,接听电话以2-3分钟为宜。 ⑵电话接听适应由被动接听转为主动介绍、主动询问。 ⑶应将客户来电信息及时整理归纳,与现场经理及现场人员充分沟通交流。 3.来电统一说辞 (1)、先主动问候“您好!****” (2)、客户问:你们这边价格多少? 答:价格是一房一价,根据具体位置、楼层不同,价格也不同,11万/套起售。(3)、客户问楼盘在什么地方? 答:本楼盘在********** (4)、客户问:有什么样的户型? 答:我们这边有32平米--84平米的户型,不知您需要多大的户型?(有的可以做简单介绍) (5)、客户问:楼盘具体情况? 答:我们是精装修的单身公寓,里面配置比较齐全(热水器,卫生洁具,地板,全套家具,床,电磁炉等),可以做到提包如住的,并且我们今年10月份就可以交付使用。我们售楼处资料比较齐全,并且有专人进行介绍,如果您有时间,欢迎您来售楼处现场看一下。(注意:明确的邀请客户,不得超过两次)。

流程二:迎接客户 1.基本动作 ⑴客户进门,每一个看见的人都要主动上前迎接,并彬彬有理地说“您好!请问是看房吗”,提醒其他销售人员注意。 ⑵销售人员应立即上前,热情接待。 ⑶帮助客人收拾雨具、放置衣帽等 ⑷通过随口招呼,区别客户真伪,了解所来的区域和接受的媒体。 2.注意事项 ⑴销售人员应仪表端正,态度亲切。 ⑵询问客户是否第一次看房,如以前来过,便由第一次接待的销售人员上前接待;反之则继续接待 ⑶接待客户一般一次只接待一人,最多不要超过两个人。 ⑷若不是真正的客户,也应该注意现场整洁和个人仪表仪容,以随时给客户良好印象 ⑸不管客户是否当场决定购买,都要送客到营销中心门口。 流程三:介绍产品 1.基本动作 ⑴了解客户的个人资讯。 ⑵自然而又有重点的介绍产品(着重产品功能、楼盘配套、地段优势、远景规划、装饰建材等的说明) 2、注意事项 ⑴侧重强调楼盘的整体优势。 ⑵将自己的热忱和诚恳推销给客户,努力与其建立相互信任的关系。 ⑶通过交谈正确把握客户的真实需求,并据此迅速制定应对策略。 ⑷当客户超过一个人时,注意区分其中的决策者,把握他们之间的相互关系。流程四:购买洽谈

房地产专业销售培训教材

房地产销售培训全集 第一章房地产基础知识培训 一、房地产的概念 二、房地产的特征 三、房地产的类型 四、房地产专业名词 五、房地产面积的测算 第二章房地产市场调研 一、房地产市场调研的含义 二、房地产市场调研的重要性 三、市场调研的内容 四、市场调研的方法 第三章销售人员的礼仪和形象 一、仪表和装束 二、名片递接方式 三、微笑的魔力

四、语言的使用 五、礼貌与规矩 第四章电话礼仪及技巧 一、接听电话规范要求 二、电话跟踪技巧 第五章房地产销售的业务流程与策略 一、查找客户 二、现场接待客户 三、谈判 四、客户追踪 五、签约 六、售后服务 第六章房地产销售技巧 一、分析客户类型及对策; 二、逼定的技巧; 三、讲服客户的技巧; 四、如何塑造成功的销售员; 五、如何处理客户异议; 六、房地产销售常见问题及解决方法。

第七章个人素养和能力培养 一、心理素养的培养; 二、行为素养的培养(A敬业精神、B职业道德); 三、专业知识的自我提升; 四、躯体素养; 五、销售能力: 1、制造能力; 2、2、推断及察言观色能力; 3、3、自我驱动能力; 4、4、人际沟通的能力; 5、5、从业技术能力; 6、6、讲服顾客的能力。 第八章职员守则及职责 第一章房地产基础知识培训 一、房地产的概念 ▲房地产的含义

房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。包括: a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 注:房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 ▲房地产业与建筑业的区不 房地产业是指从事房地产开发、经营、治理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业,它与建筑业既有联系,又有区不。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程,它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方,建筑业是承包方,房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业,建筑业归属对初级产品进行再加工的部门,属第二产业。▲房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物;地产是指明确了土地所有权的土地,既包括住宅或非住宅附着物的土地(以及各地段),又包括已开发和待开发土地。我

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销售基础知识培训资料汇总 销售知识培训材料(一) 第一章房地产基础知识 一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其它地上定着物,包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。 1、房产:是指建筑在地面上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、 文化、教育、办公房等。 2、地产:是土地和地下各种基础设施的总称,包括供水、供热、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。 二、房地产开发 1、房地产开发的概念: 房地产开发是指依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。 2、房地产开发的原则: 房地产开发必须遵循以下原则: (1)严格执行城市规划的原则; (2)讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益、环境效益有机的结合起来; (3)全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 3、土地征用的审批权限: 征收下列土地,由国务院批准: (1)基本农田; (2)基本农田以外的耕地超过35公顷的; (3)其它土地超过70公顷的。 征用条款规定以外的土地,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。 4、土地的取得方式: 土地的取得有两种方式:划拨和出让。 (1)划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用权限的限制。一般是指划拨给国家机关、学校等单位使用。 (2)出让是指及国家签订土地出让合同,交纳土地出让金在一定年限内获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外,都属于这种方式。同样,如果要在划拨土地上进行开发,也要交纳土地出让金,将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同,土地的使用期限也不相同。主要分为:居住用地70年,工业用地50年,商业用地40年等。 (备注:出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费,满2年未动工开发的,可以无偿收回以上土地使用权。但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。)

房地产销售技巧基础知识

房地产销售技巧基础知识 第一章销售过程中应对技巧 与顾客商谈或会晤时,如果你对答模糊不清苦口婆心不能准确表达自己的意思,很容易引出误会或麻烦来,使顾客对你的信心产生怀疑,这种情况当然十分糟糕。为避免此类情况发生,你要学会选用适当的言辞来表达自己的意思。 说话托辞要小心,切勿使用过分严厉的语言。人与人的交往是很微妙的,只是一两句不当的话便可能破坏顾客与你之间的感情,待客态度方面最要紧的是,用恭敬有礼的说话方式与顾客交谈,不要使对方产生不愉快的感觉。自己想讲的话,用有礼貌的言辞清楚利落地出来。 学习说话的技巧,无论是政治家、喜剧演员,还是普通人,都不能缺少这方面的练习。你的工作任务之一是待等顾客,如果你说话漫不经心,会令顾客很不愉快。而你自己还不知怎么得罪了顾客,当然也便不会在说话方面有所改进。如果能够掌握说话技巧,自信心自然会增强,成功的机会就增多了。 多些自我启发,说话时多加思考,加上平时多练习说话的技巧,说出话来自然会富有情理,语言精练,容易被接受。 第一节从心开始----与客户沟通的一般常识及注意事项 一、区别对待:不要公式化地对待顾客 为顾客服务时,你的答话过于公式化或敷衍了事,会令顾客觉得你的态度冷淡,没有礼待他们,造成顾客不满。所以要注意以下几点。 1、看着对方说话 无论你使用多么礼貌恭敬的语言,如果只是你一个人说个不停,而忽略你的顾客,他会觉得很不开心。 所以说话时要望着对方。你不看着对方说话,会令对方产生不安。如果你一直瞪着对方,对方会觉得有压迫感。你要以柔和的眼光望着顾客,并诚意地回答

对方的问题。 2、经常面带笑容 当别人向你说话,或你向人说话时,如果你面无表情,很容易引起误会。在交谈时,多向对方示以微笑,你将会明白笑容的力量有多大,不但顾客,你周围的人,甚至你自己也会觉得很快乐。但是如果你的微笑运用不当,或你的笑容与谈话无关,又会令对方感到莫明其妙。 3、用心聆听对方说话 交谈时,你需要用心聆听对方说话,了解对方要表达的信息。若一个人长时间述说,说的人很累,听的人也容易疲倦,因此,在交谈时,适度地互相对答较好。 4、说话时要有变化 你要随着所说的内容,在说话的速度、声调及声音的高低方面做适度的改变。如果像机械人说话那样,没有抑扬顿挫是没趣味的。因此,应多留意自己说话时的语调、内容,并逐步去改善。 二、擒客先擒心:获取顾客的心比完成一单买卖要为重要 不在乎曾经拥有(顾客),但求天长地久。 曾经拥有只能带来短暂收益,天长地久却能使你短期及长期利益双丰收。顾客不是你的“摇钱树”,顾客是你的好朋友,他将会带给你一个聚宝盆。 每天早上,你应该准备结交多些朋友, 你不应向朋友推销什么,你应替他寻找想买的。 卖一套房给顾客,和替顾客买一套房是有很大的分别的。 顾客喜欢选购而不喜欢被推销。 集中注意力去了解顾客的需求,帮助顾客选购最佳的住宅,务求使顾客感到满意。 顾客不是单想买一个物业,他是希望买到一份安心,一份满足感,一个好的投资和一份自豪的拥有权。 最高的推销境界是协助顾客获得更轻松、更愉快的生活,可能短暂时间内不能获取更多收益(这可能性不大),但你的感受应该十分良好,当你习惯了这个做法之后,你的收益将会突飞猛进。

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第一章项目规划 一、规划知识 1.建筑间距:是指两栋建筑外墙面之间最小垂直距离。 2.日照系数: 多层条形居住建筑间距: 高层建筑与居住建筑的间距: 高层建筑与其北侧的居住建筑(朝向为南偏东或南偏西30?以内)的间距,新建区不小于高层建筑对应被遮挡面宽度的1.2倍,改造区为1.0倍;新建区高层建筑与其东、西侧居住建筑(朝向为南偏东或南偏西30?以上)的间距,不小于高层建筑对应被遮挡面宽度的1.0倍,改造区为0.8倍。高层建筑从遮挡线向被遮挡建筑的空间延伸,不得超过遮挡面宽度的0.5倍,间距不小于14米。 说明:高层建筑是指建筑高宽比大于1.0且建筑主体高度大于24米的各类建筑; 多层建筑是指建筑高度小于或等于24米的各类建筑; 建筑高宽比小于1.0的高层建筑,其间距计算同多层建筑间距要求。 3.建筑退线:是指建筑后退城市道路规划红线或建筑基地边界的距离。

4.建筑退线要求: 5.道路红线boundary lines of roads 规划的城市道路路幅的边界线。 规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度,它的组成包括:通行机动或非机动车和行人交通所需的道路宽度;敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度;种植行道树所需的宽度。 6.建筑红线building line 城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。又称建筑控制线。 7.建筑密度building density,building coverage 地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。 建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。计算公式为:建筑密度=建筑基地总面积/建筑用地总面积 8.绿地率greening rate 城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。 9.容积率plot ratio , floor area ratio 一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值。

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目录 第一节房地产基础知识 第二节房地产销售礼仪规范第三节房地产电话销售技巧第四节房地产销售基本流程第五节房地产销售逼定环节

第一节房地基础知识 1.问:什么是房地产? 答:房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。 2.问:什么是房地产业及其特性? 答:房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业,是一项新兴的独立产业,是城市第三产业的一部分。房地产业应包括:土地的开发,房屋的建造、维修、管理,土地使用权的有偿转让、划拨,房屋所有权的买卖、租赁,房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场。 房地产的主要特性有: ①房产、地产交易的不可分性。 ②房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。 ③房地产的耐久性和经济效益的可靠性。 ④投资规模大,开发建设周期长。 ⑤房地产的保值、增值性。由于土地是不可再生的自然资源,而随着社会的发展、人口的不断增长,经济的发展对土地需求的日益扩大,建筑成本的提高,房地产的价格总的趋势是不断上涨,

从而使房地产有着保值和增值功能。 3 问:什么是商品房? 答:是指在市场经济条件下,通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋,均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同,可以分为外销商品房和内销商品房两种。 4 问:什么是外销房? 答:外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业,其他组织和个人。 5 问:什么是内销房? 答:内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。 6 问:房地产开发所具备的五证?两书? 答:房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,简称“五证”。其中前两个证由规划 部门核发,《建设工程施工证》由建设部门核发,《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。两书指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 7 问:什么是复式住宅? 答:复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一

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第一章房地产基础知识 一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其它地上定着物,包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。 1、房产:是指建筑在地面上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、 文化、教育、办公房等。 2、地产:是土地和地下各种基础设施的总称,包括供水、供热、供电、排水排 污等地下管线以及地面道路等。 二、房地产开发 1、房地产开发的概念: 房地产开发是指依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。 2、房地产开发的原则: 房地产开发必须遵循以下原则: (1)严格执行城市规划的原则; (2)讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益、环境效益有机的结合起来; (3)全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 3、土地征用的审批权限: 征收下列土地,由国务院批准: (1)基本农田; (2)基本农田以外的耕地超过35公顷的; (3)其它土地超过70公顷的。 征用条款规定以外的土地,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。

4、土地的取得方式: 土地的取得有两种方式:划拨和出让。 (1)划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用权限的限制。一般是指划拨给国家机关、学校等单位使用。 (2)出让是指与国家签订土地出让合同,交纳土地出让金在一定年限内获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外,都属于这种方式。同样,如果要在划拨土地上进行开发,也要交纳土地出让金,将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同,土地的使用期限也不相同。主要分为:居住用地70年,工业用地50年,商业用地40年等。 (备注:出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费,满2年未动工开发的,可以无偿收回以上土地使用权。但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。) 5、国有土地出让的方式:招标、拍卖、协议三种方式,目前还广泛采用挂牌方式出让。 A、招标出让国有土地使用权:是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。 B、拍卖出让国有土地使用权:是指出让人发布拍卖公告,由竟买人在指定时间、地点进行公开竟价,根据出价结果确定土地使用者的行为。 C、协议出让土地使用权:是指出让人与选定的受让方磋商用地条件及价款,达成协议并签定土地使用权出让合同,有偿出让土地使用权的行为。

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房地产销售员的必备基础知识 五行地缘理论 即理想的房产应处于这样的大环境中:东有木,如森林、绿化带等;南有火,如大型商务功能、生活配套资源等;西有金,如山、军队、金融系统等;北有水,如河流、水库、研究机构等;中央之地属土,置业的佳选应是东取光木,南闹中取静,西安全坚固,北休闲养神。 所谓风水,“风”又称为气,能藏住气的地方才能建房子,且地方要足够大,才能使内气与外气两旺。要截住风,往往要有山,所以风水好的地方常被称为“环山抱水”“背山面水”,背山、环山都可以藏风。水更重要,风水论常讲,“风水之法,得水为上,藏风次之”。 中国房地产发展的三个阶段: 80~90年代,开始了住房商品化、社会化的模式,房地产业实现了从无到有、从小到大的历史性发展;90年~2000年,以邓小平南巡为契机,房地产业经历了由弱到强、由不规范到理性发展的第二个发展期;2001~2010年,随着WTO 及奥运的举办,房地产将进入黄金发展期(第三次飞跃)。 年租金—(月供款+物管费)*12 房产投资回报率= ———————————————————— * 100% 首付款 开发商的资质等级 (按自有流动资金)一级企业为2000万以上;二级为1000万以上;三级为500万以上;四级为200万以上;五级应不低于30万。 1

“分摊的公用建筑面积”分三类: 1、大堂,公共门厅,走廊,过道,公共厕所; 2、墙体的面积(非套内墙体轴线以外的水平投影面积之和) 3、主要设备的分摊(“八房五室兼两道,电梯管井莫忘掉” ) 八房指电梯机房,水泵房,冷冻机房,卫星电视接受房,空调机房,热水锅炉房,物业管理用房,其它功能上为本建筑服务的设备用房; 五室指消防控制室,变(配)电室,煤气调压室,电梯工作休息室,值班警卫室; 两道指垃圾道,消防通道; 电梯管井指电梯井,管道井 国外企业对物业(不动产)主要有几点硬指标: 硬件要达到5A级标准,外观要与企业档次相协调,周边配套设施完善,层高足够高,单层面积在1500~3000平方米为好,大堂、电梯等公用部位和设施也很重要。 “智能化建筑”的检测验收规范 由市质量技术监督局公布的该规范包括“十三项”标准,有通信网络系统,计算机网络系统与信息安全,建筑设备监控系统,火灾自动报警及消防联动控制系统等。其中火灾自动报警及消防联动控制系统、电源与接地、安全保密技术这三项是强制性标准。 高层建筑的剪力墙结构,建筑空间跨度最多8米,即8米内必须有承重墙或承重柱;

房地产代理公司销售培训体系

房地产代理公司销售培训体系

【房地产代理公司销售培训体系】第一章培训手册之销售管理制度 销售人员的基本要求 (一)基本要求 1、职业道德要求:以公司整体利益为重,不因个人目的而损害公司的利益和形象;遵守公司各项规章制度;为人诚实、正直。 2、基本素质要求:具有强烈敬业精神,有团队合作的意识。 3、礼仪仪表要求:着装得体,干净整洁;统一着公司制服;仪容端庄,精神饱满,坐姿端庄。 (二)专业知识要求 1、了解公司的历史和项目的特点; 2、了解当城市规划、地理、交通、通信、人口分布等; 3、了解当地房地产市场的供求状况,楼宇的分布、特征及其发展商的历史、实力、背景等; 4、掌握房地产市场开发各环节(设计、建造、销售和物业管理)的基本知识; 5、有一定的营销知识和技巧,懂得市场调查和分析的方法; 6、熟悉国家和地方房地产的有关政策和法规; 7、了解一定的财务知识。

(三)知识面要求 尽可能拓宽知识面,多了解建筑、历史、天文、地理、心理、逻辑等方面的知识。努力培养观察、分析和判断问题的能力。 (四)心理素质要求 具备信心、恒心和沉着,不畏困难和挫折。 (五)服务规范及要求 原则:树立顾客全面服务的观念,顾客就是上帝。以诚实、友好和热情的态度服务顾客。 (六)培训目的 1、熟悉公司情况,提高售楼员的职业道德水准,树立全新服务意识和观念; 2、培养售楼员独立操作能力,增强售楼员对房地产专业知识的了解; 3、学会促销手段,掌握售楼技巧和礼仪知识,提高业务水平,适应市场需要。 售楼人员工作职责 1、严格遵守《员工手册》及公司的各项规章制度。 2、遵守作息时间,严禁迟到、早退、无故旷工,如违规,按人事管理制度执行。 4、上班时间认认真真,不大声喧哗、吃零食、看书,不逛街或外出办其它事,如有违反,按制度罚款。 5、上班时间配戴工牌着工装。 6、注意自己的言谈举止、服装、化妆以大方得体的仪态、积极热情的工作态度,做好销售工作。 7、如有特殊情况需请假,按照公司要求写请假申请,经公司领导批准后方可

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房地产全套培训资料 第一章房地产基础知识培训 一、房地产的概念 二、房地产的特征 三、房地产的类型 四、房地产专业名词 五、房地产面积的测算 第二章房地产市场调研 一、房地产市场调研的含义 二、房地产市场调研的重要性 三、市场调研的内容 四、市场调研的方法 第三章销售人员的礼仪和形象 一、仪表和装束 二、名片递接方式 三、微笑的魔力 四、语言的使用 五、礼貌与规矩

第四章电话礼仪及技巧 一、接听电话规范要求 二、电话跟踪技巧 第五章房地产销售的业务流程与策略 一、寻找客户 二、现场接待客户 三、谈判 四、客户追踪 五、签约 六、售后服务 第六章房地产销售技巧 一、分析客户类型及对策; 二、逼定的技巧; 三、说服客户的技巧; 四、如何塑造成功的销售员; 五、如何处理客户异议; 六、房地产销售常见问题及解决方法。第七章个人素质和能力培养

一、心理素质的培养; 二、行为素质的培养(A敬业精神、B职业道德); 三、专业知识的自我提升; 四、身体素质; 五、销售能力:1、创造能力;2、判断及察言观色能力;3、自我驱动能力;4、人际沟通的能力;5、从业技术能力;6、说服顾客的能力。 第八章员工守则及职责 第一章房地产基础知识培训 一、房地产的概念 ▲房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。包括: a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 注:房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 ▲房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业,它与建筑业既有联系,又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程,它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方,建筑业是承包方,房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业,建筑业归属对初级产品进行再加工的部门,属第二产业。 ▲房产、地产两者间的关系及差异

房地产销售必备基础知识100题

房地产销售必备基础知识100题 1. 房地产:是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。它是由房产和地产两大部分组成。所谓房产,是指以房屋作为物质载体的财产;所谓地产,是指以土地作为物质载体的财产。其特征有:(1)固定性;(2)永久性;(3)个别性;(4)保值性与增值性。 2. 房地产业:是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。它包括:土地的开发、房屋的建设、维修、管理,土地使用权的有偿划拨、出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁、典当、房地产的抵押,以及由此形成的房地产市场。 3. 三通一平:是指建设前期的开发工作,指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路,给排水管道、供电线引入施工现场,“一平”是把施工现场的土地进行平整。 4. 七通一平:指大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。 5. 规划红线:是对建设用地范围的标定,通常以用地角点的城市坐标或参照建筑物距离给定。 6. 保障性住房:是与商品性住房(简称商品房)相对应的一个概念,保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,由廉租住房、经济适用住房、两限房和政策性租赁住房等构成。 7. 经

济适用房:指具有社会保障性质的商品住宅,是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房,具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了市政配套等费用,(其中包括免去土地出让金,削减了市政配套费用的50%,并且优先享受银行信贷,其成本低于普通商品房,并且规定了较低的固定利润率3%),故又称经济实用房。8. 政策性租赁住房:某些地区也叫公共租赁房,归政府或公共机构所有,用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房 的低收入家庭的住房困难。9. 两限房:全称为限房价、限套型普通商品住房,也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准,在限制套型比例、限定销售价格的基础上,以竞地价、竞房价的方式,招标确定住宅项目开发建设单位,由中标单位按照约定标准建设,按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。目前情况来看,首批限价房规定:限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。10. 自住型商品房:北京市住建委2013年首次推出自住型商品房,此类住房价格比周边商品住房低30%左右,面向全市符合限购条件的家庭;购买此类住房后五年内不得上市,五年后上市收益的30%上交财政。套型建筑面积以90㎡以下为主,最大套型建筑面积不得超过140 ㎡11. 商品房分类:按用途,可分为住宅、写字楼、商铺等;

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