第八章 选址合理性分析

第8章场址选择合理性分析

8.1 场址比较选择

根据国家相关标准选址要求以及中国铝业河南分公司未来发展规划，新建第五赤泥库服务年限不少于8～10年，结合考虑周边地区自然环境状况，在河南分公司周边预选了四处场址。各场址的相关建设条件如下：

（1）1号库址

该场址位于高山镇北部，现正在使用的河南分公司第四赤泥库的下游沟段内；所在山谷为南北走向，沟谷横剖面呈“U”型。上游始于第四赤泥主坝，下游止于曹沟水库，全长约1.1km。根据现场踏勘，下游坝址到沟谷出口处居民众多。

（2）2号库址

该场址位于河南分公司厂区西南侧约5km处的荥阳市高山镇乔沟村辖区的自然沟—乔沟内，所在山谷基本为西南－东北走向，沟谷横剖面呈“U”型。乔沟主河槽长5.4km，但在沟口往库内约2.1km沟段内居民多，因此可利用的沟段约3.4km。在沟尾处有郑州－西安高速铁路通过。

（3）3号库址

该场址位于现第四赤泥库西侧约2.1km处的荥阳市高山镇许村村、潘窑村和穆沟村辖区的自然沟内，沟谷横剖面呈“U”型，在沟内有一座小水库—岳阵图水库，距离厂区17km，在该条沟谷的出口处有陇海铁路通过，沟谷主河槽全长7.4km。其中沟谷出口到原岳阵图水库坝址处长约1.8km沟段内居民多、耕地多、两岸地势高程不足，无法利用。因此可利用沟段上游长度5.6km作为赤泥库

（4）4号库址:

该库址与岳阵图水库库址沟谷的末端只有一山之隔。沟谷内支沟较多，主要由7条沟组成（其中5条为大的支沟、2条为小的支沟），犹如一只张开的凤爪，基本呈南北走向。该沟谷出口有一村庄，名为源村，故定名为“源村库址”。该库址地处河南省巩义市辖区。

以上各库址的赤泥库特征值列于表8-1。

从上表8-1可知，只有岳阵图水库和源村两个库址的服务年限基本能满足河南分公司要求的服务年限，而第四赤泥库下游和乔沟两库址的服务年限都不能满足要求，特别是第四赤泥库下游库址的服务年限离公司要求相去甚远。而岳阵图水库比起源村库址来，有以下几个优点:

(1) 岳阵图水库库址与中铝河南分公司所在地同属荥阳市，且河南分

公司第二、三、四赤泥库均在高山镇境内，在征地和将来施工过程中处理与当地居民的关系上要容易一些；而源村库址地处河南省巩义市辖区，根据对源村库址的现场调查和经与相关部门进行初步协商后发现征地难度很大，故该库址暂时也得放弃。

(2) 岳阵图水库库址的输送和回水设施线路比源村库址的短3km，该部分的投资省。

综上所述，从工程服务年限、建设可行性、施工条件、投资、技术及经济角度分析，岳阵图水库库址是上述四个备选库址中最理想的一个。

8.2工程选址的合理性分析

⑴、选址可行性分析

拟建赤泥堆场位于荥阳市高山镇许村村、潘窑村和穆沟村辖区的一狭长沟谷内，沟谷横剖面呈“U”型，该库区地质条件较好，山体稳定，植被覆盖较好，并且距离现用第四赤泥库西侧约2.1km，赤泥输送、回水距离短，运行成本低，投资省。

河南分公司公司已委托中国地震局地球物理勘探中心郑州基础工程勘察研究院进行了尾矿库的选址工程地质勘察，荥阳市建设管理局出具了选址意见书，同意本工程选址。本工程占用废弃的穆沟、岳阵图水库，已得到郑州区及荥阳市水利局的许可。

2008年11月5日，委托由河南振安企业管理咨询有限公司所做的《中国铝业河南分公司第五赤泥库工程安全预评价报告》通过了由河南省安全科学技术研究中心组织的专家评审。安全预评价评价结果分析：拟建赤泥库区域属稳定地块，地质构造简单，无断层分布，工程地质较简单，无大的不良地质现象，在选址、平面布置、筑坝方式、排洪方案以及防渗方案等方面符合有关尾矿库规范的要求。

综上所述，本评价认为工程选址基本可行。

（2）与城市发展总体规划、环境功能区划的符合性分析

根据荥阳市及高山镇城市发展规划，本项目拟建场区不在的荥阳市城市和高山镇区规划范围内。

根据荥阳市环保局批复，该地区环境质量执行：

空气环境质量执行《环境空气质量标准》GB3095-1996 二级；

地表水环境执行《地表水环境质量标准》GB3838-2002 Ⅲ类；地下水环境执行《地下水环境质量标准》GB/T14848-93 Ⅲ类；

声环境执行《城市区域环境噪声标准》GB3096-93 2类；

土壤环境执行《土壤环境质量标准》GB15618-1995二级。

工程建设对环境主要影响为：部分自然资源占用对生态环境产生长期影响、工程渗滤液对地下水环境的影响及赤泥尾矿的堆存对生态环境的影响等。

据环境影响预测，本工程采取有效污染治理措施后，对评价区域环境质量影响较小，对关心目标影响很小。在正常生产情况下，该区域环境质量没有发生明显的变化，仍符合该地区环境功能区划的要求。

（3）环境可行性分析

结合当地城市发展总体规划，从废气、废水的排放对大气环境、地表水环境、地下水环境、声环境、土壤环境、人群健康及风险等因子方面进行对岳阵图水库库址环境可行性分析。环境可行性分析详见表8-2。

拟建场址周围500m 以及夏季主导风向500m 内的居民搬迁后，没有环境敏感点，且场区及其附近无自然保护区、风景旅游区、文物古迹区、居民集中区、人畜居栖点、水源保护区和集中式生活用水取水点等，场址符合城市总体规划，拟建进场道路两侧50m 内无居民点。

赤泥属第Ⅱ类一般工业固体废物，对照《一般工业固体废物贮存、处置场污染物控制标准》（GB18599－2001）中场址选择的有关环境保护标准，判断本工程拟建场址的符合性，见表8-3。

8.3 选址结论

通过以上工程、环境比选分析，本项目的建设，符合当地城市总体规划；场址位于荥阳市高山镇许村村、潘窑村和穆沟村辖区的一狭长沟谷内，不位于城区主导风向的上风，场址用地为丘陵荒坡地，没有占用

基本农田；居民搬迁后，卫生防护距离内没有居民点，场址地质条件较好，适宜赤泥堆场的建设。场址所在区域环境空气及声环境质量状况较好。经影响预测分析，本项目建成后，不会对环境空气、声环境质量和周围水体现状功能产生影响。

只要认真落实库区防渗、生态恢复等污染防治措施，从环境角度分析本工程选址可行。

分析_店铺选址与商圈的关系

分析：商店选址与商圈的关系 2011年08期《当代经济》2011-12-14 新设商店在选择地址时，总是力求较大的目标市场，以吸引更多的目标顾客。因此，商店经营者必须对商店所在的商圈进行考察来确定商圈范围。不同的零售经营业态会有不同的商圈，相同的经营业态在不同的地区，商圈大小也是有所不同。商圈的选择必须谨慎，且要调查清楚，才能开创自我的生存空间。 一家成功的商店，其成功的因素很多，商圈的影响有着关键作用，因为地点好坏直接影响营运的效率。据调查，商圈的影响程度达60%以上。因此如何选择一个好的商圈，对商店日后的经营发展有很大影响。另外，对于成熟商圈来说，商圈可以产生叠加效应，各零售商家在商圈内能够产生倍增效应，降低零售商独立宣传推广的成本，还能产生巨大的集客能力。商圈的存在对于商业来说，已经是一荣俱荣、一损俱损，商圈的暗淡也必将使零售商家暗淡，因此维护商圈的平衡和繁荣，寻求商圈资源的最佳配置，是一项明智之举。 一、商圈的内涵 商圈也称购买圈或商势圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力，对顾客吸引所形成的一定范围或区域。商圈有两层含义：一是在一定空间内的商业设施和商业企业的位置情况与地理范围情况；二是在一定空间内的商业企业经营商品种类与客流情况。根据在经济区域中的地位，可以区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈，如图1所示。 核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的60%～70%，每个顾客平均购买额为最高。一个城市可以拥有一个以上的核心商圈，这种情况一般只发生在超大型城市中，例如北京就可以在一定时间内拥有西单和王府井两个核心商圈。但是，在一般大中型城市中，因为消费者和购买力有限，客观只需要一个核心商圈。 次级商圈是指核心商圈外围的商业区，它一般拥有着该经济区域20%左右的顾客，顾客较分散。这个区域的大型商场在软硬件各个方面与核心商圈的大型商场完全一样，但由于位置上的差异，客观环境使它们很难像核心商圈的大型商场一样进行市场定位，消费者的数量和消费水平使其难以维持较高级的经营项目和较高级的经营环境。 边缘商圈是指次级商圈外围的商业区，其拥有顾客的比例低于次级商圈，一般来说，非核心

商圈分析报告

商圈分析报告 选址项目分析 （一）人口环境 一、客流分析 客流量: 由于宝龙城市广场位于上海金融学院，杉达大学，二工大之间旁边又有12号地铁线和正在建设的9号线延段，又地处曹路社区旁边又有多个小区属于这块地区绝对的主商圈,因此对于足疗这个消费客流量不必多疑肯定是多的，而且呈上升趋势。 二、顾客购买能力分析 周边人口测评分析 消费者组成：大学生，工薪阶层，中老年人。 消费主要人群：大学生和平时劳累的中老年人 （二）市场环境 周边店聚集情况分析 一、异业聚集：宝龙城市广场有家乐福，KTV，电影院，美食街，地下一层分布有：电器数码、KTV、新华书店、美食广场、运动馆等多种业态。一层主要由品牌服饰区和个性服饰区两块组成，沿二号大街为名品男女服装。二层三层分别分布有生活配套、餐饮、影院、

游乐园等业态 二、同业聚集：宝龙广场还有一家真诚足道作为GBG最大的竞争对手。（三）竞争环境 竞争对手分析：位于金海路2591弄41号6楼近宝龙广场，真诚足道会馆也作为和GBG类似的一家足道会所无疑是最大的竞争对手，但是和GBG 不同的是他除了足疗还有其他服务类似推油而且经过我们对消费者调查得 知真诚足道的服务质量堪忧,下面是一些顾客反应 因此可以得出结论真诚足道很少有回头客因为服务质量不高，专业性不够强。因此专攻于足疗的GBG有很大的优势。 W：成本开业相对较高；价格相对于较高；服务品类相

对于较少。 S：很好的地理位置；丰富的客流量；较少的行业竞争；相对优势的企业资源宣传(宝龙城市广场） O：越来越多人需要足疗放松并认可这一服务行业；人们消费水平提高；随着地铁9号线建成更多的人选择定居曹路社区；宝龙城市广场1期2期3期规模不断的扩大T：品牌的新颖会让消费者产生消费心理障碍；会不会有回头客；街头没有牌子三无的按摩店低价位的冲击等等交通可为十分方便 导言 本次调查是由于要在和盛镇开设美甲店，需要准确判断和盛商圈是否适合开设美甲店。本次调查范围仅限于温江和盛镇和盛商圈。调查的目的是通过调查，明确该地是否适合开设美甲店，降低投资风险。调查所用到的研究方法有问卷调查法、资料调查法、观察法、询问法、实验法。 由于政府部门保密需要和人口流动微观环境变化以及时间资金等条件的限制，这份调查报告可能存在一些瑕疵，如果没有这些限制条件，这份报告会做的更好，希望观者能谅解。 选址项目分析 因和盛镇没有一家美甲店，故把调查对象确定为经营美甲产品比较突出的品牌店自然堂美容店和普通店好好化妆店，进行客流量分析。 （一）人口环境

设施选址问题综述

1、设施选址问题的提出 选址问题（Location Problem）是组合优化中一类有着重要理论意义和广泛实际背景的问题，其实质是寻求对需求完成分配任务的合理安排以得到某种意义下的最优结果。它在网络设施的安放、网格服务点的分布、核电站的建址等诸多方面有着大量的应用。同时，它与理论计算机科学和离散组合数学也存在着密切的联系。近几十年来，选址问题得到了运筹学、工程学、管理学和计算机科学界的极大关注，并且随着对经典选址问题研究的日趋深入，大量具有实际应用背景的新问题不断涌现。设施选址是众多选址问题的一个重要研究领域。本文所研究的多层工厂选址问题与多产品选址问题都属于其范畴中。研究方法主要依靠组合优化、运筹学等计量方法，这是设施选址与其他选址问题的重要区别。 设施选址是一个十分古老而又经典的问题，古代的选址决策往往以经验、制度为依据，缺乏科学性。1909年德国学者韦伯第一篇选址论文的发表标志着设施选址问题进入到科学研究的时代[1]。在其发展的百年历史上，各时期研究侧重点各有不同。按时间可分为三个阶段：（1）零散研究阶段（1909－1960年）。该阶段研究侧重于解决生产、生活中的各种实际问题，内容零散。早在1909年德国经济学家韦伯（Alfred Weber）在其工业区位论文中研究如何使单个仓库到不同客户总距离最短。该文是最早的设施选址论文。另一个早期设施选址问题研究学者Hotelling在其1929年发表的论文中考虑两个竞争供应商在一条直线上的区位选择并构建选址模型。随后Smithies（1941）、Stevens（1961）对此问题进行了更深入的研究。上世纪50年代，越来越多的研究者偏重于设施选址的实际应用，包括电话网络程控交换设备选址（Rapp1962）、网络服务网点的分布与设计、铁路货运编组站选址等。（2）系统研究阶段（1960－1980）。Kakimi于1964年发表的关于网络多设施选址的论文是设施选址问题发展为一个系统、科学理论的里程碑。此后，选址问题被引入一个更宽广的领域，包括生产中心选址（Eilon et al.1971）、交通枢纽选址（Wirasinghe与Waters1984）、变电站选址（Hochbaum1982）等等。研究方法也更集中于数学分析、运筹学等。（3）不确定性问题研究阶段（1980至今）。进入上世纪80年代，随着市场变化加剧，实际生产、生活中运输时间、需求量、需求空间分布以及设施建造成本等输入变量不确定性加强，以往静态、确定性选址模型与方法已不能适应选址研究的发展。随机选址问题已成为众多学者关注的焦点。Louveaux （1986）、Mirchandani et al（1985）、Weaver与Church（1983）等学者在对不确定中值问题研究时均将运输时间与需求设为随机变量。Berman与Odoni（1982）、Berman与Leblanc（1984）将运输时间或运输成本设为不确定系统变量研究随机网络的交通问题[2]。 2、选址问题的分类与特点 离散选址问题即设施点被选址的地点是离散的。此类问题往往设定设施点与需求点都位于在网络节点上，需求点区位确定，需求点与其他一些节点作为设施被选点，需求点与设施被选点之间有连线相连。离散选址问题纷繁复杂，在国外学者的研究基础上，我们认为主要的离散选址问题有：中值问题、覆盖问题、中心问题、多产品问题、动态选址问题、路径选址、多目标选址与网络中心选址问题。 (1)中值问题 Hakimi（1964）最早提出中值问题，中值问题的目标是使所有需求点到设施的平均权重距离最短（距离也可用交通、运输时间表示）。其文章假设每个节点是需求点同时也是设施点，网络中的线路表示交通线路。作者提出对于任一给定设施数p，总存在至少一个最优解使得总距离最小。Cooper的模型不仅在网络中选择设施区位，而且确定设施在网络中的服务范围。Goldman研究在树状网上如何选择一个设施点的中值问题，具体方法为首先任选一个节点，计算该点的权重是否超过所有权重一半，如果是则为中值点。如果不是则该点权重被计算在相邻点上，直到找到中值点为止。 (2)覆盖问题 中值问题的应用非常广泛，但是在某些情况下以降低总运输成本（总距离）作为目标不太适宜。例如城市的消防车、医疗急救车辆要求必须在特定时间内到达事故现场，此类设施点必须布置在与需求点特定距离之内才能满足特别的需要。对覆盖问题的研究分两类：完全覆盖问题与最大覆盖问题。 (3)中心问题 完全覆盖问题目标方程求在特定距离（时间）内满足所有需求应修建的最小设施数。与此不同，中心问题虽然也要求满足所有需求，但设 施数是给定的，求任一需求点到与它最近设施的最小最大距离，即最小最大化问题。 (4)多产品问题 需求点对服务与产品的需求往往不是单一的，零售商通常要提供多种产品才能满足顾客或企业的正常需要。Geoffrion与Graves建立了多产品的二级选址模型，即不同产品从工厂到分销商再到零售商（需求点）的物流过程[3]。 (5)动态选址问题 一般而言，分销中心、配送中心、消防站、急救中心等设施一旦修建要服务很长时间。但影响选址决策的因素如需求、运输成本是变化的，再次规划、建设新的设施点成本太高，动态选址问题应运而生。Scott[4]研究问题为在每个时段内布置一个设施点，一旦设施点被选定，它只为一个特定的区域服务。Wesolowskky与Truscott[5]扩展了上述模型，决策者可根据预测的需求变化重新布置设施点。作者构建了整数规划模型，在约束条件中加上了一个时期内可重新选址的次数。研究动态选址问题的学者还有Frantzeskakis[6]、Shulman[7]等。 (6)多目标选址问题 通常情况下，不论是公共部门还是私人企业，囿于资源所限，设施选址都不会只设定单一目标，经常将运输（交通成本）、投资成本（建设成本）、客户服务水平（在特定时间、距离为客户提供服务）、设施能力的“平衡利用”等目标综合考虑。构建此类模型最常用的方式是将成本最小化作为总目标，将要实现的作为限制条件。Heller（1989）研究医疗服务设施的中值问题，平均运输成本最小已不是唯一目标，同时必须在特定时间内为病人提供服务。Revelle与Laporte[8]所构建的模型中有两个目标：最小化成本与特定时间内最大程度满足需求。 3、设施网络选址的方法 (1)启发式方法（Heuristics） 启发式方法只寻找可行解，而不是最优解。负荷距离法中的重心法就是一种启发式方法。有许多计算机化了的启发式方法，可解决m，n达几百、几千的问题。早在60年代，就有人提出了用启发式方法解决大型设施选址问题。今天，启发式方法已经广泛在很多场合应用。 (2)模拟方法（Simulation） 模拟是试图通过模型重现某一系统的行为或活动，而不必实地去建造并运转一个系统，那样会造成巨大的浪费，或根本没有可能实地去进行运转实验。模拟方法有许多种应用，在选址问题中，模拟可以使分析者通过反复改变和组合各种参数，多次试行来评价不同的选址方案，模拟方法可描述多方面的影响因素，因此比运输表法有更大的实用意义。这种方法还可进行动态模拟，例如，假定各个地区的需求是随机变动的，通过一定时间长度的模拟运行，可以估计各个地区的平均需求，从而在此基础上确定流通中心、生产中心的分布，还可通过需求的变动模拟出库存的变动水平，用于帮助决定生产规模、生产、运输、仓储费用等。这种方法常用来求解较大型的、无法手算的问题。例如，某公司有137个需求中心，5个地区性的配送中心，4个生产工厂，通过动态模拟计算分析得出的结论时，如果把现有的5个配送中心归并成3个，可使总成本最小，该方案得到了实施，实施后每年可节约13万美元。这是70年代的一个真实事例。 (3)优化方法（Optimization） 运输表法实际上就是一种优化方法，虽然只是某一方位问题的最优。这种方法求出的不是可行解、满意解，而是最优解，即：在所有可能的方案中，不会有比它更好的了。但是由于这种方法要从理论上证明是最优，所以它在使用上有两大局限性：1）模型必须较抽象、较简单，否则得不出解。但由此而使模型的描述距实际较远；2）很多定性因素被忽略掉了，因此不可能得出在考虑定性条件下可能得出的很多结论。总之，在设施选址中，有很多方法可以应用，特别是计算机技术的发展使得设施选址的方法更加多样化了，但这些方法仅只是用来支持决策，使决策更方便也更节省时间、费用，不可能完全依赖之。 (4)简单的中线模式法 简单的中线模式法是一种厂址选择的方法。这种方法有其局限性。这种方法只假设坐标上最优的点（即是使总的运输距离最短的点）是一个可行的建厂点，并不考虑在那里现在是否有道路，也不考虑自然地形、人口密度，以及其他许多在布点时应考虑的重要事项。 4、结束语 本文对目前几类经典的设施选址问题进行了介绍，并归纳了各问题的特点以及运筹学领域目前普遍采用的求解 设施选址问题综述 湖南铁路科技职业技术学院谭素平易斌 ［摘要］选址问题是组合优化领域中的一类重要问题，它是对于一些网络服务器、核电站或者物流中心等有限且重要的资源进行选 址决策，在生产管理与调度，网络通信，理论计算机科学等方面有广泛的应用。本文对目前几类经典的设施选址问题进行了介绍，通 过对比、分析，对几类经典设施选址问题的特点进行了归纳。本文的研究意义在于通过对不同模型的特点进行分析后，能有利于后 续研究者针对不同特点的问题模型提出不同的启发式算法。 ［关键词］选址问题算法 （下转第133页）科技信息 — —132

仓库选址重心法答辩

仓库选址重心法在物流实训教学中的研究与应用 一、仓库选址重心法在物流实训教学中研究与应用的前期准备 1设定实训初始条件仓库选址重心法是一个相当复杂的问题,影响因素相当多,完全现实的仓库选址重心法是难于进行实训的, 所以不妨假设在该实训教学过程中单位货品运入和运 出成本是相等的,不考虑在不满载的情况下增加的特殊配送费用,使用数学位置坐标系 (在国际选址中,经常采用经度和纬度建立坐标标出各个地点的位置,根据各点在坐标系中的横纵坐标值求出总配送成本最低的位置坐标 X 和 Y ,具体公式是:库选址的理论最佳选址位置, ( X0 ,Y0 现有需求点 i 的位置坐标, Ti --第 i 个需求点的配送量。 2.物流实训班级的学生分组假设物流实训班级的学生人数为 40名,将全班学生分成 8个组,每组 5人,每组设置选址决策分析员 1名、选址实施员 3名、选址记录计算员 1名,其中决策分析员的主要职责是确定选址方法、选用选址工具、分析选址结果、分析理论仓库选址位置与实际实训结果仓库选址位置差异等,选址实施员主要职责是确定坐标系位置、标出需求点位置、凿洞穿线、确定配送量的模拟硬币数量、绑定硬币、标出实训的仓库选址具体位置等, 选址记录计算员的主要职责是记录决策分析员所提供的决策数据与决策结果, 记录选址实施员实施过程所产生的相关数据与结果、利用位置坐标系与仓库选址重心法公式 计算仓库理论位置坐标。 3.准备物流实训教学所需的工具深圳地图模型图纸 A3纸每组一张; A3纸大小的硬纸板每组一张,要求能在硬纸板上至少凿穿 6个细小光滑的洞;重量可忽略不计且长度为 0.5 米的白色细线每组至少 6条, 重量可近似为零的小型薄膜袋每组至少 8个,学生自备硬币每人至少 9枚,透明胶每组 1卷,宣传类大白纸每组一张,小图钉至少每组10枚,小钻笔每组一支, 直尺与铅笔每组一支, 白板笔每组一支, 清晰的实训内容与实训要求每组一份。

商圈分析与选址分析

商圈分析与选址分析

鄞州万达商圈分析与选址分析 一、商圈形态 鄞州和人口、资源聚集，并使之成为继天一商圈之后 宁波市的又一商业中心。 鄞州万达属于商业区。商业行为集中之区， 其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容 院林立。如：一些商业广场，城市主要商业街， 其消费习性具有 快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特色。 一个新的商圈有望形成 万达MALL的服务对象主要是鄞州中心 区，它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的 现状，同时减轻天一广场、三江口地区的服务及 交通压力，分流作用将不可忽视。近20万平方 米的商业用地，20多亿元的投入，多种业态的 进入，一个新商圈有望形成。 而且，根据万达的规划，在沃尔玛、百胜等 名店旁边，将开发几百家小型商铺出售。只要商 家入驻这些店铺，更浓的商业氛围就会出现。从

万达在其他城市的发展来看，这些临街商铺都非常抢手，在长春，最高卖到了每平方米6.68万元。 对此，宁波市经济研究中心有关专家表示，以现在宁波市的状况来看，万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区。它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，提升鄞州区乃至宁波市的城市档次，有利于宁波城市平衡发展。同时，满足鄞州区以及宁波南城地区居民日常购物、休闲的需求，减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视。 在宁波，天一广场、万达MALL以及太平鸟集团筹建的时尚中心(计划建于宁波客运中心站附近)都是以“MALL”为发展理念的，从地理位置上看似呈鼎足之势。对此，浙江万里学院金融系陈主任认为，宁波市展是滞后的，与宁波GDP以及人口总数相仿的苏州，大小商业圈便有3个，所以，随着宁波城市化的发展，鄞州新商圈的形成是可能而且必要的。

企业选址案例分析

重庆新世纪百货 选址案例分析 班级： 姓名： 学号： 科目： 科目老师： 辅导员： 年月日

重庆新世纪百货选址案例分析 重庆商社新世纪百货公司成立于1995年1月29日，是重庆著名大型零售企业，目前已拥有13家综合商场，82家连锁超市，遍及22个区县，由开业当年的销售1.67亿元、利润663万元，发展到2007年销售89亿元，利润超2亿元；从开业的一个店扩展到今天的65个店，卖场面积从9000平方米猛增到目前的42万平方米，发展迅猛，业绩骄人。新世纪百货在消费者中享有良好的口碑及印象，与重庆市民的生活息息相关，大到家用电器、衣装行头，小到柴米油盐，消费者与新世纪百货都有着千丝万缕的联系。正是由于广大消费者的信赖与喜爱，新世纪百货才拥有了今天的辉煌。结合新世纪百货现在所在商场位置，以及影响选址的因素和选址的一般步骤进行分析。 百货店选址对于百货的经营起着重要作用，百货店选址是百货店经营的首要条件，那既然百货店选址这么重要，那么百货店选址有何条件呢?下面是百货店选址条件的具体描述。 经营的零售业态不同，对设立店铺条件的要求也不同。各种业态对有些条件的要求是相似的，比如说城市的经济发展状况，消费的水平等。但百货店的要求条件更多，下面是建立百货店必须要掌握的情况，也是确立百货店选址址必须要进行的工作。 百货店选址条件一：城市商业条件的调查 (1)、城市商业条件的调查之城市类型的调查 调查的内容主要是城市的地理位置、地形走势、气候变化情况、城市的行政区划情况、经济发展情况、城市发展的历史、城市文化的发展状况。类型是工业类还是商业类的城市，是中心城市还是卫星城市，该城市在整个中国所处的地位，是历史名城，还是新兴的城市，城市在近期会发生的变化，是否有扩展的计划。 永川区位于重庆西部，东距市区63公里，西离成都276公里。成渝铁路、成渝高速公路横贯全境，长江流经南端，历为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。永川发展势头良好。市级工业园区永川工业园建设加快推进，初步形成机械电子、轻工食品、能源化工、冶金建材四大产业集群。商贸物流繁荣兴旺，小商品、建材、家电、农产品批发市场辐射渝西、川东南和黔西北地区，成为重庆规划建设的八个现代物流基地之一。旅游资源丰富，有国家级森林公园茶山竹海、AAAA景区重庆野生动物世界、全国农业旅游观光示范区中华梨村等景区，是全国优秀旅游城市。 永川文化底蕴深厚。永川恐龙、石松化石闻名世界，茶文化、石文化、竹文化源远流长。孕育了清朝台湾知府黄开基、“东方梵高”陈子庄、微生物学家陈文贵、地理学家徐近之、微刻艺术家刘声道，作家（小说）易凡，（戏剧）蔡世伟，（文学评论家）文世奎，（诗人）钟代华等名人，是中国国际象棋队、中国跆拳道训练基地和中国美术家协会重庆写生基地。有各类职业院校30所，职教学生10.4万人。 永川物华天宝，资源丰富。煤、铁、天然气、石英砂储量巨大。盛产茶叶、黄花梨，出产生物化石桫椤，是全国商品粮、商品猪、桔柑、楠竹、蚕丝生产基地，享有“三江粮仓”之称。永川豆豉、松花皮蛋久负盛名，

关于物流设施选址的问题综述

关于物流设施选址的问题综述摘要：物流设施选址研究在现实和理论两个层面上都具有重要的意义。从现实意义出发，物流设施选址研究不仅直接利于物流设施的规划和建设，更好地推动物流业的发展，而且对于促进经济发展、缓解城市交通压力、保护自然环境等方面都有积极意义。而从理论层面上看，它又有利于物流设施选址理论的进一步发展和完善，为以后的设施选址研究提供更好的理论基础和可供借鉴的参考资料。所以，对物流设施选址问题及其方法进行深入研究是具有极其重要的意义的。 关键字：物流设施，选址 正文 在物流系统中，物流设施地址的选择，是物流系统优化的一个具有战略意义的问题。物流设施是整个物流网络系统的关键节点，是连接上游和下游的重要环节，起着承上启下的作用，并且这些大型设施的建设与运营需要耗费大量的资源。因此，这些设施的选址十分重要，科学、合理的设施选址可以有效地节约资源、降低物流成本，优化物流网络结构和空间布局，提高物流经济效益和社会效益，确保提供优质服务，是实现集约化经营、建立资源节约型物流至关重要的一步。 1.物流设施选址问题的起源与发展 许多关于物流选址问题的早期理论是由土地经济学家和区域地理学家提出的,譬如,杜能、阿尔弗雷德#韦伯、爱德加#胡佛、沃尔特#艾萨德等等。运输成本在选址决策中的重要作用是贯穿所有这些早期研究的共同主题"杜能1认为,任何经济开发活动能够支付给土地的最高地租或利润是产品在市场内的价格与产品运输到市场的成本之差"韦伯o认识到原材料在生产过程中所起的作用及对选址的影响"胡佛?观察到,运输费率随着距离的增加,增幅下降"。 一般认为,最早的选址问题是由韦伯(Weber)于1909年提出的,他当时所要解决的问题是如何确定一个仓库位置,使仓库与各处客户之间总的运输距离最短"经济学家霍特灵(H.Hotening)于1929年提出在一条直线上进行两个竞争供应商的选址"艾萨德(Isard)于1956年结合了工业选址,土地使用和相关问题对运输距离进行了重新研究"随后,许多人都在研究设施布置和设计问题"洛施(Luoshi)和莫斯(Moss)认为经济因素与生产中心选址是有关系的"米赫尔(Mihr)则研究使网络内的连接长度最小化的问题"20世纪60年代中期以前,选址理论的研究工作是在几个不相关的领域内展开的,因此并没有形成统一的理论"随着应用数学和计算机的普及,哈基米(Hakimi)对选址问题进行了更加理论化的研究"他假设一个网络中选定一个或多个设施的位置,使得总距离或设施与点之间的最大距离最小"此时,选址理论已有了很大发展,并扩展到很多实际应用中。"Min等从算法的发展和模型复杂性方面对以往的选址问题的研究进展进行了总结。 20世纪90年代以来,随着物流选址问题日渐被人们所重视,人们提出了许多新理论!新方法,如模糊综合评判法、AHP层次分析法以及结合分析法的模糊排序方法等"许多模型方法己被用来解决物流管理中选址的实际问题1,比如精确重心法模型、网格法(GridMethod)属于单设施选址法、而多重心法、模拟法、鲍姆尔-沃尔夫法、混合-整数线性规划、启发式方法等属于多设施选址。这些方法的共同特征是考虑物流系统各个环节的费用,在一定的物流服务水平下,根据不同的算法和模型求出物流成本最低的最优解或满意解,获得选址方案。 2．物流设施选址应注意的几大问题 2.1资源分布状况 一切产品都离不开对自然资源的利用资源所在地同产品的产地与市场的距离是远还是近、产品原料在生产加工与配送销售过程中是增重还是减轻等,都会彩响到物流设施的选址。

店铺选址调查的分析报告

店铺选址调查的分析报告店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。 店铺选址调查报告第一步人口状况了解该地段家庭人口及 收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。 店铺选址调查报告第二步人口密度的普查 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 店铺选址调查报告第三步客流量的统计 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。 2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。． 店铺选址调查报告第四步分析消费者的购买力 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商

圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 店铺选址调查和评估方法 (1)商圈的调查 商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。 次级商业田和边缘商业圈。中心商业田、商圈包含三个层次： 中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾

电子商务物流_仓库选址的方法

仓库选址的几种方法 一、解析方法 解析方法通常是指物流地理重心方法。这种方法通常只考虑运输成本对物流中心选址的影响，而运输成本一般是运输需求量、距离以及时间的函数，所以解析方法根据距离、需求量、时间或三者的结合，通过在坐标上显示，以物流中心位置为因变量，用代数方法来求解配送中心的坐标。这种方法的优点在于计算简单，数据容易搜集，易于理解。由于通常不需要对物流系统进行整体评估，所以在设定单一的物流中心时应用解析方法非常方便。但是它的缺点在于它假设运费随距离呈线性变化，而实际生活中运费通常是递远递减的。另外，它没有考虑现实的地理条件，例如选出的最佳物流中心地点可能正好坐落于一个湖的中央，所以解析方法更多的不适用于确定最佳位置，而是用于剔除一些不合适的备选方案。解析方法经过这些年的发展，从基本的解析方法也就是只考虑与运输成本相关的需求量、距离或时间三者中的某一个变量进行了扩展，使解析法更接近真实的现实生活。形成了吨—距离—中心解法、时间—吨—距离—中心解法等等。 二、最优化规划方法 最优化规划方法一般是在一些特定的约束条件下，从许多可用的选择中挑选出一个最佳的方案。运用线性规划技术解决选址问题一般需具备两个条件，一是必须有两个或两个以上的活动或定位竞争同一资源对象，二是在一个问题中，所有的相关关系总是确定的。 随着20世纪70 年代计算机计算能力的增强，使得以最优化规划方法求解大型配送中心选址及网点布局逐渐成为可行，最优化规划方法中的线性规划技术以及整数规划技术是目前应用最为广泛，也是最主要的选址方法。其优点在于它属于精确式算法，能获得精确最优解。不足之处主要在于对一些复杂情况很难建立合适的规划模型；或者模型太复杂，计算时间长，非常难以得到最优解；还有些时候得出的解虽然是最优解，但在实际中不可行。最优化规划方法主要有运输规划方法以及混合整数规划法等。 、启发式方法 启发式方法是一种逐次逼近最优解的方法，大部分在20世纪50年代末期以及60

(完整版)第二章设施选址及评价

第二章设施选址及评价 第一节设施选址意义及其考虑因素 一、设施选址概述 设施是指生产系统或服务系统运行所需的固定资产。 设施选址(Facility Location)是指组织为开拓新市场、提高生产能力或提供更优质的客户服务等目的而决定建造、扩展或兼并一个物理实体的一种管理活动。 设施选址包括两个层次的问题； (1)选位即选择什么地区[区域)设置设施，沿海还是内地，南方还是北方，等等。在当前经济全球化的大趋势之下，或许还要考虑是在国内还是在国外选址。 (2)定址在已选定的地区内选定一片土地作为设施的具体位置。 设施选址还包括这样两类问题： 一是单一设施的场址选择。根据确定的产品(或服务)、规模等目标为一个独立的设施选择最佳位置。单一设施选址无需考虑竞争力、设施之间需求的分配、设施成本与数量之间的关系，主要考虑运输成本。 二是在复合设施的场址选择。为一个企业(或服务业)的若干个下属工厂、仓库、销售点、服务中心等选择各自的位置，并使设施的数目、规模和位置达到最佳化。 设施选址常常需要其他有关人员(如环保部门)的参与，而不能由设计人员单独完成。 二、设施选址的意义 设施选址恰当与否，对生产力布局、城镇建设、企业投资、建设速度及建成后的生产经营状况都具有重大影响。对一个新建企业来说，设施选址是建立和管理企业的第一步，也是事业扩大的第一步。设施选址对设施建成后的设施布置以及投产后的生产经营费用、产品和服务质量以及成本都有重要的意义，一旦确定，设施建设完工，一般无法轻易改动。因此，在进行设施选址时，必须充分考虑多方面因素的影响，慎重决策。其次，除新建企业的设施选址问题以外，随着经济的发展，城市规模的扩大，以及地区之间的发展差异，很多企业面临着选址的问题。 综上所述，设施选址直接影响企业的运营成本、企业制定后续经营策略、设施布置以及投产后的产品和服务质量，科学选址具有非常重要的意义。因此设施选址需要进行充分的调查研究与勘察，应科学分析，不能凭主观意愿决定，不能过于仓促；要考虑自身设施、产品特点，注意自然条件、市场条件、运输条件；应有长远观点。如果选址不当，会给企业带来意想不到的损失。 三、设施选址考虑的因素 1．设施选址的基本原则 1)工业生产力布局原则 工业生产力布局，是工业企业在全国各地区的地理分布。合理配置生产力对充分利用全国各地资源．合理调整逊济结构，实现国民经济持续、稳定；协调发展有重要意义。因此设拖选址败符合国家生产力冶局规划和有关政策，才能既满足国民经济发展的层、体需要又有凋干企业自身的生存与发展。从某种意义上，设施选址过程即为工业生产力布局的过程。 2)费用原则

店铺选址调查的分析报告

店铺选址调查的分析报告 店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。 店铺选址调查报告第一步 了解该地段家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 店铺选址调查报告第二步人口密度的普查 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如

采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 店铺选址调查报告第三步客流量的统计 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。 2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： 1.居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 2.日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 3.火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。

1、百货商店选址调查与商圈分析

百货商店选址调查与商圈分析 有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的工程包括： 1．常住人口数 2．家庭及构成 3．人口密度 4．教育程度 5．从事行业 6．自然增加率 7．社会增加率 8．家庭人均收人 9．白天流动人口数 10．年龄构成 1１．家庭年支出及支出结构 现就一些主要工程分述如下： 1．家庭人口及收入水平 家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 2．人口密度 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。 白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民工程等以适应需要。

人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 3．客流量 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：各站上下车乘客人数历年来的变化。 上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： ·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 ·日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。 体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。 4．购买力 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 商圈分析的内容和步骤 一.商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： ——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 ——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

(店铺管理)商铺选址分析

商铺选址分析 (1)商圈的调查 商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。 商圈包含三个层次：中心商业田、次级商业田和边缘商业圈。中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊晶、选购品才会吸引他们的到来(见图１－１)。 ①有效商圈范围的调查 对于新设店铺商圈的划定，往往通过调查评价，包括对市场趋势的分析和对消费者的调查。 市场趋势分析要收集有关资料，如人口分布的预测、新住宅的兴建、公共交通运输、城市规划等方面的资料。对消费者的调查，如往返于商店的距离和花费的时间多少是顾客乐于接受的，一家商店的坐落插所要具备哪些特征才能吸引顾客，最可能来新店的人们的住址等。分析市场趋势和调查消费者这两方面可以同时采用，也可只用其中一项，同样都可为勾划商圈轮廓提供依据。 要划定一家新设店铺的商圈界限，可使用美国学者威廉·雷利 提出的雷利法则，也可称为“零售引力法则(定律)”。他认为，商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。其内容是在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，这个点位于对顾客具有同等吸引力的两家商店位置上。 雷利法则假定两地的交通条件和供应状况是相同的。则A城镇的商圈范围为15公里，B城镇的商圈范围为5公里。实际上，任何两地的交通条件和供应状况都不会完全相同。因此，企业在确定商圈时，要考虑到不同地点的实际情况，对测定的商圈大小进行适当的调整，使之更接近于真实情况。雷利法则较适宜于以汽车为交通工具的国家和地区，对亚洲地区采说，人口密度高，购物主要以步行为主，可能更多地考虑步行的距离对商圈的影响作用。 对于超级市场而言，不同的业态模式由于经营的商品种类不同，目标顾客不同，因而具有不同的商圈范围；借鉴国外经验，一般而言；仓储式商场实行会员制度。许多商品都是成批购买，商圈范围可达到50公里；大型综合超市卖场面积大，经营商品种类丰富，因而可吸引远距离的顾客，商圈也可达到15-20公里；而标准食品超市主要经营食品、商圈一般为5公里；传统食品超市经营的商品种类少，商圈约为1—3公里；便利店因为经营商品种类少，而价格又比其他的超市高，消费者购买主要是为了求方便，因而商圈只有500米左右。 ②商圈的顾客群调查 商圈内的顾客群分为两部分：一是流动人口：二是住户。两种人口对营业额的影响不同。流动人口测定的一般方法是： a．指定专人(最好是两个以上的人员，可轮流测量，获得全天的测试资料)到预定的店址测定各年龄层的人数。

百货选址调查与商圈分析

百货选址调查与商圈分析 有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括： 1 ?常住人口数 5 ?从事行业9?白天流动人口数 2.家庭及构成 6.自然增加率10.年龄构成 3.人口密度7.社会增加率 1 1 .家庭年支出及支出结构 4?教育程度8家庭人均收人 现就一些主要项目分述如下： 1.家庭人口及收入水平 家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配， 会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭（有一个独生子女），则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 2?人口密度 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。 白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。 人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 3.客流量 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 各站上下车乘客人数历年来的变化。 上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： ?居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 ?日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。 体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。 4.购买力 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000 个。经过汇总分析，这 2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50%，500— 1000元的占20 %，1000—1500元的占20%，人均月 收入500元以下的10%;人均月收入2000元以上的约占10%。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 商圈分析的内容和步骤 一.商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： ――商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 ――住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 ――文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 ――办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。 ――混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 二.商圈的确定 对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，