当前位置：文档库 › 戴德梁行-上海房地产市场2010年回顾与2011年展望

戴德梁行-上海房地产市场2010年回顾与2011年展望

上海房地产市场。十年之痒

内容

商品住宅市场

办公楼市场

商铺市场

0.00

0.50 1.00 1.50

2.00 2.50 0.00

50.00 100.00 150.00

200.00 250.00

下调存款准备金率和贷款利率

下调存款准备金率和贷款利率；

7折优惠；首付20%

减税，五率齐降；

下调存款准备金率；“新国三条”；“上海新八条”

营业税恢复5年；拿地首付50%；

上调存款准备金率；

二套房首付50%；三套房停贷；

停止投资机构贷款；

首套30%；

“一户一套”限购；

两次上调存款准备金率

均价（单位:

万元/㎡）成交面积（单位:

万㎡）刺激政策

抑制政策

宏观市场分析

0.00

0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 0.00

50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 08-108-308-508-708-908-1109-109-309-509-709-909-1110-110-310-510-710-910-11

批准预售面积

成交面积

均价

面积（单位：万㎡）

均价（单位：万元/㎡）

内有通胀压力，外有热钱涌入，2010年上海楼市曲折攀升：2010年上半年在出台政策的抑制下，市场显现供大于求。在传统“金九银十”期间，市场出现反弹，尤其是高端住宅的成交，推动房价进一步上升；

2010年上海住宅市场（含公寓、联排、独栋别墅）

（数据来源：上海市房地产交易中心）

上海住宅市场分析

2008

中央(第一套普通住房)

交易成本: 大约房价的1.5%；

减税: 契税从1.5%降为1%。

免征印花税和土地增值税。

月供:下降9%

利率: 商业贷款优惠利率放宽至7折（原为8.5折）

首付：30%比例的下调

二套房限制政策的基本取消

地方政府

北京：住房公积金贷款首付下调为20%，下调公积金存贷款利率

上海：提高住房公积金贷款上限

成都：提高住房公积金贷款上限，退还契税

长沙: 降低交易税;提高住房公积金贷款上限

厦门: 放宽普通住房标准2010

中央(第一套普通住房)

交易成本: 五年内住房转让全额征收营业税

个人将购买不足5年的非普通住房对外销售

的，全额征收营业税

月供:收紧二套房贷全面停贷三套房贷

利率：第二套住房贷款利率不得低于基准利率

的1．1倍。

首付：首套房首付比例不低于30%

第二套住房公积金住房贷款首付不得

低于50%

全面叫停第三套住房公积金贷

地方政府

北京：同一家庭限新购一套房，暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房

深圳：暂停三套及以上房贷、限制外地人购房

上海：同一家庭限新购一套房，暂停三套及以上房贷、限制外地人购房

重庆：对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助

市场预期调研：短期状况不容乐观

开发商2011-2012 年回归常态，处于销量、房价下降—盘整—恢复的阶段

证券公司

楼市调整到2011年中期，对住宅市场保持谨慎态度戴德梁行

开发商普遍认为，楼市短暂性调整，房价不会大幅下跌

影响楼市的宏观经济因素

因素2010年2011年对楼市的影响

出口2010年前10个月度出口增幅30.1%，预期上海

2010全年出口增幅将从去年-16.2％上涨到29％

明年的出口增长幅度估计会维持与2010年相当的水

平. 中性

GDP 上海市前三季度实际GDP增速降至11.5%,今年预

期为10.0％.

估计上海2011年GDP增长速度为9.5-10％.中性

股票市场上证指数11月出现大幅跌势，之后在2,700-2,900

点震荡，导致财富效应消失.

2011年股市可能震荡上行

（申银万国：上证指数2,600-4,800点）.利好

市场信心人们对通胀担忧，居民收入预期进一步下降. 政府对于楼市的调控（继续加快供地、推地速度，打

击囤地），使得房价增速放缓，有助于提升消费者信

心.

利好

影响楼市的政策因素

因素过去的政策未来可能出台的政策对楼市的影响

利率从2010年10月起，央行年内首次上调存贷款基

准利率；二套房贷款基准利率1.1倍.

为了回应高企的通胀, 2011可能会2次加息,50个基点；

增加居民购房成本.

利空

存款准备金率从2010年1月起，央行连续6次上调存款准备金

率, 意味着适度宽松货币政策出现重大转向.

预计2011年存款准备金率依然存在上调的空间, 降低

资本市场的流动性，增加房地产企业的资金压力.

利空

“第二套房”

政策认房又认贷对购置第二套房及以上的消费者抑

制；对外资的限购令.

将放松该政策，有助于恢复消费者的信心.利好

税收通过营业税、契税和所得税等手段，抑制投资性和投机性购房.试点城市开征房产税，取消税收优惠政策推至更多城

市.

利空

保障性住房保障性住房、棚户区改造和中小商品住房不低

于住房建设用地供应总量的70%.

2011年保障房建设规模翻倍，其中公租房建设将提

速明显

中性

商品住宅销售增速预测商品住宅市场80%

60%

40%

20%

199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010E2011E -20%

-40%

-60%

内容

商品住宅市场

办公楼市场

商铺市场

甲级办公楼租金与售价指数

70 80 90 100 110 120

130 写字楼租金写字楼售价

办公楼指数(2007年第一季度=100)

办公楼市场

增幅：约24%

增幅：约15%

甲级办公楼市场供求与空置率

办公楼市场

294

348

415

229

307

902

359

375

792

459

199

351

311

303

470

588

2 4

6 8 10 12

14 16

18 0

100 200 300 400 500

600 700 800 900 1,000 2003

2004

200520062007200820092010F 2011F

新供应

吸纳量

空置率

建筑面积，千平方米空置率(%)

甲级办公楼未来供应

办公楼市场

200,000

400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0001,600,0001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010*2011*2012*2013*2014*

建筑面积(平方米)长宁虹口黄浦静安卢湾闸北徐汇浦东

约4百60万平方米

2.48

2.39 1.93

3.11 1.030.0

0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5

London (Central)

Hong Kong

New York

Tokyo (CBD)

Shanghai 美元/平方米/天London (Central)Hong Kong New York Tokyo (CBD)Shanghai

2.48

2.39

1.93

3.11

1.03

0.0

0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 London (Central)Hong Kong

New York

Tokyo (CBD)Shanghai

美元/平方米/天

22,406,889

21,591,726

21,600,634

7,010,840

4,278,024

5,000,00010,000,000

15,000,000

20,000,000

25,000,000

Tokyo (Central 5 Wards)

New York (Manhattan)

London (Central)

Hong Kong

Shanghai

建筑面积(平方米)

内容

商品住宅市场

办公楼市场

商铺市场

社会消费品零售总额增速

5%7%

11%

13%

15%

17%

19%

1998

199920002001200220032004200520062007200820092010Q3

社会消费品零售总额增速

80%

85%

90%

95%

100%

2006

2007

2008

2009

2010

入驻率人民币/平方米/天

Retail Occupancy

Rental

78%

80%82%

84%86%88%90%92%94%

96%

98%100%0

1020

30405060708090南京东路

南京西路

淮海路

徐家汇陆家嘴

租金

入驻率

租金(人民币/平方米/天)

入驻率

商铺市场

国际主要商业城市高端商铺租金比较

302

271

187

158

138

100

150 200

250

300

350

纽约第五大道

香港铜锣湾

巴黎香榭里舍大道

米兰蒙特拿破仑路

东京银座

上海南京西路

人民币/平方米/天

济南房地产行业分析doc40(1)

济南房地产行业分析一、土地市场分析：对土地市场的理解： 1、土地管理市场和政策不规范。 2、地价水平基本上和天津差不多。 3、单纯依靠政府公开出让方式获取土地并不能支持我们长期持续的发展。 4、在市区内可供开发的土地资源已十分有限。 5、良好的政府关系和社会背景是获取土地的最重要因素。 6、城市整体规划的修整及城市发展方向的确定将给开发企业带来一些发展机会。 1、土地市场现状： ①济南以前的土地市场管理很不规范，开发商手中存有大量的土地资源，属于以前的遗留问题，自2002年11号令出台后，土地市场正逐步正规化，目前正处于从不规范——规范的过程之中。 ②2001年全年累计出让土地面积为157.51万平方米（2360亩）。2002年供应量基本和 2001年持平。 ③济南市自2002年开始实行土地公开出让，但去年的工作进展并不是很明显，2002全年不超过十宗。并且有三宗土地出现流拍。2003年10月土地出让首次成功拍卖，而且非

常成功，每亩单价140万。 ④土地收购整理中心的收购是实际收购，由国土资源局下属的土地储备中心从土地方方面收购土地，通过银行贷款或政府财政支出付给土地方地款，然后经过整理，将三通一平的土地交与国土资源局，在经过该局的土地评估中心对该地块评估（按基准地价上下浮动15%+土地出让金+土地整理费用+相关税费），交与该局市场部组织公开出让。 ⑤总体感觉济南市地价水平和天津差不多。在中心城区内东、南部地区土地价格高，西、北地区价格较低。 ⑥目前市区内可开发用地很少。一环内除旧城改造外，基本上没有可开发用地；一环与二环之间也没有很多的开发用地，即使有些看起来象闲置土地也大多有主。 ⑦目前济南市正在规划城市新区建设，在城市的西南方向，大概规模为30平方公里，但由于该区域涉及张庄军用机场的搬迁问题，两、三年内进展不会很顺利。 ⑧由于济南市整体规划尚未最终确定，及整顿土地的原因，土地局现在已经冻结全部的土地审批，今年上半年不会有供地计划。预计2003年的土地供应量不会很大。 2、济南市目前土地获取方式： ①通过土地储备中心的公开出让（招标，拍卖，现在济南还未推行挂牌）。该方式是当地土地主管部门对外声称的土地出让的唯一方式。（但事实并非如此） ②参与旧城改造，土地可以通过或拨的方式取得。但济南市政府并没有固定的优惠政策和条文，需要一事一议。 ③与当地开发商合作开发或项目转让。据当地土地主管部门及开发商介绍，现当地房地产开发商手中尚有大量的土地（几年前圈地的结果）。可以与当地企业合作或项目转让取

上海房地产市场宏观分析报告

上海房地产市场宏观分析报告第一部分：腾飞的上海楼市 1、楼市需求： 7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，得到20% 的市场比例。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。 2、政策面：自2001年８月１日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。 3、供给情况：由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求

却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9 月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231 套。 4、市场反映：就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。5、GDP水平：上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相

2019年房地产市场调查报告

2019年房地产市场调查报告今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。一、当前我市房地产发展现状 (一)房地产开发投资处于低位调整中。1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。图1 1-11月××市及县(市、区)房地产开发投资情况 1-11月房地产开发投资结构表投资额(亿元) 占开发投资比重(%) 比重同比增减(%) 房地产开发投资 94.9 — — 其中：商品住宅 78.4 82.6

0.2 办公楼 1.2 1.3 -0.1 商业营业用房 10.5 11.0 -2.1 其他用房 4.8 5.1 1.9 (二)房地产建设规模“二升一降”。随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。图2 图3 1-11

上海房地产总体市场分析现状

静安动力国际企划提案

壹、上海市总体市场现状分析一、上海房地产市场最新经济政策 1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。 2.上海调整购房契税规范，取消政府补贴 2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。 3.上海高层建筑限“身高”，严控高度和容积率上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高规范。 4.投资50亿元，上海浦东将兴

建首条百公里铁路上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万规范集装箱。 5.上海——中环线规划工程为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望2005年完成。 6.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步

建设的市域高速公路相衔接。整个技术方案计划在2005年完成。 7.预售商品住房交易执行新规定从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。 8.市房地产颁布《关于推行上海市商品房预订协议示范文本的通知》 2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。 9.上海市配套商品房建设启动2002年，上海市“100万平方M重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批工程有5块基地共72万平方M。此工程建设拟每年新开工100万平方M，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方M

济南整体别墅市场分析(DOC9)(1)

济南整体别墅市场分析一、济南别墅物业发展现状分析（一）济南别墅市场处于初步发展阶段 90年代末，别墅物业进入济南房地产市场，但因其发展速度缓慢，导致济南别墅整体市场仍处于初步发展阶段。主要表现为：1、济南别墅物业大多集中于城市郊区，城市别墅区尚未形成。纵观济南市别墅市场，在售别墅物业主要集中于济南市郊区，如：跨黄河的国科国际高尔夫别墅，长清的文昌山庄，南部的金宫花园、加州花园，东部的凤凰城、蟠龙山水，东部新城的悉尼花乡等。这些项目都处于城市的郊区，距离中心距离较远，属郊区别墅。城市别墅只是在千佛山片区的一些住宅区零星出现，尚未形成城市别墅区的概念。 2、济南别墅社区品质堪忧，产品有形无神。济南市在售别墅区所处的地理位置及自然资源较好，但在其社区内部缺少规划，产品打造过于粗陋，产品同质化严重，导致别墅品质普遍较差，呈现出整体别墅产品的有形无神，缺少项目个性。2004年热销别墅悉尼花乡，正是在社区规划上做出特色，在产品上推出极具特色的连排Townhouse，才获得别墅销售市场上一枝独秀的局面。 3、别墅市场主力产品为独栋别墅，其它类型产品尚未出现。济南市在售别墅社区主要以独栋别墅为主，这些别墅因为没有合理的产品规划，在产品上反映出来的就是产品面积过大，室内结构较差，户型布局不合理，总价较高。其它类型产品除了悉尼花乡新近推出了Townhouse别墅外，其它别墅产品如双拼、迭加别墅均未出现。 4、济南别墅产品客户置业观念需要引导和培养。儒家思想对济南人的影响根深蒂固，反映到消费过程中就是非常的保守。大部分

高端客户有不露富的心理，表现在消费上就是犹豫不决和瞻前顾后，这种思想对于别墅宣传带来了一定的难度，如何选择有效媒体通路、突破这种局限、引导消费成为关键。在对别墅物业的客户进行宣传时要从置业观念和生活方式方面进行打开切口。 5、别墅整体市场宣传和引导力度弱。济南别墅市场的宣传推广力度较弱。由于别墅物业在媒体的曝光率较低，导致客户对别墅物业整体形象欠缺认识，导致别墅整体产品在市场表现上乏力，消费者认同度低。二、济南别墅物业区域市场分析济南市别墅物业的发展尚未形成一定的片区气候，目前主要在售别墅物业分散于市内局部区域、城市郊区和周边县市。区域市场呈现出城市中心区一枝独秀，城郊郊区四面分散，周边县市夹击的市场特征。 1、城市别墅区一枝独秀真正的别墅区应具有先天的自然景观区位资源，千佛山是济南作为旅游城市的风景名胜之一，其传承已久地域文化和景观成为济南人眼里最好的别墅住宅区。千佛山片区是济南市内唯一有别墅出现的区域，只是这些别墅只是零星存在于一些高档住宅小区里，未形成气候，在千佛山至今没有一个纯别墅小区出现。千佛山片区的别墅物业作为城市别墅，在济南市场可谓一枝独秀。 2、城市郊区别墅分析南部区域——南部山区别墅南部山区因其独特的山景资源和地块资源，吸引了一些有实力的发展商到此开发别墅，其高规格的规划和设计，将会形成未来济南别墅市场的一支生力军，引起较大的市场轰动和影响，也是未来与本项目具有相当竞争的区域之一。

上海市房地产业(不含房地产开发经营)企业营业收入和从业人数3年数据解读报告2019版

上海市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和从业人数3年数据解读报告2019版

序言本报告剖析上海市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和从业人数重要指标即房地产业企业法人单位数量，房地产业企业营业收入，房地产业企业从业人数等，把握上海市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和从业人数发展规律，前瞻未来发展态势。上海市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和从业人数数据解读报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。上海市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和从业人数解读报告数据来源于中国国家统计局等权威部门，并经过专业统计分析及清洗处理。无数据不客观，借助严谨的数据分析给与大众更深入的洞察及更精准的分析，体现完整、真实的客观事实，为公众了解上海市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和从业人数提供有价值的指引，为需求者提供有意义的参考。

目录第一节上海市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和从业人数现状 (1) 第二节上海市房地产业企业法人单位数量指标分析（均不含房地产开发经营） (3) 一、上海市房地产业企业法人单位数量现状统计 (3) 二、全国房地产业企业法人单位数量现状统计 (3) 三、上海市房地产业企业法人单位数量占全国房地产业企业法人单位数量比重统计 (3) 四、上海市房地产业企业法人单位数量（2016-2018）统计分析 (4) 五、上海市房地产业企业法人单位数量（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产业企业法人单位数量（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产业企业法人单位数量（2017-2018）变动分析 (5) 八、上海市房地产业企业法人单位数量同全国房地产业企业法人单位数量（2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节上海市房地产业企业营业收入指标分析（均不含房地产开发经营） (7) 一、上海市房地产业企业营业收入现状统计 (7) 二、全国房地产业企业营业收入现状统计分析 (7) 三、上海市房地产业企业营业收入占全国房地产业企业营业收入比重统计分析 (7) 四、上海市房地产业企业营业收入（2016-2018）统计分析 (8) 五、上海市房地产业企业营业收入（2017-2018）变动分析 (8)

2019年房地产行业发展趋势

2019年房地产行业发展趋势第一节政策发展趋势 2018年中央经济工作会议对房地产的表述为“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。在经济尚存在较大不确定性的背景下，中央经济工作会议对房地产行业政策态度出现了微妙变化，也给2019年政策调整留了空间：首先，强调了房地产的民生属性。涉房表述不再单独成项，而是作为加强保障和改善民生中的一项。而在住建部2019年的十大工作“稳定”和“租赁”仍是工作重点，其中，以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展为第一位。其次，政策更强调地方的能动性和主动性。2018年末，菏泽、广州、杭州、珠海等城市房地产出现的微调，预计未来因城施策是主基调，更以地方为主导。总体来看，展望2019年，当前房地产市场缓降、预期稳定的格局来之不易，因此整体不可能调控宽松。未来房地产行业的定调将与稳增长、促民生更加相关，而“房住不炒”仍然是硬约束，更多采用因城施策的模式，而不是全局性老路。第二节行业发展趋势 2019年房地产行业运行继续下行，预计销售面积受棚改货币化安置走弱影响同比负增长，低库存环境下新开工面积增速同比放缓，地产投资增速或仍正增长但受土地购置费用增长放缓，增速同比回落。

一、棚改政策变动导致三四线城市销售下滑商品房销售将下降预计2019年商品房销售面积将下降，结构上一二线城市会略微回升而三四线城市会有所降温。由于三四线城市占比更高，带动整体销售下降。2019年一二线城市销售会略微回升，主要原因在于推盘提提升，以及去化率处于较低水平；三四线城市销售预计将明显回落，主要受棚改货币化安置放缓影响，叠加改善类等需求自然回落。从各区域情况来看，中西部棚改货币化安置面积占当地销售面积的比例更高，例如新疆、青海、内蒙古、陕西、贵州、湖南、甘肃、湖北、云南、陕西等地区受棚改货币化影响相对更大，而珠三角、长三角、环渤海等东部沿海地区受影响相对较小。二、谨慎预期下投资拿地积极性受阻房地产开发投资增长同比放缓 2018年的房地产开发投资增长主要依赖于土地购置费增长。本年土地购置费用与本年上半年和上年下半年土地市场相关度较高。2018年土地市场先扬后抑，2季度开始，土地成交价和溢价率同比走低。待开发土地面积增速10年新高叠加市场销售趋冷，房企拿地意愿减弱。预计2019年土地购置费用增长将显著放缓。受此影响，预计2019年房地产投资继续保持增长，增速低于2018年。三、需求放缓、土地市场回落等因素致房企新开工动力不足预计2019年房屋新开工面积继续保持增长，但增幅低于2018年。首先，截至2018年11月，房地产开发企业的待开发土地面积累计为45597.38万平方米，同比增长33.4%，当前房企的存货组成中有较多待开发土地资源，预计为2019年新开工提供较强支撑。但是2018年土地成交溢价率较低，企业新开工面积意愿下降。其次，商品房销售面积是开工面积的先行指标，当销售情况发生变化时，

及上海房地产市场研究报告

2008年10月全国及上海地区房地产业分析一、全国房地产运行情况（-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况（二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙（三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。

（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况单位：万平方米，亿元（1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。（2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。

宿迁房地产市场年报2019年上

宿迁房地产市场年报（2019年1?6月份半年报）宿迁市房地产数据研究中心联系人：

一、2019年上半年宿迁房地产市场概况 (4) 1. 1 2019年1-6月份宿迁房地产市场综述 (5) 1. 2 2019年1-6月份房地产政策资讯汇总 (6) 1.2.1市政动态 (6) 1.3 2019年1-6月份土地市场综述 (9) 1. 3. 1 1-6月份宿迁市土地市场成交分析 (9) 1.3.22019年1-6月份宿迁土地出让分析 (9) 二、2019年上半年商品房市场成交报告 (12) 2.1. 1 2019年1-6月份商品房市场成交综述 (12) 2.1.22019年1-6月份全市商品房供应分析 (12) 2. 1. 3. 2019年1-6月份各区域商品房供应分析 (12) 2.1.4 2019年1-6月份各物业类型供应分析 (13) 2. 1.5. 2019年1-6月份全市商品房成交量成交价分析 (13) 2. 1.6各物业类型成交量成交价分析 (14) 2. 1. 7 2019年1-6月份各区域商品房成交量对比分析 (15) 2. 1. 8 2019年1-6月份各区域商品房成交价对比分析 (16) 2. 1.9商品房库存及各区域库存对比分析 (16) 2.2 2019年1-6月份宿迁住宅及别墅市场成交综述 (17) 2. 2.1 2019年1-6月份住宅供应量对比分析 (17) 2. 2. 2 2019年1-6月份全市住宅及别墅成交量及走势分析 (18) 2. 2. 3 2019年1-6月份各区域住宅成交量及对比分析 (19) 2. 2.4各区域别墅成交量对比分析 (19) 2. 2.5 2019年1-6月份各面积段成交量价对比分析 (20)

上海房地产市场调研报告完整版

上海房地产市场调研报告本次调研以分析2010年上半年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于上半年市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。一、2010年上半年上海房地产市场的基本情况一）土地供应2010年上半年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%居住用地中，2010年新增182公顷。2010年上半年，开发企业在上海共购置土地106.08 2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研公顷，同比增长14.6%共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1% 二）房地产开发投资2010年上半年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%全国为19747亿元，同比增长38.1%增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。2010年上半年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%利用外资19.63亿元，减少56.9%自筹资金511.80亿元，增长47.9%定金及预付款362.82亿元，减少0.6% 三）房地产开发建设2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%其中住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4% 四）房地产交易2010年上半年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%减幅扩大4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2% 2010年上半年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面积1157.39万平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面积443.17万平方米，比年初减少3.8%住宅空置1年以上的面积为283.89万平方米，比年初

上海房地产场形势调研报告

上海房地产市场形势地调研报告上海房地产市场保持持续、稳定、健康地发展态势,房价涨幅回落,供应略大于需求地走向渐渐明朗化,后市发展继续看好.独家发表市房地产行业协会《上海房地产市场形势地调研报告》,为广大读者科学地分析和判断市场提供客观公正地信息. 根据协会新一届理事会关于加强房地产市场形势调研分析地要求和中国房地产业协会关于开展房地产市场调研地通知.上海市房地产行业协会邀请有关行政部门和研究机构地负责同志共同组成调研组,对上海市房地产市场形势进行专题调研,并形成本调查报告.b5E2RGbCAP 一、2003 年和2004 年1-7 月上海房地产市场发展地基本情况 1、房地产工程土地供应情况2003 年全市房地产工程供应土地2809.53 公顷, 比上年增长3.8%.其中住宅工程供地2268.07 公顷,占80.72%. p1EanqFDPw 2004 年1－7 月房地产工程供应土地1517.66 公顷,占上年供应总量地 54.02%. 其中住宅工程供地1282.59 公顷,占84.5%. DXDiTa9E3d 上海市2003 年度与2004 年1-7 月各区房地产工程土地供应情况注：住宅面积包括商品住宅、商住、中低价房用地.其他用地不包括工业用地. 根据市房地资源局土地处编报地土地出让金<不含动折迁费）地价指数,2003 年上海地价涨幅较大,2004 年涨幅明显下降.RTCrpUDGiT 上海土地交易价格指数土地用途2003 年第四季度同比指数土地宏观调控地主要措施是：<1）加大推行用地预审制度地力度.即在工程立项、选址阶段,用地管理部门对工程用地规模、吸纳资金强度、土地产出率等进

2017-2021年济南房地产行业发展前景预测及投资分析报告(2017版目录)

2017-2021年济南房地产行业发展前景预测及投资分析报告

▄前言行业研究是开展一切咨询业务的基石，通过对特定行业的长期跟踪监测，分析行业需求、供给、经营特性、获取能力、产业链和价值链等多方面的内容，整合行业、市场、企业、用户等多层面数据和信息资源，为客户提供深度的行业市场研究报告，以专业的研究方法帮助客户深入的了解行业，发现投资价值和投资机会，规避经营风险，提高管理和运营能力。行业研究是对一个行业整体情况和发展趋势进行分析，包括行业生命周期、行业的市场容量、行业成长空间和盈利空间、行业演变趋势、行业的成功关键因素、进入退出壁垒、上下游关系等。一般来说，行业（市场）分析报告研究的核心内容包括以下三方面：一是研究行业的生存背景、产业政策、产业布局、产业生命周期、该行业在整体宏观产业结构中的地位以及各自的发展演变方向与成长背景；二是研究各个行业市场内的特征、竞争态势、市场进入与退出的难度以及市场的成长性；三是研究各个行业在不同条件下及成长阶段中的竞争策略和市场行为模式，给企业提供一些具有操作性的建议。

常规行业研究报告对于企业的价值主要体现在两方面：第一是，身为企业的经营者、管理者，平时工作的忙碌没有时间来对整个行业脉络进行一次系统的梳理，一份研究报告会对整个市场的脉络更为清晰，从而保证重大市场决策的正确性；第二是如果您希望进入这个行业投资，阅读一份高质量的研究报告是您系统快速了解一个行业最快最好的方法，让您更加丰富翔实的掌握整个行业的发展动态、趋势以及相关信息数据，使得您的投资决策更为科学，避免投资失误造成的巨大损失。因此，行业研究的意义不在于教导如何进行具体的营销操作，而在于为企业提供若干方向性的思路和选择依据，从而避免发生“方向性”的错误。

2019年房地产市场分析报告范文

房地产市场分析报告范文 **年度，我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨，普通商品房价格涨幅稳定，房地产市场发展较为健康、平稳。一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万

㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。表三：未销售商品房屋结构构成情况三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90—144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析

上海市房地产市场发展状况解析

上海市房地产市场发展状况与分析一、上海市房地产市场发展的阶段特征（一) 市场的初步开创阶段党的十一届三中全会以后,上海首先改革了住房由政府统建统配统管的制度，开始进行商品房建设。这主要包括几个方面: 其一是侨汇房的推出,引进商品房生产的新机制；其二是优惠价商品住宅试点起步，为住宅商品生产探索了路子。这一阶段是以政府行政主管部门组建的房地产开发公司作为房地产开发经营主体开始出现，投资主体开始向多元化发展。上海房地产业突破了长期以来计划经济模式的禁锢，从萎缩开始复苏,但总体上还处于萌芽状态，并且以国有企业为主，运行以计划经济特征为主，没有形成规模。 (二) 以增加供给为导向的推动市场发展阶段这一阶段，在住房短缺的背景下，房地产市场以增加供给为导向，以增加开发投资为主要手段。 1９８4年十二届三中全会后,改革的重点由农村转到城市，中央逐步明确了市场化导向的改革思路,采取了几个重要措施，其一是土地使用制度改革起步,开征三资企业土地使用费和进行土地批租试

点,至19９1年底,全市已初步形成了外销的土地一级市场;其二是住房制度改革方案出台,1991年《上海市住房制度改革实施方案》正式出台。 1992年初,邓小平视察南方重要谈话发表和社会主义市场经济体制改革目标确立后，上海放开房地产市场。中外房地产商纷至沓来，各行各业竞相涉足房地产业,出现了前所未有的房地产投资热。这一阶段的特点是：房地产开发企业数量猛增,开发投资规模迅速扩大,形成了以开发投资为主要手段的房地产市场,供给明显增加。呈现出投资主体多元化、房屋产权多元化的格局，房地产市场交易活跃。房地产业的增加值快速递增,上海房地产业已经形成覆盖生产、流通、消费领域的门类齐全的产业体系。但是，超常增长也出现了一定的盲目性，商品房供给超过了市场有效需求,空置量迅速上升,带来了隐患。 (三)以激活需求为导向的拉动市场发展阶段 1９９6年下半年以来，由于前几年房地产投资热中开发的项目陆续竣工上市,上市量集中,吸纳量不足,出现了商品房空置量攀升这一带有阶段性、结构性的发展中的问题。上海提出盘整消化等一系列包括土地、金融、财税等调控市场的措施,主要有:控制土地供应总量，调整房地产投资结构,对土地供应实行总量控制、用途管制,形成了外资用地以工业为主、内资用地以住宅为主的投资结构。放开搞活房地产二、三级市场，1996年出台了《关于搞活本市房地产二、三级市场的若干规定》,1996年出台了蓝印户口政策。

2018年上海市房地产市场总体情况

2018年上海市房地产市场总体情况 2018年，在全国房地产调控从紧基调不变的背景下，本市加强市场监管，实施了规范企业购买商品住房等精细化调控措施，投资投机性购房需求得到有效抑制，楼市预期进一步回归理性，市场运行总体平稳。房地产市场呈现开发投资低位增长、房屋新开工面积小幅增加、销售面积略有回升的态势。 1.房地产开发建设总体平稳 (1)房地产开发投资低位增长 2018年，本市房地产开发投资低位增长，完成投资亿元，比上年增长%。从全年走势看，房地产开发投资呈现总体平稳、低位波动态势。1-2月的投资增速%)为全年最高点，此后总体保持平稳，增速在%～%区间波动(见图1)。2018年，本市房地产开发投资占全市固定资产投资的%，比重同比下降个百分点。

图1 2018年本市房地产开发投资情况从房屋类型看，住宅和办公楼投资小幅增长，商业营业用房投资下降。2018年，本市住宅投资亿元，比上年增长%，占房地产开发投资的%，比重下降个百分点;办公楼投资亿元，增长%，占%;商业用房投资亿元，下降%，占%。从投资结构看，土地购置费快速增长、占比提升，建安工程投资下降。2018年，本市房地产开发投资中的土地购置费亿元，比上年增长%，占全部房地产开发投资的%，比重提高个百分点;建安工程投资亿元，下降%，占%。 (2)房屋在建规模略有下降 2018年，房屋在建规模略有下降，本市房屋施工面积万平方米，比上年下降%。其中，住宅施工面积万平方米，下降%。 2018年，本市房屋新开工面积万平方米，比上年增长%。其中，住宅新开工面积万平方米，增长%;商办新开工面积万平方米，下降%，连续两年出现两位数下降。 2018年，本市房屋竣工面积万平方米，比上年下降%。其中，住宅竣工面积万平方米，下降%(见表 1)。表1 2018年本市房屋新开工和竣工面积情况

济南房地产市场分析报告

2011年5月济南房地产市场分析报告第一章土地市场【监测范围】：济南市区和长清。【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。【内容综述】 2011年5月，济南市供应土地8宗，供应总面积为34.46万平米。其中居住用地8宗，无商服用地推出。本月成交30宗土地，成交面积为82.48万平米。其中居住用地14宗，商业用地16宗。5月出现成交小高潮，但多数以底价成交，两宗为限价地块，仅少数位置较佳地块进入竞拍，土地市场并未出现真正意义的“回暖”。 ◎供应土地基本情况 ★5月土地供应8宗，供地面积34.46万平米 5月，济南市供应土地8宗，供地面积34.46万平米，同比分别下降27.27%和上涨55.23%，环比分别下降80%和70.34%。其中居住用地8宗，34.46万平米；商服用地无供应。济南市自3月底公布2011年供地计划以来，全面开启了今年的土地供应闸门，土地市场从4月份推出40宗土地，5月份土地成交30宗。这是由于一季度济南土地供给偏少，若主管部门现在不加大供给，今年土地供给任务完成较困难，所以出现了四五月份集中挂牌和成交的情况。

★5月供应土地明细

◎成交土地基本情况 ★5月共土地成交30宗，成交面积为82.48万平米 5月共土地成交30宗，成交面积为82.48万平米。同比分别上涨28宗和78.15万平米，环比分别上涨30宗和82.48万平米。其中居住用地14宗，成交面积52.8万平米，占本月成交总面积的64.02%；商服用地16宗，成交面积29.68万平米，占本月成交总面积的35.98%。

戴德梁行-上海房地产市场2010年回顾与2011年展望

济南房地产行业分析doc40(1)

上海房地产市场宏观分析报告

2019年房地产市场调查报告

上海房地产总体市场分析现状

济南整体别墅市场分析(DOC9)(1)

上海市房地产业(不含房地产开发经营)企业营业收入和从业人数3年数据解读报告2019版

2019年房地产行业发展趋势

及上海房地产市场研究报告

宿迁房地产市场年报2019年上

上海房地产市场调研报告完整版

最新房地产市场调研报告(通用)

上海房地产场形势调研报告

2017-2021年济南房地产行业发展前景预测及投资分析报告(2017版目录)

最新房地产市场调研报告

2019年房地产市场分析报告范文

上海市房地产市场发展状况解析

2018年上海市房地产市场总体情况

济南房地产市场分析报告