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售后返租统一管理模式

售后返租统一管理模式
售后返租统一管理模式

售后返租统一管理模式

投资者的投资店铺心理都是为了保值升值赢取利润空间,所以商城可以采取售后返租的方式,既能加快店铺的销售和出租又能统一进行管理,有利以商城的增值,在管理过程中我们可以对出租用户进行整体统一管理、统一收银、统一促销。

操作方式:

1、将现有的店铺以销售方式进行销售签订返租3-5年协议。

2、所有的店铺都可以进行出租签订统一管理、统一收银、统

一促销。(根据房屋法规出租也可以买卖)

3、统一管理:营运管理过程中让消费者感觉商城是个整体,

可以实行商城会员卡,推动商城的商品销售,与商家签订

会员卡协议,每月按实际销售额收取商户会员卡3%推广费

用。

4、统一收银:设置中央收银系统,一次性收取商户5000元系

统费用,每月1%的系统维护费,这样也便于商户减少设备

投入、人员投入有利以双方的管理。

5、统一促销:在中央收银系统前提下,商城为商户提供统一

促销方案,每次做促销提前通知商家做好促销商品的筹备

工作,收取每家300—500的海报费用(根据商家促销商品

数每支商品50-100)

本方案可商议其有很大的操作空间,如同意届时将制作完整的手册,能在短期内提高商城运作知名度及人气。

如不采用统一收银可采用充值卡方式由消费者在一定的时间内在各个商户店铺消费累积一定金额(金额另定)动员商户(商铺签约)加盟充值卡活动来,充值卡有利以政府机构、团体、企业的奖金过节费的发放及集团购买,此方式有益于提高商户的销售和提高商城的人气。

具体方法为:

加盟商户认可本充值卡在其商铺消费,并同意商城按照消费金额提取3%的会员费后将其余货款转至其帐户。

消费者每月购买1000元可参加每月(或三个月)的会员消费分红;例:

本月消费会员1000人金额平均每人500元合计500万元。2%金额为10万元:

其中有100人是达到月消费1000元,将10万元让这100人平均分配,即每人可得1000元

其目的:

让消费者感觉到在消费的同时还可得利,其可在极短的时间内提高商户的销售额,商城的人气值相应得到提高,可到到真正的三赢。

售后返租统一管理模式

售后返租统一管理模式 投资者的投资店铺心理都是为了保值升值赢取利润空间,所以商城可以采取售后返租的方式,既能加快店铺的销售和出租又能统一进行管理,有利以商城的增值,在管理过程中我们可以对出租用户进行整体统一管理、统一收银、统一促销。 操作方式: 1、将现有的店铺以销售方式进行销售签订返租3-5年协议。 2、所有的店铺都可以进行出租签订统一管理、统一收银、统 一促销。(根据房屋法规出租也可以买卖) 3、统一管理:营运管理过程中让消费者感觉商城是个整体, 可以实行商城会员卡,推动商城的商品销售,与商家签订 会员卡协议,每月按实际销售额收取商户会员卡3%推广费 用。 4、统一收银:设置中央收银系统,一次性收取商户5000元系 统费用,每月1%的系统维护费,这样也便于商户减少设备 投入、人员投入有利以双方的管理。 5、统一促销:在中央收银系统前提下,商城为商户提供统一 促销方案,每次做促销提前通知商家做好促销商品的筹备 工作,收取每家300—500的海报费用(根据商家促销商品 数每支商品50-100) 本方案可商议其有很大的操作空间,如同意届时将制作完整的手册,能在短期内提高商城运作知名度及人气。

如不采用统一收银可采用充值卡方式由消费者在一定的时间内在各个商户店铺消费累积一定金额(金额另定)动员商户(商铺签约)加盟充值卡活动来,充值卡有利以政府机构、团体、企业的奖金过节费的发放及集团购买,此方式有益于提高商户的销售和提高商城的人气。 具体方法为: 加盟商户认可本充值卡在其商铺消费,并同意商城按照消费金额提取3%的会员费后将其余货款转至其帐户。 消费者每月购买1000元可参加每月(或三个月)的会员消费分红;例: 本月消费会员1000人金额平均每人500元合计500万元。2%金额为10万元: 其中有100人是达到月消费1000元,将10万元让这100人平均分配,即每人可得1000元 其目的: 让消费者感觉到在消费的同时还可得利,其可在极短的时间内提高商户的销售额,商城的人气值相应得到提高,可到到真正的三赢。

地产售后返祖风险分析

售后返租重返楼市商业地产遭遇新风险 ——以香河香江全球家居CBD等商业地产项目为例探析行业规范有序发展 据中国商业地产联盟近期发布的报告显示,自住宅限购之后,商业地产得宠。仅去年全国商业地产开发投资总额接近万亿元,出现爆发式增长。然而,继万亿资金逐利商业地产后,今年增量资金仍在源源不断地注入这一领域。看似无限风光的背后,一股商业地产的泡沫正悄然吹胀。 商业地产同盟会秘书长王少山在接受《中国企业报》记者采访时表示,在未来2-5年间,商业地产的这轮泡沫就会被击穿。他同时预计,泡沫会按照一线、二线、三线城市的顺序逐一体现及至破灭。而企业法人和购买群体,也将会为此轮疯狂付出血的代价。 问题一:供过于求逼其就范

事实上,目前,已有部分涉足商业地产的企业已经开始使出浑身解数,来规避可能到来的“暴风雨”。在层出不穷的各种招商方式中,不乏采取“售后返租”等违禁手段突围困局,但暗藏着的风险显而易见。 以本报前期调研香河县为例,这座仅距北京市中心45公里之遥,地处河北廊坊境内的县城,曾一度因地产“衰败”身陷“泥潭”而备受争议,近期,却又因地产的“复兴”引来外界的格外关注。而焦点不仅是多家开发商重回香河拿地的爆料,更多的则是一家号称政企商联手打造占地面积5000亩的商业地产——香河香江全球家居CBD(一期),所表现出的“售后返租”销售方式,再次聚焦至公众视野之下。 所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租,是地产开发企业为促进销售,出售楼盘时与买家约定,在出售后一定期限内,由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。按照开发商的承诺,投资者只要购买商铺产权,不用亲自经营管理,每年就可轻

商业销售及售后返租方案

商业销售及返租方案 一、价格制订方式 (一)项目整体价格策略 制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广,在竞争激烈,消费者日渐理性的市场情况下,必须冷静的进行价格体系的制定。 一)、整体价格制定原则 1、确定合理的利润率 在定价过程中,确定合理利润率,在塑造项目优良的素质的同时,为了提高项目的市场竞争力,项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。这需要很好的项目包装,同时,为尽快吸引买家入场,在项目销售的前期,价格不一定是最高的,随着销售的进度的进行,价格将逐渐上升,价格上升的过程,将伴随销售控制的进行,合理进行价格的调整。 2、贴近市场的承受力 在制定价格表时,必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性,在商铺规划时,保持地段价值和价格基本吻合。 3、单位价格制订原则: 一般情况下,除了集团购买之外,个人购铺都是以个体铺位为单位。由于房地产商品的异质性,不同的铺位,由于位置的不同,对购房者来说,其经营也将有其不同的效果。因此,我司认为可遵循二大原则,六项参照值进行评估。 (1)、二大原则: 原则1:有效人流的多少;原则2:注目率的高低。 (2)、六项参照值:

a、以成熟商业区为参照值:比邻成熟商业区的铺位,要比较远离成熟商业区的价格更高; b、以街道为参照值:临街的铺位要比非临街(含室内)的价格高; c、以主力店为参照值:四周的铺位要比稍远的价格更高; d、以主入口为参照值:愈临近主入口,价格更高;反之,则价格较低。 e、以主干道为参照值:临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高; f、以位于商业街的位置为参照值:商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高;(3)、项目价格制订系数: 在订价过程中,以上述各价格层级为基础,根据各铺位的条件不同,以此类推,得出各单位的价格。 二)、价格策略: 定价不仅需要专业的技术知识,更需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深刻认识,有效的定价能在消费者接收的空间内让发展商获取更多的利益. 1、销售价格策略: (1)、建议执行“低开高走”的订价策略: 低开高走是指项目在开盘销售时,以低于市场心理价位的价格入市,随着交铺期的接近,销售价格逐步提高的策略。 项目在建筑期间,由于销售的商铺还不是现铺,投资者对购买期铺仍存在投资顾虑,在开盘时以较低的价格销售,一方面可以吸引目标客户成交,迅速回收资金,减低发展商在建筑期的资金压力;另一方面,随着项目不断接近竣工期以及旺销态势,通过逐步调价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象,让投资者认为商铺物有所值或物超所值,增强投资者的投资信心,形成销售势能。 (2)、实际价格低于心理价格的价格公布策略:

商铺返租销售方案

商铺返租销售方案 一.方案描述: 方案1:投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺,并将商铺委托甲方经营5年,甲方一次性给乙方支付两年的租金;客户购房时在总额中一次性扣除,后三年按销售价格的5%作为保底,超出部分2:8进行分成(在租金收取后的第三个月支付),并由商管公司统一运营管理。自购自营客户在不影响项目整体业态分布的情况下,对其自有商铺拥有优先租赁权。 方案2:投资型客户购买置恒新天地步行街一层商铺,并将商铺委托甲方经营3年,甲方一次性给乙方支付1年的租金,客户购房时在总额中一次性扣除,后两年按销售价格的5%作为保底,超出部分按照2:8分成。 投资型客户购买置恒新天地步行街二层商铺,并将商铺委托甲方经营5年,甲方一次性给乙方支付2年的租金,后三年按销售价格的5%作为保底,超出部分按照2:8分成。 方案3:投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺,并将商铺委托甲方经营3年,甲方一次性给乙方支付一年的租金;客户购房时在总额中一次性扣除,后三年按销售价格的5%作为保底,超出部分2:8进行分成(在租金收取后的第三个月支付),并由商管公司统一运营管理。

二.推出本案的目的: 1.经过初略了解客户普遍对置恒新天地项目位置认可,所以我 们在通过返租形式获得商铺的支配权的时候,再以较低的门槛租赁给经营户经营的同时,我们需要充分考虑该地段的租金,以避免出现返租的点比实际租金少。 2.置恒新天地步行街目前还未形成,“买铺自愿,出租自便” 的模式,在很大程度上阻挡了投资户的投资热情,对于有经济实力的客户来说,买铺不是难事,如何出租铺位却是难事。用售后返租的形式可以解决这类投资户的后顾之忧。3.一层二层的业态短期内不容易准确定位,以返租五年的形式 卖给投资者为置恒新天地步行街的成功打造赢得了五年的宝贵时间。 三.详细方案(个人建议采用方案1) 1.置恒新天地步行街 一层商铺价格拟定为30000元,返租后的实际成交价即为26400元。 二层商铺价格拟定为10000元,返租后的实际成交价即为8800元。 2.执行方法 (1)采用五年包租、前两年按每年6个点的租金一次性返还。 也就是购买任何一个商铺,则该商铺五年的经营权委托第三方(实际上就是开发商)进行全权经营,而且在购铺签

谈产权式商业物业售后返租模式

谈产权式商业物业售后返租模式 谈产权式商业物业售后返租模式作者:佚名 时间:2008-11-29 浏览量: mall返租模式必将退出历史的舞台 再谈产权式商业物业的售后返租模式 笔者曾经在《万达》月刊和一些专业网站的论坛上谈到过商业物业的几种运作模式,发现文中提到的"售后返租"模式的运作最能引起同行们的共鸣,论坛上的跟贴众多,我也收到很多邮件,大家纷纷提出了自己的见解。虽然近年来返租模式大行其道,但业内一直缺乏对这种模式的系统性分析。笔者在本文试图对管理型商铺的售后返租模式进行一些探讨,希望起到抛砖引玉的效果,对我们的工作有所帮助。 产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理,而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售,所有权与经营管理权实施分离,用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业,它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据,分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁

相结合三种方式。 零售产权、整体租赁的商业物业又称作"管理型商铺",其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金,通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报,将经营权从投资者手中取回,然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营,获取租金,回报投资者。因为由专业公司代为管理,投资者获取长期稳定的返租回报,故名"管理型商铺",其运作方式往往概括为"售后返租"。 一、案例情况 A项目,位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边,于1997年底破土动工,2001年6月竣工完成。该大楼占地面积7172平方米,总建筑面积近11万平方米,共34层。其中地下3层、4层为车库,可泊车400余辆;地下2层至地上11层均为营业用房,单层面积约5000平方米。12层至30层为写字楼,单层面积约1500平方米。裙楼设扶梯40部,两部观光电梯,货梯1台,消防梯1台,客用电梯2台。 该项目地处绝佳位置,具有无法复制的优势地位。其地下室

酒店返租式销售方案

分户产权酒店公寓返租式销售方案(草案) 一、销售标的:在建酒店客房楼层 二、物业性质:商业地产 三、目标客户群体:项目周边及附近城市有资产保值增值投资需求的中小型投资者 四、返租式销售方案说明: 1、基本流程: A、购房者向开发商购买标的物业一间或多间酒店式公寓房, 全款或分期支付。 B、开发商或第三方酒店管理公司租赁购房者购买的公寓房,用于酒店经营,定期向购房者支付租金。 C、租赁期结束,酒店租赁方将公寓房返还购房者,酒店客房自动转变为公寓物业管理模式,购房者得到租金收益及公寓房产。 2、附加方案:为促进房产销售,可根据项目实际情况增加以下对投资方的增益方案(建议方案,可单独或搭配使用) A、营业项目增利方案:返租房产用于经营酒店,赠送购房者 酒店的免费入住天数,在返租租金之外增加购房者的额外收益。 B、搭配销售方案:可与其他投资理财产品组合成金融资产包, 由两个或多个不同性质的投资项目组合而成,增加项目的回报率。

C、回购方案:对于项目购买方承诺一定年限后可由开发商回 购房产,作为投资方的风险控制保证,具体回购方式可根据项目的实际情况操作。 五、销售方式详细说明: 1项目建议售价:项目单套公寓房售价在30~50万元之间,合每平米约7500~8500元,项目总售价(422间公寓房)约亿元。 2、返租方案:返租期建议在15年,返租比例每三年递增一次,分五期,第一期1~3年,每年返租购房款的6%,第二期4~6年,每年返租购房款的7%,第三期7~9年,每年返租购房款的8%,第四期10~12年,每年返租购房款的9%,第五期13~15年,每年返租购房款的10%,返租期15年共计租金返还比例为购房款的120%。以一套售价40万元公寓房为例,返租回报计算表格如下:

售后返租型融资租赁的法律分析[2]

售后回租型融资租赁合同效力认定 四川恒和信律师事务所杨仕建葛伟关键词: 融资租赁售后回租融物融资借贷担保 融资租赁具有融物和融资的双重属性。在售后返租型融资租赁中,租赁物所有权的原始取得、转让手续办理、租赁物的合理对价、租金构成等因素,是认定融资租赁合同效力的关键。如售后返租型融资租赁合同被认定为借贷法律关系,则按相应的法律规定来确定各方的权利义务。 案件基本情况 2016年8月9日A公司与B公司签订《融资租赁合同(回租)》(以下简称“主合同”),约定由B公司购买A公司相应物品,购买后返租给A公司,购买价为6000万元人民币或2000万元人民币(如不满足主合同约定的条件,该约定的主要条件为提供相应土地作为抵押),租赁利率为10%/年。该主合同在公证处作了强制执行公证。 2016年8月9日, A公司与B公司(以下简称“B公司”)签订《财务顾问协议》,约定A公司委托B公司融资6000万元或2000万元人民币,财务顾问费为900万元人民币。同日,A公司向B公司

出具《财务顾问服务确认函》,确认B公司履行完毕《财务顾问协议》项下的所有义务。 2016年8月9日,A公司与B公司签订《抵押合同》,B公司授权A公司将主合同约定的租赁物作为抵押物抵押给B公司,用于担保A公司履行主合同义务。 2016年8月9日,C公司与B公司签订《抵押合同》,将其名下两宗地块使用权抵押给B公司,用于担保A公司履行主合同义务,该抵押合同在公证处作了强制执行公正。同日,A公司与C公司向B公司出具《承诺函》,承诺将C公司名下两宗地块使用权在上述《抵押合同》签订后45个工作日内解除其上已存抵押后与B公司办理抵押权登记。 2016年8月9日,A公司与B公司签订《质押合同》,A公司将持有的D公司的100%股权出质给B公司,为A公司履行主合同义务提供担保,该《质押合同》在公证处作了强制执行公证。同日,D公司与B公司签订《国药批文质押合同》,D公司将其持有的两项国药批文质押给B公司为A公司履行主合同义务提供担保。 2016年8月9日,D公司及其法定代表人甲分别与B公司签订《保证合同》,为A公司履行主合同义务提供连带责任担保,上述《保证合同》均在公证处作了强制执行公证。 2016年8月9日,D公司及其法定代表人甲分别与B公司签订《保证合同》,为A公司履行《财务顾问协议》义务提供连带责任担保。

5-20151202浅议产权式商铺售后返租模式中开发商及经营管理公司的法律风险控制

浅议产权式商铺售后返租模式中 开发商及经营管理公司的法律风险控制 文|潘雯律师 摘要: 产权式商铺售后返租近年来发展迅猛,同时也带来诸多纠纷。开发商、经营管理公司在获得收益的同时,也为处理纠纷而头疼不已。本文从产权式商铺售后返租模式的发展、涉及的法律关系、立法现状等方面着手,分析开发商、经营管理公司所面临的风险,最终就风险控制提出了见解。 产权式商铺是近几年非常流行的一种商业地产开发模式,所谓产权式商铺即开发商将其开发的大型购物广场分割成一个个小面积铺位进行出售,出售后并非由业主直接进行经营,而是将铺位返租给开发商指定的经营管理公司,由经营管理公司进行招商经营,业主收取租金,产权式商铺的所有权和经营权是相分离的。 一、产权式商铺售后返租模式的发展 这种产权式商铺在上个世纪90年代中期从香港传入我国,但是这个模式理论上和实践上都不够成熟,出现了很多问题,因此在2001

年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第四十二条中明令禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房,但是已经竣工的商品房还是可以通过售后包租的方式进行销售的。近几年,产权式商铺开发异常红火,但在大型购物广场开业进行租赁后,也产生了众多的问题,且目前的法律法规并无明确规定,也无法得到妥善解决,导致了业主和开发商、经营管理公司之间矛盾不断。 二、产权式商铺售后返租涉及的法律关系 (一)商品房买卖合同关系 产权式商铺首先涉及到的就是商铺的买卖,购房者与开发商签订《商品房买卖合同》,形成商品房买卖合同关系。购房者向开发商支付商品房的价款,开发商向购房者交付符合交付条件的商品房。 (二)担保合同关系 商品房买卖合同中涉及到商品房价款的支付,大部分购房者都会选择通过贷款方式支付部分商品房价款。在房屋抵押手续办理完毕前,开发商需提供阶段性担保,从而开发商与购房者之间形成担保合同关系。 (三)委托合同关系 购房者购买产权式商铺后,通常将商铺委托经营管理公司进行经营管理,经营管理公司以自身名义将商铺出租给第三方,收取的租金扣除经营管理公司的佣金后支付给购房者。购房者与经营管理公司间形成委托合同关系。 (四)租赁合同关系

房地产企业商铺售后返租涉税问题案例分析

房地产企业商铺售后返租涉税问题案例分析 房地产企业商铺售后返租涉税问题案例分析 在房地产企业进行商业用房开发中,采用售后返租的形式进行促销较为普遍。所谓售后返租,就是开发商在销售商品房时,约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价,同时与购房者签订该房的租赁合同,要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司,由开发公司统一经营,经营收益归开发商。该模式涉及的税收关系比较复杂,笔者根据工作实际对相关税收法规进行了整理,并举例对售后返租涉及的税收问题作一分析。【例】A房地产开发公司(以下简称A公司)是一家外资商业地产公司,采用售后返租方式销售商铺。开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同,约定商铺按优惠价85万元(即总价100万元的85%)出售,在未来5年内,该商铺归开发商出租,收益归开发商。开发商在销售时,将价款和折扣额在同一张发票上注明,并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时,对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元(不考虑城建税、教育费附加、土地使用税)。 ◎营业税 上例中,A公司应按“销售不动产”税目缴纳营业税。 但是计税依据如何确定,是以优惠价格,还是以公允价格? 《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定,纳税人发生应税行为,如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的,以折扣后的价款为营业额。如果将折扣额另开发票的,不论其在财务上如何处理,均不得从营业额中扣除。由此看来,销售不动产的计税价格似乎应以优惠价格来确定。但如何看待A公司优惠销售房地产后无偿取得的出租收益?《营业税暂行条例》第五条规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。显然,A公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。对此,各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确。江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》(苏地税函〔2008〕135号)规定,房地产开发公司销售不动产,采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者,实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权,即其他经济利益。因此,对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为,应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》(浙地税函〔2008〕62号)第八条规定,房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者,在签订购房合同的同时,房地产开发公司(或房地产开发公司的关联企业)与购房者另行签订商品房委托管理合同,约定购房合同以折让后优惠价款为成交价,购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额(或商品房售价低于同类商品房价格部分)应并入商品房销售价款,一并按销售不动产征收营业税,购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益,应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。因此,A 公司销售房地产应缴纳营业税100×5%=5(万元)。购房者返租商铺应缴纳营业税15×5%=0.75(万元)。 A公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税,即5×5%=0.25(万元)。 ◎印花税 在上例中,A公司不但销售了开发产品,还租赁了该开发产品后并转租(假如转租合同每年签订一次),应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税:85×0.05%=0.0425(万元),按“财产租赁”税目缴纳印花税:15×0.001+5×0.001=0.02(万元)。

售后返租合同(完整版)

编号:_______________本资料为word版本,可以直接编辑和打印,感谢您的下载 售后返租合同(完整版) 甲方:___________________ 乙方:___________________ 日期:___________________

委托方:(以下简称【甲方】) 地址:邮政编码: 【本人】【法定代表人】姓名:联系电话:— 受托方:(以下简称【乙方】) 地址:邮政编码: 法定代表人:电话:_ 依据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》等相关法规的规定,甲、乙双 方本着自愿、平等、协商的原则,就甲方所购__________ 蛙__________ 房售后返 租合作事宜达成以下条款: 一、返租标的。 1、标的物:位丁内,所购置的房屋为地块幢层 号,建筑面积平方米。 2、标的用途:本合同标的为用房,经营范围以乙方确定的商办经营定位报告为准。 二、返租方式。 甲方就其拥有的幢层号房屋返租给乙方,该房屋全部投资经营管理权、全部收益权委托给乙方或乙方设立的公司,由乙方或乙方设立的公司在法律规定的范围内进行合法经营,通过全面展开专业有效的经营,提升委托标的商业项目的行业地位、品牌地位。 在返租期限内,乙方有权根据市场运作需要对委托标的自行经营或对外租赁 (以下可称经营管理),甲方不得干涉乙方或第三方的经营管理,但乙方或第三方不得违法经营。 三、返租期限。 1、返租期限:返租期限为年,即年月日,止丁—年 月日。 2、甲乙双方特别约定:在委托投资经营管理期限内,本合同为不可撤销合同。 四、合同的存续。 在本合同有效期限内,为维护整体经营形象,实现统一管理,甲方 对委托标的进行产权转让时,本合同规定的甲方的全部权利和义务,随之转移给房屋产权的受让方,甲方有义务与受让方至乙方处办理变更手续。受让方必须遵守《售后返租合同》之规定。 五、售后返租租金及支付方式。 1、售后返租租金标准:在本合同有效期内,乙方支付给甲方的售后返租租 金为甲方购买该房屋时双方约定总价的税后%/年。由实测面积与合同约定面 积误差造成本合同约定的房屋总价款调整的,返租租金据实调整。 2、返租租金的支付方式: ⑴甲方交活购房首付款后,乙方将本合同约定的返租期限内的售后返租租金一次性支付给甲方。 ⑵售后返租租金自《商品房买卖合同》规定的房屋交付之日起开始计算至售 后返租期限届满之日止。 六、甲方的权利和义务 1、返租期内无论乙方的经营是否盈亏,甲方均有权按照约定的时间和标准向乙

最新售后返租的税务处理及筹划

售后返租的税务处理及筹划 某公司主要从事房地产开发等业务,公司在市中心黄金地段开发的城市购物广场项目完工,对其中的临街商铺拟采用售后返租方式销售。商铺单位面积为50平方米,每平方米售价2万元,开发商与60个购房者同时签订了房地产买卖合同和租赁合同。合同约定,商铺售价100万元,需一次付清。开发商将所售出的商铺统一对外租赁,用于商业经营。购房者自买房后12年内每年可以得到商铺款8%的租金。开发商每年收取商户的租金600万元,需要支付给购房者的租金480万元。对售后返租方式销售商铺如何进行税务处理,有没有税收筹划空间? 所谓售后返租,即售后回租,又称售后包租、售后承租。房地产业的售后回租,是指房地产开发商在销售商品房给购房者的同时,与购房者签订该房的租赁合同。租赁合同中,开发商承诺在购房若干年后给予购房者固定租金,购房者所购房屋由开发商在一定期限内承租或者代为出租给另外的公司或个人用于商业经营的一种特殊销售方式。售后回租方式下,在开发商与购房者之间,开发商(卖主)同时是承租人,购房者(买主)同时是出租人;在开发商与入驻商户之间,开发商又是出租人,商户则是承租人。 售后返租的税务处理 售后回租业务,涉及开发商、购房者和商户。这里侧重从开发商的角度,说明售后回租业务的税务处理。在售后回租业务中,开发商同时以三种身份(售房人、承租人和出租人)出现。国家税务总局《关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》(国税函[2007]603号)规定,从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产,又通过租赁方式从买受人回租该资产,企业无论采取何种租赁方式,均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额,应作为业务发生当期的损益,计入当期应纳税所得额。企业通过售后回租业务让渡了以下一项或几项资产权益或风险的,无论是否办理该不动产的法律权属变更(如产权登记或过户),均应认定企业已转让了全部或部分不动产所有权:获取资产增值收益的权益;承担发生的各种损害(包括物理损害和贬值)而形成的损失;占有资产的权益;在以后资产存续期内使用资产的权益;处置资产的权益。

返租模式对比

返租销售模式下的延展模式分析 一、返租操作形式 序号操作模式操作形式 返租期限:三年返租比例:第一年6%,第二年6.5%,第三年7.5%,三年总计返租20%模式一1+2返租模式第一年租金直接抵总房款,第二年和第三年,按半年度返还。 模式二带租约销售客户购买门面后,可获得相应返租收益。 1、客户购买已租赁门面,则按本门面已签合同的原始租金,一次性补齐购买者免租期租金(抵总房款); 2、客户购买未租赁门面,则按招商方案所拟定的租金,逐月返租。 模式三售后包租客户先按正常折扣和价格购买门面后,开发商再从业主手中承租门面,并一定性返还三年租金。 1、一次性付款客户:签定购买合同后五个工作日内,可一次性收取三年20%的租金收益; 2、按揭客户:待银行按揭放款后五个工作日内。可一次性收取三年20%的租金收益。 3、自购自营客户,一次性补齐三年的租金差额(20%的返租总额减招商政策下当前门面三年应支付的租金总额)。 综上分析,我们认为第3种方式更加适合我方项目。

二、返租操作优劣势及操作细节 模式优势劣势/风险操作细节 1+2返租模式1、解决了项目违规销售的难点; 2、首年租金抵总房款,一定程度降低了客户购买门槛; 3、开发商可以获得更大的资金占有量(后两年租金)。 1、不能把购铺门槛降到最低; 2、开发商承担商业街招商和运 营。 需要成立资产经营管理部,专门针 对后两年返租。 带租约销售 价格同等的前提下,如按当前招商政策,实际三年 返租比例低于20%; 需提前制定每个商铺租金标准。 售后包租1、彻底解决了项目违规销售的难点,规避了返租概念; 2、开发商直接获取门面三年的经营权; 3、大大降低了客户购买压力; 开发商承担商业街招商和运营。 开发商获取三年经营权,并需成立 资产管理部门,对门面进行统一招 商和运营。

浅析售后返租的法律风险

浅析售后返租的法律风险 当前,房地产售后返租越来越流行,因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。在售后返租的操作中会面临诸多法律风险,如承租方履约能力不足,房屋产权无法过户等,特别要注意避免走向非法集资,分清两者的界限。本文希望通过分析售后返租的法律风险,引起读者足够的重视。 【关键词】 售后返租售后包租售后回租非法集资 2000年10月,千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。杭州千岛湖凤凰实业有限公司(以下简称“凤凰实业”)以“包租10年,每年6%~8%收益轻松拿,每年30天凤凰旗下四星酒店免费住,投资不到30万,租赁15年就可收回成本”等诱人广告进行了大量的宣传。销售局面伴随着一期、二期逐步打开,到2003年初第三期推出时,楼市方兴未艾,投资者被诱人的广告所吸引,纷纷抢购。类似的情况也出现在长兴、大理等地方的凤凰项目。2005年9月,因凤凰实业经营管理不善,千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租,原先合同中定期的租赁回报成了过眼云烟。同年,银行因凤凰实业迟迟不归还贷款而申请法院拍卖千岛湖凤凰岛度假村项目资产。2006年11月23日,该项目资产由杭州富阳宾馆有限公司竞得,凤凰岛度假村由他人接手。2007年,杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司(以下简称“新凤凰”),具体负责凤凰岛度假村的经营管理事宜。新的管理公司入驻后,业主与新凤凰就水电配套、租金等问题无法协商一致,纠纷不断,矛盾重重,部分业主被迫选择诉讼途径维权。 在这个案例中,因为种种原因,业主们缔约时坐收租金的愿望成了泡影,售后返租的

合同成了一纸空文。此案例大致可分为两个阶段:凤凰实业经营管理阶段和新凤凰经营管理阶段。在前一阶段,凤凰实业以售后返租模式进行产权式酒店的销售经营,刚开始,凤凰实业尚且能够依约履行合同,保持定期支付租金,但由于凤凰实业自身的原因,经营管理出现问题,导致履约能力不足,售后返租宣告失败;在后一阶段,凤凰实业被迫将凤凰岛度假村转手他人,新凤凰接管凤凰岛度假村后,原先的售后返租合同不能约束新凤凰,业主们如希望售后返租则必须经过新凤凰同意,但双方因水电配套、租金等事宜产生纠纷,最终矛盾激化而对簿公堂。 房地产的开发和销售需要大量的资金,从事房地产行业的企业理应具有相当的实力。天上不会掉下馅饼,一些实力不足的开发商试图涉足售后返租,必将会和案例中的凤凰实业一样,一遇到资金链断裂,则履约能力出现问题,不能按时付租,导致买受人的利益受损,整个项目宣告失败。而实力强、资金雄厚、知名度高的企业,为了维护企业的形象和后续项目的进行,即使这一环节的资金出现问题,也会想法设法从别处调取资金,从而切实保障合同的履行。另一方面,市场经济下,开发商应当讲究诚信,诚信是企业的立足之本。言必行、行必果,一言九鼎、一诺千金。对于签订的合同应当切实履行,不可因为有利可图就将合同的履行置之脑后。只有守合同重信用的企业才能赢得客户的认同,并在激烈的竞争中立于不败之地。那些不讲诚信、不认真履行合同的开发商,他们的出发点就不是将售后返租做好,而是将大量的资金圈进来,事后是否归还成为未知数。长此以往,项目的返租难以持续,买受人无法按时获得回报,双方矛盾激化,开发的项目必然无法维持长久。前面的案例中,开发商不讲诚信,不仅没有保证按时付租,“每年30天凤凰旗下四星酒店免费住”的承诺也没有切实履行。可想而知,这样的项目必然面临失败。 通过前面的案例,我们对售后返租有初步的了解,并且知道售后返租在高回报的同时

售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法

售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法 “不破不立,不止不行。”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报",尽管价格不菲,但仍引来买家追捧。从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析,为破解售后返租困局提供借鉴。 一、 关于售后返租、您知多少? 1、售后返租优劣势与适用性分析: 模式 长期售后返租 特征 商铺销售时,商铺已经出租,开发商将租约转给业主,业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同 优势 前期由发展商控制招商,能确保既定的商业定位,给投资者坚定信心; 适当降低投资门槛,可以扩大客户层面,有利于加快项目销售速度; 如果项目经营管理非常成功,远期物业租金收益将有可能超出承诺回报 劣势 承担十年的返租补贴,有经营收益的压力; 如后期经营管理没有达到预期目标,则承受返租年限越长,压力越大; 因返租而产生相应的法律风险 适用性 开发商知名度较低,运营难度较大,但项目未来潜力巨大的商业项目 模式 短期售后返租 特征 业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议,将物业返租给开发商。租期内由开发商转租,统一经营管理,租期1-3年不等;发展商一次性返数年的租金,并降低首付;返租期内,业主定时从发展商处得到固定的租金回报 优势 分割灵活、客户层面广,开发商可在短期内回笼资金,降低项目整体资金压力; 特征 客户购铺同时与开发商签订委托协议,将房产返租给开发商,租期内由开发商转租经营,租期两到十几年不等 发展商一次性返数年租金降低首付 返租期内,业主定时从发展商处得到定额租金回报 收益方式 销售收入;快速销售、回笼资金 优势 投资的收益明确,如果主力店品牌好,则有较强的安全感 分割灵活,客户层面广 劣势 实际租金收益不能满足返租所需,政策限制 适用类型 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售

商业地产销售运营中的五种方式干货

商业地产销售运营中的五种方式,干货! 目前商业地产销售运营中大体上有自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购五种方式,优劣势及3大返祖实际操作案例,下面逐一展开分析。商业地产销售五大基本做法:自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购 01自购自营在这种模式中,购房者即是业主又是商户,同时拥有此店铺产权,并利用手中资源在本商铺进行经营活动,开发商负责提供相应物业管理,并收取一定物业费用。优点:开发商可迅速回笼资金,并勿需设立营运部门进行后期管理工作,节省大量人力支出;缺点:非常不利于销售及招商工作的开展,难度最大,另外,由于产权出售及自购自营,商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻,极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面,不利于整体业主的利益。注意:此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售,不适用主题商场及购物中心。02纯租赁商业地产的传统方式,在这种模式中,开发商为大业主,商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权,产权仍为开发商所有,开发商不但要收取商铺之租金,同时亦要收取物业费用,并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。优点:开发商可收取长期经济收益,开发商与商户真正实现双赢的关系,共同经营该商业项目,双方共同对此项目负责。同时,由于不出售产权,开发商对

商业项目有足够的把握能力,便于按照商业规划思路对项目进行运营管理。缺点:回收资金的速度最慢,并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理,有一定的人力支出,比较耗费精力。注意:此方法可采用统一收银方式,租金在货款中扣除,在降低工作难度的同时,也提升了项目的整体商业形象。 03返租在其商铺的销售中,采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式:为提高市场接纳力,将商场产权划整为零,划分为小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权,并每对购房者有一定比率的年回报(高于银行贷款利率才有吸引力)。优点:所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权,实现了三权分离。在统一经营的背景下,最大程度实现商业物业的整体经营价值,同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式,适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看,通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金,大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。经营商进场以后经营状况也比较理想,进一步增强了中小投资者的信心,促进了商铺的销售。缺点:在这种高风险高利润模式的运作当中,涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节,对开发商的综合运营能力要求极高。而且,回

房地产售后返租详解

房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租当前,房地产售后返租越来越流行,因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。在售后返租的操作中会面临诸多法律风险,如承租方履约能力不足,房屋产权无法过户等,特别要注意避免走向非法集资,分清两者的界限。本文希望通过分析售后返租的法律风险,引起读者足够的重视。 2000年10月,千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。杭州千岛湖凤凰实业有限公司(以下简称“凤凰实业”)以“包租10年,每年6%~8%收益轻松拿,每年30天凤凰旗下四星酒店免费住,投资不到30万,租赁15年就可收回成本”等诱人广告进行了大量的宣传。销售局面伴随着一期、二期逐步打开,到2003年初第三期推出时,楼市方兴未艾,投资者被诱人的广告所吸引,纷纷抢购。类似的情况也出现在长兴、大理等地方的凤凰项目。2005年9月,因凤凰实业经营管理不善,千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租,原先合同中定期的租赁回报成了过眼云烟。同年,银行因凤凰实业迟迟不归还贷款而申请法院拍卖千岛湖凤凰岛度假村项目资产。2006年11月23日,该项目资产由杭州富阳宾馆有限公司竞得,凤凰岛度假村由他人接手。2007年,杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司(以下简称“新凤凰”),具体负责凤凰岛度假村的经营管理事宜。新的管理公司入驻后,业主与新凤凰就水电配套、租金等问题无法协商一致,纠纷不断,矛盾重重,部分业主被迫选择诉讼途径维权。 在这个案例中,因为种种原因,业主们缔约时坐收租金的愿望成了泡影,售后返租的合同成了一纸空文。此案例大致可分为两个阶段:凤凰实业经营管理阶段和新凤凰经营管理阶段。在前一阶段,凤凰实业以售后返租模式进行产权式酒店的销售经营,刚开始,凤凰实业尚且能够依约履行合同,保持定期支付租金,但由于凤凰实业自身的原因,经营管理出现问题,导致履约能力不足,售后返租宣告失败;在后一阶段,凤凰实业被迫将凤凰岛度假村转手他人,新凤凰接管凤凰岛度假村后,

谈产权式商业物业售后返租模式

谈产权式商业物业售后返租模式 mall返租模式必将退出历史的舞台 再谈产权式商业物业的售后返租模式 笔者曾经在《万达》月刊和一些专业网站的论坛上谈到过商业物业的几种运作模式,发现文中提到的”售后返租”模式的运作最能引起同行们的共鸣,论坛上的跟贴众多,我也收到很多邮件,大家纷纷提出了自己的见解。虽然近年来返租模式大行其道,但业内一直缺乏对这种模式的系统性分析。笔者在本文试图对管理型商铺的售后返租模式进行一些探讨,希望起到抛砖引玉的效果,对我们的工作有所帮助。 产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理,而物业::产权为了回笼资金的需要实行拆零销售,所有权与经营管理权实施分离,用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业,它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据,分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。 零售产权、整体租赁的商业物业又称作”管理型商铺”,其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金,通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报,将经营权从投资者手中取回, 然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营,获取租金,回报投资者。因为由专业公司代为管理,投资者获取长期稳定的返租回报,故名”管理型商铺”,其运作方式往往概括为”售后返租”。 一、案例情况 A项目,位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边,于1997年底破土动工,2001年6 月竣工完成。该大楼占地面积7172 平方米,总建筑面积近11万平方米,共34层。其中地下3 层、4层为车库,可泊车400余辆;地下2层至地上11层均为营业用房,单层面积约5000平方米。12层至30层为写字楼,单层面积约1500平方米。裙楼设扶梯40部,两部观光电梯,货梯1台,消防梯1台,客用电梯2台。 该项目地处绝佳位置,具有无法复制的优势地位。其地下室与规划地铁中心站直接相通,成为未来的地铁上盖物业,将形成新的”地铁经济”和”地铁概念”。目前12层至30层的写字楼已全部整体出售并入住办公,业主为某保险公司。地下2层至地上5层为某国内着名百货零售商负责经营管理。 该项目在其商铺的销售中,采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式:为提高市场接纳力,将商场产权划整为零,划分为10-100平方米的小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权,其年回报利率定在7%左右(高于银行贷款利率才有吸引力)。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权,实现了三权分离。在统一经营的背景下,最大程度实现商业物业的整体经营价值,同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。 这是一种高收益高风险的运作模式,适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看,通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金,大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。经营商进场以后经营状况也比较理想,进一步增强了中小投资者的信心,促进了商铺的销售。在成都还有一个正在按此模式运作的大型项目,其租金回报率为每年7.5%,每三年递增0.5%,租赁回报期长达20年。 二、三方利弊分析 (一)开发商 对绝大多数开发商而言,是没有足够的资金实力和耐心等待物业的逐渐升值和租金缓慢抬升。通过零售产权,短期内回收大量资金,保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运- -这或

返租回购销售模式说明

印象金秀返租回购销售模式说明 一、印象金秀采用销售政策 本项目的商铺普遍存在面积大、总价高的问题。初步估算将有超过一半的商铺总价分布在50-100万元之间,按照商业用房按揭贷款必须首付50%计算,客户须支付的首期款大多超过了30万,有的甚至超过100万。在景洪这样的小城市,投资门槛高将非常不利于商铺销售。我司认为在不能降低套总价的前提下,必须降低客户的首期款,从而降低置业门槛,让更多人有能力购铺。 下表是我司建议印象金秀采用的主要销售政策。其中针对推出的商铺采用三年返租和五年回购承诺的方式,对于部分大客户和特殊客户,可以单独谈判采用灵活的销售政策。另外,作为返租销售的必要配套措施,必须引进或成立一家具有独立法人资格的商业管理公司,以其名义对返租铺进行统一租赁和经营,并向客户支付租金。还须引进一家关联企业为五年回购承诺担保。 二、三年返租销售模式解析 “独立产权铺位,虚拟回报返租。”即各商铺都可以独立经营,但把总价抬高,利用溢价部分以预付租金的形式冲抵首期款。 实行三年返租政策的主要目的是通过一次性向客户返还三年租金的方式冲抵客户应付的首期款,降低首期款比例,从而达到降低投资门槛,扩大客户层面,促进商铺销售的目的。

三年返租销售模式中,商铺的所有权和经营权都发生了转移,涉及到投资者、开发商和商业管理公司三方。开发商与商业经理管理公司预先签定一份合作协议。 开发商与投资者签定商铺买卖合同,投资者向开发商支付房款,开发商将商铺的所有产权一次性转让给投资者。 在签定商铺买卖合同时,投资者与商业管理公司签定一份商铺委托经营管理协议,投资者将所购买商铺在未来三年内的除所有权外的一切权利转让给商业管理公司,商业管理公司向投资者一次性支付未来三年商铺的租金(每年为总价的7%,合计为总价的21%)。该笔租金直接用于支付投资者购买商铺的首期款。 案例分析: 以一套总价30万元(已扣除认筹优惠、折扣等)的商铺为例,合同总价为30万元,按照规定最高按揭贷款15万元,首付款最低应付15万元。一次性返还三年租金(相当于总价的21%)共6.3万元冲抵首付款,客户实际支出(开发商实际收入)为30-6.3=23.7万元,其中贷款15万元,首期8.7万元(相当于首期减半)。 开发商名义收入30万元,且按照30万元收入纳税,实际收入为23.7万元。虚拟收入部分(6.3万元)所应交的税款已经直接加在销售总价里,所以不会因虚拟收入产生额外的损失。对于名义收入和实际收入差额的解释为:开发商通过商业管理公司间接取得了商铺未来三年的经营权和收益权,虚拟收入部分(6.3万元)就是开发商提前预付给投资者的租金,将来可以通过商业管理公司的经营收入或转租获得的租金进行弥补。 如果投资者采用一次性付款的方式购买商铺,可以采用三年返租的方式办理,也可一对一协商以折扣的方式进行销售(建议折扣率14%)。如果采用折扣方式销售,则不需要由商业管理公司与投资者签定返租协议,商铺的一切权利(包括经营权)都归投资者所有。 三、自营发展基金模式解析 自营发展基金的政策主要是满足自营客户的需求,一旦客户选择此种方式,则签定购房合同后,客户获得商铺的完整产权。自营发展基金的额度为合同总价的14%。此额度的确定主要有三方面的考虑。一方面,一次性返还总价的14%,相当于赠送给客户3到4年的租金(市场平均年租金回报率为3%-4.5%),帮助客户度过前几年的经营培育期;另一方面,金沙滩同类政策的返还额度为总价的12%,从客户的反映来看这个额度偏低,没有起到预想的引导效果;第三方面,如果自营客户选择三年返租的方式,一次性返还总价的21%,但三年要总共向开发商支付相当于总价的8%的租金,实际享受的优惠额度为13%,低于自营发展基

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