房地产泡沫评估与防范

房地产泡沫评估与防范

内容摘要：

房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。作为国民经济先导性和基础性产业，中国房地产已经存在了泡沫现象。房地产泡沫经济不仅破坏金融秩序、导致金融危机，而且破坏稳定的宏观经济环境，大起大落不利于长期投资项目，使得各项经济发展政策无法得以落实，不利于建立一个有效的可持续的社会保障体系，而且还将加大贫富差距和国民收入的不平等。笔者认为，从长久发展来看，房地产经济不应成为拉动GDP增长的主要因素，在全球都以科技发展作为拉动GDP动力的大背景下，我国如果继续死守着这种“钢筋混凝土”经济不放，其结果必然导致泡沫迸裂，重蹈日本经济的覆辙。本文以房地产泡沫的相关理论入手，通过对我国房地产泡沫的研究和分析，对房地产泡沫的危害以及防治措施提出笔者自己的建议。

（一）房地产泡沫的相关理论.

1、房地产泡沫

（1）泡沫的定义与内涵

了解房地产泡沫的前，我们应先了解什么是泡沫。“泡沫”一词最早用来形容如1636年发生在荷兰的郁金香狂热、18世纪巴黎出现的“密西西比泡沫”及伦敦出现的“南海泡

沫”等事件。1泡沫，也称资产泡沫，在经济学上的定义一直是众说纷纭，一直没有一个较为权威，被大部分经济学家认可的定义。但大部分经济学都承认泡沫是存在的。金德尔伯格认为，泡沫是指一种或一系列资产价格在一个连续过程中的突然上升。最初价格的上升使人们预期未来价格进一步上升，从而吸引新的买主。一般来说，投资者感兴趣的是买卖差价收益，而不是资产本身的使用或其盈利能力。这种资产价格上身通常伴随着预期的逆转并引起价格的迅速下降，最终会导致金融危机；这一定义得到许多学者的认同。日本金融学会会长三木谷良一认为，所谓泡沫就是资产价格（具体指股票与不动产等价格）严重偏离实验经济的暴涨，然后暴跌这一过程。笔者认为，泡沫本质上是一种价格运动现象，是由于人们的预期具有趋同性而产生的投机行为导致的资产价格相对于基本价值的非平稳偏离，主要表现为价格的持续性上涨。

（2）房地产泡沫的定义与内涵

现实世界存在诸多泡沫，每一种泡沫均有一个附着体与承载体。简单地说，房地产泡沫就是附着于房地产，以房地产作为载体的泡沫。笔者认为，房地产泡沫是指由于房屋所依附的土地资源稀缺性，房地产产品特有属性等导致人们对其未来价格产生同质性预期进而产生投机行为，使得房地产1.曹振良和傅十和.房地产泡沫及其防范[J].中国房地产,2000.2

价格相对于其基本价值的非平稳性偏离。

2、房地产泡沫的表现形式

房地产泡沫的表现形式一般有四种,分别是土地价格泡沫、房屋空置率泡沫、房地产投资泡沫和房价虚涨泡沫。2这四种表现形式也是相互制约彼此关联的。一般情况下,土地价格泡沫对房屋空置泡沫和房价虚涨泡沫的影响是正相关的;房价虚涨泡沫对房地产投资泡沫的影响是正相关的;房地产投资泡沫对房屋空置泡沫的影响是正相关的；(见下图)

3、房地产泡沫的危害

（1）房价收入比过高易引起房地产市场不稳定

房价收入比是为了衡量房地产泡沫形成过程中的过度投机需求"国内外专家学者对如何界定房价收入比仍存在或多或少的意见,但总体原则是相同的,一般认为房价收入比是房地产价格与居民家庭平均年收入的比值"该指标主要反映了居民家庭对住房的支付能力,与居民支付能力反相关,即指标越小支付能力越高"当市场中的房价收入比一直保持上升

的状态,经济的发展也保持良好向上的局面,这时房地产市场很容易出现泡沫。一般房价收入比的计算公式为：房价收入比= 商品住宅平均单套价÷居民家庭平均收入。

（2）房地产泡沫引发银行危机

银行与房地产之间具有紧密相关性,首先在我国开发商的资金来源一半以上是来自银行贷款,所以房地产价格持续膨胀,原本投资回报高、风险小的房地产贷款必然给商业银行带来巨大风险，一旦房地产泡沫破灭必然导致银行贷款无法收回，造成金融危机。3

（3）抑制其他产业的发展

房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，大量的资金向房地产业流动，导致企业管理的松懈、生产性企业缺乏足够的资金，从而影响其他产业的正常发展。近年来由于美国次贷危机带来的全球经济疲软，导致欧美的消费需求有一定程度的下降，这也严重影响了我国的制造业。一些私企老板看到经济不景气，就将全部资产剥离出企业，投入房地产进行炒作，这也是房地产泡沫日益严重的一个重要原因，更为致命的是，私企老板在炒房中获利后，会鼓励更多的干实业起汪利娜.房地产泡沫的生成机理与防范措施[J].财经科学,2003.1

家的企业家成为炒房的投机者，从而严重影响制造业的发展，也使得失业人员大增，增加了社会的不稳定因素，无论对经济对社会都产生了负面的影响。

（3）引发消费结构与社会结构的失衡

一方面，房价快速上涨改变了消费者预期，导致居民的恐慌性“抢购”，使一部分消费者提前进入消费结构升级期。房价上涨过快在带动住房消费和家居类商品消费的同时，一定程度上也抑制了其他消费，还贷成为许多家庭的包袱，影响了家庭当前消费和消费结构。

另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本就稀少的土地大量闲置或低度使用，土地投机的倾向日益凸显。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈得资产差价越来越大，招致社会分配严重不公，带来深刻的社会问题。4

4、房地产泡沫的形成与崩溃

（1）房地产泡沫的形成

炒作房地产，确实会带来一阵繁荣景象。只要多数人估计乐观，房地产的价格就一定上升。倘若某个人在炒房过程中获得暴利，其他人见获利如此简单，自然会跟着投入买卖中，由于交易额上升，银行的贷款总额也就上升，银行的利4李涛和伍建平.房地产泡沫的成因!评估与预控[J1.建筑经济,2004.5

润也随之上升。人们对房地产的预期产生了一种不正常的幸福感，并导致强烈的正反馈。不断投入房地产市场的资金就像注入泡沫的额空气一样，把泡沫越出越大。这种过程能继续循环需要5个条件：

第一、比较容易在交大的群体中形成对房地产市场的乐观共识。第二、存在着较发达的房地产市场，容易买进卖出。即在房地产市场上交易成本很低。第三、在房地产交易市场上投机资金占用时间较短。第四、购房者容易得到银行贷款支持，从而放大购买能力。第五、银行要能够吸收更多的储蓄，才能支付越来越多的借贷。银行由于是泡沫经济的最大收益者，所以对于泡沫的形成起到了很大的推波助澜的作用。5（美国次贷危机就是明证）

（2）泡沫破灭的条件

泡沫经济形成和发展过程就像一个链条。这个传递链中任何一环出现问题，都有可能使经济泡沫破裂。

首先、从长期来看，及时没有任何垄断力量的参与和意外事件发生，泡沫也最终会迸裂。随着银行贷款压力的增大，银行必将竭力争取社会流动资金。于是出现两种可能：第一、银行超额贷款，使得银行存款准备金不足、银行借贷结构恶化，一旦遇到外来的冲击，极易出现银行系统信用危机。第二、社会流动资金来源枯竭。如果把生产领域所必需的资金5张启振.房地产泡沫形成原因与防治探析[J].中共福建省委党校学报,2005.12

也投入了投机活动，社会资源的再分配必然使生产部门萎缩，失业率上升，出口贸易出现逆差，而这些信息很容易动摇投资者的信心。在绝大多数情况下，了解金融体系已经面临危机的国内企业界和银行界的人士将带头把自己的资金向国外转移。

泡沫经济崩溃的条件取决于泡沫经济与生产部门的比例。如果一个国家的生产部门在国际市场上具有较强的竞争优势，或者国家对经济的控制能力比较强，那即是出现泡沫，也还能支撑较长一段时间。但由于泡沫经济的增长速度远远高于生产部门，所以一定会在某一个时期使得泡沫的比例达到临界点。

其次，如果人们对未来的预期发生变化，马上就会中断这个泡沫经济发展的传递过程。随着泡沫经济的持续，人们对投机回报率的期望越来越高，当这个期望被金融学家指出，已经达到临界点时，就可能改变人们的对楼市的态度。

再次，外部冲击会加速泡沫经济崩溃。由于在泡沫的持续过程中，投机活动的高利润一定会吸引国际流动资金，一些国际投机集团就会趁机而入（例如造成亚洲金融危机的索罗斯集团）。泡沫越严重，招来的外部冲击越大。在国际炒家的恶意操作下，一旦有风吹草动，大量短期资金外逃，泡沫就会在瞬间迸裂。6

6茅于轼.房地产泡沫的形成与危害[J].新选择,2006.6

（二）房地产泡沫的评估机制

1、房地产价格的形成机制

要评估房地产是否存在泡沫，首先必须研究房地产价格的形成问题。房地产作为特殊商品，不仅具有消费属性，还具有投资属性。消费者买房不仅希望获得良好的居住空间，而且希望房子将来能有比较大的升值。在租赁市场里，租用者享有他的使用权，租用者对租赁市场的需求取决于租金和其他诸如家庭收入等经济变量。租赁市场，相当于是房地产产品的零售业务市场。按照一般的顺价销售模式，零售市场相对于批发市场、（就是增量市场，或者是新房销售市场）的价格而言要高一些。而在我国房地产的批发市场出现价格倒挂，与一般商品市场不同。作为零售的租赁市场其价格为房地产的租金的价格水平，而待租住房未租出去的闲置水平描述为空置率。在投资市场，由于投资者购买房地产资产的目的就是获得当前和未来的一组现金流入。7所以在租赁市场上被确定的租金水平决定投资市场的需求，即租金影响着投资市场上的房地产价值和房地产交易数量。房地产的价格形成机制如下图所示：

7胡源和闰丽霞.分析影响房地产泡沫形成因素及控制基本思路之我见[J].商场现代化,2006.11

2、房地产泡沫的评价指标

(1)房地产价格增长率/实际GDP 增长率

衡量房地产扩张程度可以选取房价增长率/实际GDP 增长率，这指标是根据房地产泡沫的含义来设计的。该指标能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大，通常认为该指标不应该超过2。以下是我国从2000年到2010年的相关数据。

年份商品房均价

（元）

房价增长

率%

GDP（亿元）

实际GDP增长

率%

房价增长率/实际GDP

增长率

2000 2112 2.87 89468.10 10.68 0.27 2001 2170 2.75 97314.80 9.65 0.28 2002 2250 3.69 104790.60 9.10 0.41 2003 2359 4.84 117251.90 12.00 0.40 2004 2714 15.04 136875.87 13.56 1.10 2005 3240 19.38 182321.00 9.90 1.96 2006 3343 5.51178052.00 11.6 0.48 2007 3885 15.38 203268.70 11.9 1.29 2008 3919 1.42 222853.00 9.0 0.15

数据来自国家统计局发布的统计年鉴

(2)房价收入比

房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。房地产泡沫是房地产市场价格偏离现实经济基础的程度，由于居民的收入水平直接决定了其购买住房的经济实力，能够比较真实地反映房地产价格的经济基础条件和有效需求的支撑水平。这个指标虽然不能直接判断市场的泡沫程度，但是很大程度上可以反映房地产价的合理程度和是否存在房地产泡沫。一般认为，合理的房价应当是家庭年收入的4 ～6 倍之间。8房价收入比高于 6 倍，就有出现房地产泡沫的可能。以下是2001年至2010年我国各大城市的房价收入比情况：

8余林和赵晓光.对抑制房地产泡沫产生的理论探讨[J].商场现代化,2007.10

从四大房产泡沫城市可以看出，房地产泡沫使得各城市的房价收入比连年攀升，普通民众望楼兴叹，根本无力承受高额的房价，就像郑智化在歌里唱得那样：“我身上背着重重的壳努力往上爬，却永永远远跟不上飞涨的房价。”试问，既然普通民众无法承受高房价，为何四大城市的房价还是会高涨不减呢？这里有一个重要的原因地方炒房团和地方权贵资产的涌入，如温州炒房团的异地炒房和各地官员蜂拥达到北京、上海等大城市买房就是其中就显著的原因。笔者认为，为了给高烧的城市房价退烧，可以有针对性对地方炒房团和公务员炒房的行为加以限制。例如可以出台限制公务员买房异地买房及买房套数的规定，来牵制住这两股投机力量，以避免加速房产泡沫。

(3)房屋的空置率

房地产市场是否有“泡沫”，空置率是一个比较有说服力的重要指标。房屋空置率是衡量房地产业发展健康状况的重要指标，可以直接用来表明房地产市场的热度和泡沫程度。按照通用的国际经验数据，空置率在20% 以上为严重积压区，在10% －20% 之间为空置危险区，5% ～10%之间为合理区。目前，我国的房屋空置率已经相当严重，根据国家统计局最新数据显示，2012年10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。目前全国空置率已达到26％，大大超过国际公认的10％的警戒线。

(4)住房按揭款占居民月收入的比率

该指标反映了信贷对居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住房消费水平，代表了房地产泡沫发展及实现的程度。该指标值越大，说明信贷对居民住房投资的支持程度越大，居民投入住房消费的程度越高，产生房地产泡沫的基础条件越好，如果房价保持上涨，则说明产生房地产泡沫的可能性越大。如果这一比值超过了20% ，那么就有产生泡沫的可能性。9

(5)房屋租售比

“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米9陈诗颖.从日本房地产泡沫看中国房市未来[J].改革与战略,2009.1

建筑面积房价之间的比值。主要用来判断房地产是否具有长期投资价值。衡量一个区域房产运行状况良好的租售比要依据当地投资回报率来确定，通常界定为1 /200 ～1 /300 之间。如果租售比低于1 /300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现;如果高于 1 /200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于 1 /200 还是低于 1 /300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。10有专家调查认为，北京市近年房价猛涨，有的区段租售比竟高达1:500，泡沫之严重可见一斑。

4、房地产泡沫的测度数学模型

如果在一段时间内股房地产价格上涨得非常快，人们往往会说，是房地产泡沫经济。可是究竟多快的增速才算出现房地产泡沫？

其中的一种检测的测度数学模式为，试图建立一个房地产参考价格，或称为基要价格，高于基要价格的部分就被视为泡沫。

AP t =EP t + B t

在这里，AP t 代表资产的市价；EP t 代表基要价格；B t 泡沫成分。显然，如果AP t > EP t ,那么，B t > 0，由此可以判断出现了房地产泡沫经济。而如果AP t < EP t, 于是，B t < 0 , 没有理由认为存在房地产泡沫。

基要价格通常可以用预期的未来各期的资产收益的综合来表示，如下：

EP t = δi E〔Y t+i / I t〕

其中，δ为折现因子，即δ=1/(1+dr)，此处dr为折现率；Y t 为t期的资产收益；I t为t期的信息组合式，也可以被解释为，如果固定资产价格的实际上涨率高于基本贷款利率，就可以认定出现了泡沫现象。

对于基要价格的确认从房地产理论分析中可以采用Ramsey模型计算，具体公式如下：

Ramsey模型假设:人口N t的速率增长为α,且N0=1;参与劳动的人数与人口数相等,且劳动力的供给弹性为零;商品是由资本和劳动生产出来的;生产率没有增长;总量与人均量的关系为X t = χt eα。在此前提下有：

N t=eαt

商品可以被消费,也可以投资,即Y t=f(K t,N t)=c t+dk t/d t,这里假设Y t,为净产出。如果规模收益保持不变，这时人均产出为：

f(k t)=c t+dk t/d t+αk t

其中，k为资本-劳动比。

经过多次数学变换，最后得到修正黄金律关系为：

f1(k t)= θ+α

也就是说在均衡稳定状况下，资本边际回报率最终由人

口增长率α与时间偏好率θ来决定。此时的f1(k t)就是上面难以确定的资产基础价值，因此可以把房地产理论基要价值表示为：

j=f1(k t)= θ+α

这样通过Ramsey 模型可以解决房地产理论基要价值的问题。因此通过资本边际收益率求出房地产理论基要价值，然后用资本边际收益率法即可测度房地产泡沫

从理论上讲，上述判断并没有错。但关键问题在于如何来计算预期的未来各期资产收益，而这个收益取决于人们对未来的预期。这个预期的判断必须基于三个假设，即（1）假定所有的人都是理性的。例如，人们都根据过去的经验（市场价格、市场交易额等等）来制定自己的市场行为。（2）假定其他的条件都不变。也就是说，除了市场上的经济信息之外，没有能够影响人们决策的其他因素出现（3）假定人们都具有完整的信息集合。在这三个假定的基础上，通常可以用一组差分方程来描述人们的预期，用一组传递方程来描述各期之间消费者和生产者的行为，用递推方程来解一连串的最优化问题。人们可以根据这些信息，按照本身的利润函数来决定自己的最佳选择。但对于房地产泡沫的经济模式的运用最大的难题是基要价格的确定，由于在现实经济社会中，房地产价格从来也不会等于基要价格，除了受市场要素影响

外，还受到许多其他因素的影响。因此，现在对于房地产泡沫是否出现，合适破灭的数学模式都是理想状态下的，因为我们不能指望根据以外的历史数据准确地判定泡沫的未来。（三）我国房地产泡沫的治理与防范

1、实行房地产宏观调控政策

首先、我国房地产市场是典型的“政策”市，政府的政策对于市场影响很大，对于此点笔者认为政府应该反思，一个健康市场，政府应该充当“守夜人”的角色，不轻易用政策去影响市场，但我国政府的政策已经达到了几乎操作市场的程度。笔者认为，政府的调控是必须的，但也要注意尺度。所谓的“凯恩斯主义”也许对中国并非是什么好事情。其次，调控的方式政府应当达到全局性目标为目的，不应只追究短期效果。从2006年出台的“国六条”以及2013年3月出台的“国五条”虽然在短期内可以起到效果，但并未触到应当被调控者的利益。政府的调控政策应该针对那些“房姐、房叔们”，那些炒房者，而不应该让有自住房需求的民众承担政策的消极作用。再次、笔者认为，从2003年我国政府出台了一系列调控政策，但效果并不理想。其中一个重要的原因就是调控政策没有分层，这种一竿子打死一船人的政策，很难真正起到作用。笔者建议房地产调控政策应分三类实行，即保障性住房限价限购、普通住房控价控购、高档住房放价放购，在中央政府的分层调控政策下，地方政府要真正

做好配套制度建设，如区位选择、市场供应总量比例、建设标准、销售对象、销售过程、市场流转机制等。只有保持中央政府与地方政府的政策同步性，才能最好的发挥效果。

2、建立高效完善的土地市场机制

（1）政府应当正确定位自己在土地市场的角色

在土地市场中，政府的职能应定位于市场规则的制定者、规则执行的监督者和服务者，而不应该成为市场交易的主体直接参与市场经营，甚至从市场交易中获利。11目前地方政府身兼土地经营者和管理者的双重身分，其结果是：地方政府一方面负责制定规则，而为了自身利益又去违背规则，甚至修改规则。所以，地方政府部门应明确自己作为土地管理者的身份，“把土地还给市场”，即将经营土地的职能交由市场来完成。

（2）政府应当提前做好城市规划

一些大中城市，因为缺乏对城市发展速度的前瞻性认识，城市的总体规划落后于城市的生长速度，致使城市用地紧张，房价上涨，才开始着手城市规划。总量控制和土地利用规划控制政府防治房地产泡沫的有效手段。地方政府对土地市场的统一管理应体现在统一规划、统一供地计划等方面，以解决土地供应量不足和土地无序开发问题，并使交易11习孔煌.房地产泡沫的成因与防范[J].特区经济,2009.8

各方有一个良好的市场预期，使交易行为趋于理性化。

3、房地产市场的各利益相关方应当准确自己的定位

（1）政府在房地产市场中的定位。中央政府应当加强对地方政府的监督与控制，保证调控政策在地方的顺利实施，遏制地方政府对房地产市场的过度干涉，促进各级政府的透明性、高效性，尊重市场运行规律。纠正地方官员单纯追求GDP的畸形政绩观，建立以降房价为政绩考核标准的行政选拔任用体系，让官员与百姓的利益通过考核联系在一起。合理控制土地供应量，加大廉租房建设的步伐，加强对房地产市场的宏观管理，保证房地产企业在公平的市场环境下，自由竞争。

（2）房地产开发应当尽快提升自身素质，诚信经营。房地产开发企业应该把眼光放长远，走可持续发展的道路。宏观调控的实施可能会使开发商在短期内蒙受一定的损失，但从长远发展、创立品牌来看，房地产开发企业的顺势之举，将赢得消费者的口碑与支持，在市场变化中立于不败之地（3）消费者应保持理性消费。消费者在面对政府的调控政策和开发商宣传的“房价不跌神话”中应当保持冷静，衡量自身的需要及支付能力，不跟风，不盲从，做到理性消费。

4、综合运用税收、金融政策来调控房价

（1）金融手段调控

金融工具是我国调控房地产市场非常有效的手段。首先，为了充分发挥房屋贷款在鼓励消费，抑制投资、投机行为，控制经济过热或者启动经济的作用，国家可以继续采取多种组合方式，实行差别利率和贷款首付款制度，有效调控房价。例如2013年3月1日，国务院办公厅发布的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》就再次提高第二套购房的首付比例，以抑制投机性炒房。其次，控制开发贷款手段。债权融资是房地产企业获得贷款的主渠道，利用调控贷款利率、自有资金率、土地储备贷款等把住债权融资的闸门，即可有效调控开发企业的供应扩张。再次，控制股市圈钱渠道。大型上市房地产企业，可以通过股市进行融资。银监会、证监会可以出台政策文件，限制房地产开发企业的股市融资。最后，严格监管房地产投资信托和信托投资基金的发放。要警惕银行、证劵机构利用美国房地产抵押贷款证劵化的经验，通过银行抵押贷款权益打包，通过证劵化分解，以绕过信托投资的份数限制（最多200份，每份最多100万）这种融资手段，对其严格监管。12

（2）税费手段调控

首先，可以利用买方税费调控手段。通过增加或减轻买房者的负担，调控市场。例如2006年国务院相关部委出台的调控措施规定；“若购买住房后不超过5年转让的，要12高平和余劲.房地产泡沫成因探究[J].价格理论与实践,2010.1

交营业税及其附加税5.55%等，税收成本达到房价的10%左右。其次，运用房地产开发税费手段。通过增加开发成本，来抑制一部分房地产开发企业的拿地冲动，从而达到给房地产降温的目的。可以说税费手段对于房地产供求关系的调控是立竿见影的，当有饮鸩止渴之嫌。对于最近出台的“国五条”调整政策中，对于二手房买卖房产增值部分加收20%的个税，笔者认为短期内会有一定效果，但后续的政策是关键，对待目前的房地产，政府必须加大政策的力度，尤其是对新建商品的调控不能放松，才能起到效果。

5、大力推进以廉租房为主的住房保障体系

最近网络上爆出的“郑州“房姐”坐拥11套经适房”，的消息吵得的沸沸扬扬，后经当地公安机关查证属实。就此引发民众对经济适用房政策弊端的大讨论。有关专家认为，经济适用法问题频发的原因：一是规划选址和建设把关不严，选址偏僻，质量有待提高，导致人们弃购经适房。二是在准入审核关口，政府部门难以准确掌握居民的实际收入和财产情况，各部门之间信息无法联通共享，公示制度也常常流于形式，难以做到真正的公平，发生了伪造资格证明、骗购和权力寻租等问题。三是管理部门人员紧张，仅凭一个街道两三个工作人员，要完成所有经适房申请对象的资格审核、复核和对房屋的管理，难免有疏漏。四、经适房审批的监管力度不足，容易滋生公务员腐败。经济

如何衡量房地产市场泡沫程度详解

如何衡量房地产市场泡沫程度 文/ 江金泽2016年02月25日08:09:35 59 国泰君安证券首席宏观分析师任泽平在最新的报告中表示，近期一线城市房价暴涨，三四线去库艰难，从房价收入比、租金回报率、空置率、去化周期等指标来看，中国当前存在一定房地产泡沫，但区域分化较大。增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。 任泽平在报告中提出“十次危机九次地产”的结论： 房地产对经济影响深远。房地产周期缓慢、持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉，经济史称“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。即使在美欧发达国家，房地产对经济的影响也举足轻重，如2008年次贷危机本质上是一次房地产泡沫危机。房地产长周期拐点和人口周期拐点一起成为引发德日韩台增速换挡的重要驱动力。 房地产短期看金融，长期看人口。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响，长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。在房地产市场发展初期，住宅开工数量的推动因素主要来自经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升；在房地产市场发展后期，住宅开工数量的推动因素主要来自人口出生数量和适龄购房人

口数量。 任泽平提出的衡量房地产市场泡沫程度的四大指标如下： （1）房价收入比 房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。房价收入比是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标，是各界对房地产市场形势进行分析、判断和预测时广泛使用的一个指标 房价收入比本质上反应的是特定国家或地区土地和劳动力两种要素价格的比例关系。由于不同国家或地区土地和劳动力的资源禀赋不同，这就决定了不能简单地用某一个国家或地区的房价收入比作为判断另一个国家或地区房价是否合理的标准。一般来说，大城市的房价收入比会显著高于中小城市，人多地少的国家房价收入比一般会高于人少地多的国家。 首先分析全国的房价收入比，1998-2003年全国房价收入比走势稳定，维持在6.6-6.9区间,2004年后快升至2007年的8.0,随后受国际金融危机影响跌至2008年的6.9,2009年又迅速反弹至8.1，随后逐步回落，2012和2013年稳定在7.3的水平，2014年下降到7.1。 以上分析的是全国平均情况，不能反映部分地区的差异性，下面我们对我国主要35大中城市进行具体分析，包括北京、上海、广州、深圳（一线城市）、天津、重庆、杭州、南京、武汉、

产业集聚度的测算

一 产业集聚度概念和测度方法 产业集中度的概念：产业集中度也叫市场集中度，是指市场上的某种行业内少数企业的生产量、销售量、资产总额等方面对某一行业的支配程度，它一般是用这几家企业的某一指标（大多数情况下用销售额指标）占该行业总量的百分比来表示。 产业集聚测度方法 1、 集中度（Concentrion ration of industry ） 行业集中度是用规模最大的几个地区有关数值(销售额、就业人数、生产额等) 占整个行业的份额来度量。计算公式为： 11n i i n N i i X CR X ===∑∑ 其中n CR 代表X 产业的集聚度，1n i i X =∑代表规模最大几个地区X 产业的销售额 或者生产额、就业人数等，1N i i X =∑代表全部地区X 产业的销售额或者生产额、 就业人数等。 优点：计算方法简单，采用最常用的指标，能够形象的反应产业集聚水平。 缺点：一是集聚度的测算季节容易受到n 值选取的影响，二是忽略了规模最大地区之外其它地区的规模分布情况， 三是不能反映规模最大地区内部之间产业结构与分布的差别。 2、 区位熵（Entropy index ） 所谓熵, 就是比率的比率，它由哈盖特（P ·Haggett ）首先提出并用于区位分析中。区位熵， 又称专门化率，用以衡量某一区域要素的空间分布情况，反映某一产业部门的专业化程度，以及某一区域在高层次区域的地位和作用等方面。在产业结构研究中，通常用于分析区域主导专业化部门的状况。计算公式为： 11E /i i ij n n i i i i q Q q Q === ∑∑ 其中E ij 表示某区域i 部门对于高层次区域的区域熵；i q 为某区域部门的有关

房地产泡沫建模(有程序)

抑制房地产泡沫问题 摘要 房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨。作为国民经济先导性和基础性产业，中国房地产已经存在了泡沫现象。表观为在经济繁荣期,地价飞涨形成泡沫景气,但到达顶峰状态后,市场需求量急剧下降,房价大跌,泡沫也随之破灭。 下文中，我们以北京市房价为例，针对题目提出的问题展开分析。收集其相关数据，分析确定影响房价的主要因素，用最小二乘法对数据拟合，并建立该城市房价的模型： x w x w x w y 332211***++= 根据收集的数据，求得各影响因素的相关系数，代入上式得到房价的模型，再对模型进行修正，最终得到房价与各影响因素的关系式（即所求模型）： 12.2384*90.3*30.0*11.1321--+=x x x y 并通过此模型对房价的形成、演化的机理做细致分析，然后得出影响房价的主要因素。其后给出抑制房地产价格合理性的政策建议，并针对建议提出科学的预测和评价。 一：问题重述： 近几年来，我国各大城市的房价出现了普遍持续上涨、高居不下的情况。房价的上涨使生活成本大幅增加，导致许多中低收入人群买房难。因此如何有效地抑制房地产价格上扬，是一个备受关注的社会问题。现在请你就以下几个方面的问题进行讨论： 1．建立一个城市房价的数学模型，通过这个模型对房价的形成、演化机理进行深入细致的分析； 2．通过分析找出影响房价的主要因素； 3．给出抑制房地产价格的政策建议； 4．对你的建议可能产生的效果进行科学预测和评价。 二：模型假设与符号说明： （1）假设房价与人均可支配收入、房屋造价和人均GDP 呈线性关系； （2）消费者心理因素如对房价的期望可忽略，消费者对房屋无偏好； （3）假设银行利率每年保持稳定，房屋供需处于平衡状态； （4）忽略一些配套措施对房屋造价成本的影响，忽略人为的炒作和政府调控。

日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示

日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示 日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示 一、日本的房地产泡沫破碎成因 20世纪90年代初，日本国内的各种因素引起的日本房地产泡沫的破裂乃至破灭。 （一）国内资金流动性方面产生严重过剩问题 自20世纪60年代中期，日本经济得到快速发展，在此前景下，日本的对外贸易顺差也得到扩大，日益增强的经济实力使日本资金流动性过剩严重，而随着日元的升值，日本资金流动性过剩问题更加突出，日元升值又导致日本外贸出口受阻，于是，投资者就把大量资金投入见效快，利润高的房地产领域和股市等不动产行业，日元的升值也使外国投资者看好日本，使外国资金大量涌入日本，而外国资本涌入的大多也都是房地产市场。从根源上来说，正是日本国内资金的流动性过剩为日本的房地产泡沫的破碎打下了基础，创造了条件，资金的流动性过剩和不合理投资是房地产泡沫破碎的祸端。 （二）宽松的财政和货币政策造成的负面影响 对资金的流动性过剩，日本政府表现出极大的关注，为了让资金流通得快些使国内的经济向正常化发展，在一年左右的时间，日本政府连续5次降低利率，但政府制定的相关措施并没达到相应目的，投资者仍不愿把资金投入其它行业，资金的流动性过剩仍是严重的问题。为了达到预期目的，在此状况下，日本政府又提供大量的货币，这进一步造成了资金流动性严重过剩，宽松的财政和货币政策使大量资金

流入见效快，易吸纳的楼市和股市，对不动产行业的过度投机，使日本的楼市股市价格飙升很快，这又刺激了投资者对房地产业的进一步投资，这对日本的房地产业造成了很大的负面影响，促进了日本房地产泡沫破灭时代的到来。 （三）宽松的银行信贷政策加剧房地产泡沫碎裂 在日本宽松的货币和财政政策下，致使日本资金在国内极度泛滥，在此状况下，日本的商业银行本应执行信贷紧缩政策，但银行为了稳定和利率的回报，银行执行的却是宽松的信贷政策。由于房地产投资回报率极高，致使银行信贷大量地涌入房地产业。在高额利润的诱惑下，日本各大银行都扶持房地产业，各大银行争相向房地产业给予大规模的贷款，这导致日本的房地产泡沫加剧化，直至日本的房地产泡沫彻底破灭。 （四）中央银行突然的银根收紧政策促使房地产泡沫破灭 在日本的房地产泡沫不断加剧化后，日本政府改变了过去的宽松政策，代之的是日本政府对货币和财政执行紧缩政策并严格限制银行对房地产业的贷款投入。在政府的过度干预下，社会对房地产市场的投资急剧下降，由于资金的供应量下滑过快，致使日本的房地产价格快速下降，这进一步导致投资者迅速把资金退出房地产业，于是，房地产业发展的资金链条彻底断裂了，这最终导致日本房地产泡沫的破灭并导致日本的经济发展一度跌入低谷。 二、中国现有的房地产状况与日本房地产的相似之处 从当前情况看，中国现有的房地产市场状况与日本房地产是有许

房地产泡沫论文

厦门南洋职业学院毕业论文 房地产泡沫的危害、形成机制及 对策分析 作者黄顺凯 系（院）艺术学院 专业建筑设计技术 年级12级建工1班 学号12560101024 指导教师钱云云 日期2014.12.30

学生诚信承诺书 本人郑重承诺：所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得厦门南洋职业学院或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 签名：日期：2014.12.15 论文使用授权说明 本人完全了解厦门南洋职业学院有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 签名：导师签名：日期：2014.12.15

房地产泡沫的危害、形成机制及对策分析 黄顺凯 （厦门南洋职业学院艺术学院福建厦门 361102） 摘要：房地产泡沫是经济发展中的隐患，房地产泡沫的破裂将引发系统性的金融危机和经济危机，使经济发展遭受严重挫折，这就使预防和控制房地产泡沫变得极度重要。鉴于此，本文对房地产泡沫的危害、形成机制及对策进行了分析和探讨。 关键词：房地产泡沫；政府；土地市场 1 房地产泡沫及其表现形式 所谓的房地产泡沫是泡沫的一种，是指以房地产为载体的泡沫经济，是房地产经济波动的一种表现形式，它的产生反过来又加剧了房地产经济的波动。随着市场经济的发展，房地产经济中出现了越来越多的泡沫现象，对经济发展构成了巨大的威胁。房地产泡沫有以下几种表现形式：（1）房价飞涨。泡沫存在时，房价一定高，但是房价高不一定存在泡沫。（2）大量银行贷款进入房地产业。房地产泡沫一个重要的特征就是大量银行贷款进入到房地产行业。（3）房屋空置率高。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部分的供给增长属于虚涨，构成经济泡沫。（4）土地价格暴涨暴跌。土地的稀缺性导致了市场对土地需求无限，土地市场便容易发生投机炒作，出现低价虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。（5）房地产的投资过度。当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，形成泡沫经济破灭。（6）居民对市场房价的承受能力差。衡量居民对房价的承受能力的指标房价与家庭年平均收入之比。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内，国际上通常认为这个范围是3-6。 2 我国房地产泡沫成因机制分析 2.1 土地价格垄断 土地与其他生产要素不同，其复杂性表现在：其他要素的公有制可以有多种实现方式时，土地的公有制仍然未打破，土地价格是使用权的价格，是在一定期限内的价格，而不是土地所有权的价格；土地市场分为一级出让市场和二级转让市场。国家是一级市场唯一的供给者；土地出让方式有协议出让、拍卖、招标和挂牌多种形式，价格差异很大，引发了土地市场持续混乱、导致了土地市场乃至房地产市场价格的巨大差异，以及不平等交易甚至寻租行为。而且也因为土地本身的固有的属性。土地是自己供给的，数量有限，不会随社会经济的发展而增加，土地稀有性的自然属性致使土地供给弹性最小。城市化进程越快，土地需求越大。而土地的需求大致只有两种，一种是刚性需求，是为了生活而不是利益。一种是投资需求，把土地当成牟利的工具，使土地脱离原来的价格，造成泡沫。并将土地集中在少数人手中。造成供不应求的假象，造成价格不断攀升的恶心循环。 2.2 地方政府对房地产价格的干预 传统政治体制下，考核地方政府政绩的最简单的方式是看经济发展速度，提高一个地方的gdp和财政收入的办法有很多，如调整产业结构，提升经济运行质量等，但这些措施耗时耗力见效慢，远不及“拉高房价”来得快。可是房价狂飙形成的泡沫，将导致泡沫经

(完整版)产业集聚测量方法

摘要：本文介绍了目前常用的产业集聚测量方法，主要包括：行业集中度、赫芬达尔指数、熵指数、空间基尼系数、E－G指数。通过对比分析，阐述了各种测量方法的优缺点。分析认为，E－G指数是测量产业集聚比较适合的方法，但受制于数据的可获取性。 关键词：产业集聚测量 一、前言 区域经济理论认为，产业集聚对一个地区整体产业竞争力及区域经济增长具有重要影响。因此推动产业集聚成为了许多地方政府发展区域经济的重要手段。制定产业集聚相关政策必须以实证研究为基本前提，而对于产业集聚的实证研究，一个最根本的问题是如何测度产业的集聚度水平，因为无论是单纯进行产业集聚的研究还是探讨产业集聚对经济增长、经济稳定以及其他方面的影响，它都直接影响到最终研究结论的可信程度。 二、产业集聚常用的测量方法 目前比较常用的产业集聚测量方法主要有：行业集中度、赫芬达尔指数、熵指数、空间基尼系数、E－G集聚指数。 1、行业集中度 行业集中度是一种比较简单的指标，用来衡量某产业规模最大的前几个地区在全国所占的份额。其计算公式如下： 其中IC代表行业集中度；A i代表产业A中排名第i位区域的产值或者销售额、从业人员等；N代表产业A中的地区数目。上式表明行业集中度等于产业A中规模排名前n位 (n一般取4或8)的区域企业规模之和占产业A 全国总规模的比例。由于IC主要反映行业在几个区域的集中程度，没有涉及到行业的企业数目与行业总规模之间的差异，行业集中系数就是为了弥补这个缺陷。以P表示计算的企业占行业企业总数的比例：

那么，行业集中系数 CC可表示为： 行业集中度与集中系数能够形象地反映产业区域集中水平以及行业中企业数量的影响，测算方法便捷直观。 然而，行业集中度指标存在一些缺点:第一，仅说明了产业分布规模最大的几个地区的情况，而忽略了其余地区 的规模分布情况；第二，不能反映最大几个地区的个别情况；第三，存在选取规模最大的区域数目不同集中度 结果不同的问题。因此，一般较少单独用来测度产业集聚的情况，更多的是把它作为一个辅助指标。 2、赫芬达尔指数 赫芬达尔指数 (HHI)是产业经济学中衡量市场结构的一个主要指标，也可以用来衡量产业集聚程度，其计算公 式为： 其中A代表产业总规模，A i代表区域i的产业规模，N代表产业中的地区数目。HHI实质上是给产业中每个地区的市场份额赋予一个权重，此权重又以市场份额来代替。HHI的取值范围是[1/N，l]，取值越大表示产业地理 集聚程度越高。极端情况下，如果一个产业所有的经济活动都集中在一个地区，那么该产业的HHI为最大值l； 而如果该产业的经济活动均匀分布在N个地区，那么这时HHI为最小值1/N。 赫芬达尔的优点是能够比较准确地反映产业地区集中程度，因为它考虑了地区数目和地区产业规模两个因素 的影响；计算上比较简便，容易理解。但是赫芬达尔指数的不足在于它没有考虑其他产业的空间分布，使得不 同产业之间难以进行比较。此外，这一指数没有考虑不同地区的地域面积差异，因此难以反映产业分布的实际 情况。 3、熵指数 熵指数的计算公式为：

中国房地产泡沫与应对政策分析

中国房地产泡沫与应对政策分析 [摘要]2010年以来央行几度上调存款准备金率，中央政府出台各项宏观调控措施，而老百姓住房问题早已成为今日的热点话题，房地产举足轻重地关系到人民生活安定及国家经济形势稳定。如何调控房地产市场，防止其进一步泡沫化成为人们的聚焦社会问题。 [关键词]房地产泡沫银行开发商 上世纪90年代日本房地产泡沫破灭，大量房地产按揭贷款无法收回，引发金融危机，伴随其房产泡沫的破灭，银行、房产公司大量倒闭破产而被收购，国民经济饱受重创，经济陷入低迷。目前，我国房产市场状况令人担忧，房产泡沫化严重，由其果，究其因，出对策，稳经济，安民生已经刻不容缓。 2008年美国金融危机在经济全球化趋势下在全球迅速蔓延，造成全球经济衰退，中国政府为维持经济增长，应对危机，出台了一系列宏观调控政策，其中有一项就是新发行了400万亿人民币用于各项重点及基础行业建设，不可否认，这些资金在应对危机时发挥了重要作用，稳固了国民经济的发展，然而这些新涌入资本市场的资金却带来了很大隐患，造成我国通货膨胀加剧，物价飞涨。房地产市场有利可图，房价一路飚升引发人们进行新一轮的投机活动，只要手里还有闲置资金便想方设法投入房产市场。很多新房空置，很多人有买不起房，买不到房。房产问题对社会稳定也产生了巨大影响，而这些社会问题一定程度上关乎国家兴衰。 在这样的情况下调控房价，整顿房产市场成为政府的重要任务，解决好了国家继续兴旺，人民生活安乐，解决不好，一旦泡沫破灭，后果不堪设想。然而，调控房产市场是一项十分艰巨且复杂的任务，涉及到各方利益，所谓牵一发而动全身，必须胆大心细，深入分析各种相关问题，对症下药。 首先，商业银行作为整个金融体系的核心，维持着社会再生产的资金流通顺利进行，同时银行金融枢纽，而其在房地产市场同样是很关键的利益主体，对它的调控就显得尤为重要。 那么要怎样才能合理控制银行放款额度呢?第一，调高利率增加的利息远不能和房产市场的高利润相比，人们的投资投机热情很难被抑制；其次，利率的提高本身很有限，如果利率调控范围超出了人们的承受能力，则会引发还贷危机，加速房产泡沫破灭；再次高利率是银行贷款盈利性更大，更加刺激了商业银行铤而走险，发放不良贷款，导致恶性循环。所以从2010年以来央行多次调控的都是存款准备金率，3月25日起上调存款类金融机构人民币0.5个百分点，这样一方面提升银行资本充足率，提高银行自身抗风险能力，紧缩通货，抑制通货膨胀的恶化，另一方面也避免了一下子将房地产泡沫戳破引发不堪设想的后果。而对于另一利益主体——房地产开发商，也不能一味打压，对房地产开发商要加强引导，鼓励中低价位、中小套房、经济适用房房产开发。同时也要加强对房地产市

房地产产生泡沫的原因及其防范策略

学号： 现代房地产投资与开发结课论文 课题名称：房地产泡沫产生原因及防范策略研究院（系）： 姓名： 指导老师： 班级： 日期：2014/12/25

摘要:本文运用综合分析和归纳的方法，通过中国知识网和万方数据等数据库，运用高级检索方法，在“篇名”处输入了“房地产泡沫成因”和“防范策略”两个关键词，搜索有关房地产泡沫成因和防范策略的相关学术论文，然后按照时间排序，选择了近十几年关于房地产可行性研究的20篇学术论文作为参考文献，进行综合分析，概述了房地产项目泡沫的成因及其防范策略，认为是否能够有效的预防房地产泡沫是我国房地产发展的关键之所在。最后得出了如下结论：房地产泡沫的预防不仅仅需要政府转变观念，还需要严格控制银行贷款，并且进行有效的土地制度改革，从而防止房地长泡沫的产生。 关键词：泡沫经济、房地产泡沫成因分析、房地长泡沫防范策略

1前言 房地产市场的健康稳定发展，关系到整个金融系统和国民经济的稳定发展，同样，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，中央政府要房地产房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性、宏观调控、科学决策、正确引导、适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，乃至重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙（1）。 2泡沫与泡沫经济 2.1泡沫的定义 2.1.1泡沫经济现象的历史回顾 荷兰1634-1637年的郁金香泡沫 密西西比股市泡沫(法国) 南海泡沫 日本房地产泡沫 我国1910年的橡皮风潮、80年代长春的“君子兰”泡沫、1992年-1993年海南、北海房地产泡沫。 2.1.2泡沫的定义 概念：泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。泡沫又称价格泡沫、资产泡沫（asset bubble），或投机泡沫(speculative bubble)，或资产价格泡沫。 两重含义：（1）指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态；（2）指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。(2) 2.2实体经济、虚拟经济与泡沫经济(3) 2.2.1实体经济 实体经济是指物质产品、精神产品的生产、销售及提供相关服务的经济活动，不仅包括农业、能源、交通运输、邮电、建筑等物质生产活动，也包括了商业、教育、文化、艺术、体育等精神产品的生产和服务。 2.2.2虚拟经济 虚拟经济是指相对独立于实体经济之外的虚拟资本的持有和交易活动。虚拟资本是市场经济中信用制度和货币资本化的产物，主要包括银行信贷信用、有价证券、产权及各种金融衍生品等。 2.2.3泡沫经济 泡沫经济是指虚拟经济过度膨胀导致的股票和房地产等长期资产价格迅速的膨胀，虚拟经济增长速度超过实体经济增长速度所形成的整个经济虚假繁荣的现象。 2.3价格波动、通货膨胀与泡沫经济 2.3.1价格波动与泡沫经济

产业集聚测度方法的研究综述

2008/11　总第379期 商业研究 　COMM ERC I AL R ES EARCH 文章编号:1001-148X (2008)11-0064-03 产业集聚测度方法的研究综述 刘斯敖 (河海大学商学院,江苏南京210098) 摘要:产业集聚测度方法是产业集聚研究重要的工具,一直倍受经济学家关注。随着产业集聚理论的 演变与发展,其测度方法也在不断演变与发展。对产业集聚测度方法进行输理与比较分析,以供更好地选择与运用。 关键词:产业集聚;测度方法;研究中图分类号:F22419 文献标识码:B 收稿日期:2007-12-13 作者简介:刘斯敖(1975-),男,河海大学商学院博士研究生,浙江工业大学之江学院讲师,研究方向: 区域经济与产业。 产业集聚作为一种重要的产业空间分布,一直以来备受经济学家的关注。从早期马歇尔的外部性和韦伯的区域经济理论开始,产业集聚的外部规模经济、溢出效应得到了广泛的研究和探讨(胡佛,1990; Fujita&Thisse,2004);以克鲁格曼、藤田昌久等为代 表的新经济地理理论(Krug man,1991;Fujita etal, 1999)又提出了集聚经济的内部规模经济。中间投入 品和劳动力的共享、知识的溢出(马歇尔,1890)、运输费用的节约(韦伯,1909)以及专业化分工与协作所带来的各种交易成本的降低,使产业集群成为许多国家和地区获取竞争优势的源泉(M ichael Por 2 ter,1990)。 早期的研究侧重于对产业集聚定性的观察与描述,随着研究地深入,产业集聚程度与影响集聚的关键因素的定量测度开始成为区域经济学家们关注的课题。随着产业集聚理论的发展,有关产业集聚程度的测度方法不断发展与完善,经历了有集中率、区位熵、赫芬达尔指数、空间基尼系数、EG 指数等的发展过程。 一、集中度(Concentri on ration of industry )行业集中度是用规模最大的几个地区有关数值 (销售额、就业人数、生产额等)占整个行业的份额 来度量。计算公式为:CR n = ∑n i =1X i ∑N i =1 X i 其中,CR n 代表X 产业的市场集中度, ∑n i =1 X i 代表 规模最大的几个地区X 产业的销售额或生产额、就业 人数等, ∑N i =1 X i 代表全部地区X 产业的销售额或生产 额、就业人数等。徐康宁、冯春虎(2003)运用指标计算了中国制造业28个行业1997年的地理集中度。在研究产业地理集聚中,CR n 也经常作为一个辅助的指标加以使用,如罗勇、曹丽莉(2005)和王子龙等 (2006)在测算制造业集聚程度和中国高科技产业集 聚程度时使用了集中度作为集聚程度测算一个辅助指标进行分析。 在各种测度产业集聚水平的方法中,集中度是最简单、最常用的计算指标,能够形象地反映产业市场集中水平。但是,集中度也存在不少缺陷:一是CR n 的值易受n 的影响,n 越大即选择地区越多,CR n 就会越大,二是忽略了规模最大地区之外其它地区的规模分布情况,三是不能反映规模最大地区内部之间产业结构与分布的差别。 二、区位熵(Entr opy index ) 所谓熵,就是比率的比率,它由哈盖特(P ? Haggett )首先提出并用于区位分析中。区位熵,又称 专门化率,用以衡量某一区域要素的空间分布情况,反映某一产业部门的专业化程度,以及某一区域在高层次区域的地位和作用等方面。在产业结构研究中,通常用于分析区域主导专业化部门的状况(崔功豪等,2003)。 区位熵的计算公式为:E ij = q i ∑n i =1 q i / Q i ∑n i =1 Q i 式中,E ij 表示某区域i 部门对于高层次区域的区域熵;q i 为某区域部门的有关指标(通常可用产值、产

房地产泡沫形成原因以及防范措施

目录 提纲： 摘要 引言 简单介绍房地产以及引出房地产泡沫 一、房地产泡沫的实质 二、房地产泡沫的危害 (一)造成经济结构和社会结构的失衡 (二)容易引起金融危机 (三)造成生产和消费危机 (四)容易引发政治和社会危机 三、房地产泡沫的成因 （一）过度投机 （二）消费者及投资者对未来价格的预期 (三) 银行信贷非理性扩张 四、防止房地产泡沫产生的措施 （一）加强对房地产市场的宏观监控和管理 （二）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度(三)强化土地资源管理 （四）加强金融监管力度，合理引导资金流向 五、我国房地产泡沫成因及其治理过程 （一）我国房地产泡沫的形成原因 （二）我国房地产泡沫治理的对策

房地产泡沫形成原因以及防范措施 内容摘要：房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大，如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务. 近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。 一、房地产泡沫的实质 所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。 二、房地产泡沫的危害 (一) 造成经济结构和社会结构的失衡 房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营

抑制房地产泡沫问题数学建模论文

数学建模论文 抑制房地产泡沫 摘要 目前各大城市出现了严重的房地产泡沫现象，城市房价已经成为全社会关注的热点问题，本文研究的主要问题是城市房价的形成、演化机理以及影响房价的因素，通过建立房价的数学模型进行科学合理的分析。 针对问题一，通过建立房地产泡沫测度模型测量了不同城市的泡沫大小，发现主要城市的房价很大一部分都是由泡沫组成，因此依据经济学理论中的泡沫形成和发展过程分析城市房价的形成和演化机理，并将房价的形成过程分为无泡沫的理性增长阶段、泡沫的形成阶段、泡沫的非理性膨胀阶段以及破灭阶段，很好地描述了房价的演化机理。 针对问题二，首先从消费者需求、国家政策和房地产商期望三个角度选取了与房价相关的九个因素，根据经验粗略地比较各因素重要程度，建立层次分析模型对所有因素对房价的影响程度用matlab 软件进行判断，根据判断结果选出最重要的三个因素建立多元线性回归模型，用最小二乘法求解模型参数，通过程序检验分析判断出模型具有很高的精确度，所得到的房价模型为： 12345.3511 1.29250.00940.0003W x x x =+++ 。 在对房价形成的机理深入细致分析后，本文将理论结合实际，根据模型求解的结果提出了抑制房价的有效措施，这些建议可供政府依据价格杠杆对房地产市场进行调控，最大程度发挥市场配置资源的优势，此外，还科学的预测了未来房价的趋势。 关键词 房地产泡沫测度模型 层次分析 多元线性回归 matlab

目录 一、问题背景与重述 (3) 1.1问题背景 (3) 1.2问题重述 (3) 二、模型假设 (3) 三、符号说明： (4) 四、问题分析 (4) 五、模型的建立与求解 (5) 5.1房地产泡沫的测度模型 (5) 5.1.1理论准备 (5) 5.1.2泡沫的测度 (5) 5.2层次分析模型的建立 (7) 5.3房价多元线性回归模型的建立与求解 (11) 5.3.1理论准备 (11) 5.3.2影响房价的因素分析 (11) 5.3.3建立房价的多元线性回归模型 (16) 六、模型的检验与改进 (17) 6.1模型的检验 (17) 6.2模型的改进 (19) 七、模型评价与推广 (19) 7.1模型的缺点 (19) 7.2模型的优点 (19) 7.3模型的推广 (20) 八、抑制房价的建议 (20) 九、结果预测 (22) 十、参考文献 (23) 十一、附录： (23)

中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念

中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念 中国大陆大家目前最为关心，讨论最为热烈的一个问题就是中国的房地产泡沫问题。从政府到民间，从经济专家到普通百姓，大家都在关注这个问题。以前，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我忽然感悟，原来多少年来包括我在内的几 亿中国人都被蒙骗了，中国根本就不存在所谓“房地产泡沫”的问题，“房地产泡沫”这 个概念本身就是一个伪概念。 如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是，中国是市场经济吗?显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。尤其是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是计划经济与市场经济相结合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。 房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，所以当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。 目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来虽然翻倍，但却没有破裂，这是何故?显然，经济学家们犯了一个错误，那就是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济。所以，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也根本不存在，所谓的“中国房地产泡沫”根本 就是一个伪概念。 当然，我说到这里时，肯定有很多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了很多倍，远远超过了普通人的收入水平，这不是泡沫这是什么?我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过普通人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破， 而中国的这个被大家称为“泡沫”的东西却不会破，因为它的真实名字其实不叫泡沫，应 该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。

南通市现代服务业集聚水平测度实证研究

南通市现代服务业集聚水平测度实证研究 服务业集群化发展已经成为现代城市发展的重要现象。南通应致力于打造现代服务业产业集聚区，更好的发挥集聚效应，促进经济快速健康发展。运用改进的区位熵和空间基尼系数对南通2013年现代服务业的集聚程度进行测度，得出南通现代服务业产业间集聚水平极不均衡，行业内部各指标间协调性较差等结论，由此提出优化布局、健全机制、创新驱动以及建设服务平台等产业集聚措施。 标签：南通市；现代服务业；集聚测度；空间基尼系数；改进区位熵 1研究背景 现代服务业是依托信息技术和现代管理理念而发展起来的知识密集型服务业。我国经济正由“服务经济”主导进入向“现代服务业”为主导转变。现代服务业相比较传统服务业、制造业等产业有着更低的资源消耗和更高的产业关联带动性，发展现代服务业已经成为各地产业调整、提升经济发展质量的重要战略任务。参照中华人民共和国国民经济行业分类标准及经济合作与发展组织的分类标准，本文将交通运输、仓储和邮政业、信息传输、计算机服务和软件业、金融业、房地产业、租赁和商务服务业、科学研究、技术服务和地址勘查业以及文化、体育和娱乐业划归为现代服务业范畴。 近年来，服务业集群化发展已经成为城市发展的重要现象。集群化，是指某个特定产业中相互关联的若干企业和机构，在地理位置上的相对集中。产业集聚能够提高生产效率、降低交易和信息成本、增强企业竞争力，促进区域经济的发展。为了追求规模经济和外部效应，更有效的满足需求，现代服务业需要更接近生产企业和消费者的需求地，另外现代服务业对信息和知识的依赖性较高，信息和知识往往形成一定空间范围的集聚，从而导致服务业相关资源、要素和企业在地理空间上的集中化。 我国学者对现代服务业集聚的研究相对比较晚，随着现代服务业的不断发展，学者的研究成果日渐丰富。研究领域主要涉及形成机制、动力机制、功能作用、发展演变机制、影響因素以及集聚水平测量等。笔者通过中国知网的中国全文期刊数据库，对产业聚集度研究进行检索。以“篇名=服务业+集聚+测度（测量）”为检索词进行精确搜索，我国学者对服务业集聚水平测量的研究始于“九五”末期，利用测度模型对相关地区及产业的产业集聚度、影响因素、动力机制、区域差异分析以及与制造业集聚比较等问题进行研究。 南通在“十二五”规划中明确提出建设“长三角北翼经济中心”的城市战略发展定位。南通应致力于加快发展现代服务业，推动区域协调发展，打造现代服务业产业集聚区，更好的发挥集聚效应，促进经济快速健康发展。因此有必要对南通目前服务业产业集聚水平和发展途径进行研究。 2南通服务业聚集水平测度实证研究

关于房地产经济泡沫问题的几点思考

关于房地产经济泡沫问题的几点思考 摘要：随着我国社会经济不断发展，房地产市场持续火热，虽土地供应量受阻，但商品房销售价格仍逐年上升，房地产行业经济泡沫现象越来越严重。房地产行业作为我国国民经济重要的组成部分，直接关系着我国整个社会经济的增长，若房地产行业形成经济泡沫，给我国经济发展造成的危害是难以想象的。近年来，我国房地产行业发展迅猛，在给地方经济及财政税收带来机遇的同时，也加剧了当地商品房价格的上涨，导致老百姓买房难的问题越来越大。本文结合目前我国房地产行业发展现状，深入分析了房地产行业经济泡沫的危害及其形成的原因，并有针对性地提出了防范房地产行业经济泡沫形成的措施。 关键词：房地产；经济泡沫；思考 一、引言 在社会经济市场竞争力与日俱增的今天，我国房地产行业经济波动较多，为其经济泡沫的形成创造了条件。由于房地产投资商在投机过程中，房地产价格与市场基础值、实际需求存在较大的差异，使得房地产价格持续攀升。房地产经济泡沫是一种社会主义市场经济发展中不可避免的波动现象，在短时期内波动较大，不仅会加剧房地产行业经济发展

波动，还会为我国国民经济发展带来巨大的威胁。房地产经济市场作为整个市场体系的重要部分，在推动国民经济快速发展、提高人们生活质量等方面具有十分重要的意义，但近年来我国房地产行业畸形发展，对我国社会、经济、政治等带来了严重危害，具体表现为土地资源浪费、社会矛盾加深、贫富加剧等，这一系列的问题都将导致房地产经济泡沫的出现。因此立足于实际，积极采取防范措施，有利于避免泡沫现象出现，从而促进我国房地产行业及整个国民经济健康发展。 二、房地产经济泡沫的危害 （1）导致经济结构失衡 与其他行业相比，房地产行业投资回报率非常高，且在房地产经济泡沫出现之前，房地产价格上升速度较快，对很多经济投资主体产生了误导，使其大量的资金投入房地产行业，仅仅只关注自身利益的提升。在这样的背景下，其他服务产业或基础建设缺乏一定的资金，从根本上抑制了其应有的发展，从而导致整个市场经济结构失衡。 （2）破坏金融系统 由于房地产行业市场预期回报率远远超过了其他产业，银行为了获取更多的贷款利息，将大量的资金投入房地产市场中，导致银行资金投放标准被扭曲，大幅度降低了银行抵御风险的能力。在这样的背景下，一旦房地产市场形成经济

论：中国房产市场泡沫破裂的后果

中国房产市场泡沫破裂后，会给普通老百姓带来什么影响？ [ 标签：老百姓带来,房产,老百姓 ] 目前我国房产市场泡沫过大，已经濒临破裂的边缘，破裂后会对普通老百姓的生活产生什么影响？ 咏晨回答:5 人气:11 解决时间:2009-12-20 16:55 满意答案 个人就是一个对于中国房地产十分不看好的人士。诚如楼主所说，确实他的泡沫太大了，一旦爆发，将会产生难以估量的影响。楼上的说不可能的事情，确实，国家也不希望这事发生，但是假如不在现在就采取足够的措施，稳定房产，从侧面消除泡沫，那么未来的泡沫爆发也将是一件必然的事情，日本，泰国已经走过这段日子。以前说下岗会使得很多人没饭吃，但是后来也是一样的该下岗的下岗。经济规律造成的后果不是简简单单的人愿就可以解决的。泡沫爆发将会有什么后果？那我来帮你总结下。 (一)生产萎缩 房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司认股权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。1992年，日本制造业的研究开发费用下降3.5％，以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。据泰国官方统计数字，1998年1至7月，泰国破产企业达5,377家，停产企业达6,538家。至1997年底，失业人数达120万，1998年又增加到200万。 (二)消费锐减 Case et al.(2001)等人的研究指出房地产价格的变动对消费的影响远大于股票，以香港经验来看，是当楼价大幅下滑造成大量负资产，房地产交易大幅减少，连带建筑、工程、银行抵押及律师行的生意大受影响，最终影响会扩展至高档消费市场及其它行业。此外，地价的下跌使得居民个人所拥有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分。以备不时之需，以美国经验来看，房地产业的下滑至少使经济增长率下降2个百分点以上。 (三)经济增速下降 个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。令大量企业倒闭及裁员。图1为1982年至2006年香港失业率和就业不足率情况，自1998年开始不断攀升，直至2004年才开始下降。企业倒闭及裁员意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业。由于收益的下降也要不断裁减人员。

抑制房地产泡沫问题

题目:抑制房地产泡沫问题 摘要 房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨。作为国民经济先导性和基础性产业，中国房地产已经存在了泡沫现象。表观为在经济繁荣期,地价飞涨形成泡沫景气,但到达顶峰状态后,市场需求量急剧下降,房价大跌,泡沫也随之破灭。 本文就通过房地产这一问题对城市房价作了深入的分析和科学的探讨。我们

对城市房价构建数学模型。首先，在只考虑成本的情况下，得出了地价与房价之间的线性关系；接着，我们借助了“蛛网模型”的思想，在同时考虑成本、市场 供求的情况下，建立了需求函数、供应函数、供需平衡方程来分析市场供求对价 格的影响，并考虑现实生活中，本周期的供应量与地产商对本期的预测房价有关； 最后得出房价的表达式。 通过对城市房价模型的分析和求解，更深入了解了房价的形成因素及复杂的演化 机理，从而针对性地提出解决房地产泡沫的有效政策和建议，并对所提政策和建 议作出科学的预测和评价，为城市居民的住房问题提供诸多便利。最后跟据相关 模型进行对认证近年来我国房地产市场形势及2012年走势预测。 灰色系统预测模型 在问题四中采用灰色系统预测GM （1，1）模型。 建立灰色预测GM （1，1）模型： (1)0()( )d k a z k b += 其中，的（可）为x 的灰导数(1)(1)(0)000()()(1)()d kx k x k x k =--=；(1)0z 为(1)0x 的均质 数列， (1)(1)(1) 000 (()(1)();2x k x k z k +-=；a 为发展系统，b 为灰色作用量，(1)0z 为白化背景 利用最小二乘法用MATLAB 编程求出a ，b 的值，继而作出预测 综上所述，运用我们的模型得出相应的房价，然后利用我们相应的政策作为 指导，我国的房地产不但会抑制房地产泡沫问题，而且我国的房地产市场将得到 持续健康地发展。 关键词：熵值法 灰色系统预测模型 房地产 一 问题重述 近几年来，我国各大城市的房价出现了普遍持续上涨、高居不下的情况。房价 的上涨使生活成本大幅增加，导致许多中低收入人群买房难。因此如何有效地

基于因子分析法的北京市房地产泡沫测度

基于因子分析法的北京市房地产泡沫测度 房地产业可带动国民经济的发展，但近年来我国房价飞速上涨，严重影响到了人们生活水平的提高和社会经济的发展。本文首先通过指标评价法，选取七个单项指标对北京市房地产泡沫度进行判断，构建房地产市场泡沫测度指标体系，然后利用因子分析法确定评价指标的权重大小，进而测度北京市房地产的泡沫程度。 标签：房地产泡沫；因子分析法；指标体系法 1、引言 2008年由于全球金融危机的冲击，我国房价普遍回落，销售量减少，房地产行业陷入低迷阶段。在宽松信贷政策的调控下，我国住房需求于2009年开始增加，房地产业得到快速发展。然而近年来随着城市化进程的不断加快，我国城市房价持续快速上涨，部分一线城市出现“购房潮”、“炒楼花”、“地王”等现象，房地产价格已远远超出普通居民的承受范围。在房地产价格节节上涨的情况下，各界人士对房价讨论观点不一，房地产行业是否存在泡沫成为了广大居民关注的焦点问题。因此，对房地产泡沫进行测度不仅可以使人们了解房地产市场的发展情况，从而做出理性判断，更能为宏观政策的实施提供方向和建议，引导房地产市场稳定运行。 关于泡沫的定义，经济学界众说纷纭。经济学家查尔斯·P·金德尔伯格认为，泡沫指的是某种资产迅速涨价引起人们的看涨预期，使得新的投资者不断进入，最终由于资产价格大跌导致金融危机的出现。北京大学教授王子明（2002）认为，泡沫是某种价格水平与经济基础条件决定的理论价格的偏移量。笔者认为房地产泡沫是指由于房地产价格与其实际价值严重背离，并持续上涨。 北京市作为我国政治经济中心，房价增长迅速，是房地产泡沫争论的典型城市，其房地产市场的健康发展对全社会稳定有重要意义。因此，本文选用指标体系法和因子分析法对北京市房地产市场泡沫进行测度。指标体系法可将多个指标同时进行评价，反映综合情况，使结果更加全面准确；通过因子分析法确定各指标的权重，不需要专家进行评分，其结果更具有客观性。 2、构建房地产泡沫测度指标体系 2.1指标的选取及指标预警区间 根据我国历史经验和相关资料，分析得出下列泡沫测度指标预警区间。 2.2单项指标值的计算 2.2.1商品房空置率