论物业管理的物权性质

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论物业管理的物权性质

潘嘉玮华南师范大学法学院教授

关键词: 物业管理/物权/建筑物区分所有权

内容提要: 建筑物区分所有权是现代物业管理的产权基础，物业管理权从实质上来说是建筑物区分所有权人将其所有权权能的一部

分让渡给专业性的、超脱于所有权人之上的物业管理人行使的权利。由于现代物业管理的公共性和让渡性，使物业管理权具有了传统物权以外的性质和特征。但无论如何，物业管理权仍属于物权范畴，这一物权是基于建筑物区分所有权而产生并依附于、从属于所有权。所以，应该以建筑物区分所有权为轴心构建我国物业管理的法律架构。

一、现代物业管理的产权基础及性质

一般认为现代物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时一名叫奥克维娅·希尔(Octavia Hill)的女士为其出租的物业制定了一

套行之有效的管理办法，要求租户严格遵守，从而改善了业主与租户的关系以及改善了居住环境，当地人士纷纷仿效。1946年英国制定了《住宅法》，以成文法的形式对建筑物区分所有权制度作出了规范。真正现代意义的物业管理形成于19世纪末的美国，1908年美国成立

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了世界第一个物业管理的行业组织CBMO(Chicago Building Managers Organization)，以后又成立了第一个全国性的业主组织

BOO(Building Owners Organization)。在这两个组织的基础上，美国又成立了建筑物业主与管理人员协会BOMA(Building Owners and Managers Association)，由此使物业管理具有了现代的意义。 [1] 2 物业管理产生的根本动因在于工业化、城市化以及技术进步所带来的房地产利用、使用方式的变革、人们生活和生产方式的变革以及由此带来的房地产产权多元化、复杂化的内在矛盾。工业化的发展，促进了城市化的进程;城市化的进程与城市土地资源的稀缺产生了严重的矛盾;建筑技术的进步使得人们可以建筑高层建筑和多功能的综合物业，交通技术的发展拓广了人们的活动空间，分离了生产和生活的空间，于是现代城市的生产、生活方式得以产生。这种方式的最根本特点是它的集聚性——人口高度密集。集聚性也是现代房地产利用、使用及开发建设中的主要特点之一，这种特性带来了两种效益(效应)，这两种效益(效应)呼唤着物业管理的产生。首先是规模效益，在没有集聚性或集聚性尚不明显的情况下，分散独立的房地产业主和使用者只需要“自给自足”地提供房地产的管理。随着人口居住的集聚性提高，物业管理的规模急剧扩大，由此产生出物业管理的规模要求，并产生出物业管理的规模效应。其次是外部效应，每一个居家所有者的财产价值的实现不仅仅反映在他自己的住宅、对住宅的维修等

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使用决策的改进上，而且也反映在其邻居的相互关系等方面，外部效应即单位产权的行使方式与共有产权行使方式的关联性。 [2] 1-6 现代物业管理的这两大特征，使物业管理权不再是完全独立的单一的对物管理的权利，这种权利表现出复合的、公益的特性。由此也产生了对这种物业管理权的性质的质疑：该种由超越于物业所有权人之上由所有权人以外的物业管理人享有的权利到底是物权还是债权?或是两者兼有?他是对物的权利还是对人的权利?是权利还是权力?

毫无疑义，物业管理的产权基础是物业所有权，根据传统的物权法理论，物业的所有权包括对物业占有、使用、经营、管理、收益和处置的权利。当所有权人取得某物业的所有权时，他理所当然地也就享有了对该物业的管理权。由于所有权的权能是可以分割的，所以，当所有权人将物业所有权的某些权能让渡给他人的时候，就会出现由他人来行使物业管理权的情形，这时，他人所行使的物业管理权是在所有人之物上所设定的权利。在传统上，对物的管理权利总是依附于一定的物权而存在，如谁所有谁管理、谁占有谁管理、谁使用谁管理，等等。物业管理最多是所有权的一项权能而已。

根据传统的物权理论，作为所有权的一项权能，所有权人或他物权人在行使物业管理权时，这种权利具有物权的性质，如及物性、支配性、排他性、对世性(或叫绝对性)、利益性。物业管理权是对某一

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特定的物(房屋、大厦、场所等等)行使保护、维修等权利;这一权利的行使不需要他人的配合、同意;这一权利的行使具有排他性，物归谁所有、占有，就由谁来行使物业管理权，谁获得相应的收益，在一物之上只有一个物业管理权;物业管理权具有对世性，权利人对物业的管理，可以排除权利人以外其他任何人的干涉(由于相邻关系的限制除外)，其他任何侵害物权人行使物业管理权，物权人可以行使物上请求权，以排除他人的侵害;物权人行使物业管理权是为了使物业能够发挥更大的效能，以获取更大的利益。

然而，建立在现代物业管理基础上的物业管理权由于现代物业管理的特征而具有了与传统物业管理权不同的特点。

现代物业管理的产生与建筑物区分所有权的出现是相互联系的，可以说，建筑物区分所有权是现代物业管理的产权基础。在19世纪以前，作为物权客体的物业一般必须是以完全独立的形态存在的，在传统“一物一权”观念下的物权客体必须是独立的、特定的物，如一座房子、一幢楼房。一物一权可以多主体，即共有，但一物上不可以存在着多个所有权或多个相互排斥的物权。物业管理活动主要是业主个体自治的管理，立法上一般只是从相邻关系的角度作出限制。但19世纪以来，随着工业化、城市化的发展，城市人口的膨胀，城市土地资源的紧缺，多层建筑、高层建筑的兴起，一个整体建筑分割为各个组成部分而分别为不同人所有的状况到处出现，从而产生了一个

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整体建筑物区分为不同所有权人所有，并产生了不同所有权人对建筑物及其附属物某些部分共用和共负维护的关系，随着这种关系(权利)逐步为法律所确认，最早是《法国民法典》第664条规定了在同一建筑物归属不同人所有时重建与维修的问题。1865年《意大利民法典》(第562～564条)、《西班牙民法典》(第396条)等也都有类似的规定，建筑物区分所有权也逐步被确认。

建筑物的区分所有，引起了物业管理模式的重大变化。由于在特定的建筑物或建筑物群体中存在着多个业主，这些业主的所有权行使有着不可分割的联系，由此形成了一种特殊的新型的所有权——建筑物区分所有权。建筑物区分所有权的行使和保障必须有共同管理人，这就促使了现代物业管理的出现，也由此形成了一种特殊的新型的物业管理权。

在建筑物区分所有的情形下，所有权人对物业的所有大体上包括两部分：由所有权人单独享有所有权的建筑物的某部分空间范围;由全体所有权人共同享有所有权或使用权的建筑物的共用场所、公用设施及设备。建筑物的区分所有必然带来的问题是：相互紧密联接的物业，在物权人行使物权时的相邻关系，这种相邻关系比起相互独立状态下的物业之间的相邻关系要复杂得多，其矛盾、冲突的发生也频繁得多;另外，就是对建筑物共用部分的使用、维护以及费用的负担等管理问题。建筑物区分所有的这些特点，决定了建筑物区分所有权的

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构成，大体上包括了：所有权人对建筑物专有部分的所有权、对建筑物共有部分的持分权以及由以上两种权利衍生的成员权。这些权利的行使，已经具有相当的公共性质，它必然地要求通过一种公共性的途径、渠道才能得以实现。于是，现代物业管理应运而生，一种新型的物业管理权也由此形成。

物业管理权从实质上来说，它是建筑物区分所有权人将其所有权权能的一部分让渡给专业性的、超脱于所有权人之上的物业管理人行使的权利。

综上所述，由于现代物业管理的公共性和让渡性(必须经所有权人委托由所有权人以外的人行使的权利)，使物业管理权具有了传统物权以外的特征或性质，其中公益性和债权性是其最大的特征。或者可以说是物权社会化与物权债权化的典型表现，这使物权的排他性和绝对性受到了限制，物权的行使也受到了影响。但无论如何，物业管理权的物权性质是应该确认的。

海南省海口市中级法院对物业管理纠纷的一个判例就是以此理

论为依据的：原告投资公司是海口市顺发新村住宅小区的开发商，1992年，投资公司将小区的住宅预售给海南华鑫实业有限公司等9

个业主。1993年小区建成，迁入320户。1994年1月31日投资公司和被告物业公司签订了《顺发新村物业管理承包合同》及《补充协议》，

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约定将小区第一期37栋高级公寓的物业管理承包给被告，承包期10年，承包金按面积1平方每月1元，物业公司向投资公司支付履行保证金50万元。合同签订后，物业公司向投资公司支付了保证金50万，投资公司也先后向物业公司交付了物业管理房产面积61028平方米。物业公司向住户收取了物业管理等费用后，却没有按约定向投资公司支付承包金，投资公司因此诉至法院。一、二审法院都认为，原告和被告签订的承包合同及其补充协议损害业主的利益，应确认为无效合同，并按无效合同作出了判决。二审海口市中级人民法院在判决时是这样阐述物业管理的性质的，法院认为：物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务，包括社会治安和环境秩序的维护和管理，根据其管理事实和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权，因此谁可以行使该权利，应当由物的所有权人决定。房地产开发公司无权将物业管理权出售、承包他人。这是我国至今的有关判例中，对物业管理权最为准确、完整的表述。这一表述首先肯定了物业管理权的物权性质，同时指明了这种物权的特定含义，并明确地概括出这种物权的社会性及他物性，可谓是一矢中的。 [1]

二、现代物业管理的物权特征

发生在深圳的另一个案例引发了人们对物业管理性质的探讨：

上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题深圳市某电子公司将某花园物业抵押给某银行，后因该电子公司无力偿还贷款，法院将该抵押物业拍卖，因无人参加竞拍，法院裁定将该物业作价1，643万元，以物抵债判给某银行。某银行在2002年7月与某公司签订了租赁合同。但租户准备进场装修时，却被物业管理公司告知：要把这层楼拖欠的物业管理费交了才可以进场，而该物业自1994年1月至2002年6月，一直未交管理费，拖欠本金为300多万元，加上每天千分之三的滞纳金共拖欠1960余万元。银行认为在法院将该物业判给银行之前的物业管理费应由原业主承担，物业管理公司认为新业主应承担该物业的有关债务。 [2] 正在讨论中的《广东省物业管理条例(修改意见稿)》第79条规定：物业发生买卖等产权转移行为，受让人应当承担原业主拖欠物业管理费用行为的连带责任。国务院刚颁布的《物业管理条例》对这一问题没有做出相应规定。这实质是涉及物业管理的物权性质问题。

基于建筑物区分所有权而产生的物业管理权是一种新型物权，这种物权与传统物权有其共同性又有其特殊性，具体表现如下：第一，物业管理权的从属性与让渡性。如上所述，物业管理权衍生于建筑物的区分所有权，是经过建筑物区分所有权人的委托，而让渡给专业管理人的一种物权;没有这种委托，就没有这种专有的物业管理权，这是物业管理权的从属性;但作为建筑物区分所有权人必须进行这种委托，他不能将这种物业管理权(或者说，现代物业管理权)

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强留在自己手上，他无权选择委托或不委托，他只能选择委托谁。这是物业管理权的让渡性。然而，作为物业管理人，他所取得的物业管理权必须是由建筑物区分所有权人委托给他的，他不能强行地或者通过其他不正当手段取得物业管理权。物业管理人是基于与建筑物区分所有权人签订的委托合同，才可取得物业管理权，除所有权人以外，任何人无权决定物业管理权的授予和委托。因此，物业管理权是一种基于债权的物权。

第二，物业管理权的公益性。物业公司获得物业管理权的法律基础是物业管理合同，而物业管理合同属于委托合同之一种。在物业管理合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业公司处于受托人的地位，物业公司受托处理的委托事务就是物业管理。为了处理物业管理事务，物业公司有必要获得业主即委托人的授权，即获得物业管理权，据此从事与物业管理有关的事实行为(如保安、清洁等)和法律行为(如代业主行使物上请求权等)，在获得业主的特别授权的情况下，也可以代理业主从事诉讼活动(如代理业主通过诉讼阻止他人对物业的侵害)。一般认为，物业管理权是一种民事权利，具有私权的特征，往往仅从权利和义务的角度去研究和规范物业管理权，却忽略了现代物业管理权的一个最大的特征，就是它的公益性。

在物业管理关系中，存在着双重法律关系。一是业主之间的关系，进而言之是个别业主与全体业主之间的关系，这是业主之间基于建筑

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物共用部分的共有权而形成的所有人之间的关系。在物业使用过程中会出现个别业主的个别权利与全体业主的整体权利的冲突。在此情况下，业主个别权利的行使要服从或不得影响业主整体权利的行使。一是物业公司与业主之间的物业管理合同关系。在物业公司和业主之间的关系中，包括物业公司和个别业主的合同关系，如代收水电费、为个别业主提供特殊服务;还包括物业公司和全体业主的合同关系，如维持共有部分的使用功能和使用秩序，维持小区安全、卫生和绿化等。实务中的物业管理合同基本上是业主全体与物业公司之间订立的合同，即物业公司是受全体业主的委托，为了全体业主的利益而处理物业管理事务。由上可知，现代物业管理是基于某一共同所有和使用的物业管理而产生的，他维护的是某一特定范围物业的数个或众多所有权人的共同利益，即使是对由所有权人专有的建筑物专有部分的管理，也主要是出于对全体所有权人的公共利益出发。如果没有这种公共利益，对物业的管理完全是物业所有权人的私权，并不必要由超脱于所有权人之上受所有权人共同委托的代理人去行使这种权利。物业管理权所要谋取的利益也主要体现为公共利益。这里要把物业管理人获取的报酬与物业管理费的收取区别开来，物业管理人获取的报酬并不是基于“物业”管理(物权)而产生的利益，而是基于委托合同(债权)，基于管理行为而获取的利益。从物权(物业管理)性质来看，物业管理权维护和谋求的是所有权人的共同利益，这种共同利益的维护

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使物业管理权具有了公共权力的性质，这种公共权力不是国家权力，而是社会权力，如果没有这种公共权力，物业管理权将无法行使。

在学界，关于物业管理权的性质，往往囿于对民事权利的一般认识，但却无法解释，权利是可以放弃的，而物业管理人在接受委托之后却不能放弃对物业管理之权;有的学者从“权限”的角度去分析物业管理权，认为管理人不制止业主的不当行为，是违约，“权利的行使是为了实现权利，权限的行使是为了履行义务”，因此“物业管理权不是权利而是权限”。 [3] 建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》也是将物业管理公司“应当”的行为作为“权利”来规定的。而香港的《建筑物管理条例》明确规定的是“管理人的权力及职责”。应当认识到，随着物权的社会化发展，在被认为具有典型私权性质的物权之上，也会发生具有公权性质的权力。这种权力是随着社会的发展，与国家相对分离的民间社会和社会多元化格局逐渐形成，政府权力与能力难以及时、全面地满足人民日益增长的经济文化多样化的需要而不得不将一部分国家权力下放给相关的民间社会组织行

使而产生的，这体现了“国家权力向社会逐步转移或权力社会化的渐进过程”，“国家权力不再是统治社会的唯一权力了。与之并存的还有人民群众和社会组织的社会权力”。 [3] 如果这样来理解现代的物业管理权，那么，物业管理权应是具有“社会公共权力”性质的民事权利，是权力、权利和义务、职责的综合，这是物权社会化的结果。

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但有一点必须明确的，就是尽管物业管理权包含有公共权力，但它归根结底仍然是一种民事权利，而并不具有行政权力的性质，不能行使行政管理的职权。

第三，物业管理权的及物性。根据传统的物权观念，物权是直接支配特定物的权利，具有及物性。物权的客体是物，不可能是行为，及物性是物权的重要特征。但目前学界一种较为普遍的观点是，物业管理权既是及物的，又是及人的，既管物又管人; [4] 261而且具有反及性，即物业管理权由物业所有权人的委托而产生，但物业管理权产生后，即反指向物业所有权人。所以，认为物业管理权的客体包括物和行为或行为效果。 [5] 66-73当然，不能否定，在物的背后反映着人与人之间的关系，物业管理在管物的时候必然要管到人的行为。但物业管理权的客体只能是物，管理人是出于管物才涉及到管人的。物业管理人行使物业管理权的目的和结果都是实现对物的管理，物业管理并不泛泛地管人，物业管理对人的管理是出于对物的管理的需要，比如：物业管理必须了解业主的入住情况、掌握每一户的常住人口，是为了及时收取管理费用，提供有关的服务和管理，防止住户以外的人员随便进出，以防破坏了物业环境及物业安全;当发生损害物业环境的行为时，制止行为人的行为等等。物业管理人没有权力也没有义务进行如户籍管理、人口登记以及人们日常行为的管理等等。所以，《物业管理公约》大可不必规定成公共道德规范之类的公约，

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除非它受有关社区管理机构的委托，但这已经不属于物业管理的讨论范围了。

对物业管理权的及物性的认识，还关系到本文第二个案例所提出的问题：区分所有权的受让人(如买受人)应否继受让与人(如出卖人)积欠的管理费?台湾地区的法官在适用《公寓大厦管理条例》第24条时曾经提出这一问题。根据王泽鉴先生的观点：积欠的管理费“属区分所有权人个人的债务，不随同区分所有权之转移而转移，而由继受人继受之”。 [4] 264积欠的管理费到底属于“债务”，随特定的债务“人”;还是“物”上的负担，随物而转移?如果物业管理权是及物的，是对“物”管理产生的费用，那么，积欠的管理费可以追至“物”之所在，具有担保物权的性质;如果物业管理权是债权，是及“人”的，那么，积欠的管理费只能追及“人”。

必须明确的是，尽管物业管理涉及的物的范围及相关的法律关系相当复杂，涉及方方面面、种种类类，但归根到底它是一种及物权。

第四、物业管理权的复合性。建筑物区分所有权的主要特征是，以建筑物专有部分所有权为核心形成的复合性权利，它打破了传统物权“一物一权”的原则。它是在“一物”的部分进行“区分”，而设立“多权”，以“专有”的方式存在;同时又以“一物”的整体设立“一权”，以“共有”的方式存在;“专有”的“多权”与“共有”

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的“一权”，同时存在于“一物”之上，决定了其权利组成(内容)

的复合性和权利行使方式的复杂性。建筑物区分所有权的这一特征，使物业管理权从原为物业所有权理所当然的一种权能，附属于所有权，由所有权人自主行使，而成为了物业所有权衍生出来的一种物权，必须由所有权人以外的管理人(有的国家或地区称为经理人)享有和

行使，并由此而形成了性质特殊、关系复杂、权利(权力)复合的现代物业管理权。作为物业所有权衍生出来的一种物权，物业管理权既包括以所有权人的物权利益为出发点的对物的权利，这种权利具有绝对性、对世性，权利行使的对象是所有权人以外的任何人;又包括以全体所有权人的利益为出发点的社会权力，这种权力具有公益性、公共性，权力行使的对象是所有的业主;既包括对所有权人权利行使的限制所必须承担的义务，这种义务的性质是物权行使的限制，或叫权限，其义务相对人是所有权人以外的邻居、公众、政府、社区、街道管理机构等;又包括基于委托合同而对物业所有权人承担的义务，这种义务具有债权性，其义务相对人是全体物业所有权人;还包括以物业管理人的利益为出发点的债的权利，这种权利是基于委托合同，提供了物业管理服务后收取的报酬，权利行使的对象是全体物业所有权人，等等。表现为物权和债权，公权和私权，权利、权力和义务交错在一起。

上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题第五，物业管理权的优位性和追及性。本文第二个案例就涉及到物业管理权的优位性和追及性问题。关于物业管理权的优位性，一些国家和地区是将其作为担保物权而规定的，比如规定业主延期交纳物业管理费用的，物业管理组织可以对业主的区分所有权请求先取特权，将该物业出售或抵押，用于保障费用的收回(美国的夏威夷、我国的香港)。这种先取特权也是一种法定的担保物权。所以，从这些国家或地区的规定来看，物业管理权具有担保物权的性质，已具有优位性。我国台湾地区对于这一点是并不明确的。 [4] 264我国大陆到目前为至，还没有相关的法律规定。但是从法理上说，物业管理权具有物权的性质，它对于一般债权当然具有优位性。从表面来看，业主欠交物业管理费，似乎是基于业主与管理人的委托关系而产生的债权关系，但实质并不如此，业主与管理人通过债权关系转让的是物权，当债权实现，即物权行为完成，这时，管理人行使的已经是物权。就如买卖关系，通过债权行为转让的是物，债权实现，即物权行为完成，债权人即占有了物，他就已经成为了物权人，相对其他债权人，他已经具有了优先权。所以，物业管理人一旦取得物业管理权，他就代位(相对物业所有权人)享有了物权。

进一步的问题是，在出现同一顺位的两个以上的物权时，物业管理权能不能进一步享有优先权呢?比如，当一物之上既负担有物业管理权人的先取特权，又存在抵押权人的优先受偿权时，物业管理权有

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没有优位性呢?优先权是指就属于债务人的标的物的价款先于其他债权人获得清偿的权利。优先权的制度设置，“乃系法律为保护特殊关系之债权，限制债权人平等之原则所认的制度”。 [6] 255在国外立法例上，优先权制度最初渊源于罗马法，既有为债权人利益而设的优先权，也有为债务人利益而设的优先权，也有为事而设的优先权。以后这一制度为法国民法典所接受，将优先权与抵押权规定在一起，将其确定为担保物权，规定“优先权，为按债务的性质，而给予某一债权人先于其他债权人，甚至抵押权人而受清偿的权利”。其中规定优先权的顺位为：诉讼费用、丧葬费用、最后一次生病的医疗费、报酬、为债务人及其家属提供的生活资料、某些因工伤事故应付的补贴。

[7] (457-458)以法国法为蓝本的大陆法系国家，不同程度上对于优先权制度也有所接受，如日本民法典规定有“先取特权”，意大利民法典规定有优先权。我国在相关的民商事法律中也规定有优先权制度，其中最为典型的是《海商法》第二章第三节“船舶优先权”的规定，不仅规定了船舶优先权的适用范围，还明确规定了船舶优先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿。并规定船舶优先权不因船舶所有权的转让而消灭。由此可见，有没有必要确立物业管理优先权制度?这是需要法律作出明确规定的。从社会安定和利益平衡的角度出发，应规定物业管理权具有优先权的性质。因为物业管理费的收取和使用直接关系到物的存在和使用，与物具有最直接的联系，甚至可以说，相当一部分物业管理费已经物化在物业中;现代物业管

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理还关系到一定区域范围的公共利益，物业管理费用的拖欠将影响物业管理机构的正常运作，物业管理机构不能正常运作将影响相当一部分社会成员的正常社会秩序。比较一般债权的得失，物业管理权更应得到保障。但对物业管理优先权的行使，也应作出一定的限制，如规定物业管理优先权自优先权产生之日起满二年不行使即消灭，以促使管理人不要疏于职守。

三、我国物业管理的立法完善

根据物权法定的原则，必须在我国物权法体系中给物业管理权的一席地位。

近现代物业管理立法最早是因为多层高层建筑物的各个组成部分分别归属于不同的所有权人，产生了各所有权人对建筑物及其附属物某些部分公用和共负维修保护的关系，这些关系是因法律予以调整而产生的。传统民法关于相邻关系的规定，显然已经不能适应建立在建筑物区分所有权上的各种复杂关系。

1804年3月21日颁布的《法国民法典》第664条关于楼层所有权和公用部分维护费分担的规定，开辟了19世纪以来各国陆续以民法方式对建筑物区分所有权予以立法确认的先河。19世纪60年代英国出现了民间物业管理的专业化和行业化，并逐步形成了一套行之有效的物业管理办法。到了20世纪，国外关于物业管理的立法趋于完

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善，许多国家采取各种立法模式，确认了建筑物区分所有权，并以建筑物区分所有权的立法为轴心，形成关于多层高层楼宇和住宅区物业管理的多种立法模式。

第一种，是民法模式，这种模式的立法是在民法典中设专章或专节对建筑物区分所有权作出规定，如1907年12月10日公布的瑞士民法典第四编的物权法，增加了“分层建筑所有权”一节;1942年意大利新民法典，增列的第七章共同所有，其中第二节规定了“建筑物(大厦)之共有”。

第二种，是住宅法模式，即在住宅法中设专章专节予以规定，如英国(1957)、加拿大(1938)、澳大利亚(1925)、新西兰(1955)、印度等国即是采取这种模式立法。

第三种，是单行特别法模式，即专门就建筑物区分所有的产权关系和管理关系立法。绝大多数大陆法系的国家采用的是这种模式。如法国1938年6月28日废止了民法典的第664条，制定了《有关区分各阶层不动产共同之法律》，1967年补充后命名为《法国住宅分层所有权法》;德国1951年3月15日制定了《关于居住所有权及继续居住权的法律》，1973年7月30日作了较大的修改;日本1962年4月4日公布了《有关建筑物区分所有权等之法律》;奥地利1948年7月8日公布了《有关住宅和营业场所所有权之联邦特别法》。美国在

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1961年颁布《国家住宅法》的基础上，联邦住宅局于1962年制定了《公寓大厦所有权创设之形态法》的标准规范，供各州立法参考。 [5] 46-48

我国香港地区的物业管理经过多年的发展，也形成了一套较为有效的物业管理办法。香港物业管理的立法，其特色是以业主公契为基础的政府干预。1970年，香港政府制定了《多层建筑物(业主法团)条例》，确定业主可以组成“业主立案法团”，主持或参与所居住大厦或屋村的日常管理事务。1987年10月15日，香港地政总署以传阅备忘录的形式给全香港的律师楼发送一份非工业用途公契纲要，所有业主公契都要符合纲要要求，律师根据公契纲要为业主制定公契，公契制定后必须经地政注册总署署长批核，大厦才可以出售。以后，1994年8月26日经修订生效实施的香港《建筑物管理条例》对业主权利，业主法团的地位、职责、权力，基金缴款的追讨、管理费用的支出和管理，业主法团与管理人的关系，管理人的权力和职责，业主公契，物业管理中的司法管辖权都作出了规定。但由于香港法律受英美法系的影响，从物权法理论的角度去探讨物业管理权并解决相关的物权关系也仍显得较为欠缺。

我国是进入20世纪80年代以后，随着城市土地有偿使用和住房商品化改革的实施，才开始出现了现代意义上的物业管理。关于物业管理的立法，1994年3月23日建设部曾颁布有《城市新建住宅小区

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管理办法》，与此有关联的法律，主要是《民法通则》、《城市房地产管理法》《土地管理法》等，还有就是建设部有关异产毗连关系、物业管理企业财务管理、物业管理以及住宅维修基金的管理等规章。2003年6月8日国务院颁布了《物业管理条例》，此外，主要是地方性的立法。可以说，在现行的法律体系中，物业管理的规范已基本建立，但物业管理权还没有找到其适当的法律地位。

正如上文所述，物业管理权属于物权的范畴，这一物权是基于建筑物区分所有权而产生的，是建筑物区分所有权人通过委托合同让渡给物业管理人的权利，该项权利依附于、从属于所有权。所以，应该以建筑物区分所有权为轴心构建我国物业管理的法律架构。对于我国物业管理的立法完善提出以下建议：

1. 在《物权法》中确立建筑物区分所有权的法律地位，对建筑物区分所有权构成、权利行使方式、权利行使的限制等作出规定，特别是对所有权人的共有共用关系、相邻关系等作出规定。现在讨论中的《物权法(草案)》关于建筑物区分所有权的规定，已经奠定了物业管理权的基本法基础。

2. 在现行《物业管理条例》的基础上以单行法的形式制定《物业管理法》，提高立法层次，完善立法内容。通过该法，规定业主的权利、义务;业主委员会的组织方式、成立程序以及议事方式，业主

管理制度新物业管理条例

（管理制度）新物业管理条 例

国务院新《物业管理条例》全文 根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院对《物业管理条例》作了修改。新的《物业管理条例》自2007年10月1日起施行。现将修改后的《物业管理条例》部分内容摘编刊登以飨读者。修改内容 根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改： 壹、将第十条第壹款修改为：“同壹个物业管理区域内的业主，应当于物业所于地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，且选举产生业主委员会。可是，只有壹个业主的，或者业主人数较少且经全体业主壹致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。” 删除第十条第二款。 二、将第十壹条修改为：“下列事项由业主共同决定： “（壹）制定和修改业主大会议事规则；“（二）制定和修改管理规约； “（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；“（四）选聘和解聘物业服务企业； “（五）筹集和使用专项维修资金；

“（六）改建、重建建筑物及其附属设施；“（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。” 三、将第十二条修改为：“业主大会会议能够采用集体讨论的形式，也能够采用书面征求意见的形式；可是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 “业主能够委托代理人参加业主大会会议。 “业主大会决定本条例第十壹条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3之上的业主且占总人数2/3之上的业主同意；决定本条例第十壹条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 “业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 “业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主能够请求人民法院予以撤销。” 四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所于地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、

最新物权法司法解释(全文)

物权法司法解释 物权法司法解释有两个： 1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2016年2月23日，最高人民法院向社会正式通报了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，当中对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出了相应规定，这部司法解释将于2016年3月1日起正式实施。 目录 1 所有权纠纷 2 物业服务纠纷 所有权纠纷 最高人民法院 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 法释[2009]7号 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用 （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

物业管理合同的基本内容

物业管理合同的基本内容 本文是由物业管理合同频道为大家提供的《物业管理合同的基本内容》，希望对大家有所帮助。 基本内容 基于契约自由原则，当事人在不违背法律强制规定 或公序良俗的范围内，得订立任何内容的债权契约，是 为债权契约自由原则。但值得注意的是，民法虽对契约 不采类型强制原则，但对于若干日常生活常见的合同， 各国合同法一般均在分则以有名合同加以规定，按学者 解释，这不外基于两项机能，其一、以任意规定补充当 事人约定之不备。其二、以强制规定保护当事人的利益。查现行合同法相关规定，可以发现并没有对物业管理合 同作出的任何特别规定，在现行立法上，物业管理合同 自应属于无名合同之一种。实践中对物业管理关系的调 整主要是通过地方规章实现的，各地的做法存在较大差 异和不规范性，学者关于合同法的研究著述中也少见此 方面内容。依民法理论，合同内容，尤其是其中的主要 条款，是合同当事人双方按意思自治原则所设定权利义 务的具体体现，亦是判定合同性质的基本途径。以下结 合现实中的情况，对物业管理合同的主要内容，作一个 大致概括，为最终廓清物业管理合同的性质做出铺垫：

一般而言，物业管理合同的主要条款由以下方面构成： 1、当事人和物业的基本情况，主要是对双方当事人的资格认定以及对物业管理活动的标的物的基本情况作出确认和记载。 2、双方的权利和义务，主要是物业所有人或使用人支付物业管理费，物业管理公司提供相应服务的条款。这是物业管理合同最为重要的条款，具体内容又因为管理事项类型的不同而呈现差异，一般有以管理服务为主的物业管理和出租经营与委托管理并重的区分。 3、物业管理服务事项和服务质量的。这一般除了由当事人自行约定以外，各地的地方性规章也大都进行了底限性规定，但各地规定的情况参差不齐，可资参考的是国际健康组织(WHO)对区分所有建筑物的管理设定了安全、健康、便利、舒适的居住环境基准，归纳起来有以下四点：(1)火警防范，如加强消防设备、防火设施的管理;(2)清洁维护，定期清除垃圾，清理水沟，外墙洗刷等;(3)公共设施维修，水电机械维护、公共电梯、空调设备的定期检查;(4)花木整理，修剪花草树木，随时更换枯死的枝叶等。这四点基准也应该是物业管理的标准要求。

学校物业管理合同标准版

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 学校物业管理合同标准版 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。

根据《中华人民共和国合同法》第四条: 当事人依法享有自愿 学校物业管理合同标准版 甲方： ___________ 乙方： ___________ 甲方将学校物业管理服务方面的工作委托乙方管理服务。乙方将通过严格科学的管理，热情优质的服务为学校的教学、科研和生 活创造整洁、优美、舒适、安全、宁静、便捷，及时、可靠的环 境，为此双方达成如下协议： 一、甲方责任、权利、义务 1、对校园内的一切公共设施及设备享有所有权，并有对国有资产 的保护、使用和监督权。 2、负责对乙方管理与服务进行工作查询与质疑。 3、负责制定学校绿化、美化及设施的更新改造计划。听取和采纳 乙方对校园绿化等改造工作提出的合理化建议。

4、负责按规定向乙方支付物业经费和运行费。 5、负责了解掌握乙方经费运行情况，对违反财务规定的行为提出 意见。 6、甲方可视完成物业管理的优劣向乙方提出奖励意见和处罚意见。 、乙方责任、权利、义务 1、按协议内容保质保量地完成物业管理与服务工作。按文明校园 建设标准保持学校的花园式单位及文明校园的称号。 2、对院内的公共设施及地面不得擅自占用或改变其使用功能，如需要改变应经甲方同意后方可实施。 3、定期向甲方通报工作情况，对甲方提出的合理的整改意见有义务执行。 4、未经甲方同意不得将本物业管理内容和责任转移给第三方。 5、乙方应建立并保存详细的物业管理档案资料。 三、委托管理主要内容

物业管理条例(中华人民共和国国务院)

物业管理条例

展开 编辑本段简介 中华人民共和国国务院令 第504号 现公布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，自2007年10 月1日起施行。 总理温家宝 二○○七年八月二十六日 编辑本段颁布背景和目的 我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。与此同时，原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。 在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。目前，全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。同时，也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。 目的： 明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。 编辑本段国务院关于修改《物业管理条例》的决定 根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改： 一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。” 删除第十条第二款。

二、将第十一条修改为：“下列事项由业主共同决定： “（一）制定和修改业主大会议事规则； “（二）制定和修改管理规约； “（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； “（四）选聘和解聘物业服务企业； “（五）筹集和使用专项维修资金； “（六）改建、重建建筑物及其附属设施； “（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。” 三、将第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 “业主可以委托代理人参加业主大会会议。 “业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 “业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 “业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。” 四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。” 此外，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。 本决定自2007年10月1日起施行。 《物业管理条例》根据本决定作相应的修订，重新公布。 编辑本段正文（最新版） 物业管理条例 （2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订） 编辑本段第一章总则 第一条

《物权法》与物业管理相关条文解读

《物权法》与物业管理相关条文解读 《物权法》与物业管理相关条文解读作者：佚名 时间：2008-4-11 浏览量： 《物权法》与物业管理相关条文解读 《物权法》获得通过后，物管行业最关注的莫过于涉及住宅和物业管理的相关法律条文。在仔细研究了《物权法》后，我们借用有关资料意图将繁琐的法律条文转变成简单易解的语言，希望能成为物管行业普通从业人员学习理解物权法的实用工具。 关键词：市场主体平等保护 为适应社会主义市场经济发展的要求，党的十六届三中全会明确要“保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利”。全国人大法律委员会委员、中国政法大学校长徐显明说，在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是国家、集体，还是私人，对他们的物权也都应当给予平等保护。物权法规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”法律进一步明确，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” 物权法属于民法，民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。“公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场

经济的基本法则。”全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生指出，在社会主义市场经济条件下，各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系，各种市场主体都处于平等地位，享有相同权利，遵守相同规则，承担相同责任。如果对各种市场主体不给予平等保护，解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样，就不可能发展社会主义市场经济，也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。”胡康生说。 中国人民大学法学院教授王利明对这部法律确立的平等保护原则给予积极评价。他认为，这是巩固社会主义基本经济制度、体现多种所有制共同发展的客观需要，是多种所有制成分共同发展的前提。“失去了平等保护，就失去了共同发展。”王利明说，“平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定，真正体现了社会主义的特色。” 关键词：物业管理 物权法明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”业主委员会或业主大会可选择物业管理公司或其他物业管理人进行小区的物业管理工作。也就是说，物业公司已经不

物业管理公司的性质及概念

物业治理公司操作实务 第一节物业治理公司概述 一、物业治理公司的性质 物业治理公司的性质是由物业治理的性质决定的。物业治理具有服务性，因而物业治理公司也具有服务性。物业治理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业治理公司的性质具有以下特点： 第一，物业治理公司是独立的企业法人。物业治理公司是按合法程序建立，从事物业治理活动，为业主和租户提供综合服务和治理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业治理公司作为企业的要紧标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的治理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己

的名义享有民事权利，承担民事责任等。因此，物业治理公司除了本行业自身的专业特色以外，在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。因此讲，物业治理公司是一个独立的企业组织，它在物业治理经营活动中具有独立性和自主权。 第二，物业治理公司属于服务性企业。物业治理公司的要紧职能是通过对物业的治理和提供的多种服务，为业主和租户制造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业治理公司作为非生产性企业，要紧是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。因此，从本质上讲，物业治理公司的“产品”只有一个，那确实是服务。物业治理公司的服务是有偿的，是带有经营性的，是属于企业性的经济行为。 第三，物业治理公司在某种程度上承担着某些行政治理的专门职能，因此它是现时期都市现代化建设的重要组成部分。由于

中国都市建设治理体制正处于改革进展中，某些治理的职能和职权并没有完全转轨和明确，因此物业治理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对都市治理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。 二、物业治理公司的类型 物业治理公司按不同的划分标准，可分为不同的类型。 (一)按存在形式划分 物业治理公司按存在形式划分，有独立的物业治理公司和附属于房地产开发企业的物业治理公司两类。这两类公司目前都比较普遍。前者的独立性和专业化程度一般都比较高；而后者的进展程度则明显参差不齐，有的只是治理上属公司开发的特定项目，有的已进展成独立化、专业化和社会化的物业治理企业。 (二)按服务范围划分

物业服务合同性质

竭诚为您提供优质文档/双击可除 物业服务合同性质 篇一：物业服务合同属性 篇一：我国物业服务合同法律属性思考 我国物业服务合同法律属性思考 关键词：物业服务物业服务合同法律属性 物业服务合同的内涵 在界定物业服务合同的性质之前，应先明确其概念。笔者认为物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的，由物业服务企业和全体业主签订的合同。合同的内容主要是物业服务企业为业主提供物业服务管理，业主向物业服务企业支付服务费用，体现双方主体权利义务关系的协议。通过物业服务合同的履行，使业主获得物业服务管理，达到小区物业服务的增值保值、维护居住环境的舒适便利的目的。而物业服务企业则可以以此取得相应的报酬，达到获利的目的。理论界一般把物业服务的概念分为广义和狭义两种。 对于广义的物业服务合同，理论界一般认为其服务项目除了针对业主群体的公共事务进行管理之外，还可以为业主

个体提供私人事务的管理服务。一般来说，公共事务的日常管理，是为了业主居住环境的正常运行所必须要提供的一种服务。而业主个体私人事务的服务则是根据单个业主所提出的一种特约服务，该服务只针对单一业主进行。总之，在广义的物业服务合同中只要是业主提出需求，物业服务企业都可以根据物业服务合同的约定提供相应的服务。对于公共事务的日常管理来说，物业服务合同的双方主体是物业服务企业和业主代表的业主委员会。对私人事务的特约服务来说，该物业服务合同的当事人只限于物业服务企业和提出特约 服务需求的个体业主。因此，个体业主的特约服务事项一般不包括在由物业服务企业与业主委员会签订的公共管理事 项的物业服务合同中，而由物业服务企业和个体业主来单独签订。当然也有一些社区为了方便业主生活以及节约谈判成本、降低服务价格等，由业主委员会代表全体业主与物业服务企业统一协商关于特约服务的内容和价格。尽管如此，业主委员会与物业服务企业也仅仅是针对一些特约服务的条 件进行协商，而具体特约服务的内容并不由双方协商产生，还需要单个业主与物业服务企业针对其需求的特约服务达 成协议，实质而言，该特约服务协议与普通的服务合同没有区别。一般普通服务合同的主体是经营者和个体消费者，该合同的性质可以是委托合同、保管合同、承揽合同等，并不适用物业服务合同的内容。但在实践中，人们一般将其混为

物业管理条例司法解释

物业管理条例司法解释 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释 (2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过) 法释[2009]7号 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： (一)具有构造上的独立性，能够明确区分; (二)具有利用上的独立性，可以排他使用; (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;

物权法关于物业管理规定7p()

第六章业主的建筑物区分所有权 ????第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 ????第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 ????第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不乐享科技整理 履行义务。 [选取日期]

????业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 ????第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 ????第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。????建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 ????占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 ??地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。????第七十六条下列事项由业主共同决定： ????（一）制定和修改业主大会议事规则； ????（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； ????（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； ????（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

????（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； ????（六）改建、重建建筑物及其附属设施； ????（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 ????决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 ????第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 ????第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 ????第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 ????第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

物业管理基本内容有哪些

物业管理基本内容有哪些 物业管理的基本内容有哪些？ 物业管理基本内容按照物业管理企业服务的性质和服务的方式，可分为三大类，即常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。第一大类常规性的公共服务，是物业管理最基本且必须做好的工作。主要有；①房屋建筑主体的管理及住房装修的日常监督；②房屋设备设施的管理；③环境卫生的管理；④绿化管理；⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序和安全防范工作；⑥车辆道路管理；⑦公众代办性质的服务。第二大类针对性的专项服务和第三大类委托性的特约服务，是物业管理企业根据自身的能力和业主的要求协商确定的，如日常生活类服务、经纪代理中介服务、金融服务等。 2、业主有哪些权利？ 业主主要有以下权利： （1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； （4）参加业主大会会议，行使投票权； （5）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （6）监督业主委员会的工作； （7）监督物业管理企业履行物业管理服务合同； （8）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； （9）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （10）法律、法规规定的其他权利 3、业主应当履行哪些义务？ 权利和义务是对等的，业主在享受权利的同时，也必然要承担相应的义务。主要有： （1）遵守业主公约、业主大会议事规则； （2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设备设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （4）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （5）按时交纳物业服务费用； （6）法律、法规规定的其他义务。 4、物业管理企业有监督机关吗？业主可以向哪些机关投诉物业管理企业？ 物业管理有监督机关，全国物业管理活动的监督管理工作由国务院建设行政主管部门即建设部负责；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（一般指房管局）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。物业管理企业如果对业主的合法权益造成了侵害，业主可以向本地的房管局投诉。 5、物业管理企业的权利和义务主要有哪些？ 一般来说，物业管理企业享有以下权利：①根据有关法律、法规，结合实际情况，制定物业管理办法；②依照物业服务合同和管理办法对物业实行管理；③有权制止违反业主公约和法律、法规的行为；④有权要求业主委员会协助管理；⑤有权选聘专业机构承担专项服务业务，但不得将其全部转让给第三方；⑥可以实行“一业为主，多种经营”，以其收益补充小区管理经费；等等。 物业管理的主要义务有：①物业服务合同，依法经营；②接受业主委员会和业主、物业使用人的监督；③定期公布物业服务费用和代管资金收支帐目，接受质询和审计；④接受有关行政管理部门的监督管理；⑤法律、法规规定的其他义务，如发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告；等等。 6、物业管理企业的社区安全管理义务有哪些？ 物业管理企业的社区安全管理义务包括物业消防管理和小区治安管理两部分。物业消防管理就是预防和消除火灾，整改治理火灾隐患，以保障物业小区内业主的生命、财产安全。小区治安管理就是采取各种措施如设立门卫值勤、保安人员巡逻等制度以使物业小区有一个良好的治安秩序，让业主住得放心。

物业管理条例是国家为了规范物业管理活动

物业管理条例是国家为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的管理条例。 目录[隐藏] 简介 颁布背景和目的 国务院关于修改《物业管理条例》的决定 正文（最新版） 相关解读 各方反响 简介 颁布背景和目的 国务院关于修改《物业管理条例》的决定 正文（最新版） 相关解读 各方反响 [编辑本段] 简介 中华人民共和国国务院令 第504号 现公布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，自2007年10月1日起施行。 总理温家宝 二○○七年八月二十六日 [编辑本段] 颁布背景和目的 我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。与此同时，原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。 在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。目前，全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。同时，也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。 目的： 明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。

[编辑本段] 国务院关于修改《物业管理条例》的决定 根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改： 一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。” 删除第十条第二款。 二、将第十一条修改为：“下列事项由业主共同决定： “（一）制定和修改业主大会议事规则； “（二）制定和修改管理规约； “（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； “（四）选聘和解聘物业服务企业； “（五）筹集和使用专项维修资金； “（六）改建、重建建筑物及其附属设施； “（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。” 三、将第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 “业主可以委托代理人参加业主大会会议。 “业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 “业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 “业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。” 四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。” 此外，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。 本决定自2007年10月1日起施行。 《物业管理条例》根据本决定作相应的修订，重新公布。 [编辑本段] 正文（最新版）

《物权法》实施后的车位归属及收益分配

《物权法》实施后的车位归属及收益分配 ――中国物业管理协会新闻发言人答记者 记者：与20年前乃至10年前相比，物业管理环境的变化是惊人的，停车服务作为物业管理服务的重要组成部分，其外部环境的变化同样被广泛关注，请您简单谈谈这种变化。 答：近年来，停车服务环境变化很大，主要表现在以下几个方面：其一，停车设施的多样化和停车空间的立体化，以及与其相适应的停车管理的科技化和专业化；其二，停车设施产权多元化和停车服务价格市场化，停车服务的费用构成更加清晰透明；其三，保险制度日益完善，公共责任险逐步引入停车管理，相关保险费用成为物业服务支岀的必要构成；其四，执法司法专业化水平不断提高，对停车服务中管理责任的认识日趋客观理性；最后，也是最主要的，是停车服务立法环境的重大改善，主要是《物业管理条例》和《物权法》的相继岀台，为停车位的归属及停车收益的分配奠定了法律基础。 记者：小区停车位的归属长期以来是一个众说纷纭的话题，请问，《物权法》岀台后，是如何界定车位权属的？实际工作中该如何适用相关条款？ 答：《物权法》第74条明确规定了车位车库的权利归属：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过岀售、附赠或者岀租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 所以，《物权法》实施（2007年10月1日）之后，我们可以依照其第74条判断停车位的归属。具体的说，规划用于停放汽车的，无论地上还是地下车位，由开发建设单位与业主通过约定方式决定归属，约定依据可以是房屋买卖合同和临时管理规约；地面停车位如占用业主共有的道路或者其它场地的，归业主共有，但占用城镇公共道路的或规划用于停车的地面车位属于例外。 《物权法》实施之前，由于缺乏相应法律规定，应区别不同情况对待，有约定的，按照约定，没有约定，应根据小区的产权性质（房改房、廉租房、经济适用房、商品房）和原有的建筑区划，按照尊重历史的原则判断，而不应简单认定归业主共有。 记者：《物业管理条例》实施后，就有许多关于地面停车费的争论。《物权法》对地面车位权属的界定， 是否有利于明确停车收益的归属？ 答：《物业管理条例》第55条明确规定：利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得业主、业主大会和物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。根据这一规定，我们可以看岀，只有利用业主共用的道路或者共他场地上的停车位进行经营时，才能适用《条例》第55条，业主所得的是停车收益并非停车收入。 《物权法》实施后，有利于明确地面停车收益的归属，综合《物权法》第74条和《条例》第55条的规 定，我们认为，业主主张地面停车收益有三个前提条件：一是2007年10月1日以后，二是地面停车位明 确归属业主共用，三是经营者收取的停车费在扣除经营成本、酬金和税金之后尚有盈余。 记者：管理实践中，无论物业服务企业向业主收取停车费，还是业主向物业服务企业追偿车辆丢失或损坏的损失，大都以停车合同为依据，请问如何理解停车合同的法律性质？在签订停车合同过程中要注意哪些方面问题？ 答：对于停车合同的性质，司法界和理论界看法不一，一种观点认为是保管合同，另一种观点认为是租赁合同，其实这种以《合同法》中有名合同的条款套用停车合同的做法都是有失偏颇的。作为一种无名合同，大多数的停车合同，特别是地面停车合同既有租赁合同的部分特征，又有保管合同的部分牲征，具有混合合同的性质。

物业管理合同(样本)

物业管理合同（样本） 物业管理方（以下简称甲方）：杭州宝麓置业有限公司物业使用方（以下简称乙方）： 根据《中华人民共和国合同法》、地方有关物业管理、法规和政策规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方收取乙方使用杭州市下城区体育场路257号天合写字楼一楼入门通道和二楼部分房屋三年承租权的有偿管理服务费订立本合同。 第一条物业基本情况 座落位置：杭州市下城区体育场路257号 建筑面积：房屋建筑面积约469 平方米，其中一楼入门面积27平方米，二楼面积442 平方米。 第二条管理事项 1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。 2、房屋建筑本体共用设施设备的管理、运行服务及代收水、电费等。 3、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。 4、物业及物业管理档案、资料。 5、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。 第三条合同期限 本合同期限五年，自2017年9月1日至2022年8月31日止。 第四条甲方的权利和义务 1、甲方有权对乙方违反物业管理合同的行为进行处理：包括责令停止违反物业管理合同规定的行为，要求赔偿经济损失及支付违约金，对无故不缴交有关费用或拒不改正违反管理规定的行为采取停水、停电等催缴催改措施。 2、甲方在2017年9月1日前按规定向乙方提供房屋建筑面积469平方米房屋（具体详见《房屋租赁合同》）。 3、甲方在乙方付清第一个半年租金及履约保证金之日起，向乙方提供合同规定的物业及物业管理档案资料，并在乙方租赁期满时予以收回； 4、甲方不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的经营活动。 5、甲方收取的物业管理费中不含乙方使用的电费、水费、电梯能耗费及由于乙方改变房屋使用性质引起的相关等费用。 第五条乙方的权利和义务 1、根据有关法律、法规政策及本合同的规定，自主开展各项管理经营活动，但不得损害其他业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。 2、接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导并接受甲方和业主的监督; 3、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

中华人民共和国物业管理条例

物业管理条例 《物业管理条例》是根据《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订的，为的是规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的法律条例。由国务院于2007年8月26日发布，自2007年10月1日开始施行。共7章70条。 《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号,已经2016年1月13日国务院第119次常务会议通过，现予公布，自公布之日起2016年3月1日施行。根据决定第三十五条之规定，删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。 《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）于2018年3月19日通过，并于2018年4月4日公布实施。《决定》附件1第九条对《物业管理条例》的修改内容主要为取消了物业服务企业资质管理的相关规定，并增加了建立守信联合激励和失信联合惩戒机制的有关内容。[1]本次修改涉及第二十四条、第三十二条、第五十九条、第六十条和第六十一条。 中文名：《物业管理条例》 颁布部门：中华人民共和国国务院颁布人：温家宝 类别：行政法规首次拟定：2003年06月08日 实施时间： 2007年10月01日修订日期：2007年08月26日，2018年03月19日 目录 .1制定原因 .2发布信息 .3修订内容 .4条例全文 .5内容解读 物业管理条例制定原因 随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。 在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。 物业管理条例修订内容 《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）于2018年3月19日通过，并于2018年4月4日公布实施。具体修改内容为[4]：删去《物业管理条例》第二十四条中的“具有相应资质的”。 第三十二条第二款修改为：“国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。” 删去第五十九条。 第六十条改为第五十九条，删去其中的“情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。 第六十一条改为第六十条，删去其中的“物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。[2] 《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号,自2016年3月1日。根据决定第三十五条之规定，删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。 删除第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 删除第六十一条违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 国务院关于修改《物业管理条例》的决定 根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改： 一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，选举产生业主委员会。但是，在只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，在决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

《物权法》与物业管理相关的条文解读

《物权法》与物业管理相关的条文解读 《物权法》与物业管理相关的条文解读作者：佚名 时间：2008-8-11 浏览量： 《物权法》获得通过后,物管行业最关注的莫过于涉及住宅和物业管理的相关法律条文。在仔细研究了《物权法》后,我们借用有关资料意图将繁琐的法律条文转变成简单易解的语言,希望能成为物管行业普通从业人员学习理解物权法的实用工具。 关键词:市场主体平等保护 为适应社会主义市场经济发展的要求,党的十六届三中全会明确要“保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利”。全国人大法律委员会委员、中国政法大学校长徐显明说,在财产归属依法确定的前提下,作为物权主体,不论是国家、集体,还是私人,对他们的物权也都应当给予平等保护。物权法规定:“国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”法律进一步明确,“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。” 物权法属于民法,民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。“公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。”全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生指出,在社会主义市场经济条件下,各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系,各种市场主体都处于平等地位,享有相同权利,遵守相同规则,承担相同责任。如果对各种市场主体不给予平等保护,解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样,就不可能发展社会主义市场经济,也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。”胡康生说。 中国人民大学法学院教授王利明对这部法律确立的平等保护原则给予积极评价。他认为,这是巩固社会主义基本经济制度、体现多种所有制共同发展的客观需要,是多种所有制成分共同发展的前提。“失去了平等保护,就失去了共同发展。”王利明说,“平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定,真正体现了社会主义的特色。” 关键词:物业管理 物权法明确规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。”“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。”业主委员会或业主大会可选择物业管理公司或其他物业管理人进行小区的物业管理工作。也就是说,物业公司已经不再是小区业主选择物业服务的唯一选择。