小区地面车位的权属
建筑区划内车位、车库的权利归属
一、建筑区划内用于停放汽车的车位车库是小区的配套设施，但又具有相对独立性。
从法律关系上看，车位车库相对于房屋，不同于民法上的从物与主物的关系。车位车库不仅从物理构造上可以独立存在，更可以脱离房屋作为独立单元使用，甚至可以作为一种特定用途的房屋(专门用于停放汽车)进行权属登记。从实际交易上看，业主购房时并不一定非得购买车位车库，反之，业主处分房屋也不意味着车位车库就必然随之转移。当事人对房屋的处分，在没有特别约定时其效力显然不能及于车位车库。
二、车位、车库的权利归属。
（一）可以登记的车位车库是《物权法》第6章中所称的专有部分。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第2条规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；
(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”。据此可知，可以登记的车位应该认定为专有部分。
（二）配置比例内的车位归属由开发商与购房者通过约定方式确定。
《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。由此可见，《物权法》关于车位车库的归属所持的是“约定归属说”，即对车位车库的归属应当通过开发商与购房者之间的合同约定来确定其归属。不过从该法条隐含的内容看，开发商还是处于主动地位的，无论是出售、出租或者附赠，都赋予了开发商对车位车库的处分权，只是这种处分权对开发商来说是受到限制的，只能处分给业主。
这里的“规划用于停放汽车的车位、车库”中的“规划”应如何理解，《解释》第五条使用“配置比例”对其进行了界定。《解释》第五条第一款规定，“开发商按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”该条第二款规定，“前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规
划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”在实际操作中，这个配置比例是规划文件所规定的。开发商在申请建设工程规划许可证时，需要提供规划设计方案和总平面图，规划设计方案中包含有车位的配置比例以及具体的规划位置。配置比例一经制定并经规划部门审核通过，这个比例就属于规划文件中的内容，不得随意更改。工程竣工时，需针对规划文件中的内容进行验收并颁发竣工证。这类在规划文件中有记载的车位、车库属于配置比例内的车位，开发商应以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。
（三）配置比例外的，且占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
这里的“车位”仅指在地表兴建的用于停放汽车的场地。一般包括以下两种情形：第一，小区建设时开发商利用小区公共的道路、绿地或者其他场地兴建的车位；二是小区业主入住后，因停车位不足，经业主大会同意，占用公共道路、绿地或其他场地增设的车位。这两种情况的车位都属于业主共有。因为《物权法》第73条规定，建筑区划内的道路、绿地属业主共有，除属于城镇公共道路、公共绿地或者明示属于个人的之外。所以在小区道路、绿化区域改造的停车位，产权自然属于业主共有。物业公司如果对该类车位投入管理和维护费用，只能收临时车位维护费。
（四）人防工程改造的车位的归属。
根据《人民防空法》第22条规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。作为车库使用的人防工程，主要涉及以下两方面问题。
1．人防工程的权利归属。根据我国现行立法可以看出，有关人防工程的权属问题有不同的规定。一种观点认为人防工程属于国家所有。按照《国防法》第37条的规定，国防资产归国家所有。而人防工程亦属于国防资产，因此，配建的人防工程所有权应归国家所有。这实际上是一种推定，因为人防是国防的组成部分，但并不代表所有的人防资产都是国防资产。另一种观点是谁投资谁所有。《上海市民防工程建设和使用管理办法》第20条规定：民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程的所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。
我国有不少地方性法规明确了谁投资谁所有的原则。而在实践中，人防工程的投资主体已经多元化，除国家外更多的是民用建筑的建设单位结合建筑物修建
的防空地下室。《人防法》第5条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设”。王利明教授亦认为：人防工程投资来源已经多元化，并非单一由国家投资，不能简单地认为凡是地下人防工程都屑于国家所有，但也不宜简单地认定归开发商或业主所有。可见，在当前人防工程投资主体多元化的情况下，把人防工程简单推定为国家所有已经不符合实际。
因此，人防工程的所有权登记，在国家尚无明确规定的情况下，应结合地方性法规等规定以及实际投资情况确定权利归属。
2．人防工程由谁来收益。认防渤有人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有的规定。那么谁又是合法的投资者呢?有人认为，投资人应是全体业主，因为人防工程的费用已列入开发成本，并最终体现在房价中，所以实际投资人应是全体业主。这种观点与“成本分摊说”并无二致，也无法律依据。原建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条规定：“作为人防工程面积也不计入公用建筑面积”。由此可见，人防工程建设成本虽对房价产生一定的影响，但房价与投资主体没有必然联系；小区内建设人防工程的投资人应为开发商，而非全体业主。但开发商在行使人防工程的车库收益权时，仍要遵循《物权法》首先“满足业主需要”的规定，并且不得单独转让或抵押。
(二)架空层车位的权利归属
架空层指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。我国法律并没有对架空层赋予准确的概念，架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，没有参与土地使用权的分摊，不能获得相应的土地使用权面积份额。同时从用途上来看，架空层不论是作为车位还是小区绿化或是业主活动场所，其本质上应该是公共活动空间，不宜分割为某一业主专有。架空层车位可以归到《物权法》第74条第3款中“其他场地”的范畴。因此，架空层车位应属业主共有。
小区地面车位的权属
建筑区划内车位、车库的权利归属 一、建筑区划内用于停放汽车的车位车库是小区的配套设施，但又具有相对独立性。 从法律关系上看，车位车库相对于房屋，不同于民法上的从物与主物的关系。车位车库不仅从物理构造上可以独立存在，更可以脱离房屋作为独立单元使用，甚至可以作为一种特定用途的房屋(专门用于停放汽车)进行权属登记。从实际交易上看，业主购房时并不一定非得购买车位车库，反之，业主处分房屋也不意味着车位车库就必然随之转移。当事人对房屋的处分，在没有特别约定时其效力显然不能及于车位车库。 二、车位、车库的权利归属。 （一）可以登记的车位车库是《物权法》第6章中所称的专有部分。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第2条规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用； (三)能够登记成为特定业主所有权的客体”。据此可知，可以登记的车位应该认定为专有部分。 （二）配置比例内的车位归属由开发商与购房者通过约定方式确定。 《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。由此可见，《物权法》关于车位车库的归属所持的是“约定归属说”，即对车位车库的归属应当通过开发商与购房者之间的合同约定来确定其归属。不过从该法条隐含的内容看，开发商还是处于主动地位的，无论是出售、出租或者附赠，都赋予了开发商对车位车库的处分权，只是这种处分权对开发商来说是受到限制的，只能处分给业主。 这里的“规划用于停放汽车的车位、车库”中的“规划”应如何理解，《解释》第五条使用“配置比例”对其进行了界定。《解释》第五条第一款规定，“开发商按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”该条第二款规定，“前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规
小区停车位要如何规划管理资料讲解
小区停车位要如何规划管理 不少市民纷纷通过网络和电子邮箱表达对构建和谐小区的看法。其中小区停车难问题是业主和物业公司人士普遍谈论的焦点问题之一。住宅小区停车位的管理需要规范和强化，才能解决好由于业主私家车数量的迅速增长而给小区物业管理带来的新难题。 小区停车位如何管理 一、停车位规划设计要合理、要有前瞻性，并留有余地，有停车场(库)扩建增建预案，才能保证满足业主的需要众所周知，土地是不可再生资源，而汽车是工业产品，可以随着生产流水线的流动而不断流入市场，不断流入用户手中。因此，相对来说，一个小区的停车位数量是有限的;而业主汽 车拥有量，随着社会的进步，人们生活水平的提高，虽然不能说是无限的，但至少可以说其增长幅度是前者无法相比的。笔者曾经管理的小区在不到一年的时间里就猛增近20辆私家车，致使小区停车位骤然紧张，车辆停放秩序难以维持，由此引发的各种纠纷不断，物业管理公司苦不堪言。 这种状况是十年前小区规划设计时所没有预料到的。因此，笔者认为，对于一个将要交付使用至少几十年的小区来说，必须从规划设计阶段开始严格把关，才能保证满足业主对停车位不断增长的需求。而目前仅以1989年1月1日起施行的公安 部和建设部联合颁布的《停车场规划设计规则(试行)》的建议性指标来规范设置停车位，其数量是远远不够的，而且有的指标已不能适应现实情况的需要。有关行政主管部门应该像规定容积率、绿化率等强制性指标一样来规范小区停车位的规划设
计，并且要有停车场(库)扩建增建预案。否则，小区停车位即使目前满足了业主的要求，但过了一、二十年，随着业主汽车拥有量的增加，停车位肯定供不应求，将产生新的供需矛盾。如果没有扩建增建预案，到那时这个供需矛盾就很难解决。这一点在《道路交通安全法》第三十三条里是有规定的：“新建、改建、扩建的公共建筑、商业街区、居住区、大(中)型建筑等，应当配建、增建停车场;停车泊位不足的，应当及时改建或者 扩建;投入使用的停车场不得擅自停止使用或者改作他用。” 在公安部和建设部联合颁布的《停车场建设和管理暂行规定》中也有规定，在应当配建停车场而未配建或停车场不足的，应逐步补建或扩建。因此，政府部门一定要严把规划设计关。 另外，最好是明确规定小区的停车位不得对非小区业主出售或长期出租。虽然《物权法》第七十四条规定建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，但是这个规定操作空间很大，开发商有可能在没有首先满足业主需要的情况下就对外出售或出租车位。因为从楼盘开盘时起，业主是陆陆续续买房、入住的，如果开发商满足了先行入住部分业主的需要后还有剩余车位，法律又没有明文规定开发商要空置多长时间才算满足了业主的需要，在利益的驱使下有些开发商就会对外出售或出租。这样就很难保证首先满足小区业主对停车位的需要，并给今后物业管理带来麻烦。因此，这一点还有待进一步明确。 二、停车位的权属需要明确，以避免因权属关系不明晰而引起的各种纠纷 许多业主买房的时候，很少去关心哪些是共有部分，等到真正需要时才着急;有的业主错误地认为共有部分是“唐僧肉”，人人都有份，谁都可以随意占用。笔者曾经管理的某单
小区共有停车位管理分配方案
小区共有停车位管理分配方案 各位业主： 本小区共有1365户业主，1113个地下车位，根据国家相关规定15%归属全体业主所有。因此业主共有地下停车位总计有167个（平均每8户业主一个共有地下停车位），其余946个地下专用车位收益权归属开发单位。 客观条件是小区目前约有500个有车业主，随着有车家庭在不断增加，共有车位更趋于吃紧。业主有的甚至是一户双车，共有地下车位自然是“捉襟见肘”。 所以一年内不准备购车的业主、11座以上客车、1.5吨以上货车，不参加本次的共有地下停车位抽签分配。 业主每天驾驶来往小区的单位小车，应当提供其“单位公务车辆申请停放旭日景城小区有效期一年的《单位证明》”、《行车执照》、业主本人《身份证》和《驾驶证》，方可参加本次业主共有地下停车位抽签分配。 由于10个地下车库布局在各栋楼下，为了方便业主车辆就近停放和管理，首先考虑以车库或栋为单位，进行本次业主共有地下车库公开、公平、合理的抽签分配。 本次分配的共有地下车位租赁有效期为一年。次年根据有车业主绝对户数和共有地下停车位的相对平均数进行分组重新抽签分配。 一、业主共有地下车位分配程序及原则 （一）有车业主携带《房产证或购房合同》、《行车执照》、业主本人《驾驶证》和《身份证》，及时到物业服务处进行提前登记，经过物业有车业主抽签资格登记审核后，每个车位抽签小组人数是相对平均数（小组人数必须取其整数），不足一组可与同车库业主凑足一组，由“有车业主共有地下车位抽签小组”当众进行有效抽签取得一个共有地下车位承租人的资格。 （二）在共有地下车位抽签资格审核过程中，有车业主违反《管理规约》具有违章搭建、违章建筑行为或没有按时缴纳物业服务费，应尽快根据相关文件规定要求进行整改，经检查合格后才能获取地下车位承租人的抽签资格（否则将失去当年共有地下车位抽签资格）。 （三）共有地下车位承租人资格不是永久固定的。所有有车业主抽签机会是平等的，每年都有重新公开、公平、公证抽签共有地下车库车位的机会。每个车位及每个“有车业主共有地下车位抽签小组”只能发放一张有效的《业主公用地下车位承租人资格登记表》。 （四）抽签获得一个共有地下车位资格的有车业主，凭“有车业主共有地下车位抽签小组”所有成员签字的《业主公用地下车位承租人资格登记表》、《房产证或购房合同》、《行车执照》、业主本人《身份证》、《驾驶证》在规定时间内及时到物业服务处进行登记、备案办理相关手续。 （五）共有地下车位经注册登记之后，有车业主的车位因转让房屋失去业主资格或车辆已经转让无须车位，原有的共有地下车位不得进行私自转租，相应承租费用经结算后，原“车辆收费出入卡”收回或作废，重新在原有抽签小组成员中进行公开抽签以确定车位承租人。 （六）由于业主共有地下停车位数量有限，只能采取“有车业主共有地下车位抽签小组”进行抓阄这种原始方式，相对公平的方法来决定各自的车位。所有承租
小区地面停车位管理方案_精选
小区地面停车位管理方案 温馨提示：本文是笔者精心整理编制而成，有很强的的实用性和参考性，下载完成后可以直接 编辑，并根据自己的需求进行修改套用。 小区地面停车位管理方案本文简介： XX小区地面停车位管理方案为了规范XX小区地面车辆停放秩序, 保障小区内各方合法权益, 根据国务院《物业管理条例》、XX《业主临时管理规约》和西安市停车管理有关规定, 特制定本管理方案。一、地面车卡发放办法1、地面停车位登记制度XX业主在物业服务中心办理房屋交接手续时, 由具体交房人员负责在“车位需求登记表 小区地面停车位管理方案本文内容： XX小区地面停车位管理方案 为了规范XX小区地面车辆停放秩序, 保障小区内各方合法权益, 根据国务院《物业管理条例》、XX《业主临时管理规约》和西安市停车管理有关规定, 特制定本管理方案。 一、地面车卡发放办法 1、地面停车位登记制度 XX业主在物业服务中心办理房屋交接手续时, 由具体交房人员负责在“车位需求登记表”登记该户业主信息, 并当面告知业主此车卡登记仅为留存业主及车辆信息所用, “车位需求登记表”中登记的序号不作为地面停车卡排队序号。
2、地面停车位车卡发放方式 XX地面停车卡发放以抽签形式进行, 抽签时间以楼宇集中装修期结束时间节点为准, 车卡有效期限为一年。已购买XX地下停车位的业主, 不再参与地面停车卡抽签。 3、地面停车位车卡抽签准备阶段： 在抽签实施工作开始之前的一个月, 由客户经理负责通知各自分管区域内已入住业主具体抽签时间, 并做好记录, 以备后期查询。对于重点客户, 可通过呼叫中心录音电话通知, 并保存好录音资料。 4、地面停车位车卡抽签实施阶段： （1）抽签工作实施当天, 由XX客户服务中心具体负责组织所有符合抽签条件的业主在规定的时间和场地进行抽签, 并做好记录。秩序维护服务中心负责抽签现场秩序的维持。 （2）为了保证抽签工作的公正性及透明度, 并将抽签结果在小区进行公示。 （3）XX地面停车位为林间全体业主共同所有, 因此车卡抽签比例将依据小区入住情况具体核算, 在最大限度满足现有业主停车需求的同时也需保证后续入住业主的车位使用。 二、地面停车位车卡办理流程 1、 业主办理停车卡, 需签订《XX地面停车服务协议》（期限为一年）, 业主须
论小区停车位的权属
法律专业毕业论文 论小区停车位的权属 【摘要】随着我国经济的发展，住宅小区停车位问题已经令人堪忧，为了解决由此带来的纠纷，我们有必要面对此问题。 我国小区停车场所分为两种形式：车库和停车位。停车位又分为地下停车位，地面停车位。由于停车位的不尽相同，小区停车位的权属就应分类而论。对此问题，我国法律法规只有寥若星辰的几条提及过，但都没有明确划分小区停车位的权属。 纵观世界各国关于小区停车位权属的规定大同小异，对于独立的停车库要么采用属于开发商的规定，要么采用意思自治原则，由当事人约定；而对于不具有独立的建筑物特征的停车位，一般都约定属于小区业主共有。这些规定，都给我国关于小区停车位的权属问题，提出了借鉴之路。我国应该通过法律法规对此明确规定，；力求降低由此带来的一系列的纠纷，也明确广大业主、房地产开发商、物业公司的权利，促进我国法治的完善。 关键词：小区停车位的分类，小区停车位的权属，建筑物区分所有权
目录 摘要 绪论 一、我国小区停车位的分类 （一）按照小区停车位权属取得的时间分类 （二）按照小区停车位的空间位置分类 1、小区车库 2、地面停车位 3、地下停车位 4、地上停车位 二、现有立法造成我国小区停车位的权属不明 （一）没有充足的法律法规规定是造成小区停车位混乱的主要原因（二）《物权法》第七十四条规定属本末倒置 （三）小区停车位的约定取得适用上有难度 三、其他国家、地区对小区停车位权属的相关规定 （一）日本 （二）德国 （三）法国 （四）我国台湾 （五）我国澳门 四、我国关于小区停车位权属的不同学说 （一）合同确定论 （二）推定归属论 （三）销售成本收益归属论 （四）登记凭证确权论 结语参考文献
小区车位管理方案(修改)
阳光佳园小区车位管理方案 为规范阳光佳园小区车辆停放秩序，保障小区内交通顺畅，预防车辆事故的发生，阳光佳园物业公司通过与业主、居民委员会等相关部门沟通和讨论，制定了小区车辆停放管理方案，具体内容如下： 一、阳光佳园物业公司负责小区内交通管制和机动车辆及单车(人力车)的停放工作,所有车主在物业管理区域内均要在规定的场地、路线、时间内行驶和停放并缴纳相应的停车费。 二、阳光佳园小区车辆停放采取固定停车位和非固定停车位结合的计时收费管理办法。 （1）出入卡办理流程：小区出入口安装一卡通智能刷卡系统，小区业主须持住房发票、身份证复印件、驾驶证到阳光佳园物业公司营业厅办理“阳光佳园小区出入卡”。非阳光佳园小区居民，有父母或者子女住在阳光佳园小区，需要长时间停放车辆的，可由居住在阳光佳园小区的一方持以上证件申请停车位和停车卡。若车主不慎丢失出入卡,应立即通知车管员,车主提供身份证复印件、驾驶证等有关资料，经核实后，缴收成本费,由物业公司补发出入卡。
（2）固定车位和非固定车位的管理：阳光佳园小区物业公司在小区停车位地面标注“固定车位”和“非固定车位”字样，并对固定车位加装地锁。固定停车位采取按车主就近居住的原则，区位随机抽签方式进行分配，固定车位车辆直接刷卡出入小区，在固定停车位停放。临时进入小区车辆须在非固定停车位停放，需领取智能卡，刷卡计时，缴纳临时停车费方可驶出小区。车主要带走车上所放置的贵重物品,并锁好车门和车窗，否则发生盗窃等事故，责任自负。 （3）车位收费依据标准：参照天津市物价局有关标准。固定停车位60-80元/月。非固定停车位按小时计费—1小时内（含1小时）不收费、1-2小时收费1元、2-3小时收费2元、3-4小时收费3元、4-8小时收费5元、8小时以上每增加2小时增收1元。执行任务的治安、消防、抢修、救护、环卫等特种车辆及搬场车辆进入住宅物业小区不收费。车主要严格按照物业公司规定的停放费标准按时交费,超过一个月欠缴费停放者将取消原固定车位。 （4）车位管理要求：机动车辆停放场地将采取24小时值班，对进入小区应认真检查车型,车牌号和车辆有无上锁或外部破损等异常情况作好登记，严格按消防规定配备消防设备和器材，停放场地保持清洁卫生,无关车辆不准随意进入，禁止装有有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车停放。车场管理要具备敬业精
小区停车管理方案
停车管理方案 为确保出入小区车辆的行驶安全和停放有序，根据国家有关交通管理办法和本小区的实际情况，特制定本方案。 一、车辆管理原则 1、根据小区实际情况，地下车库设立两个车库口，消防出入口封闭，所有进入小区的车辆，一律从主大门入口进，次路口出。其它消防通道原则上不进出车辆。 2、按照【车辆靠右行】的原则，进出小区的机动车辆在主门岗进行登记，严禁乱停乱放。 3、本小区设立了外围地面停车位，未购买车位的业主及访客车辆一律停放在外围停车场，费用参照临时收费标准。 4、小区内地上临时停车位仅用于运送装修材料的车辆、出任务的公检法及消防等其他特种车辆临时停放. 5、小区严禁车辆鸣笛。 6、车辆在小区行驶限速5公里。 7、严禁携带易燃、易爆、剧毒、腐蚀及其它污染品的车辆进入小区。 8、严禁在小区内学车、试车、超速和逆向行驶。 9、出租车原则上不准驶入小区，个别接送老弱病残人员和有业主随乘运送物品的出租车，经当班秩序员许可后可以驶入，但落客或卸好物品后必须立即驶出，不得停留。 二、车辆出入凭证 出入本小区的车辆，一律凭卡进出大门和出入车库。其中： 1、地下车库只针对购买车位的业主开放，凭卡出入。 2、参加婚庆、葬礼的车队出入小区须事先向服务中心告知，由服务中心统一安排进出小区和车辆停放位置。 三、车辆停放位置
1、未买车位的业主和来访人员车辆停放，一律停放在小区外围，停车费用参照临时收费标准。 2、停放车辆必须关窗上锁，车内严禁存放现金和贵重物品，否则，造成丢失责任自负，将在醒目位置张贴各类温馨提示。 3、装修拉运材料、搬家、运送货物时需停放在指定地点停放车辆装卸物品。 四、停车收费标准 一、根据湘潭市物价局文件的批准的地下停车场收费标准，本着【优惠业主、服务社会】的原则，各类型车位的标准为： 1、未购买车位的机动车辆停放标准（业主、外来车辆）：1小时之内免费；1小时以上12个小时以内，收费5元；12小时以上收费10元；超过24小时以上收费20元。 2、公、检、法、消防、急救、城管、供电、通讯等特种和专用车辆进入小区执行公务和办理业务时，出示相关证明或证件者免收停车费；非公务或不能出示证件或证明者，按同类型车辆收费标准收取停车费。 二、摩托车、电动车、自行车收费标准：月卡车40元每月，统一至服务中心办理登记；电动车实行投币充电。 五、其它车辆管理 1、其它车辆指摩托车、电动自行车、自行车、残疾人专用车及其它非机动车。 2、本小区地下车库设立了非机动车停放点。 3、摩托车、电动自行车、自行车、残疾人专用车及其它非机动车辆由服务中心发放停车卡，凭停车卡停放出入。 六、小区车辆管理制度 1、遵守交通管理规定，爱护小区的道路、公用设施，不乱停放车辆，外来车辆未经允许不得驶入。 2、内部车辆出入小区要出示出入证，外部车辆出入小区时，司机应配合门岗填写临时出入证，由值班员履行登记手续。 3、小区内装修车辆行驶停放要服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，
论小区停车位的归属问题
绪论 一、小区停车位权利归属问题的研究意义、目的 近年来，由于人们生活水平的不断提高，家庭轿车的拥有率持续增大，而使商品房住宅小区内因停车位（场）供需关系紧张导致的纠纷、冲突日益扩大和加剧。“停车难，难停车，车难停”不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业服务企业和小区业主之间就有关停车位的权利归属、买卖合同、租赁使用、保管收费及损害赔偿的纷争凸现，各方当事人为其自身的利益各执一端，众说纷纭。在繁杂众多的此类纠纷中，以停车位的产权归属争论最为突出。虽然我国颁布实施的《物权法》和《物业管理条例》对有关停车位的产权归属有了一定的法律条文规定，但这些规定还是过于笼统抽象，甚至有的规定模糊矛盾，这给现实操作和司法实践都带来了一定困扰和麻烦。据此，对小区停车位的权利归属及行使这一选题进行研究具有以下意义： （一）现实意义 随着我国住房制度改革的进一步深入以及有车一族的不断涌现，“车位之争”已成社会关注问题之一。城镇居民收入的逐年增加，汽车不再是高档奢侈品，私家车的普及化程度一直加深。停车位需求量的持续加大，车位出售和租赁价格的不断上涨，让越来越多的购房者在买房时不得不考虑小区的停车条件。小区停车位开始供不应求，有关停车位的产权和使用纠纷也随之而涌，以车位的产权归属纠纷尤为核心和激烈。其争议的根源在于我国对小区停车位的产权归属没有明确的法律规范，因此，明确小区停车位的权利归属，对解决小区物业管理中的“车位之争”难题，是有着极其重要的现实意义的。 （二）理论意义 目前，我国对小区停车位的权利归属研究还处于起始阶段，对小区停车位的权利主体没有明确的法律法规的条文进行规范。开发商将商品房卖给购房者，是否意味着停车位的产权也随之转移给购房者？开发商与业主，究竟谁才是小区停车位的合法所有权者？小区的地上停车位和地下停车位是否都是归全体业主所共有？业主共有的停车位和业主单独所有的停车位在权利行使上是否有区别？一系列停车位所派生出来的问题纠纷，归根到底都与停车位的权利归属有必然直接的关系，因而只有明确界定停车位的权利主体，才能从法律理论上解决上述问题。 （三）、研究目的 由于小区停车位的权利归属不明，导致现在因小区停车位所引发的纠纷和
小区停车位归谁管理
小区停车位归谁管理 随着小区入住率的增加，车辆拥有量日趋增多，因此物业应该对停车进行相关的管理，以下是小编为你整理的小区停车位归谁管理，希望能帮到你。 2015年10月1日起施行的物权法明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 近年来，因停车位问题，业主与小区物业服务企业之间发生纠纷的情况越来越多。在《物权法》及新修订的《物业管理条例》10月1日实施后，不少人对于小区停车位的相 关问题仍旧认识模糊，各地出现了不少与此相关的司法诉讼。《物权法》是如何界定小区 停车位权属的，实际生活中如何适用相关条款;《物权法》对地面停车位权属的界定，是否有利于明确停车收益的归属;在小区停车出现纠纷，业主能否要求赔偿，业主与物业服务企业在签订停车合同过程中要注意哪些方面问题……结合以上问题，本报组织了这组报道， 请有关专家对小区停车位的相关问题做一次梳理，以使消费者在维权时更加心中有数。 因停车位问题，业主与小区物业服务企业之间的纠纷时有发生，《物权法》和新修订 的《物业管理条例》实施后，大多业主都对此寄予希望。现实生活中，不少人依然对小区 停车位的相关法律问题弄不明白，为了使消费者在维权时心中有数，记者采访了北京市天 元律师事务所专职律师朱晓东和对外经济贸易大学法学院副教授徐海燕，请他们就小区停车位的一些问题进行解答。 小区停车位该归谁 提示：要识别小区内停车位是靠约定还是靠法律确定的，首先应了解小区规划中哪些 地点设置了停车位，然后看购房合同或停车位租售合同来确定归属 朱晓东认为，《物权法》规定了两种确定停车位权属的方式，即：根据约定确定和根 据法律确定。根据约定确定，《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车 的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。根据法律确定，《物权法》第74条规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。因此，业主要识别小区内停车位是靠约定还是靠法律确定的，首先应该了解 小区规划中哪些地点设置了停车位，然后针对这些停车位，看自己与开发商之间的售房合
小区地面停车位管理方案
XX小区地面停车位管理方案 为了规范XX小区地面车辆停放秩序，保障小区内各方合法权益，根据国务院《物业管理条例》、XX《业主临时管理规约》和西安市停车管理有关规定，特制定本管理方案。 一、地面车卡发放办法 1、地面停车位登记制度 XX业主在物业服务中心办理房屋交接手续时，由具体交房人员负责在“车位需求登记表”登记该户业主信息，并当面告知业主此车卡登记仅为留存业主及车辆信息所用，“车位需求登记表”中登记的序号不作为地面停车卡排队序号。 2、地面停车位车卡发放方式 XX地面停车卡发放以抽签形式进行，抽签时间以楼宇集中装修期结束时间节点为准，车卡有效期限为一年。已购买XX地下停车位的业主，不再参与地面停车卡抽签。 3、地面停车位车卡抽签准备阶段： 在抽签实施工作开始之前的一个月，由客户经理负责通知各自分管区域内已入住业主具体抽签时间，并做好记录，以备后期查询。对于重点客户，可通过呼叫中心录音电话通知，并保存好录音资料。 4、地面停车位车卡抽签实施阶段： （1）抽签工作实施当天，由XX客户服务中心具体负责组织所有符合抽签条件的业主在规定的时间和场地进行抽签，并做好记录。秩序维护服务中心负责抽签现场秩序的维持。 （2）为了保证抽签工作的公正性及透明度，并将抽签结果在小区进行公示。 （3）XX地面停车位为林间全体业主共同所有，因此车卡抽签比例将依据小区入住情况具体核算，在最大限度满足现有业主停车需求的同时也需保证后续入住业主的车位使用。 二、地面停车位车卡办理流程 1、业主办理停车卡，需签订《XX地面停车服务协议》（期限为一年），业主须 携带持卡人身份证复印件，车辆行驶证复印件。车卡的有效期均为一年，且每户业主仅限办理1张停车卡。 2、符合办理手续的业主，办理新车卡时由客服接待员与业主签订《XX地面停车 服务协议》，协议须由经办人签字、服务中心经理审核签字、主管副总审批，行政主管根据审批手续在《XX地面或地下停车服务协议》上加盖“XX物业服务中心公章”；客服接待员填写“地面停车卡领用登记表”。 3、协议签订后，收费人员负责为业主办理停车卡押金、停车服务费收缴手续， 并由客服接待员领取停车裸卡；
关于论物权法上的地上车位及地下车库的权属
论物权法上的地上车位及地下车库的权属 案件简介：2008年5月，张先生一家花了50万元从某房地产开发公司购买了一套房屋，开盘后，开发商同时向业主公开出售小区的停车位。张先生一家花了42000元买下了一个地下自行车停车库和一个地面停车位。其中地下自行车停车库28000元，地面停车位14000元。开发商交房后，小区物业入住便开始向业主收取停车费。张先生认为自己既然已经买断了这两个停车位，就可以随意使用，根本就无须再交费。况且停车位是是小区的公共配套设施，开发商是无权对外出售的。 住宅小区停车位权利的归属问题引发了许多的社会矛盾,现行的《物权法》尽管对住宅小区的停车位的权利作出了规定，但因为内容较为笼统，如何认定住宅小车停车位权属显得十分迫切。 一、车位、车库可以作为建筑物的专有部分而成为建筑物区分所有权的客体 依我国《物权法》的规定，建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成，其中专有权是其核心。专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。一般来说，专有部分的范围是房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积。专有部分是各个区分所有人单独享有的所有权客体，此项单独所有权与一般的单独所有权并无本质区别，权利人可以行使完全的占有、使用、收益、处分权。《建筑物区分所有权司法解释》第二条第1款的规定,车位、车库构成建筑物的专有部分: (一)具有构造止的独立性,能够明确区分 构造上的独立性,称为“物理上的独立性”,即各个部分在建筑物的构造上可以被区分开,并且可以与建筑物的其它部分相隔离。隔离,应采取“观念上的间隔”,即“无物理的间隔”,只要符合明确区分界线的要求,即使没有物理上的遮蔽性,也具有构造上的独立性,土地即为此例。所以,不同的车位车库之间的遮闭性可依观念上的隔离得以实现. (二)具有利用上的独立性,可以排他使用 利用上的独立性,又称为“使用上的独立性”,即建筑物被区分为不同部分后,每个单元都可以独立使用,其效用一般与单独的建筑物相同。车位车库的固有用途是车辆停放,而非通常的居住或营业,用途明确,具有排他性。车辆的出入有共同车道各出口,无须借助他人的专有部分,具有利用上的独立性。 (三)能够登记成为特定业主所有权的客体 也可以称为“法律上的独立性”或“形式上的独立性”。就不动产而言,登记为其公示方法。构造上和利用上的独立性是经济上的独立性,这些只有通过登记才能表现为法律上的独立性。“能够登记”,既包括了现在能够在登记机构登记簿上记载 .
停车场管理方案
第一步：加强停车收费工作的前期宣传工作，对办理停车手续的业主车辆进行数据存档工作，保证停车秩序、 第二步：设置场内行车原则，加大规范停车宣传，提高驾车人规范停车意识、 第三步：停车场内重点区域施划禁停标识，打造一流停车场服务的同时防止安全隐患的发生、 另外还可以采取的主要措施有： (a)根据物业要求小区进出口安装自动刷卡智能停车收费系统，并在车位内安装车位锁，以便小区业主固定车位被占用现象发生、 (b)由物业进行小区停车收费管理工作的前期宣传，并在公示中注明办理停车证的时间、地点、方式、流程，如采用固定车位，办理停车证的工程中按先办理停车证先选择停车位的原则，采取被固定车位随时更新小区车位示意图的透明方式，以避免矛盾纠纷的产生、 (c)小区内公示具体停车管理办法，制定地面停车场停放管理规定，避免业主车辆的无序停放造成小区内道路的交通堵塞，具体内容双方协商决定，由于小区内业主的特殊性，如遇严重违反
规定的业主，需由物业配合进行处理、 (d)、小区内业主车辆统一办理专用停车卡，如停车位供需紧张，小区停车位根据实际情况准业主1户1辆或1户2辆的原则进行停车卡的办理、 (e)、小区内业主车辆办理停车卡时需提供本人身份证、房屋证明，经物业方确认后方可办理，以避免非小区业主车辆占用小区的车位资源、 (f)、小区业主车辆本着1车1卡的原则，凭证进车小区，停车证不得转借或跨车号使用、 (g)、待东区、西区间桥梁工程完成后，要对小区内停车场交通组织进行规划，形成合理交通流，在狭窄路段采用单行方式，避免车辆占用车道造成的堵塞、 (h)对场内的交通标识、标线、车位线进行重新施化（可根据物业要求对专用停车位进行车牌号的喷涂； (i)小区地面停车场内行车道、楼门口实行禁停，原则上不能停放车辆，如遇特殊情况需提前通知车场现场管理人员，并及时将车辆停入车位； (j)加强停车场工作人员培训力度及服务管
小区停车位整改方案
小区停车位整改方案 篇一：小区停车位整改方案 篇一：车辆停放整改方案 一、整改目的小区车辆停放整改方案 1、为贯彻执行自XX年2月1日起施行的＜＜合肥市物业管理若干规定＞＞，更好的保障消防通道畅通无阻和业主出行安全。 2、整合资源，对现有地下停车位进行有效利用。 二、目前现状 小区停车位现状：随着小区入住率的提升及业主购买能力的提高，南艳湾小区原有的车位已经趋于饱和，目前地面停车位155个，地下停车位66个，地面车位供不应求，已经全部出租；地下停车位已出售13个，由于地下停车位费用较高（180元/月），截止目前出租13个，有效利用数为20，剩余46个车位处于空置状态。 小区车辆现状：目前小区车辆呈现不断上升趋势，据上月安管部统计，目前小区有固定车位车辆为175辆，无车位车辆在凌晨03：00-05：00时间段统计为110辆总计278辆。无车位车辆在小区内乱停乱放，集中在西边消防主干道(停放45辆)及东边消防主干道(停放24辆),其它分布在各楼宇间通道上面。（统计数据为3次调查平均数）
三、整改方案 第一步骤：对小区消防主通道（重点西边）进行清理，由于地面已无车位可用，对无车位车辆劝说引导至地下车库，使地下空置车位有效利用起来 1、小区西侧消防通道（南门——北门）禁止停放车辆，管理处将安排安管员对车辆进行疏导，确保道路通畅，对经过劝阻无效的报公安机关消防机构、城市管理部门查处。 2、小区西侧消防通道（南门——北门）由于来往车辆较多，从单元通道及车位进出时容易发生安全事故，为更好的保障车辆及业主安全，将对小区西侧消防通道（南门——北门）实行单向通道，统一由南门进入（1#门），北门出去（5#门）。 3、小区东侧消防通道(东门)无车位位置禁止停放车辆。 4、由于地面停车位饱和，为更好落实以上方案，经与开发商协商，对本月租赁地下车库车位的车主/车辆使用人3月—5月免月租费用，自XX年6月1起开始收费（租赁期限一年），地下车库车位月租180元/月，需要者请到管理处客服中心办理相关手续。第二步骤：持续对消防主干道（重点西边）的有效管理，坚决不允许停放车辆，防止反弹；剩余无车位车辆放置地点只剩楼宇之间通道及门岗外，这样对业主出行及车辆安全都带来很大的隐患，再由管理处牵头进行
浅析小区地下停车位产权归属
浅析小区地下停车位产权归属 本文来自：https://www.wendangku.net/doc/086292439.html, 【摘要】:住宅小区停车位所有权归属不明,将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态,严重地损害了当事人的合法权益,妨碍着房地产市场的健康地发展,给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。 【关键词】:停车位产权归属业主人防工程 一、停车位的含义 所谓停车位是指各种停车场所中仅供且可供一辆汽车停放的单元。实践中和停车位相关的概念还有停车场、车库。现实生活中,还存在其它类型的停车场所,如立体停车楼、路边划线停车位等等,而且随着社会的发展,还会出现各种类型的停车场所。停车位与停车场、车库以及其它停车场存在着这样一种关系:各种停车场所是由数量各异的停车位所组成的,停车位同时也是组成这些停车场所最基本的元素。我们可以这样说,停车位是各种停车场所的基本单元,而各种停车场所则是停车位的存在形式。 二、停车位的分类 从停车位的物理状态和所处的土地立体空间位置可以把目前城市住宅小区的停车位分成两类五种形式。第一类是地上停车位,第二类是地下停车位。地上停车位是指建立在帝标之上的停车位,具体包括小区内的地面停车场,小区内独立建设的多层停车位,楼房首层架空层停车位;地下停车位显而易见就是建设在地表之下的停车位,主要有两种形式,一种是利用人防工程改造的地下车位车库,还有一种是通过利用地下空间而建造成的非人防工程性质的车位车库。 三、产权归属、众说纷纭 (一)产权归开发商。 依据是地下停车场所附着的土地使用权在建筑上盖在完成综合验收后的总体确权(又称大确权)时一般是确权到开发商或者开发商所成立的项目公司,然后房管部门根据一手交易记录分别将已成交单位分割确权给小业主(又称小确权),大确权与小确权之差,既包括尚未售出的部分物业,也包括一些公摊面积及未公摊的公共设施。公摊面积按照物业管理条例法定地属于全体业主,而公共设施,包括停车场、会所等等则属于大确权与小确权之差,由开发商取得。实际上,在目前房地产开发实践中,尽管对地下停车场与会所的产权归属之争议不绝于耳,许多开发商还是成功地作通了房管部门的工作,取得了上述公共设施的产权证,形成既得利益。
住宅小区停车位权利归属若干问题研究
住宅小区停车位权利归属若干问题研究 王洪斌（今天律师事务所） 住宅小区停车位（库）有广义和狭义的两种说法。广义上讲，只要是在住宅小区物业管理公司允许围能够停车的地点，就是住宅小区停车位（库）；而笔者则从狭义的角度对住宅小区停车位（库）作出了以上定义，它是指我国按行政建制设立的直辖市、市镇围的，达到一定规模、基础设施配套比较齐全的住宅小区（含居住小区、住宅组团）用于停车的车位、车库。同时必须符合住宅小区法定规划、设计，或者依法能够用于停车。笔者注重的是住宅小区停车位（库）的合法性和有序性。 住宅小区是一个较新的概念，它是在我国建设部1994年3月24日建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》中规定的法律定义。住宅小区包括房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等相关设施，住宅小区停车位（库）也是住宅小区不可或缺的有机组成部分。停车位是在越来越多的业主或使用人成为有车一族后，住宅小区的人们经常谈及的话题，其中较为突出的问题，就是住宅小区停车位愈来愈紧，而且表现出严重的无序化，人们围绕住宅小区停车位引发的纠纷也日益增多。因此，正确理解住宅小区停车位（库）的含义，对于人们如何去购买、使用有极其重要的意义。从广义上去理解住宅小区停车位（库）的含义，必然导致住宅小区停车位（库）的无序化，引发一系列的纠纷；从狭义上即合法角度去理解住宅小区停车位（库）的概念，才能正确引导业主和使用人依法合理地消费。 一、当前有关住宅小区停车位（库）权利的规定 住宅小区停车位（库）的所有权，它作为一种法律关系，是指主体间（各业主间）的权利和义务。《中华人民国民法通则》第71条规定，“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”这是该民事基本法律从民事权利角度，对财产所有权容作出的简要精到的规定。以上所有权的四项权能构成了住宅小区停车位（库）所有权的容，其每项权能均有相对独立性和可分性以及待定的含义。 《中华人民国民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。”财产所有权是法律赋予的权利，以上财产所有权的取得，主要有原始取得和继受取得两种。原始取得（最初取得），是指不以他人已有的所有权为根据从他人那里取得所有权，而是直接依照法律的规定，通过某种方式或行为取得财产所有权，实践中有：⑴劳动生产（建筑施工），⑵收取孳息，⑶国家没收，⑷无主财产，归国家所有，⑸添附财产。继受取得（传来取得），是指业主通过某种法律事实，从原所有人处取得该停车位（库）的所有权，如通过合同关系和继承关系而取得财产所有权，就是继受取得。住宅小区停车位（库）所有权大多数由业主通过合同关系取得。该停车位（库）通常分为地上车库、地下车库和改变原有法定用途的停车位（库）。 我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，并没有涉及地下房屋的权属登记，《城市房地产管理法》第2条：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑及构筑物”。这里的“土地上” 是指地表之上，因此，地下车库依据该条规定是不能办理产权证的。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋的所有权并对房屋行使占有、使用、收益处分权利的唯一合法凭证。要获得权利证书，必须到土地管理局和房产管理局登记，如果没有进行权属登记，自然不能获得法律承认的所有权。当然，实践中有一种地下停车位（库）例外。它是开发商依照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，它和住宅一样要计入整个宗地上的建筑面积，每一个停车位都可以拥有独立的产权。这是以我国市为代表的住宅小区地下停车位（库）合法有序发展的一种良好趋势，开发商只有如此依法运作，才能真正解决住宅小区停车难的问题。 我国第一部物业管理法规《物业管理条例》于2003年5月28日经国条院第9次常务会议通过，自2003年9月1日施行。该条例规定了建设单位不行擅自处分业主依法享有的物业共享部位、共同设施设备的所有权或使用权，但是由于规定过于原则笼统，保护业主利益的核心问题如专有所有权和共有所有权问题没有体现。因此，该条例从本质上讲，仅仅是业主简单利益保护条例，不是根本意义上的建筑物区分所有权立法。 1997年1月1日起施行的《中华人民国人民防空法》第五条第二款、第二十六条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。
住宅小区停车位的权属分析
住宅小区停车位的权属分析 住宅小区停车位的权属分析 作者：张江澧向文嘉发布时间：2010-08-20 14:09:10 引言 住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，“车位之争”在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于现行法律规范的缺失和不甚明确，导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现,“车位之争”，必将导致更大范围的矛盾对立，住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。本文试图结合我国目前的学说和法律规范，根据小区停车位的不同形式，对其所有权归属问题进行分析探讨。 一、住宅小区停车位所有权、使用权所产生的纠纷与问题 （一）小区停车位的界定 所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。目前停车位的类型繁多，主要可以细分为五种类型：立体停车位、住宅小区地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位、楼房屋顶平台停车位。其概念分别为：（1）立体停车位，是指住宅小区里独立建设的多层经营性停车位；（2）住宅小区地面停车位，是指在小区的空地上由小区的物业公司划出专门的停车位；（3）楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车单元；（4）楼房地下停车位，是指在小区的每幢楼房下的第一层或地下一层修建的停车位；（5）楼房屋顶平台停车位，是指在小区建筑物楼顶平台上设置的停车单元。 （二）小区停车位所有权和使用权的纠纷 在司法实践中有关车位所有权和使用权的纠纷，主要有以下几种： 1、由于购房者信息弱势地位而产生的一系列问题与纠纷。车位租售一般在商品房后，购房者在购买商品房时对车位的租售方案、价格等重要信息基本毫不知情，容易在购房后对开发商不规范租售车位的行为产生不满，引发纠纷。部分行政部门已经意识到这个问题，并从保护购房者的知情权的角度制定了相关的规定。 2、由于购房者缔约能力、缔约机会与开发商相比存在重大差异而产生的问题与纠纷。《物权法》公布以前，很多都是“约定”的，《物权法》出台和施行后，
小区停车管理方案_计划方案.doc
小区停车管理方案_计划方案小区停车现状 随着汽车的普及，私家车数量剧增，小区停车场配套设施不足，尤其是对于一些老旧小区，由于建设之初缺乏必要的停车位规划，导致居住小区停车难现象突出。 小区停车现状： 1、车多位少导致停车难，出现乱停乱放现象。 2、业主上下班时间集中，进出车效率低下，出入口通行缓慢。
3、小区物业管理跟不上，出现停车纠纷。 影响 1、小区车辆乱停乱放，影响小区形象和环境，有些还会损害小区绿化。 2、小区出入口通行缓慢，影响门口道路通行，从而易引发交通拥堵。 3、小区物业对于停车位大多是只收费不管理，停车场车辆出现事故问题无人问责。
解决方案 1、建设立体车库，增加停车位 立体车库具有占地少、车辆排列紧凑的优点，可利用小区的空地，进行建设。在对绿化影响最小的前提下，满足更多的停车需求。 2、安装智能管理系统，提高出入口车辆进出效率 目前最先进的车牌识别系统，进出场不需要停车刷卡，而是通过出入口的车辆识别来判断车辆进出场的权限，实现不停车进出，快速通行的目的。
3、引入专业管理团队进行停车场管理 专业的事情交由专业的团队做，停车场管理直接影响到小区的环境和业主的关系，聘用外部管理人员可以严格执行管理制度，保障停车场及业主车辆安全。 小区停车管理方案（二） 下面还专门为大家介绍住宅小区停车场管理方案： 一、日常管理要点 1、制定完善的停车场管理制度，并遵照执行。
2、定期检查停车场配置足够的消防栓等灭火器械，并可通过防火卷帘将整个车场分割成若干个防火区域；车管员对易燃易爆物品、烟火等涉及安全的一切事项严格把关，提高警惕性，杜绝隐患。 3、私家车位设立明显识别标示，车管员不让其他车辆挤占私家车位；对于一些禁止停车的场所，设置显著的禁停标志，对违禁的车辆实施处罚。 4、对于临时泊车卡、月保卡与私家车位卡采用不同颜色印制，便于识别管理，在车卡背面注明有关事项如：不赔偿损失、车辆应自办保险等，尽量避免事后纠纷。 5、车场配置显著的出入口指示、限高标志、禁鸣标识、限速标志、车场管理须知、收费标准等。
城市小区停车位权属的法律问题研究
龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/086292439.html, 城市小区停车位权属的法律问题研究 作者：许丽娟 来源：《中国市场》2017年第08期 [摘要]城市小区停车位权属及其收益归属问题日益成为小区矛盾的焦点。从法律法规层面对小区停车位存在的问题及成因进行科学分析，完善相关制度性立法，对解决小区车位权属纠纷具有重要的意义。 [关键词]停车位；性质；权属 [DOI]10.13939/https://www.wendangku.net/doc/086292439.html,ki.zgsc.2017.08.177 目前，城市小区停车位权属及其收益归属问题日益成为小区矛盾的焦点。从法律层面探寻小区停车位的权属规定问题，有助于明确城市小区的车位权属，塑造和谐健康的小区环境。 1城市小区停车位权属存在的问题 小区停车位权属问题不明，就无法准确区划小区车位的性质，并明确其归属权限。明确城市小区停车位权属的问题，是解决城市小区车位矛盾的关键点和切入点。 1.1专有、共有和约定之争 城市小区停车位主要有地下停车位、地下车库、地面停车位、地面车库、架空层车位、人防工程车位、楼顶层车位、机械车位等形式。对于这些停车位的权属问题，在实际操作层面，因停车位的性质不一样，按照《物权法》第74条规定，造成了车位的权属划分存在较大的争议：一是小区的停车位均属于小区整个建筑本身，车位应当归开发商所有，开发商通过售卖实现小区业主对于车位的所有权；二是为了确保小区业主的优先使用，防止“天价车位”的出现，将小区车位全部定性为业主共有，开发商售卖时有明确权属的情况下，可以通过权属购买实现业主共有；三是超越小区停车位的专有和共有之争，便于实际操作，提出来可以由当事人（主要是开发商和业主）进行约定来界定小区车位的归属问题。 1.2停车位性质：民用和国防之争 依据《人民防空法》第5条“谁投资、谁受益”的相关规定，车位是开发商投资建造的，权属应归开发商所有，开发商可通过售卖、租赁实现小区业主的所有和使用；但是人防工程又具有公共的性质，应归国家所有。可见，小区内任何车位都存在战时作为国家战争军需资源被无偿征用的可能。因此，小区停车位就兼具双重属性，既是民用又是军用的。参照《人民防空法》对地下人防工程战时归国家所有，平时为经济建设和人民生活服务军、民两用的原则，小区不仅是地下停车位，甚至是所有停车位应确保国家战时优先使用，其所有权应归国家所有，开发商和业主只能取得车位的使用权。