物业管理应知应会的常识
物业管理应知应会习题
1、物业管理公司与业主的维修责任如何划分
要点：(1)业主作业物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。
(2)房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。
(3)住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。
(4)物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
2、公用住房出售后的维修养护问题如何解决？
要点：(1)住房自用部位和自用设备的维修养护，由购房者负责；
(2)住房共用部位、共用设施设备的维修养护由售房单位负责；
(3)住房的承重结构部位的维修养护，由同幢住房相关产权人共同负责。
(4)电梯及住房相配套的市政公用设施，包括高压水泵房、供电班干线、道路、窨井、上下水管理、绿化等，按时现行规定的职责分工负责维修和管理。
3、当事人发生住房维修纠纷应如何解决
要点：当事人因住房的维修养护发生纠纷时，应当协商解决，协商不成的，可以向房地产仲裁机构申请仲裁，也可向法院起诉。
4、物业管理的委托方有哪些？
要点：按物业产权归属和物业管理委托的时间，物业管理的委托方有房地产开发企业和业主委员会两类。
(1)房地产开发企业。在以下两种情况下是物业管理的委托方；
对建成后以销售为主的物业，在物业建成和出售前，其产权归属房地产企业；
对建成后并不出售或大部分不出售，而以出租经营为主的物业，故其产权或大部分产权归开发企业；
(2)委员会。以销售为主的物业，当业主达到一定比例时，应成立业主委员会，它是全体业主的代表，物业管理委托方就是业主委员会。
5、物业管理的针对性的专项服务内容有哪些？
要点：针对性专项服务是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件、面向广
大住用人，为满足其中一些住户、群体、单位的一定需要而提供的各项服务工作。它实际上是一种代理业务，它的内容主要有以下几类：
日常生活类。这是指物业管理企业为广大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各项家务服务工作。
商业服务类。这是指物业管理企业为开展多种经营活动而提供的各种商业经营服务项目。
文化、教育、卫生、体育类。这是指物业管理企业在文化、教育、卫生、体育4方面开展各项服务活动。
金融服务类。代办各种财产保险、人寿保险等业务，开办信用社等。
经纪代理中介服务。这是指物业管理企业拓展的经纪、代理与终结服务工作。主要有：
①物业营销与租赁；②房地产评估、公证；③其他中介代理，如请家教、请保姆等。
社会福利类。这是指物业管理企业提供的带有社会福利性质的各项服务工作。
6、物业管理的日常运作阶段有哪些工作内容？
要点：物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容，主要有2个基本环节：
日常综合服务与管理。是指用户入住后，物业管理企业在实施物业管理中所做的各项工作。这个阶段主要有以下4个方面的工作应抓好。
(1)循章遵制，全面履行物业管理企业的职责；(2)不断加强队伍的敬业教育和强化住户至上、服务第一的意识；(3)应急措施、特殊情况处臵办法的制定和贯彻；(4)巡回和定期检查相结合。
系统的协调。物业管理有特定的复杂的系统内、外部环境条件。内部环境条件主要是物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调；外部环境条件就是与相关部门相互关系的协调。
7、房地产行政管理部门的职能是什么？
要点：房地产行政主管部门负责物业管理的行业归口管理工作，其主要职能是依法行政，包括：
规划、组织和推动全国物业管理工作的实施；
①各级房地产行政主管部门负责制定全国性或地方性的有关物业管理的法规、政策及实施细则，并贯彻执行；②制定和贯彻落实全国性的物业管理的各种标准或示范文本；③指导和监督物业管理企业、业主大会和业主委员会的具体工作，实行行业归口管理；④协调物业管理涉及的政府各相关部门与机构的关系，创造有利于物业管理运作和发展良好的外部环境。
8、物业管理企业在规划设计阶段的参与职责有哪些？
要点：规划设计是房地产开发建设的源头。物业管理的早期介入应从物业的规划设计阶段开始。物业管理专业人员对规划设计的参与职责为在全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现规划设计的问题和缺陷，向设计单位反映并责成其在设计中纠正。物业管理公司应向开发企业和设计单位提出配套设施的完善、水电气等供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布臵、消防设施、建筑材料选用等建议。
9、物业管理企业参与工程施工质量监理主要有哪些内容？
要点：物业管理企业在施工阶段的参与主要是加强对建设工程质量的监理，以保证工程质量。物业管理企业参与工程质量监理主要包括：
应选派有关专业人员参与工程施工质量管理。要尽可能全面收集资料，熟悉物业的各部分，为日后管理作准备。对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审。工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。
10、竣工验收与接管验收有何区别？
要点：竣工验收与接管验收的区别为：
性质不同。竣工验收是政府行为，是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。接管验收是企业行为，是物业管理企业根据物业管理委托合同，对物业委托方委托的物业进行质量验收。
在房地产开发项目的开发、建设、使用的全过程中，两者所处的阶段和作用不同。竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程，竣工验收合格后，标志物业可以交付使用，接管验收是竣工验收之后再进行的验收，接管验收一旦完成标志物业正式进入使用阶段。
在两者中物业管理企业的参与职责不同。竣工验收时，物业管理企业只是参加者，接管验收中，物业管理企业与开发企业或建设单位是直接责任关系。
11、新建房屋接管验收应提交哪些资料？
要点：新建房屋接管验收应提交的资料有：
产权资料。包括项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料等。
技术资料。包括竣工图；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位；隐蔽工程验收签证；沉降观测记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水。供暖、管道煤气的试压报告。
12、在物业接管验收中交接双方有哪些责任？
要点：交接双方主要有以下5点责任：
建设单位应提前做好房屋交验准备，并及时通知接管单位进行接管验收；接管单位一般应在15天内签发验收通知并约定时间验收。
接管验收时，交接双方应严格按照标准执行。
房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位共同查明原因，如属材料、设计、施工等原因由建设单位处理，如属使用不当、管理不善等应由接管单位处理。
新建房屋从验收接管之日起，由建设单位负责保修（根据工程保修有关规定），并向接管单位预付保修保证金。
在接管验收中如有争议而又不能解决时，可由当地县级人民政府房地产管理机关进行协调或裁决。
13、物业管理企业有哪些权利？
要点：物业管理企业的权利有：
根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法；依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理；依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费；有权制止违反规章制度的行为；有权要求业主委员会协助管理；有权选聘专业公司承担专项管理业务；可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。
14、物业管理企业有哪些义务？
要点：物业管理企业的义务是：
履行物业管理委托合同，依法经营；接受业主委员会和业主及使用人监督；重大管理措施应提交业主委员会审议批准；接受行政主管部门监督指导；至少每6个月应向全体业务主公布一次管理费用收支帐目；提供优良生活工作环境，搞好社区文化；发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告；物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋，物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。
15、物业管理人员应具备哪些基本素质和要求？
要点：物业管理人员应具备的基本素质和要求：
要有“服务至上”的服务意识；要有强烈的责任感和良好的职业道德；要有较宽的知识面，越是高层次的管理人员，要求的知识面就越宽；要有所从事的专业岗位的必备知识和相应能力。
16、物业管理企业财务管理的基本内容是什么？
要点：财务管理是一种组织资金运动和处理财务关系的管理活动。在物业经营管理过程中，为企业财务活动的管理包括：企业固定资产，房租和物业管理服务费，各专项基金的筹措和使用的管理；以各项成本和费用管理为主要内容的资金耗费的管理；与其他多种经营活动有关的资金收入和分配的管理；与研究各种资金占用形态。来源渠道及相互关系的有关财务收支活动的综合管理。
根据工作性质，财务管理工作可分为财务计划、财务核算与监督、财务分析3方面。
17、业主大会的涵义及内容各是什么？
要点：业主自治是通过业主大会来实现的，业主大会是由全体业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。业主大会须有已住用业主中持有50%以上投票权的业主出席才能举行。
18、业主委员会有哪些权利？
要点：业主委员会代表着该物业的全体业主，其权利基础是对物业的所有权。委员会的权利有：
召集和主持业主大会；修订业主公约、业主委员会章程；决定聘请物业管理企业；审议物业管理服务费收取标准及使用办法；审议年度管理工作计划、年度费用概预算；检查、监督物业管理企业的物业管理工作。
19、业主委员会有哪些义务？
要点：业主委员会具有以下义务：
筹备并向业主大会报告工作；执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督；贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育；严格执行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现；接受政府行使管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；本会作出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。
20、业主委员会与物业管理企业有什么关系？
要点：业主委员会与物业管理企业实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，共同管着一定范围的物业，因此两者有一定的法律关系和经济关系。
法律关系。业主委员会与物业管理公司是委托者与受委托者，聘用与受聘的关系。在法律上，业主委员会有委托与不委托，聘用或不聘用的权利；物业管理企业也有接受或不接受委托，受聘或拒聘的权利，两者是平等的；
经济关系。物业管理企业提供物业管理服务是有偿的；在提供一定的服务同时，也应获得相应的报酬；同样，业主在得到服务后，也应付出相应的费用。物业管理企业向业主委员会和广大业主负责，并接受监督；而业主委员会及广大业主应协助物业管理企业开展工作，并交纳各项费用。双方在经济关系上也是平等的。
21、物业管理委托合同有哪些内容？
要点：物业管理委托合同内容：
总则。双方当事人名称，物业基本情况等；
委托管理事项；
委托管理期限；
双方权利义务；
物业管理服务质量；
物业管理服务费用；
违约责任；
附则。
22、房屋修缮质量管理有哪些内容？
要点：房屋修缮质量管理的内容主要有：
强化修缮工程质量监督。中修以上的房屋修缮工程，必须向房屋所在地质监机构办理质监手续；
加强修缮工程质量检查和验收。对中修以上的房屋修缮工程，应先设计查勘，并按设计组织施工。修缮工程必须逐项检查施工质量和工程质量，并做竣工验收；
完善修缮工程质量保修制度。
23、房屋由哪几部分构成及各部分的组成项目？
要点：房屋有下列3部分及其项目构成：
结构部分—基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等项目；
装修部分—门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等项目；
设备部分—水卫、电器照明、特殊设备（如消防栓、避雷针装臵）等项目。
24、翻修工程适用于哪些范围？
要点：翻修工程指原有房屋需全部拆除、另行设计、重新建造或利用少数主体构件进行改造的工程。主要适用于：
主体结构全部或大部分严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋；
因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋；
主体结构、围护结构简陋、无修理价值的房屋；
地处陡峭易滑坡地区的房屋或地势低洼长期积水又无法排出地区的房屋；
国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。
25、大修工程适用范围是什么？
要点：大修工程指需牵动或拆换部分主体和房屋设备，但不需全部拆除，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上的工程。主要适用：
主体结构的大部分严重损坏，有倒塌或有局部倒塌危险的房屋；
整幢房屋的公用生活设备必须进行管线更换，需要改善新装的房屋；
因改善居住条件，需局部改建的房屋；
需对主体结构进行专项抗震加固的房屋。
26、中修工程的适用范围是什么？
要点：中修工程指需牵动或拆换少量主体构件，保持原房的规模和结构，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下的工程，主要适用：
少量构件形成危险点的房屋；
一般损坏房；
整幢房屋的公用生活设备需局部进行更换或改装、新装工程的房屋及单项维修的房屋。
27、综合维修的适用范围是什么？
要点：综合维修指成片多幢大、中、小修一次性应修尽修，其费用控制在该片建筑物同类结构新建造价的20%以上的工程。主要用于：
该片大部分严重损坏，或一般性损坏需进行有计划维修的房屋；
需改变该片面貌而进行计划维修的工程。
28、装修安全管理的内容是什么？
要点：装饰装修已成为房屋修缮管理的一个重要环节，因此加强对装饰装修的管理是十分重要的。它的管理要点有：
装饰装修的申请与批准。为使装饰装修过程中不破坏房屋结构，让房屋能安全地使用，房屋所有权人、使用人在进行装饰装修前必须向物业管理企业提出申请；
施工单位及人员的管理。进行装饰装修工程的施工单位必须具有《建筑业企业资质证书》，或具有个体装饰从业者上岗证的个人；
装饰装修工程质量与安全管理。装饰装修应做到安全适用、优化环境、经济合理，并符合城市规划、消防、供电、环保等有关规定和标准；
作业现场管理。装饰装修现场必须采取必要的安全防范和消防措施，以保障安全；现场的粉尘、废气、噪声尽量减轻或避免对邻近居民造成的影响。
29、设备管理的基本内容是什么？
要点：各类房屋设备尽管组成、构造和性能不同，但管理的基本内容是相同的，主要有：使用管理。使用管理制度主要有设备运行值班制度、交接班制度及设备操作使用人员的岗位责任制；
维修养护管理。维护养护管理内容包括设备定期检查、日常保养、维修制度，维修质量标准和维修人员值班制度等；
安全管理。安全管理在房屋设备管理中占有很重要的位臵，为确保设备的安全使用，应制定相应的安全管理制度。
技术档案资料管理。房屋设备结构复杂，对各类设备都要建立设备卡片、管理帐册与技术档案。
30、住宅小区物业管理的特点是什么？
要点：住宅小区物业管理是城市管理的主要内容，它与每一个人都直接有关。完善的物业管理，不仅可以使住宅小区的各项功能充分发挥，还可弥补物业建造过程中的各种不足和缺陷，确保为广大住用户提供一个清洁、安全、和谐的居住环境。
住宅小区物业管理还带有相当的复杂性，主要表现在3个方面。首先，小区内房屋产权的多元化要求管理上的权威性和统一性。其次，小区的物业管理在实施过程中要涉及到市政各部门、公安、街道办事处等多个部门和单位，如何协调好相互的关系和利益，明确各自的职责和管理范围，对搞好小区物业管理是至关重要的。第三物业管理经费筹集的复杂性。
31、住宅小区物业管理的内容是什么？
要点：住宅小区物业管理是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。它的基本内容如下：住宅小区内，房屋及设备的维护与修缮管理。
住宅小区环境的维护管理。包括①违章建筑管理；②公用市政设施的维护管理；③环境卫生的维护管理；④绿化管理；⑤治安管理；⑥消防管理；⑦车辆道路管理。
开展多种形式的便民有偿服务。
住宅小区的社会主义精神文明建设。
32、住宅小区物业管理经费的来源有哪些？
要点：住宅小区物业管理经费来源主要有：
定期收取物业管理服务费；
小区维修养护专项基金；
以业养业，一业为主，多种经营的收入；
依靠政府的政策和一定资金的扶持；
开发单位给予一定的支持。
33、物业管理工作的评价应考虑哪些方面？
要点：物业管理工作的评价应着重从以下几方面考虑：
与承租人有良好的沟通；
及时地收取租金；
及时地处理承租人的有关抱怨；
较好地达到了出租率目标；
物业维修状况良好；
物业经营费用没突破事先的预算；
及时提供有关物业报告；
为业主的利益能主动地提出建议；
对业主的批评或建议反应迅速。
34、物业管理法律规范有哪几个层次？
要点：物业管理的法律规范可分以下4个层次：
宪法。这是我国根本大法，也是物业管理立法的根本依据和指导思想。
法律。我国目前适用于物业管理的法律有《民法通则》、《经济合同法》、《公司法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律的有关内容。
行政法规。物业管理行政法规有《城市私有房屋管理条例》、《城市绿化条例》、《城市市容和环境卫生管理条例》还有《房屋修缮工程施工管理规定》等。
地方性法规。这是由省、自治区、直辖市或全国人大常委会特别授权的市的人民代表大会及其常委会制定和发布的，实施于本地区的规范性文化。
35、简述物业经营与物业管理的区别与联系。
要点：经营与管理的主要区别有：(1)经营着重于经济活动的总体和长远规划，管理着重于支配现在的经济活动；(2)经营要在经济单位或组织与整体、全局之间进行纵横向协调，管理只组织经济单位或组织内部和产销的协调；(3)经营决定方针、目标和要求，管理则实现之。二者的联系主要表现在：物业的经营，是指物业投资、开发、生产、销售的决策。物业的管理，是指围绕以物业养护维修及保值增值为核心的计划、组织、指挥等经济活动。
36、物业管理对房地产经营有什么影响？
要点：①有利于房地产的销售推广；②有利于物业的保值增值；③有利于房地产市场的发展完善；④有利于房产地综合开发企业声誉的提高；⑤有利于推动外向型房地产经济的发展。
37、简述物业管理服务的定价原则。
要点：物业管理公司应遵循市场经济规律，以马克思劳动价值论为基础，结合物业管理服务的特征，来确定物业管理服务价格。物业管理服务的定价原则：①权利与义务相结合的原则；
②依法定价的原则：③符合业主或用户消费规律的原则。
38、简述决定物业管理市场供求的主要因素。
要点：决定物业管理服务供给量的主要因素：①人力资源状况；②国家经济政策；③相关
服务价格的变动。
决定物业管理服务需求量的主要因素：①消费者的货币收入水平；②消费者偏好；③房地产发展规模。
39、简述物业管理公司的基本业务。
要点：①前期的物业管理；②物业的使用管理；③环境养护与管理；④物业产权产籍管理；
⑤全方位、多层次的后勤服务。
40、简述物业管理公司的内部业务。
要点：①人才的选用与培训；②劳动与分配管理；③设备维修管理；④服务质量管理；⑤多种经营管理。
41、简述按管理与服务内容划分的物业管理者的类型。
要点：①行政管理人员；②工程管理人员；③事务管理人员；④保安管理人员；⑤财务管理人员；⑥人事管理人员；⑦其他管理人员。
42、简述物业管理的基本程序。
要点：①物业管理的前期介入；②筹建物业管理组织；③物业的验收与接管；④住户入住与装修管理；⑤管理运作与系统协调。
43、简述物业管理与社区文化建设的关系。
要点：(1)社区文化建设对物业管理的作用。物业管理公司的管理目标，就是充分优化人、财、物等经营要素，尽可能减少或节约劳务量的输出，实现最大化的效益和效率。减少相对劳务量的一个最主要渠道，是得到业主的大力配合与深层理解。因此，社区文化建设是十分重要的手段。
(2)物业管理对社区文化建设的作用。当物业管理同质化以后，文化的竞争将是最激烈的竞争，文化服务水平将最能体现物业管理公司的水平，物业管理公司将会把社区文化建设提高到重要层次而予以重视。物业管理作为城市管理的重要组成部分，也要求物业管理公司担负社区文化建设的责任，起到教育人、提高人的作用。
44、简述物业管理经济效益评估指标。
要点：①全年总收益和单位面积收益率；②劳动生产率；③物化劳动消耗率；④单位面积劳动力成本；⑤专业化程度。
45、简述物业管理与传统传统管理的区别。
要点：(1)传统房屋管理是行政福利型管理；物业管理是企业经营型管理。传统房屋管理是计划经济条件下政府、企事业单位用行政手段直接进行的封闭式管理，政企不分；物业管理是专业化企业通过市场，用经济手段进行社会化管理的有偿服务。
(2)传统房屋管理实行简单的以租养房，缺乏造血功能；物业管理实行全方位有偿服务，形成造血功能。传统房屋管理需要政府大量补贴；物业管理实行企业化经营，无需政府补贴。
(3)传统房屋管理是房管单位管理住户，住户无法选择房管单位，双方地位不平等；物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业，双方在平等原则下双向选择，自愿订立物业管理合同。
(4)传统房屋管理其产权是国家所有；物业管理其产权是多样的，形成国家、集体、个人所有等多元化格局。
46、怎样签订物业管理委托合同？
要点：物业管理的合同是进行物业管理的根据和标准，它具有以下条款：
(1)双方当事人的姓名或名称、住所
合同的甲方（委托人）为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方（受委托人）为物业管理公司。
(2)管理项目
即接受管理的房地产名称、坐落位臵、面积、四到界限。
(3)管理内容
即具体管理事项。包括：房屋的使用、维修、养护、消防、电梯、机电设备、路灯、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊、公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项。
(4)管理费用
即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费；有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车的停车费。这些收费，最好都应当在合同中明确规定。
(5)双方的权利和义务
按照《城市新建住宅小区管理办法》的规定，物业管理公司的权利有：
①物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法。物业管理公司制定的小区管理办法可以是综合性的管理规章，也可能针对不同方面制定专项规章，例如卫生公约、保安公约等等。物业管理公司制定的规章制度属于对小区管理服务的重大措施，必须经住宅小区（物业）管理委员会认可后，管理规章制度才能生效。
②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这即是行使权利也是履行义务。
③依照物业管理合同和有关规定收取管理费用。
④有权制止违反规章制度的行为。
⑤有权要求管理委员会协助管理。住宅小区（物业）管理委员会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益，管委会有义务协助管理公司落实各项管理工作。当小区管理中发生了重大事件，物业管理公司需要管委会协助解决时，物业管理公司可以将情况向管委会通报，并要求管委会出面解决，此时管委会应当予以支持和帮助。
⑥有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专业管理业务。物业管理包括多方面的管理和服务，物业管理公司本身不可能具备各方面的管理条件，因此可以根据管理项目的需要，聘请专营公司来完成部分专项业务。比如将清扫小区街道和清理垃圾、化粪井的专项工
作，转包给清洁公司来承担，聘请保安公司承担小区治安管理工作等。
⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
物业管理公司的义务有：
①履行物业管理合同，依法要营。
②接受管委会和住宅小区内居民的监督。
③重大管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可。
④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。物业管理公司需向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业。
⑤合同期限。即该合同的起止日期。
⑥违约责任。双方都应切实履行合同中约定的义务，如果双方中有任何一方违反合同的约定，则应承担违约责任。
⑦其他。双方可以根据各自的需要在合同中约定其他事宜，如仲裁、风险责任、合同的补充等。
47、物业管理费的收费标准如何确定？
物业管理服务收费分公共性服务收费和特约服务收费，其中公共性服务收费标准需要申报审批，特约服务收费标准由物业管理公司与住（用）户协商议定。
公共性服务收费服务项目的内容主要包括：
(1)清洁卫生管理。小区或大厦公共场所和共用部位的卫生清扫、垃圾清运以及经常性的保洁；
(2)绿化物日常维护管理。对绿化物进行修枝整形、浇水、治虫、保持绿化物生长良好；
(3)治安管理。设安全保卫人员对小区或大厦进行安全防范和治安管理工作；
(4)共用蓄水池的维护管理。共用蓄水池定期清洗、消毒，保证饮用水符合卫生质量标准；
(5)水电管理。对业主共用的供水供电管线设施进行日常养护维修，保证正常运行；
(6)排污设施管理。清疏和维修业主共用的排水排污下水管道、化粪池，确保正常使用；
(7)道路维修管理。对小区内的小区级道路（不含市政道路）进行日常养护维修，保持道路良好；
(8)房屋共用部位的日常养护维修。对房屋屋顶、外墙面、楼道等共用部位进行日常养护维修，保持完好；
(9)高层楼宇增设的服务项目。配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养，保证电梯正常使用；
(10)根据需要增设的其他服务项目。
房屋共用部位、共用设备和设施的更新改造和大、中维修工程费用从按规定建立的专项维修基金中列支，不包括在公共服务收费项目内。
物业管理专项服务收费也叫特约服务收费，实行明码标价，并坚持自愿原则。不得强行服务收费，其收费标准由双方协商议定。
48、怎样做好制订物业管理方案的准备工作？
要点：(1)进行拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查
拟管项目全面情况调查（包括项目的位臵、面积、建筑情况、配套及交通状况、消防、保安、保洁、项目性质及特色、政府支持、开发商背景，周边环境等）。
(2)组建制定方案的领导班子
(3)对方案制定人员进行必要的业务培训
(4)准备经费
(5)准备设备
(6)准备相关资料
49、请制定一份物业管理方案（项目自定、只要求写主要内容）
要点：项目管理的整体设想与策划
管理模式
公司人力资源管理
规章制度建设
经营管理指标
社区文化建设与社会服务
财务管理及经费收入测算
日常管理
物业维修养护计划和实施
50、请比较“经营物业管理”与“管理物业管理”理念及操作上的区别。
要点：经营与管理概念上的区别
经营与管理理念上的区别
经营与管理操作上的区别
51、怎样评物业管理的综合经营服务？
要点：考评社会效益、考评环境效益、考评经济效益
52、请谈谈物业管理企业如何做出品牌？
要点：(1)物业管理企业要建立现代企业制度。要按照：产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的要求。
(2)加强企业内部管理。主要抓好以下几点
改革用人制度，首先是因事设岗
改革收入分配制度
(3)培养高素质的职业化物业管理队伍
(4)提高物业管理的服务质量
①坚持以人为本的原则，提高现有常规服务项目的服务质量
②拓宽服务领域，努力提高各种个性服务。
设备管理岗位应知应会知识
设备管理岗位应知应会 一、企业设备管理应遵循的方针原则是什么 答：企业的设备管理应当依靠技术进步、促进生产发展和预防为主的方针；坚持设计、制造与使用相结合，维护与计划检修相结合，修理、改造与更新相结合，专业管理与员工群众管理相结合，技术管理与经济管理相结合的原则。 二、设备管理的主要任务是什么 答：对设备进行综合管理，保持设备完好，不断改善和提高企业技术装备素质，充分发挥设备的效能，取得良好的投资效益。 三、什么是设备的可靠性和可靠度 答：设备的可靠性是指设备功能在时间上的稳定性，也就是设备或系统在规定时间内、规定条件下无故障地完成规定功能的能力。这种能力用概率的量来表示，叫可靠度。 四、电气设备的预防性试验指的是什么 答：电气设备的预防性试验是指电气人员通过电气试验，在设备投入之前或运行中了解掌握设备的绝缘情况，以便在故障发展的初期就能够准确及时地发现并处理。 五、设备维护管理的“十二字”方针是什么 答：是清洁、紧固、调整、润滑、防腐、安全。
六、什么是设备规程 答：设备操作规程、维护规程、检修规程通称设备“三大”规程，总称设备规程。 七、什么是设备操作规程 答：根据设备的结构和运转特点，以及安全运行等要求，对操作者在操作过程中必须遵守的事项、程序及动作等作出的规定。 八、为什么要对设备进行检查． 答：设备的检查是对设备的运行情况、工作性能、磨损程度进行检查和校验。检查是设备维修中的一个重要环节，也可说是预防性维修的精髓。通过检查可以全面掌握设备技术状态的变化和磨损情况。针对检查发现的问题，可以及时查明和消除设备隐患；指导设备的正确使用和维护保养；提出改进维修措施；有目的地做好修理前的各项前期准备工作，以提高维修质量、缩短修理时间和降低修理成本。 九、设备点检制的基本内容是什么 答：（1）对设备实行全员管理，特别是生产工人要参加力所能及的检查和维护工作；（2）要有专职点检员，按设备分区域进行管理；（3）点检员不只是检查设备，一定要有管理职能，并应按其责任给予相应的权力；（4）要有一套科学的点检标准和制度；（5）进行动态管理，实行三级点检管理，即日常点检、专业点检和精密点检。 十、设备点检员的管理职能有哪些 答：检查和掌握设备状态，管理和分析事故、故障，制定预防措施和修理计划，提出维修备件材料计划和费用预算等。
物业管理的基本知识内容
物业管理的基本知识内容 Prepared on 22 November 2020
1.物业1．1 物业的起源与含义 A.物业管理的起源 物业管理于1860年起源于英国，到现在有超过一百年的历史。虽然在中国只有约十几年的时间，在当时英国经济发展迅速，城市人口大量增加，房屋的需求也相应增大，这就导致了居住环境变的恶劣，房屋设施损坏严重，租金拖欠问题突出。OC tacia Hill女士为其物业制定出一套行之有效的管理办法，获得了成功，首开物业之先河。从此物业管理逐的到世界各地，并不断发展成熟。 香港的物业管理也是沿自英国（殖民地）。大约在50年代，香港可以说是没有物业管理，使早期发展的一些物业因无维修保养、日久失修而开始破落，居住环境恶化。到了这种地步，人们开始逐步认识到防止建筑物过早残旧是有效的物业管理不可缺少的条件，且可使物业增值、保值。在50年代中期，香港政府兴建了大量的廉租屋以应付需要。因而从英国聘请了多位专业人士来港从事物业管理。可以说专业物业管理是由政府引进的。到了60、70年代，由于大量大型私人楼宇的兴建，公共设施更加完善，而住户的生活素质也在炎提高，对完善的专业物业管理所提供的服务更加重视，也开始逐成熟。 我国的物业管理大家在5年前可能还没有听过，其实中国第一家物业管理公司是在80年代初在广东成立的。开始多数是以合资的形式负责外销楼的管理，但随着人们生活水平的提高对服务有了更高的要求。物业管理迅速在中国推行开来。现在，我可以说在座的各位很幸运，因为大家加入了一个被誉为十大朝阳行业的物业管理行业。 香港与中国的物业管理公司目前基本上都有两类，一类是依附于大型发展商的物业公司，台香港长江集团、恒基，大连的万达，他们通常只管自己的物业，竞争相对较
物业管理应知应会的常识
物业管理应知应会习题 1、物业管理公司与业主的维修责任如何划分 要点：(1)业主作业物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。 (2)房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。 (3)住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。 (4)物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。 2、公用住房出售后的维修养护问题如何解决？ 要点：(1)住房自用部位和自用设备的维修养护，由购房者负责； (2)住房共用部位、共用设施设备的维修养护由售房单位负责； (3)住房的承重结构部位的维修养护，由同幢住房相关产权人共同负责。 (4)电梯及住房相配套的市政公用设施，包括高压水泵房、供电班干线、道路、窨井、上下水管理、绿化等，按时现行规定的职责分工负责维修和管理。 3、当事人发生住房维修纠纷应如何解决 要点：当事人因住房的维修养护发生纠纷时，应当协商解决，协商不成的，可以向房地产仲裁机构申请仲裁，也可向法院起诉。 4、物业管理的委托方有哪些？ 要点：按物业产权归属和物业管理委托的时间，物业管理的委托方有房地产开发企业和业主委员会两类。 (1)房地产开发企业。在以下两种情况下是物业管理的委托方； 对建成后以销售为主的物业，在物业建成和出售前，其产权归属房地产企业； 对建成后并不出售或大部分不出售，而以出租经营为主的物业，故其产权或大部分产权归开发企业； (2)委员会。以销售为主的物业，当业主达到一定比例时，应成立业主委员会，它是全体业主的代表，物业管理委托方就是业主委员会。 5、物业管理的针对性的专项服务内容有哪些？ 要点：针对性专项服务是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件、面向广
物业安全知识手册
安全知识手册 安全知识手册 无锡市永恒物业管理服务有限公司 二〇一五年六月 目录 序言 --------------------------------------------------------------------------- ----------------1 第一章物业安全法律法规知识 ---------------------------------------------------------2 第二章物业安全知识 ---------------------------------------------------------------------7 第三章物业各类安全守则及职业健康安全防护 ------------------------------------8 第四章物业安全生产奖惩条例 -------------------------------------------------------14 结束语
---------------------------------------------------------------------------------------18 员工安全生产承诺书 ---------------------------------------------------------------------19
序言 安全生产工作是一项科学性、社会性很强的全民性事业，特别是作为人口比较集中的住宅物业管理区域、写字楼、开放式园区尤为重要。物业管理区域的生存和发展是建立在安全的基础上的，只有全员普及安全知识，才能有效地预防和减少物业管理区域各类安全事故的发生。切实做好物业管理区域的安全工作，是我们全体员工的神圣职责，公司特地编写了这本手册，希望大家通过认真学习，在做好自己本职工作的同时，人人争做安全生产员、安全宣传员。 让我们以安全生产工作为己任，共创永恒物业美好未来！ 第一章物业安全法律法规知识 一、中华人民共和国安全生产法 1、我国安全生产法的产生和发展 1)2002 年 11 月《中华人民共和国安全生产法》颁布、实施； 2）2014 年 8 月修改通过。 2014 年 12 月 1 日《中华人民共和国安全生产法》正式实施。 2、安全生产法的方针 安全生产工作应当以人为本、坚持安全发展、坚持安全第一、预防为主、综合治理。
培训管理人员应知应会试题答案
**中心培训管理人员应知应会试题答案 一、基础题 1.职业道德与职业培训工作的关系为： （1）促进职业培训事业的发展。 （2）调节人际关系和行为。 （3）赢得职业声誉。 2.职业态度对职业培训工作的影响为： （1）端正职业态度是做好职业培训工作的前提。（2）端正职业态度可以促进职业培训工作能力的提高。 3.职业态度的形成与培养为： （1）加强自我修养意识，提高思想境界。 （2）树立终身学习意识，增强创新能力。 （3）树立团队精神，增强合作意识。 4. 培训师职业道德守则的基本内容为： “爱岗敬业、恪尽职守，遵纪守法、为人师表，勤于钻研、精益求精，以人为本、开拓创新，提高素质、促进发展”。 5. 职业道德守则对实际工作的作用为： （1）可以提高培训师的职业道德觉悟和修养，从而形成良好、稳定的职业道德品质，自觉按照职业道德行为准则办事。 （2）可以有效地提高培训师以法律和职业纪律对自身的约束力，工作中以身作则，遵纪守法。 （3）可以增强培训师的事业心和责任感，使其对工作一丝不苟，尽职尽责。
（4）可以增派培训师的服务意识和创新意识，不断提高管理和教学水平。 二、理论题 1.答：培训就是企业实施的有计划的、连续的、系统的学习行为或过程，以改变或调整受训人员的知识、技能、态度、思维、观念、心理，从而提高其思想水平及行为能力，使其有适当的能力去处理担任的工作，甚至是准备迎接将来工作上的挑战。 2.答：培训的最终目标是要实现企业发展与员工个人发展的和谐统一。 3.答：(1)在制造产品之前，要先制造人。 (2)先制造优秀的人才能生产出优秀的产品。 (3)培训很贵，但是不培训更贵。 (4)大凡从培训中省下的钱，肯定会从废品中流出去。 4.答：明确、清晰的组织目标既对组织的发展起决定性作用，也对培训规划的设计与执行起决定性作用，组织目标决定培训目标。 5.答：如果没有确定可被利用的人力、物力和财力资源，就难以确立培训目标。组织资源分析包括对组织的金钱、时间、人力等资源的描述。 6.答：组织特质与环境对培训的成功与否也起重要的影响作用。因为，当培训规划和组织的价值不一致时，培训的效果则很难保证。组织特质与环境分析主要是对组织的系统结构、文化、资讯传播情况的了解。 7.答：主要是通过分析工作人员个体现有状况与应有
物业人员应知应会100条
物业人员应知应会100条 (消防、安全、应急) 一、消防知识应知应会 1、火场报警 (1)牢记火警电话119； (2)报警时要讲清着火单位或地址； (3)说明什么东西着火、火势怎样； (4)讲清具体楼幢号、所在层数； (5)报警后要安排人到路口等候消防车； (6)指引消防车去火场的道路； (7)遇有火灾，不要围观； (8)不能乱打火警电话。 2、灭火的基本方法有 (1)窒息灭火法；（阻止空气流入燃烧区，使燃烧物得不到足够的氧气而熄灭） (2)隔离灭火法；(将火源处或其周围的可燃物质隔离或移开，燃烧会因缺少可燃物而停止) (3)冷却灭火法；(增加散热量，降低燃烧物的温度于燃点以下，使燃烧停止) (4)化学灭火法；(使灭火剂参与到燃烧反应历程中，使燃烧反应停止) 3、火场逃生的时间 (1)一般情况下，火场出现浓烟、高热缺氧等致人伤亡的时间，短的5至6分钟， 长的10至20分钟。 (2)火场疏散时间应控制在15分钟内为宜。 4、初期火灾扑救基本程序 (1)发现着火不要惊慌，立即呼喊和通知消防控制室值班人员； (2)距离着火处就进的员工应当使用灭火器等器材进行扑救，在一分钟内形成第 一灭火力量；
(3)消防控制值班人员和其他员工应当立即通知单位负责人和消防管理人，并拨 打“119”报警； (4)疏散引导员应当立即采取呼喊、提示、指引的方式引导人员选择安全、就近 的安全出口逃生； (5)单位负责人，消防管理人应当立即赶到现场组织火灾扑救，在三分钟内组织 单位保安及其他义务消防队员进行自救，形成第二灭火力量。 5、疏散通道的要求 (1)疏散走道内不应堆放物品，以免影响疏散的通畅； (2)疏散走道内应有火灾事故照明和疏散指示标志。 6、班后要做到防火“五不走” 交接班不交代清楚不走，用火设备火源不熄灭不走，用电设备不拉闸断电不走，可燃物不清干净不走，发现险情不报告不处理好不走。 7、电着火的处理方法 (1)立即切断电源； (2)就近迅速拿起灭火器进行灭火； (3)第一时间内报消防中心组织指挥灭火。 8、手提灭火器的使用 (1)一手提起灭火器，另一手拔下保险销； (2)将喷嘴对准火焰根部（注意风向，不得站于下风口）； (3)按压提把，直至火灭为止。 9、消防器材管理规定 (1)消防器材周围不准堆放障碍物； (2)消防设施设备不得任意改装； (3)手提灭火器应放在固定位置，不得随意移动位置。 10、内部火灾报警程序 (1)起火地点； (2)火势大小；
基层管理人员和岗位员工应知应会
基层管理人员和岗位员工应知应会 1、什么叫应急管理 是指政府及其他公共机构在突发事件的事前预防、事发应对、事中处置和善后管理过程中，通过建立必要的应对机制，采取一系列必要措施，保障公众生命财产安全；促进社会和谐健康发展的有关活动 2、什么是突发事件，分为几类？共有几个级别？ 突发事件：是指突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损失、生态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急事件。 突发事件分四类：自然灾害、事故灾难、公共卫生和社会安全。 突发事件分四级：按照社会危害程度、影响范围等因素，分为特别重大、重大、较大和一般。 突发事件预警分为四级：特别严重（红色）；严重（橙色）；较重（黄色）；一般（蓝色）。 3、什么是“一案三制” 即应急预案，应急机制、体制和法制。 4、《中华人民共和国突发事件应对法》什么时候实施 2007年11月1日实施 5、应急演练类型有几种 桌面演练；功能演练；全面演练 6、茨工处应急预案有几个 16个；1个总体预案和15个专项预案 7、什么是三查、三看、三个加强、三个提高 三查：一查大队（科）级单位应急处置方案的培训效果，二查小队（站）级单位应急处置措施的培训效果，三查班组（岗位）应急处置程序的培训效果；
三看：一看大队（科）级单位应急处置方案的演练情况，二看小队（站）级单位应急处置措施的演练情况，三看班组（岗位）应急处置程序的演练情况。 三个增强：一是增强岗位员工风险辨析意识，二是增强基层应急管理人员工作积极性，三是增强基层干部应急管理责任。 三个提升：一是提升员工应急素质，二是提升队伍应急处置能力，三是提升基层应急管理水平。 8、常用应急报警电话 茨工处应急值班电话：7573200 7573300 7578119 茨榆坨消防支队电话：7573174 茨工处职工医院：7573066 茨采长胜派出所：7573116 9、是否组织开展过应急演练、宣传和培训， 组织开展过演练、宣传和培训，宣传和培训内容查本单位资料。 10、是否清楚本人应急职责。 本人应急职责见本单位应急处置方案、措施及程序。 11、发生突发事件如何处理，现场验证员工应急能力 处理方法查看本单位应急处置方案、措施及程序。
物业管理应知应会的常识
物业管理应知应会习题 1物业管理公司与业主的维修责任如何划分 要点：(1)业主作业物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。 (2)房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。 (3)住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。 (4)物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。 2、公用住房出售后的维修养护问题如何解决？ 要点：(1)住房自用部位和自用设备的维修养护，由购房者负责； (2)住房共用部位、共用设施设备的维修养护由售房单位负责； (3)住房的承重结构部位的维修养护，由同幢住房相关产权人共同负责。 ⑷电梯及住房相配套的市政公用设施，包括高压水泵房、供电班干线、道路、窨井、上下水管理、绿化等，按时现行规定的职责分工负责维修和管理。 3、当事人发生住房维修纠纷应如何解决 要点：当事人因住房的维修养护发生纠纷时，应当协商解决，协商不成的，可以向房地产仲裁机构申请仲裁，也可向法院起诉。 4、物业管理的委托方有哪些？ 要点：按物业产权归属和物业管理委托的时间，物业管理的委托方有房地产开发企业和业主委员会两类。 (1)房地产开发企业。在以下两种情况下是物业管理的委托方；对建成后以销售为主的物业，在物业建成和出售前，其产权归属房地产企业； 对建成后并不出售或大部分不出售，而以出租经营为主的物业，故其产权或大部分产权归开发企业； ⑵委员会。以销售为主的物业，当业主达到一定比例时，应成立业主委员会，它是全体业主的代表，物业管理委托方就是业主委员会。 5、物业管理的针对性的专项服务内容有哪些？ 要点：针对性专项服务是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件、面向广大住用
物业管理的基本知识内容
1. 物业 1．1 物业的起源与含义 A.物业管理的起源 物业管理于1860年起源于英国，到现在有超过一百年的历史。虽然在中国只有约十几年的时间，在当时英国经济发展迅速，城市人口大量增加，房屋的需求也相应增大，这就导致了居住环境变的恶劣，房屋设施损坏严重，租金拖欠问题突出。OC tacia Hill女士为其物业制定出一套行之有效的管理办法，获得了成功，首开物业之先河。从此物业管理逐的到世界各地，并不断发展成熟。 香港的物业管理也是沿自英国（殖民地）。大约在50年代，香港可以说是没有物业管理，使早期发展的一些物业因无维修保养、日久失修而开始破落，居住环境恶化。到了这种地步，人们开始逐步认识到防止建筑物过早残旧是有效的物业管理不可缺少的条件，且可使物业增值、保值。在50年代中期，香港政府兴建了大量的廉租屋以应付需要。因而从英国聘请了多位专业人士来港从事物业管理。可以说专业物业管理是由政府引进的。到了60、70年代，由于大量大型私人楼宇的兴建，公共设施更加完善，而住户的生活素质也在炎提高，对完善的专业物业管理所提供的服务更加重视，也开始逐成熟。 我国的物业管理大家在5年前可能还没有听过，其实中国第一家物业管理公
司是在80年代初在广东成立的。开始多数是以合资的形式负责外销楼的管理，但随着人们生活水平的提高对服务有了更高的要求。物业管理迅速在中国推行开来。现在，我可以说在座的各位很幸运，因为大家加入了一个被誉为十大朝阳行业的物业管理行业。 香港与中国的物业管理公司目前基本上都有两类，一类是依附于大型发展商的物业公司，台香港长江集团、恒基，大连的万达，他们通常只管自己的物业，竞争相对较小；另一类就象我们戴德梁行，没有自己的物业，但是优势是比较专业，并且对中小业主来说心里感觉更好。因为我们更加可以照顾到他们的利益。 B．物业管理的含义 说到物业管理，我们首先要搞清楚什么是“物业”。“物业”一词是由英文“property”引译而来的。就我们所称的物业管理公司，在英文就是“property Management Co., Ltd”。“property”的本意是比较广的，包括“财产、资产、拥有物、房地产”等。但从物业管理的角度来说，物业是由已建成投入使用的各类建筑物及相关的设备、设施和场地。它可以是一个住宅小区、一个单栋公寓，或是一个写字楼、商场和宾馆等。 1．2 物业的分类
外围物业管理公司员工应知应会
外围物业管理公司员工应知应会 1、“反违章六禁令”内容？ 答：(1)严禁特种作业无有效操作证人员上岗操作； (2)严禁违反操作规程操作；(3)严禁无票证从事危险作业； (4)严禁脱岗、睡岗和酒后上岗；(5)严禁违反规定运输民爆物品、放射源和危险化学品； (6)严禁违章指挥、强令他人违章作业。 2、什么是“事故四不放过”？ 答：(1)事故原因没有查清不放过；(2)事故责任者没有严肃处理不放过； (3)广大职工没有受到教育不放过；(4)防范措施没有落实不放过。 3、什么是“有感领导”？ 答：有感领导是各级领导率先抓好安全工作，通过以身作则的良好个人安全行动计划，引导员工做好安全环保工作。 4、什么是“直线组织”？ 答：就是安全责任归位，要求从事安全工作的领导干部不仅要对安全生产的结果负责，更要对安全管理的过程负责。 5、什么是“反三违”？答：违章指挥、违章操作、违反劳动纪律。 6、“HSE”管理九项原则指的是什么？ 答：(1)是指任何决策必须优先考虑健康安全环境；(2)安全是聘用的必要条件； (3)企业必须对员工进行健康安全环境培训； (4)各级管理者对业务范围内的健康安全环境工作负责； (5)各级管理者必须亲自参加健康安全环境审核；(6)员工必须参与岗位危害识别及风险控制；(7)事故隐患必须及时整改；(8)所有事故事件必须及时报告、分析和处理； (9)承包商管理执行统一的健康安全环境标准。 7、“三交一封”指的是什么？
答：“三交”即交车辆钥匙、交上岗证、交行车证；“一封”即假日期间车辆要在指定的地点封存，并由车管人员造策登记保存。 8、在物业或供热系统中，特种作业包括哪些？ 答：（1）电工作业；（2）金属焊接切割作业；（3）起重机械作业；（4）登高架设作业；（5）企业内机动车辆驾驶；（6）锅炉作业（含水质化验）；（7）压力容器作业等。9、HSE“两书一表一卡”是什么？ 答：HSE作业指导书、HSE作业计划书、HSE检查表和HSE岗位作业指导卡。 10、什么是“强三基”？答：加强以班组为重点的基层建设、以岗位责任制为中心的基础工作和以岗位练兵为主要内容的员工基本功训练。 11、什么是不安全行为？ 答：职工在职业活动过程中，违反劳动纪律、操作规程和方法等具有危险性的做法。 12、“6S管理”内容？答：整理、整顿、清扫、清洁、素养、安全。 13、“HSE”英文字母含义？答：即健康、安全、环境。 14、“三定”强管理是指什么？答：定位、定额、定责。 15、“三令”抓执行是指什么？ 答：以风为令，三根清（树根、草根、墙根），落叶净；以雨为令，雨排疏通，道路畅行；以雪为令，雪下人动，人动雪清。 16、“三化”树形象是指什么？答：内务规格化、服务标准化、形象礼仪化。 17、“三率”上水平是指什么？ 答：维修达标率、卫生合格率、服务质量用户满意率。 18、什么是“四到”服务模式？ 答：问题到现场去查，办法到群众中去找，效果到小区里去看，满意到用户中去评。 19、什么是“七个一”服务法？
物业管理基础知识_应知应会
前言 随着市场经济的不断发展，物业管理性价竞争日趋激烈。为了提高对物业管理的认识，加强物业管理服务素质性价的提升。工程部积极响应公司的号召，结合部门的实际工作情况，将物业管 理工作中的每一个工作细节不断精细化，使每一位新入职员工都认识***、了解***、熟悉***，献身***；从而提高在职人员的业务技能和工作应变能力，更能熟练地完成本职岗位工作；拟定编写*****工程部小区物业管理应知应会培训教材，此教材以物业管理基础知识、公司基本概况、工作应知应会、物业管理服务条例、以及金海花园设备设施的使用说明都作了较为详细的介绍。由于时间仓促，本次是初次编写此培训教材，在编写过程中有许多不到位之处，希给予修订补充，不断地完善本教材；共同提高自身的业务知识和业务技能，提高物业管理服务水平。 物业管理基础知识-应知应会 目录 第一章、公司慨况 第1节、公司简介 第2节、公司经营理念 第3节、公司企业文化 第4节、公司组织机构 第5节、公司人事管理原则
第二章、物业管理基本知识 第1节、物业管理基本概念 第2节、什么是物业 第3节、什么叫物业管理 第4节、什么是物业管理公司 第5节、什么是业主、物业使用人、业主大会、业主委员会 第三章、基本常识 第1节、物业的分类 第2节、物业管理中的七大管理 第3节、物业管理行业的特点 第4节、物业管理的服务容 第5节、物业管理条例 第6节、物业管理费 第7节、专项维修资金 第四章、物业管理从业人员的基本要求 员工守则第1节、总则 第2节、工作态度 第3节、服务态度 第4节、仪容仪表 第5节、行为举止 第6节、投诉处理 第7节、拾遗、赠物的处理 第8节、护公物、维护公共卫生 第五章、员工管理第1节、招聘和录用 第2节、入职规定 第3节、试用规定 第4节、劳动合同管理 第5节、工作时间规定 第6节、考勤管理 第7节、考核管理
安全管理人员应知应会60条(通用)
安全知识要点 1、《安全生产法》中以法律形式确定了国家安全生产的基本方针：“坚持安全第一、预防为主”。 2、党的十六届五中全会通过的"十一五"规划《建议》，首次提出了国家安全管理的工作方针：“安全第一、预防为主、综合治理”。 3、安全管理的一个必信理念：没有消除不了的隐患，没有避免不了的事故。 4、安全管理“0123管理法”：0—重大事故为零的管理目标；1—第一把手为第一责任；2—岗位、班组标准化的双标建设；3—全员教育、全面管理、全线预防的“三全”对策。 5、安全管理工作两个“体系”：安全保障体系和安全监察体系。遏制重特大事故的两大体系：风险预防控制体系和隐患排查治理体系。 6、两措：是指安全技术劳动保护措施（简称安措）和反事故技术措施（简称反措或技措）。 7、电力系统“两票、三制”：两票是指工作票和操作票；三制是指交接班制，巡回检查制和设备的定期切换及试验制。 8、《安全生产法》定义“三同时”：新建、改建、扩建工程项目的安全设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。 9、企业安全管理“三字方针”——“严、细、实”：“严”就是严格管理，严格要求，敢抓敢管， 要一丝不苟。“细”就是要深入实际，从细微处做起，从点滴做起。“实”就是踏踏实实，从实 际出发，不是停留在口头上，不是只写在文章里，说给别人看，一切工作必须讲实效，狠抓 落实。 10、企业安全管理经常提到的“三个百分之百”：百分之百的人员、百分之百的时间、百分之 百的力量。 11、安全管理要求的“三全”原则：全员、全过程、全方位管理。
12、安全管理坚持的“三负责制”：向上级负责、向从业人员负责、向自己负责。 13、安全管理“三点”控制：“危险点、危害点、事故多发点”。 14、“三级安全教育”：公司级、部门级、项目级。（注：适用于公司层）；或者分包单位级、分包项目级、分包班组级。（注：适用于分包单位）。 15、“安全三宝”：安全帽、安全带和安全网。 16、火灾“三要素”：可燃物、助燃物、点火源。 17、“三不伤害”：不伤害自己、不伤害他人、不被他人伤害。进一步引申：加入“保护他人不 受伤害”，即形成“四不伤害”。 18、“三违”：指违章指挥、违章操作、违反劳动纪律。 19、“三源”：重大危险源、伤害源、隐患源。 20、安全活动“三落实”：落实时间、落实人员、落实内容。 21、班前会“三交、三查”内容：交安全、交任务、交技术；查“三宝”、查衣着、查精神状况。 22、火灾预防：“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”。 23、安全活动“三查、三想、三改”内容： 1)查一查自己的行为是否伤害自己，想一想发生事故对自己和家庭造成的痛苦，改一改自己 不安全的行为； 2)查一查自己的行为是否伤害他人，想一想发生事故对他人和家庭造成的痛苦，改一改自己 不规范的行为； 3)查一查他人的行为是否伤害自己，想一想发生事故给自己和家庭带来的痛苦，督促他人改 一改自己不安全的行为。
物业服务管理基本知识宣传
物业服务管理基本知识 ★什么叫物业服务管理？ 所谓物业服务管理，是指业主通过选聘物业服务管理企业，由业主和物业服务管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 ★物业管理有什么作用? 物业管理的作用主要是指物业服务企业通过对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生和秩序维护等提供专业的管理服务，延长房屋及其附属设施设备的使用寿命，确保其功能的正常运行，与业主共同创造安全、舒适、文明、和谐的社区生活与工作环境。 ★业主在物业管理活动中，履行哪些义务？ 国务院《物业管理条例》第七条规定业主在物业管理活动中，履行下列义务： (1)遵守业主公约、业主大会议事规则； (2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (4)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (5)按时交纳物业服务费用； (6)法律、法规规定的其他义务。 ★小区的管理者到底是谁？ 根据《物权法》以及《物业管理条例》的有关阐述，针对小区的物业服务管理活动，物业服务企业只是表面上的主体，实质主体还是业主。物业管理权是业主对其房屋位于所有权派生出的一种权利，物业服务企业所提供的只是一种合同式服务，真正的管理者是业主大会。 ★业主委员会应如何成立？ 1．小区入住率达到50%以上，是成立业主委员会的前提条件； 2．由小区全体业主（包括产权人和使用人）选举产生业主委员会； 3．业主委员会制定并通过《业主委员会章程》； 4．业主委员会持《业主委员会章程》及业委会人员名单，向小区所在区（县）房地产管理部门提出登记申请； 5．区（县）房地产管理部门受理登记； 6．小区业主委员会正式成立。 ★业主委员会职责 1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同； 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理服务企业履行物业服务合同； 4、监督业主公约的实施； 5、业主大会赋予的其他职责。 ★物业共用部位和共用设施设备分别指哪些？
物业管理人员必备的五大意识
物业管理人员必备的五 大意识 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
物业管理人员必备的五大意识（一）服务意识 以业主为中心，为业主提供体贴入微、尽善尽美的服务是物业公司的经营宗旨。那么物业人员在实际工作中又如何将服务意识体现出来呢工作中的服务态度、质量和效率是业主实实在在能感受到的东西。所以，物业人员在与客户接触的过程中应该主动热情、文明礼貌。例如，见到业主要主动微笑打招呼、与业主交谈要落落大方、彬彬有礼。此外，物业人员还要变被动服务为主动服务，与其等到业主请公司去解决问题，不如未雨绸缪，主动替用户着想。例如，逢节假日来临，物业公司就应该主动提醒用户注意锁好门窗、提高警惕以加强安全防范。至于服务效率方面，物业公司应根据物业的实际情况，对公司提供的各项工程和日常服务工作进行指标量化。如客户室内跳电闸，公司保证15分钟内到场处理。通过实行服务对客承诺制，接受业主的监督，促进物业公司服务水平的不断提高。 （二）安全意识 充分保证业主的生命和财产安全是物业工作的基本职责。对于早已声称提供24小时保安服务的物业小区而言，如果发生了业主财物被盗、遭遇人身攻击等治安问题的话，势必会引来业主强烈的投诉，而物业公司苦心营造的良好形象也将大打折扣。若是由于公司管理不善导致火灾发生，其严重后果将不堪设想。小区的消防治安工作可以说是公司工作的重中之重。因此，物业人员应该具备高度的安全意识，人人都要把自己当成小区的“消防员”和“治安员”，掌握必备的治
安消防知识，熟练使用灭火器材。在日常工作中，要提高警惕，遇有相关问题，要及时通知相关部门，通力合作，迅速予以解决。另外，要形成定期检查的制度，及时查找管理工作中存在的治安和消防隐患，并采取措施予以整改，以不断提高安全防范意能力。 （三）勤俭意识 物业管理收费是采取“以支定收”的原则，既“取之于业主，用之于业主”。作为业主聘请的“管家”，物业公司要懂得精打细算、勤俭持家。要争取以最合理的费用提供最优质的服务。物业公司应该全面分析管理费支出的各个项目，努力需求经济效益和服务质量的最佳平衡点。例如，各项需要外包的设备设施的保养工作、原材料采购工作，就要货比三家，挑选优质低价的分供方。另外，各项设备的运行费用约占整个管理费支出的40%，所以管理者要厉行节约，开源节流。如制定严格的设备开关控制制度、进行工程技改，提高设备性能比以降低设备运行费用。 （四）法律意识 物业管理工作的一大特点就是它涉及到处理多部门的各种关系。首先，管理者要掌握相关的法律知识，以正确处理政府部门、业主和公司的责、权、利关系。另外，公司还要懂得用法律知识来保护自己，既合理的规避管理工作中的一些法律风险。如通过购买第三者责任险以避免小区内发生刑事案件所产生的风险。保卫在对促销人员的管理上要做到有法可依，以避免由于违法行为而产生的风险。具备了
物业保安应知应会内容
物业保安应知应会内容 一、保安员的职责与权限 (一)保安员的职责 1.保护服务单位的财产安全,维护服务场所的正常秩序。 2.保护服务区域内发生的刑事、治安案件或者灾害事故现场，维护现场秩序。 3.把现场违法犯罪嫌疑人员扭送公安机关或保卫组织。 4.做好服务区域内的防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故等安全防范工作。 二、保安员的权限 1．对刑事案件等现行违法犯罪人员，有权抓获并扭送公安机关，但无拘留、关押、审讯、没收财产及罚款的权力。 2．对发生在服务区域的刑事、治安案件，有权保护现场，保护证据，维护现场秩序以及提供与案件有关的情况，但无现场勘查的权力。 3．依照法律、法规规定和客户单位规章制度规定，劝阻或制止未经许可的进入服务区域的人员车辆。 4．对出入、服务区域内的人员、车辆及其所携带、装载的物品，按照客户单位规定进行验证、检查，但无人身检查权。 5．按照合同规定对客户单位进行安全防范检查，协助客户制定有关安全保卫的规章制度，提出整改意见和建议。 6．执勤中遇有违法犯罪人员不服制止，甚至行凶、报复的，可采取正当防卫，但不得波及无辜人员或不当防卫。 7．对客户单位员工进行法制宣传，协助客户做好“四防”工作，落实各项安全防范措施，发现隐患漏洞或其他不安全因素，协助客户及时整改，
但不得对客户单位员工的生产、生活实施监视。 8．对非法携带枪支、弹药和管制刀具的可疑人员有权进行盘查、监视，并报告当地公安机关或单位保卫部门处理。 9．对有违反治安管理行为的人，有权劝阻、制止和批评教育，但没有对其处罚的权力。 10. 对违法犯罪行为有权制止，但无处罚、裁决的权力。无权受理或处理民 事纠纷、经济纠纷和劳动争议。 11. 对有违法犯罪的嫌疑人，可以监视，并向公安机关或保卫组织报告，但 无侦查、扣押、搜查的权力。 三、保安人员禁止从事的行为 （一）．阻碍国家机关工作人员依法执行职务 国家工作人员代表国家依法履行职务，保安人员应当给予积极的支持、配合，不得以任何理由和方式阻碍，更不得抗拒。 （二）．非法剥夺、限制他人人身自由 宪法和法律明确规定，非经法律许可，任何组织和个人都不得剥夺、限制他人人身自由。保安人员不是国家执法机关的执法人员，所以，任何时候都无权剥夺、限制他人人身自由。发现其他组织或个人有剥夺、限制他人人身自由的行为，保安人员应当及时制止。 （三）．没收财物 （四）．扣押他人证件或者财物 保安人员在执勤中对于出入客户单位的人员可以依照客户单位的规章制度查验证件，但无权扣押他人的任何证件，包括身份证、暂住证、边境地区通行证、计划生育证明等，也无权扣押他人的财物。如发现可疑人员或可
物业管理知识应知应会
锦绣江山物业管理知识应知应会 1、锦绣江山住宅小区由谁来管理？ 答：本小区物业管理由江山物业管理有限公司管理，选聘“中国第一管家”——中海物业管理有限公司做本小区物业管理的顾问。 2、小区物业管理的基本服务内容？ 答：小区物业管理的基本服务内容是根据本小区的实际情况结合中海物业先进的管理模式而制定的，主要包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、水景景观、园艺绿化、24小时保安服务、交通秩序与车辆停放管理及房屋的装饰装修管理等。 3、小区物业管理的服务标准及管理的目标？ 答：小区物业管理是采用中海物业管理模式，全面导入国际质量标准体系认证（ISO9000，2000版）；管理目标：小区物业管理按省级优秀示范小区标准进行操作，中海物业专家顾问团将对我们进行定期检查。 4、小区物业服务费用为多少？其收费依据是什么？物业服务费的具体用途？ 答：小区物业管理服务费用1.18元/月（无架空层首层住户按0.98/㎡计收），商铺按1.80/㎡计收。按照《物业管理条例》文规定，收楼时可以预收三个月管理费，以后物业管理费用将按月缴纳，缴费时间为每月10日前缴纳当月的物业管理费。收费标准是按政府有关规定（湖南省物价局、建设厅关于发布《湖南省物业服务收》的通知）及本小区的实际情况制定的。 物业管理服务费包括保安、保洁、水景景观、园艺绿化、房屋共用部位的维修和养护、共用配套设施设备的维修养护及公共能源费用等；由于本小区有特色的园林景观、“外紧内松”的安防监控、“一卡通”门禁道闸、三方楼宇对讲的智能化体系及完善的俱乐部等相关配套，加之，引用“中国第一管家”——中海物业管理先进的管理模式与理念和国际化质量认证体系的服务标准，使小区的档次得以进一步的提升。小区物业管理服务费主要用于支付下列各项费用： （1）管理人员和其他服务人员的酬金、津贴、福利及办公费用； （2）共用设施设备及房屋共用部位的日常管理、运行、维护和养护费用； （3）保安服务；
物业管理服务安全知识大全
物业管理服务安全知识合集 一、旧建筑物原设计配电设备从未检修更新，家电增多，有什么后果？ 用电随之增加，超负载使用，容易发生电线过载发热，引起火灾。 二、房子的电线多久检查一次？找谁检查？如何检查？ 根据规定每三年要检查一次，向当地有合格证件的专业人员申请，利用“高阻计”检查。 三、电线捆绑将造成什么后果？ 电线遭捆绑，可能造成电线部分折断，产生高阻抗，使电线发热，进而造成电线失火。 四、电线为什么要避免重物压住？
如果电线被重物压住，可能造成电线部分折断，产生高阻抗使电线发热，及绝缘外表破损，而造成电线短路。 五、最常发生电线短路的位置是什么地方？ 插座及插头接触部位，电线外露受外力损坏或电器过热，造成内部短路。 六、家庭配电之配线老旧、外部绝缘破损及无熔线开关故障将有什么后果？ 易引起火灾。 七、拉拨插头习惯性紧拉电线，将造成什么后果？ 造成电线松动引起火灾。 八、家庭电器的使用，最常引起的危险是什么？ 长时间使用，配线或马达过热而破坏绝缘，造成电线短路引起火灾。 九、家中常见发生火灾的电器设备有哪些? 鱼缸马达过热、皮带机卡死空转、神明桌上的灯长期使用而短路、浴室抽风马达、及插头从未检查积碳引起等。 十一、电器插头为什么要时常擦试？
电器插头不常擦拭，就会在插头两极逐渐积灰尘、毛发或产生铜绿，增加电阻抗，进而产生火灾。 十二、家庭电器外壳，通常是接一条接地线，项目的何在？ 万一漏电时，可将外漏之电流由接地线导入地面，以免人体触电（接地线通常为绿色）。 十三、身体潮湿时，为什么人体容易触电？ 因水是导体，电流容易经由水通过人体而造成触电。 十四、家里保险丝熔断表示什么信号？ 用电超负载，或其他危险讯号，请专业人员检查。 十五、用其他金属代替保险丝，会造成什么危险？ 用电过载，无法融断引起火灾。 十六、不能充电之干电池拿来充电，会造成那些危险？ 有爆炸的危险。 十七、变压器爆炸或电线掉落地面，应如何处理？ 请立即通知电力公司，并代为看守现场不要让行人或车辆靠近（通行），以免发生触电危险。
管理者应知应会
管理者应知应会 一）公司组织机构如何？ 完整，符合组织机构应具备的三个部分：、 ①决策机构②执行机构③监督机构。 二）公司有几个部门？每个部门具体有什么科（业务）？ 三个部门：总经办、企划生产部、技术质量部 总经办：行政、文秘资料、财务、人力资源、销售。 企划生产部：生产计划、采购、物流仓库、金工车间、装配车间、钣金车间。 技术质量部：设计开发、设备管理、质量管理、计量管理、售后服务、质量管理检验。 三）公司有无独立的销售部门和售后服务部门？人员是谁？ 公司有独立的销售部和售后服务人员； 销售人员是：汤文浩，方毅龙，朴莲花，管根发，姜斌，夏玉玲。 售后服务人员：汤文浩，方毅龙，管根发，夏玉玲，姜斌，顾林生，俞会计，陈瑞昌，陈国辉。 四）全体员工有多少？其中管理人员多少？技术人员多少？质检人员多少？设计人员多少？ 全员工数：68人。其中管理人员：12人。技术人员：8人。质检人员8人。设计人员：2人。 五）什么叫ISO？程序中包括哪些内容？ 国际标准化组织。中华人民共和国国家标准。 程序：①程序文件②质量目标③管理制度 质量管理体系一般包括以下内容： 1、范围 2、规范性引用文件 3、术语和定义 4、质量管理体系 4.1总要求 4.2文件要求 4.2.1总则 4.2.2质量手册 4.2.3文件控制 4.2.4记录控制 5、管理职责 5.1管理承诺 5.2以顾客为关注焦点 5.3质量方针 5.4策划 5.4.1质量目标 5.4.2质量管理体系策划 5.5职责、权限与沟通
5.5.1职责和权限 5.5.2管理者代表 5.5.3内部沟通 5.6管理评审 5.6.1总则 5.6.2评审输入 5.6.3评审输出 6资源管理 6.1资源提供 6.2人力资源 6.2.1总则 6.2.2能力、培训和意识 6.3基础设施 6.4工作环境 7、产品实现 7.1产品实现的策划 7.2与顾客有关的过程 7.2.1与产品有关的要求的确定7.2.2与产品有关的要求的评审7.2.3顾客沟通 7.3设计和开发 7.3.1设计和开发策划 7.3.2设计和开发输入 7.3.3设计和开发输出 7.3.4设计和开发评审 7.3.5设计和开发验证 7.3.6设计和开发确认 7.3.7设计和开发更改的控制 7.4采购 7.4.1采购过程 7.4.2采购信息 7.4.3采购产品的验证 7.5生产和服务提供 7.5.1生产和服务提供的控制 7.5.2生产和服务提供过程的确认7.5.3标识和可追溯性 7.5.4顾客财产 7.5.5产品防护 7.6监视和测量设备的控制 8、测量、分析和改进 8.1总则 8.2监视和测量 8.2.1顾客满意 8.2.2内部审核