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论我国不动产登记制度的建立与完善

摘要：《中华人民共和国物权法》于2007年出台，该法在总则里确立了我国不动产登记制度，使我国的不动产登记制度从此有了系统的规定，这将使我国的不动产登记制度得到更好的完善，并更好地保护国家、集体和公民个人的不动产。但我认为，《物权法》仍存在一定的缺陷，本人将对我国不动产登记制度的建立进行论述，并对制度的完善提出自己的建议。

关键词：不动产登记登记效力登记类型完善

一、不动产登记制度的概念

所谓不动产物权的登记是指经权利人申请国家专门机关将不动产物权变动事项记载于有关不动产物权登记簿的事实。简称不动产登记。以此为基础建立起来的不动产物权登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度，为不动产物权登记制度。

二、建立不动产登记制度的意义

不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。

由于物权具有绝对性和对世性，所以，物权进行任何变动，都应进行公示。公示的方式有交付和登记。交付是动产物权的公示手段，而登记则是不动产物权的公示手段，登记作为不动产物权(除抵押权以外)变动过程的生效要件，即只有登记了才能发生不动产物权转移的效力。由此可见，不动产登记使得人们从这种表现方式得知某不动产上物权的存在。对第三人来说，基本的意义是权利变动让人知悉的效力，即登记的告知作用。而从最终意义上说，是有利于维护不动产交易安全，从而保护善意的第三人。所以，建立不动产登记制度的意义是十分重大的！

三、我国不动产登记制度的现状

（一）我国没有形成统一的不动产登记管理体制

1、没有一部统一的不动产登记法

我国有关不动产的登记没有形成专门的法律，物权法也没有作出比较详细的规定，只是在第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度。统一机构和登记办法，由法律行政法规规定。”比如《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》等都具有浓厚的行政色彩，是根据政府各个行政机关的行政职能和管理需要设立的。所以，行政机关会设置一些烦琐的登记程序，这样一来，就会在一定程度上阻碍不动产

的交易。较强的行政色彩在一定程度上减弱了物权性，从而对不动产的交易产生一定的负面影响。

2、登记的范围不明确

《物权法》中对不动产登记的范围也不明确，比如《城市房屋权属登记管理办法》将他项权利限定为“由房屋所有权产生的抵押权、典权等权利”。

3、不动产登记机关不统一

依据我国现行的法律、法规或规章,约有6 个部门可以进行不动产登记。如土地登记在土地管理部门,房屋产权登记在房地产管理机关,草原登记在农牧业部门,林木权登记在森林管理部门等.登记机关不统一，多个登记机关、多头登记，登记机关分散，既不利于登记机关之间的相互沟通，也不利于当事人的查阅；登记机关权力纵横交错，会扰乱正常的法律秩序。当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律秩序。会导致不动产所有人之间的大量纠纷；不利于登记资料的合理利用，多头、分散的不动产登记破坏了资料的统一性和完整性，严重影响了土地资源的高效利用；多个登记机关同时存在，对人力资源也是一种浪费职能重叠。总之，界限不明，这都会损害人民的利益，不能很好解决矛盾问题，所以这些问题有待在物权法中予以纠正和明确。

（二）不动产登记的种类不完善

预告登记主要有三方面的作用：一是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三人的效力，因此通过预告登记的方式使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，从而使债权的请求权得以保全。二是顺位保证作用。为了防止未来可能发生的因同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，通过预告登记的方法，将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。三是破产保护作用。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，从而保证请求权人取得不动产物权，而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保全请求权得到实现。

但在我国，预告登记并没有在法律上有一个明确的地位，似乎不能得到法律的承认，所以，对于预告登记的性质等，我们在实践中遇到这种问题，就不能够很好的解决了。比如《城市商品房预售管理办法》中规定：“商品房预售,开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30 日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管

理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”虽然这条规定了商品房预售合同的登记备案制度，但对于该登记备案制度的性质及法律效力却并没有具体规定。在各地制定的商品房预售管理办法中,对预售登效力的相关规定也大相庭径:有的规定未经登记无效,有的则规定未经登记仅是无法对抗第三人,不影响合同本身的生效。

由此可见，我国不动产登记制度仍然很不完善，现有的登记制度并不能很好地保护权利人对未来物权的请求权，这缺乏明确的法律保护。所以，我们应该要建立健全不动产登记制度，以维护交易安全和实现经济秩序的健康发展。

四、我国不动产登记制度的完善

（一）建立统一的不动产登记制度

1、统一不动产登记机关

由于我国的登记机关较为分散，这会使得不动产登记显得很混乱。而选择哪个机关为登记机关也是个问题。首先，我觉得法院并不适合为不动产的登记机关。这是因为法院本来就有审判的任务，若要再负责登记的工作，这将大大加重法院的压力。而且，作为登记机关，法院在审查登记的真实性时可能还会出现徇私舞弊的现象。所以，我认为法院并不适合为不动产登记机关。

我认为，行政机关更为适合为不动产登记机关。这是因为一直以来都是由性质机关负责不动产登记工作的，而且，这样也能够减轻法院的工作压力，提高法院的工作效率，并能够避免那种徇私舞弊的现象出现。

2、确认不动产的登记范围。

我国应确立以不动产物权的发生、变更与消灭为登记的范围。也就是说, 对于土地、房屋等不动产上设定的各种物权,包括所有权、用益物权和担保物权都要登记了才能取得、变更和消灭,使民事登记的范围缩小,这样才能最大限度地减少商品流通领域中的障碍,使商品交易更快捷和安全。

3、统一不动产登记法

不动产登记法应该与《物权法》的规定相适应，我国应制定统一的不动产登记法，改变现行登记管理体制。要对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各类不动产，适用统一的登记法，以更好地保护当事人。

4、对不动产物权登记进行公告

我国法律规定，不动产物权的取得、变更和消灭,必须进行登记,其中一个重要的决定性因素是登记具有公示公信力。但是我国登记的公告只是在登记机关和当事人之间进行而已，对于其他人来说却是个谜。有的房地产登记管理部门竟然还把房地产权属登记置入保密范围。这样子是不对的，我们应当讲不动产登记公诸于世，这样才具有公信力。

（二）完善预告登记制度

要完善预告登记程序，一是要统一登记机关，这也是完善预告登记程序的前提。二是要建立预告登记审查制度，登记机关的审核主要审查登记申请是否符合预告登记的上述要件，不仅要进行形式上的审查，即审查登记的程序是否合法，还要进行实质审查。而且，还要实行预告登记机关责任制。如果登记和真实权利之间的差异是由登

记机关所造成的，那么登记机关应该承担赔偿责任。这样一来，我国的登记机关将会提高登记的正确率，也会提高办事效率，以更好地保障权利人的利益！

注释

谭启平.我国不动产物权登记制度的反思与构建[J].河北法学,2005,23(8):49-50.

参考文献

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高宏广.不动产预先登记制度研究[D].北京: 中国人民大学法学院,2002

王利明. 试论我国不动产登记制度的完善[J ] . 求索,2001 , (6) :42 ,44

欧世龙. 不动产物权登记的若干思考[J ] . 当代法学,2002 , (9) :56

不动产登记制度的意义

不动产登记制度的意义不动产登记的意义何在?施行不动产登记有什么意思呢？土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户，建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务，也是社会各界高度关注的话题.那么，不动产登记的意义是什么?不动产统一登记的时间表和路线图如何设计?这项工作责任重大、使命光荣，国土资源部将如何开好局、起好步?不久前，国土资源部地籍管理司(不动产登记局)有关负责人接受了专访，对上述问题一一作出解答. 明确目标方向——确认和保护产权，为市场经济保驾护航市场经济的本质是产权经济，不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平具有重要意义整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，也是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产制度”的一项基础性工作，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础具有重要意义. 具体来说，根据国务院有关精神，建立和实施不动产统一登记制度，有以下三方面意义.第一，有利于保护不动产权利人合法财产权.市场经济本质就是产权经济，不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础.通过不动产统一登记，进一步提高登记质量，避免产权的交叉或冲突，保证各类不动产物权的归属和内容得到最为全面、统一、准确的明晰和确认，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，有效保护权利人合法的不动产财产权.第二，有利于保障不动产交易安全.通过不动产统一登记，促进不动产登记

试论物权登记制度

论文提纲一、物权登记制度的概述。（一）物权登记制度概念（二）物权登记的分类 l、总登记与变更登记 2、不动产所有权登记与他项权登记（三）物权登记的法律效力 1．物权公示效力。 2．物权变动的根据效力。 3．权利正确性推定效力。 4.善意保护效力。 5．警示效力。二、物权登记制度的弊端（一）中国物权登记之现状（二）物权登记现存的弊端 1.登记的法律依据不统一 2.登记机关不统一 3.登记效力未区分物权变动的原因 4.绝对化的登记要件主义 5.将登记作为物权移转合同生效的要件混淆了物权变动和债权变动

三、物权登记制度的完善（一）动产物权实行自愿登记和强制登记相结合的方法，自由动产物权登记由公证机关办理（二）不动产物权登记统一归口于各级政府法制部门,严格登记落实物权法定原则（三）制定《物权登记法》作为《物权法》的程序法（四）统一物权登记机关（五）统一物权登记的信息公示场所

试论物权登记制度 [容摘要]：《物权法》是规财产关系的民事基本法律，物权理论政治性、政策性、专业性都很强。物权登记是物权法定的基础，是一切权利的出发点，在中国市场经济大潮中,《物权法》对于定分止争、发挥物的效用、促进产权明晰、公平竞争的市场经济秩序具有特别重要的意义。物权登记可以界定为国家依法委托特定职能机构按照当事人的申请对于当事人的物权状况决定进行记载或不予记载的行为过程,以及这种记载或不记载发生特定法律效力的事实状态。登记具有公信力,包括登记推定力和不动产善意取得效力。登记可以明确和宣示权属,实现国家治理,保护合理信赖,降低信息成本。物权登记至关重要,《物权法》认可和巩固了物权登记制度，确立了不动产物权登记生效的公示原则，同时对现实中不可穷尽的物以国家所有可以不登记作为兜底保护。 [关键词]:物权登记、概念、登记的效力、登记机关

我国不动产登记制度研究一

我国不动产登记制度研究一王效贤摘要：不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。本文回顾了我国不动产登记的历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳总结了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种法律效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。文章分析了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿问题进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。不动产登记是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实

论我国不动产异议登记制度

论我国的不动产异议登记制度 10法学宣元帅100402122 一、异议登记制度简介异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而提出的登记。异议登记制度起始于早期的普鲁士法，但那时的异议登记制度所涉及的范围远比我们现今谈到的异议登记制度广泛。再经由后期普鲁士法的发展与概念的分合，再至德国民法典中所确立的异议登记制度乃是我们今天所讨论的异议登记制度。该制度是物权法是的一项重要制度。二、各国立法例比较分析 1、异议登记制度虽源起于德国，被德国、瑞士、日本及旧中国采纳并预以规定。但各国法对该制度的规定并非完全一致。异议登记制度在不同的国家名称也不甚相同，具体的制度设计并非完全照搬他国，相反，融入了本国法律制度相结合的新特色。 2、异议登记与更正登记（或者是涂销、回复登记）相结合，在更正登记之前作出，意在填补在发现登记错误与最终得以更正错误之间这一段时间对真实权利人权利保护的空缺。德国、旧中国民法中异议登记以及瑞士民法中的暂时登记者是为保护真实权利人或利害关系人，排除善意第三人的信赖而存在的。日本民法上的预告登记则是为了警示第三人而设的，它的作用是提醒其注意该权利登记可能不正确，交易有风险。异议登记作为一项临时性的登记在保障交易安全方面确实能起到较大的作用，它的存在是必要的。 3、我国台湾地区现行民法上虽不再有明确的异议登记制度，但它实则是将异议登记纳入民事诉讼法上的假处分制度。笔者认为这仍可视为台湾法中有异议登记之实。台湾法中异议登记要假借诉讼中的强制执行程序来作成，其法律效果与德国、瑞士不尽相同。因为假处分制度实为一种诉讼保全程序，意在“将争议的法律关系暂时冻结”，以免权利人处分权利之后，判决难以执行。所以笔者认为台湾地区民法中的实质的异议登记制度是禁止登记权利人对登记不动产的处分的。在作出异议登记的方式上，台湾地区民法与日本民法似有一些类似之处。三、我国采纳异议登记制度的必要性和可行性分析异议登记与公示公信制度相伴而行，能更好地协调登记权利人、事实权利人及交易第三人之间的利益，设有异议登记制度有利于缓和物权变动中公示公信原则对第三人保护的绝对性，弥补对真实权利人保护的漏洞。在我国未来物权法中，采用折衷式的债权形式主义物权变动模式在理论界和立法中并无太大的争议。债权形式主义的立法模式与物权形式主义的变动模式的区别在于它不承认物权合意的存在，物权发生变动的根本原因仍然是债权合意，但在此之外，仍需践行交付或登记之类的法定方式；债权形式主义的物权变动模式也不同于债权意思主义的模式，债权意思主义公有当事人之间有债权合意即可发生物权变动，、而无须为其他要件，诸如交付或登记。债权形式主义自然要求以公示

浅议我国现行不动产登记制度存在的问题

浅议我国现行不动产登记制度存在的问题仲曦阳任何一部法律都有明确的立法目的和相应的制度价值。我国不动产立法过分强调国家利益和国家管理，在转轨时期，国家利益又多为部门利益所代替。在这种立法背景下，不动产登记制度目前存在五个不统一：登记机关、登记根据，登记簿册、登记程序、登记效力不统一，并由此带来诸多问题。本文将对不动产登记相关制度进行探讨，以期能对促进该制度的完善有所裨益。一、登记机关不统一的问题我国目前的不动产登记是“多头执政”，各部门所依据的法律也各不相同。例如担保法第42条中明确规定了不动产抵押登记的部门有四个，并且都是不动产的行政管理部门;还有第(二)项没有明确所指的“县级以上地方人民政府规定的部门”。如此规定，极易导致不同登记机关权力的交叉重合和冲突，不但损害当事人利益，而且扰乱正常的法律秩序。在担保法和房地产管理法实施后，已经出现了登记机关强迫要求当事人就一个抵押在两个登记机关登记的不合理现象。考察世界各国的不动产登记制度可以发现，不动产登记机关有两个特点：一、不动产登记机关一般是司法机构而不是行政机构。二、不动产登记机关具有统一性。为维护不动产登记的司法统一性和维系不动产在自然上的紧密联系性，许多国家的法律均规定，在一国之内或一个统一司法区域内实行不动产统一登记制度，即不论是何种不动产，也不论是何种不动产物权，均实行统一登记，适用统一的登记法律，发生统一登记的效力。这一规则应当是我国不动产登记机关不统一问题的解决方向。

对此，广州、深圳等地已实行房产、地产双证合一的制度，但也只是地方性措施。物权立法应协调各有关部门，解决好这一问题，学习成功经验，建立统一独立的登记机关，并制定诸如《不动产登记法》作为其法律依据。而登记机关为司法机关这一做法目前还不适合我国。以司法机关主管登记的优势在于司法机关能保持中立，不受外界如行政机关的影响，从而保障登记的权威和登记的公示公信力。然而在我国，司法机关不可能不受行政权力影响，不可能做到完全中立。因此，目前我们可以在加强监督的基础上由行政机关办理登记。但必须革除弊病，完善职能，以提高登记的高效性和公示公信力。负责登记的行政机关应是独立的专门机关，并由专门人员实行分类登记。二、不动产登记权利范围的问题根据物权法定原则，登记也应当法定，即对须登记的物权，应由法律作出明确规定。我国目前对此没有统一规定，而是分散规定于各单行法规中，并且需要登记的不动产物权范围有限，如典权、地役权这两种典型的他物权是否要登记没有明确的规定。这样就使得物权继受人可不经登记取得该不动产物权，这与物权法定的原则是相违背的。明确不动产登记范围的措施即是登记法定化，明晰物权社会关系，明确权利内容及类型，尤其是在农村，至少有两个不动产权利应当物权法定，即家庭联产经营权和“四荒”土地使用权。三、即将形成物权的债权问题我国(城市房地户管理办法)第34条规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载。抵押的房地产在抵押期间竣工，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”此处在建工程抵押登记是何种性质的登记?在建工程、商

不动产统一登记制度建设实施方案

不动产统一登记制度建设实施方案为建立和实施X市不动产统一登记制度和体系，促进全市不动产统一登记工作有序开展，根据《X省人民政府办公厅关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见(暂行)》(X政办〔X〕107号)要求，结合实际，制定本方案。一、指导思想和目的以《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、《中华人民共和国物权法》为指导，根据国务院、省政府的安排部署，将全市原由国土资源、住房和城乡建设、林业、农牧等部门承担的土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等不动产登记职责统一整合由一个部门承担，完善制度机制，形成归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的不动产统一登记体系，切实提高行政效能，更加便民利民，有效保护社会公众的合法不动产权利，维护不动产交易安全，夯实社会主义市场经济基础。二、工作原则 (一)统一登记原则。按照不动产登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”的要求，由国土资源管理部门负责土地、房屋、林地等所有不动产的登记工作。使用统一的登记簿册、证书进行登记，统一规范记载不动产归属和权利内容。根据《不动产登记暂行条例》开展不动产登记工作。所有不动产信息统一建设在一个共享应用基础

信息平台上，有效监管查询，做到基本信息公示、隐私信息保密，维护交易安全。 (二)便民利民原则。按照“方便群众办事，提供产权服务”的原则，协调处理不动产统一登记制度建设中的矛盾和问题；建设“办事方便、材料清晰、程序简洁、结果规范”的不动产统一登记制度。通过建立健全“一站式”服务配套措施，更好服务企业、更加方便群众申请和办理不动产登记。 (三)平稳过渡原则。建立协调配合机制，坚持新制度建设方向，兼顾新机制和老办法，切实优化工作流程，保持不动产登记工作平稳过渡和有效衔接。按照“不变不换”原则，做好新旧证书衔接，现有证书继续有效，不增加企业和群众负担。各级不动产登记职责整合、机构组建、人员培训后，由各级政府公告开展不动产统一登记，发放不动产证书。三、工作内容及时间安排 (一)建立不动产统一登记制度建设联席会议制度(X年11月)。为扎实做好不动产登记职责整合和机构组建各项工作，市政府建立不动产统一登记制度建设联席会议制度，联席会议由市国土资源局、编办、住建委、房产管理中心、农牧局、林业局、财政局、地税局、市政府法制办等部门组成，分管副市长为召集人、市政府分管副秘书长和市国土资源局局长为副召集人，各成员单位有关负责同志为联席会议成员。联席会议办公室设在市国土资源局，负责日常工作，组织、

不动产登记制度古今演变一览

不动产登记制度古今演变一览全国范围内的房产登记制度，实际上在中国古代历史上就存在。唐以后，中国在土地管理方面还出现了立契、申牒或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。土地交易始自周朝严格来说，中国在民国以前没有真正形成以公示为目的地产登记制度，但是以征收赋税、交易和提供质证以杜绝争端为目的的土地登记，早在周朝就开始了。据《周礼·大司徒》记载，天下的田地山川以及人口等要进行造册登记，便于国家治理。按照周朝建立时的制度，周天子拥有对全国土地的所有权，他直接统治的区域称为王畿。王畿之外的土地进行分封：诸侯所分得的土地称为诸侯国；卿大夫所分得的土地称为采邑；士所分得的土地称为禄田。他们对自己所分得的土地享有使用权，不能任意处分，所谓“田里不粥（粥，同鬻，出卖之意）”。他们还必须定期向周王交纳贡赋，土地的所有权还是掌握在周王手里。西周初期，土地与奴隶均不得进入流通领域，但由于这二者是农业社会最主要的生产要素。因此，随着经济的发展，诸侯实力不断增长，周天子对各地诸侯

的控制减弱，这种限制必然会被打破。到西周中后期，以土地和奴隶为对象的交换经常出现，而且事实上还得到了法律的认可。目前可查的最早一宗土地交易，发生在西周。一个陕西出土的西周青铜器上，刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致是在公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次将1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件“奢侈品”，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。历史上还有周厉王买地的记录。周厉王当朝时，为了扩建王宫，他买下一个叫鬲从的人的地，但没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王还安抚他说：“你别怕，我一定会照价付款。如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。” 周厉王买地究竟花了多少钱，记载此事的铭文上没写。但有人买地、卖地，已经从侧面说明，当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，西周中后期，应当是出现了统治者对土地所有权掌控的松动局面。春秋时期，楚康王十二年（公元前548年），楚国下令“书土田”、“量入修赋”，其实就是楚国统治者要求对国境内的土地依据地势进行测量，并根据肥沃程度，规定其产量的标准，再根据产量征收赋税。这种方式其实就是在进行土地登记，按照收成的多少交纳赋税，明确了国家对土地资源的登记管理制度，这个可能是最早确立的有关土地登记制度的法令。秦始皇在公元前216年下令“使黔首自实田”，即命令所有占有土地的地主和自耕农，按照当时实际占有土地的数目以及人丁数目，向中央政府如实呈报。

全面理解开展不动产统一登记的作用和意义

全面理解开展不动产统一登记的作用和意义一、前言 2013年以来，我国不动产登记制度建设开始提速。2013年两会公布的“国务院机构改革和职能转变方案”明确提出，将建立不动产统一登记制度，并将其定性为本届政府机构改革和职能转变中三大基础性制度建设工作之一。在2014年两会上，国土资源部部长姜大明在接受媒体采访时表示，今年要从四个方面推进不动产登记制度，包括建立不动产部际联席会议制度，加挂不动产登记局的牌子，今年6月份出台不动产登记条例，建立统一的信息平台，把目前分散在各个平台的信息统一起来。也就是说，立法、机构设置和业务开展将在今年同步进行。不动产统一登记制度的消息公布后，虽然备受社会各界关注，但是专家学者、新闻媒体、社会大众对该制度建设的解读却存在很大争议，如不动产登记服务于征收房产税和反腐。那么，为什么要进行不动产登记？不动产登记在我国的目的到底是什么？不动产登记与房地产领域的问题是否存在必然联系，这些问题都需要我们去深入分析。二、不动产实行登记制度的一般原理所谓不动产登记，是指国家设立的不动产登记机构依当事人的申请、有关机关的嘱托或依法定职权，将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿并加以公示的活动。一个国家的不动产登记制度是由不动产、登记机构、不动产登记簿和登记当事人等要素组成。开展不动产登记是国际惯例，其主要原因有以下几个方面。一是不动产登记与不动产“无法移动”的这一特殊属性直接相关。根据《物权法》物权法定、公示公信的基本原则，不动产物权不像其他可以移动的私人财产一样，可以通过占有显示其权利归属和权利内容，而必须根据登记机构登记簿的记载来确定权利的归属和权利的内容。例如，不能因为张三住在某一栋房屋里面或有该房屋的钥匙，就认为他是这个房屋的所有权人，因为他很可能是房屋的租客，或仅仅是替主人临时看守房屋的人；不能因为张三欠了银行的债不还，银行就可以将抵押房产拿去拍卖，而需要双方到登记机构办理产权转移手续。二是因为可移动的私人财产权利归属和内容较为单一，而不动产的权利归属和产权内容维度较多，必须要通过登记来明确，这才能确定产权边界以减少纠纷。例如，可以有多人共同对不动产享有产权归属，其中任何一人都可以将自己的产

论我国物权法中的房地产登记制度

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/0e8607005.html, 论我国物权法中的房地产登记制度作者：崔戎来源：《法制与社会》2009年第06期摘要房地产业是我国国民经济发展的一项重要支柱产业,房地产业要获得迅速发展,需要有完善的房地产登记制度作为保证。我国的《物权法》虽然明确规定了不动产登记制度,为完善我国的房地产登记制度提供了法律基础,但有些地方还不健全,有待进一步完善。本文简要阐释了房地产登记的概念及功能、对现行物权法中房地产登记的相关规定及存在的一些不足进行了分析与归纳,以期尽快推动制定我国的《不动产登记法》以及完善相关的配套子法律。关键词物权法房地产登记中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)02-047-02 《中华人民共和国物权法》已于2007年3月16日获得通过、并于同年10月1日起开始施行。《物权法》从第九条到第二十二条,共十四个条文对不动产登记的效力、统一登记制度、登记机构的审查义务和责任、登记的查阅等问题进行了明确的规定,体现了对不动产物权的静态保护及其交易安全的动态保障。在现今的市场经济条件下,在不动产中占有极重要地位的房地产已成为事关国计民生的重要行业,土地使用权与房屋像其它商品一样在市场中流通,对我国市场经济的发展起到了重要的作用。《物权法》的基本使命就在于确权,该法中规定的不动产登记制度可在静态上明确房地的产权归属,在动态上维护交易秩序、确保交易安全,促进我国房地产业进一步健康有序的发展。一、房地产登记的概念及其功能房地产登记法律制度是不动产法律制度的重要组成部分,具体是指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。有部分学者主张,房地产登记又称房地产权属登记,其实这种理解是片面的,因为房地产登记的范围不仅包括房地产权属登记的内容,并且还包括在某一宗房地产上设立的其他权利与负担情况的记录,如租赁、典当、地役、抵押等。房地产登记的功能,是指房地产登记法律制度所应具有的作用或应达到的目标。房地产登记作为现代房地产法律制度的基础,具有以下几方面的功能:

我国不动产登记制度研究一

我国不动产登记制度研究一 Ting Bao was revised on January 6, 20021

论不动产物权登记制度

论不动产物权登记制度 The pony was revised in January 2021

论文摘要不动产是人类生存的基础与前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其无论是对国家、或公民都有重大意义，所以不动产立法历来是各国的重点。不动产立法在我国即将制订的物权法中占有重要位置。而不动产登记制度必将是不动产立法中的核心问题之一。本文拟结合司法实践和物权法理论。对我国不动产登记制度的缺陷和立法完善略陈薄见。目前世界各国有三种不同的不动产物权公示制度：一是契据登记制度，法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州均采此制；二是权利登记制度，德国外，瑞士、荷兰、奥地利均采此制。三是托伦斯登记制度，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国加利福尼亚州、伊利诺州及马萨诸塞州等国家均采此制。故实我们有对不动产物权登记制度加以研究的必要性，论文分三部分，第一部分是对不动产物权登记的含义的了解；第二部分是不动产登记的目标及性质的刨析，这里又分别详细的介绍了不动产登记的目标和登记的性质；第三部分对我国不动产权利登记的制度问题与解决方案的研究。对我国现有的不动产登记制度存在问题一一的列出，并针对这些制度的不健全的问题作了分别的分析及对这些问题的解决方法作了个人的见解，第三部分共有五个问题的阐述：一是登记机关不统一问题的解决；二是登记中公权国力干预私权利问题的解决；三是不动产登记效力问题；四是不动产登记权利范围的问题；五是即将形成物权的债权或请求权的保护问题。基于本文上述，确立登记行为私法、建立统一、独立、以服务于交易安全为任务的登记机关、登记赔偿制度、异议登记制度等。? 《法》颁布之后，物权立法正式提到日程。因我国长期将不动产物权登记视为之手段，有关不动产权利登记制度的规定较为混乱，故实有加以研究的必要。一、不动产物权登记的含义登记，也称不动产物权登记，指经当事人国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门薄册上的事实或行为。广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上，不动产登记是土地上物的所有权与他项权利的登记。（一）不动产的含义

不动产登记条例

编者注：《不动产登记暂行条例》明确，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。对普通市民影响小：东北师范大学经济研究所所长、经济学教授、博士生导师金兆怀指出，该制度的确立，对普通市民的影响可以说微乎其微，因为，大部分市民都只有一套普通房产，而对单套普通住房征收房产税的可能性几乎没有。中国政府网22日消息，《不动产登记暂行条例》公布，自2015年3月1日起施行。条例全文如下不动产登记暂行条例第一章总则第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。第四条国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

不动产登记的意义

不动产登记的意义在于确认和保护不动产权益 2014-04-21 | 作者：李倩| 来源：中国国土资源报| 【大中小】【打印】【关闭】土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户，建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务，也是社会各界高度关注的话题。那么，不动产登记的意义是什么？不动产统一登记的时间表和路线图如何设计？这项工作责任重大、使命光荣，国土资源部将如何开好局、起好步？不久前，国土资源部地籍管理司（不动产登记局）有关负责人接受了记者专访，对上述问题一一作出解答。不动产登记的意义何在？明确目标方向——确认和保护产权，为市场经济保驾护航市场经济的本质是产权经济，不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平具有重要意义整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，也是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产制度”的一项基础性工作，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。具体来说，根据国务院有关精神，建立和实施不动产统一登记制度，有以下三方面意义。第一，有利于保护不动产权利人合法财产权。市场经济本质就是产权经济，不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础。通过不动产统一登记，进一步提高登记质量，避免产权的交叉或冲突，保证各类不动产物权的归属和内容得到最为全面、统一、准确的明晰和确认，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，有效保护权利人合法的不动产财产权。第二，有利于保障不动产交易安全。通过不动产统一登记，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，根据准确有效的信息来进行不动产交易，保障交易安全，为建立健全社会征信体系创造条件。第三，有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。通过不动产统一登记，最大限度整合资源，减少政府行政成本，进一步厘清政府与市场关系，完善政府运行机制，发挥市场的积极作用。通过整合登记职能，减少办证环节，采取“一站式”服务等措施，节省登记费用，更好地方便企业、群众申请和办理不动产登记。路线图、时间表如何设计？紧密倒排时间——３年全面实施不动产统一登记制度从2014年开始，用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系 2014年3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议召开。会议提出，建立和实施

试论我国不动产物权登记制度的立法完善

试论我国不动产物权登记制度的立法完善不动产物权登记是不动产物权变动的公示形式，也是各国物权立法的重要内容。由于不动产登记制度影响交易安全和社会财产秩序甚大，现代各国莫不对之重视有加。我国目前尚没有制定物权法，也没有制定不动产物权登记法，这使我国不动产物权登记制度存在许多不完善的地方。本文拟通过对不动产物权登记制度基本理论的探讨，以及对我国当前不动产物权登记制度存在的问题的分析，提出完善我国不动产物权登记制度的设想，以裨于我国不动产物权登记制…… 一．不动产物权登记制度的基本理论。 1、不动产物权登记制度的法律意义。不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门薄册上，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是指物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。根据现代各国物权法的规定，物权变动的公示方法，不动产物权以登记，即物权变更登记，为物权变动的公示方法；动产以交付，即占有的移转，为物权变动的公示方法。物权以登物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务，但如果不能从其外部察

悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。 2、不动产物权登记的性质及登记机关不动产登记的性质，依我国学者之通说，属于一种行政行为，它体现的是国家行政权力机关对不动产物权合理干预，目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。关于不动产物权登记之主办机关，现代各国和地区做法不尽一致，但主要做法有二：一是由司法机关主办。二是由隶属政府的专门的不动产登记局或“地政事务所”主办。如日本的不动产物权登记为法务局、地方法务局、支局及派出所，在瑞士则为各洲地方法院，在德国为地方法院中设立的“土地登记局”，在英国，统一管理城乡土地权属的登记机构是“政府土地登记局”。关于登记机关的职责，综合民办各国的立法例，主要有三种做法：一是登记采形式审查主义。登记机关对不动产物权登记申请，只进行形式上的审查，倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容，予以登记。至于契据所载权利事项，在实质上是否存在，有无瑕疵，则不过问，登记机关也不承担错误登记的责任。

不动产登记有什么好处

不动产登记有什么好处不动产登记条例有望明年执行，很多人都不明白不动产登记有什么好处呢？？下面是有关不动产登记的好处，仅供参考！建立统一的不动产登记制度，就是要证明“物”为谁所有，就是要避免资料分散，重复登记。在韩德云代表看来，这至少有三方面好处：第一，便于切实维护所有权人及利害关系人的合法权益，结束对不动产登记管理的混乱状况。第二，便于提高行政管理机关效率，保证物权状况的公开和明示，防止行政机关滥用职权，损害权利人的利益。第三，便于维护社会公平，促进物尽其用，定分止争。对老百姓来说，私人财产权属明晰，创造积累财富的劲头会更足，可以预期，物权法如通过，将会给老百姓带来一份实实在在的实惠。 3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议在京召开。会议指出，在由分散到统一登记的过程中，要体现保护权利人合法权益，保持不动产交易市场良好秩序的要求，为完善现代市场经济体系和产权保护制度，深化财税金融改革等提供服务和支撑。2014年伊始，推进不动产统一登记的步伐加速。(3月27日人民网) 去年11月20日，国务院常务会议决定，建立不动产登记信息管理基础平台。平台有三项基本功能：第一，明确不动产权利的归属和内容，维护不动产权利人的合法权益;第二，提高不动产交易效率;第三，维护不动产交易安全。2013年3月，国办通知要求，出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台《不动产登记条例》。 2007年《物权法》颁布后，推进不动产统一登记的工作备受瞩目。7年以来，这项工作进度缓慢。由于我国在对不动产的情况登记只是阶段性或部分性的摸底，未能对不动产情况进行系统、全面的普查，目前在加速推动不动产统一登记的步伐中，这一动向因被社会舆论与“反腐”、“调控房价”挂钩而吸引关注。不动产包括土地、房屋、林地、草原、海域等，内容广泛。我国现行的不动产登记分属不同管理机构，涉及近10个部门，如住建部负责房屋所有权登记;国土部负责集体土地所有权、国有土地所有权、集体建设用地使用权和宅基地使用权登记。这种登记模式始于计划经济时代，存在分散登记、多头管理等问题。也就是说我国目前对不动产统一登记的过程中，有多头行政、依据繁杂以及登记机构重叠交叉等问题。如，当你购买了房子后，在建设房地产部门办理《房屋所有权证》，还得到国土资源部门办理《国有土地使用证》。实际上分列土地登记簿与建筑物登记簿，有了《房屋所有权证》，再有《国有土地使用证》显属多此一举。我国的不动产登记的依据五花八门，文件繁杂，较为混乱。在关于不动产统一登记方面，除物权法外，房屋登记有城市房地产管理法，土地登记有土地法，林地登记有森林法，草原登记有草原法，农村承包土地登记有农村土地承

浅谈我国不动产登记制度的完善_房地产论文.doc

浅谈我国不动产登记制度的完善_房地产论文随着市场经济的日趋活跃，当事人之间的不动产交易大量涌现，因不动产登记制不完善而引发的纠纷也由此增多。法院在认定未办理不动产权属登记的买卖合同效力时，一般有以下4种作法：1合同不成立，一方收受的财产以不当得利返还给另一方，造成损失的由过错一方负责赔偿；2合同无效，由双方承担合同无效的法律后果；3合同“尚未发生效力”，一方可强制另一方实际履行或在解除合同时要求对方承担违约责任；4合同成立生效，产生一种债权请求权。但不动产所有权未发生转移，买方可依合同请求卖方承担违约责任，其中前三种做法都将登记的效力及于房屋买卖合同本身，认为未经权属登记，合同债权或不能成立或成立后不能生效，唯有最后一种做法将登记的效力独立于买卖合同之外，认为登记与否不影响合同债权的发生。由此可见，各地法院在不动产登记的效力上认识并不一致，究其原由，是由于我国立法的不明确，不但有关不动产物权变动的登记制度尚未在中国得到系统的建立，而且现行法院中的有关制度也说不上完全是民法物权法意义上的制度，它仍然是带有浓厚的行政法色彩的制度。一、不动产登记的效力

1原因行为与结果行为不动产交易中，债法上的合同为原因行为，而物权变动登记为结果行为。以房屋买卖为例。在我国完成房屋买卖分为订立买卖合同和进行权属登记两个阶段。其中订立房屋买卖合同的行为是一种债权行为，合同成立生效后，合同当事人之间就产生一定的债权债务关系，这种债权债务关系先于房地产权属登记而有效存在，买受人负有在约定期限内付清房款、受领房屋的义务；出卖人负有在约定期限内将房屋按合同约定的质量交付买受人的义务，双方均有相应的债权请求权。但此时只是具备了物权变动的原因，并不发生物权变动的效力。只有经房地产权属登记，房屋的所有权才从出卖人一方转移至买受人一方，在此之前，出卖人始终保有标的物的所有权。房地产物权的变动是在权属登记阶段完成的，这在德国民法关于不动产物权变更的“合意＋登记原则”中得到鲜明地反映。这里的“合意”特指物权行为，不动产物权变动凭债权契约、物权契约、登记而发生，物权契约的外在形式即登记。在“一物二卖”的场合，尤其在第二买受人为善意的情况下，尽管第一买受人与出卖人之间存在着有效的债权债务合同，第一买受人因未办理登记手续仍不能取得标的物的所有权，他只能够依债法上的违约责任制度请求出卖人赔偿，而不得主张第二买受人与出卖人之间的合同无效，笔者以为，那些将未办理不动产登记的合同认定为无效或未生效的立法、司法实践，实际

浅议现行不动产登记制度存在的问题

浅议现行不动产登记制度存在的问题 IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】

不动产登记的意义

不动产登记的意义对不动产实行登记制度，世界各国皆然，我国古已有之，今日亦是如此。不同之处只在于其功能重心发生变迁，古代重在征收赋税，今日则重在表征不动产物权之归属及其变动。我国《物权法》第2章第1节专门规定了不动产登汜制度，该规定处于《物权法》的总论部分，对所有的不动产物权都有直接的适用力。需要特别指出的是，登记在不同的环节、不同的物权上意义有所不同，这不可不察，而无论哪种登记，其对我们的不动产权益影响至深且巨，对此予以高度重视实有必要。本文下面将结合《物权法》的规定，就不动产登记的一般意义做出简单梳理。 1、确定不动产物权的归属这最突出的体现在于房屋所有权上。原则上，房屋登记在谁的名下，谁就是房屋的所有权人，在小区楼宇中，房屋所有人即所谓的业主。登记名义人为多人的，则为多人共有，如夫妻共有。在个人财产无法自动转为共有财产的夫妻财产制的框架下，为了房产的归属明确，减少不必要的纠纷和举证的麻烦，对共有房产及时的进行共有登记是较为妥当的。不动产登记簿是证明不动产物权归属的基本依据，对此，《物权法》第16条前段列有明文，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”实际—亡，在确定不动产物权归属的同时，也确定了不动产物权的具体内容。详言之，登记的是不动产所有权，则该不动产所有权归属于登记名义人；登记的是建设用地使用权，则建设用地使用权归属于对应的登记名义人。不动产登记簿既登记不动产上的物权，又登记物权的权利人，如此达到公示权利及权利归属的目的。 2、发生不动产物权的变动这主要指向登记要件主义物权变动模式下的不动产物权。所谓登记要件主义的物权变动模式，是指登记是发生物权变动的必要条件，未进行登记，无法发生相应的物权变动。如在房屋买卖中，当事人未到不动产登记机构进行房屋所有权的转移登记，房屋所有权不发生转移；在未进行房屋所有权注销登记的情况下，即便抛弃对房屋的现实占有，仍不构成抛弃房屋所有权。这主要规定在《物权法》第9条第 1款前段和第14条，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；”、“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”。根据文义解释，如果已经申请登记，但尚未记人登记簿，则物权变动尚未发生。在采取登记要件主义的韩国，学界也持相同看法，即当事人申请即便已被受理，但未被登记员记载于登记簿时，仍不发生物权变动的效力。(郭润直：《不动产登记法》，博英社，1998，第72页。转引自崔吉子，“韩国的不动产登记制度”，载崔吉子：《韩国物权法专题研究》，北京大学出版社， 2013，第117页。)这种登记要件主义物权变动模式下的物权主要有房屋所有权、建设用地使用权