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中山商业街的发展与研究




广州大学成人高等教育

毕 业 论 文 (设计)
 
 
 
题 目: 中山商业街的发展与研究
专业、班级: 资源环境与城乡规划
层次、形式: 专升本
姓 名: 杨慧媛
学 号: 065331004214
指导教师: 赵珍梅
教 学 点: 中山
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
继续教育学院制




广州大学成人高等教育毕业论文(设计)评审表
姓名 杨慧媛 学号 065331004214 专业、班级 06资源环境与城乡规划 层次、形式 专升本 题目 中山商业街的发展与研究 以上各项由学生本人填写 指










成绩等级:











指导教师签名 :
年 月 日 答






答辩成绩:





答辩成员签名:

年 月 日


















盖章:
年 月 日 注:1成绩按“优秀”、“良好”、“中等”、“及格”、“不及格”五级制记分

摘 要

中山是一个伟人故里,无论在经济建设还是精神文明建设方面,在珠三角都是具有竞争力的城市。作为土生土长的中山人,见证了中山日新月异的变化,我非常自豪。选择《中山商业街的发展与研究》这一课题主要是想通过对中山的商业街的深入研究,引领出中山的繁华的一面,同时又通过这一课题来深入了解中山在商业规划方面的现状与今后的一些发展,对我个人的工作有正面的影响和帮助。我这个课题主要从中山商业街的历史开始阐述,对中山旧时的商业街有个通盘的概况。然后就是从现今发展的具体现状,接着对中山现在的商业街存在的问题进行分析,最后就是提出我对中山商

业街发展的一些建议。

【关键词】:沙岗墟 骑楼建筑 文化旅游步行街 特色商业街 中央商务区













目录

1.中山商业街的发展历程 5
1.1历史概况 6
1.2 地理与分布 7
2.中山商业街的发展现状 7
2.1新形势的定位 8
2.2商业街与商业中心的有机结合 9
3. 中山商业街存在的问题 10
3.1店铺特色不足 10
3.2 规模小,配套不足 11
3.3 缺少统一管理和协调 11
4.中山商业街今后的发展方向 12
4.1做大做强特色商业街 12
4.2 完善中央商务区的商业街 13
4.3 城市规划提升商业街价值 14
参考文献 16















中山是中国伟大民主革命先行者孙中山先生的故乡。位于珠江三角洲中南部,珠江口西岸,北接广州,南连珠海,西通江门,毗邻港澳.全市下设20个镇,4个区,一个国家级高新技术产业开发区,现有居住人口100多万人。中山又是著名的侨乡,有海外侨胞、港澳台同胞80多万人,旅居世界五大洲87个国家和地区。这样特殊地理位置与外面世界的广泛接触,造就了中山非常深远的商业文化,同时中山位于广东的南面是最早实行改革开放的城市,各种商务来往也得到较好的发展。旧时的繁华小街,经过百年的变化已变为兴旺的大道,各种大型商业中心的建成,新生的商圈渐显实力,中山商业市场出现久违的兴旺局面。希望对中山商业街的正面剖析,挖掘出中山商业街特殊性和共性,从而更客观来了解中山商业街发展,同时也希望通过深入的研究找出中山商业街在发展中的优势与不足,更好地为中山今后的商业发展提出合理的建议。
1.中山商业街的发展历程
中山古称香山,在汉代属番禺县地,晋以后为东官郡地,唐代为东莞县地。南宋绍兴二十二年(1152年)设香山县,并"割南海,番禺,新会三县滨海地益之",隶属广州。民国后直属广东省。香山县翠亨村是孙中山先生的故乡。1925年香山县易名中山县。1983年12月,经国务院批准中山县改为中山市(县级)。1988年1月,经国务院批准升格为地级市。
中山自古以来已经是商品交易的集散地,无论从陆路还是水路,中山有着得天独厚的经商地理位置,商业服务行业在中山深根深蒂固,无论是走在大街小巷,人流如梳,一面繁华景象。近现代的中山商业发展十分引人瞩目,四大百货公司由中山崛起继而冲出中山而影响全国,中山与港澳相邻,许多先进的经商理念也从中山开始影响全国,在改革开放初期,伟大的总工程师邓小平同志也是亲临中山,并提出“不走回头路”这一改革豪言,使我们中山在改革开放中得到更大的鼓舞,商业街是指众多不同规模、不同

类型的商店有规律地排列组合的商品交易场所。其实,商业街的成因并不是偶然的:首先,便捷的交通方便人员流动,可以说交通因素是产生商业街的前提。其次,商业街多分布于大型住宅区周边并依靠强大的人流效应支撑其发展,人口因素固然也成了商业街发展的动力。再次,历史文化因素、外部设计因素也是商业街形成的不可或缺的部分。中山市是珠江三角洲富庶之区,水陆交通方便,又是著名侨乡和文化之乡,商贸发达,商业发展非常活跃,自古以来都是商务贸易往来之地。最初的商业形式主要以农副产品、日常小商品销售为主,因为不是大城市,原来的商业街主要集中在城区,就是现在的石岐旧城区一带。
1.1历史概况
提到中山的商业街,孙文西路,是中山商业街的代表。孙文西路,古称迎恩街,从隋唐时期开始到1925年间逐渐拓展,形成今天的格局,与铁城形成中山市八百年历史,1925年孙中山先生逝世后为纪念孙中山先生改称孙文路。孙文西路一带凝聚了中山市60多万海外侨胞的乡情,他们祖祖辈辈回家乡建了不少住宅、食肆、酒店等楼宇,使孙文西路日益繁华,期间先后建成的有"十八间"、"天妃庙"、"泰东戏 院"、"思豪大酒店"、"先施公司"、"汇丰公司"、"福寿堂药房"等历史遗迹以及众多的茶楼、食肆,这些建筑物大部 分建于清代至解放前年间,具有较高的文化品位和艺术含量。
孙西步行街两侧的低层建筑风格是十九世纪末、二十世纪初欧式殖民地风格建筑与岭南骑楼建筑的混和,建筑 学上称为"南洋风格建筑",是欧亚混杂的"南洋"文化的重要表现。"南洋骑楼"极具历史文化欣赏价值,又有不可估量的经济价值,无论刮风、下雨、日晒,游人顾客均不受天气的影响。骑楼建筑往往几座或十余座毗连一起,形成参 差错落的连续界面效果,外观统一。
? 另一处体现中山商业街的历史文化的精髓的就是沙岗墟。其实许多老石岐人所称的沙岗墟,是指历史上设在城区石岐太平路维新街口至莲塘街口一段路上的集市。昔日莲峰山西侧今莲塘街口—带有小丘,名为“沙岗”,集市墟就在那里举行,故称之为“沙岗墟”,后来,不管它迁徙至何处,仍被民间称为沙岗墟。
早在清朝期间,沙岗墟一度迁往十八乡(今渡头村),继又迁往城南麻洲街、码头街一带,后来由城南回迁东附廓。辛亥革命时期,墟市向西伸展至大榕树下(今拱辰路北端)。民初,县城的登瀛桥,拱辰街南、学宫前各墟,相继撤销。
???? 20世纪20年代,从太平路东的正局巷起,西至后岗涌口的千多米长的墟期集市,称之沙岗墟。每当天刚蒙蒙亮,布店

开门,掌灯收购夏布麻布,而摆在街道两旁的猪仔、家畜家禽和鸡鸭鹅苗就叫个不停。天光大白,乡下人或商贩担着柴芒、草药、瓜菜苗、竹器和日用品进墟摆档,叫卖之声,不绝于耳。一些江湖献艺卖药者和占卜星相,也夹杂其中。有行江(供销员)与大耕家在茶楼互相斟盘,洽谈农产品生意。据估计,每期趁墟者多达万人,是县城常住人口的20%。
??? 1985年,根据市人民政府指示精神,市工商行政管理局将石岐沙岗墟从湖滨路迁往柏苑新村,分设农历三、六、九墟市和平日固定摊档墟市,20世纪90年代,再搬到起湾道的沙岗墟,并作为相对永久性的集市。
1.2?地理与分布
中山旧的商业街主要集中在石岐一带,就是以孙文路、拱辰路、民生路、太平路、民族路等这些商业街。孙文路是中山商业街的典范,当时中山的主要商业圈在这一条路上,生活用品、食肆、娱乐可以在这一条街上全部找到 改革开放后,中山商业日渐复兴,政府保留了明代“十八间”的街市位置,商业逐渐兴盛。当时相对繁华的商业街还仅限于孙文西路步行街,以及民族路。但除此之外,城区及其他镇区就再没有能说得上名字的商业圈了。
当时最负盛名的零售企业是位居步行街两头的商业大厦和中山百货。这里素来人气极盛,车水马龙,占据着难得的“超白金”地段。店里的商品琳琅满目,但顾客依然要站在柜台外观赏自己喜欢的商品。拱辰路与民生路是与孙文路交叉,也就是对孙文路的商业特色进行延续,主要是经营生活配套用品。民族路可以说是中山最早的服装批发零售集散地,她是中山改革开放后发展起来最快的服装专业街,一度成为中山周边地区人民时装的首选之地。
在1990年前,其它镇区没有一条成形的商业街,所以当时中山人的购物消费地区主要集中在旧城区一带。
2. 中山商业街的发展现状
十年人事几番新,中山经历了三十年的改革开放,当初以工业立市的高度战略,使中山由一个农业为主的地级市,一跃成为珠三角地区地工业强市,生产力和生产关系得到了翻天覆地的变化,使以销售农副产品为主的市场变为现代零售市场。中山随着各个镇区的经济发展,而且在房地产大力的推动下,中山的商业发展迎来全新的变化。中山原来最兴旺的旧商业街――孙文西路,现在打造成了一条全新文化旅游步行街,它依旧代表着中山商业街典范,同时以它为中心,将逢源商业街、民生路等一批批商业街聚集在一起,形成新的商业圈。中山版图的拓展其它镇区的商业街也呈现出一片的生机,以中山东区为例,它是中山新的政治、文化、经济中心

,人口多,消费力强,整个片区商业街林立; 中山镇区商业的发展同样具备了较大的发展潜力,城市总体规划指出构建一主一副、两个组团商业中心的格局,旨在把更多的商业资产转移至镇区,振兴镇区商业。以目前发展趋势来看,开发区、三乡、古镇、小榄将成为商业市场发展潜力较足的镇区,而且有自己的特色,开发区以高新科技为依托,大量的新生代人口,形成一种休闲文化的商业街模式;三乡镇它们为打造成为“中国古典家具名镇”,主力发展以古典家具销售批发的商业街;古镇已经有“中国灯都”之称,它们主要发展的是灯饰商业街;小榄镇是专业的小五金生产基地,所以它们发展以五金批发为主的商业特色街。
2.1 新形势的定位
中山作为一个中小规模的地级城市,商业氛围当然比不上广州、深圳等国际化大城市。但随着经济的发展和人们对物质的需求,中山商业街在新时期唤发起新的容貌,并以特色行业为主要经营业态的特色商业街近年渐渐兴起,商业街内集中了该行业内几乎所有主要品牌,旨在最大限度吸纳该类产品的潜在客户,方便消费者在同一地方获得更多的选择,这类街铺代表有孙文西步行街、民族路的女人街、民权路电信街、拱辰路的灯饰街、逢源商业街、大信商业街等等,这些商业街代表了中山商业街的定位。
修缮后的孙文西路文化旅游步行街,再现迷人的风韵和焕发着蓬勃生机。昔日灰色的建筑物 披上了粉红色、米黄色的盛装,街道两旁增加了长椅供游人休憩。昔日档次不高的商铺也焕然一新,带给人们 一个亮丽的视点,新旧文化在这里完善地对接,传统和现代有机地揉合一体,这相容不悖的融汇令百年老街飘逸着 一片迷人的文化气息,成为中山市精神文明建设的窗口,为外来游人提供一个风格独特的旅游景象,也为本地市民 提供一个集休闲、购物、娱乐为一体的好去处,给人们一派繁华兴旺之景。
逢源商业街是一条中山首屈一指的特色名店街,主街为名店街,内街为传统文化大街(古董玉器街),横街为食街,三大商业功能于一体的中山购物休闲新商圈。
????逢源商业街是政府2002年立项的旧城改造工程,全街沿路构成贯穿石岐中心城区的生活空间中轴线,交通方便,沿路双向可通车和双向泊车,并设有四层三百多个车位大型停车场。各式名品、名店、名食邻次节比,沿街有不少“中山之最”名店,逢源商业街是一条中山经营档次最高的商业街,已获得了业界和市民的广泛认同,品牌要到逢源买、美食要到逢源食、逛街要逛逢源街,已成为市民和游客的口碑。
2.2 商业街与商业中

心的有机结合
中山商业街主要的特色是临街店铺,而且经营模式比较单一平面,近年来传统商业街都出现浮浮沉沉的局面,直至部分商业地产的建成,使中山的商业模式脱胎换骨,焕发出新的活力。就好似大信?新都汇购物中心的建成,它虽然是一个商业广场,但的商业配套非常齐全,周边有密集的居住区,有超大的地下停车场,主干道上公共交通便利。将原来的几条商业街有机的连合起来,大量的人流和车流,吸引着更多的消费者前来,将自身的商业价值辐射到周边的2公里直径范围。而且在它的旁边打造一条长700米的主题式景观步行商店街,横贯大信商业中心南北;人文元素亦具突现:绿化总面积5000㎡,特色景观区15000㎡,水体景观区1000㎡。它的出现更是展现中山商业街新的开发与经营模式,不仅针对特定主题实施专业化、规模化经营管理,将领先其它竞争业者,更加合理的选商招商,与商业广场优劣互补,是中山商业街与商业圈有机结合的最佳典范。??
还有位与兴中道的假日广场、东区的益华广场、火炬开发区的壹加壹购物广场等都是中山范围内成功的商业街与商业中心的有机结合。这种相互补充的模式为做大中山的商业纷围有着举足轻重的作用。
3. 中山商业街发展中存在的问题
3.1店铺特色不足
中山商业街里不少是我们夕日熟悉而自豪的老字号店铺,如咀香园、福寿堂、大方晒相等,它们代表了中山商业发展的一面旗枳,更是我们中山特色商业。但在现今的商业社会里,老字号们的规模与经营理念没有与时俱进,及时更新,在经营成本和需求锐减的双重压力下,缺少竞争力,逐渐步入退出市场的地步。不信你大可在中山的任何一条商业街上走一走,除了在孙文西步行街上能看到中山老字号的店铺外,其它商业街就根本找不影子,而反观一些链锁品牌店铺更多的分布在中山的其它商业街上,大有星星燎原之势。是什么原因造成今天的状况呢?是我们中山人商业意识跟不上,还是我们的老字号产品不适应市场的需求。这个现状不得不引起我们的重视,纵观国内的主要城市,它们的老字号店铺都成这个城市的商业名片,商业街上的明星,如果缺少了它们或多或少对我们中山商业街来说是一个重大的损失,是无法弥补的文化流失。
3.2规模小、配套不完善
没有对比就无法知晓差距,中山现今的房地产发展非常迅猛,新开发的商业街规模和配套都非常有优势。就是往日的商业街现在遇到了发展上的瓶颈。部分的商业街规模比较小,店铺的面积不大,吸引不了品牌名店的进驻,想扩大店铺经营面积又无法实现;周

边没有合适的交通配套,停车购物不方便,有效消费者逐渐流失,导致不温不火的后果。
就以中山的女人街为例,它曾经是中山购买服装热点商业街,但后来的发展越来越差,而存在的几个原素,一是以大信等商圈的把女人街原有的客流量分走了一大部分;二是女人街的铺面太小,商家的经营规模不大,导致无法引进一些有较高品质和知名度的女人用品品牌,进而服装品位不高,使那些追逐时髦的青年男女对其失去了兴趣;三是女人街原有的设施也存在不少缺陷,如街道太窄,没有停车位,那些消费能力强的有车族开车来之后很为停车伤脑筋;四是两边的大树遮挡了街道上空,使女人街光天化日下也显得“阴沉沉”,导致店面采光不足,影响到店里的各种女式服装等用品的展示。而且,到了晚上整条街的路灯也很昏暗,严重地影响了正在“拍拖”的青年男女的逛街购物情绪,光顾女人街的青年男女也就日渐减少。
3.3缺少统一管理与协调
中山传统的商业街都是由不同规模、不同类型的商店经过长期的市场优胜劣汰,以及消费观念不断变化所形成的。这些商业街全都存在着一个问题就是没有统一的管理与协调组织,在现今的商业发展里日益突显经营的差距。首先这些商业待店铺都是独立产权的,没有一个统一的管理模式的概念,都是单在独斗,只在乎物业的出租情况并不关注市场的变化与物业的价值提升,而且店铺之间没有商会或联盟的机制。所以产生的后果是同类型店铺扎堆式进驻,市场份额不断地瓜分,而且形成市场价格无序恶性竞争,最终导致商店倒闭,行业形象受损。另一方面,没有统一管理组织,就没有形成对整条商业街的形象宣传,单靠一两个店子的简单促销,要迅速形成商业纷围真是谈何容易,因为在今时今日的买方市场,如何吸引潜在的消费者的目光,比起什么都重要,集中力量有效宣传就是其中的一个法宝,但这些无序的商业街很难做到这些。中山市政府对些问题也看在眼里,记在心里,通过将这些商业街建立特色商业街,希望促进这些商业街有一个统一的形象,更鼓形成协会组织,更好地共同经营好这些商业街。
4.中山商业街的今后的发展方向?
4.1做大做强特色商业街
现在中山已经有了几条成熟而且有特色的商业街,已为中山的商业街发展找出了新的发展方向,但在一定程度上,这些不足以反映出中山商业街的全部,应该加大力度去挖掘商业街新的模式,并不断去壮大和充实。好像孙文西步行街,经过几年的发展,以文化主打的特色只能是作为定位的开始,但要如何发挥好中山这张文化名片,在

吸引外来游客观光的同时,更应注重这些客人的潜在消费,主题要更加突出,应注入更多中山文化特色工艺品和中山特产,而不是一味地引入知名品牌,因为这些全国大多城市都有的,客人不需要千里来这里消费。保留知名的中山老字号商铺,以政府来主导,扶持和支持特色产品的市场改造,更新管理理念,使更多的文化特色在这条有着悠久历史的街道上重新成长。另外新兴的商业街,可以利用集约模式,导入大型零售商业的经营理念和管理思想,对商铺实行统一的规划、管理、营销,进行经营的专业指导和服务,提供完善的物业设施和保障等等,从而规避了临街商铺经营上单打独斗、独木难成林的风险和传统市场商铺经营上各自为政的杂乱无序,最大限度吸引客流,做热市场,形成旺铺,实现双赢的局面。
同时政府在定位特色商业街时,不要光把名字付与给它,更加多的要扶持它软硬件的升级,让这些商业街以一种新的面貌来吸引消费者的到来。如在女人街这样的商业街上,如果能给给予重新规划、整合,改造成规模化的商铺,让女人街整体提高一个档次,同时商家为消费者做出更好的服务,提供更优质的商品,应该说仍然会有许多顾客再聚集到这里。那时,女人街就能重现商业繁荣的景象。
4.2完善中央商务区的商业街
中山城市发展到一定规模后,向新一个城市定位迈进,中山市政府以大力打造城市中央商务区“CBD”作为中山由工业强市转向第三产业发展的重大战备转变,从而加大中山的城市竞争力而准备。中央商务区是城市综合竞争力与特色竞争力构成的核心要素,也是城市魅力与城市形象重要标志,更是一个城市或区域的文化中心。作为一个超大型的高密度集中建筑群,中央商务区是城市地标之所在,是新景观、新城市设计理念和新技术的集中演示区和实验场,是时尚工作、生活方式的原生地。中山准备分别在东区、小榄、火炬开发区三地同时进行超前的规划,按地域的优势来打造不同定位的中央商务区。而作为城区的东区,在打造中央商务区是有其独特的先天优势,是中山打造商务区的核心地段,而且东区已经具备CBD核心价值,中山博览中心的启用,规划中的商业写字楼更是有序的开发中,“黄金十字”区域已涌现更多的商业项目和高档住宅,大量的人流、物流的高度集中,与它相连接的商业配套更是不必不可少的产物。商务中心区的商业配套主要提供中心区内的居住、餐饮、娱乐和购物一条龙服务,从中国主要城市的商务中心商业配套来看大型的购物中心和商业街与各写字楼相互连接,交通方便,配套成

熟,群聚效应,造就共赢的局面。所以这是我们中山商业街发展的一个重要里程碑,要充分利用中央商务区的优势,在整个规划上要完善和做好配套商业街前期规划,利用这种前期引导来提升中山商业街的发展水平,并且推动第三产业的发展。
????在中山北部小榄镇的商务中心区发展计划,主要以轻轨站的中心广场为圆心,写字楼、商场、酒店以及公交换乘站形成了一个规划圈。规划圈外还预留了二期和三期用地,为了扩大轻轨站场作为人流、商流和物流集聚地的效应,重点培养会展经济、大型商业卖场、休闲旅游等产业;现有的设计功能规划侧重于商业氛围的有效衔接,这规划理念也更注重日后商业有机结合。
4.3城市规划全面提升商业街价值
从中山市政府文件《中山市2005—2014年商业网点规划编制工作方案》中了解到,中山市政府清楚地认识到商业网点作为现代化城市的重要功能,同时认同商业网点是城市物质文明和精神文明建设的重要窗口。所以将商业网点规划纳入城市国民经济和社会发展计划以及城市总体规划中来。同时将网点规划工作提升到作为城市分区规划的公共设施建设分区基础上,重点部局网点的数量、业态结构、网点规模、业主条件等内容。而且将传统商业街、城市中心区、名胜古迹、旅游景区及市郊新兴商业中心区作为规划重点,结合社区划分进行布局。
另外从《方案》中也提到在商业网点布局及建设中,应当注重大中型与小型、新建与改造、集中与分散、综合经营与专业经营相结合。根据不同商业区域的特点,确定不同业态、类型的商业网点规模和数量。更要大力扶持商业特色街的建设。包括商业步行街、商业专业特色街,如饮食街、电信街等。
以上这些是政府出台的文件,以经很清晰地反映了政府对商业发展的定位与规划,希望更好地打好商业发展这张牌。据了解,中山各镇区也定出了自己的商业发展规划,利用自身的优势,从硬件上更好的布局。如石岐区,以打造富有本土特色的商业区,发挥老城区固有的商业优势,超前地做好统筹规划。正处于城市化快速发展的石岐区,前不久,该区提出的“三产强区”战略正是石岐区发展的绝佳契机,“商圈”以及“写字楼经济”已经为石岐的再次腾飞提供了一个很好的机遇,而伴随机遇而来的正是周边镇区的“虎视眈眈”。因此,利用自身的地缘优势、人口优势、悠久商业文化优势、“石岐”品牌优势,吸附更多的商业资源,提升自己的核心竞争力,形成优于其它镇区更具发展潜力和增长后劲,这已成为了该区发展的一个共识。城区土地资源越来

越少,地价攀升,加上城市基础设施的大规模建设占用土地,城区可用土地资源大幅减少,几乎到了无地可用的地步。石岐区今后的发展重点在旧城改造上下功夫,大力发展商业地产和居用地产,通过旧城改造促进地产发展。随着居住面积扩大以及人口总量增长,带来消费力总量提升以及第三产业的自然扩张等连锁效应。
中山城区的周边镇区也大动作,部份镇区利用与轻轨交通这个点,全力提出新的更超前的商业规划,从商业房地产、配套商业设施等方面已有了全盘的计划,将面将来的需求。从这些方面里,真正反映出中山商业在今后的十年里,将会有翻天覆地的变化,而且这些规模的商业项目如一落实,届时中山的商业街将迎来它辉煌的时刻,所产生的商业价值将会难以计算。


参考文献
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[2]王远明主编 .香山文化. 广东人民出版社,2006
[3]中山日报报业集团 编 .新农村纪事.中山日报社印,2006
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[8]魏静文.商业文明催生新景点[N].中山商报 ,2008-4-3,(4)





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