万达城市综合体最新开发计划控制书

城市综合体“万达广场”价值研究报告(DOC)

城市综合体“万达广场”价值研究报告 侯伟 2016/5/26

一．经济“新常态”下的商业地产新模式 在我国经济发展步入新常态的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消费结构逐步优化，消费环境持续改善，消费领域逐步增大，我国逐渐转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足人们日常消费需求的优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场的政策调控力度不断加大，使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅房地产市场，资金的涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险与机遇并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚的公司将生存并壮大。 城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展览、餐饮、居住、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行合体，并在各部分之间建立一种相互依赖、相互影响的动态促进关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂且有顺序的建筑群。通过一个连廊或其它形式将它们联结在一起，形成新型独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更加经济、专业和实用。 二．万达广场特色显著，发展态势势如破竹 创立于1988年的万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国在建和开业的万达广场共计133座，持有物业面积规模全球第一。万达城市综合体的核心容由６个方面组成，包含酒店（Hotel），写字楼（Office），公共空间（Publicplace），购物中心（Shoppingmall），文化娱乐休

闲设施（Culture＆Recreation），公寓楼（Apartment）等，根据这六大方面的英文字母首个单词，合为HOPSCA。万达广场城市综合体具备了非常鲜明的特征与战略优势。 1.定位中端市场 依仗品牌的强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大的特点，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩的超高速，已经成为中国最具影响力的综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的典。 2.“订单地产”招商模式 万达商业与华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、国美电器、大歌星ＫＴＶ、大玩家娱乐广场等多家商家签有战略合作协议。意味着万达广场开到哪里，这些商家也会有新店加盟开业，完全避免了招商风险问题。同时采取先招商后建设，保证开工时大部分商家已经落位，建筑方向准确，利用率极高，预收的保证金也减轻了建设投入的压力。 3.专业管理团队 万达广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的商业规划院进行研究规划，在招商过程中针对主力商家客户形成订单地产服务并在规划设计中完成技术对接，在项目建设过程中拥有强大专业的开发建设团队，以及拥有遍及管理数百万平米大型商业广场经验的万达商业管理公司，最终打造了完整的商业地产上下游产业链。

万达广场业态分析

万达广场:购物中心业态组合分析与建议 一、商业业态及业态规划的定义 (一)商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业业态包括:购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。 (二)商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。 业态组合涉及三个层面的问题:1、业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;2、配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;3、落位与分布的问题:各业态在综合体或 购物中心的区位与业态之间的相互关系。 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定位的实现、客流的共享, 更关系到经营收益的最大化。 二、业态规划的基本原则 1、定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家的经营需要和消费者的消费需求。 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别,如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心) 内商业业态种类的选择及各业态的配比。 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。 2、功能性选择是业态组合规划的基础 综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体,购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比

商业综合体修建方案设计任务书

城市商业综合体（商业建筑+高层办公楼） 建筑方案设计指导任务书 1．基址 建设基址位于淮北平原某中心城市一个改造更新街区内，用地详见所附CAD电子地形图。 2．设计目标 2.1 了解商业建筑的基本类型、特点及内部空间、外部环境的构成要求。学习裙楼作为综合商业建筑与高层主楼相结合的商业建筑综合体模式。 2.2 学习商业建筑与街区、道路之间关系的处理。从人流集散、交通组织、开放空间、内外之间的过渡、不同功能出入的要求、基地条件等角度，处理商业建筑与所处街区及环境之间的关系。 2.3 学习构成商业建筑大型流动空间的结构体系；学习并掌握商业建筑的空间组合，水平、竖向交通流线及功能构成。 2.4学习高层建筑的总平面处理、竖向交通、消防疏散、结构体系、设备系统等技术体系。 2.5 学习高层办公建筑的标准层设计，掌握交通核心与主要功能空间的组合原理。 2.6 理解城市商业综合体建筑的空间体量构成与造型、立面材料与构造形态的关系，把握高层建筑（主楼+裙房）的空间体量及组合关系。 2.7 领会城市商业综合体建筑的形态处理、造型塑造、立面设计、材料表皮和细部表达，营造既有个性特色、又与环境融合的建筑综合体形态。 3．设计要求 3.1 设计周期16周；主要设计任务包括两部分：一是进行群体规划（4周左右），主要包括出入口设置、商业建筑形态及功能业态、高层主楼布置、附属建筑配套（停车、物业管理、设备设施用房等）、各类广场及开放空间设置、环境景观、绿化系统等总平面布局、空间形态及群体组合关系研究。完成总平面设计、功能结构、道路交通及停车分析、环境景观分析、场地剖面研究等。二是进行高层商业综合体建筑设计（8周左右），完成商业综合体的建筑方案，包括总平面、平立剖面设 计及群体形态、单体造型等。完成两部分的设计任务，最后4周为正图绘制与模型制作阶段。 3.2建筑面积控制在90000M2（地上建筑面积，上下浮动不超过5%），建筑采用多层裙楼+高层主楼模式，建筑综合体设置两层地下层（地下面积自定，不计入容积率内）。裙楼可采用多种商业模式（综合商场、商业街或多种形态组合）。 3.3建筑后退红线、高层主楼与裙楼组合、消防疏散等应满足《城市规划技术管理规定》和《高层 民用建筑设计防火规范》的要求。注：《高层民用建筑设计防火规范》已与《建筑设计防火规范》合并为新的《建筑设计防火规范》GB50016-2014，于2015年5月1日起实施）。 3.4 总体布局应充分考虑商场、高层主楼与城市街区的环境联系、各类集散场地、绿化之间的关系。

综合办公楼建筑设计任务书

城市办公楼综合体建筑设计 任务书 成都理工大学旅游与城乡规划学院 建筑学专业2009级 指导教师：肖瑜李艳菊

一、建筑设计步骤和方法 1、资料分析 明确任务，包括了解设计的内容和要求：熟悉设计资料；进一步收集和阅读有关资料。 (1)建筑耐火等级：使设计者了解设计对象的质量标准。查阅防火规范，以便确定平面设计中应解决的问题。 (2)自然气侯条件：根据设计地区的气侯条件，确定排水、防水、防潮处理，考虑取暖、隔热、通风等要求以及建筑色彩的确定。 (3)地震烈度：根据该地区地震烈度，确定相应的抗震设防。 2、设计研究 在掌握设计基本资料的基础上，应用所学原理及系统理论方法，采取先原则后具体、先有构思后做设计、先分析后动手、由浅入深的方法顺序交叉的进行设计。 (1)根据设计任务书，明确目标，拟定原则，蕴酿构思。 (2)总平面设计对所给地形进行分析，按照任务书所提的要求，合理进行功能区划，对人流、车流、疏散广场、绿地的规划与分析。处理好建筑与环境的关系，并满足城市规划及防火规范要求。 (3)建筑平面及空间设计熟悉了解该类建筑的特点和功能要求，根据任务书所提供的要求，进一步研究其功能分区，从总体布局上运用建筑设计构图原理，处理好该建筑的型体，立面细节处理。要适合于当地的特点，并能体现该建筑的个性。 (4)建筑结构选型设计：重点了解常用结构类型的空间结构形态及其结构体系的特征与适用范围，熟练掌握结构选型的基本方法。 (5)建筑构造设计了解和熟悉有关构造的特点以及对建筑方案的影响；熟悉各类墙体以及屋盖的特点，根据使用功能和自然条件的要求，正确选择构造方案。熟悉全国统一编制及地区部委或的建筑构配件标准图集，设计中尽可能参考和选用并对其设计方案中局部具有特点的构造能自行设计。 (6)设备设计掌握建筑设备的相关知识，了解配电房、水泵房、电梯设备间、消防控制室等相关设计知识。 (7)方案设计 平面设计 ①根据基本资料，设计依据及参观调研结果，确定建筑平 面功能分区及内部联系。

商业综合体设计任务书-(结构部分)

商业综合体结构方案设计要点说明 1.建筑工程抗震设防分类应按照各结构单元的面积对应相应规范条文进行划 分。 2.大商业裙房建议采用框架结构 无塔楼的大商业一般为3～6层大体量建筑，建议采用框架结构，如采用少墙框架结构，应按照框架结构相关规范要求进行设计。 3.结构永久缝划分原则 1.原则上塔楼和裙房应该分开，以合理确定抗震设防分类； 2.结构缝尽量按照业态的分隔进行划分； 3.应尽量避免形成塔楼重心偏置超过20%的复杂结构； 4.分缝后的结构单元长度不宜超过150米控制；两个塔楼核心筒之间的楼板宜 按照50～70米控制。 5.避免形成三塔大底盘结构； 6.结构缝可以跨越影城业态，但不得穿过影厅； 4.地下室顶板应作为结构的嵌固端进行计算分析 5.地下室不应设置永久缝（包括车道、通道部位） 6.结构超长的处理建议 1.XX购物中心均为自持物业，对结构的无害裂缝不敏感； 2.施工期间的温度应力以及混凝土收缩变形通过施工后浇带可以释放大部分； 建筑使用期间，结构温差较小，温度应力对结构的影响不明显； 3.处理措施： 1)非大板结构楼面可以沿较长方向考虑一半的板面钢筋拉通； 2)大板结构应考虑部分板面钢筋拉通抵抗混凝土收缩变形； 3)裙房屋面建议设置双层双向钢筋，板面拉通钢筋建议取为承担一半负弯矩， 其余补充短钢筋； 4)不建议采用在混凝土中添加纤维、膨胀剂及施加预应力等措施。

7.桩型选择应使单方混凝土产生的承载力较高，并综合施工等因素比较确定。 8.室内步行街中庭及连桥结构方案 该部位梁跨一般为16～20米，悬挑长度一般为4.5～6米，结构高度原则上控制在800高，或按照悬挑梁跨高比不小于5；连续梁跨高比不小于18控制。 当普通梁无法满足设计要求时，优选采用单向有粘结预应力混凝土梁，原则上不选用纯钢结构，或与机电配合，在满足业主净空要求的前提下适当增加梁高。 9.地下室底板优先采用下翻柱帽的无梁板结构形式 无论采用独立基础加防水板、筏板基础或桩承台基础，地下室底板宜优先采用无梁板结构形式，方便施工，其计算及配筋按照无梁楼盖设计。 10.地下室顶板优先采用大板结构 当地下室顶板按规范规定取180厚时，应充分发挥厚板的承载力，采用大板结构，不设次梁。如板厚小于180可考虑有次梁的结构形式。 11.地下一层优先采用大板结构 根据工期优先原则，该层楼板优先选择大板结构，不设次梁。 12.标准层结构布置方案 区格为正方形的板建议采用十字梁或平行主次梁布置方案，区格为长方形的板优先采用平行主次梁布置，板厚建议取110或100，参见附图1。

万达综合体的进度管理

万达综合体的进度管理 万达广场从拿地到开业的开发周期为20-24个月，最快18个月，平均为22个月，这种速度在商业地产开发中是相当惊人的。商业综合体开发面临很多挑战，那么万达是如何做到的呢？根据南京先胜的研究，万达强有力的计划管理，突破常规的操作手法与科学管理是其中的关键。 一、三级计划管理。万达计划管理分为三级，一级计划节点50个，集团计划部门管控，二级计划节点100个，集团配合完成，三给节点200个。其中一级计划节点中不直接涉及开业的节点全部以拿地为起始时间，与开业相关的节点往往按开业时间倒排进度。 一级节点科目全集团统一，由总裁级进行管理，主要是制约和影响项目开工、开业和需要各部门密切配合的重要节点；二级节点是指由项目公司二级节点为项目公司发起、集团各相关部门配合的节点；三级节点为项目公司自行完成的节点。 50个一级节点。万达50个一级计划节点如果按项目阶段分，报建、成本、筹备、交地阶段各1个，工程阶段12个，设计17个，招标阶段2个，招商阶段7个，验收阶段5个，交付阶段3个。如果按节点责任部门分，规划院9个；安监部1个；商管总部4个；商管公司3个；总部成本部3个；人力资源部1个；项目公司25个；发展部2个。工程阶段的12个节点有土方开挖、主力店装修、消防调试与市政工程接通等，设计阶段的17个节点包括各设计阶段成果移交与材料地封样、租赁面积测算、内装方案等。 每个企业都有计划，但许多企业计划批准前不讨论，失控后措施不力，延误后无人受罚，从万达的一级计划节点看，他们在长期的摸索中真正掌握了商业地产开发的关键环节。 二、超常规操作。万达一级计划规定，交地后75天土方开挖，融资证件交地后60天完成，主力店、次主力店与步行街商铺的业态规划在交地后90天完成……按照正常操作，即使有严密的计划，万达也很难在规定时间内完成商业广场中酒店与大商业的开业。因此，为完成计划，万达在各地的操作中采取了一系列的非常规手段。 报建超常规。由于良好的政府关系，及项目对当地的影响，万达拿地前就与地方进行深入沟通，双方约定好开业时间后，万达与政府相关部门对接，政府为万达开辟绿色通道，以倒计时方式让各项报批获得快速通过。这种待遇不是一般开发企业能享受的，背后是万达过去的信誉与商业开发为地方带来的土地升值利益。 程序超常规。在开业压力与正常程序制约的情况下，为推进项目，万达一是突破

2016-2017城市综合体设计任务书

城市综合体设计 指导教师：王承慧雒建利巢耀明吴晓博敏 助教：吴迪（研究生） 日期：2016.9-2016.11（2016-2017学年秋季学期) 教学结构框架图 关键词1——高层建筑 超过一定高度和层数的建筑。中国自2005年起规定超过10层的住宅建筑和超过24米高的其他民用建筑为高层建筑。高层建筑由于集约利用土地，是用地紧地区城市建设的必然选择。相较多层建筑，高层建筑在结构、交通、防火等技术规上有更复杂严格的要求。 关键词2——城市综合体 城市综合体是城市高强度开发的产物，是在有限地段实现土地经济价值和商业运营价值最大化的手段。其最大特征就是功能复合型、交通组织网络化以及配套系统复杂化。城市综合体一般具有办公、酒店、商业、文化、娱乐等功能中的两项以上，有时也混合一定的居住功能。城市综合体的规模也分不同层级，如街区城市综合体、地段城市综合体以及建筑综合体。 1、课程设置与主要目的： 1.1设计位于城市中心地区的城市综合体，要求初步掌握一般高层建筑和商业建筑的 设计原理，并扩大公共建筑设计的基本知识。 1.2学习空间、功能、结构、环境互动的设计方法。学习分析类型载体的流程和分析 场地外关系的技巧，学习在规限定条件下，功能配置与结构配置结合的技巧。 1.3了解城市中心地区的环境特点和要求，合理组织流线关系，构筑具有活力的城市 空间。 1.4培养利用手工模型进行快速推敲方案的能力。培养快速入手，多轮反复，逐轮深 入的工作习惯。培养图纸、模型、设计对象之间想象的能力和把握调整的能力。 2、项目任务书： 2.1 基地概况 基地A：位于历史道路太平南路中段，周边历史文化资源丰富，紧邻三号线常府街地铁站。四至边界分别为太平南路、小火瓦巷、户部街和规划支路。地块原有建筑饭店

万达商业综合体

吉林华桥外国语学院本科毕业论文 （2010级）

万达商业综合体商业模式与核心竞争力的构建Wanda build commercial complex of the business model and core competitiveness

摘要 自2004年开始，我国商业地产的规模在不断发展壮大，逐渐形成了商业地产风起云涌格局。好的商业地产模式是企业生存的前提和基础，因此研究商业地产的模式对企业生存和发展来说具有重大的现实意义。 优秀的商业地产模式是企业的核心竞争力，房地产企业选择何种商业地产模式，决定了其对经济周期的抗跌性,决定了其能否可持续发展。在实践和时间的历程上，万达集团坚持不懈地追求“国际万达百年企业”的宗旨，探索、验证、积累、完善和创造了具有核心竞争力的商业地产模式，创立了以“万达广场”为代表的第三代商业地产的模式—城市综合体，为业界树立了商业地产整合经营的典型。 本文通过分析万达集团的背景、业务布局以及商业地产—城市综合体的模式，并就商业地产发展态势进行了SWOT分析理论分析万达城市综合体开发的优势和劣势，总结出万达集团城市综合体的模式、成功的要素，纳出万达集团城市综合体模式对企业发展战略的重要意义及对我国商业地产发展的启发意义。 关键词：万达集团；商业地产；城市综合体；模式

Abstract Since 2004, the scale of China's commercial real estate continues to grow, gradually formed a commercial real estate surging pattern. Good commercial real estate model is the premise and basis of survival, the study of the commercial real estate model has great practical significance for the survival and development of enterprises. Outstanding commercial real estate model is the core competitiveness of enterprises, real estate companies to choose which mode of commercial real estate type, determining its resilience to the economic cycle, determining its ability to sustainable development. In the course of practice and time, Wanda Group relentlessly pursue " international Wanda century enterprise " the purpose of exploration, validation, accumulation, improve and create a commercial real estate model with core competitiveness, the creation of a " Wanda Plaza " as the third generation model represents commercial real estate - the urban complex, the commercial real estate industry has set a typical integrated operations. This paper analyzes the background of the Wanda Group , layout, and commercial real estate business - urban complex models and commercial real estate development trend analysis conducted SWOT analysis theory Wanda Urban Complex Development strengths and weaknesses , summed up the city's comprehensive body of Wanda Group factor model, successful , satisfied the Wanda Group urban complex model of the importance of enterprise development strategies and instructive for our commercial real estate development. Keywords: Wanda Group；Commercial real estate；Urban complex；Model

《城市商业综合体建筑设计任务书》2013版

城市商业综合体建筑设计任务书 一．时间安排： 第一阶段：暑假调研，（暑期完成，开学时交调研报告） 第二阶段：基地调查、建筑策划（暑期完成，开学后第一周交建筑策划书） 第三阶段：建筑设计资料检索与分析（开学后第三周交报告） 第四阶段：课程设计 二．设计任务： 为适应城市经济发展的需要，拟在华北某省会城市繁华地段新建一座商业综合体，用地范围详见附图。 三．设计目的： 1.树立正确的设计思想，掌握商业建筑和高层建筑的设计方法； 2.了解商业项目和高层写字楼的建设过程，及城市规划、城市设计的相关知识； 3.学习掌握高层建筑结构知识、空间造型、交通组织、防火要求等； 4.培养独立调研和相互协作的能力； 5.了解相关的构造、材料、结构、设备知识； 6.通过模拟训练，了解建筑单体、群体、综合体、城市的概念和相互关系。 7. 四．设计要求： 1.明确设计概念，宏观把握整体设计； 2.符合购物和办公群体的行为心理特征，满足使用功能； 3.做好室内空间和流线的设计； 4.做好室外场地环境的设计； 5.创造符合“城市”特征的建筑形象； 6.绘图表达规范、构图均衡、图面美观。 7. 五．规划设计要求： 1.用地范围内保留建筑为市文物保护单位“皇华馆”，基地南侧的五一百货大楼、东侧的历史 建筑五一路邮局保留，由学生提出保护方案，需有充分理由。 2.满足国家规范以及当地城市规划技术管理规定要求。 3.建筑高度不应超过80米。 4.场地内考虑集中地上停车场，停车数量不少于60辆。 5.场地内考虑集中城市绿地，面积不少于4000㎡。 六．设计内容： 结合项目用地区位及总平面布局，合理设计综合性购物中心和高层写字楼。基地占地面积：28350㎡。新建建筑总建筑面积58000㎡（±5%）,地下部分8000㎡，地上部50000㎡，包括商业24000㎡，写字楼26000㎡。其中： （一）、商业部分：24000㎡ 主要分营业部分、仓储部分、辅助部分，营业厅为大空间形式，仓储部分应单独设置出入口和货梯，货梯数量不小于2部。辅助部分包括交通、卫生间、办公管理等，具体设计要求按《商店建筑设计规范》（JGJ 48-88）执行，除此之外还应考虑一些人性化的设计，如：商业街、精品店、休闲咖啡屋、餐饮娱乐区及休息区等。 学生也可根据场地特征确定商业形态和空间形态，并提出充分理由。 （二）、写字楼部分：26000㎡ 1.写字楼20000㎡，自拟功能6000㎡。 2.标准层平面设计要求：以开敞式办公为主，兼顾分隔使用或出租。 3.建筑为集中空调，全新风系统。热源及采暖由区域锅炉房集中供热，考虑楼宇自动化由物业 统一管理。 4.楼内不设职工餐厅及厨房，由快餐公司提供餐饮服务，但应设公共咖啡厅等员工休闲空间， 并应在总图设计时考虑职工活动空间，视用地条件争取设网球场及篮球场各一处。 5.建筑形象庄重大方，能体现写字楼的特征，个性鲜明。并控制大面积玻璃幕墙的使用。裙房 应结合使用功能表现出大众服务特征形象。 6.出租写字层应考虑整租、分租等多种使用方式分隔的可能性需要，注意不同功能部分流线不 应交叉。 7. 写字楼按绿色建筑设计，方案中应特别关注绿色建筑概念和技术的应用。 （三）、地下部分：8000㎡ 主要分三种功能：停车库、商场库房、设备用房。停车数量≥150辆（小型车），库房面积1000㎡,设备用房包括但不限于：变配电室200㎡，弱电室30㎡，空调机房400㎡，水泵房200㎡。 （注：建筑面积上下浮动不得大于5%） 七． 注：总平面图、平面图、立面图、剖面图的表达深度详见《建筑工程设计文件编制深度规定》

商业综合体设计任务书

大型商业项目设计任务书

建筑专业 整理编制：批准：时间：2006年12 月10 日时间：

目录 总则............................................................. 第一章总图专业设计及图纸要求 ..................................... 第二章平面设计及图纸要求................................. 第三章立面、剖面的设计及图纸要求............................. 第四章设计配合 ................................................ 1设计总则： 1.1根据我司确定的扩初文件，遵照原始方案设计理念，进一步编制完善施工图阶段设计图纸。 1.2满足国家及地方各项设计法规、规范要求。 1.3满足我司提出的其他要求。 1.4设计任何牵涉造价增加的修改，必须征得我司工程部的同意。 1.5根据需要配合、协调、审核其他专业设计公司的设计，包括室内设计、外装设计、园林设计、灯光设 计、标识设计、电梯公司、钢结构设计等。 第一章总图设计及图纸要求 总图设计除了满足各类建筑规范的相关规定外，以下几条要求提请施工图设计院格外注意： 1、应结合地形处理好场地与外部道路的高差，处理好场地与建筑内部的高差，场地排水通畅，建筑周围不 应有积水。 2、合理设计与市政道路的交通、标高等关系。合理确定±0.000绝对标高。 3、地下室出地面的风井的形式及高度除满足功能要求外还需根据景观设计调整，以免影响各主入口、室外 餐厅、商业广场等。 4、地下室出地面楼梯间设计必须结合场地和建筑主体及商业广场的实际情况做到设计 经济合理、美观、与整个项目和谐统一。 5、各种材料表及面积表要准确核定。 6、要特别注意消防车道及消防登高面的布置要合理。图纸要求： 1、工程名称：绿地原盛国际项目各子项工程名称详各子项设计说明 2、总图图纸以0# 图为主要出图图幅； 3、总图专业图纸要齐全包括总平面图、一层总平面图、坚向设计图、管线综合图。

案例研究-城市综合体-一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析

一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析（组图） 核心提示：近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉,四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。 近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。 第一代万达： 长沙解放西路万达（悦荟广场 说到第一代万达，有一段往事不可回避。2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（项目招商信息）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。与麦格理达成协议，并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。 第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。项目占地1.8万平方米，

沈阳某项目结构顾问设计任务书

沈阳市金廊XX地块综合体项目结构顾问设计任务书 沈阳XX置业有限公司 2015-02

第一篇：项目概况3 ●项目描述 ●项目位置 ●项目规模 第二篇：结构顾问设计服务范围5 ●方案设计阶段 ●初步设计阶段 ●施工图设计阶段 ●后期配合阶段 第三篇：设计成果深度质量要求8 ●设计深度要求 ●设计质量要求 第四篇：设计成果交付 9 ●方案设计阶段 ●初步设计阶段 ●施工图设计阶段 ●后期配合阶段 ●文本制作及成果格式要求 第五篇：服务建议书 10 第六篇：特别说明 11 第七篇：设计任务书附件清单 12

一、项目描述： ●项目名称：金廊XX地块综合体项目 ●用地性质：商业、居住用地 ●项目定位：居住、商业、办公、金融中心 ●项目地点：沈阳市沈河区青年大街101号 ●建设单位：沈阳XX置业有限公司 ●四至范围：二、项目位置（红线仅为示意）： 三、项目规模： ●土地面积： ●建筑规模：地上面积约万m2，地下面积约万m2。 ●容积率：不大于，大于 ●建筑控高：以空管部门批复为准。 ●建筑密度：不大于50%。 ●绿地率：不小于15%。

本项目服务周期等同项目开发周期 本项目服务范围为金廊XX地块项目全业态的方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段和后期配合阶段。各阶段乙方设计和服务内容包括但不限于： 一、方案设计阶段 ●对主体设计院及其它顾问设计单位提供的主体结构方案、地基基础方案、地下室结 构方案、人防结构方案等全部结构及相关设计方案，基坑支护等前期工作方案，进 行技术、经济合理性评估，并提出优化意见。 ●根据甲方要求及主体设计院建筑设计方案，对结构体系提出不少于两个方案，并形 成方案报告。报告内容包括但不限于：选型分析、初步结构计算分析、结构布置原 则、经济性分析。 ●进行方案比选，对各方案进行技术、经济合理性评估，协助甲方选择最优方案。 ●配合其他协同工作的设计单位和顾问公司，对与结构相关问题给出专业意见。 ●对国内、外超高层建筑的结构体系、标准进行总结，对本项目的结构方案进行评估。 ●评估不同结构方案对施工的影响，包括施工周期、技术难度等各方面。 ●为建筑物基础设计和基坑开挖的场地勘察工作提供建议。 ●对场地勘察报告进行检查。提供对实验结果的分析意见，对基础类型和埋置深度、 持力层土质和允许承载力等设计参数的选择提出建议。 ●就基坑支护在施工过程中提出的问题，提供处理建议及意见。若与周边建筑物有衔 接，应协助甲方制定本项目与邻近建筑物地下室的连接方案。 ●针对基础设计 1) 评价地质勘察报告，就基础的设计参数做出审核。 2) 对最终场地勘察报告进行审核，如有需要，提出场地地质补充勘探的要求。 3) 根据详勘结果初步确定基础方案。 ●选择结构体系，确定抗侧向荷载（地震作用和风荷载）结构体系，抗震缝、伸缩缝 及沉降缝的初步设置方案等。 ●与建筑师和机电工程师配合，提供建筑物典型楼层的典型结构平面布置。 ●建立最优方案的初步结构分析模型。 ●深入研究承受竖向荷载的结构体系，提出典型楼面结构体系方案，供比较选择。 ●深入研究核心筒的平面（或构件尺寸），供比较选择。 ●参与工程会议及出席方案审批会议，澄清各审批部门及市政配套公司所提出的意见， 应要求做出修改。

万达综合体设计的75个控制点

万达综合体设计的75个控制点 ?第一阶段方案及深化设计阶段 ?一、室商业步行街设计 1.关于步行街主入口 (1)紧邻交通主干道、主通道，入口设计要醒目、宽敞、通透，设计有入口外广 场，便于室外商业促销活动，建议至少保证一处出入口可以进出车辆（展示用）； (2)商业广场主出入口门高不低于3米； (3)步行街主出入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商 铺的通透性和良好采光，充分提高商铺价值。 2.关于步行街主出入口商铺 步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高，而步行街出入口处设置的通往主力店的通道距离出入口太近，考虑到各主力店是否均有独立的对外主出入口，建议调整此通道于步行街出入口到中庭的区间，调整后此通道处可作黄金商铺。 3.关于避风阁设置 商业广场主出入口要设置“避风阁”（北方地区应设计卷帘门），步行街出入口设双层门，并设风幕，不宜设门帘。 4.关于步行街室通道

为确保步行街商铺整体连贯性，建议各层与主力店的通道应适当减少，主力店在步行街开口设置的原则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口，主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的**，非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为4~8米。 5.关于步行街次主力店 根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位置需在施工时另行确定。 6.关于步行街出入口交通 为方便顾客购物需要，建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域； 7.关于步行街设置客流计数系统 步行街的出入口要设置客流计数系统。 8.关于步行街顶棚 (1)一定要加盖封顶，一是保持室步行街产品的纯粹性；二是避免冬季无常经营；步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm；（规划院强制条文已列）

综合体项目标识导视系统深化设计任务书

综合体项目标识导视系统深化设计任务书 文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]

XXXX项目 标识导视深化设计任务书 委托方：（以下简称“甲方”） 受托方：（以下简称“乙方”） 目录 一、项目概况 二、设计依据 三、设计服务内容 四、设计要求 五、设计成果要求 六、时间依据 七、附件 一、项目概况 本次委托范围为购物中心导向标识持有物业部分的概念设计、方案设计、深化设计、施工图设计及现场配合服务。 二、设计依据 （一）国家与地方相关规范、法律、法规； （二）国家和行业标准、相关规范包括但不限于以下内容： GB/T5845.2-2008：城市公共交通标志第２部分:《一般图形符号和安全标 志》； MR2《城市道路－设计深度图样及交通标志和标线》； GB/8416-2003《视觉信号表面色》； GB/T51223-2017《公共建筑标识系统技术规范》；

GB/T5845.1-2008：城市公共交通标志第１部分:总标志和分类标志； GB/T5845.2-2008：城市公共交通标志第２部分:一般图形符号和安全标志； GB/T5845.3-2008：城市公共交通标志第3部分:公共汽电车站牌和路牌； GB/T5845.4-2008：城市公共交通标志第4部分:运营工具、站(码头)和线路图形符号； GB5845.5-86：城市公共交通标志地下铁道标志； GB/T10001.1-2006标志用公共信息图形符号-通用符号； GB/T10001.5-2006标志用公共信息图形符号-购物符号； GB/T15566.1公共信息导向标识系统-设置原则与要求-总则； GB/T15566.4公共信息导向标识系统-设置原则与要求-公共交通车站； GB/T15566.5公共信息导向标识系统-设置原则与要求-购物场所； GB/T15566.10公共信息导向标识系统-设置原则与要求-街区； DB11/T334-2006公共场所双语标识英文译法-通则； DB11/T334.1-2006公共场所双语标识英文译法-道路交通； DB11/T334.3-2006公共场所双语标识英文译法-商业服务业； （三）《集团VI标志及应用规范》 （四）《综合体建造标准》 （五）本设计任务书和设计合同或招标文件及相关附录资料。 （六）导向标识方案签批图册、材料封样电子库。 （七）各阶段设计图纸的评审意见。 三、设计服务内容 （一）设计服务范围： 商业户外广场、购物中心室内公共区域及地下停车场的导向标识系统。

外文翻译 成都万达广场城市综合体分析

城市综合体的空间构象分析 ——中国成都万达广场景观研究杂志 （建筑与环境学院，四川大学，成都610065，中国，四川） 摘要 通过分析在成都万达广场的城市整体空间形态，典型的城市综合体，整个空间被分为外部广场空间、内部空间及其内部空间与外部空间联系。这样一个城市综合体包含的相关特性从空间形态的角度阐述了建筑组织技术和内涵。这些技术并提出了城市群应该被视为一个有机的整体，动态变化相互影响了建筑的内部空间，外部空间的凝聚力和吸引力，从而定义了影响区域空间形态组织技术和现实意义。 关键词：万达广场，空间形态，城市综合体

随着城市的快速发展，近年来，经济、城市人口和土地逐渐集中在某些地方。为了适应这个发展趋势，城市综合体是城市居民享受便捷的商务、工作、生活、餐饮、文化娱乐在一个城市的空间活动。城市综合体位于城市的核心地位，其优越的条件，交通方便，丰富的经济形式和人口流动大。然而，人口过度集中、土地过度使用，同时光污染的严重问题，因此现代城市规划中不在核心领域有更多的限制，以满足城市发展和日益增长的公民生活需要。 中国西部将要建立一个以成都市为贸易中心的商业区位。从这个的角度来看，不仅成都人喜欢此地，这样的都市也吸引更多的人在此居住、投资与消费。调查表明，成都市有超过80个城市综合体，有的是构造和一些在建的，万达广场是一个复合物。 万达广场位于西南在第二圈成都市区新成仁路、晋江的交叉路。它涵盖的情节从东二环路以北至以南的路，从金华路东再对老成仁路西。规划用地总计7.7公顷，总建筑面积40公顷，包括购物商场18公顷，15.4公顷的高层住宅，写字楼、酒店式公寓4公顷。 万达在总结前人经验的基础上提出了城市综合体商品房的第三代发展模式。它的优势在于结合商业活动类型如住宅，办公楼和酒店。新的居住模式的“城中城”形成，它集中了许多商业活动和商店、超市、食品和饮料服务、电影院、健身房、室内步行街等。多功能相互补充，最大限度的满足公民对商业需求的多元化设施和服务[1]。 1、空间配置 1.1建筑选址的关系 图形–地面关系的研究。在左图，建筑构成的图形空间的地面，和规划建筑有一个清晰的图底关系，建筑表现出强烈的完整性，并没有涉及到建筑空间精心设计。建筑建设关系基本上可以被转移到合适的人。图底关系是对城市空间的重要理论。万达广场是一个大型综合性建筑综合体，由不同商业活动组织成好的建筑流线。建筑覆盖总面积约7.8公顷，广场与总计近5公顷，因此建筑平面空间接近广场，和图2地面的关系是明确的。建筑和空间均匀分布，他们每个连续连接，建筑和空间相互转让关系[ 2 ]。然而，空间不是全封闭的，所以图的转换对建筑有影响。

综合体项目标识导视系统深化设计任务书

XXX）项目 标识导视深化设计任务书 委托方：（以下简称“甲方”） 受托方：（以下简称“乙方”） 目录 一、项目概况 二、设计依据 三、设计服务内容 四、设计要求 五、设计成果要求 六、时间依据 七、附件 、项目概况 本次委托范围为购物中心导向标识持有物业部分的概念设计、方案设计、深化设计、施工图设计及现场配合服务。 、设计依据 （一）国家与地方相关规范、法律、法规； （二）国家和行业标准、相关规范包括但不限于以下内容： GB/T5845.2-2008 :城市公共交通标志第2部分：《一般图形符号和安全标志》; MR2 《城市道路-设计深度图样及交通标志和标线》； GB/8416-2003《视觉信号表面色》; GB/T51223-2017《公共建筑标识系统技术规范》; GB/T5845.1-2008 :城市公共交通标志第1部分：总标志和分类标志； GB/T5845.2-2008 :城市公共交通标志第2部分：一般图形符号和安全标志； GB/T5845.3-2008 :城市公共交通标志第3部分:公共汽电车站牌和路牌；GB/T5845.4- 2008 :城市公共交通标志第4部分：运营工具、站（码头）和线路图形符号； GB5845.5-86:城市公共交通标志地下铁道标志；

GB/T10001.1-2006 标志用公共信息图形符号- 通用符号； GB/T10001.5-2006 标志用公共信息图形符号- 购物符号； GB/T15566.1 公共信息导向标识系统- 设置原则与要求- 总则； GB/T15566.4 公共信息导向标识系统- 设置原则与要求- 公共交通车站； GB/T15566.5 公共信息导向标识系统- 设置原则与要求- 购物场所； GB/T15566.10 公共信息导向标识系统-设置原则与要求- 街区； DB11/T334-2006公共场所双语标识英文译法-通则； DB11/T334.1-2006 公共场所双语标识英文译法-道路交通； DB11/T334.3-2006 公共场所双语标识英文译法-商业服务业； （三）《集团VI 标志及应用规范》 （四）《综合体建造标准》 （五）本设计任务书和设计合同或招标文件及相关附录资料。 （六）导向标识方案签批图册、材料封样电子库。 （七）各阶段设计图纸的评审意见。 三、设计服务内容 （一）设计服务范围：商业户外广场、购物中心室内公共区域及地下停车场的导向标识系统。 （二）设计服务内容： 1 、方案深化阶段 1 ）完善平面设计概念（形象体系的调整与修正） 2）确定文字应用的标准及规范 3）确定图形的应用标准及其规范 4）导向图、消费疏散图的绘制 5）各类标识的平面设计及版面规范 2、施工图设计阶段 1 ）完成所有标识不点规划的平面点位图 2）完成所有标牌的造型设计图及工艺深化施工图 3）完成所有喷涂色彩规划图