《房地产开发与经营》

第一章绪论

第一节房地产开发与经营及其特点

一、房地产开发与经营基本含义

(一)房地产开发

汉语常用词语，动词，有两层意思，一个是具体的土地利用的开发，类似开垦；另一种的在不同的领域进行的活动。

开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。

开拓或发掘。

从无到有。由少（不充分）到多（充分）。

“开发”是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发（开拓或发掘）和利用的过程。

国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系，可视为整体上和宏观意义上的房地产开发。狭义的房地产开发主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。

(二)房地产经营

“经营”是经营者为了达到企业目标而有意识、有计划地进行活动的总称，是指与决定企业经营的最高方针、确定经营目标有关的机能。

伴随商品经济的产生和发展，企业经营这个范畴的内涵和外延不断加深，涉及生产、技术、组织、销售、财务以及物质供应等领域，成为指导企业以最少的投入获得最大的产出的一种谋划、决策和组织实施行为。

房地产经营是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。

广义的房地产经营不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动。狭义的房地产经营仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。

二、房地产开发与经营的特点

房地产的开发与经营涉及范围广、经手环节多、形式多等，因而具有难度大、风险大、受政策等因素影响强等特点。

(一)难度较大

房地产商品不同于一般商品，表现为价值量大，形成周期长，需多次投入形成，并具有延续性和增值性；此外，房地产商品的空间不可移动性，也使其可比较性差，更增加了房地产开发与经营的复杂性和难度。

(二)风险较大

①房地产开发经营资金的运转周期长使房地产业资金垫付时间长。

②房地产资金投放量大，动辄百万、千万、上亿。

③房地产经济运行和资金流程环节较多。

④还受到社会政治、经济、消费心理、市政建设等各种外在因素的影响。

(三)政策性强

房地产业是国民经济的龙头产业，房地产资源的分配使用，房地产商品的生产、流通与分配，直接关系到国计民生。

第二节房地产开发与经营形式和内容

一、房地产开发的形式与内容

(一)按开发的时间不同。可以分为初次开发和再次开发

房地产初次开发是指对尚未利用的土地进行开发和利用的过程。

房地产再次开发是指对已开发利用的土地或房地产项目追加投资，进行深度开发，或投资进行替代开发，转变土地用途等的过程。通常所讨论的房地产开发一般是指房地产的再次开发。

(二)按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发

房地产外延式开发是指在增加面积的条件下，开发城市近郊和远郊农地或未动用的土地，满足城市用地规模扩展需求的过程。城市新区开发就属于这种性质的开发，在城市发展初期或经济快速增长的时期，外延式开发往往是房地产开发的主要形式。

房地产内涵式开发是在不增加面积的情况下，仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地容积率以及土地利用率，加强土地集约利用的开发过程。城市旧区改建、城市再开发都属于这种开发形式。

(三)按开发的规模不同，可以分为单项开发、综合开发等

房地产开发项目的单项开发是指开发规模比较小，占地不大，项目功能单一，配套设施简便的开发形式。城区的部分改进或改善往往属于这种性质的开发。房地产项目的综合开发是指相对开发规模大，占地面积大，开发项目功能齐全的开发形式，城市中住宅小区、住宅新区的开发等都属于这种形式的开发。

二、房地产经营的形式与内容

(一)按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营

1．地产经营。广义的地产经营是发生在土地生产过程、流通过程及消费使用过程中所有经济活动的总称，是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用，以获取经济收益的活动。狭义的地产经营主要指流通过程的经营活动，即地产的出让、转让、出租、抵押等有偿流转过程，其实质是土地产权经营。

在我国，特定的产权制度决定了地产的经营只能是使用权，而不是所有权；地产的经营方式只能采取使用权出让、转让、租赁和抵押等形式，不能采取买卖形式。

城市地产经营，可以分为两个层次，一是以土地出让为主的层次，二是以土地转让、出租及抵押为主的层次。土地出让是指国家以土地所有者身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者一次性向国家支付土地出让金的行为。这是土地产权的纵向流通，其实质是土地所有权与使用权分离。土地出让市场属于一级土地市场，是国家垄断型市场。土地出让采用的主要形式有协议、招标、挂牌和拍卖。

土地转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用的行为。土地抵押是土地使用者(抵押人)将其土地使用权向资金持有人(抵押权人)抵押以取得贷款的行为。这三种土地流转方式构成第二层土地经营的主要内容，在土地市场结构中属于二级市场，是垄断竞争型市场。其经营特征是在国家控制和调节下的竞争性经营。

城市地产经营也可以分为土地一级开发和土地二级开发。土地一级开发是指政府依法对收购、收回、征收的国有土地，组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。土地二级开发则是在土地一级开发的基础上，进行房地产项目建设的行为。

2．房产经营。

房产经营的主要形式有出售、出租及抵押等。

房屋作为商品出售是使其进入流通领域，实现价值的基本形式。房屋出售可分为普通商品房和高档商品房；也可分为现房(成屋)经营和预期房经营。

房屋租赁是指房屋所有者将商品房使用权出租给承租者使用，承租者定期向出租者交纳租金的行为。

房产抵押是指房屋所有人将其房产所有权向资金持有人抵押以取得贷款的行为。

(二)按经营规模和经营方式划分

1．专项经营，是指房地产企业只从事，或主要从事某一方面、某一环节经营业务的形式。这种经营方式的优点在于专业化程度高，经营项目单一，经营要素集中，有利于在专业方面取得较好效益。

2．综合经营，是指房地产企业从事多项房地产经营业务的形式。其优点是能提供一条龙式的配套服务，回旋余地大。

3．集团经营，是具有雄厚经济实力的企业集团从事土地及基础设施建设、房屋开发、工程管理、销售、出租、修缮管理等全面服务的经营形式。其优点是具有强大的竞争能力和抵御风险能力，并能取得良好的经营效果。

4．跨国经营，房地产跨国经营是当今世界经济发展国际化的必然结果，这种经营包括国与国之间合资、合作，到国外投资与到国外营销等多种形式。

(三)按活动发生的不同过程划分

1．房地产开发经营，是发生在房地产开发过程中的所有经济活动的总称，包括对建筑地段的开发和再开发、房屋和配套设施的开发和再开发等一系列环节。

2．房地产流通经营，主要指土地使用权出让、转让、租赁、抵押及房屋的买卖、交换、抵押等经济活动，一般通过借助房地产经纪、代理、估价等机构来进行。

3．房地产消费及使用经营，主要指物业管理服务，包括经租管理、使用管理、修缮装饰、代办服务等。

三、房地产开发与经营的程序与内容

(一)投资机会选择

由投资机会寻找和筛选两个过程组成。

(二)项目定位

房地产项目定位是为寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，并使项目具有独特的市场定位，以做出科学决策的过程。

(三)前期工作

主要是指在投资项目确定以后和项目开始施工之前要进行和开展的工作。主要涉及与项目全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约等。前期工作中最为复杂和多变的是各种手续的报批以及许可证的获取。

(四)建设阶段

建设阶段是将开发过程中所涉及的建设施工过程。

(五)租售阶段

当项目建设完成后，除了要办理竣工验收等一些后续的手续以外，主要的任务是投入销售或出租活动。

(六)物业管理

物业管理，是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三节房地产开发与经营学科的建设

一、房地产开发与经营学科的形成和发展

房地产开发与经营是一门应用学科，是应用现代经营管理原理探讨房地产业运动规律，并以较小代价取得较好房地产开发利用效益或效果的科学经营方法的学科，是经营管理学科的一个分支。

经营管理成为一门现代科学，是20世纪从美国开始的。

经营管理学科是一门综合学科或边缘学科，它涉及社会学、心理学、经济学、政治、法律等社会科学，也涉及工程、技术、数学、计算机等多门自然科学，是以信息形式表现其原则、原理、策略、计划、方案、程序等研究成果的软科学。

21世纪的房地产业也在不断发展，如“绿色房地产业”、“全球化房地产”概念的提出等。

二、房地产开发与经营学科的研究内容和方法

(一)房地产开发与经营学科研究的内容

房地产开发与经营活动涉及房地产全部生产过程，以及不同性质房地产开发与经营企业或部门。

房地产开发与经营活动主要包括三个基本内容：房地产开发、房地产营销及中介服务、物业管理。

房地产的开发与经营活动涉及第二产业和第三产业。

(二)房地产开发与经营学科的研究方法

首先，应注重以经济学理论和现代经营管理理论为基础和指导思想。

其次，作为一门应用学科，房地产开发与经营学也应注重将理论应用于房地产实务中，分析研究房地产经营过程特点和运动规律，并逐步建立一套完整的房地产经营理论和方法体系。

第三，定性研究的同时，还要注重定量研究。

第二章房地产开发与经营理论和策略

第一节房地产开发与经营理论概述

一、市场环境分析

市场环境是指影响企业市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。

(一)宏观环境（大环境，大环境难以改变，须得顺应）

1．经济因素：包括宏观经济条件和经济收入水平等。经济形势影响房地产市场发展。

2．政治因素：涉及政党、政权和政治活动等，对房地产市场的影响重大。

3．人口因素：包括人口状况、家庭人口结构的变化等，可决定市场的规模和发展趋势。 4．政策法规因素：介于政治和经济因素之间的环境因素，既体现了尊重经济规律的要求，又带有行政干预的色彩，是政府对经济发展进行宏观调控的具体表现。

(二)微观环境

企业的微观环境是指在企业具体经营业务活动中的直接影响因素。

1．供应者：是向企业及竞争者提供生产所需资源的企业和个人。

2．生产者：是从事各种房地产商品生产的开发企业。

3．顾客：是企业产品的直接购买和使用者，顾客的变化意味着市场的获得与丧失。

4．竞争者：认真分析竞争对手的长处和短处，并加以比较和控制，才能获得胜利。

5．公众：房地产企业所面临的公众有：融资公众、媒介公众、政府公众、公民团体公众、当地公众、一般公众和内部公众。

二、市场需求预测

(一)市场需求预测的有关概念

1．市场需求：是指一定的顾客，在一定的地理区域、一定的时间、一定的市场营销环节和一定的市场营销方案下购买的总量。

2．市场预测：表示在一定的环境条件下和市场营销费用下估计的市场需求。

按预测的时间，市场预测可分为长期预测（5年以上）、中期预测（1～5年）和短期预测（1年以内）。

按照预测方法的性质，市场预测可分为定性预测和定量预测。

(二)市场需求影响因素分析

1．竞争状况：主要是分析现存的和预计的竞争状况。对于房地产市场的分析主要包括租金水平、售价、定位、空房率以及目标项目的舒适性等。

2．人口特征：能够表明地区消费者的偏好。

3．趋势分析：是对未来需求动向的预测。

影响市场需求的因素是千变万化的，各种因素也是相互作用、相互联系的，企业要善于预测市场的变化，并制定正确的决策，创造有利于自我发展的市场。

(三)市场需求预测的主要方法

市场需求预测的方法大致可分为两类：定性预测和定量预测。前者有：购买者意向调查法、销售人员综合意见法、专家意见法、市场试验法等；后者有时间序列分析法、直线趋势法、指数曲线趋势法、指数平滑法以及统计需求分析法等。常用的方法主要有：

1．购买者意向调查法：是对在给定条件下潜在购买者的可能行为进行调查预估的方法。对于耐用消费品一定要定期进行抽样调查，以及时了解购买者的购买意向。

2．销售人员综合意见法：是企业通过听取销售人员意见对市场需求进行估计的方法。企业也可以利用专家意见法。

3．时间序列分析法：适用于市场稳定、短期预测的情况。

三、价格确定理论

在市场经济条件下，价格是影响市场需求和购买行为的主要因素，企业如能制定适当的价格，就能扩大企业销售，提高市场占有率，增加盈利。

(一)完全竞争型市场结构企业定价

完全竞争的市场应具备以下条件：市场上有许多卖主和买主，他们买卖的商品只占商品总量的一小部分；他们买卖的商品都是相同的；新卖主可以自由进入市场；卖主和买主对市场信息，尤其是市场价格变动的信息完全了解；生产要素在各行业有完全的流动性；所有卖主出售商品的条件都相同。

(二)垄断竞争型市场结构企业定价

垄断竞争介于完全竞争和纯粹垄断之间，是一种不完全的竞争。

在垄断竞争的市场上有许多卖主和买主，但各个卖主所提供的产品有差异，各个卖主对其产品有相当垄断性，能控制其产品价格。

(三)寡头竞争型市场结构企业定价

寡头竞争也是一种不完全竞争。一个行业中少数几家大公司(大卖主)所生产和销售的某种产品占这种产品总产量和市场销售总量的绝大比重，它们有能力影响和控制市场价格。

(四)纯粹垄断型市场结构企业定价

是指在一个行业中某种产品的生产和销售完全由一个卖主独家经营和控制的市场条件。有两种纯粹垄断：一种是政府垄断；一种是私人垄断。在这种条件下，一个行业中只有一个卖主(政府或私营企业)，完全控制了市场价格，可在国家法律允许的范围内随意定价。

四、收益(利润)最大原理

获取项目的最大收益(净收益)是进行房地产开发的主要目的。

成本收益分析是评估资源开发利用经济收益的重要方法。

(一)收益、成本指标确定

首先，要了解相关成本概念的含义，包括成本、初级成本、附加成本、次级成本等。

其次，要了解相关收益概念的含义，包括收益、初级收益、次级收益、净收益等。

最后，正确分析收益和成本，也要注意采用一致的价格水平、利率、风险等影响因素。

(二)项目最佳规模确定

项目最佳规模的确定可用图2-l来说明。

(三)经济收益分析方法

1．净经济收益或净收益法，即B-C法。

2．计算总成本的净收益率法，即(B-C)／C法。

3．计算收益成本比率，B／C。

4．计算投资成本的收益率法，即(B-C0／C)法。

五、可行性分析

可行性研究是对拟建项目在技术上、经济上、建设（条件）上的可行性进行论证、评价的过程。主要是判断项目是否值得投资，即在技术上是否先进、实用、可靠；在经济上是否合理、赢利；在建设上是否可能、可行。

(一)可行性研究的过程

基本建设的周期可分为：投资前期、投资期和生产或营销期。项目可行性研究主要是发生在投资前期。

可行性研究的全部过程分为四个阶段：投资机会鉴别阶段、初步可行性研究阶段、可行性研究阶段、评价与决策阶段。

(二)现金流量分析

计算房地产开发项目在整个期间现金的流入量和流出量是进行项目财务分析的基础。

现金流量分析常用的指标值有净现值、净收益率和内部收益率等。

1．净现值(NPV)：NPV大于零，方案可取；且其值越大，投资的经济效益就越好。

2．净收益率(NPVR)：是项目净现值与总投资现值之比。NPVR大于零时，投资方案可取。 3．内部收益率(IRR)：是使净现值等于零的贴现率。

(三)损益临界分析

损益临界分析是解决房地产开发中，使开发项目保本或不至于亏损的规模的确定问题。使开发项目的销售额正好等于投资总成本的点为损益临界点，为建设项目的盈亏界限，开发项目规模达到这一点时，投资不亏损也不赢利。

六、消费者市场购买行为理论

所谓消费者市场，是所有为了个人消费而购买物品或服务的团体和个人所构成的市场。研究消费者市场的购买行为，是市场营销管理的一个重要任务。成功的经营者是那些能够有效地发展对消费者有价值的产品，并运用富有吸引力和说服力的方法将产品有效地呈现的企业和个人。

(一)消费者购买动机

消费者购买商品的动机是复杂多样的，可分为本能动机和心理动机两大类。本能动机是原始动机，产生于人们的本能需要。心理动机是通过人们的各种心理活动而形成的动机。

经营者必须清楚消费者对产品的需求动机，才能使经营策略与消费者购买动机相适应。

(二)购买决策过程

分析消费者的购买决策过程，是为了根据不同阶段的特点施加适当的影响，制定最佳营销方案。

引起需求、唤起需求是现代市场营销观念十分注意的环节，企业应不失时机采取适当措施，唤起和强化消费者的需求。

需求产生以后，消费者就要寻找和搜集有关信息，作为购买依据，企业一方面应注意广告宣传，为消费者提供更多的信息；另一方面应注重自己的售后服务和公司的信誉，使购买者成为产品的宣传员。

消费者得到各种有关信息，要进行分析、整理，并通过比较，选定最能满足自己需要的产品，企业要抓住时机，针对消费者的心理，强调自己的特色，以获得消费者的青睐。

经过分析比较，进入购买阶段，此时企业应根据消费者的心理，一方面向消费者提供更多详细的资料，改变消费者的心理偏差，另一方面，通过增强销售服务方便购买，促使消费者作出购买决定。

购买商品后，消费者通过一段时间的使用，对自己的购买行为进行评判，同时倾听他人评判，形成购后感受。企业应注意和消费者保持联系，以获取产品如“反馈”信息。

(三)消费者购买行为分析

消费者购买行为分析主要解决何时购买、何处购买、由谁购买及如何购买等问题。

分析消费者何时购买的问题，就是要注意消费者购买心理和购买心态，在适当时间将产品推向市场。房地产的开发周期长，何时打广告，何时放“楼花”，都是关系重大的问题，应在充分分析消费者心理的前题下做出决定。

研究消费者在何处决定购买与何处实际购买是制定企业营销计划的重要依据，企业应注意自己的形象，通过各种新闻媒体来影响、吸引消费者，并通过各种关系与客户建立联系，促使消费者作出购买决定。

分析产品购买者的特点，主要是调整企业产品及制定符合消费者需要的营销计划。房地产市场的购买者主要是企事业单位，机关团体和个人，不同消费者的购买需求和要求不同，同时不同房地产品所面对的主要消费者也略有不同，经营者要根据不同的消费者需求，制定决策和进行促销。

研究消费者采取何种方式实现购买，影响到产品与价格策略乃至整个营销计划。应针对房地产商品价格量大、垫付资金周期长的特点，采取有利消费者的多种付款方式促销。

第二节房地产开发与经营策略分析

一、房地产开发与经营决策内容

(一)财务策略

资金能为房地产企业发展提供条件，也能限定房地产企业的发展规模。由于房地产开发占有资金量大、占用资金周期长，因此财务决策更具重要意义。如何自筹资金，或依靠贷款资金才能保证房地产企业资金的需求，如何投资、向何种房地产品投资，以及资金的使用、盈亏平衡等，都是财务策略的重要内容。

房地产开发项目资金筹措对项目的开发与建设来讲至关重要，也可以讲它是房地产项目运作的基础和前提。

在房地产开发项目的资金运作中，金融机构的协作与投资往往是房地产开发建设资金的主要来源。

(二)生产策略

房地产企业生产或服务的基本出发点是满足社会需要。

房地产是具有特殊性的生活耐用品。房地产企业的生产决策不仅影响本企业生存和发展，也影响相关金融、建筑业等行业，甚至整个国民经济。

(三)市场开发策略

一般来讲企业市场开发策略主要有：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。前两种主要是针对老产品而言的，即为老产品寻求新市场，或使老产品在原有市场上扩大销售量。后两种则主要强调增加新产品或使老产品更新换代，且同时谋求占领新的市场。

房地产品都具有新产品的性质，可采用相应的市场策略开发市场。

(四)价格策略

1．高价策略。企业在新产品打入市场时，乘独占市场的有利时机，采用较高的定价。或者利用产品优势，或利用同行业生产能力限制等，也可暂时采取高价策略。

2．低价策略。以扩大市场面和增加市场占有率为主要目标而采取的策略。理论依据是“量本利分析模型”，即薄利多销。

3．均衡价格策略。通过经济学的供给曲线和需求曲线指导商品定价。供给曲线和需求曲线交点处的价格称为均衡价格，也可看作是生产企业与消费者都能接受的价格。

二、房地产市场开发策略

我国房地产市场具有鲜明的时代特点，主要趋势表现为：

(一)开发由本地化向跨区域发展

房地产开发全国化，意义极为巨大。第一，落后地区能借鉴和利用先进地区房地产开发的成功经验与有效的开发模式，在整体上迅速提高国内房地产开发水平。第二，跨区域开发将会极大地撼动原有的房地产市场格局，加剧国内房地产市场的“洗牌”。

(二)开发从品质向品牌跨越

品牌竞争的兴起，实现了从卖房子到卖家居、卖环境、卖文化与生活方式的提升，摆脱了同质化竞争，更提升了市场竞争的层面。

(三)纯住宅开发向商用物业拓展

纯住宅的房地产开发，主要面对普通消费者，靠一次性销售获利，是一种短线投资。而商用物业面向商家，靠长期经营收取租金赢利，必须一次建成悉心培养，是一种长线投资。

在目前市场发展成熟稳健，住宅开发利润趋薄风险加大的市况下，加大商用物业投资，走“多元化”开发与经营之路，无疑是房地产企业创新开拓的一条新路子。

(四)诚信开发地产争雄楼市

诚信是铸造品牌的基石，“得诚信者得天下”。

(五)开发健康住宅风生水起

开发健康住宅不仅赢得了消费者的青睐，也得到了业界甚至有关专家权威的普遍赞誉，是地产开发理念的又一次创新突破。

三、房地产价格策略

(一)房地产产品的生命周期和市场周期

从开发建设、建成后出售或出租、使用、邻里关系逐步稳定，到产品的更新和再开发等整个过程，构成房地产的生命周期。整个周期长为40～50年。

房地产产品也具有市场生命周期的变化规律。从一个新产品的产生、进入市场、发展直

至衰亡、被淘汰，可以划分为进入期、成长期、成熟期与衰退期等四个时期。

房地产产品的生命周期和市场周期具有密切的关系。

(二)不同时期房地产价格策略

1．房地产品进入期

在房地产品进入期，定价是非常重要的，产品价格是否合理、适当，直接关系到产品的开发与推广。在这一时期，可以根据不同的情况和条件采用高价策略、低价策略和温和定价策略确定价格。

采用高价策略的市场条件是：所开发的产品在市场上有很强的竞争力，或者产品在市场上有足够数量的购买者，需求强烈。

采取低价策略的市场条件是：新产品尚未被市场所接受，市场需求对价格反应敏感，产品以低价出售不会造成企业的亏损等。

也可以折中，采取温和定价策略。

2．房地产品成长期

在产品成长期可以根据市场的变动情况以及进入期的定价策略，适当调整和确定价格策略。如果产品市场反应好，可继续维持原高价策略，也可在原低价策略或温和定价策略的基础上大幅度或适当提高价格，以保证企业产品的市场占有率，并不断扩大和开辟新的市场。 3．房地产品成熟期

这一时期，可通过适当的价格策略，维持产品的市场占有率；也可通过对产品进行适当的改进，维持产品的价格水平，保证企业的收益。

4．房地产品衰退期

处于衰退期的房地产品，面临被市场淘汰的危机，这时的价格策略是要有利于剩余产品的尽快销售，可采用折扣或让价策略等吸引顾客。

第三节房地产开发与经营决策

一、房地产开发与经营决策类型

(一)构成决策问题的基本条件

房地产经营决策就是按照事先确定的经营目标，在占有大量信息的基础上，借助于现代化手段与分析方法，通过定性的推理判断和定量的分析计算，对经营方案进行选择的过程。

构成决策问题要具备的基本条件：

1.有明确的目标

2.有两个以上可供选择比较的方案

3.有评价方案优劣的标准

4.有真实地反映客观实际的数据资料

(二)决策类型

1.确定型决策

可根据不同的约束条件，采用不同的数学模型和计量指标，进行程序化的决策。

2.风险型决策

综合考虑各种技术经济指标值及其发生概率的期望值作为评价标准。

3.不确定型决策

决策结果完全取决于决策者的经验和对待风险的态度。

(三)开发与经营决策原则

1.遵守政策法规的原则

2.取得最佳效益的原则

3.风险意识的原则

4.定性分析与定量分析相结合的原则

二、房地产开发与经营决策准则

(一)确定型决策准则

如有固定买主的投资项目，未来的销售对象和销售单价均已确定；短期、小型开发项目，投资建设期短，市场变化不大，销路和单价等均事先作出较有把握的估计等。这类开发项目的决策问题，前景都十分明确，只需按固定的评价指标进行方案决策。

(二)风险型决策准则

1.基本决策准则

(1)最大可能准则。从各个状态中选择一个概率最大的状态。

在各组状态中，当某一状态出现概率比其他状态出现的概率大得多，而相应的损益值却相差不大时，宜采用最大可能准则进行决策。但若在一组状态中，各种状态出现的概率比较接近，而相应的损益值相差较大，采用这种决策准则效果不佳，有时会出现严重失误。

(2)期望值准则。将每个策略视作离散随机变量，求出其数学期望值，以之作为比较择优的主要依据，这种决策准则称为期望值准则。

2.决策树

该方法简明直观，便于分析和集体讨论研究，尤其是对复杂的多级决策，更为方便有效。决策树的计算是从树的梢部，即事件，到根部依次而行，在树的根部进行最后的决策。

(三)不确定型决策

1.乐观准则

2.悲观准则

3.后悔准则

4.等可能性准则

三、房地产开发与经营决策程序与方法

(一)发现问题

一名优秀的经营者要善于根据企业经营环境分析和诊断，从蛛丝马迹中找出问题。

(二)确定目标

1.针对性。应当有的放矢，针对所存在的问题，切中要害。

2.明确性。目标含义要准确，必须有定性与定量的表述，同时严格规定目标的约束条件。

3.层次性。存在着多个目标时，必须分清主次。

4.可行性。只有实现目标的条件具备了，目标才有可能实现。

(三)拟制方案

确定目标后，充分发动企业的智囊团和专业技术人员收集、掌握丰富的信息，集思广益、科学论证、精心设计，拟制为实现目标的各种备选方案，供进一步选择。

拟制方案时，需注意：

1.整体详尽性。不应有遗漏。

2.相互排斥性。执行方案一，就不可能执行方案二。

(四)分析评价

对每一个备选方案，在进行选择之前对其有关的技术、经济、社会环境等各方面的条件、因素、潜在问题进行可行性分析，并与预先确定的目标进行比较，作出评价。

(五)选择方案

选择方案是整个经营决策的中心环节，也是决策者的重要职责。它集中体现了决策者的

经营艺术和素质。要正确有效地进行选择工作，必须掌握方案的选择标准。

(六)实施追踪

决策者必须重视信息反馈，及时总结经验教训，依据客观情况对方案进行必要的调整和修改，以保证决策目标的最终实现。主要应抓好的工作：

1.反馈控制。为保证反馈的及时、有效，应建立信息反馈网络，并保持畅通。

2.追踪决策。追踪决策是指原有决策的实施危及经营决策目标的实现时，或原有决策是正确的，但由于客观或主观条件发生重大变化时，对决策目标或决策方案进行的一种根本性修正。

第三章房地产企业

第一节房地产企业概述

一、房地产企业的概念与特征

企业是营利性组织，这是企业区别于其他组织的关键特征。企业是独立的经济组织，拥有自己的财产权、决策权、经营权。

房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。

房地产企业通过其有效的经营活动，为社会提供各种有形产品和无形产品。有形产品包括各类房屋、构筑物；无形产品包括房地产咨询服务、中介代理服务、估价服务、物业管理服务，以及相关的房地产延伸服务。

除具备企业的一般性质外，房地产企业还具有：

1.房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性。决定了房地产企业的地域属性。房地产企业需要投入更多的研发力量，开发具有新创意、适合不同消费者需求的产品和服务。

2.土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。

3.房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。一个房地产产品的生产过程，必须经历取得土地、寻找资金、施工建设、销售管理、售后服务的全过程。一个综合性房地产企业可以独立完成全部环节；也可以每一个环节都由专业化房地产企业完成产和服务，如土地开发商、房屋建筑商、房地产销售商、资金运营商、物业管理者等专业化企业。

二、房地产企业的类型

(一)按照企业功能分类

1.房地产开发企业。大致分两类：一是房地产开发专营公司；二是房地产开发兼营公司。

(1)专门从事土地和城市基础设施开发的企业。分两种情况：一种是房地产开发企业通过公开招标、拍卖、挂牌等形式从政府土地部门取得土地后，完成地上物拆迁和基础设施建设，将开发好的土地转让给企业用地者；一种是房地产开发企业通过公开招标取得土地一级开发项目，按照合同要求进行土地的基础设施建设，并赚取相应的利润，然后将建设好的土地交还给政府，由政府再出让给其他用地者。

(2)专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业。这类企业从二级土地市场上买到土地使用权，在土地上建设各类房屋和构筑物，最后将建成的房屋和构筑物出租或出售。

(3)房地产综合开发经营企业。一般大型房地产开发企业都是这种类型的企业。

2.房地产中介服务企业。房地产中介服务企业是指在房地产投资、开发、销售、交易、消费等各个环节中，从事服务性经营活动的、具有法人资格的经济实体，包括房地产咨询、房地产估价和房地产经纪三类企业。

房地产中介服务企业的特点有两个方面：一是企业由具有特定资格的专业人员构成；二

是企业的经营活动主要是提供委托服务。

(1)房地产咨询服务企业。房地产咨询服务企业主要指依法设立，从事房地产法律、法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经济实体。目前国家对房地产咨询企业的专业人员没有建立执业资格制度，也没有对房地产咨询企业建立等级管理制度。

(2)房地产估价服务企业。房地产估价服务企业是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的经济实体。房地产估价企业从事房地产估价活动不受行政区域、行业的限制。国家对房地产估价企业实行分级动态管理。

(3)房地产经纪服务企业。房地产经纪服务企业是指依法设立并取得房地产经纪机构资质，以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济实体。2006年中国房地产估价师与房地产经纪人学会向全国发布了《房地产经纪执业规则》，并向全国推荐使用房地产经纪业务合同文本。

3.物业管理企业。物业管理企业是依法成立、具备房地产物业管理资质，依据物业服务合同从事物业管理服务相关活动的经济实体。国家对物业管理企业实行分级管理。

(二)按照企业所有制性质分类

1.城镇集体所有制房地产企业。

2.国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司。

3.合伙制房地产企业。

4.中外合资经营房地产企业、中外合作经营房地产企业、外资房地产企业。

第二节房地产企业战略和组织模式

一、房地产企业的计划与战略

(一)房地产企业的计划管理

计划的主要内容包括确定组织发展目标、制定全局战略、开发出一组广泛的相关计划，制定战略实施和资源分配方案。

房地产企业在制定计划时，通常要考虑两个问题，一是企业的目标是什么，二是如何编制企业的计划书。

目标是企业期望的产出，它是企业管理决策的方向和起点，构成了企业绩效评估的标准。

计划书规定了实行目标的措施和手段，资源分配方案、进度等。

房地产企业的目标通常是多重的，除了为企业创造经济效益外，还包括为客户提供高质量的产品、为社会创造财富、为股东创造价值。房地产企业的目标可以分解为财务目标和战略目标。财务目标包括对企业的收入增长、收益增长、企业红利、毛利润、投资回报率、债券和信用等级、现金流、股票价格、多元化的收入来源等设定较高的目标；战略目标包括对企业的市场份额、同行业产业排名、产品质量、成本约束、产品线、顾客声誉、产品的创新领导者、增长机会等设定较高的目标。

房地产企业的计划可以分为战略性和运营性两类。战略性计划一般是长期的、方向性的和一次性使用的。运营性计划一般是短期的、具体的、持续性的。

房地产产品的生产和消费过程受国家法律、法规的约束较多，故企业管理者要考虑计划的时间性、可操作性和方向性。

(二)房地产企业的战略管理

战略管理是一组管理决策和行动，企业战略是企业以未来为基点，为寻求和维持持久竞争优势而做出的有关全局的重大筹划和谋略。

1.战略管理过程

企业的战略管理过程包括8个步骤，见图3-l。

第1个步骤，确定企业当前的使命、目标和战略。

第2～5步骤，SWOT战略分析。

(1)外部环境分析。通过分析，可评估企业面临的机会与威胁。

(2)内部资源和能力分析。通过分析，可评估企业的优势与劣势。

对企业的机会和威胁、优势和劣势的分析的方法，就是SWOT战略分析。见图3-2。

第6～8步骤，构造战略、实施战略和评估战略。

2.房地产企业战略类型

房地产企业战略可以分为公司层战略、事业层战略和职能层战略。

(1)公司层战略。企业可采用的发展战略：稳定战略、增长战略和收缩战略。见图3-3。

房地产企业采用增长战略，可采用集中成长战略或多元化战略。集中成长战略可分为直接扩张、纵向一体化和横向一体化。

直接扩张一般从企业内部提高企业的销售额、扩大企业产量或员工数量实现扩张原有业务。

纵向一体化可以以前向一体化，也可以以后向一体化方式，或者二者同时进行。前向一体化，是从企业输出产品和服务的方向进行扩张，如房地产开发企业，可以建立销售公司、物业管理公司对其生产的物业进行销售、提供物业管理服务。后向一体化，是从资源(原材料)输入的方向实现企业扩张，如房地产开发企业建立材料生产基地，在房地产开发项目中部分采用自己企业提供的原材料，可以降低资源采购成本和最小化低效率运营，同时更好地控制质量，从而维持和提高竞争地位。

房地产企业采用横向一体化实现企业增长，主要通过合并同一产业的企业。

房地产企业也可以通过多元化发展实现增长，多元化包括同心多元化(相关多元化)和离心多元化(不相关多元化)两种。

房地产企业在处于组织劣势、经营业绩下滑时，可以采用收缩战略，以帮助企业稳定经营、激活组织的资源或重新恢复竞争力。

(2)事业层战略。可采用的三种竞争战略是：成本领先战略、差异化战略和聚焦战略。

成本领先战略，也就是低成本战略，要求企业比竞争对手更有效率地设计、生产和营销同类产品和服务，使成本最小化。

差异化战略源于房地产需求者的个性化要求。差异化战略来源于优秀的产品质量、优质的服务、创新的设计、超前的技术或者优秀的品牌形象。

聚焦战略是针对某一产品、某一区域市场、某一类型消费者提供产品和服务的战略。聚焦战略可以分为两种，一种是低成本聚焦战略，一种是差异化聚焦战略。这种战略比较适合于小型企业。

(3)职能层战略。指传统上各职能部门，如财务、计划、营销、人力资源等部门采取何种战略来支持事业层战略。

二、房地产企业的组织结构设计

(一)组织结构设计的一般原理

组织结构就是在组织中正式确定的使工作任务得以分解、组合和协调的框架体系。组织结构设计涉及的要素有六个，即工作专门化、部门化、指挥链、管理跨度、集权与分权、正规化。企业高层领导者在进行组织结构设计时，要考虑六个方面的影响因素：战略、规模、技术、环境、人员素质和生命周期。

(二)常见的房地产企业组织结构设计

房地产企业一般采用以下三种常见的组织结构设计形式：简单结构、官僚机构和矩阵结构。有些房地产企业也会采用新型的组织结构设计：团队结构、虚拟结构和无边界结构。

1.一般组织结构设计

(1)直线制组织结构。特点是低度部门化、宽管理跨度，职权集中于领导者一人手中。适合于小型的房地产评估公司、中介公司、物业管理公司。优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导者的才能和技能。见图3-4。

(2)职能制组织结构。这种结构是在主管人员的领导下，按专业分工将员工组合在同一职能部门的组织设计。优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是由于部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益，负责管理部门内多个项目，管理者不能了解组织整体的最佳利益。见图3-5。

(3)直线职能制结构。直线职能制综合了直线制和职能制，建立了具有集中决策的职能部门，同时还设立了具有分散经营的项目部门。职能机构是直接主管的参谋，提出组织的政策和管理规定，不能对直线部门直接进行指挥命令。直线部门独立负责本部门的运营，可以按照产品、地区、顾客等建立直线部门。直线职能制的优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。见图3-6。

(4)事业部制组织结构。这是一种相对独立的单位或事业部组成的组织结构，公司总部负责业务管理者的角色，提供财务、法律、培训、技术等方面的支持服务，而事业部则是独立经营、自负盈亏的利润中心，对本部门的绩效负责。通常超大型、产品种类多、产品差别大、分公司多的房地产企业采用这种组织结构设计模式。优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。这种模式属于分权制组织结构。见图3-7。

(5)矩阵型组织结构。矩阵型组织结构是一种基于职能部门化和产品部门化的组织结构，如图3-8，在这种结构中，既有按照工程部、财务部、营销部、设计部、前期部、物业部等部门的职能单位，也有按照别墅、公寓、写字楼.商场、娱乐项目、餐饮等公司产品划分的项目部门。矩阵结构中的成员受双重领导，即横向的产品线领导和纵向的职能部门领导，同时成员也有双重任务。一般来说，专业人员在完成产品项目后，要回到职能部门中。矩阵型组织结构的优势在于公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并借助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。这种结构的不足在于消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开争斗，容易引起组织的矛盾。

2.现代组织结构设计

(1)团队结构。以团队为基础设计的现代组织结构，好处在于整个组织是由执行组织的各项任务的工作小组或团队组成。这种结构的团队不存在从高层至基层的管理职权链，每一个团队是一个自治的管理中心，以利润或任务为中心，团队有一名领导人，分成若干个小组，小组可以解决顾客提出的问题，避免了踢皮球现象。大型房地产经纪机构可以采用团队结构进行组织结构设计。

(2)虚拟结构。虚拟结构的主要职能，如生产、销售、设计，是通过外包、租用完成的。虚拟结构是高度集权化的，部门化程度很低，甚至没有。虚拟结构建立在企业关系网络基础上，追求最大程度的灵活性。高级管理层通过合同契约关系来维持与其他职能组织之间的关系，见图3-9。管理者大量的时间用于协调和控制外部关系，主要通过电脑网络进行联系。这种组织结构的优势在于获得新业务、应对竞争对手、开发新产品方面的高度灵活性，缺点在于降低了管理层对企业关键部分的控制力度。

(3)无边界组织。这种组织结构模式取消了横向、纵向的与外界的边界，取消了命令链和职能部门，取消了组织的垂直跨度，取而代之的是跨层级的工作团队，工作团队由高层管理者至普通员工组成，企业结构更加扁平化。

第三节房地产企业的设立与资质等级管理

我国对房地产企业的设立和资质进行严格管理。设立房地产企业除了要符合企业工商登记的一般规定外，还要符合房地产企业设立的特殊要求。

一、房地产开发企业的设立及资质等级管理

(一)房地产开发企业的设立条件

必须符合国家有关法律法规，设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。

《城市房地产管理法》对设立房地产开发企业的原则性规定：

(1)有自己的名称和组织机构；

(2)有固定的经营场所；

(3)有符合国务院规定的注册资本；

(4)有足够的专业技术人员；

(5)法律、行政法规规定的其他条件。

《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发企业设立作了更为具体的规定。

(二)房地产开发企业设立程序

1.工商登记

《城市房地产管理法》规定：设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。房地产企业工商登记的程序：

(1)拟订房地产开发企业章程；

(2)向当地政府或房地产主管部门提出成立房地产开发企业的申请报告；

(3)申报企业资质等级；

(4)办理银行的开户手续，存入注册资金；

(5)办理资金信用证明；

(6)办理经营场所的使用证明；

(7)向工商行政管理部门申请注册登记。

2.资质审查

新设立的房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。备案时应当提交的材料包括：

(1)营业执照复印件；

(2)企业章程；

(3)验资证明；

(4)企业法定代表人的身份证明；

(5)专业技术人员的资格证书和劳动合同；

(6)房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

房地产主管部门在收到备案申请后30日内，向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

(三)房地产开发企业的资质等级与管理

1.房地产开发企业的资质等级

我国实行房地产开发企业资质等级管理制度。一般根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩，核定房地产开发企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的

企业，不得从事房地产开发经营业务。国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。

房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级，并实行分级审批制度。一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。申请核定资质等级的房地产开发企业应当提交的证明文件有：

(1)企业资质等级申报表；

(2)房地产开发企业资质证书(正、副本)；

(3)企业资产负债表和验资报告；

(4)企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；

(5)已开发经营项目的有关证明材料；

(6)房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告；

(7)其他有关文件、证明。

一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。

2.房地产开发企业资质实行年检制度

国家对房地产开发企业资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。

在年检过程中，房地产开发企业有下列行为之一的，都会受到相应的行政处罚：

(1)企业未取得资质证书从事房地产开发经营的；

(2)企业超越资质等级从事房地产开发经营的；

(3)隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；

(4)涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的；

(5)企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量事故的；

(6)企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的；

(7)企业不按照规定办理变更手续的，由原资质审批部门予以警告，责令限期改正，并可处以5000元以上10000元以下的罚款。

二、房地产估价企业的设立及资质等级管理

(一)房地产估价企业的设立条件

应遵守《房地产估价机构管理办法》的规定。应具备的条件包括：

(1)有自己的名称，组织机构和章程；

(2)有固定服务场所；

(3)注册资金20万元以上；

(4)有2名以上专职房地产估价师及4名以上专职房地产估价员。

(二)房地产估价企业设立程序

1.工商登记

首先要办理工商登记。新设立机构的名称必须有“房地产估价”或“房地产评估”字样。

2.资质审查

还要申请房地产估价机构资质。工商注册后30日内，到所在地的省、自治区建设行政主

管部门、直辖市房地产行政主管部门申请房地产估价机构资质。新设立的机构必须达到房地产估价机构三级资质所规定的条件，可申请房地产估价机构三级资质，并设1年的暂定期。

须如实提交的材料包括：

(1)房地产估价机构资质等级申请表；

(2)营业执照正、副本复印件；

(3)出资证明复印件；

(4)法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件；

(5)专职注册房地产估价师证明；

(6)固定经营服务场所的证明；

(7)经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件，申报机构信用档案信息。

(三)房地产估价企业的资质等级与管理

我国实行房地产估价机构资质管理制度。房地产估价机构资质分三个等级：一级、二级、三级。新设立的房地产估价机构资质可申请核定为三级，并设置有1年的暂定期。国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。

国家对房地产估价机构实行资质动态管理制度。房地产估价机构资质有效期为3年。资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请。资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定。准予延续的，有效期延续3年。

三、房地产经纪企业的设立

(一)房地产经纪企业的设立条件

《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪机构应具备下列条件：

(1)有自己的名称、组织机构，房地产经纪机构的名称应当注明“房地产经纪”字样，专门从事房地产经纪活动；

(2)有固定的经营场所；

(3)有符合规定的注册资本；

(4)所设机构内持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员和持有《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》的人员数量达到所设房地产经纪机构的类型规定的要求；

(5)国家法律和工商登记管理规定的其他条件。

(二)房地产经纪企业设立程序

首先申请办理工商登记。

目前国家对房地产经纪企业的资质等级审核和管理，但并没有统一清晰的规定，各地制定的管理办法对于资质等级的规定亦有所不同。

现行管理办法中，规定房地产经纪机构资质实行年检。

四、房地产物业管理企业的设立及资质等级管理

（一)房地产物业管理企业的设立

1.工商登记

按照《公司法》的规定进行注册登记。还要符合以下条件：

(1)有自己的名称、组织机构，物业管理企业名称应符合《公司法》的相关规定；

(2)有固定的经营场所；

(3)有符合规定的注册资本，物业管理企业最低限额的注册资本为10万元；

(4)所设机构内有相应的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员。

2.资质审批

领取工商营业执照起30日内，到当地房地产主管部门申请资质。新设立的房地产物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。申请资质应提交的材料包括：

(1)营业执照复印件；

(2)企业章程；

(3)验资证明；

(4)企业法定代表人的身份证明；

(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

(二)房地产物业管理企业的资质等级与管理

依据《物业管理企业资质管理办法》，物业管理企业资质等级分为一、二、三级。

物业管理企业资质实行年检制度。

第四节房地产企业的行业管理

一、房地产企业行业管理概述

行业管理是指政府行政部门与行业组织对房地产企业的主体、运行方式、运行环境、运营规则、行业标准等方面进行的管理和服务活动。

(一)行政管理的主要内容

一是企业设立时的注册登记，二是企业房地产从业相关资质的审批，三是房地产企业的行业监督检查。

(二)行业组织管理的主要内容

行业组织是介于政府组织和经济组织之间的非政治性组织，具有组织性、非政党性、民间性、非营利性、志愿性、自治性的特点。

房地产行业组织是由房地产企业和房地产从业人员组成的自律性组织，其主要职责是开展行业自律监督和管理，建立行业规则，约束行业内经营企业和从业人员的经营行为和执业行为；同时，行业组织还是政府与行业间的桥梁纽带，通过向政府反映行业诉求，研究行业运行规则和行业发展状况，为政府制定行业发展规划、出台政策法规等提供可行性建议。

房地产行业组织对行业管理的主要内容包括：一是行业专业管理。二是建立行业内部运行规则。三是研究行业发展规划，开展学术研究与国际交流。四是为会员提供服务，提高行业的竞争力。

二、房地产企业的信用档案

(一)房地产企业信用档案的建设

房地产企业信用档案，是指利用计算机信息系统，依托现有网络资源和信息资源，将房地产企业及执(从)业人员的基本情况、经营业绩、良好行为、不良行为、公众投诉等情况按照规定格式统一记录，并向社会公示，接受各级政府部门和社会公众的监督。

依据为《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》。

房地产企业信用档案系统的信息分为公示信息和授权查询信息两大类。

(二)房地产企业及执(从)业人员信用档案

1.房地产开发企业信用档案内容

7项内容：企业基本情况、企业主要管理人员情况、企业良好行为记录、企业不良行为记录、企业已完成和在建项目情况、企业在建项目预售许可证情况、资格年检情况。

2.房地产估价企业及执(从)业人员信用档案内容

企业信用档案主要内容包括：机构基本情况、法定代表人基本情况、机构良好行为记录、机构不良行为记录、估价项目汇总、估价项目基本情况、其他股东(合伙人)情况、注册房地产估价师基本情况、机构资质年审情况、投诉情况。

注册房地产估价师信用档案的主要内容包括：个人基本情况、个人从业及汇总、估价项目、继续教育情况、科研能力表现、良好行为记录、不良行为记录、投诉情况等。

3.房地产物业管理企业信用档案内容

7项内容：企业基本情况、企业主要管理人员情况、企业良好行为记录、企业不良行为记录、物业管理项目情况、项目主要管理人员情况、资质年审情况。

三、房地产从业人员的执业资格管理

(一)房地产估价师的执业资格管理

注册房地产估价师，是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的人员。

国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册登记制度。

1.从业范围

房地产估价师的作业范围包括房地产估价、房地产咨询以及与房地产估价有关的其他业务。注册房地产估价师可以在全国范围内开展与其聘用单位业务范围相符的房地产估价活动。

2.执业资格的取得

建设部和人事部共同负责全国房地产估价师执业资格制度的政策制定、组织协调、考试、注册和监督管理工作。房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。申请参加房地产估价师执业资格考试，需要符合一定的条件。房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制、人事部和建设部用印的《房地产估价师执业资格证书》。

3.注册

取得执业资格的人员，应当受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经注册后方可从事房地产估价执业活动。

注册房地产估价师的注册条件为：取得执业资格；达到继续教育合格标准；受聘于具有资质的房地产估价机构；没有不允许注册的情形。

4.继续教育

注册房地产估价师在每一注册有效期内应当达到国务院建设主管部门规定的继续教育要求。

(二)房地产经纪人员的执业资格管理

依据为《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》。

1.房地产经纪人

房地产经纪人，是指通过全国房地产经纪人执业资格考试或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人注册证书，从事房地产经纪活动的专业人员。

(1)执业资格的取得。全国统一注册考试。

(2)注册与继续教育。取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员，必须经过注册登记才能以注册房地产经纪人名义执业。

2.房地产经纪人协理

指通过房地产经纪人协理从业资格考试或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书，在房地产经纪人的指导和监督下，从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。

(三)物业管理师的执业资格管理

依据为《物业管理师制度暂行规定》。物业管理师是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》，并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》，从事物业管理工作的专业管理人员。

1.从业范围

物业管理师的执业范围包括：(1)制定并组织实施物业管理方案；(2)审定并监督执行物业管理财务预算；(3)查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料；(4)负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理；(5)维护物业管理区域内环境卫生和秩序；(6)法律、法规规定和《物业管理合同》约定的其他事项。物业管理项目管理中的关键性文件，必须由物业管理师签字后实施，物业管理师承担相应的法律责任。

2.执业资格的取得。全国统一注册考试。

3.注册与继续教育

取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。物业管理师应当接受继续教育，更新知识，不断提高业务水平。

(四)其他房地产从业人员的资质管理

1.土地登记代理

土地登记师是土地登记代理机构中从事土地登记代理业务的专业技术人员。国家对从事土地登记代理业务的专业技术人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划。资格的取得：全国统一注册考试。

土地登记代理人的业务范围包括：(1)办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等；(2)收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料；(3)帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续；(4)查询土地登记资料；(5)查证土地产权；(6)提供土地登记及地籍管理相关法律咨询；(7)与土地登记业务相关的其他事项。

2.土地估价师

国家实行土地估价师资格认证制度。资格的取得：全国统一注册考试。

四、房地产行业组织简介

(一)中国房地产业协会

中国房协目前拥有会员3000余家。中国房协的最高权力机构是会员代表大会，每四年召开一次。业务主管部门是中华人民共和国建设部。

(二)中国房地产估价师与房地产经纪人学会

前身是成立于1994年8月中国房地产估价师学会。2004年，经建设部同意，民政部批准更为现名。依法接受中华人民共和国建设部的业务指导，中华人民共和国民政部的监督管理。

(三)中国物业管理协会

成立于2000年10月，总部设在北京，具有国家一级社团法人资格，现有会员1200余个。

(四)中国土地估价师协会

于1994年5月在北京正式成立。现业务主管部门为国土资源部，同时接受民政部的监督管理。

房地产开发有限公司上半年工作总结及今后工作设想

房地产开发有限公司上半年工作总结及今后工作设 想 一、1-5月份工作概况在上级领导的支持帮助下，在广大员工的共同努力下，总公司1-5月份各项工作开展顺利，公司经济稳步、健康地发展。首先，谈一下公司的生产状况1-5月份，镇办企业总收入为7245万元，工业总产值为3267万元；利润总额为634万元。1-5月份，村办企业总收为107711万元；工业总产值为55849万元；利润总额为17563万元。1-5月份，镇、村办企业营业总收为114956万元，完成区计划任务317780万元的36.17%，完成镇计划任务324998万元的35.37%；工业总产值为59116万元，完成区计划任务的123030万元的48.05%，完成镇计划任务的45.59%；利润总额为18197万元；完成区计划任务51690万元的35.20%；镇计划任务53319万元的34.13%。其次，谈一下1-4月份公司各线的具体工作情况。总公司牢牢抓住经济建设这项中心，集中力量解决面临的各种焦点问题。主要完成了以下主要工作：通过班子成员认真研究，广大员工的积极参与，制订出了《XX年总公司经营考核方案》及《总公司管理制度》，为规范员工的行为，发挥员工的潜能，提供了保障；对班子成员的职权范围作了较为明确规定，从而为公司领导决策，提供了制度保障。有利于领导决策的科学化、规范化；进一步抓好房地产开发工作，由于房地产开发手续的繁杂，周期长、

专业性强的特点，原来同一些合作方合作开发房产项目出现了新的问题，例如：东圃广场项目由于原来合同约定不明确，造成合同履行发生争议，为了尽快实现合作目的，经过双方努力最后达成了新的《补充协议》，为明确双方权利义务，及时、正确履行合同提供了保证；将公司合同期满后的有关物业及时处理，例如：将骏美、和光厂的厂房出租了出去，将有关的制衣设备通过招标形式转让了出去，这实现了公司资源的有效利用。以上工作的开展，保证了公司各项重点工作的完成，保证了公司经济稳步地发展。再次，谈一下广大职工密切关心的体制改革问题首先要明确，体制改革是时代发展的必然，是市场竞争环境下集体企业参与市场竞争的必经之路，体制改革是关系到公司的前途与命运，关系到广大职工切身利益的大事。因此，抓好该项工作是我们义不容辞的事。去年，我们就体制改革做了许多基础性的工作，现在体制改革已经到了攻坚阶段，总公司要做到资产评估，股权量化，股东登记，公司营业执照的申领等一系列工作，但是由于政策性的原因，体制改革的方式可能会发生一些变动。但是无论如何，我们都会想方设法加快体制改革的步伐，为公司向“产权明晰，责权明确，管理科学”的现代企业制度过渡。二、公司现在存在的问题：因政企分开的要求，总公司部份领导调回镇政府造成了权力“真空”，新领导班子成员未及时补全，造成某些工作未能协调好。公司的体制改革，

房地产开发与经营教案

第一章房地产概论 第一节房地产 ?一、房地产概论 ?房地产是指土地及固着在土地上的建筑物和其他附着物的总称。 ?房地产由于自身特点即位置固定和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 二、房地产的分类 1.按开发程度划分生地 毛地 熟地 在建工程 现房 2.按用途划分:居住、商业、办公、娱乐、餐饮、工业、综合等 ? 3.按是否产生收益划分 ?收益性房地产：直接产生经济收益的房地产（商务楼、商场、酒店、加油站、电影院等） ?非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产（寺庙、教堂、政府办公楼等）

? 4.按经营使用划分 ?出售型 ?出租型 ?经营型 ?自用型 ?三、房地产的特征 ? 1.位置的固定性和不可移动性 ? 2.长期使用性 ? 3.独特性（由于社会、经济及自然环境的不同，造成没有两个建筑物完全相同） ? 4.适应性（适应客户的需要、适应当地的特点） ? 5.投资与消费双重性（房地产具有保值增值功能所以具有投资性、同时又可以居住所以买房自己住是消费） ? 6.政策影响性（限购令、银行调息） ?7.不易变现性 ?8.外部性（房地产易受外部环境影响） ?9.易受限制性（征税、征收、充公等） 第二节房地产业 ?一、房地产业的概念： ?房地产业是指房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业是从事房地产这种产品生

产经营的行业。房地产业属于第三产业 ?二、房地产业的内容 ? 1.土地使用权出让 ? 2.房地产投资开发业（土地征收、旧城改造、拆迁安置等） ? 3.地产经营（土地使用权转让、租赁） ? 4.房地产经营（房屋买卖、租赁） ? 5.房地产金融（房地产信贷、保险） ? 6.房地产中介服务（房地产估价、经纪、公正、律师业务） ?7.物业管理 ?8.房地产市场调控和管理（国家宏观调控） ?三、房地产业的基本特征 ? 1.基础性（是我国重要的基础建设） ? 2.统一性和系统性（是一项系统工程，每一环节都影响着房地产开发的经济效益和环境效益） ? 3.高利润性 ? 4.先导性（改善人们生活要优先发展房地产，具有超前性） ? 5.预警性（房地产业有很强的灵敏度，预警性高）? 6.高关联性（房地产业能带动其他行业如广告业、园林

房地产开发与经营作业答案

房地产开发与经营 一、名词解释 1．房地产；房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营；房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。 房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发；指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。 3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。

精选房地产开发项目工作总结范文

精选房地产开发项目工作总结范文 XX年即将过去了，转眼间又将跨过一个年度之坎，回首这一年，内心不禁感慨万千，XX年，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。非常感谢相关领导给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习、不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能。回首这一年，我走过人生很重要的一个阶段，使我懂得了很多，领导给予了我很多的支持与关爱，在此我向相关领导及各位同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助，才能令到公司的发展更上一个台阶。 XX年本人主管的部门是工程技术部，绝大部分精力用在了项目的工作上，工作范围广、任务重、责任大。较好地履行了作为行政职务和作为专业技术职务的职责，发挥了领导管理和组织协调能力，调动了广大员工的工作积极性，较好地完成了所主管的全年工作任务。 现就本人一年中所主管的工作总结汇报如下： 一、生产任务完成情况： 2、在项目的建设中深刻的体会到一个国有企业下的子公司要在现有的市场经济制度下生存并发展，我们还有很多东西要学习、要改变，在公司成立十个月来，工程技术部门

也肩负的巨大的挑战，此项目是公司的成长项目也是形象项目，我们部门在施工中必须要更加努力和细心，具体心得如下： 第一步：思想观念改变： 国有企业有其特定的生存环境，有其独特事务处理方式，但是对于我们部门在对外的施工中还仍然保持以往的高姿态、高调子、以自己为中心的思想，那么我们将遭受到市场经济的淘汰，现行的市场经济奉行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干，目前我们正一步步走向这个区域，我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么?该怎么样去做才能生存，不能再依赖于以往的旧思想、旧观念、旧的模式去衡量我们现在新的生存环境，我们必须要有这样的思想转变，只有转变了这种观念和思想我们才会有更好的发挥空间，通过项目二年多的现场施工管理我们也认识到了思想转变的盲目和空白，因此下一个工程开始之前，我们就要先给自己的思想定一个位置，这也是我们部门在逐步努力向前转变的第一步。 第二步：管理模式改变 俗话说：国有国法，家有家规。我们工程部门的来说，管理的好与坏直接影响到公司的经济利益。在此项目中仍然存在老管理模式，与此同时新的管理模式的加入也在逐步取

房地产开发与经营综合练习题与答案

一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投

2016版房地产开发与经营作业答案

2016版《房地产开发与经营》课程作业答案 第一章绪论 一、名词解释 1、房地产 房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。2、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。 3、房地产开发与经营 房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 二、问答题 1、房地产、房地产市场有哪些特征？ 房地产8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。 房地产市场5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。 2、房地产开发与经营有哪些特点？ （1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。 3、房地产开发与经营有哪些形式？ 房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。 房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经

房地产开发与经营总结汇编

第一章绪论 第二节房地产开发与经营形式和内容 一、房地产开发的形式与内容 1.开发时间的不同：初次开发和再次开发 （1）房地产初次开发：指对尚未利用的土地进行开发和利用的过程 （2）房地产再次开发：指对已开发利用的土地或房地产项目追加投资，进行深度开发，或投资进行替代开发，转变土地用途等过程（城市开发：a.新区开发：土地用途从“非建设用地”到“建设用地”转换的过程。b.已建成区开发：对原有建设用地进行再开发的过程） 2.开发的内容不同：外延式开发和内涵式开发 （1）外延式开发：指在增加面积的条件下，开发城市近郊或远郊农地或为动用的土地，满足城市用地规模扩展需求的过程。（城市新区开发） （2）内涵式开发：在不增加面积的情况下，仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地的容积率和土地利用率，加强土地集约利用的开发过程。（城市旧区改建、城市再开发）3.开发的规模不同：单项开发、综合开发等 （1）房地产项目的单项开发：开发规模比较小，占地不大，项目功能单一，配套设施简便的开发形式。（华南新城、祈福新村、碧桂园（单体楼）） （2）房地产项目的综合开发：指相对开发规模大，占地面积大，开发项目功能齐全的开发形式。（城市中住宅小区，住宅新区的开发都属于这种形式的开发） 二、房地产经营的形式和内容 1.经营对象的相对差异：地产经营和房产经营 （1）地产经营：a.广义的地产经营是发生在土地生产过程、流通过程及消费使用过程中所有经济活动的总称，是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用以获取 经济收益。 b.狭义的地产经营主要指流通过程的经营活动，即地产的出让、转让、出 租、抵押等有偿流转过程，其实质是土地产权经营。 (①在我国，特定的产权制度决定了地产经营只能是试用权，而不是所有权 ②地产的经营方式只能采取使用权出让、转让、租赁和抵押等形式，不能采取买卖方 式。 ③城市地产经营：一是以土地出让为主的层次，二是以土地转让、出租及抵押为主的 层次。土地出让市场属于一级土地市场，是国家垄断型市场。主要形式有协议、招标、挂牌和拍卖。） （2）房产经营：这里强调房产交易分别是针对房、地产权的特性及在实际经营处理中的方式上的差别而提出的。房产经营的主要形式有出售、出租和抵押等。 2.经营规模和经营方式：专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等 （1）专项经营：指房地产企业只从事、或主要从事某一方面、某一环节经营业务的形式（万科） （2）综合经营：指房地产企业从事多项房地产经营业务形式。（策划开发销售一条龙）（3）集团经营：从事基础设施建设、房屋开发、工程管理、销售等（建筑材料电器都有）（4）跨国经营：目前少见，担心洗黑钱。 3.活动发生的不同过程：房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。

房地产开发与经营作业答案

《房地产开发与经营》作业 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，

部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征

房地产开发与经营全流程沙盘模拟实训心得 - 副本

《房地产开发与经营全流程沙盘模拟》实训心得在两天时间里，公司组织开展《房地产开发与经营全流程沙盘模拟》实训。在导师的指导下，采用小组分工模式，分为总经理、财务总监、投资总监、营销总监、项目总监等多企业职位。通过学习理论知识，针对我们所学的知识，动手实践，模拟房地产公司运营，对构成公司各个组成部分进行沙盘模拟演练。 实践操作过程中，导师带领我们做了第零年的模拟，然后从第一年由我们自己完成开发运营。在团队中我担任了项目总监的角色。我的主要任务是每年年初监督及开展项目启动、规划设计及安排施工。在操作过程中，我意识到做项目管理必须要有过硬的业务知识、管理技能，以及良好的工作协调能力和严密谨慎的业务操作。 在整个房地产开发及经营过程中，从拿地开始，必须做到细心和谨慎，前期的市场研判、企业发展定位、成本测算、资金流等内容环环相扣，缺一不可，否则都有可能导致企业开发经营出现系列问题。每发生一笔经济业务的同时就得在相对应的会计科目上如实登记，做到账实相等，这也是后面计算费用、编制利润表和资产负债表的基础；每一年的年末，资产负债表是一定要做到资产=负债+所有者权益，简单地说做到收支平衡方能使企业良性发展。 通过对房地产开发与经营中的各个环节进行模拟训练，使我们结合自身所学知识，对房地产项目的开发和经营过程有了更深层次的了解，项目分析与决策的能力也有了明显的提高。而且这次培训也特别针对我国房地产行业发展历程、现状及发展前景设置了相关情景，并

进行了相应的环境和市场特征描述，使我们提升了对市场的应变、开拓、竞争策略的能力。过程中，导师还结合实际，根据所学内容，就X城市一地产进行分析测算，研究地块市场可行性分析。 实训虽然只进行了短短两天，但过程中知识及技能的实训浓缩了整整5年企业运行经历。使我们从中了解到房地产开发与运营的奥秘，结合工作实际，今后针对自身在实训中发现的不足之处及短板技能进行后续的学习强化，提高综合素质能力，积极参与到企业的发展过程中来。

·房地产开发经营与管理考试试题及答案

一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％B．12％C．15％ D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资

周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。

房地产运营管理流程

房地产运营管理流程 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： （1）项目概况； （2）开发项目用地的现场调查及动迁安置； （3）市场分析和建设规模的确定； （4）规划设计影响和环境保护； （5）资源供给及资本运作方案； （6）环境影响和环境保护； （7）项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究； （8）开发建设节点计划； （9）项目经济及社会效益分析； （10）结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 （1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果

机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 （2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 （3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 （4）项目的评估和决策。 4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行： （1）项目公司接受委托或集团公司董事会立项； （2）调查研究； （3）方案选择与优化； （4）财务评价和经济评价； （5）编制可行性研究报告。 5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权。 开发商获取土地使用权的主要方式 （1）通过行政划拨方式取得； （2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权； （3）转让取得； （4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）； （5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； （6）通过司法裁决取得； （7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。 三、拆迁的主要内容包括： （1）房屋拆建，如危旧房改造； （2）城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、

20xx年房地产管理工作总结

20xx年房地产管理工作总结 20xx年房地产管理工作总结 今年以来，我县房地产管理工作以改善民生为立足点，不断推进住房保障工作;以房屋征收为以强化房地产市场管理为关键点，促进全县房地产业健康发展;以小区综合治理为切入点，致力全县小区管理。 一、关注民生，多措并举，住房保障水平稳步提升 我县通过不断完善住房保障制度，实施发放租赁补贴和实物配租相结合的保障方式，逐年扩大保障范围，切实解决了逐年扩大保障范围，切实解决了一大批城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工、在城镇稳定就业的务工人员的住房困难问题，同时，积极推进城市棚户区和“城中村”改造，逐步改善了城镇居民的居住环境。 一是住房租赁补贴发放完成任务。通过发放住房租赁补贴、市场化租房的方式改善其住房条件。累计完成租赁补贴发放xx户，累计发放租赁补贴资金xx万元，受益人口xx人。 二是保障性住房项目建设进展顺利。今年，市政府下达我县保障性住房建设任务xx套，我县实际开工建设保障性住房xx套。保障性住房今年有两个项目开工分别是：老城区D区改造项目xx套，国泰路安置项目xx套，货币化安置xx套;10月20日，我县在xx大戏院公开摇号，分配670套公租房(廉租房)。 二、房屋征收工作开创新局面。 1、房屋征收工作顺利推进 近年来，按照县政府坚持“稳中求快、以快为主”的工作总基调，紧我局协助城关镇、市容局加大依法治乱、严厉打击违法建设工作力度，严格控违拆违，确保违法建房“零增长”。目前县五大片区征收指挥部共征收房屋xx户，征收面积约xx万平方米，拆除违法建设xx万平方米。建设安置区xx个，建设安置房xx万套，面积xx万平方米。

房地产开发与经营(形考3)答案

江苏开放大学 形成性考核作业 学号20 姓名王甫 课程代码020025 。 课程名称房地产开发与经营评阅教师 第 3 次任务 共 3 次任务 .

江苏开放大学 请务必将答案写在题后的答题纸上。 一、单选题（每小题3分，共36分） 1、房地产开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A、7 B、10 C、15 D、30 2、以下不是开发项目规划设计方案评价的特点是（）。 ; A、评价主体的多元性 B、评价目标的多样性 C、评价值的不确定性 D、评价方法的多样性 3、开发项目规划设计方案评价的步骤正确的是（）。 ①选择评价的指标体系②比较分析并优选方案 ③明确评价目标④选定合适的评价方法 A、①③④② B、③①④② C、④③①② D、④①③② 4、以下不属于项目经理职责的是（）。 A、全权负责项目成员的任命、考核与奖惩 B、建立各种专业管理体系并组织实施 C、对项目目标进行系统管理 D、对资源进行动态管理 5、房地产开发项目施工项目管理的主体是（）。 % A、建设单位 B、设计单位 C、施工单位 D、监理单位 6、以下不属于施工阶段特点的是（）。 A、以执行计划为主 B、需要协调的内容多 C、持续时间长、合同关系复杂 D、影响投资的程度最大 7、以下不属于施工项目成本中的直接成本的是（）。 A、材料费 B、现场管理费 C、措施费 D、机械费 8、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为()年。 B.4 9、建筑容积率的计算公式是（）。 A、住宅总建筑面积/住宅基底总面积 B、住宅建筑面积/居住区用地面积

房地产开发与经营考试题

第一章 1、房地产开发的基本含义。 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 2、房地产开发有哪些主要模式？ （1）多元化开发模式 混业开发：开发企业跨行业的相互渗透与互动发展，包括涉足金融、建筑材料行业、建筑施工及装饰装修行业等。 纵向一体化开发：开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并举的经营方式。 综合项目开发：融居住、商业、旅游、娱乐于一体的主体社区。 （2）专业化开发模式：特定物业类型开发和协作型开发方式 （3）其他开发模式：定向开发模式和服务性开发模式 3、房地产开发的分类方式有哪些？ （1）按开发的区域分：新区开发和旧城更新改造 （2）按开发的深度分：土地一级开发和房屋开发 （3）按开发项目的使用功能划分：居住房地产、商业房地产、工业房地产、特殊用途房地产等。 （4）按开发的规模划分：单项开发、成片划分 （5）按开发的组织机构方式划分：合作开发、单独开发等 4、普通商品住房、限价房、经济适用房、廉租房的内涵分别是什么？ 普通商品住房，户型最大面积不超过140平方米，住房容积率在1.0以上，房屋销售价格在同地段平均交易价格的1.2倍以内的商品房。 限价房是指政府通过组织监督、市场化运作，以直接定价招标方式出让国有土地使用权，并限定房屋销售价格、建设标准和销售对象的普通商品房。 经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的住房。 廉租房是指政府以货币补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的具有社会保障性质的住房。 5、商业房地产项目有哪些主要类型？ 商业用房（店铺、超市、商场、购物中心等）、写字楼、酒店、酒店式公寓等类型。 6、工业房地产项目有哪些主要类型？ 非标准工业产房、标准工业产房、仓储用房、研究与发展用房（工业写字楼）、工业园区等。 第二章 1、前期工作中开发商主要有哪些工作？ 获取土地使用权、开发项目立项、规划设计与方案报批、建筑工程招标、签署有关合作协议、七通一平等工作。 2、简述土地使用权出让的主要方式？ 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称批租，属于房地产一级市场。 （1）招标出让：是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不确定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用招标公告，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

房地产销售总结和目标

房地产销售总结和目标 我作为一个房地产新人荣幸的加入了俊地润丰房地产代理有限公司这个大家庭，并在公司的项目—尚城街区做置业顾问。非常感谢公司领导给我的这个机会!以下是小编整理了关于房地产销售总结和目标，一起来看看吧! 房地产销售工作总结1 不知不觉中，20_已接近尾声，加入_房地产发展有限公司公司已大半年时间，这短短的大半年学习工作中，我懂得了很多知识和经验。20_是房地产不平凡的一年，越是在这样艰难的市场环境下，越是能锻炼我们的业务能力，更让自己的人生经历了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的是增加了一份人生的阅历。可以说从一个对房地产“一无所知”的门外人来说，这半年的时间里，收获额多，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现将今年工作做以下几方面总结。 一、学习方面;学习，永无止境，这是我的人生中的第一份正式工作，以前学生时代做过一些兼职销售工作，以为看似和房地产有关，其实我对房产方面的知识不是很了解，甚至可以说是一无所知。来到

这个项目的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场，通过努力的学习明白了置业顾问的真正内涵以及职责，并且深深的喜欢上了这份工作，同时也意识到自己的选择是对的。 二、心态方面：刚进公司的时候，我们开始了半个月的系统培训，开始觉得有点无聊甚至枯燥。但一段时间之后，回头再来看这些内容真的有不一样的感触。感觉我们的真的是收获颇丰。心境也越来越平静，更加趋于成熟。在公司领导的耐心指导和帮助下，我渐渐懂得了心态决定一切的道理。想想工作在销售一线，感触最深的就是，保持一颗良好的心态很重要，因为我们每天面对形形色色的人和物，要学会控制好自己的情绪，要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对工作和生活。 三、专业知识和技巧;在培训专业知识和销售技巧的那段时间，由于初次接触这类知识，如建筑知识，所以觉的非常乏味，每天都会不停的背诵，相互演练，由于面对考核，我可是下足了功夫。终于功夫不负有心人，我从接电话接客户的措手不及到现在的得心应手，都充分证明了这些是何等的重要性。当时确实感觉到苦过累过，现在回过头来想一下，进步要克服的困难就是自己，虽然当时苦累，我们不照样坚持下来了吗?当然这份成长与公司领导的帮助关心是息息相关

房地产开发与经营知识要点

房地产开发与经营要点 一、简答题 1.简述房地产的特性。 1、位置固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、产品的政策属性和商品价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性６、价格影响因素复杂 2.简述房地产市场的特点及分类。 房地产市场的特点：区域、垄断、竞争不充分、滞后、稀缺、投资投机、交易复杂、金融联系密切、政府干预 房地产市场的类型：房产、地产、相关服务（金融、劳务信息、技术） 房地产市场的体系构成： (1)按市场运行层次划分：一、二、三级市场 (2)按市场交易客体分：土地市场、房产市场、房地产市场 (3)按物业类型划分：住宅、写字楼、商业用房、工业用房等市场 房地产的分类：1、按房地产用途分类：居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等 2、按房地产实物形态分类：区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度 3、按房地产开发程度分类：生地、熟地、在建工程、现房 4、按房地产权属关系分类：国有、集体、私有、股份、合作、外资等 5、按房地产开发经营内容分类：地产开发、房屋开发、综合开发、房地产服务 3.简述房地产开发的参与者构成。 1、房地产开发企业：包括投资者、开发商 2、政府有关部门：计划、土地、城市规划、建设、房产、开发、工商、税务等行政管理部门 3、承包商和供应商：建筑安装、市政设施、园林绿化等工程承包商；材料、设备供应商 4、金融机构：投资（基金、信托公司）、融资（抵押贷款、担保） 5、房地产中介机构：咨询、评估、代理（销售）等中介公司 6、土地所有者及使用者、房地产消费者或买家。 4.简述房地产市场宏观调控的手段和内容。 1、法律手段 2、经济手段——财政、税收、金融 3、行政手段——土地市场管理、城市规划管理、开发经营市场管理 5.简述房地产开发用地的取得方式。 出让、转让、划拨、与土地使用权拥有者合作。 6.简述土地使用权出让、转让、划拨的概念及适用情况。 1、国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土 地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ①招标、拍卖、挂牌出让的适用范围：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用 地

大工16春《房地产开发与经营》在线作业2标准答案

大工16春《房地产开发与经营》在线作业2 一、单选题： 1.在项目评估中，集中体现项目自身资金收支平衡能力的基本报表是( )。(满分:4) A. 投资计划与资金筹措表 B. 资金来源与运用表 C. 营业利润测算表 D. 全部投资现金流量表 正确答案:[hide]——B——[/hide] 2.下列关于现金流量说法,正确的是( )。(满分:4) A. 不在同一时间点的现金流入和现金流出不能直接相减求净现金流量 B. 不在同一时间点的现金流入和现金流出能够直接相减求净现金流量 C. 对投资项目现金流量的考察与分析，不会因考察的角度和所研究系统的范围不同而呈现出不同的结果 D. 不同时间点上现金流入与现金流出之差称为净现金流量 正确答案:[hide]——A——[/hide] 3.房地产市场的参与者不包括( )。(满分:4) A. 开发商 B. 土地

C. 政府 D. 金融机构 正确答案:[hide]——B——[/hide] 4.存量房地产交易市场属于房地产( )。(满分:4) A. 一级市场 B. 二级市场 C. 三级市场 D. 一手房市场 正确答案:[hide]——C——[/hide] 5.建筑规模一般都在3万平方米以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上,称为( )。(满分:4) A. 区域购物中心 B. 市级购物中心 C. 地区购物商场 D. 居住区商场 正确答案:[hide]——B——[/hide] 二、多选题： 1.细分市场评估主要对( )进行评价。(满分:8) A. 细分市场的规模及增长率 B. 细分市场结构的吸引力 C. 细分市场所需资源条件与开发商资源条件比较

房地产开发与经营教学大纲

建筑科技大学 “房地产开发与经营”课程教学大纲 英文名称：Real Estate Development & Operation 课程编号；404244 课程类型：选修课 学时：40 学分：2.5 适用对象：会计学专业 先修课程：经济学、技术经济学、市场营销学 建议教材及参考书：1.《房地产开发与经营》，兰峰编著，中国建筑工业，2008.3； 2.《房地产开发经营与管理》，中国房地产估价师学会编，洪玉主编，中国建筑工 业，2005.5； 一、课程性质、目的与任务 1．课程性质 本课程是工程管理、会计学专业的一门限选课，本课程提供了进行房地产开发经营活动所必需的专门知识，为将来学生走向相关工作岗位打下一个良好的基础。 2．课程目的和任务 通过本课程的学习，使学生能够全面认识和了解房地产开发经营管理的全过程知识体系，掌握房地产开发概述、房地产开发前期工作、房地产开发项目市场调查、房地产开发项目策划、房地产开发项目规划设计、房地产开发项目风险与不确定性分析、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目工程建设管理、房地产开发项目市场推广、物业管理等方面的专业知识，提高房地产投资决策的质量。 二、课程教学容及要求 第一章房地产开发概述 容 （1）房地产与房地产开发：房地产的基本概念，房地产开发的含义，房地产开发的地位和作用； （2）房地产开发模式：多元化开发模式，专业化开发模式，其他开发模式； （3）房地产开发分类与项目类型：房地产开发的分类，房地产开发的项目类型； （4）房地产开发特性：区位特性，价值特性，外部特性； （5）房地产开发企业：房地产开发企业的设立条件，房地产开发企业资质等级，房地产开发企业设立的程序。 基本要求 （1）掌握房地产的基本概念； （2）熟悉房地产开发的项目类型、房地产开发的特性；

房地产公司经营工作总结

房地产公司经营工作总结 2020房地产公司经营工作总结实现项目的经济效益和社会效益，总结工作经验，找出工作中的差距，合理安排来年的工作，今天第一小编给大家整理了20房地产公司经营工作总结，供大家阅读和参考，希望能够解决大家内心的疑问，谢谢大家对小编的支持。 20房地产公司经营工作总结篇一江房地产开发有限公司在20年度的主要工作,是开发建设并经营门面房 一、二期工程,在园区党工委、政府领导的关心支持下，经过全体员工的共同努力，;门面房;项目各方面工作都取得了很大进展。为顺利完成该项目，努力达到政府的要求，实现项目的经济效益和社会效益，总结工作经验，找出工作中的差距，合理安排来年的工作，现将20年度年度工作情况总结如下门面房一期工程已于20年峻工,本年度主要是进行销售和资金回笼工作，以及交户后的质量保修回访工作;门面房二期工程主要施工内容已于20年基本结束,20年主要进行销售和资金笼工作,以及门面房门前大理石铺装，和路亮化及广告牌等其它配套设施的施工,门面房二期工程已于20年11月28日举行了竣工验收会;现在已进入全面交户阶段和后期手续的办理。 一、项目开发、建设工作在项目建设施工过程中，我公司从项目组织管理、工程质量控制、现场管理等几个方面开展工作。

在项目组织管理方面首先明确项目组织管理体系、项目工程部主要工作职责，确定项目管理的目的任务，制定工程四大总体目标质量、进度、投资、同事的协作下，使得商业用房工程得以顺利进行，通过工程例会协调各项工作、解决日常施工中的矛盾，加强相互之间的沟通，及时有效地控制好工程的质量、进度、成本、安全文明。 在工程质量控制方面质量管理上，项目部着重抓了三个环节确立质量目标、确定质量预控方案;产品形成的过程控制;验收控制。开工前确定质量预控方案,公司提出;建精品工程、树形象;的质量目标，对监理及单分包单位明确目标、验收标准等。并审定监理大纲及施工单位的施工组织设计。针对监理、施工单位在节能、智能、质量通病防治等方面的薄弱环节提出改进要求，协助其完善施工工艺、措施的制定。抓好过程质量控制，在过程控制上，发挥监理在质量管理上的职能，对监理充分授权、有效监督;严把原材料质量关，项目部对进场材料质量、数量、规格验收，并监督现场取样送检，以检查到场材料是否符合合同要求。工程项目部在对于施工单位的质量管理上，主要抓其质保体系建设，发挥质保体系在质量管理上的作用，从思想上重视质量管理，在日常的管理中重点工作是质量巡查，质量跟踪，并结合施工的阶段，组织一些有针对性的质量管理活动，有效利用工程例会制度，讲问题、提问题、解决问题。现场管理中，强调服务意识，为乙方生产质量优质产品创造条件，提供技术支持、管理支持。