城市综合体概述 1. 城市综合体概述 城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,所以也被称为“城中之城”。 1.1 城市综合体的概念 所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。什么是城市综合体?它的英文叫HOPSCA,由Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Park(公园)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会议中心、会展中心)、Apartment(公寓)首个字母缩写组成,一般来说,城市综合体都有超大的空间,都有连贯交错的交通体系将建筑群地下或地上交通和公共空间联结,还有现代高科技交通、通信、保安设施。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市,在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重,一般来说,酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。 1.2 城市综合体与多功能建筑的差别 多功能建筑是数量与种类上的积累综合,这种综合不构成新系统的产生,局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合,并共同存在于一个有机系统之中。 城市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等功能空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率,功能复杂而统一的建筑聚落。 目前,重庆已出现了申基会展国际、重庆财富中心、中新·城上城、佳禾钰茂·香港城、中信大厦、华宇·北城中央、重庆喜来登国际中心、重庆万达广场、亚太商谷等10余个城市综合体。 1.3 城市综合体的四大典型特征 特征一:超大空间尺度 城市综合体是与城市规模相匹配,与现代化城市干道相联系的,因此室外空间尺度巨大。
学生毕业设计调研报告书 课题名称 姓名 学号 院系 专业 指导教师 XX年 X 月X日
SHOPPING-MALL设计调研报告 引言: “MALL”全称Shopping Mall,中国音译为“摩尔”,泛指为超大型购物中心,“MALL”起源于欧美发达国家,被誉为“商业业态最高形式”,一个MALL 的商圈辐射范围可以达到200-300公里。据资料统计,在美国MALL的消费额占消费总额的60%,在欧洲是29%,在日本是17%,在台湾地区也有9%,由于诱人赢利空间和几乎空白的国内市场所形成的巨大反差。在上世纪末本世纪初,这种新兴的复合型商业业态在中国大陆得到了蓬勃发展。甚至二、三级城市都纷纷推出经营面积动辄几十万平米体量的超级“MALL”。 MALL一般特指规模巨大,提供购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化的一站式消费休闲中心,它包含如主题乐园、游艺中心、百货中心、大型超市、专卖店、美食街、电影城、康体中心等多种业态和服务设施,并提供足够的停车空间及设备。除Center、Mall外,其常见英文名词还有Plaza、Galleria,指出了M ALL具有长廊、广场、庭院等特点,就是在建筑物的遮蔽下,休闲、购物或聚会而不受天气的影响,都可以进行。Shopping+Center或Mall或Plaza或Galle ria两词的结合,表示出购物空间带给消费者愉悦的感受,也区分出百货公司只是针对货品进行分门别类的商店,是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。当然,以上所描述业态指零售。 在我国,Shopping Mall 发展的历史才短短十余年,但是已经遍布南北东西,伴随着近年来中国社会消费品总额年增长均逾 10%,社会消费品零售总额集约度的逐步提高,复合型消费中心逐渐产生,为 Shopping Mall 的发展提供了前提。 本课题以解决建筑空间基本问题,提高城市整体商业生活品质为出发点、理论联系实际,明确具体项目,保证项目的可行性。探寻其设计方法,进一步锻炼ShoppingMall设计中的功能组织和空间布局,对现代ShoppingMall设计有一定的指导意义。
城市商业综合体建筑设计调研报告 调研目的:理解城市商业综合体的含义,体验并分析城市商业综合体。 通过观察,亲身感受商业综合体设计要点与设计原理。 调研内容:规划部分包括:区位、周边环境、设计主题、景观环境、交通组织、城市机理及尺度。建筑部分包括:商业 模式、交通流线、交通核设计、消防设计、空间组织、 空间尺度、行为心理、物理环境舒适度等。 调研对象:太原北美新天地时尚中心太原天美名店 调研时间:2011年8月 城市商业综合体是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系,从而形成一个多功能、高 效率、复杂而统 一的综合体。商 业综合体具有功 能协同、空间紧 凑、抗风险能力 强的特点,从而
在城市中表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全,城市商业综合体也常被称为“城中之城”。 城市商业综合体的发展可以归纳为三个方向:1),以大型购物中心为载体,逐步发展新型的城市商业综合体。2),以休闲为业态的休闲综合体,旅游设施综合体。3),以办公楼为依托的办公设施综合体。 城市综合体在不同方面表现有以下方面的特征:一、可达性高,一般的大型城市综合体都位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域,拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。二、高密度集约性,如高楼林立的景象,城市的标志;人口密度大,昼夜人口、工作日与周末人口,功能不同而形成互补。三、整体统一性,建筑风格统一,各个单体建筑相互配合、影响和联系;与外部空间整体环境统一、协调。四、功能复合性,能够独立实现完整的工作、生活配套运营体系,各功能之间联系紧密,互为补充,缺一不可。然而就建筑内在特征来看又具有大空间尺度,通道树形交通体系,现代城市景观化设计和高科技集成设施等特点。
城市商业综合体的运营和管理 2010-07-26 17:54 来源:作者:编辑: 王聪慧 主讲人:朱凌波 职务:全国工商联商业不动产专委会CCREC主任兼秘书长 “国际商业地产运营商”系列培训计划首席专家 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好,抓住了城市综合体发展最关键的问题,也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机,第一件事就是到万象城去考察,万象城项目的开业,预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道,其实杭州引起全国的关注,就是政府提出了一百个城市综合体,引起了业界的振动,也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体,但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中,19个已经在开发运营中,35个在规划设计中,还有40个在策划中,未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象,非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐,尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国,有三大原因,第一个,政府为什么要做城市综合体,因为城市综合体集聚的功能,我们可以打一个形象的比喻,如果说成是是一个围棋盘,城市综合体就是围棋的眼,每个眼做活了,就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心,变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城,这就是城市综合体为什么有
魅力,地方政府愿意做城市综合体无非几个原因,因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统,功能体现城市的名片,城市的形象,而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣,成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体,因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版,涵盖了等等房地产和城市发展的延续,而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下,是个最好的资金产品循环的一模型,因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性,集聚性和规模性,也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史,真正进入商业地产的时代是02年,城市综合体的历程也就不足五年,我们现在已经诞生了中国的主流开发商,像万达、宝龙、华润、中粮地产,包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型,可以看到城市综合体在中国房地产发展,尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。 第三个投资者和消费者为什么青睐城市综合体,中国改革开放30年有几个重要的数据,一个是城市化的进程,现在已经46.6%,正好进入到70%的加速器,城市化、郊区化包括城镇化正成为中国经济发展的主流模式。第二个就是中国的交通系统,我们说的交通系统主要是地面的交通系统,包括快速路、高速路、城市的主干道,包括这种城铁、高铁、地铁,轨道交通一体化的TOD交通系统。第三个就是中国人口的快速增长和城市化,人们在消费水平、消费理念在迅速的提高,在升级,这些种种的元素加在一起,还有一些软性的要素,就是中国人们生活发展随着消费水平理念的提高,尤其是节假日经济的发达,休闲、娱乐已经成为人们维持城市与自然,科技与文化,包括追求物质与精神的一个平衡的最好的重要的场所。在国外不仅有人均GDP这样一个指数,还有一个指数也是中国目前最匮乏的,就是人均幸福指数,城市综合体作为一个城中城,作为人们追求城市生活一个重要的载体、目的地,所提供的综合的环境、多元的公共中心已经成为人们在追求城市化生活中最重要的场所和这样一个集合性的东西,所以这三点原因推动了中国城市综合体快速发展。 但是我们也看到,想做一个成功的城市综合体,也存在着很多系统性的条件和风险。第一个条件就是必须有很好的政府关系。因为能做城市综合体的地段,就是过去最早讲的地段地段地段,都是一个城市的都市的中心、区域的中心、新城的中心,都是稀缺的地段,也是政府形象工程很重要的载体,所以只有很好的政府关系才能拿到很好的城市综合体的地段。 第二个就是资金或者是资本,我们都知道,中国的商业地产的发展过程中面临最大的困扰就是资金的困扰,因为商业地产在前些年处于两难,原因就是中国的开发商在自有资金杠杆效应下以银行信贷为主体的模式下,缺乏多样化的证券化的融资通道,在这样一个困境下,城市综合体,尤其是商业综合体主流的形态是持有性物业、资产性物业,大型的购物中心、酒店甚至是写字楼,在国际上发展的惯例,包括从运营管理长期经营,如果没有这样一
商业综合体调研报告 XXXX购物中心调研报告(附图) 调研对象:XXXX时尚购物中心 调研地点:XXX 调研时间:XXX 调研目的:了解商场现状,感受商业气氛,为商场设计提供素材,从其好的方面吸取经验,不好的方面吸取教训,突破固有模式,寻找设计灵感。 此次调研的内容:我们将从了解商业建筑设计的视角调研商场,了解商场设计的各种需要。 一、商场选址: 从经济效益上来说,商场的最终目的是为了盈利,所以市场定位和商场选址时商场设计时的首要任务,也是极为重要的一环。商场选址:选址是商场设计的重要一步,是所有后续步骤的基础,关系到商业的最终成败。所以,选址要遵循一些必要的原则。 选址原则:1、方便顾客购物 (1)交通便利,靠近车站附近,如果是机关与车站的交汇点,则价值更高。 (2)靠近人群聚集区。如休闲娱乐场所 (3)人口居住稠密区 2、有利于商场开拓发展 (1)提高市场占有率和覆盖率,以利于长期发展,不仅考虑当前,还要用长远的眼光考虑以后的发展。 (2)有利于形成综合服务功能,发挥特色,商场选址时必须考虑行业特点,消费心理及消费者行为,尤其大型商场应综合考虑该区域和各种商业服务的功能,以求得综合配套。 (3)有利于合理组织商品运送,现代商业要求集中进货,集中供货,统一运送,这有利于降低采购和运输成本,因此,商场位置选择上应尽可能靠近运输线。 XXX选址于地势极佳的长风街和长治路交叉口,是全太原市未来的城市钻石级中心地带,按照现在的长风商务区的发展形势,不出几年,这个位置也就相当于现在柳巷的贵都位置。
二、商场定位——时尚,个性: XXX商业定位为龙城最具示范效应的大型时尚购物基地。 按照现在的规划和发展,长风商务区将会是太原市的经济中心,地位得天独厚,在XXX周围不免也有很多其他的购物中心,比如南边的天美新天地,东面的燕莎商城和南边的王府井和梅园百盛。购物中心聚集更易吸引顾客,只是竞争压力相应增大,这样就只能打造购物中心的独到之处。XXX时尚中心不同于品牌“千篇一律”的多数太原综合性商场,讲究时尚、品味、潮流、个性,是集零售、餐饮、娱乐、酒店式公寓、高档住宅等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群,一期总建筑面积10万平方米,总投资逾5亿元人民币。 三、购物中心空间布局设计: XXX购物中心是多个业态聚集的综合体,因此在其内部需要组织有效率的步行系统。 购物中心的典型空间布局可归分为线形、环形和枝形三种,由这三种基本形可以衍生出多种建筑平面,例如线形包含双线形、弧线形、L 型,环形包含矩形、圆环形、复式环形,枝形包括风车形、十字形、Y 形、T 形等等。XXX布局为环形中的矩形,浏览路线形成环路,店铺可以获得更为均等的被浏览几率,优点是迴游性好,可以提高销售机会,便于利用平面中明确的向心性来组织中庭空间,缺点是较大的进深尺寸对防火疏散有较高的要求。 四、以人为本的交通动线设计: XXX购物中心室内的人流系统规划考虑了物理因素、建筑设计因素、业态分布规律及顾客生理、心理因素各个方面。 1、物理因素:即人流系统要符合商业建筑本身结构,如满足商业项目楼层垂直系统设计、立柱间距、中庭、大堂设计、应急出口设计等基础规划设计。 2、建筑设计因素:人流动线设计以直线为主,将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上,以拉升次级通道的人流量,同时也可降低将其设立在主要通道旁占用黄金铺面的损失。有效拉动次级通道商铺的人流量。人流通道采用围绕中厅的回型结构,这种结构增加了商场的通透感,最大化地增加顾客视线内的商铺数量,提高顾客的商铺到达率。
城市商业综合体调研报告 历史+商业—上海新天地 上海新天地是上海的新地标,是外地游客来上海旅游的必到之地,是上海的白领一族体验小资生活的专属地,居住在上海外籍人士进行交流和聚会的根据地。上海新天地是一个具有上海历史文化风貌,中西融合的都市旅游景点,它以上海近代建筑的标志石库门建筑旧区为基础,首次改变了石库门原有的居住功能,创新地赋予其商业经营功能,把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。漫步新天地,仿佛时光倒流,有如置身于二十世纪二、三十年代的上海,但一步跨进每个建筑内部,则非常现代和时尚,亲身体会新天地独特的理念,这有机的组合与错落有致地巧妙安排形成了一首上海昨天、明天、今天的交响乐,让海内外游客品味独特的文化。 地理位置: 上海新天地坐落在市中心,淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间,毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。上海市黄浦区太仓路181弄。 轨道交通:1号线(黄陂南路站),10号线(新天地站) 公交线路:公车146、781、911、926、42、大桥1线、146(内圈)、隧道8线等 机场线路:从机场六线(浦东机场站)上车至(紫金山大酒店站)下车转775路(东方路站)上车至(连云路站)下 基本情况: 新天地位于城市“中心的中心”,距淮 海中路高档消费业区600米左右,占 地面积52万平方米,紧邻淮海中路 商务圈,北到太仓路;西到马当路; 南到自忠路;东到西藏南路 开发理念: 改变原先的居住功能,赋予商业经营 价值,把这片反映了上海历史和文化 的老房子改造成集国际水平的餐饮、 购物、演义等功能的时尚、休闲文化 娱乐中心。
城市综合体调研报告 :xxx 学号:xxx 班级:xxx 时间:xxx 指导老师 xxx 调研对象:市万达广场 调研地点:市民族东路
调研目的: 本调研主要万达广场作为调研目的地,从万达广场的概况,对室外环境的空间与建筑,总平面设计,商业建筑的功能和部空间设计,商业建筑的结构和人员流线等方面全方位,多角度,深层次地剖析商业综合体的设计方法。 一·概况及经济技术指标: 青山万达广场项目总用地面积159.34亩,总建筑面积65万平方米,为一大型城市综合体,规划分为住宅,办公,商业三大组团。考虑到区位优势,其中住宅组团为中等规模的高端社区。地上建筑面积54万平方米。 商品住宅主要经济技术指标:地上建筑面积54万平方米;容积率:5.1;绿化率:30%;总建筑面积:295000平方米,可销售面积:243000平方米,底商建筑面积:35000平方米; 商办主要经济技术指标:大商业总建筑面积:112000平方米(地上);写字楼及公寓楼总建筑面积:148000平方米(地上)青山万达广场由大型商业综合体、写字楼、公寓、住宅等多种业态组成,具有购物、娱乐、休闲、文化、居住等功能。二·区位分析: 青山万达广场项目位于市青山区,地处城市主干道钢铁大街与民族东路交汇处,南临银河广场,东至体育馆路,西临香格里拉
酒店,北至青年路。是市的核心位置,属于黄金地段,交通便利。也是市核心商务区,同时呼包鄂经济圈发展要地。 地理位置: 距离中心城区:1公里 距离机场:约20公里 交通枢纽: 城市主干道:钢铁大街(接驳建设路贯通全市)、民族东
路等。 公共交通:11、19、22、25、33路等 周边配套设施: 学校:北重八小、四十八中、二十九中、市图书馆等; 医院:北方医院、市肿瘤医院等。 综合商场:茂业百货、百货、维多利商厦 银行:中国银行、工行、邮政储蓄银行、建行、农行、交通银行、包商银行 三·总平面设计 由总平面图可以看出,在万达广场的西门方向,银河广场起到了人车分流的作用。但广场的地下停车场出入口设置在图
理论探讨 随着时代前进与经济发展,城市建设已由原来的简单聚集、粗略规划、简单分散的建设模式,转向有序规划、产业聚合、功能互补的综合模式[1]。亦即集多种城市功能于一体的城市综合体,又称HOPSCA,是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合,并与城市的交通、环境、发展相协调的一种开发模式。可以说,城市综合体是城市发展到一定阶段的产物。 一、西方城市综合体的发展 (一)城市综合体的起源:建筑综合群 从城市产生之时起,城市化进程就已经开始。然而,农耕时代的本质决定了早期的城市主要是小商小农和少数的手工业者在城市空间的聚集,导致城市产业结构简单,城市规模普遍较小,城市性质、功能单一,对外辐射能力较弱,人口聚集能力不快。在早期城市化进程这一漫长的历史过程,仅在某些较为先进的大城市,出现了一些类似于现代都市综合体的建筑群,如古希腊的阿索斯广场、古罗马的卡拉卡拉浴场。 (二)现代城市综合体的雏形:单功能综合体 18世纪60年代,工业革命从英国开始。工业化所要求的人力、资本、技术的聚合,使城市这种最适合的发展模式脱颖而出。至此,传统城市以家庭经济为中心的城市格局被打破,城市结构和规模都发生了急剧的改变。 同时,由于城市中拥有较多的就业机会,较好的社会服务保障制度,较高的薪金待遇,这一切都吸引着来自乡村的农民大量涌进城市寻找机会,随之而来的便是城市人口的急剧膨胀。由此住房紧张、交通拥挤、环境恶化、犯罪率上升等一系列被称之为“城市病”的问题开始浮现。为了根治“城市病”,19世纪末以功能主义和机器美学原理为基础的城市理论应运而生。到20世纪20年代,在国际现代建筑协会(CIAM)的倡导下,城市逐步脱离古典主义传统,向功能主义形体化方向迈进[7]。 城市开始出现功能分区的综合体: (1)大型公寓或住宅区的出现。由于城市的扩张速度远远赶不上城市居民的增加速度,人们对住房的需求不断上升,再加上当时功能主义形体规划观为主流思潮的影响,西方社会开始出现“邻里单位模式”,以改变工业革命后住宅街坊中的拥挤、恶劣的居住环境,典型如法国马赛公寓。 (2)工业办公区的出现。这是由工业化的快速发展对工厂数量的需求增加导致的,以芝加哥的办公区为典型。这种办公综合体多是大楼的底层和裙楼做商业零售,塔楼部分是宾馆和办公用房,将多种功能和形式结合在一栋建筑中,满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。 功能分区原则虽然能很好地协调各部分的比例,防止城市功能的混乱,却易使城市发展偏向单一化,导致了当时城市发展计划中贬低“高密度、传统街坊和开发空间的混合使用”,从而破坏了城市的多样性。不同空间的单一化分割,相互间缺少内在的必要联系,不但没有创造出新的城市空间秩序,反而在很大程度上造成了城市整体的混乱,对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约。 (三)二战结束后城市综合体的缓慢发展 1945年二次大战后,由于工业化和商业的迅速发展,相应的城市化速度也日益加快,许多发达国家城市化水平平均达60%以上。“城市病”更加严重,市中心区聚集了大量的低收入者,人们开始认为城市特别是市中心区不再适合居住。另一方面,汽车工业得到长足发展,中产阶级普遍拥有私人汽车,大量高速公路的修建也使驾车出行十分方便快捷。同时婴儿潮也使得人口迅速增加,人们不得不到城市中心区之外寻找新的居住地点,这时环境幽雅开阔、空气清新、交通便利的城市郊区成为首选。西方许多大城市开始出现郊区化趋势。 郊区化趋势对城市的发展产生了一系列的影响,如大批企业开始到郊区投资建厂、零售业外迁、城市空心化现象等,但最主要的还是开始出现了商住结合型综合体,由于中产阶级搬到郊区居住后,强烈要求从各方面提高生活舒适度,城市郊区的综合体开始与步行商业街结合起来,如美国的休斯顿长廊(The Galleria Huston)。 然而,由于大量的城市高收入人口外流,分散到城市周边,却并没有形成一个中心区或城市新区,同时还带走了城市的商业和服务业,城区中主要居住者都是低收入阶层,这些在一定程度上都致使了城市的衰落,对城市的发展产生了严重阻碍。 另外,“邻里单位模式”也开始出现弊端。这种模式虽然简化了居住空间的组织要素,抽取了组织结构中最有效的表象成分,却忽略或舍弃了与人的居住生活对应的含混复杂的内在机理[6]。当社会从满足量的需求转变为提高质的水平时,这种简化所带来的种种弊端就鲜明地显现出来。因此,1960年以来,西方学者不断反思功能主义城市规划理论以及在这一理论背景下产生的诸多理念,并进而倡导以社区理论取代邻里单位模式作为居住空间塑造的理论依据。社会开始出现了顺应人生活的复杂性与多样性,讲求城市结构的多重性、功能的复合性、适当的高密度和功能混合等思潮。 总之,这个阶段的经济发展、建筑成熟、价值思考为城市综合体后来发展的盛行奠定了基础。 (四)现代城市综合体的盛行:20世纪70年代至今 70年代的石油危机引发了西方国家在社会、政治、经济、文化、心理等多方面新的矛盾与冲突。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流,主要形式如购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的城市综合体、城市区域的重新规划等。许多城市的中产阶级也开始重新回到市中心。城市对繁荣与活力的追求,成为城市综合体开发建设的催化剂。 另外,第三次科技革命的兴起使得劳动密集型生产逐渐被知识密集型生产所代替,这为城市生产、生活、居住的空间融合奠定了物质基础。市中心大量集中的第三产业人口为城市综合体提供了持久的支持力。 与此同时,技术的进步也提高了整个社会的劳动生产率,从根本上将人们从长时间繁重的劳动中解放出来,现代人由此获得了较过去高2-3倍的闲暇时间。因此,人们开始追求丰富多彩的游憩空间及内容,如求知型的图书馆、业余学校,娱乐型的影剧院、音乐厅、体育场,服务型的商场、餐馆、美容室,休闲型的公园、画廊等。这也为城市综合体的出现提出了客观要求。 居住空间的构建模式也发生了根本变化,在国外大城市中大量出现了混合居住区、整体式小区等,即在居住空间中融入多种城市职能,比如办公、小型工业、多种服务设施,同时将多种功能立体化地进行组织。 城市综合体开始在西方国家大量兴起,例如法国巴黎的拉德芳斯、加拿大多伦多的伊顿中心、日本东京的六本木等。 二、中国城市综合体的发展 按照特定的历史背景,中国的城市化可分为以下四个阶段[4]: (1)1949年前。我国城镇体系职能组合结构自古是以行政中心城市为基础,另外,几千年自给自足的小农经济,也决定了此时期的中国只能是缓慢的城市化。 (2)1949年至1978年,中国的城市化滞后于工业化和农村集镇发展萎缩。 (3)1978年改革开放以来,随着我国城乡户籍制度等政策的调整,工业化进程的加快,特别是乡镇企业的“异军突起”,吸纳了一部分农村剩余劳动力向二、三产业转移,带动了小城镇的迅速发展,中国的城市化水平有了较大提高。 (4)2000年后,中国的城市化进程开始迈入快速发展阶段,并成为带动中国经济乃至世界经济增长新的动力,目前我国的城市化率已接近46%。 然而,由于中国城市化进程整体的缓慢,城市综合体的出现大大晚于西方发达国家。 (一)中国早期的建筑综合体 城市综合体的发展过程分析 曾 月 中海物业管理有限公司 【摘 要】城市综合体是城市发展到一定阶段的必然产物。近几年来,城市综合体已在我国很多大城市开始盛行。本文以城市化历程作为背景,分别追溯了西方国家和中国的城市综合体的起源和发展,揭示了产业革命、城市化和城市综合体之间的逻辑发展关系,以及城市综合体对城市发展的重要性。 【关键词】城市综合体 城市化 发展过程 2011. 01241
城市综合体的案例 1、东京城市副中心――新宿 2、德国柏林市波茨坦广场――索尼中心 3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场 4、香港IFC 5、香港太古城 6、纽约洛克菲勒中心 7、加拿大多伦多伊顿中心 8、东京的阳光城 9、新加坡新达城 10、上海新天地 11、伦敦码头区――金丝雀码头 12、法国拉德方斯 13、日本横滨港未来21区 14、泰国长春广场城市综合体(1/2)所谓“城市综合体”,是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合,并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家,且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中,如纽约、伦敦、巴黎等中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体,如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等城市综合体作为一种“泊来品”,在中国发展逐渐加快,并升级为新都市综合体,城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,所以也被称为“城中之城”城市综合体(2/2)城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值,有机组合在一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群。东京城市副中心―新宿(1/5)东京城市副中心―新宿(2/5)东京城市副中心―新宿(3/5)新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇,居住了大约30万人新宿是东京都的一个交通枢纽,共有9条地铁线路由此经过,日客流量超过了300万人西新宿以新宿车站为中心,以西的西新宿
是东京新规划的行政与商业新都心,东京都的行政中心东京都厅就位在此处,除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天大楼,此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域南新宿新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地区,其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社? 东新宿相对于西新宿的现代化与整齐,新宿车站以东的东新宿地区,则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区,其中,闻名海外的红灯区歌舞伎町,就是位在新宿区之内东京城市副中心―新宿(4/5)新宿开发用地规模约11个街区计50公顷,开发超高层办公建筑面积160万平米,规划就业人口30万,90年代初全部建设完毕,每天人流量高达300万人次,地下连通系统完善,成为东京的国际商务办公集聚区新宿的开发,部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力东京市在新宿区全面开发建设之前,先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成,包括高速公路、广场、停车场、公园等,使新宿成为完全的“熟地”,得以很快地吸引了大量开发商,建成的物业同样很快吸引了大量企业进入,使新宿成为最成功的CBD之一新宿CBD的规划和建设是很细致的,它的特点是避免了房地产开发商为主导的建设,而是对商务、居住及商业用途规划比较合理,且执行到位,二是现代服务业集聚规模达到日本最大,这主要得益于日本经济的发展和当地政府的管理服务水平东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路,但是新宿站不仅是一条地下商业街,更是将公共汽车站、出租汽车站、地下停车场以及商店、银
城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好,抓住了城市综合体发展最关键的问题,也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机,第一件事就是到万象城去考察,万象城项目的开业,预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道,其实杭州引起全国的关注,就是政府提出了一百个城市综合体,引起了业界的振动,也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体,但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中,19个已经在开发运营中,35个在规划设计中,还有40个在策划中,未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象,非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐,尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国,有三大原因,第一个,政府为什么要做城市综合体,因为城市综合体集聚的功能,我们可以打一个形象的比喻,如果说成是是一个围棋盘,城市综合体就是围棋的眼,每个眼做活了,就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心,变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城,这就是城市综合体为什么有魅力,地方政府愿意做城市综合体无非几个原因,因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统,功能体现城市的名片,城市的形象,而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣,成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体,因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版,涵盖了等等房地产和城市发展的延续,而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下,是个最好的资金产品循环的一模型,因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性,集聚性和规模性,也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史,真正进入商业地产的时代是02年,城市综合体的历程也就不足五年,我们现在已经诞生了中国的主流开发商,像万达、宝龙、华润、中粮地产,包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型,可以看到城市综合体在中国房地产发展,尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。
2010年4月1日到4月6日,我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作,以期对我司所属1-10商业地块项目的开发有所裨益,考察结束后,我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。 一、综合体要做大 目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式,越来越被地产开放商青睐,其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力,开发商不仅可以通过销售物业直接获利,同时可以通过自持物业,得到融资机会和后期更大的物业升值空间。对开发商而言持有型物业是个机遇,同时也是极大的挑战,对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验,最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。在对沪杭这几个综合体细致分析后,我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路,因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流,才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。对于中国铁建地产1-10地块而言,具备明显的做大、做强的优势:一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势,加上当前的市场预期较好,开发资金不是制约地块发展的关键问题,开发商有足够的实力将开发工作做细,这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑,务必以此为契机,坚持高起点、大成就,以承担深远的社会责任为已任,仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例,全国联动,走多物业形态开发的道路,做出属于中国铁建自己的商业地产品牌,以扩大社会影响力,提升品牌的价值;三是地块周边的环境日趋成熟,未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力,而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺,不可复制,应把眼光放长远。建议通过第三方顾问公司的独立市场研究,结合中国铁建地产自身的品牌诉求,谋划发展战略方针,做出明智的选择。 二、综合体要有明确的主题 这个主题不是简单而直白的类似“汽车公园”“建材家居”之类的主题,而是类似“公园里的商业,商场的公园”、“家庭购物、娱乐中心”这一类的主题,
二三线都市中小规模都市综合体快速盈利模式与案例解析 主讲人:吴永康北京天安伟业董事长 北京天安伟业董事长 北京华联商厦副总经理 多年的商业地产经验 服务全国30多个都市100多个项目 扫瞄提示 1、建议扫瞄时,点击文件标题栏的“视图”,对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选,以便快速定位和扫瞄特定章节的内容; 2、该内容仅供参考。 吴永康:今天,有机会跟大伙儿同探讨国内二三线都市商业都市综合体的一些现状、进展和生意模式,我觉得这是一个难得的机会。 本人40不惑,十六五年的职业生涯,应该蛮多元化。在开发商工作过,做过甲方,也在零售行业从事治理工作多年,更重要的是,现在是服务方,作为乙方来为在座各位服务的企业进行支持服务,我们如此的团队跟在座专门多建筑设计公司、广告推广
公司等等都有紧密的合作,今天与大伙儿交流起来会比较的直接。 给各位描绘一下二三线都市商业地产或者都市综合体的进展现状以及以后的进展趋势、生意模型,我们开发的一些要点,我们的规划设计一些要点等等,更多的我们希望能够从两个层面来剖析二三线都市大伙儿服务的开发项目的一些点。 一、前言 我们也比较一下专门流行北上广深一些都市综合体的成功或者失败经验教训,与二三线都市有什么不同。我们更多的从案例分析,来看到二三线都市目前都市综合体进展的瓶颈或者进展的无奈,或者进展的机遇。今天提供的所有二三线都市案例,差不多上我本人亲自操作过的,也是有亲身感受。目的是希望大伙儿通过上午的交流,了解二三线都市都市综合体的进展以后,以及作为开发商或者建筑设计公司,或者商业团队,我们的使命是什么?一线都市与二三线都市是有区不的,专门难简单的把二三线都市的改日认为是北京的今天,有的时候不见得如此,各个地点的人文、文化、价值观等等差不多上不尽相同的。 今天跟各位分享的二三线都市都市综合体的情况,可能更多的适合于北方都市,我看到一些同事来自于湖南或者南方,不是
日本大阪难波城城市综合体考察报告 一.难波城总体规划大阪是继东京后日本第二大城市。它位于全国中央位置,以完善的铁路网贯通各地,是前往古都奈良和京都的最佳起点。 开发商:Nankai Electric Railway Co., Ltd(南海电铁株式会社),Obayash i Corporation南海都市创造株式会社 概念设计:美国Jon Jerde设计公司 项目管理公司:Wasa Sakamoto 获得日本2004年最佳建筑与环境设计奖
总体布局 白天立体鸟瞰照片一期开发总面积16.7万平方米其中商业面积4万平方米,办公楼8万平方米。第2期76,600m2,合计243,800m2。难波城的原址是一座棒球馆,位于邻近难波火车站的一片新商业区,离机场一站之遥。开发商NK电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷得因此把难波定义为公园,为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲。沿着一坐30层的高塔,难波彰显了一种自然生态的生活方式,空中花园、屋顶绿树,公园直接跟大街相连,为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台,人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。难波公园可谓集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的杰作。 立体鸟瞰照片一期公园 面积8000平方米,绿地面 积3000平方米,广场与通 道4700平方米。
一期树木及花草种类???235種約40,000株,土层深度最深80CM,较浅3 0CM。 顶部花园场景二、业态规划与动线设计特点业态平面图本项目本馆与南馆的主力商场是日本高岛屋,公园的主要业态是:商店与餐饮店,咖啡
学生毕业设计 调研报告书 课题名称 姓名 学号 院系 专业 指导教师 XX年X 月X日 SHOPPING-MALL设计调研报告
引言: ”MALL”全称Shopping Mall, 中国音译为”摩尔”, 泛指为超大型购物中心, ”MALL”起源于欧美发达国家, 被誉为”商业业态最高形式”, 一个MALL的商圈辐射范围能够达到200-300公里。据资料统计, 在美国MALL的消费额占消费总额的60%, 在欧洲是29%, 在日本是17%, 在台湾地区也有9%, 由于诱人赢利空间和 几乎空白的国内市场所形成的巨大反差。在上世纪末本世纪初, 这种新兴的复合型商业业态在中国大陆得到了蓬勃发展。甚至二、 三级城市都纷纷推出经营面积动辄几十万平米体量的超级”MAL L”。 MALL一般特指规模巨大, 提供购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化的一站式消费休闲中心, 它包含如主题乐园、游艺中心、百货中心、大型超市、专卖店、美食街、电影城、康体中心等多种业态和服务设施, 并提供足够的停车空间及设备。除C enter、Mall外, 其常见英文名词还有Plaza、Galleria, 指出了MA LL具有长廊、广场、庭院等特点, 就是在建筑物的遮蔽下, 休闲、购物或聚会而不受天气的影响, 都能够进行。Shopping+Center或Mall或Plaza或Galleria两词的结合, 表示出购物空间带给消费者愉悦的感受, 也区分出百货公司只是针对货品进行分门别类的商店, 是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。当然,以上所描述业态指零售。
在中国, Shopping Mall 发展的历史才短短十余年, 可是已经遍布南北东西, 伴随着近年来中国社会消费品总额年增长均逾10%, 社会消费品零售总额集约度的逐步提高, 复合型消费中心逐渐产生, 为Shopping Mall 的发展提供了前提。 本课题以解决建筑空间基本问题, 提高城市整体商业生活品质为出发点、理论联系实际, 明确具体项目, 保证项目的可行性。探寻其设计方法, 进一步锻炼ShoppingMall设计中的功能组织和空间布局, 对现代ShoppingMall设计有一定的指导意义。 一、课题基本情况介绍 项目规划地块为长沙市土地储备中心拟 出让地块, 规划用地面积为18678.83㎡。其 位于黄兴北路和春风路的交叉处, 长沙最繁 华的五一商圈内, 交通便利, 人口众多, 距离 几条著名商业街黄兴路步行街、坡子街都比 图1 基地现状较近; 地块周边还拥有两个比较标志性的都 市景观: 人文景观——中山亭和自然景观——五一广场, 无其它绿化景观。( 如图1所示) 课题要求在拟建地块进行Shopping Mall项目规划及建筑设计。要求: ( 1) 建筑总高度控制在100m以下, 容积率不超过3.0; ( 2) 建筑形式力求大气, 现代; ( 3) 在总平面中综合解决好功能分区、
城市综合体调研报告(精选多篇) 目录 第一篇:芙蓉区城市综合体调研报告 第二篇:都正街城市综合体建设调研报告 第三篇:商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告 第四篇:2020年最新无锡市大型城市综合体,特色商 业街,文化创意园调研报告 第五篇:城市综合体报告更多相关范文 正文 第一篇:芙蓉区城市综合体调研报告芙蓉区城市综合体调研报告 中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势,推进中国城市化进程,尤其是推进城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。城市综合体(hopsca)主要集酒店(hotel)、写字楼(office)、公园(park)、购物中心(shopping mall)、会展中心(convention)和公寓(apartment)等于一体的多功能、多 业态的大型建筑体。今年以来,火星街道通过实地察看、召开会议、问卷调查等形式,在充分获取来自各个层面 第一手资料的基础上,结合实际,就芙蓉区城市综合体的规划、建设和管理方面作出了一些总结,同时也提出了一些具有前瞻性、可操作性的意见和建议,现具体报告如下: 一、芙蓉区城市综合体建设取得的主要成绩近年来,区委、
区政府坚持旧城改造与新区开发并举,城市建设取得令人瞩目的成绩。经过全区上下的共同努力,初步建成了基础设施比较齐备、城市功能日臻完善、环境容貌明显改观、特色较为鲜明的城区。为加快建设“人民满意城市”的步伐,区委、区政府提出了在辖区内建设多功能城市综合体的设想,此举预示着芙蓉区城市经济、社会、技术形态已发展到较高程度,在未来的一段时期内将重点关注城市综合体的开发和建设。二、当前芙蓉区发展城市综合体的优势、劣势、机会及面临的竞争压力。相比兄弟城区,芙蓉区在发展城市综合体上的主要优势有:(一)地理位置优势明显。地处老城区,地理位置相当优越,cbd中心商圈、火车站近在咫尺,根据这个特点,着力打 造以中央商务区、交通枢纽型为主要特色的城市综合体项目,能更好地提升我区的区域核心竞争力。 (二)文化旅游资源丰富。目前着力打造的韭菜园历史文物一条街,将会是我市的“露天博物馆”,为此围绕打造以文化旅游为主要业态内容的项目是我区发展城市综合体的又一关键举措。 (三)开发风险低收益大。相对兄弟城区而言,芙蓉区密集的人口、城市基础配套的客观市场需求,适合开发风险相对较低、收益也更大的以购物休闲娱乐为主要内容的城市综合体项目。在看到优势的同时,推进城市综合体的困难也十分严峻,主要劣势有: (一)市场还不够活跃。城市综合体项目是一种多功能的建筑群体,开发的房产项目均为中高档住宅和高端写字楼,并配星级酒店和大型商贸中心,对开发商的资金实力、运营能力、招商能力、开发节奏等方面要求也相当高,加上因市场形势、融资压力等引发的项目方案变更、多方变化、项目重新报批问
蓬勃发展,问题频现
——城市综合体现状与发展及案例解析
中国房地产市场服务的第一选择
摘
1. 2. 3. 4.
要
包括已知正在规划的成都市的城市综合体共有115个,总体量达到了6000万平米,成都市综合体数量已排 在全球第三位。大部分的区域中心城市综合体均存在前期调研不足、区域发展不均衡、超前城市发展、拆 零销售、定位过高、招商困难等等方面的问题。 摒弃住宅的开发思想,采用全生命周期的思想开发运营城市综合体。项目选址不仅是关注“地段、地段、 还是地段”,还应坚持“客户、客户、还是客户”。这需要掌握四个原则“最短时间原则、区位易达性原则、 聚集原则、接近购买力原则”。 必须根据可能的功能组合确定完善的调研内容和流程。重点应该是对区域零售业结构、消费者、竞争对手 的深入调研。基于调研进行准确的市场定位,消费者定位是核心,项目的战略目标应该是项目长期持续经 营和增值。项目差异化定位的核心是功能及经营上的差异化,而非简单的外立面的差异化。 业态的组合模式有三种:以超市为主的规模相对小的社区型的购物中心的组合模式、以大型主力店为主的 模式,第三种是由多个主题馆组成,没有主力店的模式。业态组合的核心思想包括保证主力店的条件下, 将租金贡献度高的业态安排在更好的位置;人流贡献度和租金贡献度相结合,不可偏废;招商时最好引进 20%至40%的新品牌,实现有效的差异化。
5.
招商应坚持统一招商,统一管理的原则。招商的五大核心要诀包括:1、进行商家调研时既开始进行预招 商;2、准确的前期规划是成功招商的基础,3、项目招商最好由专业机构全程操作,4、品牌资本、品牌 同盟是成功招商的保证;5、成功招商的关键在于成功的沟通。有效的五大招商策略包括:运用租金抽成 策、签定知名主题商店、完整的行销推广计划、顾客导向的商品架构、拥有专业团队指导行销策略。
6.
大型城市综合体地产项目开发提倡专业团队,统一管理分散经营。在三年的培养期内做到收支平衡。根据 经营商家销售贡献度、租金贡献度、管理配合度以及品牌等级形象度,四个指标进行综合评议,实行奖励 和汰换机制。
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