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城镇化房地产发展趋势

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摘要 (1)

一、过去十年中国城镇化进程回 (1)

1、城镇化水平快速提高，年均新增城镇人口超过2000万人 (1)

2、城镇化拉动宏观经济，为房地产业发展提供广阔空间 (1)

二、新型城镇化与以往道路的区别 (2)

1.“以人为本”解决土地城镇化快于人口城镇化

2.重质量轻速度，解决城市发展配套不足不均问题

3. 城乡统筹一体化发展，解决地区间发展不均衡问题

三、新型城镇化背景下房地产业走势 (3)

1、未来十年住房需求近160亿平米，市场规模继续扩大

2、更平稳：城镇化进程放缓，房地产业需求释放更为平稳

3、更均衡：遵循城市发展规律，不同地区市场发展更为均衡

4、更健康：土地、保障房等长效机制逐渐形成，行业更加健康

四、新型城镇化带来的机遇 (4)

1、中小开发商迎来黄金期

2、告别传统发展方式

五、结语 (6)

摘要

新型城镇化的战略，给房地产转型和创新创造了巨大的机遇；房地产的转型创新，又为新型城镇化注入了持续的动力，两者相互促进，形成良性的互动，对实现新型城镇化——人的城镇化具有非常重要的战略意义。同时，也可以期待，在这一过程中，住宅产业也将迎来新一轮的发展春天

一、过去十年中国城镇化发展进程回顾

1. 城镇化水平快速提高，年均新增城镇人口超过2000万人2000-2010，我国城镇化水平提升速度为建国以来最快，年均提升1.4个百分点，每年新增城镇人口超过2000万。2011年城镇化率首次突破50%，达到51.3%。与全球主要国家相比，中国目前的城镇化水平已超过发展中国家平均水平，但与发达经济体平均77.5%的水平仍有较大差距。

2. 城镇化拉动宏观经济，为房地产业发展提供广阔空间2000年以来，在城镇化进程不断推进的大环境下，我国宏观经济持续向好且流动性充裕。这为房地产业提供了旺盛的需求，带动市场供应不断扩大；居民住房消费拉动行业投资规模上升，推动了我国房地产业市场规模的持续扩大。到2012年，全国商品房销售面积11.1亿平方米，新开工面积17.7亿平方米，相比2000年均增长5.0倍；品房销售额6.4万亿元，相比2000年增长15倍，超过同期开发投资额增幅。

二、新型城镇化与以往道路的区别

1. “以人为本”，解决土地城镇化快于人口城镇化问题此前中国城镇化过程一个突出特点是，城市建成区规模快速增长，而集聚的人口增速相对较低，土地城镇化速度明显快于人口城镇化速度，土地资源集约利用程度不够。此外，我国流动人口总量大，若以户籍人口计算，人口城镇化的速度更低，已进城人口的市民化动力强烈。新型城镇化着力于解决城镇现有定居人口以及未来新增人口的生活需求，以及城镇流动人口的市民化需求，真正做到李克强总理所说“以人为本”

2. 重质量轻速度，解决城市发展配套不足不均问题与快速发展的规模不相适应的是，目前城市基础设施建设和公用事业发展相对滞后，空间规划和城市规划前瞻性不足。另一方面，中国城市经过几十年的经济发展，已经积累了大量的物质基础，过去的城镇化，主要是城市规模的扩张和城市自身的美化，而未来的新型城镇化将从单纯的规模扩张向质量提升转变。

3. 城乡统筹一体化发展，解决地区间发展不均衡问题

我国在改革开放初期采取了沿海地区优先发展的经济发展战略，经过30余年的发展，东中西部经济发展差异日益拉大。与此同时，由于农村产业发展水平相对较低，城乡居民收入水平差距也在不断扩大。未来的新型城镇化将形成以大城市为依托，中小城市为重点，逐步形成复合作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇的协调发展，缩短地区差距，平衡地区间的发展。

三、新型城镇化背景下房地产业走势

1.未来十年住房需求近160亿平米，市场规模继续扩大与城镇化水平较高的发达经济体相比，我国城镇人均住房面积仍有比较明显的差距，加之不断增加的城镇人口，未来我国房地产市场仍有较大发展潜力，初步测算，不考虑投资性需求，未来十年需新建成住房约160亿平米，其中商品住房约120亿平米。

2. 更平稳：城镇化进程放缓，房地产业需求释放更为平稳

新型城镇化将更加注重降速提质，预计未来一段时期内我国城镇化水平提升速度或将放缓至略高于1%，年均新增城镇人口数量将减少至1700-1800万人。同时，新增城镇人口为农村向城镇转移的人口，其实际购房能力不高。由于城镇化速度的放缓以及新增城镇人口的购买力减弱，加上基数的扩大，未来房地产业需求的释放将显得更为平稳。

3. 更均衡：遵循城市发展规律，不同地区市场发展更为均衡从城市群的经济辐射能力和整体协同发展来看，长三角和珠三角经济辐射带动力最大，东部城市群发展规模及速度领先于其他地区，也将优先受益。得益于政策优势，中西部地区的经济及房地产市场发展潜力将逐渐显现。从城市类型来看，相较于三四线城市，

一二线城市具备较好的经济发展基础，房地产市场发展速度亦较快。由于一线

城市目前已有较高的城市化率，未来房地产市场的需求更多取决于本地人口的改善性需求和对外来人口的吸引力，其市场规模难以大幅增长，但由于土地资源的紧缺和财富人群的集中，其高端市场可能扮演

更加重要的角色。一二线城市在一定时期内仍将成为房地产业的发展重心，而三四线城市的发展稍显滞后，且根据所在区域的经济、市场情况呈现较大分化。

4. 更健康：土地、保障房等长效机制逐渐形成，行业更加健康

在我国新四化建设过程中，农村工业化是推动新型城镇化的重要内容。

推进农村工业化及土地改革制度，就地新增城镇居民带来的住宅需求将十分旺盛。从地区分布上看，由于一二线城市购房负担重，农民工群体将为城镇郊区带来中低端需求。此外，由于十二五规划提出期末保障房覆盖范围达20%，同时地级以上城市将外来务工人员纳入保障范围，各地保障房建设将面临新的机遇和挑战。

四、新型城镇化带来的机遇

推进新型城镇化，就是要通过实现资源的均衡配置，实现经济和社会的均衡发展。在地域广阔、发展水平差异大的中国，实践已经证明，这不可能依赖于行政的力量来推动，必然要有新的思维、新的路径来实施，这个路径就是通过改革，启动市场化的力量，发挥市场在实现资源均衡配置、实现均衡发展的独特作用。一方面要通过土地制度、行政管理制度、户籍制度、社会保障制度等深层次的制度改革，另一方面，则需要依靠市场自身的实践，鼓励市场的力量在新型城镇化的过程中进行产业导入、升级和新兴产业的发展，逐步实现资源的有效配置。显然，在这一过程中，房地产转型创新所形成的新商业模式，如园区地产、养老住区、

文化旅游地产等将发挥市场化均衡配置资源、推动产业升级与发展的重要作用，从而发挥出以市场化的方式推进新型城镇化的作用。

1、中小开发商迎来黄金期

随着宏观调控的深入，房地产业的行业集中度越来越高，中小房地产开发商受到的挑战越来越大，越来越难以在传统模式中生存；然而，在新型城镇化的进程中，中小开发商却面临着全新的发展机遇。

2、告别传统发展方式

。要实现产业的发展，当然要依赖于土地这个核心的、先导的生产要素，依赖于房地产整合资源的平台功能、服务运营功能和金融支持功能。这就为房地产发展、产业发展和新型城镇化找到了共赢的支点，也为房地产的转型和创新指明了方向和路径。这就是，房地产的转型创新必然与走产业结构调整、与产业升级、与新兴服务业发展相结合的路径，走与新型城镇化的发展相结合的路径。近年来，园区地产、商业地产、养老住区、文化旅游地产等的发展，已经开始产生了与产业、与城镇高度融合的新商业模式，成为房地产转型创本轮针对房地产的严厉的宏观调控，就是这些因素集中的和综合的反应。调控的本质也是希望通过限购限贷等无奈而极端的行政性方式，倒逼发展商和地方政府转变发

展方式，这反映出房地产的发展模式正在进入一个新的转折阶段，也反映出中国经济和社会的发展进入一个新的转折阶段。

中国经济结构的调整和产业升级、新兴服务业的发展是新型城镇化的基础和前提。没有产业，就没有真正意义上的人口聚集，也就没有真正意义上的城镇化新的主流。

结语

过去十年，我国城镇化率的提升推动了经济快速增长和房地产业的高速发展。

十八大报告明确指出，推动信息化和工业化深度融合，工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。推进新型城镇化是未来我国转变经济发展方式、促进经济持续健康发展的主要动力。从未来的发展来看，城镇化率将继续提高，但提升速度有所放缓；新型城镇化将自东向西全面带动城市化发展；中等城市及小城镇长期来看将成为城镇化发展的重点区域，但一二线城市短期受益最为明显；政府需要加快研究户籍制度和土地制度改革等政策；企业应适时调整战略布局及产品结构。

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状房地产投资状况从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产开发状况根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产销售状况从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

当前房地产市场形势分析报告

当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。

中国房产未来发展趋势

中国未来几年的房地产发展趋势六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购

房地产发展前景分析

房地产市场发展前景及价格影响因素分析近年来，伴随着国家在货币政策、财政政策、以及其他信贷政策等方面采取的对房地产市场强有力的调控措施，我国房地产发展的强劲趋势也有所回落，但在我看来，在未来几年、几十年甚至是更长远的将来我国的房地产市场发展前景还比较乐观。房地产业作为我国的支柱产业之一，与银行信贷业、钢材、木材、水泥、市场以及劳动力市场等都息息相关，房地产业发展的大起大落势必会影响其他行业的发展，可谓是牵一发而动全身。当然，在国家各种强有力的调控措施下，房地产业必然会出现强强联合、企业兼并等现象，同时伴随着房地产可视化、透明度的提高，房地产业的利润也一再压缩，这将督促房地产业由以前的粗放式经营管理模式向集约式经营管理模式发展，这在一定程度上将把我国的房地产业推向工厂化、市场化、标准化发展的一个新台阶，促进房地产市场的良性循环。下面我们通过我国几家房地产龙头企业的SWOT 分析来了解一下我国房地产业的最新状况：一、万科优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992-2008 年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7和33.6。劣势土地储备约2200 万平方米，仅能满足万科2-3 年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。二、保利地产优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200 万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72和77，远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势1、公司在2009 年购入约1000 万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机会1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港，与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。三、中海地产优势1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40以上的复式增长。4、公司共拥有土地储备约3450 万平方米，可满足4 年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300 亿元。劣势1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。2、公司2009 年斥资227 亿元购入1165 万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。机会房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。威胁1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。通

房地产公司发展趋势分析

前言房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 1 研究概述我国房地产发展历史我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会

发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。

温州房地产业发展趋势(1).doc

温州房地产业发展趋势在1979年温州市城镇居民的人均住房面积仅仅只有3.1平米，一家人拥拥挤挤的挨在一间小屋，几户共用一个小厨房主，在一全市找不到几间四、五层高的楼房，到处是矮小简易的房屋，有钱也难买房，没有房开公司，要房屋只能买地自建或拆旧建新，这就是老温州。到了1984年时温州才开始建设一个初具规模的商品房住宅小区(水心小区) 。然而近些年来温州房地产业发展十分迅速，整个城市从零星的几座小高楼到处处可见的智能化高楼大厦，从零散、简易的住宅到环境优美、配套齐全的住宅小区；从八十年代末的几家房开公司到今天的几百家房开公司；从家庭式的房屋介绍所到现代化的房地产交易中心等等都说明了温州房地产业发生巨大的变化。在新世纪，温州市将建设成为现代化大都市。本文就对温州市房地产业近几年和今后的发展趋势通过几个方面进行分析。房市发展与需求目前温州的住宅建设尽管发展很快，房开企业从1985年的10家增到今天的近300家，累计开发面积逾2000万平米方，人均居住面积达

到13.4平方米，超过全国平均居住水平，但销加思索，就会感到，这个数据是不容乐观的，按三口之家计算，户均面积只有40.2平方米，还是赶不上人们“改换门庭”的需求。在预订2001年开发投资47亿元，开发施工面积600万平方米，竣工面积200万平方米，约有1.5万套住宅竣工。根据省委提出的“杭、宁、温”要突出在全省城市体系中的龙头地位，向特大城市发展的目标定位，温州市抓住发展良机，加快房地产开发建设。温州市政府确定到2005年城市化水平要达到50%，城镇人口由现在308万人到2005年的413万人，净增人口105万，需新增住宅2520万平方米。同时，全市还有近300万平方米危旧房屋需改造，1993年以前购置的住宅大约有回顾温州房地产市场的发展历程环难发现，过去那些很少看到草木、景观居住环境较差的住宅已日益冷落住宅要把握高市场脉搏，发展高中档住宅的同时，要考虑城镇中低收入家庭的经济承受能力，适当开发二、三居室套型的普通住房。二、居住要求与建设标准回顾温州房地产市场的发展历程，过去那些很少看到草木、景观居住环境较差、套型不合理的住宅已日益冷落，随着社会经济的发展，人们的消费水平正逐步提高，温州人的住房消费已由解决“有房住”发展到“住舒服”。现代的温州人心目中的理想住宅究竟是怎么样的呢？这个话题不仅为房地产商所关注，而且为全社会所关注。近年来，温州住宅区成为温州一大热点产业，也是温州经济发展的一大焦点。

房地产市场现状及未来发展趋势(精)

房地产市场现状及未来发展趋势苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起

中国房地产未来发展趋势(精)

■胡葆森/文中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。当下：细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。

那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型，也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。

房地产行业未来发展趋势

房地产行业未来发展趋势第一阶段:理论的突破与试点的起步阶段 1978年在理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年 9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发的总公司,拉开了房地产的综合开发序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年) 1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年) 2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。中国房地产价格的走势,1998年开始起到的房地产市场到2003年,这一轮的上扬达到高峰,然后从2003年到2007年都在头部横盘整理,2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007 年继续调整,估计到2007年底差不多调整完毕。目前而言,中国的高房价算是控制住了,可是未来中国楼市又将会何去何从呢?我认为,未来两三年,房价不可能再上升,但是也不会狂降,应该是出于一种稳中有降的态势,每个地区降幅可能会不太一样, 降幅最大估计也就是15%左右。因为房地产业就目前而言依然是国民经济的一个支柱性产业,如果房地产市场大跌,那么经济增速就将会放缓,可能会引起社会不稳定现象,而且房地产业关系到一系列产业链的发展和大批工人的就业问题,如果大跌,社会经济颓废将是必然的。

虽然预测房价不会出现较大幅度的下跌,但在未来3到5年房价“基本保持稳定”的情况下,算上通胀因素,假设中国名义GDP按照每年10%的速度继续增长,平均来看中国老百姓的收入将会以每年10%以上的速度上升,那么三五年之后,相当于房价降了30%到50%,以前买不起房的人就可以买得起了。至于三五年后,房价回归理性,限购高准备金率是否还会继续下去。个人认为,最有可能的是房地产价格略有下降,地方政府限购政策会放宽一点,微调微调,交易量上升一些,再降下来再微调,这是一个政府与房地产商博弈的过程。

未来十年的房地产行业发展趋势(精)

买房还是卖房未来十年的房地产行业发展趋势讲师:李豪课程介绍:随着2015-2016年初房地产新政策的出台,各房地产企业和房地产项目公司面临着新的机遇下挑战。中国房地产下一步在哪里?限购、限贷、限价等政策1线城市是否取消还是仍旧,目前是机遇还是危机,住宅市场是否好做还是商业市场有机会,这些问题都困扰着每一位中国房地产业人士。本课就新政策之后房地产行业的发展趋势,从国家政策、经济、国策、产业等多方面展开分析和阐述,对以上问题一一解答。课程对象: 房地产企业董事长、总经理、总裁、中高层管理人员。课程时间:1天/7小时课程大纲: 1解读2015-2016年的房地产新政策的解读 1.1宏观和微观正确解读房地产新政策 1.2解读中国经济格局与中国未来在世界经济中地位 1.3中国房地产市场需求现状 1.4解读土地、税收新政策 1.5解读经济环境、金融环境与投资环境 2影响中国房地产行业发展因素

2.1二胎化政策与人口红利 2.2营改增对房地产行业的影响 2.3城市化 2.4中国产业格局 2.5投资需求与投资环境 3上海房地产市场现状分析与预测 3.1上海等一线城市房价上涨支撑与因素 3.2“美国房地产模式”与“香港模式”和中国房地产发展阶段3.3上海房地产市场趋势与预测 4中国房地产市场格局发展趋势 4.1一、二线城市的趋势 4.2三、四线城市的挑战 4.3住宅市场趋势 4.4商业地产与互联网商业的明天 4.5国进还是民进 4.6“大鱼吃小鱼”还是“快鱼吃慢鱼” 4.7高周转还是高利润 4.8资产与现金流并举 5房地产项目类别发展趋势

5.1住宅项目 5.1.1刚需是否有那么多? 5.1.2改善性是否仍是主流? 5.1.3投资型是否有市场? 5.2商业地产 5.2.1商业结合体的下沉5.2.2写字楼的创新 5.2.3养老地产春天 5.2.4文化产业园的兴起5.2.5旅游地产的整合

浅谈房地产行业发展前景及发展趋势

浅谈房地产行业未来发展前景及未来发展趋势中国是一个新兴的发展中国家，正处于百废待兴，万象更新的时期。我们的发展速度和发展潜力，在世界上很难再找到这样的国家了，因此，当遇到一些小问题的时候就大惊小怪，这本身就意味着我们的不成熟，不成熟就意味着发展的空间。我们在讨论这个问题时，必要说明的是：中国是一个发展极为不平衡的国家，区域之间经济水平、文化观念以及消费习惯也极不相同，因此，在中国北京的房地产发展不能与西藏拉萨的房地产相类比。我们房地产发展之间的差级，可能相差30年的水平，甚至更长远.即有的地方已经可以与中等发展水平的国家媲美，有的地方可能只相当于5、60年代前的一般国家的水平。这种差异性，对于判断房地产的发展也会起到关键作用。不过，不管怎样，我们的主流区域的发展呈现出了以下特点。 1、住宅行业，已经不是简单的初级阶段的竞争了，已经开始向品牌化、资本化、产业化、专业化的时期发展了，这时的竞争已经开始向思维简单者说：“不”了！但是，只要中国经济依旧持续快速发展，住宅行业的发展依旧。 2、商业地产，商业地产的发展依赖于城市布局和人口分布的变化，刚才，我们已经认定了中国经济发展的基础了，在这基础上，城市人口的全面整合迁徙，造成了人群结构和人群分布在城市中有了全新的局面，这个局面将打破未来商业的布局，这个布局将使得商业地产的机遇被显现，但是，这时，我们应该认真开始研究人群和城市规模变化后的商业特点，要研究经济发展和商品结构所产生的商业特点，要研究流通方式和经营模式变化所造成的商业特点，而这些是被大大忽略的。在这个基础上，我们的商业地产将会出现非凡的商机。同时,1)大小城市不同表现的特点也不同，共有特点是城市当量级再提升，小城市向中型城市发展，中型城市向大型城市发展。由此，原来的商圈结构将分成层阶，即对于中大型城市，将形成城市商业圈和区域社区商业网圈的组合。小型城市，将形成一个商业中心向哑铃式商业模式发展的可能。 2)大型市场将随着商品的丰富以及国家交通网的变化，呈现出新的机遇，就是物流配置和地区商业核心产生转换； 3)城市之间的分工变化和传统商业流通特点将成为新的商业专业市场的基础。这些玩意都是机会呀. 3、工业地产，实际上工业地产的发展，看似是一个很好的机遇，实际上从90年初的开发区建设就已经开始了工业地产的发展，只不过市场行为少一些，政府行为多一些而已。而工业地产的机遇真

浅谈房地产发展现状及未来趋势和建议

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/173115642.html, 浅谈房地产发展现状及未来趋势和建议作者：石磊来源：《科学大众》2019年第09期摘 ; 要：随着人民生活水平和城市化水平的提高，房地产市场也发展迅速。房地产市场的繁荣在一定程度上促进了中国经济的发展，但是过度繁荣容易产生“泡沫”，一旦“泡沫”刺破对人民生活和中国经济都有着重要影响，因此分析房地产发展现状，并预测其发展趋势并针对性提出相关建议，对保持房地产市场健康平稳发展有着重要意义。关键词：房地产;发展现状;趋势;建议 1 ; ;房地产发展概述回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁，可以发现从20世纪90年代初开始，中国房地产市场初步形成后，经历了30年的突进式发展过程，有资料显示短短的30年间，中国商品房销售面积从1987年的2 697万平方米，增长到2018年的14.6亿多平方米，年均增长 18.51%，商品房价格从1987年的408元每平方米，增长到2018年8 736元每平方米，是1987年的21.4倍，年均增长11.87%，由此可见从1987年到2018年短短的30年里，我国房地产出现了过度繁荣的现象。 2 ; ;房地产过度繁荣因素及相关危害 2.1 ;房地产过度繁荣因素造成房地产过度繁荣的主要因素主要有：（1）经济快速增长，居民收入快速提升。（2）城镇化水平快速提升。（3）国家严格的耕地保护政策。（4）东方人传统的购房情节。（5）宽松的货币政策向市场释放流动性。（6）土地财政及不合理的土地招拍挂制度。（7）房地产投机等。这些因素推高了房地产价格上涨预期心理，增加了恐慌性心理需求，进一步推高房价。综上，房地产过度繁荣无外乎4点：（1）长期宽松的货币政策是房地产泡沫产生的直接推助剂。（2）投资投机需求过度膨胀是房地产泡沫产生的重要诱因。（3）居住型需求和实际购买力是支持房地产持续发展的发展基石。（4）土地财政顽疾与税收政策缺失是推高房价的重要制度性因素。 2.2 ;过度繁荣危害分析

房地产发展趋势

房地产发展趋势海通证券姜浩未来多年，中国经济面临的一个非常重大的变化是人口红利的消退，它将主导未来中国经济增长的“新常态”。本研究系列将深入分析人口红利与经济新常态间的逻辑关系及对主要消费品的影响。本文重点研究人口红利消退后，地产、汽车等耐用品的增长极限。 1. 人口红利消退，耐用品面临增长极限人口红利的消失意味着年轻人口的减少，而年轻人口无疑是地产、汽车等耐用消费的高需求者。按照国际经验，年轻人口总量见顶之后，住房和汽车等耐用品的需求增速会显著下降。从美国分年龄段的消费情况看，25-44岁是地产、汽车和家电的消费主力人群。中国该年龄段人口长期上升趋势即将迎来拐点，2015年将达到峰值的亿人，之后将长期下行。这意味着地产、汽车这些耐用品将逐渐接近增长的极限。 2. 房地产增长接近天花板前十年地产高速扩张受益于人口和城镇化 1998年住房商品化改革开启了房地产发展的黄金时代，2003年房地产成为国民经济发展的支柱产业。98年以来商品房年销售面积增长了近10倍，销售额扩张了近33倍。房屋施工面积、新开工住房面积平均同比增速均保持在15%以上。从需求角度分析，98年之后的房地产大扩张，一方面受益于房改之后住房改善需求的爆发，但更重要的是从03年开始出生于80-90年的婴儿潮一代开始纷纷进入25-35岁的购房高峰期，同时伴随着高速的城镇化进程而创造了巨大的住房需求。以上因素催生了前十年房地产的爆发式野蛮生长。美日韩房地产发展经验支撑地产高速增长的人口红利正在消退，未来中国房地产市场将如何发展我们先考察各国在人口转型期的经验。

美国高购房需求人口（25-45岁）在1970－1990年代处于快熟上升期，这段期间每年千人新开工住宅套数稳定在8套左右，高峰出现在1972年的近10套，之后逐步回落。90年代高购房需求人群基本保持在高位徘徊，千人新开工住宅套数降至5套左右。日本60年代之后伴随年轻人口的快速增加，新开工套数也随之快速上升，在70年代初达到近18套的最高峰。70年代末，年轻人口总量见顶之后，新开工住宅也开始趋势性的回落。80-90年代基本在10套左右。2007年之后又进一步下降，目前仅为6套左右。相对而言，韩国的经验更值得重视。70年以来随着韩国25-45岁高购房需求人口的不断增加，千人新开工住房套数也不断攀升，尤其在80年-90年的城市化高速推进期（平均每年提高个百分点），千人新开工住房套数扩张了近4倍，90年代中期之后则开始逐渐回落。更值得注意的一点是，美、日、韩三国的千人新开工住宅套数的回落均在25-45岁年龄人口见顶之前，这也意味着房地产供应高峰实际早于需求的高峰。根据联合国人口署的预测，中国25-44岁的高购房需求人口在2015年见顶，预示着中国房地产的顶峰期很可能就在近几年。中国未来房地产市场发展预测从98年房改之后开始，中国新开工住宅套数快速增长，从98年的不到200万套到次贷危机之前08年近800万套，并在4万亿计划的刺激之下，2010年的新开工套数突然跃升至1200万套，2013年更进一步地达到1400万套的水平。比较各国在高需求人口见顶之前，新开工住宅套数高峰期时的情况，发现按照城镇人口口径计算千人新开工住宅套数，中国已接近，超过美、日、韩的历史最高水平，这无疑是危险的信号，说明以现有的城市常住人口来看，中国住宅新开工套数已经接近天花板。然而，考虑到中国目前的城镇化率仅为53%，城镇化还有较大空间。若以总人口衡量千人新开工住宅套数，中国目前大致为9套左右，已超过美国，但还低于日韩，说明农村人口市民化令房地产还有一些的增长空间，但远没有前十年那么大。从新开工套数这个增量指标看，房地产成长空间正逐渐受限，我们再考察人均住宅面积存量指标显示的情况。

浅析中国房地产业发展趋势

浅析中国房地产业发展趋势房地产具有特殊的产品特征，除经济功能--创造价值、投资、融资外，还有社会功能，即保障生活、提供景观、构筑和谐社区，而且其产业发展更是直接关系到国家金融安全、关系到整个国民经济的健康运行和长期平稳发展。因此，中国房地产业走向何处、趋势如何已成为社会各界关注的焦点问题。一、中国房地产业在国民经济中的地位及作用有人说“中国的宏观经济能否保持平稳较快的增长态势，成也房地产，败也房地产”，更有人称“中国房地产绑架了中国经济”，无论上述说法是否成立，房地产业的发展对中国国民经济的稳定与发展至关重要，是一个不争的事实。 (一）房地产业已成为国民经济的支柱产业之一房地产业在国民经济链条中处于中间环节，对关联产业产生需求。房地产业产业链较长、波及面十分广阔。房地产业不仅关联到机械设

备制造业、建筑材料及其他非金属矿物制品业、农业、化学工业及石油加工业、采掘业；而且与金融保险业、社会服务业、商业、邮电运输业等产业密切关联。据估算，每100元的房地产需求大约会带动关联行业215元的需求，也就是说，加上房地产自身需求，每100元的房地产需求会影响到整个国民经济的315元总产出。房地产投资成为全社会固定资产投资的重要组成部份。作为全社会固定资产投资的一部分，房地产开发投资快速增长，从1986年的01亿元增加到2004年的13158亿元，18年间增长130倍，年均增长31.1%，明显高于同期全社会固定资产投资18.9%年均增速。2005年上半年.房地产开发已完成投资6193亿元，同比增长23.5%。由于房地产开发投资持续快速增长，其占全社会固定资产投资的比重从1986年的3.2%上升到2004年的18.8%，己成为影响固定资产投资规模和速度的重要力量。房地产投资对我国经济增长的贡献率逐步提高。1997年，扣除土地购置费后的房地产开发占国内生产总值的比重为3.9%，2004年提高到7.5%。1997年到2004年间，扣除土地购置费后的房地产开发的增量占GDP增量的比重达到11.6%，即房地产开发对GDP增长速度的贡献率为11.6%，这还不包括房地产对其他产业以乘数效应产生

房地产行业未来发展前景

房地产行业未来发展前景中国是一个新兴的发展中国家,正处于百废待兴,万象更新的时期。我们的发展速度和发展潜力,在世界上很难再找到这样的国家了,因此,当遇到一些小问题的时候就大惊小怪,这本身就意味着我们的不成熟,不成熟就意味着发展的空间。中国经济尽管出现了了一些可能产生危机的因素,但是根源不是在于我们的发展前景,而是在于整个世界经济的发展问题,我们的经济体系存在需要强化的问题.这些问题也是我们改革开放以来,第一次因为国际因素与国内因素相结合造成的危机,而这一点更说明了我们的机遇。房地产行业的发展不是简单的行业发展问题,他是中国总的经济体中的一个部分,他是经济发展到一定程度后,百姓生活购买积累到一定程度后的必然高速发展的行业,就如:80年代的电风扇,90年代的电视机,2000初的电脑一样,房地产行业,当处于百姓满足了吃饱、穿好、走了以后的必然,就是住好,光住好这两个字,对于有13亿人口的国家,已经就很沉重了,更何况我们还仅仅发展了几年时间。在以上的基础上,住宅地产、商业地产以及工业地产作为房地产行业重要的分支行业,哪个更具有活力哪? 我们在讨论这个问题时,必要说明的是:中国是一个发展极为不平衡的国家,区域之间经济水平、文化观念以及消费习惯也极不相同,因此,在中国北京的房地产发展不能与西藏拉萨的房地产相类比。我们房地产发展之间的差级,可能相差30年的水平,甚至更长远.即有的地方已经可以与中等发展水平的国家媲美,有的地方可能只相当于5、60年代前的一般国家的水平。这种差异性,对于判断房地产的发展也会起到关键作用。不过,不管怎样,我们的主流区域的发展呈现出了以下特点。 1、住宅行业,已经不是简单的初级阶段的竞争了,已经开始向品牌化、资本化、产业化、专业化的时期发展了,这时的竞争已经开始向思维简单者说:“不”了!但是,只要中国经济依旧持续快速发展,住宅行业的发展依旧。

房地产行业发展趋势及风险分析

房地产行业发展趋势及风险分析一、行业政策基调：继续维持中性趋紧的多项限制性政策 2018年，中国房地产政策将基本围绕“房住不炒”的主基调进行，维持调控的高压态势。第一，一二线城市的行政性限制政策仍将持续，限售政策可能会推广至三四线城市。2018年房地产调控政策可能会转向三四线城市，手段方面可能是以限售为主。如前期价格上涨过快但未出调控的宜昌、岳阳、宣城、衡水、金华、洛阳、绍兴等三四线城市，未来可能会出限售政策，从而防止市场过热。第二，货币政策保持中性，宽松环境不再。货币政策受双重约束。一方面，全球货币宽松时代结束，利率水平在美元加息下压力不断攀升，在人民币汇率的压力之下，货币政策不能大幅宽松。另一方面，在居民、企业杠杆高企的背景下，利率提高会给实体经济带来巨大债务压力。第三，去库存让位于去杠杆，居民房贷政策将持续保持从紧态势。经过2年时间的去库存，目前全国商品住房待售面积已经降到合理水平，一些城市库存开始短缺，房地产库存不再是主要问题。但近年来快速上升的居民杠杆更值得关注。目前全国已有54个城市共计出台了169条限贷政策，均不同程度地上调了首付比例。货币环境的趋紧导致房贷利率上升，2017年10月，全国首套房平均利率已升至5.3%，房贷额度受到控制出现下降。另外，2017年9月以来，北京、深圳等城市陆续出台严查消费贷、经营贷等流入房地产市场的文件。信贷收紧叠加金融市场强监管，个人住房贷款余额同比增速下滑。二、区域发展优化：区域产业地产发展将出现结构化差异产业转移作为直接推力，不同地区在不同阶段将出现不同产业地产需求。我国东部沿海产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发不同类型产业地产需求；另外，自贸区、国家级新区、城镇化等也均为产业地产需求的动力。东部仍然占领政策扶持高地，走在产业升级发展的前端：未来发展重点在战略性新兴行业和交运、金融、信息等生产性服务业，加快进入工业4.0时代占据产业结构的高地，代表东部地区产业地产的核心—产业将会有更大的容量空间。东部沿海区域将加快进入工业4.0时代，各城市将抓住自身的行业和基地，进行