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江西南昌规范建筑面积、容积率计算方法[1]

江西南昌规范建筑面积、容积率计算方法[1]
江西南昌规范建筑面积、容积率计算方法[1]

江西南昌规范建筑面积、容积率计算方法

【导读】买房的市民看仔细了,容积率、面积等指标再也不能由着开发商瞎蒙。记者6日获悉,南昌市城乡规划局根据国家有关规定,下发了《关于规范建筑工程建筑面积、容积率计算规则的通知》,住宅建筑层高不能小于2.9米。

时间:2007-01-11 编辑:Monica 来源: 【朗读】【投稿】【纠错】【字号:大中小】【关闭】

买房的市民看仔细了,容积率、面积等指标再也不能由着开发商瞎蒙。记者6日获悉,南昌市城乡规划局根据国家有关规定,下发了《关于规范建筑工程建筑面积、容积率计算规则的通知》,住宅建筑层高不能小于2.9米。

底层架空层不计入容积率

根据规定,建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房、结构(设备管道)转换层、底层(半地下)车库、杂物间等,全部按建筑面积计入容积率。

建筑物层高在2.2米及以上者按全面积计入容积率,但若层高不足2.2米者按1/2面积计入容积率。

在室外地坪以上部分的高度不超过1.2米的非经营性地下室,层高不大于4.5米、无围护结构的建筑物底部架空层,无围护结构的结构(设备管道)转换层,按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积,计入总建筑面积,但不计入容积率。

北向阳台要求统一封闭

建筑物南向或东西向主阳台进深不大于1.8米、北向或东西向次阳台进深不大于1.2米的阳台,按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率;超出此规定的部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。

高度为两层或两层以上的阳台,进深原则上不得大于3米。其中,进深不大于1.8米的可不计建筑面积不计容积率;进深大于1.8米、小于等于3米的按1/2面积计入容积率;进深大于3米的按全面积计入容积率;建筑物北侧原则上不设置高度为两层或两层以上的阳台。

此外,考虑南昌气候特点,高层建筑北向阳台原则上要求统一封闭。

飘窗不能突出外墙1.2米

现在有很多建筑都设计了突出外墙的飘窗,根据要求,以后飘窗突出外墙部分的距离原则上不大于1.2米,宽度不大于该开间的2/3。若超出这个规定的将按全面积计入容积率。

当飘窗突出外墙的距离不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗台高度不小于0.4米时,可不计入容积率。除此之外,高度在2.2米及以上者按全面积计入容积率;高度不足2.2米者按1/2面积计入容积率。

住宅建筑层高不小于2.9米

该市还规定住宅建筑层高不小于2.9米且不大于3.2米;办公建筑层高原则上不小于3.2米,且不大于4.2米;分隔成小间的商铺建筑层高不大于4.5米。

该市同时要求建筑施工最好不要填平或者垫高地面,以后建筑工程规划应充分利用现有的地形、地貌,与相邻地块宜平接,当用地内有高差时进行竖向设计并组织好排水。

南昌出台操作办法规范房产建筑面积测算

发布日期: 2007年12月04日

随着商品住宅户型的不断更新,入户花园、阳光露台等新的名词不断出现,房屋这些部位的面积如何确定?小区哪些范围不能算作公摊?近日南昌出台《关于办理房产建筑面积测绘计算有关问题的操作办法(试行)》,对一些现有规定中未作明确的房产面积计算问题给出了操作方法。2日记者从南昌市房管局获悉,操作办法即日起开始实施,已确权发证或完成预售测绘的房产面积不再改变。

套内建筑面积计算

复式房楼梯计入套内建筑面积

根据该操作办法,房屋外墙面积计算至墙体结构层;复式、跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯,并将其按自然层数计入套内建筑面积;独立户室内已封闭的入户花园和阳光屋,按其水平投影面积计算;经规划部门批准,楼梯、斜坡道下方用于其他使用功能的,层高在2.20(含)米以上部分可计入下方建筑面积,层高在2.20米以下部分计入楼梯、斜坡道建筑面积。

入户花园按其水平投影面积一半计算

计算一半建筑面积的部位包括:

未经规划部门批准擅自将敞开式阳台改为全封闭的,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算;

独立户室内未封闭的入户花园和阳光屋,按其水平投影面积的一半计算;

当上部底板(盖板)小于本层围护结构时,本层阳台、挑廊、无柱走廊按上部底板(盖板)水平投影面积的一半计算建筑面积;

同一开间位置相隔一个自然层设置的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊,当其形状面积相同且最高一层有上盖时,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

不落地凸窗不计入建筑面积

墙体外侧的粉刷层、贴面等墙体保护层、保温隔热层;檐口、阳台在房屋露台、晒台、退台、天面上投影面积部分;非落地的凸窗部分;上部底板(盖板)高度超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊;贮水(油)池、化粪池,以上部位都不计算建筑面积。

5方面建筑面积不应分摊

应该分摊的建筑面积范围按照国家标准《房产测量规范》的相关规定执行。不应分摊的建筑面积范围包括5个方面。

为多幢服务的管理用房、警卫室、配电间、水泵房等设备用房;

独立使用的地下室、半地下室、车库、车位,人防工程附属设施用房(含滤毒室);

物管用房、社区居委会用房、小区的会所、小区幼儿园、娱乐用房、健身房、阅览室、医务室、垃圾站、公厕等为公共事业服务的配套用房;

避难层(室)及结构转换层内可独立使用的部位;

独立于本幢房屋之外的公用建筑。

其他操作办法

多幢楼同一地下室面积单独计算

根据操作办法,裙楼式建筑按单幢处理。连体楼和地下室相连、地面以上多幢独立楼房的建筑均按多幢处理。

地下室相通地面上独立的两幢及两幢以上房屋,地上部分分幢计算房屋建筑面积,地下层单独计算房屋建筑面积,地下层内为地上部分服务的共用部位不予分摊。

按功能设立分摊系数

住宅楼原则上以幢为单位统一分摊公用面积,可按功能分别设立分摊系数。

单幢房屋的地下室各层与地面连通的楼梯间、电梯井、前室等出入口设在该幢房屋主墙体外或者设在主墙体内但与房屋地面以上部分没有连通,其建筑面积计入地下室功能区共有建筑面积进行分摊。

出入口设在该幢房屋主墙体内,且与该幢房屋地面以上部分连通,其建筑面积计入幢共有建筑面积分摊。

商住楼共建面积按商、住两部分分开

商住楼根据住宅和商业不同的使用功能,将整幢房屋的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。

商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间(含室外楼梯)以及门厅等共有建筑面积列

入住宅共有建筑面积,如该公共部分可与商业层相通,则列入幢共有建筑面积。

为整幢服务的消防通道、屋顶梯间以及幢内其他商住共用建筑面积列入幢共有建筑面积。

专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等共有建筑面积列入住宅部分共有建

筑面积。

专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积列入商业部分的共有建筑面积。

此外,该操作办法对房屋产权分割时,对公用建筑面积的确认也作了规定。

确权或已取得房产证的房屋,可只对各户的套内建筑面积进行实测,按各户套内建筑面积的比例进行分摊计算。 (陈萌)

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建筑面积测算新规定小区会所不计入公摊面积

记者12月2日获悉,江西省南昌市房管局印发了《关于办理房产建筑面积测绘计算有关问题的操作办法(试行)》,11月9日开始施行。该操作办法实施前,已确权发证或者完成预售测绘的房产面积不再改变。

复式房面积含室内楼梯

对房屋建筑面积认定中,房屋外墙面积计算至墙体结构层;复式、跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯,并将其按自然层数计入套内建筑面积;独立户室内已封闭的入户花园和阳光屋,按其水平投影面积计算;经规划部门批准,楼梯、斜坡道下方用于其他使用功能的,层高在2.20(含)米以上部分可计入下方建筑面积,层高在2.20米以下部分计入楼梯、斜坡道建筑面积。

未经规划部门批准擅自将敞开式阳台改为全封闭的,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。独立户室内未封闭的入户花园和阳光屋,按其水平投影面积的一半计算。墙体外侧的粉刷层、贴面等墙体保护层、保温隔热层;檐口、阳台在房屋露台、晒台、退台、天面上投影面积部分;非落地的凸窗部分;上部底板(盖板)高度超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊;贮水(油)池、化粪池,不计算建筑面积。

小区会所不计入公摊

据南昌市有关房产专业人士称,早先相关测算规范中对公摊面积的界定比较模糊,“公摊面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积”,根据这样的说法,一些开发商大玩猫腻,把大量不该摊的面积摊到业主头上,这其中包括会所、物业管理办公室,甚至停车场等。当开发商将停车场再次出售、会所开始营业时,就容易与业主发生纠纷。

另外,为多幢服务的管理用房、警卫室、配电间、水泵房等设备用房;独立使用的地下室、半地下室、车库、车位,人防工程附属设施用房(含滤毒室);物管用房、社区居委会用房、小区的会所、小区幼儿园、娱乐用房、健身房、阅览室、医务室、垃圾站、公厕等为公共事业服务的配套用房;避难层(室)及结构转换层内可独立使用的部位;独立于本幢房屋之外的公用建筑,不计入分摊的建筑面积范围。

商住楼公摊分两部分

另外,对商住楼共有建筑面积计算功能区的划分,以规划部门批准的建筑施工图为依据;根据住宅和商业不同的使用功能,将整幢房屋划分成不同功能区进行面积计算,按各自的建筑面积将整幢房屋的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。

商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间(含室外楼梯)以及门厅等共有建筑面积列

入住宅共有建筑面积,但如果该公共部分可与商业层相通,则列入幢共有建筑面积;为整幢服务的消防通道(楼梯、电梯、连廊等)、屋顶梯间以及幢内其他商住共用建筑面积列入幢共有建筑面积;专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等共有建筑面积列入住宅部分共有建筑面积;专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积列入商业部分的共有建筑面积。

住宅楼以幢为单位公摊

房屋局部无外墙体的(如底层楼梯入口处、店面和车库的卷闸门等),以及非垂直墙体,其外半墙厚度参照本层其他主墙确定,本层无主墙的可参照上层外墙确定。顶层无外墙的斜屋面结构和别墅、复式楼等室内上部挑空部位均不计算外半墙厚度。

住宅楼原则上以幢为单位统一分摊公用面积,如果幢内各单元有不同设计功能的,可按功能分别设立分摊系数。例如仅部分单元设置电梯时,则应按设电梯和不设电梯部分划分为不同的功能区计算分摊面积。原设计为整体商场,在销售时分割成通道和若干铺位(间数),通道的建筑面积由所有铺位(间数)按其建筑面积比例分摊。对已经确权或已取得房产证的房屋,在对其进行分割测绘时,可只对各户的套内建筑面积进行实测,取确权面积或产权证面积与各户套内建筑面积之和的差值作为各户应分摊的公用建筑面积,按各户套内建筑面积的比例进行分摊计算。

位于阳台等建筑主体内有围护结构的空调机位、花池等,应和与其相通的建筑主体一并计算建筑面积,否则不计算建筑面积。算梯间面积时,如果住宅室内楼梯井间隔大于0.20米,商业用房、办公用房、生产厂房等的室内扶梯、楼梯、旋转梯等的楼梯井间隔大于0.40米,楼梯井的间隔空间应按天井处理。

(记者刘媛实习生袁利)

《建筑面积与容积率计算规定的补充规定》100722

无锡市规划局 锡规总[2009]5号 关于印发《<建筑面积与容积率计算规定>的补充规定》的通知 各处室、各分局: 为进一步加强建设项目审批阶段有关建筑面积与容积率计算的规划管理,现将《<建筑面积与容积率计算规定>的补充规定》印发给你们,自发布之日起执行。此前已办理规划设计方案审查的建设项目(单体建筑设计方案未报审的除外),按原规定执行。执行中遇有问题,请及时与总师办联系。 无锡市规划局 二○○九年三月十二日 主题词:面积容积率规定通知 抄送: 市各设计院 无锡市规划局办公室 2009年3月12日印发 共印:22份 《建筑面积与容积率计算规定》的补充规定 一、住宅(含酒店式公寓)户内入户花园、空中花园、花台、设备平台等有永久性顶盖的开敞、半开敞空间视同阳台,以套为单位,对应的“套内阳台进深小于2.5米部分的底板水平投影面积总和”与“套内水平投影面积”的比值小于12%的,按照《建筑面积与容积率计算规定》第八条第(八)项规定计算建筑面积;大于等于12%的,超出部分按“实际计算的套内阳台进深小于2.5米部分的底板水平投影面积总和”与“套内水平投影面积的12%”的差值,计入核定建筑面积。套内水平投影面积是指套内建筑面积与套内阳台所对应的底板水平投影面积的总和。 二、建筑设计含有飘窗的,须在申报图纸中提供飘窗大样,明确其构造形式及窗台高度。出挑平均进深(建筑外墙至飘窗结构外沿的水平距离)超过0.9米的,按其底板水平投影面积全部计入核定建筑面积;出挑平均进深小于等于0.9米,且窗台与室内地面的高差大于等于0.45米,不计算建筑面积。窗台与室内地面的高差小于0.45米的,视同户内建筑空间,按规定计入核定建筑面积。 三、低层住宅建筑底层层高大于3.6米的,以3.6米为基准高度,按高度折算建筑面积后,计入核定建筑面积;二、三层层高大于3.3米的,以3.3米为基准高度,按高度折算建筑面积后,计入核定建筑面积。 四、《建筑面积与容积率计算规定》中部分条款内容修订如下: 第七条第(二)项修订为:“在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的地下室或半地下室。” 第八条第(二)项修订为:“地下室及半地下室,其室外地面以上部分的高度大于1.5米小于2.2米的,按A’=KA折算核定建筑面积(A’—折算的核定建筑面积,K—地下室及半地下室地面以上的高度与其层高之比,A—地下室及半地下室建筑面积);其室外地面以上高度超过2.2米的,全部计入核定建筑面积。” 第八条第(三)项修订为:“处于自然或人造坡地中的建筑,其地下室或半地下室有一边在室外地面以上的部分大于1.5米小于2 .2米的(其地面以上高度超过2.2米的,全部计入核定建筑面积),按照A’=KA计入核定建筑面积与容积率(地下室或半地下室超出室外地面部分按最大值计算,车库入口部分除外)。”

《建筑面积与容积率计算规定》

建筑面积与容积率计算暂行规定 第一条为进一步明确建设项目审批阶段有关建筑面积与容积率计算的规则,根据《建设工程建筑面积计算规范》、《梧州市城市规划管理技术规定》和有关技术标准,结合本市实际,制定本规定。 第二条在梧州市城市规划区内,审批建设项目,应当执行《建设工程建筑面积计算规范》、《梧州市城市规划管理技术规定》和本规定。 第三条建设项目的建筑面积计算分为计容建筑面积计算及可建建筑面积计算。计容建筑面积是指建设项目中,根据容积率计算出的建筑面积。可建建筑面积是指按相关规范计算建设项目的实际建筑面积。 计容建筑面积=可建设用地面积×容积率。 可建建筑面积=计容建筑面积(扣除按高度折算部分)+奖励建筑面积+不计入容积率计算的其它建筑面积。奖励建筑面积范围详《梧州市城市规划管理技术规定》相关规定。 第四条建筑基地内的以下建筑面积,不计入可建建筑面积: (一)建筑底层设架空层用作通道、绿化等公共活动部分(架空层应以柱、剪力墙落地,不设围护结构,视线通透、空间开敞)。 (二)建筑飘窗挑出外墙宽度一般不得大于0.6米,飘窗高度一般不得超过2.2米,符合上述要求的飘窗不计算建筑面积。 (三)沿街建筑沿公共空间部分设置的骑楼或过街楼底层。 (四)设备管道夹层(专用于设备及管道布设的空间,一般除检修口外不得设置其他出入口)高度不超过2.2米时。 第五条建筑基地内的以下建筑面积,不计入该项目的计容建筑面积,但须计入可建建筑面积: (一)避难层中的避难空间。

(二)建筑底层设架空层用作停车、居民设施等用途部分按1/2计算建筑面积。 (三)地下层或半地下层,如仅用作公共停车、公共设备用房、人防用途时。 (四)在建筑内部(包括首层、其他楼层及地下层)或外部提供全天候对外开放的步行空间或通道,将周边建筑物与城市街道、广场、游园、购物中心等公共空间体系联系在一起且其有效宽度不小于4米的空间。 第六条建设项目的计容建筑面积按以下规定计算: (一)屋顶层设备用房(含公共楼梯间、电梯机房等)面积计入计容建筑面积。 (二)地下层如仅用作停车时,不计入计容建筑面积;如作为办公、商场或其他营业性公共场所等用途时,全部计入计容建筑面积。 地下层 定义计算细则 满足条件功能剖面图平面图层 数建筑 面积 容积 率 h1≥1/2H 且h2≤1.0米停车、不 计 入 单列 计算 不计 h1≥1/2H 且h2≤1.0米办公、 商场、 其他营 业性公 共场所 等功能 不 计 入 单列 计算 计容 注释: 地下层——房间室内地面低于室外地面,且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的

关于容积率的分析

容积率的概念:容积率是指某一基地范围内,地面以上各类建筑的建筑面积总和与建筑用地面积的比值。而不是规划用地面积,规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。 建筑基地内的以下建筑面积(地下室),不计入该基地核定建筑面积,但须计入可建建筑面积:而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。 衍生出来的容积率内容; 1、容积率决定了什么? 决定了不同产品类型之间配比 决定了不同的产品形态 决定了不同的面积区间 决定了不同的产品户型使用功能 决定了项目的售价和盈利表现 项目了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题 因为容积率决定不同类型的产品,决定了客户不同的客户层面,进而决定了不同的竞争格局 3、正常情况下,建筑形式与容积率之间的系数对比 1、容积率低于0.3,这是非常高档的独栋别墅项目。 2、容积率0.3~0.5,一般独别墅项目,环境还可以,但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅,就可以解决这个问题了。

3、容积率0.5~0.8,一般的双拼、联排别墅,如果组合3~4层,局部5层的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。 4、容积率0.8~1.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。 5、容积率1.2~1.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境会是一大卖点。 6、容积率1.5~2.0,正常的多层+小高层项目。 7、容积率2.0~2.5,正常的小高层项目。 8、容积率2.5~3.0,小高层+二类高层项目(18层以内)。 9、容积率3.0~6.0,高层项目(楼高100米以内)。 10、容积率6.0以上,摩天大楼项目。 4、有一项目用地6500M2,假设地块方正。规划容积率为3.6,建筑履盖率为35%。 请问该项目为多少层?总建筑面积为多少? 总建筑面积(地上)=用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2; 建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积(约等于建筑底层面积)/用地面积; 因此,在建筑建筑履盖率用足的情况下,建筑占地面积(约等于建筑底层面积)=建筑履盖率X用地面积=35%X6500=2275M2; 在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下,建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积(标准层面积)=23400/2275≈10层 那么大家时候见过容积率3.0的纯多层项目?? 3.0的多层其实也不奇怪,首先我们要了解多层的定义,是以层数为定义标准,容积率是以面积为定义标准, 两者其实并不相冲突. 例如:某项目占地3000平方米,3.0的容积率也就是建筑面积9000平方米,假如该项目建筑覆盖率40%,则构筑物平面投影面积也 是1200平方米,算起来层数也就7.5层,属于多层范畴.所以说3.0的多层也并不奇怪 但是我们的楼座怎么排布,这涉及到楼间距的问题;一般情况下政府会给出楼间距比例,日照间距比例,开发商只要满足其一即可。 理论上开发商必须满足满足

关于施行《建筑工程建筑面积、容积率计算规则(修订)》的通知

关于施行《建筑工程建筑面积、容积率计算规则(修 订)》的通知 洪规字[2012]152号 各设计单位、建设单位: 为正确引导城乡规划管理,规范规划管理中建筑工程的建筑面积及容积率的计算方法,我局根据国家相关标准及设计规范的要求,借鉴外地经验,结合本市实践,对原《建筑工程建筑面积、容积率计算规则》(洪规技字[2007] 第1号)进行了修订。自2012年5月1日起施行,请各设计单位、建设单位遵照执行。 二○一二年四月一日 建筑工程建筑面积、容积率计算规则(修订) 为正确引导城乡规划管理,规范规划管理中建设工程的建筑面积计算方法,现依照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005),结合本市实践,对原《建筑工程建筑面积、容积率计算规则》(洪规技字[2007] 第1号)进行修订: 第一条各项建设工程设计应符合国家和本市的相关建筑设计规范和标准,不得随意虚构设计平面用途及性质。 第二条建设单位(个人)、设计单位应当按照诚信原则,规范建筑面积计

算,如实申报送审材料。 第三条以下各点按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积并计入容积率 (一)地上建筑物层高在2.2米及以上者按全面积计入容积率;层高小于2.2米者按1/2面积计入容积率(含建筑物顶部的楼梯间、电梯机房,及有围护结构的结构转换层、设备管道层、底层车库、杂物间等)。 (二)在室外地坪以上部分的高度超过1.5米(含覆土)的集中地下室,其建筑面积计入容积率。场地地坪标高不一致时,室外地坪以周边城市道路标高加上0.3米计算(周边城市道路标高不一致,以低的城市道路标高为标准)。 (三)临街建筑底层架空层、底层临街商业的后半部分架空层应当计入容积率。 (四)超高层建筑的其他非避难空间(如楼梯间、电梯井、其他功能性用房)应当计入容积率。 第四条以下各点按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积但不计入容积率 (一)因特殊原因(人防、地质、管线等)地下室整体抬高作为大空间停车使用的,应进行竖向设计并组织好排水并与相邻地块平接,抬高不超过2.6米。 (二)主体建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米的用于停车及设备用房的地下室。 (三)住宅建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米的用于储藏功能的住宅地下室或半地下室。

容积率的定义及计算

容积率的定义及计算 容积率,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率 决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居 住的舒适度。 一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不 低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。 简介 容积率(Plot Ratio/Volume Fraction):又称建筑面积毛密度,项目用地 范围内 地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积 的比值。 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的 比值,通 常以地块面积为1,地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数, 即为容积率的 值。 计算公式 容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积 当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市

有各自相关规定)。 容积率越高,居民的舒适度越低,反之则舒适度越高。 绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用 于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项 目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。 相关规定 容积率一般是由政府规定的。 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积 率分为 独立别墅为0.2~0.5, 联排别墅为0.4~0.7, 6层以下多层住宅为0.8~1.2, 11层小高层住宅为1.5~2.0, 18层高层住宅为1.8~2.5, 19层以上住宅为2.4~4.5, 住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅。 并根据不同城市的特点有所差别。 建筑特点

房产项目容积率计算公式

房产项目容积率计算公式 房产项目容积率计算公式 一、专业解释 容积率:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式: 容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。 所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。 二、通俗解释 说到底就是小区里户数、人数和小区面积的关系,当然户越少、人越少,面积越大越舒服了。 三、容积率多少合适? 以下是我查到的资料,仅供参考: 1、容积率低于0.3,这是非常高档的独栋别墅项目。 2、容积率0.3--0.5,一般独栋别墅项目,环境还可以,但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅,就可以解决这个问题了。 3、容积率0.5--0.8,一般的双拼、联排别墅,如果组合3--4层,局部5层的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。 4、容积率0.8--1.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。 5、容积率1.2--1.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境会是一大卖点。 6、容积率1.5--2.0,正常的多层+小高层项目。 7、容积率2.0--2.5,正常的小高层项目。 8、容积率2.5--3.0,小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差。 9、容积率3.0--6.0,高层项目(楼高100米以内)。 10、容积率6.0以上,摩天大楼项目 感谢您的阅读!

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如,在1万平方米用地的土地上,有6000平方米的建筑总面积,其容积率为0.6。 规划对低密度住宅的大体标准概念,高层低密度住宅容积率不大于2.2;多层(小高层)低密度住宅容积率不大于1.2;排屋(Town House)容积率不大 于0.7;别墅(Villa)容积率不大于0.35。 房屋价值不单是按每平方米建筑面积,价格差关键是容积率大小,如:容积率1.20左右比容积率2.40左右的房屋,每平方米价格要高出一倍左右。 建筑用地面积:指建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。也就是有效用地面积 建筑占地面积:指建筑物的垂直投影面积,但不包括雨篷、外挑阳台、檐口连接两座建筑物的架空通道,玻璃拱顶下的天井,室外楼梯和街坊内连接建筑物的过街桥等。 总建筑面积:指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 容积率:项目用地范围内总建筑面积与建筑用地面积的比值。计算公式:容积率=总建筑面积/总用地面积 绿地率:指用于绿化种植的土地面积(垂直投影面积)占建筑用地面积的比值。计算公式:绿地率=区域内的绿地面积/总用地面积 规划建设用地面积在除去市政设施及其他占用的面积之后,剩余的就是建筑用地面积了。 建筑占地面积:是指建筑物基底占地面积。 建筑面积:建筑物各层面积总和,每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算,包括使用、辅助面积和结构面积 建筑容积率:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。容积率的计算公式:总的建筑面积除以建筑占地面积 绿地率:指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。 1、容积率低于0.3,这是非常高档的独栋别墅项目。

最新建筑容积率计算规定(送审稿最后)

建筑容积率计算规定 (报审稿) 为进一步规范建筑容积率计算办法,根据国家有关法律法规及技术标准,结合我市实际情况,作出如下规定: 一、术语解释 容积率分为地上容积率与地下容积率。凡未注明地上、地下的,均指地上容积率。 地上容积率,系指一定地块内建筑物地上的计容面积与用地面积的比值。 地下容积率,系指一定地块内建筑物地下的计容面积与用地面积的比值。 计容面积,系指一定地块内参与容积率指标计算的建筑面积。 二、计算规则 一般情况下,容积率及建筑面积计算按照《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005的规定执行;遇有下列情况,按照本规定执行: (一)建筑的层高 1、住宅建筑、公寓(包括酒店型和混合型公寓)标准层层高大于3.9米且小于或者等于4.8米,不论层内是否设置隔层,计容面积按照该层水平投影面积的1.5倍计算;标准层层高大于

4.8米且小于或者等于 5.4米,不论层内是否设置隔层,计容面积按照该层水平投影面积的2倍计算。设计层高大于5.4米的,按该层水平投影面积的3倍计算。 2、办公建筑、写字楼建筑标准层层高大于4.8米且小于或者等于5.4米,不论层内是否设置隔层,计容面积按照该层水平投影面积的1.5倍计算;标准层层高大于5.4米且小于或者等于6.6米,不论层内是否设置隔层,计容面积按照该层水平投影面积的2倍计算。设计层高大于6.6米的,按该层水平投影面积的3倍计算。但门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅除外。 3、商业建筑标准层层高大于5.4米且小于或者等于6.0米,不论层内是否设置隔层,计容面积计算按照该层水平投影面积的1.5倍计算;标准层层高大于6.0米且小于或者等于7.8米,不论层内是否设置隔层,计容面积计算按照该层水平投影面积的2倍计算;标准层层高大于7.8米,计容面积按照该层水平投影面积的3倍计算;但门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅除外。超市、农贸市场、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房,单一空间面积达到2000平方米以上的,其层高可以根据功能要求适当提高。 4、住宅建筑底层层高小于2.2米的配套用房按规范计算建筑面积,但不作为计容面积。 5、停车库(包括地面无围护结构的机械式停车设施)结构层层高不大于8.0米的立体停车库,按结构层建筑面积计算,层高8.0米以上的按8.0米层高折算计容面积。

关于容积率面积计算

关于印发《宁波市建筑工程容积率计算规定》和《宁波市建筑工程部分差 异性建筑面积计算规则》的通知 发布时间:2010-10-22 发布机构:宁波市规划局文号: 甬规字〔2010〕122号实施时间: 2010-10-22 各规划分局、市局各处(室): 由于原印发的《宁波市建筑工程容积率计算规定》和《宁波市建筑工程部分差异性建筑面积计算规则》(甬规字〔2010〕113号)有误,现将修正后的《宁波市建筑工程容积率计算规定》和《宁波市建筑工程部分差异性建筑面积计算规则》印发给你们,请遵照执行。原甬规字〔2010〕113号文件作废。各县(市)规划行政主管部门可结合本地的实际制定相应规定,也可以参照执行。 本文件自发文之日起执行。 二〇一〇年十月二十二日 宁波市建筑工程容积率计算规定 为进一步统一和规范我市建筑工程容积率计算,特制定本规定,作为全市建筑工程容积率计算和审查的依据。 一、依据与参考资料 1、《宁波市城乡规划管理技术规定》(甬政发〔2007〕77号) 2、宁波市规划局城乡规划技术委员会会议纪要(〔2010〕第2期) 3、全市规划系统建筑工程规划管理工作例会纪要(宁波市规划局专题会议纪要〔2010〕2号、〔2010〕3号) 4、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试行)》[简称“省房”] 二、容积率计算 (一)地下室 通常情况下,地下室用作车库、设备用房的,其建筑面积不计入容积率,用作商业服务业、市场、文化娱乐、体育等用房的,其建筑面积按0.6系数折算后计入容积率。 (二)车库 建设项目的配套停车库设置在地下和地上二层(含二层)以下的,其建筑面积可不计入容积率,其余按0.5系数折算计入容积率。竖直循环式机械停车库按3.6米层高计算建筑面积后,按0.5系数折算计入容积率。 房屋层内,以机械设备划分若干层次的立体车库,无论高度和停放层数多少,均按单层计算建筑面积和层次(“省房”4.3.6)。 (三)架空层 建筑底层设架空层应满足以下条件:以柱、剪力墙落地,视线通透、空间开敞;只用作公共通道、停车、绿化、公共休闲等用途。 建筑底层设架空层的,除电梯(楼梯)间、门厅、管道井(水、电、排风等)等 围合部分外,其余部分不计入容积率。

广州市建筑面积及容积率计算办法

广州市建筑单体建筑面积及容积率计算办法 (二○○六) 《建筑工程建筑面积计算规范》(GB /T50353-2005)于2005年7月1日起实行。为使新的建筑面积计算得到有效实施,同时为更科学地核算建筑的容积率,特制定本办法。 一、建筑面积计算的方法: 1.1、单层建筑物层高 2.2米及以上、四面有围护结构的用房计算全部建筑面积;高度2.2米以下的计算一半建筑面积。 1.2、利用坡屋顶内空间的建筑,内空间净高 2.1米及以上部分计算全部建筑面积;内空间净高1.2至2.1米部分计算一半建筑面积。 1.3、建筑内部设局部复式的,其层高 2.2米及以上的计算全部建筑面积;不足2.2米的部分计算一半建筑面积。 1.4、场馆看台下方空间设计加以利用的部分,净高 2.1米及以上的部分计算全部建筑面积;净高1.2至2.1米部分计算一半建筑面积。 1.5、地下室、半地下室层高 2.2米及以上的计算全部建筑面积;层高2.2米以下的计算一半建筑面积。 1.6、建筑物的大厅、门厅以及大型会议厅、工厂车间、仓库、舞台等大空间建筑物按一层计算建筑面积。其内部设有通廊、回廊或挑台时,层高 2.2米及以上的计算全部建筑面积,层高小于2.2米的计算一半建筑面积。 1.7、建筑物间的架空走廊,有围护结构的,层高 2.2米及以上

的计算全部建筑面积,层高2.2米以下计算一半建筑面积。只有顶盖没有围护结构的计算一半建筑面积。 1.8、地上立体书库、立体车库、仓库等,无结构层的按1层计算;有结构层的按结构层数计算;层高 2.2米及以上计算全部建筑面积;层高2.2米以下计算一半建筑面积。 1.9、建筑物外的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊等,有围护结构的,层高 2.2米及以上的计算全部建筑面积,层高2.2米以下计算一半建筑面积。只有顶盖没有围护结构的计算一半建筑面积。 1.10、建筑物顶部有顶盖有围护结构的用房如梯屋、水箱间、电梯机房、人防用房等,层高 2.2米及以上的计算全部建筑面积,层高2.2米以下计算一半建筑面积。有顶盖无围护结构的廊、亭等计算一半建筑面积。 1.11、建筑物内的室内楼梯间、电梯井、管道井、垃圾道、内部烟囱、通风排气竖井、提物井等垂直设备,其建筑面积以横截面面积乘以自然层数计算。 1.12、雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过 2.1米的,应按雨篷结构板的水平投影面积的一半计算。 1.13、有顶盖的室外楼梯按其投影面积乘以自然层数所得面积的一半计算建筑面积;无顶盖的室外楼梯最顶一层不计算建筑面积,其余楼层计算方法与有顶盖的相同。 1.14、住宅的阳台、入户花园;办公或商业用房设的半公共空中花园、活动用平台等均按投影面积的一半计算建筑面积。

建筑层高及容积率计算规则

杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则 一、为规范建筑层高设计,合理利用城市空间、地下空间,改善城市环境,鼓励建筑设底层架空层,制定本规则。 二、本规则适用范围为杭州市城市规划区(萧山、余杭区除外)内的住宅建筑、办公建筑、商业建筑,不包括工业、仓储等建筑类别。 三、基本规定: 1、多层、高层住宅建筑标准层层高不宜大于3.2米(大户型因特殊技术等需要的,可适当增加其标准层高度),低层住宅标准层层高不宜大于3.6米。住宅建筑非标准层层高大于等于4.5米,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。大户型跃层式、低层住宅等当起居室(厅)层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。 2、办公建筑标准层层高不宜大于4.2米;办公建筑非标准层层高大于等于4.8米,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等因功能需要的建筑空间可按其实际建筑面积计算容积率。 3、商业建筑(指零售商业等)当层高大于等于5米, 不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。

酒店类或以小开间单元式设计为主的商业建筑的标准层层高参照办公建筑标准层层高控制。 4、办公、商业建筑层高大于等于6米时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘2倍计算。当层高大于等于8.2米(即6+2.2米)时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘3倍计算。 电影院、展示厅、大型会议厅、大型商业用房(2000平方米以上功能集中布置的单一空间)等确因建筑设计规范要求加大层高的,可按实际建筑面积计算容积率。 5、鼓励建筑设底层架空层(含文化、体育、教育等公共建筑)。满足以下条件的底层架空层其建筑面积可不计入地块容积率:层高3米(净高2.8米)以上,以柱、剪力墙落地;视线通透,提供相对集中公共空间,一般不应少于主体建筑占地面积的1/3;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。 底层架空层计入建筑层次。其电梯井、门厅、过道等围合部分及面积低于80平方米的底层架空层应按规定计算容积率。 7、地下空间:层高2.2米以上,室外地坪为基准,地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.5米时,建筑面积不计入容积率;当

建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规定

建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规定 一、一般情况下,按《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/ T 50353-2005)计算建筑面积并按其实际面积计容积率。 二、特殊情况下的建筑工程按下列规定控制层高、计算面积、容积率: 1、住宅建筑(包括公寓、排屋、别墅等) 一般情况下住宅建筑标准层层高不宜大于3.3米,特殊情况下也不得大于5.6米。 若住宅建筑标准层层高大于3.3米且小于4.9米时,不论层内有无隔层,按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计算容积率。 若住宅建筑标准层层高大于等于4.9米且小于等于5.6米时,不论层内有无隔层,按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积并计算容积率。 跃层式住宅、低层住宅、错层式住宅的起居室(指客厅)层高在户内通高时,不列入超层高控制范围。 2、办公建筑(含写字楼) 一般情况下办公建筑标准层层高不宜大于4.5米,特殊情况下也不得大于6.6米。

若办公建筑标准层层高大于4.5米且小于等于5.1米时,不论层内有无隔层,按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计算容积率。 若办公建筑标准层高大于5.1米且小于等于6.6米时,不论层内有无隔层,按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积并计算容积率。 办公建筑的门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等可根据功能需要适当提高建筑层高,此类功能面积按其水平投影面积计算容积率。 3、商业建筑(含酒店和临街商铺) 一般情况下商业建筑标准层层高不宜大于5.0米,特殊情况下也不得大于7.8米。 若商业建筑标准层层高大于5.0米且小于等于6.0米时,不论层内有无隔层,按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计算容积率。 若商业建筑标准层高大于6.0米且小于等于7.8米时,不论层内有无隔层,按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积并计算容积率。 单层面积达到2000平方米以上的大空间商业用房(如超市、大型商场功能集中布置的商业用房)建筑层高可根据功能要求适当提高,不列入超层高范围。 门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等的层高不受一般层高度控制,此类功能面积按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。

建筑容积率计算规则

建筑容积率计算规则 颁布日期:2007/01/01 实施日期:2007/01/01 一、为进一步规范建筑容积率(以下简称容积率)计算方法,统一容积率计算规则,明确计入容积率的建筑面积数值和计入方式,根据有关法律法规及国家标准的规定,结合我市实际情况,制订本规则。 二、一般情况下,计入容积率的建筑面积的计算按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定执行;遇有下列情况,按照本规则规定执行。 三、标准层层高超出常规指标的建筑 (一)住宅建筑标准层层高大于等于4.5米的,不论层内是否有隔层,均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率;住宅建筑标准层层高大于等于5.0米 (2.8米+2.2米)的,不论层内是否有隔层,均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率。

跃层式住宅、低层住宅等当起居室层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。 (二)办公建筑(包括写字楼)标准层层高大于等于4.8米的,不论层内是否有隔层,均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率;办公建筑标准层层高大于等于5.8米(3.6米+2.2米)的,不论层内是否有隔层,均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率;办公建筑标准层层高大于等于9.4米(3.6米×2+2.2米)的,不论层内是否有隔层,均按该层水平投影面积的3.0倍计入容积率。 门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计入容积率。 (三)普通商业建筑标准层层高大于等于5.1米和建筑面积2000平方米以上的大型商业建筑(如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房)标准层层高大于等于6.1米的,不论层内是否有隔层,均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率;普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米+2.2米)的,不论层内是否有隔层,均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率;普通商业建筑标准

构筑物与建筑面积及容积率

构筑物与建筑面积及容积率 比如看到一个新规范《化工企业总图运输设计规范GB_50489-xx》,其中提到了: 2、0、26工厂容积率。plot ratio for plant计算工厂容积率的总建筑物、构筑物面积与厂区用地面积的比值。工厂容积率工厂容积率应为计算工厂容积率的总建筑物、构筑物面积与厂区用地面积的比值,应按下式计算: 工厂容积率=计算工厂容积率的总建筑物、构筑物面积÷厂区用地面积 A、4、2 计算工厂容积率的总建筑物、构筑物面积,应符合下列规定: 1、建筑物、构筑物计算面积,应按建筑物、构筑物的建筑面积计算;当层高超过8m时,该层建筑面积应加倍计算;高度超过8m的化学反应装置、容器装置等设施,应加倍计算。 2、圆形构筑物计算面积,应按实际投影面积计算。 3、储罐区计算面积,应按防火堤轴线或围堰最外边计算,未设防火堤的储罐区,应按成组设备的最外边缘计算。 4、天桥、栈桥的计算面积,应按其外壁投影面积计算。 5、外管廊计算面积,架空敷设可按管架支柱间的轴线宽度加 1、5m乘以管架长度计算;沿地敷设应按其宽度加 1、0m乘以管线带长度计算。

6、工艺装置计算面积,应按工艺装置铺砌界线计算。 7、露天堆场计算面积,应按堆场实际地坪面积计算。 8、露天设备计算面积,应按设备场地铺砌范围计算。 以上规范中,可以看出来一个问题,构筑物也算面积,但没有称建筑面积,《建筑面积计算规则》GBT50353-xx中提到该规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。并没有提到构筑物,在具体条款中也没有提到构筑物。在详解中也明确了建筑面积的定义: 建筑面积,也称为建筑展开面积,是指建筑物各层水平面积的总和。 它包括了建筑物中的使用面积、辅助面积和结构面积: 建筑面积=使用面积+辅助面积+结构面积使用面积是指建筑物各层平面布置中可直接为人们生活、工作和生产使用的净面积的总和。 居室净面积在民用建筑中亦称“居住面积” 辅助面积是指建筑物各层平面布置中为辅助生产、生活和工作所占的净面积(如建筑物内的设备管道层、贮藏室、水箱间、垃圾道、通风道、室内烟囱等)及交通面积(如楼梯间、通道、电梯井等所占净面积)。 “有效面积”即使用面积与辅助面积的总和: 有效面积=使用面积+辅助面积结构面积是指建筑物各层平面布置中的内外墙、柱体等结构所占面积的总和(不含抹灰厚度

金华建筑密度、容积率计算及建筑层高控制规定

金华市区经营性用地 建筑密度、容积率计算及建筑层高控制 规定 为进一步规范经营性用地建筑密度、容积率的计算及建筑层高的规划管理,根据《浙江省城乡规划条例》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》、《金华市区城市规划管理技术规定》等规定,结合金华市区实际,制定本规定。 一、适用范围 本规定适用于金华市区经营性用地以出让方式提供国有土地使用权的住宅、商务、商业类建设项目。 二、建筑密度计算 1、建筑密度系指在规划建设用地内,建筑基底面积的总和与规划建设用地面积的比值。 2、建筑基底面积按接触地面的建筑外墙或结构外围计算。 3、建筑物底层的走廊、门廊、门厅、架空层按围护结构外围或结构底板计入建筑基底面积。 4、有立柱或墙体落地的阳台按围护结构外围或结构底板计入建筑基底面积。 5、有顶盖(包括可开启式顶盖)的中庭、采光厅、采光井、内廊等设施按水平投影计入建筑基底面积。 6、室外楼梯计入建筑基底面积。但与室外地坪高差小于1.5

米且无顶盖的室外楼梯不计入建筑基底面积。 三、建筑层高控制及容积率计算 容积率系指在规划建设用地内,计入容积率的建筑面积总和与规划建设用地面积的比值。 1、住宅建筑 多层、高层住宅建筑层高控制在3.4米(含)以内(建筑面积大于200平方米的大户型层高可适当增加,但不得大于3.6米),低层住宅层高控制在3.9米(含)以内。 跃层式或低层住宅允许起居室(厅)单一空间在户内通高,当起居室(厅)单一空间在户内通高部分的投影面积不超过该户该层建筑面积的20%时,可按其实际建筑面积计入容积率;当户内通高部分投影面积超过该户该层建筑面积的20%,超出部分按 1.5倍计入容积率。 2、商务建筑 商务建筑首层层高控制在4.8米(含)以内,二层及以上层高控制在4.2米(含)以内。二层及以上层高超出以上标准,不论层内是否有隔层,大于4.2米小于7.2米时,按该层建筑面积的2倍计入容积率;大于等于7.2米时,按该层建筑面积的3倍计入容积率。 3、商业建筑 商业建筑层高控制在5米(含)以内。层高超出以上标准,不论层内是否有隔层,大于5米小于8.4米时,按该层建筑面积的

容积率、建筑密度、总建筑面积、使用率、建筑间距

基本建筑用语-容积率、建筑密度、总建筑面积、使用率、建筑 间距 容积率(Plot Ratio/Volume Fraction):项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式: 容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。 所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到公摊 公摊面积的计算: 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 公摊面积=公摊系数*套内建筑面积 公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数) 套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积 影响公摊面积的因素: 1、户型同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的,典式楼和板式楼市不一样的。 2、套内面积正如你所说,房子大就多点,房子小就少点 3、公共设施只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的,公共设施、走廊越多公摊就越大。 4、建筑规模楼梯高度越高公摊越大。 普通住宅的一般公摊比例: 多层:8%——15% 小高层:10%——20% 高层:15%——30% 建筑密度建筑密度(building density)是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大,说明用地中房子盖得"满",反之则说明房子盖得"稀" 建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积 比如一块地为10000平方米,其中建筑占地3000平方米,这块用地的建筑密度就是3000/10000=30%

建筑面积与容积率计算规定

关于印发《无锡市建设项目日照分析技术管理规定》和《建筑面积与容积率计算规定》的通知 无锡市建设项目日照分析技术管理规定 第一条为规范建设项目日照分析工作,根据《城市居住区规划设计规范(2002年版)》(以下简称《规范》)、《江苏省城市规划管理技术规定(2004年版)》(以下简称《省规》)、《无锡市城市规划条例》(以下简称《条例》)和《无锡市城市规划条例实施办法》,结合本市规划管理实际情况,制定本规定。 第二条日照分析是指相关专业技术部门利用计算机采用分析软件,在特定日期进行模拟计算拟建高层建筑群内部的日照情况或高层建筑(群)对北侧(含东北侧、西北侧)保留地块或已规划地块建筑的日照影响情况,并编制《日照分析报告》。日照分析结果作为规划管理部门进行建筑管理(审核方案、核发建设工程规划许可证)时的依据之一。建设工程规划设计方案除符合日照要求以外,还应符合《省规》的其他规定。 第三条本规定适用于拟建高层建筑或多、高层建筑群及其周边受影响建筑,其中的建筑是指《省规》第3.1条规定的居住建筑和医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、幼儿园、托儿所生活用房和大中小学教学楼等建筑。多层住宅建筑不作日照分析要求,其建筑间距根据《省规》要求控制。 第四条调整建筑设计方案导致场地标高、建筑高度、位置、外轮廓、户型、窗户等改变的,应随调整方案重新报送日照分析报告。 第五条日照分析应采用建设部或江苏省建设厅评估或鉴定通过的分析软件。 第六条日照分析应保证受遮挡建筑主要朝向受阳面的窗户的日照有效时间满足《规范》,次要朝向按规定的建筑间距控制,不作日照分析。 第七条日照分析参数为: (一)地理位置:无锡市区,东经120°18′,北纬31°35′。 (二)有效日照时间带指大寒日北京时间8时至16时,冬至日北京时间9时至15时。 (三)时间统计采用累计日照时间方法进行分析,但小于30分钟的时间段不得累计。 (四)采样时间间隔可为1-5分钟。总平面分析时,可采用5分钟采样时间间隔;局部放大分析时,可采用1分钟采样时间间隔。 (五)采样点间距不超过1米×1米。 (六)采用“窗户分析”或“沿线分析(沿建筑物外墙轮廓线)”的方式;根据实际需要,可附加“单点分析”等其他分析方式。 第八条窗户日照的计算,以经确认的日照分析计算基准面左右两个端点为计算点;窗户(或阳台)的宽度小于等于2.0米的,按实际宽度的左右两个端点为计算点;宽度大于2.0米的,按2.0米计算,以窗户(或阳台)的中点两侧各延伸1.0米为计算范围(见附图一)。

上饶市建筑工程建筑面积、容积率等计算规则(试 行)

上饶市建筑工程建筑面积、容积率等计算规 则(试行) 为正确引导城乡规划管理,规范规划管理中建设工程的建筑面积计算方法,现依照《建筑工程建筑面积计算规范》、《住宅设计规范》,结合上饶市实际,特制定如下规则: 第一条各项建设工程设计应符合国家和本市的相关建筑设计规范和标准,不得随意虚构设计平面用途及性质。 第二条建设单位(个人)、设计单位应当按照诚信原则,规范建筑面积计算,如实申报送审材料。 第三条以下各点按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积并计入容积率: (一)地上建筑物层高在2.2米及以上者按全面积计入容积率;层高小于2.2米者按1/2面积计入容积率(含建筑物顶部的楼梯间、水箱间、电梯机房,结构(设备管道)转换层,底层车库、杂物间等)。 (二)地下建筑(非经营性)面积计算。新建建筑被地形部分掩埋的,当掩埋长度不足本层建筑外墙周长(局部凹凸不计入,下同)三分之一时,该层建筑面积全部计入容积率;掩埋长度超过本层建筑外墙周长三分之一、不足三分之二时,该层建筑面积的二分之一计入容积率;掩埋长度超过本层建筑外墙三分之二时,该层建筑面积不计入容积率。

其中,住宅建筑顶板标高超出室外地坪标高1.2米以内(含1.2米)的建筑部分、其它建筑顶板标高超出室外地坪标高1.5米以内(含1.5米)的建筑部分,视为掩埋。 (三)底层临街商业的后半部分架空层应当计入容积率。 (四)超高层建筑的其他非避难空间(如楼梯间、电梯井、其他功能性用房)应当计入容积率。 第四条以下各点按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积但不计入容积率 (一)主体建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米的用于停车及设备用房的地下室。 (二)住宅建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米的用于储藏功能的住宅地下室或半地下室。 (三)五层(含五层)以上住宅、中小学等公益性建筑底层布置层高不超过4.5米、净高3米以上架空层(应满足以下条件:以柱、剪力墙落地,四面均不围合,视线通透,空间开敞):无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用的,其建筑面积应不计入容积率,但电梯井、门厅、过道等围合部分以及作为停车场或其他特定功能的,其建筑面积应全部计入容积率。 四层(含四层)以下住宅不得建设架空层。 临江、临湖的住宅架空层层高,经规划局认可,可适当提高。 (四)超高层建筑的无围护结构的避难间(非避难空间除外)。

建筑面积与容积率计算规定的补充规定

《建筑面积与容积率计算规定》的补充规定 一、住宅(含酒店式公寓)户内入户花园、空中花园、花台、设备平台等有永久性顶盖的开敞、半开敞空间视同阳台,以套为单位,对应的“套内阳台进深小于米部分的底板水平投影面积总和”与“套内水平投影面积”的比值小于12%的,按照《建筑面积与容积率计算规定》第八条第(八)项规定计算建筑面积;大于等于12%的,超出部分按“实际计算的套内阳台进深小于米部分的底板水平投影面积总和”与“套内水平投影面积的12%”的差值,计入核定建筑面积。套内水平投影面积是指套内建筑面积与套内阳台所对应的底板水平投影面积的总和。 二、建筑设计含有飘窗的,须在申报图纸中提供飘窗大样,明确其构造形式及窗台高度。出挑平均进深(建筑外墙至飘窗结构外沿的水平距离)超过米的,按其底板水平投影面积全部计入核定建筑面积;出挑平均进深小于等于米,且窗台与室内地面的高差大于等于米,不计算建筑面积。窗台与室内地面的高差小于米的,视同户内建筑空间,按规定计入核定建筑面积。 三、低层住宅建筑底层层高大于米的,以米为基准高度,按高度折算建筑面积后,计入核定建筑面积;二、三层层高大于米的,以米为基准高度,按高度折算建筑面积后,计入核定建筑面积。 四、《建筑面积与容积率计算规定》中部分条款内容修订如下: 第七条第(二)项修订为:“在室外地面以上部分的高度不超过米的地下室或半地下室。” 第八条第(二)项修订为:“地下室及半地下室,其室外地面以上部分的高度大于米小于米的,按A’=KA折算核定建筑面积(A’—折算的核定建筑面积,K—地下室及半地下室地面以上的高度与其层高之比,A—地下室及半地下室建筑面积);其室外地面以上高度超过米的,全部计入核定建筑面积。” 第八条第(三)项修订为:“处于自然或人造坡地中的建筑,其地下室或半地下室有一边在室外地面以上的部分大于米小于2 .2米的(其地面以上高度超过米的,全部计入核定建筑面积),按照A’=KA计入核定建筑面积与容积率(地下室或半地下室超出室外地面部分按最大值计算,车库入口部分除外)。” 《<建筑面积与容积率计算规定>的补充规定(二)》 《建筑面积与容积率计算规定》(锡规总[2008]7 号)中部分条款内容修订如下: 第八条第(十二)项修订为:采用外墙外保温系统的建筑,其建筑外墙外保温系统的建筑面积计入建设工程建筑面积但不纳入容积率。

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