C17058S 90分 境外REITs发展及国内REITs展望

题目答案

以下哪些属于REITs运营的特点（ ）。 A.持有资产必须全部为

B 不动产 B.对负债比例有严格的限制 C.REITs的收入必须全部

来自于物业租金 D.严格限制物业买卖频率

根据香港法规，REITs的有息负债上限为资产总值的（ ）。

D A.60% B.50% C.40% D.45%

REITs上市对于物业原持有人的意义可能包括（ ）。 A.降低资

产负债率 B.未新物业的退出提供便利的渠道 C.为股东创造更

ABC 高的回报 D.获得更高的租金收入

通过适当的税收筹划，国内的类REITs交易，在发起和存续环节，

可能被规避或减免的税收包括（ ）。 A.物业转让的土增税

AC B.物业租赁的房产税 C.物业租金收入所产生的企业所得税 D.

物业租金收入的增值税

开展REITs的积极作用可能包括（ ）。 A.盘活存量物业 B.提

供新的投资标的，分散投资风险 C.增加来自于地产行业的税收

ABD 收入 D.吸引资本流入

抵押型REITs和CMBS的差异主要体现在（ ）。 A.发起机构类型

ABCD B.基础资产类型 C.收入来源 D.交易及组织结构

以下哪些属于REITs与房地产上市公司的差异（ ）。该题未做 A.

ABCD 收益来源 B.税收优惠 C.风险因素 D.分红政策

以下哪些手段可能被用作类REITs交易的增信措施（ ）。 A.差

ABCD 额补足 B.担保 C.权利维持金 D.储备金账户

国内类REITs交易中，投资人的退出途径包括（ ）。 A.二级市

场转让所持有证券 B.特定时间窗口内将证券回售 C.物业实现

ABCD 处置后进行清算 D.公开发行后，转换成REITs份额

从国外的经验看，REITs具备以下哪些特性（ ）。 A.收益固定

BC B.永续性 C.流通性 D.只可投资于地产

以下哪些因素可能限制了国内REITs的发展（ ）。 A.税收政策

ABCD 不够完善 B.缺乏立法层面的支持 C.投资者群体不够成熟

D.资产收益率过低

国内目前的类REITs操作中，基础资产的形式包括哪些（ ）。

AB错A.项目公司股权 B.私募基金份额 C.信托受益权 D.物业产

在REITs交易中，由于物业持有人的真正意图是融资而非出售物

业，因此，交易中会让物业原持有人保留到期回购物业的权利，相

错应的，物业原持有人需要支付权利维持费。作为保留权利所支付的

对价，通常并不会对交易起到增信的作用。

国内的类REITs交易中，投资者认购的优先级证券可以视作权益类

错产品而非固定收益率产品。

对于REITs而言，物业估值采取成本法是更为可靠、且更被投资者

错接受的方法。

REITs交易中，在项目公司层面搭建股+债的结构，目的是为了规避

错物业转让过程的企业所得税。

由于REITs本质上属于权益类证券，因此，REITs均无信用评级。错

在任何时候，权益型REITs的投资风险都高于抵押型REITs，同时，

错投资回报也更高。

国内的类REITs操作中，由于物业或持有物业的项目公司股权实现

错了真实销售，因此，REITs的风险与物业原持有人的经营风险实现

了较为彻底的隔离。

任何公司在REITs设立阶段，都可以通过资产重组的方式，将标的

错物业装入项目公司，并通过出让项目公司股权、而非直接转让物业

本身的方式，来规避物业直接交易所产生的土地增值税。

国内类REITs与国外REITs一样，证券都具备可流通、永续性的特点错

税收是REITs的核心，以越秀房托为例，其持有的物业所产生的租

错金收入，在房产税、增值税、企业所得税方面，都获得了减免。

对于REITs而言，在所允许的限度内举债，是后续收购物业的最主

错要的资金来源。

以日本为例，来自于国内保险行业的资金为REITs市场的流动性做

错出了最大的贡献。

公司型REITs通常采取外部管理人模式进行管理、契约型REITs通常

错采取内部管理人模式进行管理。

REITs的投资回报与股市的相关性较低。对