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房地产问题解答

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?开发间接费中管理人员工资的账务处理

【问题】

国税发[2009]31号文第二十七条中规定“开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费……” 请问:

1、文件中的“工资”是否包括统筹保险?

2、如开发公司只有一个开发项目,总经理、会计等公司管理人员的工资是否可以作为“开发间接费用”?

【解答】

依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)规定,开发间接费中的管理人员是指企业直接组织和管理开发项目的人员。管理人员个人缴纳的社会保险已包含在应发放的工资中;企业为管理人员缴纳的社会保险,在政府规定范围和标准内的部分,允许直接在税前扣除。

总经理和会计属于你公司管理人员,其合理的工资薪金应作为期间费用,在企业所得税前据实扣除。

?请问该怎么计算房地产开发费用呢?

【问题】

刚出台的关于土地增值税有关问题的通知(国税函[2010]220号)文件,三、房地产开发费用中的5%、10%以内计算扣除,是不是指如下情况:财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银

行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。如果财务费用中的利息支出低于“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%,按实际金额扣除;如果高于“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%,按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%扣除。那么,如何计算房地产开发费用?

【解答】

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定,条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

“(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”

您的理解不正确。《国家税务总局关于土地增值税有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第三条第一款进一步明确房地产开发费用的扣除问题,即凡是能够“按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的”,允许单独据实扣除财务费用中的利息支出,但最高不能超过“按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”;如果超过“按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”,只允许扣除财务费用中的利息支出为“按商业银行同类同期贷款利率计算

的金额”。同时还允许扣除其他房地产开发费用,即管理费用和销售费用,按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

房地产营销九大步骤分析

房地产营销九大步骤分 析 Document number:WTWYT-WYWY-BTGTT-YTTYU-2018GT

房地产营销九大步骤分析 一、开场白:寒暄、摸底。了解基本情况,逐步拉近客户关系。 (自我介绍、收集资料、赞美、拉关系、摸底、危机) 开场白主要目的是收集客户资料,与客户的沟通,拉关系,再赞美。 1、您考虑买多大的呢 2、准备考虑总价在多少钱左右呢 3、(住房)这次买房考虑几口人住呢 4、(住房)家里有老人小孩吗 5、您是考虑一次性还是按揭呢 6、(住房)您对楼层和户型朝向有要求吗 7、您对房号有特别的要求吗 收集的资料越详细,推荐的户型就会越准确。 永远要记得不要推荐2套同类型的房源,为唯一性做好铺垫。 (住房)如果客户在开始就要看样板间:样板间一定会带你看的,但我觉得买房子吧不仅要看样板间和户型,还有包括周边的环境和配套,这些都是和你的生活息息相关的。这样吧,我给您介绍一下沙盘,让您对我们楼盘有个简单的了解,然后再帮您选一个合适的户型,来,(用手势引导)这边请吧! 《开场白说词》收集资料 1、您好!今天特意过来的吗(购房意向) 2、看您气质不错,是做哪行的呀(工作单位) 3、(住房)·您想选几室的啊几口人住呢(户型推荐)

4、您都看过哪些商铺啊觉得怎么样(客户实力) 5、您家住附近吗对这了解吗(家庭住址) 6、您认为我们项目最吸引您的是什么(兴趣与爱好) 7、我们这边房子挺多的,这段时间卖的特别好,您今天看好了都可以定一套(危 机) 8、家住附近啊!那怎么没早点过来呢我们项目开盘后卖的特别快,今天看好啦就 定下来。(逼定) 开场白到结束时时刻刻要下危机、浅逼定。 思考 1、当一对夫妻来到售房部,你如何进行开场白 2、当一群人来到售房部,你如何进行开场白 3、当一对老人来到售房部,你如何进行开场白 4、在开场白中,是不是可以没有赞美为什么 1、落座、坐在客户右侧、双手递上名片。 2、在最短的时间内打消客户的戒心《微笑、微笑、再微笑》。 3、拉关系、与客户拉近距离《赞美、赞美、再赞美、激情赞美法》1)赞美性格 2)赞美外表 3)赞美工作 4)赞美生活 4、摸底、摸出对方的情况、定位(二选一租用、投资)举一反三、投石问 路、以客户的角度让他减去对你的戒备心、了解自己想知道什么。 5、按兵不动、探其所需、供其所求。 《拉关系》 1、使客户建立一种真正的兴趣,不要光盯着客户的口袋。

行政许可法疑难问题解答一

行政许可法疑难问题解答 编者按:《中华人民共和国行政许可法》公布以来,国务院法制办公室陆续收到地方、部门有关具体条文如何理解的问题。按照国务院领导的要求,国务院法制办公室对地方、部门提出的有关问题进行了认真研究,会同全国人大常委会法工委国家法行政法室就有关问题的处理提出了具体意见。现将有关问题及答复意见刊登如下,供地方、部门理解和执行法律时参考。 今后,我们将继续刊登有关行政许可法问题的答复。 行政许可法疑难问题解答(一) 国务院法制办公室 (2004年1月2日) 一、总则 1.判断行政许可的标准有哪些? 判断一个行为是否属于行政许可,按照行政许可法第2条、第3条、第12条的规定,要注意把握以下几点: 一是,行政许可是行政机关对经济和社会事务的管理行为,不包括对民事权利、民事关系的确认。因此,植物新品种权的授予,组织机构代码、商品条码的注册,产权登记,机动车登记,婚姻登记,户籍登记,抵押登记等,不是行政许可;而城市规划管理中选址意见书的批准,土地管理中对国有土地使用权出让的批准,是行政许可。 二是,行政许可是行政机关的外部行政管理行为。外交部门对地方政府外事办公室、有外事审批权的国务院部门颁发因公护照权、护照签证自办权等的审批,不是外部行政管理行为,不是行政许可;而公安机关对公民申请因私出国护照的审批,是外部行政管理行为,是行政许可。 三是,行政许可是行政机关对公民、法人或者其他组织的申请经审查后决定其可以从事有关活动的行为。因此,行政机关采用检验、检测等手段对市场产品的日常监管不是行政许可。

2.行政许可法第5条规定,行政许可的实施应当公开。这里的“公开”具体指什么? 行政许可实施过程的“公开”,是指行政机关实施行政许可的活动,除涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的外,都要公开。根据行政许可法的规定,实施行政许可的公开包括:(1)实施行政许可的主体以及统一受理行政许可申请、统一送达行政许可决定的机构名称要公开;(2)有关行政许可事项、依据、条件、数量、程序、期限的规定以及需要申请人提交的全部材料的目录和申请书示范文本要公开;(3)行政机关在审查行政许可申请过程中听取利害关系人意见以及举行听证、招标、拍卖、考试、考核、检验、检测、检疫,要公开进行;(4)行政机关作出的准予行政许可的决定要予以公开,公众有权查阅。 3.小煤矿的关闭、各种营运车辆的取缔是否适用信赖保护原则? 对依法取得采矿许可的小煤矿、依法取得营运许可的车辆,如果行政机关实施行政许可依据的法律、法规、规章或者被许可人取得行政许可所依据的客观情况发生重大变化,为了公共利益的需要,可以依法撤回小煤矿的采矿许可证、车辆的营运证。由此对被许可人造成财产损失的,作出撤回决定的行政机关应当依法给予补偿。 4.根据国务院关于整顿文化娱乐场所的文件,某市文化市场办按照市政府的部署,将该市130个娱乐游艺场所压缩到80个,这一行为是否属于撤回行政许可?文化部门是按照先来后到的原则还按经营条件的优劣决定哪些娱乐游艺场所予以保留?不予保留的,是否给予补偿? 对依法取得行政许可的娱乐游艺场所,行政机关不得擅自撤销行政许可。根据公共利益的需要,行政机关依法撤回没有违法行为的被许可人取得的行政许可的,对被许可人因此受到的财产损失应当依法给予补偿。 二、行政许可的设定 5.某城市为控制大型批发市场(食品、药品、建材等批发市场)重复建设,要求新建批发市场报政府审批。问:对批发市场的数量进行控制,是否可以认为属于“公共资源配置”? 对这类事项,根据行政许可法第12条和第13条的规定,不应设定行政许可,也不属于公共资源配置。 6.法律的隐含性规定,如种子法第45条规定,种子检验员应经省级以上农业、林业行政主管部门考核合格,是否可以视为设定了行政许可? 这要看种子检验员是否为行政机关工作人员。如果种子检验员是行政机关工作人员,则不是行政许可;如果种子检验员不是行政机关工作人员,且未经考核合格,个人不得从事有关种子检验服务,则属于行政许可。 7.《旅行社管理条例》第6条规定:“设定旅行社,应当具备下列条件:…(三)有经培训并持有省、自治区、直辖市以上人民政府旅游行政管理部门颁发的资格证书的经营人员。”是否可以视为设定了旅行社经营管理人员资格证书?

2010年版GMP疑难问题解答-国家局

第一章总则 【第二条】企业应当建立药品质量管理体系。该体系应当涵盖影响药品质量的所有因素,包括确保药品质量符合预定用途的有组织、有计划的全部活动。 【第三条】本规范作为质量管理体系的一部分,是药品生产管理和质量控制的基本要求,旨在最大限度地降低药品生产过程中污染、交叉污染以及混淆、差错等风险,确保持续稳定地生产出符合预定用途和注册要求的药品。 问题1:企业该怎么执行,检查员该如何检查?质量风险管理是否每个文件都要涉及,大多数的行为、方法都需要进行风险评估?GMP检查时会不会检查这个系统,还是只检查GMP部分?企业是否只需要参照ISO9001(“ISO”是“International Standards Organization”的缩写,国际标准化组织。ISO9001是ISO9000族标准所包括的一组质量管理体系核心标淮之一,是国际标准化组织在1994年提出的概念,是指由ISO/TC176(国际标准化组织质量管理和质量保证技术委员会)制定的国际标准。)建立质量管理体系(QMS)?需要做ISO9OOl的认证吗? 答:质量管理体系是由若干内容组成的,如:人员、设备、环境、实验室检验、质量保证等。第二、第二条是原则,如果在检查中发现有违背上述原则的问题,可以认为企业没有建立质量管理体系或者没有建立完善的质量管理体系。 不一定每个文件都要进行风险评估,而是每一个生产和质量管理的文件都可以用质量风险评估来确定其有效性。 企业在完全符合GMP的前提下可以按照ISO去建立公司的质量管理体系,但是不强制要求做ISO9001认证。 点评:尽管ISO体系与GMP体系有很多相同之处,但是两种体系的目标范围有所不同。GMP是针对制药企业而且是强制执行的法规文件,而ISO体系是不强制要求制药企业建立的。企业可以在执行GMP的过程中同时参考ISO体系,来充实、完善企业的质量管理体系。 问题2:质量活动所包含的具体范围有哪些? 答:与药品生产质量有关的所有活动。

房地产销售十大步骤

第一步:开场白 开场白是销售员与客户最初接触,销售员如何在最短时间内与客户认识并打消客户的戒备心,然后让客户接受你。。。。 1、保持微笑 2、保持良好的心态,显得大方自然 3、问好:如:你好,欢迎光临博盛康郡;请问你是第一次来我们项目吗?请问你是看商铺还是住房呢?; 4、自我介绍:我是这里的置业顾问,我叫××,你可以叫我小××。(注意)在自我介绍的时候把名片双手递上,同时询问对方的称呼 5、寒暄:寒暄主要是和客户拉近距离,探其所需,供其所求。找到某种共同的话题,可以适当的赞美客户,让客户产生信任。 人与人之间拉近关系有一下几种方法: 1、赞美客户 2、向客户请教 3、给对方提供信息 4、谈社会共同话题 5、利用赠品 (注意)赞美客户非常重要,但不能勉强,要发自内心。可以赞美客户的性格、外表、穿着、工作等。人都原意与自己志趣相同的人打交道,我们应该与客户的立场、角度保持一致。 开场白注意事项 当客户进门时,如发现客户随身携带行李,应该首先迎上去帮助客户放好行李。通过打招呼问好的同时分辨客户,了解客户从哪里来的,他是通过什么渠道知道我们项目的,从客户进门时开始阶接待,可以与客户边寒暄边引导客户走向沙盘区。但也要视情况而定,如:天气热、客户累了最好还是先让客户休息一下。开场白应该以聊天的形式进入不能以谈判的形式进入开场白,应该拉近彼此间的距离,穿插式的询问客户,作一个简单的摸底,了解客户来访的意向。 第二步:介绍沙盘 沙盘又叫项目规划模型,他是房地产项目按一定比例用模型制作出来,主要是方便客户更直观的看到整个项目的全景全貌。 销售员在介绍沙盘前必须熟悉所在项目的地理位置,项目坐向,交通情况,周边情况等。介绍沙盘的目的是为了让客户对整个楼盘有一个全新的了解,从而吸引客户对本项目产生购房的兴趣,介绍沙盘只是引导客户接受你对项目的介绍而不是说服客户,介绍过程中要富有激情,声音要有高有低、抑扬顿挫。介绍沙盘要先给客户指出所在位置,然后又大方向到小方向推进介绍。突出重点、项目卖点。 第三步:收集客户资料 收集客户资料就是对客户进行摸底,了解客户的购房意向、需求等。这一步主要是要求销售员总结客户从客户进门之时到寒暄到沙盘介绍过程中所表露的购房需求与目的。 收集客户资料主要要了解客户购房的用途,是投资还是自住?是婚房还是改善房?是因为工作关系购房还是从农村进城?从客户的家庭人口、工作、交际圈等对客户的购买行为、

房地产销售的九大话术

房地产销售的九大话术 在业内,素有这样的说法:“房地产项目销售业绩50%取决于地段,30%取决于前期定位和规划,20%取决于销售人员的技巧。地段和规划决定了项目业绩的80%,但这80%最终要靠销售人员的20%去实现。”可见销售案场执行力的重要。 作为一线销售人员,除了必备相关的专业知识外,销售技巧是决定业绩的重中之重。销售重点在于沟通,所谓“辩才无碍”,沟通是语言的艺术,过人的销售技巧其实就是过人的语言艺术,即我们本讲要介绍的“话术”。一个优秀的置业顾问,不仅要有洞悉人心的敏锐,也要有动摇客户心旌的表达能力。天才置业顾问总是擅长在合适的时间、合适的地点用合适的“话术”抚摸到客户心灵最柔软的地方。实战中,“话术”是置业顾问开疆拓土的利器。 话术之宗:赢家心态 作为置业顾问来说,首先必须要树立的就是“赢家心态”。 所谓“赢家心态”就是看待产品像看待自己孩子般的自信、宽容、爱护,接待客户像在自家招待客人一般的主动、从容、随心,这就是“赢”。 我们看到,西方很多行业例如汽车销售、房产经纪、保险经纪等特别强调销售代表在销售过程中注重树立自身的“顾问形象”和“行业权威”,其实,这二者的实质就是我们上面所说的“赢家心态”。 销售过程中,无论话术有多少种技巧,无论如何变化,其根本的内核就是“赢家心态”。 一次完整的房地产销售过程基本包括初次接待、有效展示、跟单促单和签约动作四个环节。每个环节都包括很多关键的情境,需要置业顾问有成熟的“话术”来应对,我们将之概括为“九大话术”。 一、首次接触的喜好话术; 二、初期报价的制约话术; 三、讲解过程的FAB话术; 四、看房过程的控制话术; 五、交谈过程的主导话术; 六、处理异议的避免对抗话术; 七、竞品比较中的打岔话术;

企业竞争模拟疑难问题解答

企业竞争模拟疑难问题解答 以下是同学上课或参加比赛时提出的问题,带有普遍性,现分类回答如下:一.【市场营销类】 1.1问:市场容量是不是不一定的,换句话说,是不是每期的市场销售产品总量都是一样的? 答:市场容量不是一定的。如果大家都抬价,顾客就少买;反之,顾客会多买。但是,市场的总容量也不是无限的。 1.2 问:广告费是一共40000 元,还是每个市场40000 元?答:广告费是对产品的,但影响各市场。 输入的数不是每个市场多少钱,是整体数量。 同理,投入某市场的促销费用是整体数量,对该公司在此市场销售的各种产品起作用。 1.3问:如果有的公司在定价时给出特别的低价或高价,对我们正常定价的企业会有什么影响? 答:如果某公司定价过高或过低可能影响市场的平均价格。但是,平均价格是按照各个公司在该市场上可以销售的产品数量加权计算的,不是价格的简单平均值。如果该公司价格奇特,但没有供货,该价格对其他公司没有影响。 如果该公司在市场上有供货,定价过高主要影响他自己产品的销售,造成积压,对其他企业可能有一点好的影响,因为他们的相对价格显得低了;如果该公司定价过低,比如1 元,一方面能使其他公司相对价格变高,不利于销售,另一方面,1 元的低价能刺激很大的需求,若该公司不能满足需求,有些需求可能跑到其他公司那里去,综合起来,对其他公司的影响不一定是负面的。 程序对出现异常定价已经给予了考虑,但并不采取限价政策。 1.4问:企业时间序列数据中显示的订单列中的数值代表的含义是?答:企业时间序列数据中显示的“订货”列中的数值代表的是因为供不应求转为对下期的订货。参加模拟规则中的“预订” 。因为在供不应求时只有部分需求转为订货,所以,“订货”多并不是好事,意味着定价不准,企业的利润受到损失。 1.5问:关于促销的作用,假设某期我在市场1 投入100 件产品,促销10万元,如果下期投入400 件产品,为了达到同样的效果,是否就要40万元的促销呢?答:促销费用并不要求按比例增加。

怎样提升房地产销售技巧

怎样提升房地产营销技能 课程讲师:晏一丹营销是需要技巧的资料:认识楼市销售顶尖人物一、楼盘销售创意全扫描 一、关于房地产营销观念的思考 一、客户购房类型与心理分析: 1?客户买房五大类需求 2?客户心理一一客户“十大典型心理”及销售对策 3?客户类型一一“搞定”十大典型客户的秘诀 三、现场销售流程一一“两类流程,十三步骤” 1?两类流程来电接待要领详解来访接待流程(十三步骤) 2?现场销售十三步骤(基本动作、注意事项详解) 步骤一:接听电话 步骤二:迎接客户 步骤三:介绍产品-小模型(单体模型、户型) 步骤四:购买洽谈 步骤五:带看现场 步骤六:暂未成交 步骤七:填写客户资料表 步骤八:客户追踪 步骤九:成交收定 步骤十:定金补足步骤^一:换户 步骤十二:签订合约步骤十三:退户 四、售房中常犯的14条错误及解决办法

1?产品介绍不详实 2?轻易答应顾客要求 3?未做客户跟踪 4?不善于运用现场道具 5?对奖金制度不满 6?客户喜欢却不肯落定 7?客户下定后迟迟不来签约 8?客户一再要求折让 9?客户间的折让不同 10.订单填写错误 11.签约中的障碍 12.退定或退房 13.换房或增减名 14?一房二卖 五、现场销售技巧 1.现场销售技巧是一举突破顾客心理,获得定单的关键 2.现场销售技巧复杂,情况多变,需要销售人员把握关键,灵活应变 3.提示:把握成交的关键,走好每一步 4.找出绊住你脚的那颗石头一一影响房地产销售的因素全解 5?案例:武汉市购房者关注因素调查(2008 )6?销售技巧的实施步骤一房地产销售之“九阴真经”7?逼定的技巧一一逼定的十大技巧

房地产销售十大步骤

房地产销售十大步骤 Document number:PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998

第一步:开场白 开场白是销售员与客户最初接触,销售员如何在最短时间内与客户认识并打消客户的戒备心,然后让客户接受你。。。。 1、保持微笑 2、保持良好的心态,显得大方自然 3、问好:如:你好,欢迎光临博盛康郡;请问你是第一次来我们项目吗请问你是看商铺还是住房呢; 4、自我介绍:我是这里的置业顾问,我叫××,你可以叫我小××。(注意)在自我介绍的时候把名片双手递上,同时询问对方的称呼 5、寒暄:寒暄主要是和客户拉近距离,探其所需,供其所求。找到某种共同的话题,可以适当的赞美客户,让客户产生信任。 人与人之间拉近关系有一下几种方法: 1、赞美客户 2、向客户请教 3、给对方提供信息 4、谈社会共同话题 5、利用赠品 (注意)赞美客户非常重要,但不能勉强,要发自内心。可以赞美客户的性格、外表、穿着、工作等。人都原意与自己志趣相同的人打交道,我们应该与客户的立场、角度保持一致。 开场白注意事项 当客户进门时,如发现客户随身携带行李,应该首先迎上去帮助客户放好行李。通过打招呼问好的同时分辨客户,了解客户从哪里来的,他是通过什么渠道知道我们项目的,从客户进门时开始阶接待,可以与客户边寒暄边引导客户走向沙盘区。但也要视情况而定,如:天气热、客户累了最好还是先让客户休息一下。开场白应该以聊天的形式进入不能以谈判的形式进入开场白,应该拉近彼此间的距离,穿插式的询问客户,作一个简单的摸底,了解客户来访的意向。 第二步:介绍沙盘 沙盘又叫项目规划模型,他是房地产项目按一定比例用模型制作出来,主要是方便客户更直观的看到整个项目的全景全貌。 销售员在介绍沙盘前必须熟悉所在项目的地理位置,项目坐向,交通情况,周边情况等。 介绍沙盘的目的是为了让客户对整个楼盘有一个全新的了解,从而吸引客户对本项目产生购房的兴趣,介绍沙盘只是引导客户接受你对项目的介绍而不是说服客户,介绍过程中要富有激情,声音要有高有低、抑扬顿挫。介绍沙盘要先给客户指出所在位置,然后又大方向到小方向推进介绍。突出重点、项目卖点。 第三步:收集客户资料 收集客户资料就是对客户进行摸底,了解客户的购房意向、需求等。这一步主要是要求销售员总结客户从客户进门之时到寒暄到沙盘介绍过程中所表露的购房需求与目的。

临床试验疑难问题解答

临床研究实操进阶500问 第一期: 01 临床试验中,出现妊娠事件应该怎样处理? 【回答】 妊娠事件本身不属于SAE,但是如方案或SOP要求快速报告,应按照快速报告的要求执行。若该试验以妊娠为目的,受试者进入随访期,若该试验不以妊娠为目的,该事件应作为妊娠事件报告相关部门,但是妊娠的过程或结局可能出现符合SAE的情况,比如因为并发症住院、流产、早产、死产死胎、婴儿出生有先天缺陷等等。如符合SAE标准,则应作为SAE进行报告和处理。具体可参考:药物临床试验安全性评价-广东共识(2018)7.5妊娠报告的收集与处理。 02 伦理审查会议律师必须参会吗? 【回答】 现行法律法规未对此做出具体规定,伦理委员会的组成需符合《药物临床试验质量管理规范》、《药物临床试验伦理审查工作指导原则》、《涉及人的生物医学研究伦理审查办法》等规章要求,《药物临床试验伦理审查工作指导原则》第二十二条:伦理委员会应规定召开审查会议所需的法定到会人数。最少到会委员人数应超过半数成员,并不少于五人。到会委员应包括医药专业、非医药专业,独立于研究/试验单位之外的人员、不同性别的人员。综上所述,伦理审查会议需满足以上要求,但律师不是必须参加人员。 03 SAE发生时间该怎么确定?案例:10月18日,受试者有头痛、流涕症状;10月20日,发烧,自服退烧药;10月22日,门诊输液治疗;10月30日,CT显示肺部大面积感染;11月05日,住院治疗;11月30日,死亡。 【回答】 不同研究方案对不良事件发生时间的界定可能不同。在研究开始前,与申办方沟通,确保了解申办方的判断标准。有的研究以不良事件的“疾病诊断时间”为准,但以“出现症状的时间”作为不良事件开始时间更为多见。从安全性评价的保守原则出发,以“出现症状的时间”作为开始时间更不易遗漏安全信息或低估安全隐患。

省厅疑难问题解答

行政事业单位资产管理信息系统操作 相关问题解答 一、资产管理信息系统操作问题解答 1.为什么新建卡片暂存后,不能批量入账? 答:卡片信息没有录入完整才需要暂存,必须录入完整后才能批量入账。 2.报表数据已完成上报后,能否修改往年的资产卡片信息? 答:上报年度以前的卡片信息原则上不能修改。确需修改的需上级部门同意并退回报表后才能修改。 3.对资产管理信息系统中的非必填项应如何处理? 答:对非必填项可以不予考虑,显示“审核错误”不影响下一步操作。 4.为什么新建单位录入资产数据后,不能直接删除单位? 答:因为该单位还有数据存在,需将资产数据全部删除后才能删除单位。 5.为什么部分单位登录资产管理信息系统后,只显示部门调整、人员调整、存放地点调整、卡片调整模块,不显示系统主页页面?

答:出现上述情况是因为迁移数据未完成调整确认,需先调整并确认卡片后才能进入系统。 6.在资产管理信息系统中如何处理报废资产卡片信息? 答:2014年12月31日前报废的资产可以直接删除卡片,2015年以后的资产报废需按资产处置流程进行。 7.无预算代码的单位如何进入资产管理信息系统? 答:无预算代码单位需新增用户后才能进入信息系统进行相关业务操作。无预算代码的行政事业单位需由本级财政部门新增单位,事业单位所办企业由其主管事业单位新增单位。 8. 对资产量比较大的单位是否可以从原单机版资产系统导入数据? 答:可以通过EXCL导数模板导入数据。 9.环卫垃圾车等无车牌号的车辆如何进行卡片操作? 答:可在车牌号栏直接填写“无”。 10.能否在资产卡片查看界面增加人为选择显示固定资产卡片条数功能? 答:待系统进一步调优稳定后会开放此项功能。 11.能否在资产管理信息系统中增加催办提醒、文件传输等功能? 答:下一步系统升级时将逐步增设上述功能。 12.资产管理信息系统为什么不能同时打开两个或者两

房地产企业开发十大步骤

房地产开发流程10个阶段: (一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下,开发设想是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究是房地产项目开发的第二步,也是非常关键的一步 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。 政府是否批准此项目立项,银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。 目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。

(三)申请项目用地是房地产开发的第三步,也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础,申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是主要方式。 开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。(四)项目设计是房地产开发的第四步,也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3 个具体步骤。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位。

江西高院执行局民事执行实务疑难问题解答(二)

江西高院执行局民事执行实务疑难问题解答(二) 1、动产经过流拍两次、不动产流拍三次并经变卖不成交且申请执行人或者其他执行债权人不愿意承受或者依法 不能接受拍卖财产以物抵债,致使被执行人财产无法变现的(含已裁定终本案件),法院能否决定再次拍卖和变卖?答:为了实现债权债务清偿最大化,在此种情形下,申请执行人又重新申请启动拍卖、变卖程序的,人民法院可以行使自由裁量权决定启动再行评拍卖、变卖程序。其中,在拍卖财产原评估报告有效期内申请的,仍以原评估报告确定价格的保留价进行拍卖、变卖,降价幅度分别依照传统拍卖或网络拍卖相关法律和司法解释规定重新确定;在原评估报告已超过有效期后申请的,应当重新评估后再依法启动再行拍卖或者变卖程序。评估报告的有效期按照评估报告载明的期限确定。进入拍卖程序后,评估报告有效期届满不影响后续拍卖、变卖和以物抵债程序的继续进行,但是拍卖时间过长或者市场行情发生重大变化的应当重新评估。需要注意的是,如果评估报告已过期,但申请执行人与被执行人均无异议的情况下,人民法院仍可以参照该评估报告确定拍卖保留价。为提高执行效率,重新评估应以委托第一轮拍卖时的评估机构评估为原则,双方约定另行委托其他评估机构的除外。 另外,如果人民法院决定启动再行拍卖时,原执行拍卖标的

物已经解除查封、扣押措施的,启动之前应当先查封或者扣押。 对于变卖的价格,当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的,按照其约定价格变卖,该约定价格包括第三次(动产第二次,下同)流拍的价格;无约定价格但有市价的,变卖价格不得低于市价;无市价但价值较大、价格不易确定的,应当委托评估机构进行评估,并按照评估价格进行变卖。按照评估价格变卖不成的,可以降低价格变卖,但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。对于金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品,人民法院可以直接决定公告变卖,不受拍卖时间和流拍次数的限制。 但是,人民法院决定启动再行变卖、拍卖程序的,不得违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若 干问题的规定》第二十一条的禁止性规定。 【分析依据】民事执行的最终目的是使申请执行人经生效裁判法律文书所确定的权益得以实现,在被执行人没有主动履行使申请执行人的上述权益得以实现前,被执行人就负有继续履行其所负的生效法律文书所确定的义务。在被执行人负有金钱给付义务的情形下,被执行人就负有以其全部财产继续偿还债务的责任。这里的“全部”财产当然也包括“经三次拍卖一次变卖而处置不成的财产”。故对于“经三次拍卖一次变

新版GMP疑难问题及解答16

?问题517:已对供应商进行审计,是否可以直接采用供应商报告(鉴别自己做)? 答:鉴别可以自己做,供应商的检验报告可以用来替代其他项目的测试。 点评:药品生产企业建立的物料入厂检验放行程序应考虑对物料质量控制的有效性,结合物料对产品质量的影响程度、供应商审计效果、供应商的服务质量等信患综合评定,确定不同物枓入厂检验、放行的操作程序。通常情况下,企业不应首选只进行鉴别实验。如通过评估已确定入厂只做鉴别实验,其他项目測试采用供应商报告代替,则企业最好定期(按时间或批次数)进行规定的其他项目检验,以确保投入生产的物料达到规定的质量要求。 【附录2原料药第十六条】工艺助剂、有害或有剧毒的原料、其他特殊物料或转移到本企业另一生产场地的物料可以免检,但必须取得供应商的检验报告,且检验报告显示这些物料符合规定的质量标准,还应当对其容器、标签和批号进行目检予以确认。免检应当说明理由并有正式记录。 ?问题518: 化学原料药合成过程中可能会有多种溶剂,用量大、品种多,但不直接参与化学反应(仅仅作为溶剂,为什么按原辅料处理),本人觉得没必要要求这么严格。

答:考虑原料药生产过程中的特殊情况,有关原料药生产中所使用物料应按照附录 2 第四章相关规定执行化学原料药合成过程中使用的多种溶剂应按原料药的原料的管理要求进行管理。 点评:溶剂本身的质量也需控制以确保不会因溶剂的原因给原料药质量带来影响,例如:溶剂带来的杂质可能使产品产生现有分析方法无法检测出的未知杂质或异物。 【附录2 原料药第二十九条】生产的中间控制和取样: (一) 应当综合考虑所生产原料药的特性、反应类型、工艺步骤对产品质量影响的大小等因素来确定控制标准、检验类型和范围。前期生产的中间控制严格程度可较低,越接近最终工序(如分离和纯化),中间控制越严格。 (二)有资质的生产部门人员可进行中间控制,并可在质量管理部门事先批准的范围内对生产操作进行必要的调整。在调整过程中发生的中间控制检验结果超标通常不需要进行调查。 (三)应当制定操作规程,详细规定中间产品和原料药的取样方法。(四)应当按照操作规程进行取样,取样后样品密封完好,防止所取的中间产品和原料药样品被污染。 ?问题519:原料药中间体的放行谁负责?中间体的质量控制可否定期按照标准全检,日常检測关键项目如水分、含量等?

客户心理分解与解答

客户心理分解与解答 客户消费心理分析 家庭装修设计人员所面临的客户 ,是一个比较特殊的消费群体 ,家庭装修消费同样是一种特 殊的消费。家庭装修消费之所以特殊,关键在于其消费寿命的长期性和多样性。 当客户进行其他消费时, 他们能够在具体的商品面前进行细致的比较和挑选, 然后才决定是 否进行消费, 而当客户进行家庭装修消费时, 他们不能够在具体的商品面前进行细致的比较 和挑选, 在他们决定是否进行消费或是将工程首期款交给家装公司时, 他们所能见到或拿到 的不过是一个纸合同, 工程预算报价单, 部分工程施工图纸。 所以, 客户在进行家装消费时, 往往是在臆测中进行的,他们的消费心理上也就必然存在着许多顾虑。 家庭装修设计人员在接待他们时, 首先要了解他们的消费心理, 然后才能最大限度的满足他 们的需求。 那么,他们的消费心理到底是怎么样的呢? 当客户进行家庭装修消费时,由于他们不能够在具体的装修结果面前进行细致的比较和挑 选,所以设计人员就必须具有彻底打消客户消费疑虑的能力。 当客户进行家庭装修消费时由于他们对家庭装修行业的不了解, 致使他们会在前期咨询阶段 向设计人员提出大量的问题和见解; 从表面来看, 他们似乎是在逐渐成为所谓的行家, 但是, 当你讲解设计意图时,他们所表现出的无知将会使你捧腹不止。 如果你是一名纯属外行的家庭装修消费者,那么你将会怎么样进行家庭装修消费呢? 我想你很有可能像他们一样, 先把设计人员问个底儿掉, 然后挨家挨户的不停咨询, 当你感 到疲惫不堪时,再也没有精力去进行更深层次的询问时,你的消费心理又会如何呢? 换位思考所带来的绝妙之处就在于角色互换,他能够使人们设身处地的为他们进行镇思。 如果我是准备进行家庭装修的消费者, 我首先要考虑的是资金使用问题, 然后, 我会考虑工 程是否得到保证, 再往后, 我还会考虑到设计问题, 这是一个家庭装修消费者的标准思维方 式。 因为我的财力是有限的, 所以我很注意设计人员除外的工程预算报价单的总金额, 但是, 我 同样注意施工质量, 这就引发了一个矛盾: 在家装行业中投资金额完全制约着施工质量的现 实条件下,如何才能既不增加投资金额又能保质保量的完成装修工程呢? 如果我是一名设计人员, 我将把客户的全部需求按照其重要性进行顺序排列, 即:1 、质量; 2、价格; 3 、设计效果 为什么要进行如此排列呢? 提示, 如果我们从设计方面解决了投资问题那么他们将成为我们真正的客户。 所以,从深入 分析客户的真正消费需求出发,我们不难看出他们的真实消费需求顺序只能是: 1 、质量; 2、价格; 3 、设计效果。 了解他们的真正消费需求,设计人员也就应该有了相对应的营销策略。 第二节 设计人员回答客户咨询时应遵循的原则 在客户进行家庭咨询时,我们的设计人员往往在随着客户的不断发问而进行着机械的回答, 这常常是我们设计人员丢失客户的最佳途径。 我们所面对的大部分客户, 几乎都是对家装行业一无所知的纯外行。 设计人员要想尽快的说 服客户, 就必须详细的了解客户的消费心理, 善于引导客户的消费心理, 从而利用客户尚不 成熟的消费心理,达到良好的营销目的。 了解客户的消费心理, 我认为首先应该了解客户前来咨询的目的。 那么, 什么是客户前来咨 我认为, 质量是家庭装修消费者生命的切实保 障, 计效果是客户的追求居住环境美化程度的 梦想, 不注重工程质量, 而是实在难以承受资价格是客户所能支付的起点费用标准, 设 客户之所以把价格放在首位, 其用意并非是 客户难以承受资金压力的事实反而给我们以

房地产销售九大步骤之3-户型推荐

九大步骤之3-户型推荐 本单元的学习目的: ●通过本单元的学习了解推荐户型的重要性; ●了解并熟悉推荐户型的程序; ●掌握九大步骤中推荐户型的原则; ●阅读本单元中推荐户型的重要性、程度及技巧; ●完成重点记录; ●完成挑战行动; ●与老师一起完成辅导讨论; 你的学习期望: 推荐户型对整个销售的影响 推荐户型是整个销售的关键点。也是九大步骤中死亡率最高的一个环节,只有做到合理、有据、一推到底,才有把握成功。 开场白是为了让客户对你放下戒备,沙盘介绍是为了让客户对整个楼盘有一个了解,产生购房的兴趣与吸引力。推荐户型就关系到客户买什么样的房子。 买什么样的房子,这就是客户最关心的问题。当销售人员在做户型推荐的时候,一定要认真地分析购买者的需要: ●价格; ●朝向; ●面积;

●几房几厅?; ●第几层,有无忌讳; ●房间里的布局; 进行户型推荐时,你要记住: 你要压制客户的多种想法,让他购买你想要他买的房。 一些无关紧要的小缺点也要去作一些介绍,从而体现我们看待问题的客观性,而不是明显的“王婆卖瓜”。 同时要记住说:世上没有最好的,只有最合适的。 户型推荐的原则 购房者挑选户型会有个各方位各层次的考虑,如: 地理位置、规划设计、经济价值、物业管理、居住理念等。 通常你需要根据客户的喜爱、楼盘主推的房源等因素进行推荐。推荐户型的原则:只推一套。 推荐户型时要注意: 1.不能推荐过多 过多的户型会让客户眼花缭乱,举棋不定,下不定决心购买哪套,从而失去购买的欲望。

你可以选择差异性较大的两到三套给客户进行对比选择。 2.不能有求必应 客户会对房子有过多要求:东南向,功能分区好,…等等 你无法一一满足,最后客户也会失去购买的欲望。 3.将你的热情投入在介绍中,感染客户 象沙盘介绍一样,户型推荐也是需要投入热情。你在推荐时,也要去描述一种生活方式,从而激发他的购买欲望。 进行户型推荐 在对“硬件”设施的考察中,除了参观看样板房,还会 依靠图纸来进行的。 在做推荐时,你不仅要说“有什么”,还要说“带来什么”。 就是要为他描述一种风景,一种生活方式,要让他去想像。 图纸的介绍 挑选户型至少需要以下几种图:规划图、单元平面图、户型平面图。 规划图:反映了小区的整体规划布局;(如下图)

新《广告法》实施疑难问题解答指导意见(一)

新《广告法》实施疑难问题解答指导意见 (一) 一、9月1日前广告审查机关依据旧《广告法》批准的医疗、药品、保健食品、医疗器械等广告,如果含有与新法有相抵触或矛盾的内容,当事人可否依据原广告审查批件继续发布? 答复:原广告审查批件存在与新《广告法》与不一致的内容时,由于行政许可所依据的法律发生了修改,该广告审查批件应不再继续发生效力。该广告因不符合新《广告法》的规定在9月1日后应停止发布。国家食药总局在《关于进一步加强药品医疗器械保健食品广告审查监管工作的通知》(食药监稽…2015?145号)中明确做出规定:“对不符合新修订广告法条款规定,审批的“二品一械”广告,一律停止发布,广告批准文号自动作废。” 二、有的商品外包装物中含有的广告宣传内容属于旧广告法不禁止、新广告法禁止的情况,在9月1日后是否可以给予当事人一定的整改期限? 答复:经请示国家工商总局广告司,口头答复以上情况应以该商品进入流通领域的时间做不同处理。该商品如果在9月1日前进入到流通领域的,可允许生产经营者继续销售该商品,但最迟不能超过2015年12月31日,2015年12月

31日后应退出销售流通领域。如果在9月1日后进入到流通领域的,应按修订后的广告法予以认定处理。 三、在案件查办过程中,如违法广告发生在9月1日前,但工商机关是在9月1日后对该广告作出的行政处罚决定,是适用新法还是旧法予以处罚? 答复:违法广告行为发生在2015年9月1日以前的,适用修订前的广告法处理;违法广告行为发生在2015年9月1日以后的,适用修订后的广告法处理。违法广告行为发生在2015年9月1日以前且持续到2015年9月1日以后的,适用修订后的广告法处理。 四、新广告法实施后,未进行修订的广告管理相关规章是否继续有效? 答复:目前,工商总局正在积极组织修订广告管理相关规章。在新修订的规章未发布前,原广告管理规章整体上继续有效。这些规章中与新《广告法》相抵触或矛盾的条款,应按新广告法执行。 五、目前在网络上出现了所谓的广告中禁用的词语表。社会上对广告法中禁止使用的“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语如何理解适用存在较大的争议,此问题应该如何把握? 答复:首先,网络上宣传的广告禁用词表并不准确。广告法中之所以禁止使用“国家级”、“最高级”、“最佳”

房地产项目开发流程介绍(共十个流程)

一个房地产项目开发得整个流程大体上包括10个阶段。 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发得起点 在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键得一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场得需要,将决定未来整个房地产项目开发得成败.这需要房地产开发商认真研究房地产市场得变化趋势,确定不同地段得发展前景,把握不同项目得市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发得第二步,也就是非常关键得一步开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正得市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少得一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究得结果.进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发得全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后得阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式得风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发得第三步,也就是正式启动项目开发得第一步 土地就是所有建筑得基础,申请土地就是房地产开发正式启动得第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺得资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键得一步,有了土地就有了开发得全部条件,有土地就不愁项

目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨与出让两种获得土地得方式,划拨土地太多,冲击了正常得土地市场得运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地得国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权得规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发得第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要得重要一步 根据项目得规模,设计得具体工作流程也有所不同.对于规模较大得房地 产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面得设计要求。初步设计在方案设计得基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业得设计方案.初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上得更详细得设计,具有工程设备各构成部分得尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细得建筑及安装祥图及必要得文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格得单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划

房地产销售九大步骤之开场白

九大步骤之1-开场白 学习目的: 1、做开场白前的一些准备工作; 2、通过本单元的学习了解开场白的重要性; 3、了解并熟悉开场白的流程; 4、掌握九大步骤中开场白的技巧; 5、完成演习行动; 6、与老师完成辅导讨论; 你学习的期望: 在进行销售学习前,请记住: ●顾客是我们的上帝,他给我们带来利益; ●顾客是来购买我们产品的人,不是来跟我们争执的; ●我们的最终目的是引导消费,让客户购买产品。 开场白对整个销售的影响: 开场白是为了收集客户的资料、购房的目的,了解客户真正的需求而做的。你只有了解这些基本资料,才能准确的推荐一套适合他的房子。所以讲开场白的三分钟即决定这个客户是否谈下来。假如你没有很好的在开场白中收集到客户的资料,或没有跟客户有很好的沟通,你以后的谈判就会困难重重。所以进行一个好的开场白意味着你已经拥有了成功的一半。

进行开场白前需要: 整理你的仪容、仪表 女性:做适当的化妆; 画眉; 涂口红;(注意个人的饮食习惯,不吃一些口气较大的食物) 上一点清淡的香水; 职业装; 深色的鞋子; 肉色的袜子; 保持指甲的清洁卫生; 男性:做适当的个人整理; (注意个人的饮食习惯,不吃一些口气较大的食物) 头发;适当地打一点摩丝显得比较精神。 不留胡须; 注意领带、服装的整洁; 可以擦适当的香水; 注意指甲的清洁卫生; 注意皮鞋与衣服的搭配; 手上的饰物不宜过多;

一、笑容:请你每天露出如婴儿般的微笑。 请看下面的散文《微笑》: ●微笑不花费一分钱,却能给你带来好处; ●微笑会使对方富有,但却不会使你变穷; ●它只要瞬间,但它给人的记忆却是永恒; ●没有微笑,你就不会这样富有和强大; ●有了微笑,你就会富而不贫; ●微笑能给家庭带来幸福; ●能给生意带来好运; ●给你带来友谊; ●它会使疲倦者感到愉悦; ●使失意者感到欢快; ●使悲衷者感到温暖; ●它是疾病的最好药方; ●微笑买不着,讨不来,借不到,偷不走; ●微笑是无价之宝; ●有人过于劳累发不出微笑; ●把微笑献给他们; ●那正是他们需要; 微笑练习: 1.让你身边的朋友找出你最具婴儿般的笑; ●请你试想一下,今天见你自己多年未见的朋友,你会怎样笑? ●一个婴儿正在对着你笑; 2.每天早上起床后对着镜子练习,直到满意为止; 3.把这种微笑保持到你一天的工作中; 4.形成你习惯性的微笑; 笑容是人性化销售的第一步,它会让顾客倍有亲切感,可以消除顾客的戒备。

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