别墅项目定位

引镇别墅项目定位

一、项目发展前景

1、项目概况

引镇别墅项目位于西安雁引路西南临规划路。

项目总占地面积330亩，预将其打造成顶级的纯别墅项目。

2、项目发展思路

我司针对该项目进行了充分的研究论证，认为该项目具备开发别墅物业的基本条件，同时，根据该项目的特性，针对别墅的运营理念为该项目注入了顶级豪宅的理念，其完善的配套、独特的建筑风格、个性化的私家园林景观、完善的物业服务，成就了一个人无我有，人有我优的得天独厚的贵族社区，为业主提供了资源、人脉的高附加价值，同时也体现其了尊贵的身份地位及独特的个性偏好和自我价值最大化。

本项目将采用个性化定制开发，针对业主的独特需求进行针对性设计，充分体现业主的尊贵感和个性化需求；项目所有建筑单位分别采用不同的建筑风格，建筑周围建设有相对应的园林景观，将本项目建设成为一个万国建筑风情博物院；项目所有建筑单位全部采用科技含量最高、环保指数最高、最节约能源的建筑材料，将该项目打造成西安最具科技含量的生态节能型别墅社区；项目内部还规划有大型会员制会所，会所集休闲、娱乐、商务、餐饮、运动等功能为一体，是西安最讲究服务细节的社区型会所；物业管理提供最具个性化的预约服务，包括：菲佣、特种保镖、陪护、接送等全方位24小不间断的服务，为业主提供最细致入微的周到服务。

发展思路：打造西北唯一定制化开发七星级国际品质别墅社区，提升西安的城市品牌。

二、即将展开的工作内容

1，提供市场调研、整体规划、建筑设计、景观设计、建筑施工代理、营销推广、销售代理、会所运营、物业管理咨询等多项服务。

1、市场调研

（1）全国房地产市场研究、西安房地产市场研究、曲江房地产市场研究、全国优秀别墅项目研究、西安别墅市场研究、曲江别墅市场研究

（2）别墅类购房人群研究、消费习惯、消费心理、购房心理、购房特点（3）本项目开发的可行性研究

2、整体规划

（1）整体规划发展建议

（2）建筑规划建议

（3）景观规划建议

3、建筑设计

（1）建筑功能、建筑结构、建筑风格论证

（2）建筑效果图

（3）建筑施工图

4、景观设计

（1）景观功能、景观风格论证

（2）景观效果图

（3）景观施工图

5、整体工程施工建设

本司可以利用现有资源为本项目在保质保量的前提下，保证市场最低施工成本对本项目进行施工建设，本司还可代为管理现场施工。

6、营销整合推广

（1）营销推广策略制定

（2）营销推广计划制定

（3）媒体使用计划拟定

（4）营销推广费用安排

（5）营销活动组织

7、销售代理

（1）营销策略制定

（2）销售现场、工地包装方案建议

（3）营销人员招聘、培训

（4）营销节奏把控

（5）促销策略制定

（6）促销活动方案制定

（7）促销活动组织、执行

8、会所推广运营管理

（1）服务内容更新

（2）运营纲领制定

（3）各种识别系统制定

（4）服务标准制定

（5）服务质量监管

（6）服务理念推广

9、物业管理咨询

（1）物业管理内容

（2）物业管理标准

（3）物业管理人员培训

（4）设备保养维修

（5）保安、保洁

（6）人性化预约服务

（7）社区活动组织

（8）社区交流平台建设

1、规划设计，推广取费标准

规划设计费在容积率高于0.8时按30元/平米计算；容积率在0.4—0.8之间时按40元/平米计算；容积率小于0.4时按60元/平米计算。

2、整合推广费用

整合推广费用按总销售金额的1.5%计费，

项目前期开发方案

《项目前期开发方案》 第一部分项目概况 项目背景，项目位置、项目可研阶段公司批准的项目目标等。 第二部分项目策划定位 一、区域状况 1．所在区域政策、经济及产业环境 2．项目所在区域行业发展情况 二、市场研究 1. 市场供给 （1）所在区域内房地产供给量及结构情况调查 （2）所在区域内房地产未来供给量及结构情况调查 2. 市场需求 （1）所在区域内房地产租售情况调查 （2）所在区域内在售项目租售情况调查 3. 市场价格 （1）所在区域内房地产租售价格情况调查 （2）所在区域内房地产租售价格趋势预测

4. 市场预测 （1）未来该区域内房地产供求预测 （2）本项目该区域内的市场前景及租售价格预测 三、项目营销方案 1．开发理念：（基于企业的价值观，为体现企业文化和品牌，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想） 2．市场定位 （1）客户定位 （2）产品定位（形式、户型、面积等） （3）价格定位 3. 市场营销方案： （1）营销模式、目标、战略、渠道及措施 （2）市场推广费用（销售费用）预测 第三部分实施性规划方案设计文件内容及深度（一）设计总说明 1、总体说明 设计总体构思理念，外形特点，建筑功能，区域划分，环境景观，建筑总体与周边环境的关系。

2、设计说明 （1）总平面设计说明 1）场地现状和周边环境概况； 2）项目若分期建设，说明分期划分； 3）环境与绿化设计分析； 4）道路和广场布置、交通分析、停车场地设置、总平面无障碍设施等； 5）规划场地内原有建筑的利用和保护，古树、名木、植被保护措施； 6）地形复杂时应作竖向设计。 （2）建筑方案设计说明 1）平面布局、功能分析、交通流线； 2）空间构成及剖面设计； 3）立面设计； 4）采用的主要建筑材料及技术，若采用新材料、新技术，如实陈述其适用性、经济性，说明有无相应规范、标准，若采用国外规范，说明其名称及适用范围并履行审查批准程序； 5）建筑声学、建筑热工、建筑防护、空气洁净、人防地下

某别墅类项目定位报告

徐州城南区某别墅类项目定位报告 第一部分徐州社会经济发展状况 一、社会经济背景分析 1、区域中心城市地位形成 徐州客观形成了南京以北、济南以南、连云港以西、郑州以东这一区域的中心城市都市圈，辐射范围近20万平方公里，人口1.09亿。《国家国土规划纲要》将徐州列为近期发展的特大城市；建设部在《新亚欧大陆桥陇海兰新线城镇体系规划纲要》中，把徐州列为新亚欧大陆桥东端第一个中心城市。 2、城市总体经济发展良好 2003年徐州市国内生产总值905.66亿元，比上年增长12.5%,增幅提高1.1个百分点。扩大内需对经济增长的拉动作用凸现，投资、消费需求较快增长。财政收入快速增长，金融运行保持稳定，对经济增长的支撑作用明显增强。 3、产业结构有待调整 2003年，第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例由2002年的16.9：46.4：36.7调整为15.4：48.5：36.1。其中第一产业增加值139.13亿元，增长3.4%；第二产业增加值439.48亿元，增长16.3%；第三产业增加值327.05亿元，增长11.7%。 产业结构调整进一步优化，但三产比例偏低。随着工业化、城市化的加快推进，第二、第三产业增长加快，所占份额继续增加，目前徐州市已开始向工业化中期迈进。 4、人均GDP及可支配收入 2003年，人均国内生产总值9990元，按现行汇率折算再次突破1000美元，较2002年提高2.1个百分点;2003年城市居民人均可支配收入达到8950元，增长11.4％。 5、人口及居住条件 全市户籍总人口至2003年末为908.66万人，比上年年末增加4.22万人，其中全市非农业人口284.50万人，增加34.19万人。 城市人均住宅使用面积15.29平米，比上年末增加0.25平米,农村人均住宅使用面积29.50 平米，增加3.84平米，居住条件尚有巨大改善空间。

上海某别墅地块项目定位分析

上海某别墅地块项目定位分析 上海某别墅地块项目定位分析提要：针对部分潜在客户群调查表明，随着”5+2”生活模式的盛行，原来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将购房视线转移至郊外 更多资源来 上海某别墅地块项目定位分析 说明 项目定位是依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。 一、项目定位及不同住宅项目所应具备的地产因子 1、不同住宅项目所应具备的地产因子 房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表： 地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况 对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区、人员混杂区符合 对噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜紧临交通主（快）干道、高压线、工厂等。符合 对小区周边市政配套要求高很高高高 符合 小区物业管理的要求低不高高很高 可达到 建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计可达到 容积率、覆盖率要求无一般低低 可达到 对休闲空间，绿化要求无一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所及小区内环境可达到 景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合 以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块. 2、项目市场定位 1）地产项目定位之基准 地产项目的定位是基于： ◆项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能； ◆市场调研反映的具有有效需求的市场空间； ◆政府在城市总体规划上的限制。 2）项目定位 从项目定位之各基准出发，考察本项目的地产因子、市场空间及政府城市规划对该地块的规划限制，发现： ◆该地块为城市规划之高档房产之住宅用地，容积率≤,建筑密度≤？% ◆该地块具有建造中高档住宅所需的充分的地产因子； ◆上海市商品住宅市场调研表明，以低容积率、低建筑密度为其显著特点的别墅类物业在经历了前几年的低迷后， 正走向全面复苏；另一方面，虽然本项目区域内已有不少数量的所谓中高档别墅类物业供应，但大部分别墅楼盘带有浓厚的乡村色彩，真正高品质的住宅的市场有效供给不足，区域内有效需求旺盛。

别墅项目前期市场调研报告

海湾不墅项目前期市场调研报告 目录 第一部分 项目研究背景 (3) 第二部分 市场概况了解 (4) 1、整体情况分析 2、进展态势综述 3、区位差异分析 第三部分 区域市场分析 (38) 1、区域环境简介 2、区域楼市分析 第四部分

S W O T分析 (43) 1、地块环境调研 2、S W O T分析 第五部分 项目定位分析 (57) 项目定位 客源定位 户型定位 第六部分 项目定位在规划思想中的体现 (66) 第一部分、项目研究背景

为准确市场定位，我们对海湾项目进行了前期的市场调研。依照该项调研性质，我们采纳实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托上海商品住宅市场（要紧为不墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标： 1、了解上海市不墅市场的整体状况及变动趋势； 2、了解上海市不墅市场产品设计的进展趋势； 3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 4、掌握海湾项目所处地块的差不多特征； 5、掌握海湾项目周边房产市场的走势及要紧竞争楼盘的差 不多特征； 6、明确海湾项目与周边要紧竞争楼盘以及其余区块的优 势、劣势所在； 7、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认 知； 8、明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会； 9、提出海湾项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定 位、户型定位等）的若干思路； 10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。

第二部分、市场概况了解 一、整体情况分析 1、上海不墅市场趋向成熟 上海不墅市场起步于80年代后期，进展一直较为缓慢，进入90年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速进展，在上海出现了大批外销花园不墅群，形成上海不墅市场的第一次浪潮，但现在不墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。 直至1998年下半年，随着中国经济的持续、高速进展，作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛进展，同时也带动了不墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销不墅的开发热潮。 通过这三年的进展，上海的不墅市场已由单一的差不多不墅类型进展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式不墅）的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是不墅的衍生产物，表明市场开始真正走向成熟。

徐州别墅类项目定位报告

徐州别墅类项目定位报 告 文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）

第一部分徐州社会经济发展状况 一、社会经济背景分析 1、区域中心城市地位形成 徐州客观形成了南京以北、济南以南、连云港以西、郑州以东这一区域的中心城市都市圈，辐射范围近20万平方公里，人口亿。《国家国土规划纲要》将徐州列为近期发展的特大城市；建设部在《新亚欧大陆桥陇海兰新线城镇体系规划纲要》中，把徐州列为新亚欧大陆桥东端第一个中心城市。 2、城市总体经济发展良好 2003年徐州市国内生产总值亿元，比上年增长%,增幅提高个百分点。扩大内需对经济增长的拉动作用凸现，投资、消费需求较快增长。财政收入快速增长，金融运行保持稳定，对经济增长的支撑作用明显增强。 3、产业结构有待调整 2003年，第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例由2002年的：：调整为：：。其中第一产业增加值亿元，增长%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%。 产业结构调整进一步优化，但三产比例偏低。随着工业化、城市化的加快推进，第二、第三产业增长加快，所占份额继续增加，目前徐州市已开始向工业化中期迈进。 4、人均GDP及可支配收入

2003年，人均国内生产总值9990元，按现行汇率折算再次突破1000美元，较2002年提高个百分点;2003年城市居民人均可支配收入达到8950元，增长％。 5、人口及居住条件 全市户籍总人口至2003年末为万人，比上年年末增加万人，其中全市非农业人口万人，增加万人。 城市人均住宅使用面积平米，比上年末增加平米,农村人均住宅使用面积平米，增加平米，居住条件尚有巨大改善空间。 6、恩格尔系数 2003年徐州市城镇居民家庭恩格尔系数由2002年的%。下降到%，下降个百分点，生活质量有了明显变化。这是新世纪以来恩格尔系数连续低于40%的第四年，表明城市居民家庭的生活水平已进入相对富裕阶段。 二、城市规划 1、城市发展方向 受到城市周边各种发展阻力与引力影响，徐州市将形成向东、向南方向发展的城市发展格局。 城市东扩、南进，疏解老城，优化功能，城市以向东沿陇海铁路和向东南沿104国道与古黄河为城市主要发展轴。 2、徐州都市圈构成“单核心多节点放射状”圈域空间结构。 根据《徐州市总体规划纲要方案》，徐州都市圈和徐连城镇发展轴要加强接受长江三角洲经济区和环渤海经济区的产业、技术扩散和转

别墅庭院景观设计定位

别墅消费人群的共性需求分析据一项针对一年内有购买别墅意向人群的调查显示，潜在购房者的年龄结构比较集中，主要分布在岁年龄段，占了总人数的一半左右，其中，岁的人群最多，随着知识致富时代的到来，越来越多的年轻人快速积累财富，使的他们具有了消费能力，自身良好的职业前景也增强了他们的消费信心，岁人群成为潜在别墅消费者的主力军。 从购房者的行业构成分析来看，这些人大多数从事第三产业，如商贸房地产计算机健康医疗服务等行业的从业人士，来自商业贸易行业的购房者最多。例如，深圳万科英里花园的项目定位为纯海岸私人会馆，瞄准以深圳区域为主，辐射全国大城市的高端客户为主，他们的主要特征有岁成功人士，高收入，讲求精神层面享受，思想及行为极其成熟;

属于社会的中上阶层，以深圳客户为主，港台珠三角及内陆大中型城市客户为辅;有较高的文化修养，注重生活品质，具滨海情结;储蓄及购买力已达丰满，是二次置业者，处于事业高峰期。通过查阅大量的相关资料，并结合别墅区的实地调研工作，笔者在此对别墅购买者的共性消费需求进行分析归纳。

主要有以下四个方面有利于身心健康的居住环境氛围在紧张压力大的现代快节奏生活中，人的潜意识里面，都向往悠闲自然轻松的环境，别墅以及别墅环境是一种享受的空间，能够放松心情，缓解压力。且好的居住氛围更有利于家庭下一代的健康成长。关心物业品质高水平的物业管理，能够在很大程度上为居住者提供安心放心的住区环境，增强居住在其间人的安全性，使人们能够安居乐业。 关注工程质量质量是产品的生命线，也是牢牢抓住消费者的重要品质之一。除了良好的地段便捷的交通环境之外，别墅产品自身的品质和细节，也是吸引消费者的关键所在。要体现文化艺术内涵马斯洛需求层次理论指出，在满足人们最基本的生存问题后，人们渴望自我价值的实现，具备足够经济购买力的人们，愿意为高品质的环境空间付出等值的代价，也希望以此体现自身独特的文化品味，充分彰显自我意识。

别墅项目定位

引镇别墅项目定位 一、项目发展前景 1、项目概况 引镇别墅项目位于西安雁引路西南临规划路。 项目总占地面积330亩，预将其打造成顶级的纯别墅项目。 2、项目发展思路 我司针对该项目进行了充分的研究论证，认为该项目具备开发别墅物业的基本条件，同时，根据该项目的特性，针对别墅的运营理念为该项目注入了顶级豪宅的理念，其完善的配套、独特的建筑风格、个性化的私家园林景观、完善的物业服务，成就了一个人无我有，人有我优的得天独厚的贵族社区，为业主提供了资源、人脉的高附加价值，同时也体现其了尊贵的身份地位及独特的个性偏好和自我价值最大化。 本项目将采用个性化定制开发，针对业主的独特需求进行针对性设计，充分体现业主的尊贵感和个性化需求；项目所有建筑单位分别采用不同的建筑风格，建筑周围建设有相对应的园林景观，将本项目建设成为一个万国建筑风情博物院；项目所有建筑单位全部采用科技含量最高、环保指数最高、最节约能源的建筑材料，将该项目打造成西安最具科技含量的生态节能型别墅社区；项目内部还规划有大型会员制会所，会所集休闲、娱乐、商务、餐饮、运动等功能为一体，是西安最讲究服务细节的社区型会所；物业管理提供最具个性化的预约服务，包括：菲佣、特种保镖、陪护、接送等全方位24小不间断的服务，为业主提供最细致入微的周到服务。 发展思路：打造西北唯一定制化开发七星级国际品质别墅社区，提升西安的城市品牌。 二、即将展开的工作内容 1，提供市场调研、整体规划、建筑设计、景观设计、建筑施工代理、营销推广、销售代理、会所运营、物业管理咨询等多项服务。 1、市场调研

（1）全国房地产市场研究、西安房地产市场研究、曲江房地产市场研究、全国优秀别墅项目研究、西安别墅市场研究、曲江别墅市场研究 （2）别墅类购房人群研究、消费习惯、消费心理、购房心理、购房特点（3）本项目开发的可行性研究 2、整体规划 （1）整体规划发展建议 （2）建筑规划建议 （3）景观规划建议 3、建筑设计 （1）建筑功能、建筑结构、建筑风格论证 （2）建筑效果图 （3）建筑施工图 4、景观设计 （1）景观功能、景观风格论证 （2）景观效果图 （3）景观施工图 5、整体工程施工建设 本司可以利用现有资源为本项目在保质保量的前提下，保证市场最低施工成本对本项目进行施工建设，本司还可代为管理现场施工。 6、营销整合推广 （1）营销推广策略制定 （2）营销推广计划制定 （3）媒体使用计划拟定 （4）营销推广费用安排 （5）营销活动组织 7、销售代理 （1）营销策略制定 （2）销售现场、工地包装方案建议 （3）营销人员招聘、培训

(完整版)地产项目前期策划合同

编号: 项目前期策划合同 合同双方 甲方名称： 注册地址： 法定代表人: 联系电话： 乙方名称： 甲、乙双方本着诚信、友好合作的原则，就甲方项目（以下简称本项目）的市场研究、 项目定位等前期策划工作事宜进行了充分协商，对甲方委托乙方为本项目独家前期策划事宜达成协 议，具体条款如下： 第一条项目名称及标的物地址 1. 项目名称： 2. 地址： 第二条委托内容 1. _________________ 本项目共约亩（暂定）的占地面积，甲方委托乙方为该项目提供前期策划服务，乙方 按本合同约定收取项目前期策划费。 第三条甲方的权利及义务 1. 甲方须按照本合同第五条规定向乙方支付有关的前期策划费。 2. 甲方负责及时向乙方提供真实详尽的与本项目策划有关的信息和资料，并承担因上述资料及承诺所产生的对 本项目客户的责任。 3. 甲方负责办理本项目的房地产开发所需的全部文件，保证本项目有关资料的合法性。 4. 甲方应指定专人负责协调各有关方面的工作，并根据乙方要求提供相应的工作协助。 5. 负责评审乙方提交的所有前期市场调研、定位策划、物业发展建议及设计任务书的拟定与规划设计跟踪等工 作，并提出改进意见。 第四条乙方的权利及义务

1. 乙方依据本合同第五条向甲方收取双方约定的前期策划费。 2. 自首批款到账之日起三个工作日内，乙方启动本项目市场调研、前期定位、规划设计任务书、规划设计评 审具体跟踪工作。 3. 乙方在前期策划工作过程中，应对本项目周边市场进行调查，同时根据本项目情况，进行定期市场研究及 应对策略制定等策划工作。 4. 乙方保证前期市场调查的准确性和完整性、及时性，其提交的前期市场调查报告和策划方案等文件应具有 准确性和可操作性，并通过甲方的审查。 5. 乙方向甲方所提交的报告、方案及建议均应以书面形式提交，并须对其内容予以详细解释。 6. 乙方应在向甲方提交《市场调研分析报告》、《项目定位策划及物业发展建议》、《项目规划 任务设计任务书》后，如甲方提出修改意见，乙方应及时配合甲方进行修改。 第五条前期策划费及收取方式： 1. 乙方针对项目按照双方制定的工作进度安排，进行前期市场调研、定位策划、物业发展建 议及设计任务书的拟定与规划设计跟踪等工作，甲方按照约定支付前期策划费用为：_ 万 元整。 1）双方确定合作意向，在签订正式合同后3日内付策划费 _万元，用于支付乙方前期策划工作开展费用。 2）乙方确定收到第一笔款后个工作日内出具《市场调研分析报告》，乙方甲方进行汇报， 甲方确认方案后丄日内支付给乙方前期策划费 __________ 万元。 3）乙方确定收到第二笔款后_20_个工作日内出具《项目定位报告及物业发展建议》，乙方专题向甲方进行汇报，甲方确认收到报告后3_日内支付给乙方前期策划费_________ 万元。 4）乙方确定收到第三笔款后后乞个工作日内出具《项目规划设计任务书》，持续跟进本项目后续服务直到规划设计报建完成为止。 2. 甲方在收到乙方报告后如有异议应于10个工作日内书面反馈意见，若无异议应于10个工 作日内在乙方《报告提交确认单》内签字，如10个工作日内无任何意见反馈，则视为认可 乙方报告部分及全部内容并向乙方足额支付相关费用；乙方在结算前期策划费时，应以甲 方签字的《报告提交确认单》为依据；甲方需按照上述规定时间向乙方支付策划费，如在甲方确认后延迟支付策划费，且延迟时间超过3天以上的，从第四天开始乙方将按照总策 划费的万分之二向甲方每日收取滞纳金。 3. 乙方提交报告并收到甲方意见后，需及时对报告成果进行修改。 4. 甲方支付乙方前期策划费时，乙方给甲方开具正式发票，税费由乙方自行承担。 第六条策划团队的组建 1. 合同签订后，乙方委派本项目总负责人1名，策划经理1名，策划人员2名；调研员若干。

成都一个别墅项目提案

序 秩秩斯干，幽幽南山，如竹苞矣，如松茂矣 似续妣祖，筑室百堵，西南其户，爰居爰处，爰笑爰语 约之阁阁，椓之橐橐，风雨攸除，鸟鼠攸去，君子攸芋 如跂斯翼，如矢斯棘，如鸣斯革，如翬斯飞，君子攸跻 殖殖其庭，有觉其楹，哙哙其正，哕哕其冥，君子攸宁 上莞下簟，乃安斯寝，乃寝乃兴，乃占我梦，吉梦维何？ 大人占之：维熊维罴，男子之祥，维虺维蛇，女子之祥 乃生男子，载寝之床，载衣之裳，载弄之璋，其泣口皇口皇，朱芾市斯皇，室家君王乃生女子，载寝之地，载衣之裼，载弄之瓦，无非无仪，唯酒食是议，无父母诒罹 ――《诗经·小雅·斯干》 人类从很久以前，就在向往和歌颂优美舒适气派的居住环境…… 项目开发和推广的思考逻辑 什么是别墅？ 什么人住别墅？ 住什么样的别墅？ 现有市场上有什么别墅？ 我们要建造什么样的别墅？ 我们怎么来建这种别墅？ 我们怎么来卖这种别墅？ 第一部解读别墅 身份与地位的象征 享受自然鲜氧气的健康生活古今别墅理解 《现代汉语词典》

“在郊区或风景区建造的供休养的园林住宅” 《宋书·谢灵运传》 “修营别业，傍山依水，尽幽居之美” 《新唐书·王维列传》 “别墅在辋川，地奇胜，有华子岗，欹湖，竹里馆，柳浪，辛夷坞……” 现在房地产开发商 别墅已经成为广义的概念，与传统意义上的别墅有一定的区别，现在开发商所说的别墅主要是指“高级住宅”或“花园住宅”马斯诺需求理论层次 别墅满足的不仅仅是一种物质生活的需要，更多的是一种生理和心理的需要，代表着人们对于居住理想的终极追求形式 别墅国际标准(5S)

别墅的市场本质 □别墅意味着占有大量的稀缺资源（土地、河流湖泊、森林等自然资源），因而是实力和身份的象征□别墅永远只为少数人建造，只有少数人才能享受 □别墅必须体现个性化，代表着人们对理想的终极追求 市场形成条件 □人对高层次的物质和精神生活的追求是别墅产生、存在和发展的源动力 □经济发展，GDP迅速增长，民营企业长足发展，为别墅市场造就了很大的一批消费群体 □个人收入增加，形成了一个非常有消费实力的阶层―中产阶层，为别墅市场提供了更广阔的空间

地产别墅市场定位报告

“西山美墅”不墅市场定位报告正式 本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准，走向一种充满理解与人性关怀的崭新不墅居住生活。 开发理念定位： 理念1: 首发地产秉持”国际风,本土情”的开发宗旨 理念2：首发地产以后复合型居住模式的实践和探究： 理念3: 蓝水半岛全日制生活理念 理念4: 蓝水半岛雁行生活产业开发理念 一、定位策略 (一) 定位构想与原则 1、定位背景 众多北京实力地产商认为五环、六环低密度住宅将成为都市主流第一居所。 从北京2001年三季房交会的供应量及外地地产投资量统计来看,北京地产市场最大的进展态势是:边郊低密度大盘开发速度加快，配合奥

运环境工程启动，北京”郊区化”速度加快，数量可观的准中产阶级催生中产标签社区的形势差不多形成。 西方小镇生活(包括高密度国家的日本)的诱惑使众多北京地产实力开发商坚信五环、六环低密度住宅将成为都市主流第一居所。 高端住宅产品的需求持续增加，而低密度住宅（不墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备专门强的竞争力。 奥运申办成功，加入WTO等利好因素将推动北京经济持续向好，随着经济的进展，对高端住宅产品的需求也会增加，而低密度住宅（不墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备专门强的竞争力。从北京低密度住宅市场的进展来看，1999-2001年期间，北京低密度住宅市场供应一直没有形成有效的梯度供应模式，ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ一枝独秀是2001年低密度住宅市场的最大特点，橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得一定的市场业绩。 国内尤其北京新生中产阶层客户急需相应的高性价比的住宅不墅、独立house市场则长期处于两极分化的态势，外销不墅价格较高，而内销不墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，不墅市场的供需失衡现象特不明显，缺乏有效的供给，因此也不难理解玫瑰园、

深圳房地产项目前期策划方案

深圳英联房地产项目前期策划工作内容模板 一、市场调研 （一）城市发展PEST分析 1．城市发展政治环境（P） 1)国家或城市发展宏观政策 2)城市规划发展趋向分析 2．城市发展经济环境（E） 1)城市建设状况 2)城市产业发展 3)城市经济实力（人均GDP） 4)城市消费实力 (恩格尔系数) 5)城市精神价值 3．城市发展社会环境（S） 1)城市人口及结构 2)城市化水平 3)基尼系数 4)人均居住面积 4．城市发展技术环境（T） 1)城市智力及研发水平 2)新技术产品产值所占比重（ % ）

3)社会劳动生产率（元,人） 4)科技进步贡献率（ % ） （二）城市发展房地产总体环境调研 1、城市房地产市场现状特征 1)城市房地产市场总体特征 A.城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 B.城市房地产市场供求关系和结构分析 C.城市房地产区域特征分析 D.城市房地产营销特征分析 2）城市房地产发展市场主体特征 A.城市房地产开发主体特征 B.城市房地产产品特征 C.城市房地产服务主体特征 D.城市房地产消费主体特征 3）城市房地产发展预测 A.宏观政策对房地产市场的影响 B.城市投资环境发展分析 C.城市房地产投资趋向分析 D.城市房地产发展趋势分析 （三）区域房地产市场调研 1．区域城市发展总体特征 2．区域房地产市场地位及特征

3．区域房地产相关项目调研分析 主要研究本区域及本项目周边区域。 根据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按竞争性依此分层次研究。内容包括： 3）规划设计及卖点 4）产品组合及特征 户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。 5）项目定位 6）营销综合及策略 7）价格标准及策略 8）媒体广告及效果 广告宣传、主打广告语等。 9）促销措施及效果 10）销售状况 11）客户群分类特征 12）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反应等。 通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析本项目与深圳市目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及供应不足点。 4．重点竞争性项目（现状或潜在）调研 1）上3所有内容 2）与本项目竞争关联性调研分析 A.项目所处外部环境比较 B.项目核心价值点比较

房地产项目前期策划流程

房地产项目前期策划流程 营销策划从营销方案的构思、实施到评价有一整套规范程序和科学方法，下面是的房地产项目前期策划流程，欢迎大家参考! 整体看点 可行性研究：市场分析→市场预测→财务评估等 项目定位：SWOT分析→客户定位→产品定位→价格定位→经济收益分析 市场推广：卖点提炼→项目总体形象设计→推广费用预算→现场包装方案→制定推广策略 可行性研究 1.市场分析 包括宏观市场和区域市场。 2.市场预测 包括供给预测、需求预测、价格预测。 3.收入、成本、费用预测 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等。 4.财务评估 (1)静态指标：成本利润率、销售利润率; (2)动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期。 5.盈亏平衡分析

关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。 6.敏感性分析 反应敏感程度的指标是敏感系数=目标值的变化百分比/参数值变动的百分比。 7.风险评估 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断。 项目研究 1.宏观环境分析 (1)经济环境：包括宏观政策及经济形势(通胀、利率、汇率等);重大事件及其影响(如北京xx年奥运会、上海xx年世博会);城市经济状况(GDP、人均收入等);城市建设(城市规划、固定资产投资、拆迁计划等);人口及其变化状况(总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等)。 (2)房地产市场环境：结构及其规模(一、二、三级市场);板块布局(热点区域);行业成熟度(产品丰富度、外来开发商的进入程度)。 2.项目价值分析 (1)区位价值分析：产业分布(第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等);街区价值(土地级别，区域功能定位、人文历史价值等)。

某地产别墅市场定位报告

“西山美墅”别墅市场定位报告正式 本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准,走向一种充满理解与人性关怀的崭新别墅居住生活。 开发理念定位: 理念1：首发地产秉持”国际风,本土情”的开发宗旨 理念２:首发地产未来复合型居住模式的实践和探索: 理念3: 蓝水半岛全日制生活理念 理念4: 蓝水半岛雁行生活产业开发理念 一、定位策略 （一)?定位构想与原则 1、定位背景 众多北京实力地产商认为五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。 ?从北京2001年三季房交会的供应量及外地地产投资量统计来看,北京地产市场最大的发展态势是:边郊低密度大盘开发速度加快,配合奥运环境工程启动，北京”郊区化”速度加快，数量可观的准中产阶级催生中产标签社区的形势已经形成。 西方小镇生活（包括高密度国家的日本）的诱惑使众多北京地产实

力开发商坚信五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。 高端住宅产品的需求持续增加，而低密度住宅(别墅、独立住宅、townho ｕse、多层公寓洋房)在高端居住类物业中具备很强的竞争力。 奥运申办成功，加入WＴO等利好因素将推动北京经济持续向好，随着经济的发展，对高端住宅产品的需求也会增加，而低密度住宅(别墅、独立住宅、tｏwnhouse、多层公寓洋房)在高端居住类物业中具备很强的竞争力。从北京低密度住宅市场的发展来看，１９99－２0０1年期间，北京低密度住宅市场供应一直没有形成有效的梯度供应模式，TＯＷＮＨＯＵＳＥ一枝独秀是２０01年低密度住宅市场的最大特点,橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得一定的市场业绩。 国内尤其北京新生中产阶层客户急需相应的高性价比的住所别墅、独立housｅ市场则长期处于两极分化的态势,外销别墅价格较高,而内销别墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，别墅市场的供需失衡现象非常明显，缺乏有效的供给,因此也不难理解玫瑰园、莱蒙湖、碧水庄园、翠湖别墅、水印长滩等一批别墅项目在2001年呈现的热销态势。 低密度大盘面对面竞争不可避免,2002年开始，以各类ｈoｕｓｅ为主打产品的的低密度大盘项目纷纷登场，独立住宅、集合小镇、多层洋房开始齐头并进,很多开发商都注意到了低密度住宅市场的巨大潜力，首创、天鸿、华润、珠江、万科,纷纷进军郊区低密度住宅也就在

济南市雪野湖别墅项目前期策划定位报告

雪野湖别墅项目前期策划定位报告 2010年3月

目录 第一部分：市场调查与分析 一、宏观市场调研与分析 （一）济南市经济环境概况 （二）济南市城市空间发展战略 （三）济南市房地产市场分析 二、济南别墅市场专项分析 （一）济南别墅及高端物业发展及现状概况（二）济南代表性高端物业调研 （三）济南主要别墅及高端物业未来市场供应量第二部分：项目条件分析 一、雪野湖基本概况 二、项目宗地分析 三、项目SWOT分析

第三部分：项目定位 一、目标客户群核心定位 二、产品定位 三、总结 第一部分市场调查与分析一、宏观市场调研与分析 (一)济南市经济环境概况 1.济南市经济现状与发展

2.产业结构情况 2008年济南市结构调整取得新进展，三次产业比重分别为：：，一、二产业比重分别较上年减少和，第三产业增加。 3.政府推动经济发展的产业重点 济南市坚持以市场为导向，拉长产业链，开展多元化经营，鼓励企业向房地产、新型建材等产业延伸，强化区域服务功能，突出发展现代服务业，加快建设区域性服务业中心城市。 从上表看，济南市的国民生产总值增长平稳，全市固定资产投资额度和城市居民人均可支配收入逐年增加，受全球金融危机的影响，2009年济南市的GDP增长率较上年有所减缓，但仍高于全国平均增长水平。 2009年，济南市GDP在全国省会城市中占第8位，全社会固定资产投

资占14位，城市居民人均可支配收入占第4位，位居前列。不断调整产业结构，加快发展第三产业，坚持并鼓励房地产的健康可持续发展。(二)济南市城市空间发展战略 济南市为推动城市建设，促进城市经济社会发展，在《济南市城市总体规划（1996年—2010年）》中确定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的空间战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的发展思路。 城市空间布局：“一城、一区、一带” 一城：中部主城区 一区：西南部长清地块 一带：东部产业带（章丘）

房地产项目前期策划服务合同

XXX项目前期策划服务合同 甲方： 乙方： 甲方为了顺利完成“XXX”的项目定位、产品定位、产品研发策划及项目概念规划编制等相关前期工作，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等有关规定，甲、乙双方经过友好协商，就甲方拟开发项目的前期服务工作，在平等、自愿、互惠互利的基础上，订立本合同，并承诺共同遵守。 第一条委托项目 项目名称：XXX 项目地址：坐落于云南省昆明市晋宁县晋城镇滇池湖畔 第二条委托事项 甲方委托乙方对上述项目进行前期策划服务。 具体包括： 第一部分：项目定位服务。 主要包括以下内容：

（一）、项目基本条件与属性分析： 1、项目地形特征分析； 2、项目周边自然环境、人文环境分析； 3、项目周边居住氛围分析； 4、项目城市配套、道路、交通状况分析； 5、项目开发目标与约束条件。 （二）、项目开发背景分析： 1、宏观分析： 2、微观市场分析： 3、目标客户群分析： 4、进入市场的机会点分析： （三）、市场和产品定位报告。 1、主题定位； 2、形象定位； 3、开发理念及价值体系； 4、经营模式； （四）、工作成果：项目定位报告和项目规划设计任务书 第二部分：概念规划服务。 积极配合甲方确定的规划设计单位进行概念规划文本完成的工作对接，在尽可能快的时间内完成概念规划文本；配合甲方认定的规划设计单位编制参加云南省重大旅游项目专项规划评审的旅游专项规划

方案。主要包括以下工作： (一)规划设计任务书交底：以会议和书面形式向设计单位交底，进行初步设计。 (二)初步方案评审： (三)方案深入： (四)推动概念规划设计方案完成，甲方确定的设计单位完成的文本包括以下成果： 1、方案设计说明； 2、区位位臵图； 3、总平面图； 4、功能分区图； 5、交通分析图； 6、环境景观分析图； 7、鸟瞰图及多张不同角度的人视、重要节点图； 8、主要建筑意向图； (五)参与确定规划设计的最后意见； (六)景观设计图纸对接及风格建议。 第三部分：方案汇报 1、配合甲方向各级政府进行方案的汇报 2、配合甲方参加云南省重大旅游项目专项规划评审 第四部分：前期包装视觉设计服务

项目前期定位策划方案

项目前期定位策划 方案

第一部分市场调研分析 一、区域经济环境的分析和生活 结构研究 ◆区域概况 1、地理环境 淮安市楚州区位于江苏中部,东邻 盐城市阜宁、建湖两县,西与洪泽 县和淮安市清河、清浦两区接壤, 南接扬州市宝应县,北与淮安市涟水县交界。全区东西长64公里,南北宽43公里,总面积1600多平方公里,辖28个乡镇。 2、交通条件 ?高速公路 淮安楚州交通便利,京沪、京宿 徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高 速公路在境内交汇,距上海、北京 分别只有3个多小时和8个小时车程,确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位。 目的城市北京上海南京连云港徐州盐城宿迁高速公路京沪高速淮宁高速淮连高速徐宿淮盐高速 时间(h) 8.5 3.5 2 1 3 2 1

?铁路交通 新长铁路纵贯全境,直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市,连接腹地和沿海。 ?水运空运交通 京杭大运河等多条流域性航道汇聚楚州,水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等重要货物集散港口。随着淮安民航机场的建设,更将使楚州拥有飞速发展的广阔空间。 ◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 1、人口增量及组成分析 年末全区户籍总人口121.1万人,全区全年出生1.58万人,死亡0.31万人。总人口中城市人口23.4万、镇人口16.97万、乡村人口80.73万人。预计到城镇人口达到51万,其中城区人口达到28万。 表1-1楚州区 - 总人口及总户数

图1-1 - 楚州区人口状况 数据来源:江苏省统计年鉴2、GDP发展状况及产业结构情况 实现生产总值87.12亿元,比上年增长8.1%。其中,第一产业增加值21.39亿元,增长2.9%;第二产业增加值37.11亿元,增长13.8%;第三产业增加值28.62亿元,增长5.3%。人均生产总值7292元,比上年增长8.3%。 实现生产总值101.67亿元,比上年增长16.7%。其中,第一产业增加值22.60亿元,增长 4.9%;第二产业增加值45.50亿元,增长21.8%;第三产业增加值33.57亿元,增长17.3%。人均生产总之9526元,比上年增长20.7%。

项目前期定位方案

第一部分市场调研分析 一、区域经济环境的分析和生活 结构研究 ◆区域概况 1、地理环境 淮安市楚州区位于江苏中部，东 邻盐都市阜宁、建湖两县，西与 洪泽县和淮安市清河、清浦两区接壤，南接扬州市宝应县，北与淮安市涟水县交界。全区东西长64公里，南北宽43公里，总面积1600多平方公里，辖28个乡镇。 2、交通条件 ?高速公路 淮安楚州交通便利，京沪、京宿 徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高 速公路在境内交汇，距上海、北 京分不只有3个多小时和8个小时车程，确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位。

?铁路交通 新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大型都市，连接腹地和沿海。 ?水运空运交通 京杭大运河等多条流域性航道汇聚楚州，水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等重要物资集散港口。随着淮安民航机场的建设，更将使楚州拥有飞速进展的宽敞空间。 ◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 1、人口增量及组成分析 2006年年末全区户籍总人口121.1万人，全区全年出生1.58万人，死亡0.31万人。总人口中都市人口23.4万、镇人口16.97万、乡村人口80.73万人。可能到2010年城镇人口达到51万，其中城区人口达到28万。 表1-1楚州区2004-2006年总人口及总户数

图1-1 2004-2006 楚州区人口状况 数据来源：江苏省统计年鉴2、GDP进展状况及产业结构情况 2005年实现生产总值87.12亿元，比上年增长8.1%。其中，第一产业增加值21.39亿元，增长2.9%；第二产业增加值37.11亿元，增长13.8%；第三产业增加值28.62亿元，增长5.3%。人均生产总值7292元，比上年增长8.3%。

项目前期策划的工作内容指引

项目前期策划工作内容指引 编号：Sy-op-01 版号：A 页码：1/15 1策划工作概述 1.1策划工作的原则主要有以下几方面： 1.1.1市场原则：面向市场需求，一切工作以市场为导向。 1.1.2成本原则：在考虑任何策划措施时，必须考虑开发商所获得的收益是否大于成本支出，该措施的投入产出比是否较优。 1.1. 3系统原则：策划工作是一项系统工程，必须把握所有策划工作之间的协调 以及与开发商前期、工程、财务、售后服务、物业管理工作间的协调。 1.1.4统一原则：策划工作应保证与其他业务工作和在开发的各个阶段工作思路的统一性。房地产策划的工作内容及流程 1.2营销工作由策划工作和销售策划工作构成，其主要内容如下图所示： 一般情况下， 房地产策划的全过程（有时只运作其中的部分流程）如下：

版号：A 页码：2/15 本文所述房地产策划，是指为实现策划目的，根据产品本身特性、现有可实现的工作条件和市场条件等建立可以指导项目具体策划工作的方案的全过程。 工作目的：房地产策划即方案设计，目的是形成一套工作方案，该方案必须达到以下要求： a)该方案必须细化到可以指导具体工作的程度 b)该方案必须实际可行 c)该方案实施后应可以达到地产项目的策划目的，使得顾问公司能够在市场上获取更多代理项目 d)该方案的实施成本在公司可以承受的范围内 工作原则：除应遵循策划工作的所有原则外，策划工作还必须考虑如下方面：a)参谋原则：策划人员不是决策人员，而相当于参谋的角色，好的策划工作不仅体现在策划方案本身，也体现在该方案对决策人员的说服力度上； b)调整原则：策划不是一次性的工作，它应贯穿策划工作的全过程，随时根据市场反映调整策划； c)全面原则：策划工作不只是“出点子”，而必须做出全面的方案。 2房地产项目策划的内容指引 2.1地产策划可分为项目策划和销售策划。 2.2房地产项目策划 概念：本文中的项目策划，是指开发公司在取得土地后，为了使房屋产品更符合市场需要而进行的产品设计辅助工作。不同于产品设计工作本身，这部分工作应由熟悉市场的顾问公司人员完成，以市场的角度为产品设计工作提出建议和要求。 目的：项目策划的目的就是帮助决策者以及规划、设计、工程等专业人员，使房地产产品最大程度地满足市场需求。 c)项目策划的内容和流程 项目策划是通过了解市场、项目先天条件和限制条件、公司具备的能力及项目的操作目的，对项目运作模式、项目的总体定位、项目规划设计要求及项目物业管理模式等方面提出的可行方案。

西山美墅别墅市场定位报告

西山美墅别墅市场定位 报告 Revised as of 23 November 2020

“西山美墅”别墅市场定位报告正式 本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准，走向一种充满理解与人性关怀的崭新别墅居住生活。开发理念定位： 理念1: 首发地产秉持”国际风,本土情”的开发宗旨 理念2：首发地产未来复合型居住模式的实践和探索： 理念3: 蓝水半岛全日制生活理念 理念4: 蓝水半岛雁行生活产业开发理念 一、定位策略 (一) 定位构想与原则 1、定位背景 众多北京实力地产商认为五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。 从北京2001年三季房交会的供应量及外地地产投资量统计来看,北京地产市场最大的发展态势是:边郊低密度大盘开发速度加快，配合奥运环境工程启动，北京”郊区化”速度加快，数量可观的准中产阶级催生中产标签社区的形势已经形成。 西方小镇生活(包括高密度国家的日本)的诱惑使众多北京地产实力开发商坚信五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。

高端住宅产品的需求持续增加，而低密度住宅（别墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备很强的竞争力。 奥运申办成功，加入WTO等利好因素将推动北京经济持续向好，随着经济的发展，对高端住宅产品的需求也会增加，而低密度住宅（别墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备很强的竞争力。从北京低密度住宅市场的发展来看，1999-2001年期间，北京低密度住宅市场供应一直没有形成有效的梯度供应模式，ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ一枝独秀是2001年低密度住宅市场的最大特点，橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得一定的市场业绩。 国内尤其北京新生中产阶层客户急需相应的高性价比的住所别墅、独立house市场则长期处于两极分化的态势，外销别墅价格较高，而内销别墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，别墅市场的供需失衡现象非常明显，缺乏有效的供给，因此也不难理解玫瑰园、莱蒙湖、碧水庄园、翠湖别墅、水印长滩等一批别墅项目在2001年呈现的热销态势。 低密度大盘面对面竞争不可避免,2002年开始,以各类house为主打产品的的低密度大盘项目纷纷登场，独立住宅、集合小镇、多层洋房开始齐头并进，很多开发商都注意到了低密度住宅市场的巨大潜力，首创、天鸿、华润、珠江、万科，