折现率与价值评估问题探析

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折现率与价值评估问题探析

作者：杨晶

来源：《中国管理信息化》2013年第01期

[摘要] 折现率实质上是投资的期望回报率，我们可以将它看作是投资于估价对象的机会

成本，或者说是资本成本，正确的折现率是投资者能够从一项相似的投资中得到的回报率。折现率与资本化率既有区别又有联系。折现率是房地产评估，企业价值评估的重要参数。

[关键词] 折现率；房地产评估；企业价值评估

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 01. 004

[中图分类号] F273.4 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2013）01- 0008- 02

折现率一直是资产评估实务中的热点问题之一。折现率稍微一变化，就可能导致被估资产价值的重大变化，因此，确定正确的折现率就显得尤为重要。笔者在本文中初步探讨了折现率与资本化率的一点区别，以及折现率在房地产评估和企业价值评估中应注意的问题和确定的方法。

1 折现率与资本化率

折现率与资本化率在本质上并没有多大的区别，都是将未来的预期收益折算成现值的比率，只是适用场合不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，资本化率是将未来永续性预期收益转化为现值的比率。

在内涵上折现率与资本化率也稍微有些区别。折现率可被视为投资中对收益流要求的回报率，需考虑投资的机会成本和收益的不确定性，因此折现率一般由无风险报酬率与风险报酬率组成。前者通常由政府债券的利率决定，后者取决于特定资产的风险状况。资本化率除了反映无风险报酬率和风险报酬率外，还反映资产收益的长期增长前景。用公式表示为：折现率=无风险报酬率+风险报酬率；资本化率=折现率-未来年收益的增长率。当其他条件相同时，收益增长越快的资产价值也就越高。因此需要将未来收益增长率从折现率中扣除。只有当资产的年收益增长率为零时，折现率才与资本化率相等。

由于在现实中，任何企业都不可能永远保持高速增长，而且高增长意味着高风险，即需要较高的风险报酬率，所以未来收益率不可能超过折现率。

2 房地产评估中的折现率

折现率实质上是房地产投资的报酬率，在进行房地产评估时所估算确定的资本化率应等同于与获取评估对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。不同地区、不同时期、不同性