2018年长三角房地产行业深度分析报告

２０１８年长三角房地产行业深度分析报告

目录

0.引言：顺应大势，拥抱伟大的城市群新时代 (6)

1. 我国城市人口集聚度仍可提高，城市群发展大有可为 (6)

1.1 围绕核心城市群集聚经济和人口，是全球经济的根本趋势和经验 (6)

1.2 我国集聚度仍有明显提升空间 (8)

1.3 我国将积极发展城市群作为基本城市发展战略 (9)

2. 三大城市群多维比较，长三角更胜一筹 (10)

2.1 人口：庞大的总量，优良的空间分布 (10)

2.1.1、最大人口基数，活跃的城市群内部人口流动11

2.1.2、适应可持续发展的优良人口分布状态12

2.2 经济：体量大而产业全，腹地广而韧性强 (14)

2.2.1、经济体量领先，存量资本雄厚，投资能力强16

2.2.2、产业门类齐全，经济创新潜能大17

2.2.3、地理形态得天独厚，内外贸易牵引发展之路20

2.3 设施：教育医疗资源多城分布，交通互联驱动区域一体 (21)

2.3.1、顶尖教育与医疗资源在主要城市均有分布21

2.3.2、交通基础设施强大，区域联结日趋紧密23

3. 长三角城市群是最具发展前景的经济区域和房地产市场 (25)

3.1 长三角的城市布局是最美的太阳系模型，一超多强欣欣向荣 (26)

3.2 长三角卫星城发展不断迭代，环上海楼市进入新阶段，远期规模有望再造一个上海 . 31

3.2.1长三角：环绕大城，都市圈房地产机会之花遍地盛开32

3.2.2京津冀：到天安门的里程，丈量出地产市场价值35

3.2.3粤港澳大湾区：城市静好，各自生长37

4. 投资建议：买入在长三角城市群布局及扩张进入长三角城市群卫星城市的开发商 (38)

4.1 新城控股：深耕长三角、布局全中国的新一线地产龙头 (39)

4.2 华夏幸福：全国布局的产业新城龙头 (40)

4.3 阳光城：最具成长性的二线地产龙头 (41)

4.4 滨江集团：积极布局长租公寓的杭州地产龙头 (43)

风险提示 (44)

图表目录

图1：日本东京、大阪两大城市群不断扩张 (7)

图2：世界各国经济集中度情况 (7)

图3：中国的集聚程度偏低，仍有提高空间 (8)

图4：集聚度达到一定程度后会进入稳态 (8)

图5：2009年中、美、日、巴西、南非产业结构 (8)

图6：2015年中、美、日、巴西、南非产业结构 (8)

图7：我国城市发展战略变迁 (9)

图8：长三角、京津冀基数大增速放缓，粤港澳新增常住人口基数小但增速上升 (11)

图9：粤港澳外来人口明显高于长三角和京津冀 (12)

图10：长三角和京津冀人口在城市群内部流动更明显 (12)

图11：粤港澳大湾区城镇化水平最高，京津冀城镇化不均衡，长三角扩容城镇化率略降 (12)

图12：三大城市群人口密度均下降，但京津冀人口密度仍最大 (13)

图13：长三角和京津冀均为单核，粤港澳为广深港三核 (14)

图14：京津冀各城市人口标准差最大，人口分布最不均衡 (14)

图15：长三角城市群规划区域 (15)

图16：粤港澳大湾区规划区域 (16)

图17：京津冀城市群规划区域 (16)

图18：长三角GDP总量及增速均有优势 (17)

图19：粤港澳大湾区人均GDP最高 (17)

图20：长三角居民储蓄余额最大，存量资本雄厚 (17)

图21：三大城市群二产占比 (18)

图22：三大城市群三产占比 (18)

图23：长三角城市群内产业丰富，从制造业到互联网新兴经济，均有领军城市 (19)

图24：世界500强企业总部分布 (20)

图25：总部经济可使区域经济控制在价值链上端 (20)

图26：长江横贯长三角城市群腹地 (20)

图27：上海港和舟山港位于长江出海口，价值更高 (20)

图28：受香港提升，粤港澳大湾区对外贸易依存度最高 (21)

图29：长三角实际利用外资数量最多，投资吸引力强 (21)

图30：长三角教育和医疗资源处于领先地位 (22)

图31长三角医疗资源分布相对均衡 (23)

图32：京津冀医疗资源集中在京津两城 (23)

图33：长三角“双一流”高校分布相对均匀 (23)

图34：京津冀“双一流”高校集中在京津两城 (23)

图35：长三角城市群内空港数量占优，航空运输有优势 (24)

图36：长三角城市群内部交通联系紧密 (25)

图37：长三角城市群综合实力最强 (26)

图38：长三角城市群对应的是太阳系模型 (27)

图39：京津冀城市群对应的是双星模型 (27)

图40：粤港澳城市群对应的是三星模型 (27)

图41：长三角城市群主要核心城市和主要卫星城市房地产规模 (28)

图42：杭州50-80公里都市圈城市房地产市场规模 (28)

图43：南京50-80公里都市圈城市房地产市场规模 (28)

图44：京津冀城市群内主要城市房地产市场规模更多由到北京的距离主导 (29)

图45：粤港澳大湾区各城市房地产市场规模更多由本地经济发展程度主导 (30)

图46：长三角城市群内，不同城市房价水平梯次分明 (30)

图47：京津冀城市群内房价落差极大，近京则高 (31)

图48：粤港澳大湾区除深圳外，各市房价取决于发展水平 (31)

图49：昆山历经三个阶段，属于与上海同城化程度比较高的卫星城 (32)

图50：太仓正处于卫星城发展的第二阶段 (33)

图51：受益公交联通，临安进入第三阶段 (34)

图52：德清进入第三阶段 (34)

图53：固安加速进入第三阶段 (35)

图54：涿州距北京远于固安，仍处第二阶段 (35)

图55：京津冀城市群内，到北京的距离对房地产市场规模影响明显 (36)

图56：广佛同城促使佛山进入第三阶段 (37)

图57：肇庆目前仍处于第二阶段 (37)

图58：新城控股2016年营收279.7亿元，同比增长19% (39)

图59：新城控股2016年归母净利润同比大增64% (39)

图60：新城控股土地储备主要集中在长三角 (40)

图61：新城控股拿地均价较低，支撑高利润率和快周转 (40)

图62：华夏幸福2016年营收538亿元，同比增长40.4% (41)

图63：华夏幸福2016年归母净利润同比增长35.2% (41)

图64：华夏幸福长三角业务布局已经初步实现 (41)

图65：异地扩张效果初显，非京津冀地区销售占比上升 (41)

图66：阳光城2017年前三季度营收同比增长108.1% (42)

图67：阳光城2017年前三季度归母净利同比增长70.2% (42)

图68：2017年阳光城一二线新增土储占比达到86% (43)

图69：2017年阳光城三大城市群土储占比达到51% (43)

图70：受结算进度影响，滨江集团2017年收入出现下滑 (43)

图71：滨江集团业绩连续三年增长超过20% (43)

图72：滨江集团83%的土地储备位于长三角 (44)

图73：滨江集团74%的土储位于二线城市，销售限制小 (44)

表1：国家政策频出，支持大城市群发展 (9)

表2：三大城市群概况 (10)

表3：长三角铁路交通发达，粤港澳大湾区高速公路交通具备优势 (24)

表4：环上海卫星城房地产市场规模估计 (33)

表5：环南京卫星城房地产市场规模估计 (34)

表6：环杭州卫星城房地产市场规模估计 (34)

表7：部分长三角卫星城主导产业 (35)

表8：北京卫星城房地产市场规模估计 (36)

表9：部分北京卫星城规划主导产业 (37)

表10：环深圳卫星城房地产市场规模估计 (38)

表11：环广州卫星城房地产市场规模估计 (38)

表12：广州和深圳卫星城主导产业 (38)

表13：在长三角土地储备和可售货值领先的公司 (39)