成都市中原粼江峰阁销售推广计划(37页).doc
粼江峰阁销售推广计划
第一部分项目推广总述
一、市场分析
（一）、供应情况及竞争对手分析
本项目的供应情况已在前期提交的报告中有详细的阐述和说明，可参考借鉴，开发商在项目具体操作时应根据实际市场状况更新以上数据，本报告中此部分不再作重点阐述。
（二）、竞争对手分析
现对本项目的竞争对手作以下分析：
1、本项目为高档高层电梯公寓，成都目前的房地产市场上能与之形成竞争的项目非常少，
其主要的竞争对手为中海格林威治城。
中海格林威治项目位于粼江峰阁对面，九眼桥桥头，其净用地面积为74.393亩，目前已知的确切信息为中海将修建带商业的高层电梯公寓，其总建筑面积大约为20万㎡。根据中海拿下该地块的地价311万/亩和上述因素以及中原对中海一贯作风的研究，现对中海关于格林威治的定位和做法作以下分析：
内容特点与本项目竞争力度竞争指数
园林格林威治城会以北美风情为其园林特色，由
于其项目规模比粼江峰阁大，因此其园林可
能会比粼江峰阁的规模大
园林规模大，出来的效果也
会好一些，对本项目有一定
威胁
★★
配套格林威治有部分商业，其商业配套完善比粼
江峰阁完善
在商业配套方面，格林威治
对粼江峰阁有一定威胁
★★
户型格林威治城也许会作部分错层户型，总体来
说还是会以三房的户型为主，但中海的户型
中包含粼江峰阁没有的100㎡左右的小三房
本项目的户型已经比较齐
全和完善，但三房最小面积
都在140㎡，因此这方面对
本项目有一定的威胁
★★
区位格林威治城与粼江峰阁隔河相望，与四川大
学河望江公园毗邻而居
两个项目区位差别不大，只
是格林威治处于河的内环
★
规模格林威治城占地93亩，共有7幢百米高楼其规模略大于粼江峰阁★
外立面
格林威治也是百米高楼，也一定极具现代感
和时尚感
在竞争方面无太大威胁——（2）在中海操作方面
内容假设与本项目竞争力度竞争指数
是否精装做与本项目装修
程度相当的精装
房
若中海完全按照粼江峰阁的标准装修，对本项
目有一定的竞争力
★★不做精装房
若中海以清水房推出市场，对本项目的竞争力
度就不大
——
价格（按照中海做精装房的价
格考虑）若低于本项目50
元/㎡
若中海价格只低于本项目50元，则对本项目竞
争力度不大，这50元我们可以通过其他方面让
客户从心理上认可
★
若低于本项目
100—200元/㎡
若中海完全与本项目按同样标准装修，价格却
低于本项目，则对本项目有较大的影响
★★★★
若低于本项目
300—400元/㎡
若中海低于本项目300—400元/㎡，其对本项
目的危险反而减弱，因为这样的价格差异表明
两个项目已经不在一个层次上进行竞争
★★
入市时期若在八份推出
此时本项目也刚开盘不久，中海在此时推出对
本项目造成一定的竞争，但由于其对本项目的
具体情况消化时间有限，直接竞争力度不大
★★
若在九底秋季
房交会推出
此时本项目进入强销期，中海对本项目的具体
情况有了比较深入的了解和对策，专门对着本
项目进行销售，对本项目的影响可能很大
★★★
若在十份或更
后推出
此时虽然中海对本项目的营销手法和项目情况
已经摸透，但粼江峰阁经过三个的销售，已经
在市场上建立了一个比较稳定的形象，此时其
对本项目的竞争力度相对而言可能还小一些
★★
注：★越多，表明其对本项目的影响能力和竞争力度越大。
（3）关于价格的假定和说明
由于中海格林威治城与粼江峰阁最大的区别在于他有部分商业，根据中海过去的开发经验，其修建的商业面积不会超过40000㎡，并且修建的商业可能不会对外销售，而是留下自行经营，也有可能会对外销售少部分商业。中海在推售格林威治城时，可能利用商业拉低住宅价格，以形成价格竞争优势。现在对中海可能修建的商业面积对价格的
商业面积修建类型销售均价（或20年租金收入）
（元/㎡）
住宅清水价
（元/㎡）
无————3920
10000㎡临街临河三幢板楼底层1—3层14000 3389.5 单修一幢四层楼高的商业12000 3497.7
20000㎡一幢四层楼高的商业和两幢临街
板楼底层1—2层
15000 2688.9
40000㎡
一幢四层楼高的商业和临河临街
三幢板楼底层1—3层
13000 1650
说明：以上计算都是按照中海格林威治的总成本以及30%的毛利计算后的价格，若其商业面积越大，其住宅的清水价格越低，更容易形成对本项目的价格竞争优势，但上述价格会根据商业的实际销售或出租情况作相应的调整。具体计算公式如下：
地价311万/亩，总用地面积92.828亩，其土地成本为311*92.828约为2.89亿。
总建筑面积按照20万㎡计算，则其楼面价格为1443.5元/㎡，建筑成本按照1300元/㎡计算，再加上30％的毛利，则总成本为（1443.5+1300）/（1-30％）＝3920元/㎡
按照总利润均衡的原则，若中海保持30％的毛利润，其商业的成本与住宅几乎一样，但其价格远高于住宅价格，因此，商业做的越多，其住宅成本则相应较低。
2．除了中海格林威治城外，万科刚推出的金色家园由于目标客户群的相似，也
内容特点与本项目的竞争力度竞争指数
品牌万科的品牌效应在购房者
的心中起到很大作用
成都购房者对万科的认识和认同度高于吉宝★★
入市时期万科在6 19日开盘，开盘
后销售情况较好
万科在本项目开盘前一个多推出市场，吸引
了部分本项目的意向客户，产生了较大的竞争
力度
★★
户型万科的户型仍是以三房的小高层的电梯公寓在户型的设计上和高层的★
居家型户型为主，但有独特
的错台设计
电梯公寓无太大竞争力度
价格万科目前的均价是3800元
/㎡，但剩余单位多为4000
以上的单位
万科基本是以清水为交房标准，此价格和本项
目有一定竞争力度。
★
商业配套有层高6米的底层商业和主
题商业楼
虽然不是纯住宅，但在商业配套上对本项目有
一定的影响力
★
此外，金色家园的园林设计方面并没有什么特别的优势，其所在区位与本项目也无法构成竞争威胁，这里不再做具体分析。
（三）推售对象分析
1、年龄
据统计，粼江峰阁的目标客户主要集中在25—50岁，其中四成多的客户集中在30—40岁这个年龄段，该年龄的客户为本项目的主要目标客户群。
2、职业
据统计，我们的目标客户群体有六成是企业的高层管理人员，另外，私营业主、高级公务员也有一定比例，占到近三成。除此以外，高级知识分子和高级专业人员也是我们的目标
客户范围。
3、购房用途
在我们的购房目标客户群中，八成以上的客户购房用途是自用。只有一成左右的客户购
类型承受价格
（元/㎡）
置业需求
职业年龄置业心理
所占
比例户型面积（㎡）
自用类A
类
对价格的注
重程度较低
两房
三房
90—120
外企管理层
国企管理层
高级公务员
30-40岁
注重楼盘品质、环境以及
生活方式，多为本地人
21%
B
类
对价格的注
重程度较低
两房
三房
90—120
外企管理者
高级专业人员
国企管理员
30-45岁
一直住东门，对该区域有
地域情结，注重小区环境
和生活方式
21%
C
类
对价格的注
重程度较低
两房
三房
90—120
外企管理者
私营业主
国企经理
30-40岁
多为外地人，看好此地地
段和环境，注重生活品质
11%
D 4000-5000 两房70—90 私营业主国企25-35岁看重配套和周边环境以16%
类经理及生活方式
自用兼投资对价格的注
重程度较低
两房
三房
90-120
外企管理者
高级公务员
自由职业者
30-40岁
多为已在成都置业，对现
居住区域或条件不满，想
换一种生活方式，看好本
项目地段和环境以及升
值潜力
21%
纯投资4000-5000 一房50—70 国企管理者
自由职业者
25-40岁注重租金和回报率10%
（四）营销的关键外部环境因素
如政府规划、宏观经济的变化、外来企业人口的变化都是营销的关键外部环境因素。
首先市政方面，政府正在全力打造城东副中心的政治经济地位，努力将城东打造为继城南副中心后又一以居住用地、公共用地、绿地等为主，集居住生活、物流配送、科技产业、旅游休闲等功能为一体的综合性城区。城东的整体发展将促使本项目的销售加快，使市民对本项目的接受度大大增加。其次，政府重点规划的“滨河风光带”已经出炉，本项目正处于风光带的中心位置，这将有利于项目所在环境的改善，大大提升了项目所在地段的潜力，这对于项目的销售将非常有利。最后，成都政府在2004年3 23日发布的第21号文件明确规定：“禁止房地产开工项目生产清水房”，成都政府已将精装房提上了议程，这对于本项目销售精装房同样十分有利。
宏观经济的变化主要是指如果经济水平的提高或降低，都会影响到电梯公寓的消费力。基于目前成都宏观经济状况，主要呈上升趋势，并且以较快的趋势上升。
成都的快速发展吸引大量外资和外来人士的进入，据统计，目前成都的外籍人士已经达到5万人以上，这一大批的外来人士会增加对高档电梯公寓，特别是国际化社区电梯公寓的购买或租赁，会直接刺激本项目的销售。
二、机会和问题概述
S（优势）W（劣势）
A、自然生态的环境，临府南河的景观；
B、项目的地段优势和发展潜力
C、发展商的企业品牌和开发实力；
D、便利的交通网络；
E、公共配套特色化；A、现有生态配套不完善；
B、地块所在片区的知名度和美誉度不高；
C、居家生活成本相对较高。
F、园林景观的独特性。
O（机会）T（威胁）
A、滨河风光带的打造为地段提升升值潜力；
B、成都第一个国际化社区需求空白点的挖掘；
C、多家知名并经验丰富的合作单位参与提高项目的知名度和品质感。A、同类项目的竞争，尤其是对面中海格林威治；
B、市场对高档精装房的接受度不可预知；
C、开发商在成都房产市场的知名度不高。
（二）市场可开发的主要机会点
1、在政府即将全力打造的滨河风光带中，只有本项目这一个区域可以开发高档国际化社区；
2、配套设施的独特性和人性化设计，容易在众多供应者中脱颖而出；
3、独特的南洋风情园林是成都市场从未出现过的；
4、通过完善的配套和国际化的标准强调一种国际化概念的现代生活模式；
5、提供比现有市场上更先进、更完善和更加物有所值的物业管理服务。
（三）计划需要解决的主要问题
1、渲染开发商的开发实力，树立市民对它的信心；
2、分析竞争对手每一阶段的战略，并制定相应的应对措施
3、抓住项目的目标客户，促使其下定购买
4、利用配套设施对项目销售形成帮助；
5、突出项目的精装优势，利用样板房增强市民对精装房的信心；
6、打消客户认为价格过高的心理障碍，树立物超价值的印象；
7、项目品牌的建立和维持。
（四）开盘时间建议
鉴于项目售楼部在6 底方可正式投入使用，届时样板间才会对前期积累的意向性客户选择性开放，为了让前期积累的客户有足够的时间了解本项目的高档品质，也为了能在售楼部使用后积累更多的潜在客户，建议项目开盘时间选在7 底。
初步建议将开盘时间定在，7 24日，首先其阴历为六初八选，取一个“又顺又发”的吉意，比较吉利；其次，7 24日是一个周六，周末的客户比较多，也容易让开盘达到预期的效果。
（五）总体战略阶段性说明
阶段开始时间结束时间周期
( )
销售速度
（套/周）
推出套数
所占比例
推出单位
套数
销售目标其它目标
蓄水期2004.4.23 2004.7.23 3 ——————————积累至少500名客户树立品牌，积累潜在客户
入市期2004.7.24 2004.9.23 2 50 400套35%
三号楼
四号楼C
五号楼部
分单位
174
86
140
开盘第一天销售200套单位,后
面在最短的时间内使销售额快
速上升,完成剩余单位的销售
打开市场,形成冲击
发展期2004.9.24 2004.12.12 2.5 41 409套35.% 四号楼A
四号楼B
一号楼
五号楼剩
余单位
86
86
129
销售率达到60%以上,该阶段要
完成350套的销售目标
强势推广期,利用房产会的有利
时机推售较好单位,用于抢占市
场
稳定期2004.12.13 2005.3.13 3 28 334套29.2% 二号楼
六号楼
168
166
销售率达到90%以上,该阶段要
完成280套的销售目标
好坏单位搭配销售,在竞争中取
胜,并将项目形象深入人心
尾盘
销售期
2005.3.14 2005.4.30 1.5 19 113套10% 所有剩余单位完成最后113套单位的销售在最短的时间内清盘
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（六）总体销售策略
本项目销策推广采用强势进入市场，稳步发展的策略，在入市期，以极快的速度销售200套以上房屋，此后的几个内持续较高速度的发展，力求在秋季房交会后达到50%的销售率，此后一般较长的时间内为项目的稳定期，该时期为树立项目形象并使之深入人心、稳定销售的时期，这一时期延续时间较长，但要稳中求胜，完成40%左右的销售率，最后进入项目的尾盘销售期，力求缩短该时期，尽快地消化，将剩余的房屋完成销售。
三、产品推售步骤
（一）、产品定位
产品具体定位已经在前期提交的建议中详细分析，本推广计划中不再做具体阐述。
（二）、产品卖点综述
卖点理由卖点应用
领先一步的国际化精装豪宅政策导向：清水房将淡出江湖
标准：可提供区别于当前市场的具有国际标准的装修
质量：提供的装修质量是经得起时间考验的
经验：吉宝具有在各地提供精装房的丰富经验，可提供引领
潮流并又能被本地市民接受的装修
与政策发展的步调一致，并
可与新加坡考察相结合，还
可推出《装修房质量保证
书》的炒作，应用于5 —
10 期间
城市中不可取代的绝版地段景观资源丰富：府南河景、望江公园、川大校园均可成为我
项目的外部景观
人文资源丰富：九眼桥、合江亭、水井坊等人文景点众多
教育资源丰富：川大悠久的历史
规划前景光明：香格里拉酒店、新外滩的规划已在启动中
高尚生活片区：万达河滨印象、中海项目、希威项目、华润
翡翠城共同打造高尚大社区
突出地段的不可复制性，以
及其在城市中的地位，应用
于项目亮相期间（4 —6 ），
可形成一个区域包装的概
念（如CLD），并可与片区
内高档项目联合进行区域
炒作
南洋风情的跨国际社区配套园林：成都市独一无二的南洋假日风情园林
休闲：沙滩泳池、旱冰场、高尔夫挥杆场等特色配套
会所：提供国际化豪华享受的顶级VIP会所
物管：超星级酒店皇家管家式服务
建议吉宝结合本地的实际
情况修建样板园林，使该卖
点有较好的支撑，应用于9
—12
新加坡唯美的建筑品质外立面：现代雄伟、气势宏大
户型：全采光全观景创新户型
配置：建筑配置先进，如智能化系统、安防系统等
设计公司背景：新加坡建筑风格的最好诠释者
与项目工程进度或样板房
配合使用，应用时间视工程
进度而定
假日心情的国由以上优势带来的区别与本地其他项目的生活体验是独一贯穿于项目推广始终，重点
际生活方式无二的在节假日（如圣诞节等）与
配合应用
2、开发商操作卖点
1）物业管理方面：粼江峰阁由香港戴德梁行物业管理公司做全程物管，这是成都市首家由境外物管公司充当全程物管的项目，也是戴德梁行在成都首次做全程物管。高品质的物管公司对项目进行全程管理，使项目的附加值又有所提高，也增加了市民对粼江峰阁的信心。
2）精品会所：粼江峰阁的精品会所是没有归入项目公摊的，是由吉宝置业额外出资修建，并会将其赠送给业主委员会，到时候业主交很低的物业管理费就可以免费享受会所的所有服务，这种高品质的享受不仅限于业主一人，还包括他的家人和朋友，都可以免费享受到粼江峰阁高品质的服务。
（三）、户型说明
粼江峰阁共有6幢主楼，共有1143套单位，具体分布如下：
楼号一房两房三房四房五房总计各栋套数占总比例（％）
一号楼——13 85 30 1 129 11.3
二号楼——52 108 8 ——168 14.7
三号楼——54 113 7 ——174 15.2
四号楼A —— 2 78 4 2 86 7.5
四号楼B —— 2 78 —— 6 86 7.5
四号楼C —— 2 78 4 2 86 7.5
五号楼62 186 ——————248 21.7
六号楼——54 109 1 2 166 14.5
总数62 365 649 54 13 1143 100 各户型套数占总套数比例（％） 5.4 32.0 56.8 4.7 1.1 100
?主体户型（不计一些比较相似的，仅有一个阳台的差距的户型）大致有20种左右，其中三房和四房的比重较大，占总户型类型总数的70％左右。小户型，即一房、紧凑的两房主要集中
在五号楼。
?户型评比如下：
根据户型的设计，朝向，景观，私密性等因素对户型有一个大致的评比。
1）在1143套单位中，好的户型列表如下：
户型（套）总
户
数
所占
比例
（％）
具体分布
一号楼二号楼三号楼四号楼五号楼六号楼
户
数
比例
（％）
户
数
比例
（％）
户
数
比例
（％）
户
数
比例
（％）
户
数
比
例
户
数
比例
（％）
最好的
户型
4 0.3
5 ——— 4 0.35 ———————————好户型534 46.72 54 4.72 87 7.61 63 5.51 24
6 21.52 ——84 7.36 较好的
户型
131 11.46 58 5.07 22 1.92 24 2.10 —————27 2.37 总计669 58.53 112 9.79 113 9.88 87 7.61 246 21.52 ——111 9.73 2）差的户型列表如下:
户型（套）总
户
数
所占
比例
（％）
具体分布
一号楼二号楼三号楼四号楼五号楼六号楼
户
数
比例
（％）
户
数
比例
（％）
户
数
比例
（％）
户
数
比例
（％）
户
数
比例
（％）
户
数
比例
（％）
最差的户型87 7.61 28 2.45 8 0.70 8 0.70
—
—
——31 2.71 12 1.05
较差户
型
289 25.28 1 0.09 52 4.55 52 4.55 72 6.3 62 5.42 50 4.37 总计376 32.89 29 2.54 60 5.25 60 5.25 72 6.3 62 5.42 50 4.37 具体推售步骤:
A、在项目的入市期，首先推较好的户型所占比例最高的四号楼C和各种户型都比较集中的
三号楼,再加上小户型最集中的五号楼的部分单位，用来强烈地冲击市场,以最快的速度抢
占市场，在市场上形成一定的影响力。
B、在项目的发展期,推出四号楼A和四号楼B、一号楼以及五号楼的剩余单位，是要继续以好
的户型冲击市场。在这一时期考虑到中海格林威治城也将推出市场，中海很可能会先以比
较便宜的单位抢占市场。在这一时期，我们同时推出户型、景观都很好的单位以及极具市
场竞争力的小户型，在竞争上可以以产品品质取胜，多选择性和低价格的优势可以让我们
在这一时期的竞争中与对手相抗衡。
C、在项目的稳定期，推出二号楼和六号楼，是要在强销后保持一个比较稳定的销售进度，二
号楼无论从户型、景观上来说都是六幢楼中最好的，用最好的产品来打市场，六号楼相对
而言有部分小户型，由于其位置和朝向，相比而言其价格较低，将好的产品和比较差的产
品同时推出市场，这一时期可能正是中海的强销期，其推出的单位的不会再只用低价格的
单位，用最好的产品去与之竞争，再加上六号楼的价格优势，在竞争中可能获得胜利。
D、在尾盘销售期，推出所有的剩余单位，力求在最短的时间内消化所有的剩余单位，在这一
时期，可以采用或促销的形式吸引顾客，也可以采用小幅度降价的方式打市场。
四、宣传主题
（一）在项目的蓄水期，应将项目的总体优势和地段优势作为项目的宣传主题，在这一时期，市场上并没有明确的竞争对手，应首先将客户的眼光吸引到项目所在地段来，说明地段的优势以及塑造粼江峰阁的总体形象。
（二）在项目的入市期，中海格林威治城应正处于蓄水期和形象树立期，这一时期仍然可以将地段作为宣传主题，但频率可以放缓，另外，可以将新加坡的南洋风情园林作为宣传主题，避免和中海的热带风情直接正面交锋。
（三）在项目的发展期，这一时期中海也进入市场，他们可能会强势推广其园林，很可能其样板园林也呈现和开放，在这一时期，我们应主推高品质的精装房，并大力渲染吉宝是做精装房的专家，有二十年精装房的开发经验，用这一优势来与中海该时期的主题相抗衡。另外，在这一时期还可以部分渲染我们的国际化配套优势。
（四）在项目的稳定期，我们应主要将一种国际化的生活方式作为项目的推广主题，用国际化的生活方式吸引目标客户。
（五）在项目的尾盘销售期，为了使这一时期的时间尽量地缩短，我们应用粼江峰阁的销售情况来
表明客户对本项目的信任度以及项目的未来前景，吸引更多的客户购买本项目，这一时期还可以再次将
项目的总体形象作为推广主题。
五、媒介投放
（一）宣传媒介选择
1、报纸媒介
采用大众媒体的宣传方式，如《成都商报》、《华西都市报》等，其作用在于在大众群体中建立足够的知名度有利于潜在的目标客户对本项目的心理认可，更容易让潜在客户在大众中建
立尊贵的感觉。《成都商报》的受众群体主要为成都市内的客户，《华西都市报》的受众群体除
了部分成都客户，大多数都是二线城市的客户群。因此在媒介选择与投放上，建议仍然采用《成
都商报》上打硬广告，《华西都市报》做缮稿宣传相结合的方式。此外，《成都日报》现在为政
府部门的机关报，应作适当宣传，此外还可以考虑《成都晚报》、《天府早报》等小众媒体，，
也可以配合主流媒体做为宣传媒介。
2、户外广告
由于成都市从2004年3 1日开始整顿户外广告，人民南路沿线、天府广场周边以及机场、各主干道内的户外广告将重新规划，大部分广告位将进行拆除，因此项目主要使用的户外广告
为售楼部门口一直树立的广告牌，上面包括粼江峰阁的LOGO，项目整体形象以及售楼部电
话等。其他的户外广告可以选择机场高速收费站的90㎡的落地灯厢或落地看板，由于本项目
面对的高档客户群以及外籍人士等都容易在机场出入，因此在机场外树立本项目的形象广告效
果会比较显著。此外，还可以考虑盐市口西南影都上的巨幅广告位或玉带桥头上的广告位。
3、电视广告
电视广告主要运用于项目销售的稳定期，以一种更直观和强视觉冲击力的效果使项目的形象深入人心，因此在电视媒体的选择上要选择收视率较高，受众人群较符合本项目目标客
户群的栏目和电视台。
经过对比分析，中原建议采用以下电视台或电视栏目：
媒体时段栏目广告长度刊例价折扣价33频道（经济电视台）19：33—19：58 每日报道15秒13．85万/ 9．695万《天天房产》4台滚动播出15秒3400元/9/次/天1700/元天
《四川经济电视台》22：05—22：50 15秒3300元/天1815元/天成都电视台19：58—20：33 今晚8:00 15秒
◆成都电视台最好时段“今晚800”后全年广告对外宣称已经被买断，目前世家机构高层正
利用公司资源同成都电视台进行协调，有望电视台能为本项目特批一个时段；同时，经济
电视台“每日新闻”历年来收视率也居高不下，因此建议先选择经济电视台；
◆《天天房产》栏目是成都市目前收视率最高的专业房地产栏目，建议在进入蓄水期后投放；
◆为了能增加四川二级城市向往成都高端生活的大佬、富商、政客等的接触机率，建议选择
一个全川性公众媒体，四川经济电视台在全川二级城市收视率高居榜首；
4、航空杂志
由于本项目的目标客户群都属于管理阶层和高级专业人士等高档次人群，这类群体坐飞机的频率较高，而航空杂志是他们在候机和飞行中用于打发时间比较有效的方法，因此其阅读
率较高，根据中原的经验，在航空杂志上作豪宅的宣传广告效果是比较好的，我们可以在粼
江峰阁的推售中采用这种方法。据中原调查，航空杂志中传播效率最高的就是《西南航空》，
在所有西航出港的班机中，都有当期的《西南航空》，而西航出港的班机和线路占到成都双流
机场出港班机总量的70％，因此在《西南航空》上做宣传是最好的选择。
（二）宣传媒介额度和频率
1、报纸媒介
报纸广告的投放贯穿项目推售的各个时期。只是根据每个时期不同的特征和目的有不同的数量和侧重点。具体建议如下：
时期频率选择媒体宣传形式版面备注
入市期一天一次成都商报开盘硬广告彩色整版开盘前三天一次华西都市报开盘硬广告彩色整版开盘当天
两周一次成都商报
开盘热销硬广
告
整版开盘第四天起
两周一次华西都市报新闻缮稿小全版+软文开盘第四天起一个一次天府早报硬广告整版——
一个一次成都晚报硬广告整版——
发展期两周一次成都商报硬广告竖半版——两周一次华西都市报硬广告竖半版——四周一次华西都市报新闻缮稿横半版——
稳定期两周一次成都商报硬广告横半版——两周一次华西都市报新闻缮稿横半版——
尾盘销售期四周一次成都商报硬广告横半版——一个一次华西都市报新闻缮稿横半版——
说明：项目的蓄水期已经进行了一段时间，并且基本保持一周在《成都商报》上做硬广告宣传，一周在《华西都市报》上做软文炒作的方式，因此在上表中不再列明。《成都日报》、《天府早报》和《成都晚报》先在入市期使用，看其广告效果再对后几个时期的效果进行探测性的调整。
2、户外广告
从项目的蓄水期开始一直到项目的尾盘销售期，一直要持续地使用户外广告，使它达到一种稳定的，持续的宣传效果。
户外广告位置更换频率主要广告内容
粼江峰阁门口
双流机场高速收费站西南影都上或玉带桥每个阶段一次
蓄水期粼江峰阁即将开盘，敬请期待
入市期热烈祝贺粼江峰阁开盘，都市核心，寸土寸金
发展期粼江峰阁掀起精装风暴，热销中
稳定期粼江峰阁风情园林带来热带浪潮
尾盘期粼江峰阁——都市顶级跨国生活特区，即将呈现
3．航空杂志
在不同的时期，采用不同的频率发布广告消息。在入市期、发展期保持每期杂志都有一次宣传广告，在稳定期和尾盘销售期，基本保持每两到三期的杂志有一次广告。
（三）其他宣传形式：
1、DM直邮
这种形式主要使用时间是在蓄水期积累潜在客户的时候，通过多种方式或有关机构提供相关公司高级管理层的名单地址邮寄本项目宣传资料，全面介绍展示项目的情况。该宣传形式不仅用于蓄水期，还可以用于新年前，利用一种节日气氛，借着恭祝新年的契机，将项目的情况和资料宣传出去，扩大项目的影响力。
2、现场及展点的作用
现场即售楼处是接待客户的主要地点，全面展示项目的情况。同时现场也是客户洽谈并成交的主要场所。中原建议将售楼部外那一小片绿地栽种一些特别一点的植物，吸引别人来参观，最好用一些带有热带风情的植物。
展点，主要是房交会的展点，它的作用也是接待客户，部分展示项目的内容。但是展点不容易令客户成交，它的主要作用是令客户对项目产生浓厚的兴趣，能够促使客户到现场去参观，最终促成成交。
我们在项目的销售期还有两次参加房交会的机会，分别为2004年秋季房交会和2005年春季房交会，2004年秋季房交会是在项目的发展期初，可以利用该次宣传期扩大市场影响力，帮助销售目标的实现，2005年春季房交会在本项目的尾盘销售期，可以利用该次房交会加快剩余单位的消化，尽快实现清盘。
3、事件营销的组织：
所谓事件营销，就是通过组织具有轰动效应或新闻价值的事件来达到宣传本项目物业形象的营销手法，组织有效的事件营销，也就是传统的促销。的传播对象直接面对本项目锁定的目标客户群体。
4、产品推荐会
在销售中的各个阶段都将举行若干次产品销售推荐会，这种销售推荐会比营销更为直接地面对潜在的客户群体，建议本项目举行“推荐酒会”或以各种名目举行的“业主茶话会”等，令客户直接感受到本项目的品质、环境以及一种人文关怀，同时增加业主对小区的参与感和亲和力等。
六、经济概述
阶段销售数量（套）套数比例建筑面积（㎡）平均售价（元/㎡）销售额（万）
入市期400 35％66500 5200 34580
人力资源管理角色定位
试论人力资源管理者的角色定位 摘要：随着知识经济时代的到来，人力资本将逐步取代金融资本而成为未来组织的核心竞争力和发展的决定性因素，能否对现有人力资源加以有效的配置对组织来说便显得极为关键。人力资源管理者作为人力资源管理实践的主体和主要执行者，对自身扮演的角色给予准确定位已经成为其刻不容缓的任务和使命。本文从角色理论出发，介绍了人力资源管理的基本内容、基本过程和各种职能，着重分析了人力资源管理者扮演多重角色及其内涵。 关键词：人力资源管理者角色理论角色定位 引言：迈入21世纪，随着社会经济的发展，人们越来越认识到，人力是一种资源，是社会经济活动中具有特殊重要意义的因素。同时，人力资源不再是传统意义上的单纯的人事管理，已逐步上升到了战略的高度，与企业的生存发展密切相关。而人力资源管理者的定位也相应的显的越发重要了。 一、人力资源管理者角色定位的基本概念及相关理论 人力资源管理就是对企事业单位内部的人力资源进行科学的管理。就是根据人力资源的特点，运用科学的方法，充分挖掘人力资源的潜力，合理配置，力求做到人尽其才，实现劳动投入和经济产出的高效率。 角色定位，从概念上讲是指在一定的系统环境下（包括时间），在一个组织 中拥有相对的不可代替性的位置，在这个位置上发挥应有的作用，这就是角色定位。“角色”不一定是一个人，可以是一个群体、一个组织。 在人力资源者角色定位方面理论界一直有一些成熟的理论，最具有代表性的有以下三种理论： 1. 戴维?沃尔里奇在他的《人力资源教程》一书中较为的全面概括了当代 人力资源管理承担的四种主要角色一战略性人力资源（战略伙伴）、管理组织的 机制结构（职能专家）、管理员工的贡献程度（员工的支持者）、管理转型和变化（变革的倡导者）。 2. 美国南加利福尼亚大学有效组织研究中心（the niversity Of Southern California ns Ce nter for EffeCtiVe Orga ni zatio ns）主任爱德华? E ?劳勒尔
2017管理咨询公司综合实力最新排名
2017年中国管理咨询公司综合实力最新排名 1. 麦肯锡(McKinsey&Company) 擅长模块：整体与业务单元战略 2. 罗兰贝格咨询公司 擅长模块：战略、重组、物流营运、企业兼并后联合及人力资源管理 3. 波士顿管理咨询公司 擅长模块：战略 4. 贝恩公司（Bain & Company） 擅长模块：战略、运营、技术、组织以及兼并收购 5. 普华永道（2014年兼并博斯公司Booz & Company） 擅长模块：组织变革、流程与信息技术 6. 北京北大纵横管理咨询有限责任公司 擅长模块：战略、组织、人力资源和营销 7. 北京和君创业咨询有限公司 擅长模块：企业文化、组织设计、人力资源、运营管理 8. 汉哲管理咨询（北京）股份有限公司 擅长模块：战略、集团管控、人力资源、组织流程、制度建设、内控体系建设 9. 北京正略钧策管理顾问有限公司 擅长模块：战略、组织、人力资源、流程等 10. 北京华夏基石人力资源顾问有限公司 擅长模块：人力资源 11. 益普索（中国）市场研究咨询有限公司 擅长模块：营销研究、广告研究、满意度和忠诚度研究、媒介研究和公众事务研究五大领域的市场研究服务 12. 怡安翰威特 擅长模块：人力资源及其外包服务 13. 上海AC尼尔森市场研究公司 擅长模块：零售研究、媒介研究和专项研究（包括单项和连续的定性、定量分析，帮助各行各业了解他们的消费者）
14. 盖洛普（中国）咨询有限公司 擅长模块：民意测验和商业调查/咨询 15. 北京零点研究集团 擅长模块：市场调查、民意测验、政策性调查和内部管理调查 16. 北京睿信致成管理咨询有限公司 擅长模块：战略、组织 17. 上海华彩管理咨询有限公司 擅长模块：集团管控 18. 北京仁达方略管理咨询有限公司 擅长模块：集团管控、人力资源 19. 世纪纵横（北京）管理咨询有限公司 擅长模块：战略、组织、人力资源 20. 上海基业昶青管理咨询有限公司 擅长模块：战略、组织、人力资源
2020年度营销推广计划
2020年度营销推广计划 转眼间又要进入新的一年——20xx年了，新的一年是一个充满挑战、机遇与压力开始的一年，那么新的一年，如何制定工作计划呢?下面是xxxx收集整理的20xx年度营销计划， 20xx年度营销计划篇一 一、前言 *****公司作为一家处于高速发展期的企业，现有人才的缺口及后备人才的储备问题是迫不及待的。我司目前的销售部门正处于新老交替、逐步成熟和完善的阶段，因此作为新老员工各自肩负着不同的责任和使命：即老员工应该及时地总结和归纳自己的工作经验;与公司其他同事及领导充分沟通;完善和框架化自身的知识与技术能力以期能整理出一套行之有效的、可复制的和规范化的工作方法作为公司销售团队成长和发展的基础。而新员工则应该端正心态、虚心学习、以与公司共同成长为目标、恪守职业操守、踏实工作，以期快速进入工作状态，逐步成为公司销售的中坚力量。 本计划将完整地阐述本人对于我司新员工培训的思路与实施办法，未尽之处，望各位同仁不吝赐教。 二、新员工培训计划的目的
1、使新员工了解公司的企业文化及业务内容 2、使新员工明确我司销售岗位的职责及职业操守 3、培养新员工正确的工作态度及方法 4、帮助新员工快速投入工作 5、贯彻公司的销售政策及团队建设方针 三、新员工培训计划的宗旨 本计划的宗旨是以软硬兼施，恩威并重：所谓软，即用公司文化和培训带教者的个人魅力感染新员工;所谓硬，即把科学的方法、实际的经验完整而彻底传授给新员工;所谓恩，即采用适当的激励措施激发新员工的工作热情;所谓威，即以严格的管理手段帮助新员工养成规范而良好的工作习惯。 四、新员工培训计划的内容 1、行业概况、企业文化、公司概况及业务范围培训 为新员工介绍我司所处之数据库营销行业的发展及现状;我司目前的市场地位及发展历程;我司的企业文化及组织结构;我司主营业务介绍;我司未来的发展战略和展望。 2、我司销售人员的工作职责及工作方法培训
房地产营销推广方案
xxx有限公司 房地产营销推广方案 文件编号： 受控状态： 分发号： 修订次数：第 1.0 次更改持有者： 宗裕集团营销推广方案
宗裕集团（抚顺）产品去化策略 2013年宗裕集团（抚顺）营销策略 宗裕集团2013年营销思路应在“宗裕品质年”的产品维护和品质升级的重心之下，以宗裕乐嘉mall超市签约（3月中旬）-宗裕·悦府鑫城项目媒体强势覆盖（5-6月项目4证具备）-宗裕·国际鑫城尾盘清货（8月份）为营销宣传主线，以产品体验式营销活动、特定区域行销拓展、借势大运会品牌塑造活动及贯穿全年的“老带新”活动为营销活动主线节点，以销售部坐销与行销相结合的“第一现场”原则为销售形式，配合集团旗下产品对应推售策略，从而实现预期销售业绩。 住宅客户 1、一句话概括核心目标客户： 因资金原因选择在沈抚新城购买2室80-90㎡左右抚西中青年普通工人家庭。 2、影响购买核心价值点提炼： 价格； 完善售后服务的居住品质； 超高的性价比优势； 居住人气的排他性特点； 住宅中等偏上的宜居质量； 门市客户 解决公建销售核心价值点：
1、大型商业（大商新玛特）进驻解决悦鑫国际公建； 2、汽车服务一条街整体包装解决国际鑫城三期公建； 3、期房低价策略及针对性销售解决悦府鑫城公建； （一）宗裕品质年 “宗裕品质年”以宗裕集团竣工、准现房产品后续维护及产品升级为中心，物业管理强化为重点，工程文明施工为补充，多方协调互动，针对业主反映强烈的相关问题保质、保速完成整改，对悦鑫国际部分区域进行产品升级，在文明施工的前提下尽快展现悦府鑫城工程形象，从而提升业主口碑，实现体验式营销，实现预期销售业绩。 ※成立宗裕品质年工作领导小组，每周一下午总经理、工程、销售、物业多方例会，提出问题并确定相关解决问题单位及解决时间，形成每周工作会议纪要，并对相关工作执行情况进行监督检查。 1、产品维护及升级建议： 物业安保增加巡逻，强化早、晚出操演练； 物业保洁强化园区公共区域卫生清理； 门岗强力执行人、车进出刷卡及外来人员登记制度； 加强园区车辆管理，确定车辆有序停放； 进行园区楼体外立面统一清洁； 园区绿植检查，清理死、病灌木、乔木、草皮，并重新种植； 园区硬化检查，清理并重新安装已破损硬化道路； 国际鑫城公共设施检查，尤其是路灯、单元入口、楼梯间等部分，清理、粉刷、重新吊棚； 强化人员培训及管理，公示并彻底执行相应物业服务标准、流程及维修时间； 园区入口、国际鑫城销售中心建立保安形象岗，有序引导车辆及人员进入；国际鑫城业主会所外立面清洗，内部硬件及服务全面升级； 悦鑫国际更换单元门，单元前室、电梯前室、楼梯间、吊顶升级，重新镶嵌墙砖及地砖，吊顶采用新材料重新施工。 国际鑫城、悦鑫国际制定完善看房动线，工程、物业针对看房动线进行园林景观、道路硬化、楼体墙面全面升级； 国际鑫城北侧沈抚大道沿线门市前道路硬化及绿化，确保沿路公共绿化部分不栽种大型乔木； 国际鑫城东北角沈抚大道至宗裕乐嘉mall路段道路硬化； 国际鑫城、悦鑫国际电梯维护必须彻底，消除安全隐患、使用问题，确保
2016汽车行业管理咨询公司十大排行榜
2016汽车行业管理咨询公司十大排行榜 1、深圳梵天管理咨询 深圳市梵天管理咨询有限公司专注于汽车行业，是一家专业的汽车品牌营销机构，以经销商实战技巧提升为核心，成立于2014年2月，运营中心位于深圳。我们有超过30名经销商出身的总经理、集团总监、部门经理的核心讲师团队，服务经销店均超过8年以上，有非常丰富的店面经验和实操技能，为经销商带来更接地气的实战培训，快速提升经销商业绩。现为广汽丰田、一汽轿车、北京现代等厂家特约供应商。 2、上海嵩瀚企业管理咨询有限公司 上海嵩瀚企业管理咨询有限公司是一家专业的、权威的、并拥有着20年汽车咨询行业卓越经验的公司。作为汽车流通行业的业绩提升专家，上海嵩瀚致力于向客户提供创新的专业化解决方案。 上海嵩瀚企业管理咨询有限公司隶属于美国Future Power 集团，集团总部位于美国佛罗里达州的奥兰多，在全球拥有超过800名员工并为超过2000家客户提供过专业解决方案。 3、北大纵横管理咨询 北大纵横管理咨询公司成立于1996年，是国内第一家按照公司法成立的管理咨询公司，也是由北京大学控股、北京大学光华管理学院兴办的按现代企业制度规范化运作的专业管理咨询公司。北大纵横管理咨询公司品牌也已经成为中国咨询行业的最知名品牌。 4、华夏基石咨询 华夏基石管理咨询集团由中国管理咨询开拓者彭剑锋教授创办，现已成为中国本土最大管理咨询集团之一，是中国企业联合会管理咨询委员会副主任委员单位。华夏基石秉承“为客户创造价值，与客户共同成长”的理念，推动近千家大中型中国企业进行战略转型、组织变革、机制创新、文化重塑。 5、中企智汇 深圳市中企智汇企业管理咨询有限公司（以下简称：中企智汇）是由国内知名企业管理咨询专家发起并成立于2005年，是国内最具影响力的企业管理培训、咨询服务品牌之一。多年来中企智汇一直致力于企业管理技能的提升，以“培训企业管理人才，提升企业管理水平” 为己任，为企业提供最实战的管理课程和最实效的管理咨询服务，服务范围涵盖了企业战略、管理技能、人力资源管理、市场营销、生产质量管理、采购与供应链管理、财务管理、员工职业素养八大模块，并形成了独具特色的培训服务体系。 中企智汇依托强大的课程研发团队和专业的实战培训师资，密切关注全球最新管理技
年度营销推广计划
年度营销推广计划 营销工作是企业发现或挖掘准消费者需求，那么如何制定年度营销计划?下面是橙子收集整理的年度营销推广计划，欢迎阅读。 年度营销推广计划篇一 20xx我们将充分发挥团队力量，扬长避短，努力并高质量的完成制定的目标，具体计划如下： 一：提高员工整体业务水平： 1)产品知识方面：加强熟悉我司提供设备的技术参数、和材料特点、规格型号及原料特点，了解产品的使用方法;了解行业竞争产品的有关情况; 2)客户需要方面：了解客户的投资心理、购买层次、及对产品的基本要求。 3)市场知识方面：了解冰淇林及烧烤市场的动向和变化、根据客户投资的情况，进行市场分析。 4)拓展知识方面：进一步了解其他加盟方面的信息，方便能更好的和不同的客户达成共识和业务范畴的交流，以便更好的合作。 5)服务知识方面：了解接待和会客的基本礼节，细心、认真、迅速地处理客户状况;有效地传递公司信息及获得信任。 二：及时更新设备及其产品种类 随着广告的深入宣传，关注人群的多样性发展，必须得及时更新一些有特色吸引人眼球的设备及产品满足客户的需求。明年的市场必
定存在很大竞争，这也是我们能脱颖而出的重要砝码。建议1)壮大专业研发人员团队 2)定期引进新型畅销设备 三：完善售后服务 随着明年业务量的加大，为了保证客户的利益并减少公司麻烦及投诉，所以售后服务一定要完善。1)仓库发出的货物必须与经理所签订的配置清单保持一致2)配置专门的售后人员，客户反映的问题应第一时间解决。结业后一定要发名片，避免出现问题客户只找话务员的现象。 四：了解并掌握员工的心态与动向 团队的业绩并不是一个人的功劳，需要团队人员齐心协力完成所得，所以其中的每一份子都很重要。培养一名销售人员也需1-3个月，所有的前期沟通都需要话务员去做铺垫，所以他们的心态及工作状态相关领导一定要充分了解，多沟通、多关爱、多帮助，出现问题及时调整，避免造成人员无谓的流失。 五：领导者应提高对市场的前瞻及把控性 任何一个行业都有它的发展趋势与轨迹，都是与大的环境与市场需求息息相关。作为领导者需要敏锐的洞察能力并通过自身的相关经验判断出市场的走向，广告量的加减、客户的需求点等等，也只有这样我们即便处在逆境也能独占鳌头。 20xx是蓬勃发展的一年，公司的发展也靠大家的集思广益，以上是本人工作的一些感想，希望能起到点点的帮助，明年我们市场部的全体员工也一定继续完善自己、继续努力，为了我们的终极目标去
房地产营销推广方案
目录 一、前言 (2) 二、“浓情中秋.情系某某”中秋晚会 (3) 三、“金秋有约.某某相伴”自驾游 (10) 四、“展示最美城东”摄影大赛 (22) 五、产权声明 (28)
一、前言 高贵的生活品质，源自于文化的薰陶，娄底城东文体中心的定位，让这片热土充满人文气息，成为人人向往的安居乐园。某某·某某某某营销中心璀璨绽放，城东首席综合体面世。时尚前沿的高档社区能改变人们的居住习惯，进而引发居住模式的革新。某某·某某某某领先的人居规划、完善的业态组合与上乘配套，无疑将开启城东全新的人居模式，成为指引娄底未来高档住宅区发展的新风尚。 声色传媒根据某某集团的实际情况，根据不同的时间分别策划了“浓情中秋·情系某某”中秋晚会、“金秋有约·某某相伴”自驾游、“展示最美城东”摄影大赛。旨在将开发商及业主、客户之间的关系更加亲密，进一步树立某某·某某某某品牌形象，提高目标客户对某某品牌的向心力，从而最终实现提升品牌知名度、促进销售，扩大某某集团影响力的目的。 此次活动的参与者均为有一定社会地位、享受高生活品质、掌握财富的社会中坚力量。这群心灵富豪们关注社区人文居住环境营建、居住人群的整体素质水平。某某·某某某某此次活动的举办，将向广大市民展示其领先的人居规划、完善的业态组合与上乘配套以及城东全新的生活模式。给广大消费者灌输“置业就来从而达到提升品牌知名度、促进销售额的最终目的。
“浓情中秋·情系某某” 中秋晚会策划方案 某某·某某某某位于城东主干道月塘街与檀香路交汇处，毗邻500亩新体育公园，娄底博物馆、艺术馆、美术馆、图书馆，娄底文化中心、娄底妇儿活动中心等公共文化资源在这里集群发力，就近畅享公共资源，坐拥全功能城市配套。为某某·某某某某业主与开发商之间搭建近距离沟通的平台、让客户了解城东最新人居环境、树立开发商企业形象和进一步宣传楼盘、深度挖掘潜在消费群体，特决定举办中秋晚会。 现对本次中秋晚会实施方案详述如下： 一、活动时间 2013年9月19日（中秋节） 18：00—21：00 二、活动地点某某·某某某某销售中心（待定） 三、活动主题“浓情中秋·情系某某”中秋晚会 四、活动目的 1、为业主与开发商之间搭建近距离沟通的平台 2、树立开发商企业形象和进一步宣传楼盘 3、深度挖掘潜在消费群体 五、活动预计参与人数 中秋晚会：100人 六、主要内容 为达到更佳的宣传效果和更广泛的认知，本次活动拟将晚会分为
《人力资源管理概论》彭剑锋重点知识第章题目+解答版
第一章人力资源管理与企业核心能力 (1) 第二章人力资源管理的系统设计与构建 (4) 第三章人力资源战略规划 (7) 第四章职位分析与职位评价 (9) 第五章胜任力模型的建立与应用 (12) 第六章人力资源的获取与再配置 (12) 第七章企业绩效管理体系 (14) 第八章薪酬设计及管理 (18) 第九章人力资源培训与开发系统 (23) 第十章人力资源外包 (25) 第一章人力资源管理与企业核心能力 1、人力资源管理的概念？Page 6 人力资源管理是根据组织和个人发展的要求，对组织中的人力这一特殊的战略性资源 进行有效开发，合理利用，科学管理的机制、制度、流程、技术和方法的总和。 2、企业核心能力的标准？Page 9-10 价值性、独特性、难模仿性、组织化 3、企业核心能力的概念？Page 10 企业自主拥有的，能够为客户提供独特价值的，竞争对手在短时间内无法模仿的知识、
技能、技术、管理等要素的组合。 4、企业核心能力的来源？Page 10-12 智力资本（组织资本、人力资本） 5、形成企业核心能力的根本来源？Page 12-16 ①人力资源的价值有效性； ②人力资源的稀缺性与独特性； ③人力资源的难以模仿性； ④人力资源的组织化特征。 6、Snell “战略-核心能力-核心人力资本”模型Page17 ①研究背景和基本假设：全球化、信息化f企业运营模式、管理方式改变f有效知识管理、培养核心能力f 竞争优势 ②研究的出发点----核心能力 A. 价值二收益/成本 B. 独特性=社会的复杂性+原因的模糊性 C. 持续学习二经验*挑战 D. 可扩展性：内容更新；因地因时制宜 ③企业核心能力的来源：人力资本、社会资本、组织资本（知识、关系、流程、技术） ④人力资本的分层分类管理与核心人力资本 根据价值性和特殊性分为：核心人才、独特人才、辅助人才、通用人才 ⑤运行机制（对企业核心能力的支撑） A通过形成人力资本、社会资本、组织资本的存量来支撑企业的核心能力 B通过促进企业内部的知识流动来支撑企业内部的知识管理 C通过战略能力的变革来支撑企业的核心能力
房地产营销推广方案
XXXX营销推广案 XXXX营销策划部 2013年8月27日
XXXX营销推广案 一、推广目的 开拓XXX销售渠道，加快销售步伐，聚集人气，抢先占领市场。 二、活动时间 2013年9月1日—10月15日（活动时间可根据获取预售可证的时间调整） 三、推广手段—五大手段，聚集销售人气 1、产品主推，标签区域 目标：强力形象面世，集中发力宣传，吸引市场关注。 产品线聚合：主推百变小户型，吸引年轻低金群体，抢占打工族市场。新标签：“家·校园·生活+价值体系”模式。新理念打造竞争区隔，边价值点激活市场。 配套宣传：公交车体广告、户外平面广告、微信营销（见案一） 注：户外广告突出核心价值点（大学城、文化氛围、边环境），微信主推小户型。 广告语：文化飘香，意蕴流长，清新静怡绕学城，XXX为您提供的远远不止是住宅 2、拓展渠道、网状营销 （1）立体推广 形式：媒体投放形式多样化、定向化。户外广告、电视媒体、直投广告（百业）、小折页、网络（精彩普洱网）
投放时间：各促销活动营销节点。 原则：节奏推进+定向扩展 （2）VIP卡认筹（见案二） 目的：通过VIP卡的优惠式，锁住部分游离的意向客户，同时可作宣传媒介。 形式：VIP卡直接销售，每1000元，选房成交后，可享受VIP卡抵3000元房款的优惠；派发公司客户、关系客户、老客户等免费VIP 卡。根据不同时期制作不同优惠形式的卡，灵活配合销售。 3、跨界行动大联合 主题：“你买房，我送礼，五重好礼大放送” 目的：通过与其他客源相近的商家合作，有效扩充客源。 形式：凡成功购房者，皆可获得我公司的五重好礼。赠送樱雪厨卫、沁园净水器、星艺装饰、帆摄影优惠券，持券者可到相应商家获得相应优惠。 优惠式： 樱雪厨卫：正价橱柜7.8折优惠；正价电器8折优惠；特价橱柜8.8折优惠；特价电器8.8折优惠。 星艺装饰：包工不包料，人工费7.8折优惠。 沁园净水器： 帆摄影：具体优惠见优惠券。 宣传配合：公交车体广告、电视广告、宣传折页
市场营销产品推广工作计划完整版
编号：TQC/K999 市场营销产品推广工作计 划完整版 According to the characteristics of different time periods, the specific implementation plan is put forward. At the same time, considering the cost, according to their own choice of appropriate way, in order to achieve low cost and achieve good results. 【适用制定规则/统一目标/规范行为/增强沟通等场景】 编写：________________________ 审核：________________________ 时间：________________________ 部门：________________________
市场营销产品推广工作计划完整版 下载说明：本计划资料适合用于根据不同时间段的特点，推出各项具体执行方案。主要特点是细致、周密，操作性强和不乏灵活性，同时考虑费用支出事项，根据自身力量选择合适的方式，以实现较低费用取得良好效果。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 背景资料： 深圳各大珠宝品牌的加盟伙伴每年都 将有汇聚到深圳参加一些品牌培训，健康 酒会，或者沟通会之类，如何借势宣传， 起到事半功倍的市场拓展效果和旗舰店业 务开拓效果，为此品牌发展部对品牌宣传 做全局项目策划案，以利于立新各位同仁 快速高效的开展拓展工作和品牌建设工 作。 一、获得会议信息：市场部市场拓展 员，客服人员，总经理及部门高管。常规
房地产项目营销推广策划执行方案
当前文档修改密码：8362839 c:\iknow\docshare\data\cur_work\xxxx\ “紫云山庄” 五月营销推广策划执行提案
厦门夏涛房地产投资顾问有限公司 2006年4月9日 目录 【活动推广主题、目的、内容】 ....................................................................................................... 错误!未定义书签。【车房大型联合展销会】.................................................................................................................... 错误!未定义书签。【我心中的理想家园——“紫云山庄杯”儿童绘画大赛】 ......................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄五月文化活动月之寻宝游】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。【紫云山庄颁奖典礼及抽奖大酬宾】 ............................................................................................... 错误!未定义书签。【五月文化活动月之活动排期一览表】 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
年度营销推广计划正式版
Making a comprehensive plan from the target requirements and content, and carrying out activities to complete a certain item, are the guarantee of smooth implementation.年度营销推广计划正式版
年度营销推广计划正式版 下载提示：此计划资料适用于对某个事项从目标要求、工作内容、方式方法及工作步骤等做出全面、具体而又明确安排的计划类文书，目的为完成某事项而进行的活动而制定，是能否顺利和成功实施的重要保障和依据。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 一、品牌营销工作计划的主要思路 提高公司视觉识别系统(VI)应用的准确率，逐步建立品牌行为规范，初步构建品牌管理平台;充分利用公司网站、宣传画册、宣传片、行业网站、协会、内刊等渠道，放大品牌形象，推进各下属单位与公司品牌间的相互支撑;加强品牌内部渗透，适度强化品牌外部传播。 品牌工作开展的关键点： 1、规范VI应用; 2、系统内的品牌融汇; 3、内外同步传播。
二、具体工作 第一阶段、提高公司视觉识别系统(VI)应用的准确率。 目标：公司内部具体工作人员熟知公司VI的使用要求，能够规范使用企业VI，在实际工作中可以更注重公司与本单位品牌之间的融汇;一般员工能够知晓公司视觉识别系统的基本内容和意义。扩大视觉识别系统的应用范围，提高外部对公司品牌的认知。 1、修订完善公司VI手册 对目前公司VI手册中不适用的内容进行修订和补充。 2、组织应用培训 组织各下属单位的VI应用培训，通过
某楼盘年度营销推广计划
2009年绿城西子·郁金香岸营销推广计划 前言 2008，对于郁金香岸来说是一个不平凡的一年，一期的圆满交付与销售指标的完成率形成了巨大的反差。宏观调控痛击了地处郊区板块的楼盘，郁金香岸也不例外。市场打折销售的趋势影响了郁金香岸年初既定的价格体系；市场需求的转变，主要指投资性需求向刚性需求的转变，使得定位高端产品的郁金香岸措手不及……诸多因素造成了郁金香岸高层公寓的滞销。 面对即将展开的2009年的营销推广工作，如何适时应变市场环境，如何制定行之有效的推广策略，如何针对不同产品类型挖掘不同客户来源成为我们开展工作的思考。 2009年对于郁金香岸来说的重要性在于，在最艰难的市场环境里，推出最重要的房源，因此，我们要以全员营销为行动，以活动营销为永恒的主题，不放过任何可能的合理方法和途径去获得任何一个可能的客户，让所有营销活动都能促成销售并能丰富绿城的品牌形象，如期实现甚至超过年度销售目标，2009年，但愿我们这一年的努力成为我们生命中最美好的记忆。 2009年销售指标分解 2009年营销总费用:456万
2009年重大营销节点罗列 ●3月中旬，9号楼平层精装官邸新推房源54套。 ●4月中旬、5月中旬，排屋B/C组团新推房源48套。 ●12月31日，3号楼交付。 2009年主要营销推广思路 ●以活动营销为主 ●全员营销全面展开 ●排屋、9号楼与普通公寓类产品切块、分线展开推广 ●结合市场变化，及时调整思路应对 针对上述重大营销节点及推广思路，展开以下营销推广策略： 第一部分营销推广计划 一、营销时间轴 第二阶段 第一阶段第三阶段
二、各营销阶段分解 第一阶段 1、时间周期： 1月－3月初 2、推广目标： ●以积累高端产品目标客户为主，其中9号楼可先行以缴纳诚意金的 形式锁定客户。 ●通过社会各类人脉资源积极拓展团购合作企业，有效去化高层剩余 房源，缓解销售压力。 3、推广方式： 该阶段主推产品分为两类，一类是相对高端的精装修9号楼为主；另一类是前期滞销的10、11号楼高层公寓，在推广方式的选择上应各有侧重。 1）9号楼的推广 针对9号楼房源“少而精”的特点，以及总销金额所占后期房源的比例，考虑到有限的营销推广费用，对于9号楼的推广原则上不单独进行，而是以与排屋推广相结合的形式，打包成郁金香岸的高端产品推出。但在9号楼开盘的时间节点上仍需单独以主形象做少量推广。 2）10、11号楼高层公寓的推广 从目前市场行情来看，小户刚性需求远比改善型公寓类消费来的旺盛，欣盛东方郡、华容风景蝶园等楼盘的热销均证明了这点，但定位于二次置业的郁金
房地产销售计划书
房地产销售计划书 房地产销售计划书一： 第一阶段：项目开发前期阶段 对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。 主要工作内容： 一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目
周边环境、项 目所在区域的市政规划入行了解熟悉； 二、开展房地产市场调查 ①市场环境调查分析 对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察 ②房地产市场调查分析
对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。 三、项目初步定位 根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。 四、提出初步的项目操作总体思路。 第二阶段：项目开发阶段
跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略； 主要工作内容： 一、开展房地产市场动态调查 深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。
二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析 ①竞争楼盘扫描 ②替在竞争对手入入可能扫描； ③供给量分析 ④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套； ⑤竞争对手的市场定位及趋向
⑥竞争对手的价格基准分析 ⑦竞争对手的背景和实力。 三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群 ①消费者的二手资料分析 ②竞争对手消费者轮廓描述
人力资源管理人才素质测评
深圳市铜罗湾百货有限公司 人力资源管理人才素质测评 方案建议书 ××××
目录 第1章公司简介 (3) 1.1 公司介绍 (3) 1.2 公司的组织架构 (3) 1.3 客户与合作伙伴 (4) 第2章人才测评系统的介绍 (4) 2.1 系统结构 (4) 2.2 系统特点 (5) 2.3 系统功能 (5) 2.3.1 系统的构成 (5) 2.3.2 系统功能 (5) 2.4 测评心理量表 (7) 2.5 系统的网络拓朴图 (9) 2.6 系统运行环境 (10) 第3章客户支持与服务 (11) 3.1 用户培训 (11) 3.1.1 培训方式 (11) 3.1.2 培训内容 (11) 3.2 技术支持与服务 (12) 3.2.1 系统维护 (12) 3.2.2 售后服务承诺 (13) 第4章系统报价 (13)
第1章公司简介 1.1 公司介绍 ××××是一家从事企业、政府、教育管理软件研发的高科技公司，公司的专业特色是人才测评技术研发。公司拥有一批博士、硕士、管理学硕士以及多年从事企业高层管理工作和从事软件开发以及系统应用集成的高级工程师，公司和多所重点高校是合作伙伴，公司经过5年多的研发厚积薄发，将人力测评的理论与计算机技术相结合，开发出公司具有核心竞争力的产品——人才测评系统，E-HR。另外公司在政府信息采购管理，政府办公自动化，政府信息发布平台，企业人力资源管理，高校就业指导所谓素质测评等等案例的成功实施。公司设在深圳，公司发展迅猛，一直专注计算机网络技术的发展，并掌握着当前先进的计算机应用技术。 ××××公司秉承“帮助客户使企业价值最大化”，这是××××企业文化的核心，也是××××对客户服务的宗旨。效率高效是××××行事的标准。科学合理的管理体系，畅通无阻的沟通渠道、分工明确的部门划分、严谨高效的办公系统，××××追求的正是高效率。 ××××的目标是成为“国内一流管理软件供应商”。 1.2 公司的组织架构 公司以扁平式组织结构适合高效率的管理运作。
管理顾问的30本必读书(华夏基石首席战略与组织专家苗兆光博士推荐)
管理顾问的30本必读书（华夏基石首席战略与组织专家苗兆光博士推荐） 一、读德鲁克是每一名管理顾问贯穿职业生涯的修养，每当职业中 遇到瓶颈和困扰、或者不知道读什么书的时候，建议去读德鲁克的书。德鲁克一生著作近40部，最优先阅读的有： 1、《管理的实践》（第一本关于管理的书） 2、《卓有成效的管理者》（第一本关于领导力的书） 3、《管理：使命、责任、实务》（最系统的管理教科书） 4、《成果管理》（第一本关于战略的书） 5、《公司的概念》（第一本关于组织的书） 按照顺序写下来，发现德鲁克还有几本书必读，但读起来需要功力，作为高阶推荐吧： 《创新与企业家精神》（如果想给企业家做顾问，必读）； 《经济人的末日》、《旁观者》（提高顾问自身的人文素养）； 《已经发生的未来》（第一次系统论述对知识工作者进行管理的书）。 二、下面三本书中的两本是企业家传记式的书，但却是划时代的书，读完这三本，对管理的认识会有跨越式提高： 6、亨利·福特《我的?活与?作》 7、斯隆《我在通用汽车的岁月》 8、沃麦克《丰田精益生产方式》（最早译作：《改变世界的机器》） 这三本是工业时代商业成果的集大成著作，不能不读。但最晚的一 本书也成于上世纪90年代。在智能时代来临之际，还没有产生上述三本相提并论的书，也说明还没有书能够捕捉到时代的管理精髓，
读了许多，印象较深的是李开复的《人工智能》、徐子沛的《大数据》。 三、战略营销与商业模式方面的书： 9、三谷宏治《经营战略全史》 10、迈克尔·波特《竞争战略》 11、大前研一《企业家的战略头脑》（又译：《巨人的观点：象战略家一样思考》） 12、巴格海《增长炼金术》 13、钱·?《蓝海战略》 14、克里斯滕森《创新者的窘境》 15、包政《营销的本质》 16、里斯、特劳特《定位》 17、乔良《超限战》 四、组织与人方面的书：最经典的组织方面的书自然是德鲁克的《公司的概念》和斯隆的《我在通用汽车的岁月》，前面已提到过。 18、钱德勒《战略与结构》 19、堺屋太一《组织的盛衰》 20、西蒙斯《组织设计杠杆》 21、麦格雷戈《企业的人性面》 22、稻盛和夫《阿米巴经营》 五、变革、领导与文化方面的书： 23、沙因《组织文化与领导力》 24、郭士纳《大象也能跳舞》 25、科特《领导变革》 六、研究中国企业的管理，离不开研究华为：
房地产营销推广方案
XXXX营销推广方案 XXXX营销策划部 2013年8月27日
XXXX营销推广方案 一、推广目的 开拓XXX销售渠道，加快销售步伐，聚集人气，抢先占领市场。 二、活动时间 2013年9月1日—10月15日（活动时间可根据获取预售许可证的时间调整） 三、推广手段—五大手段，聚集销售人气 1、产品主推，标签区域 目标：强力形象面世，集中发力宣传，吸引市场关注。 产品线聚合：主推百变小户型，吸引年轻低金群体，抢占打工族市场。新标签：“家·校园·生活+价值体系”模式。新理念打造竞争区隔，周边价值点激活市场。 配套宣传：公交车体广告、户外平面广告、微信营销（见方案一）注：户外广告突出核心价值点（大学城、文化氛围、周边环境），微信主推小户型。 广告语：文化飘香，意蕴流长，清新静怡绕学城，XXX为您提供的远远不止是住宅 2、拓展渠道、网状营销 （1）立体推广 形式：媒体投放形式多样化、定向化。户外广告、电视媒体、直投广告（百业）、小折页、网络（精彩普洱网）
投放时间：各促销活动营销节点。 原则：节奏推进+定向扩展 （2）VIP卡认筹（见方案二） 目的：通过VIP卡的优惠方式，锁住部分游离的意向客户，同时可作宣传媒介。 形式：VIP卡直接销售，每张1000元，选房成交后，可享受VIP卡抵3000元房款的优惠；派发公司客户、关系客户、老客户等免费VIP 卡。根据不同时期制作不同优惠形式的卡，灵活配合销售。 3、跨界行动大联合 主题：“你买房，我送礼，五重好礼大放送” 目的：通过与其他客源相近的商家合作，有效扩充客源。 形式：凡成功购房者，皆可获得我公司的五重好礼。赠送樱雪厨卫、沁园净水器、星艺装饰、帆摄影优惠券，持券者可到相应商家获得相应优惠。 优惠方式： 樱雪厨卫：正价橱柜7.8折优惠；正价电器8折优惠；特价橱柜8.8折优惠；特价电器8.8折优惠。 星艺装饰：包工不包料，人工费7.8折优惠。 沁园净水器： 帆摄影：具体优惠见优惠券。 宣传配合：公交车体广告、电视广告、宣传折页
地产营销推广计划
2003 年度营销推广计划 （新兴·翰园） 第一部分：总结回忆2002年度用于投资（26）人占总人数的24%用于办公（9）人占总人数的8% 1、客户的职业类型： 私营企业（20）人占总人数的18%行政事业单位（71）人占总人数的63%自由职业（3）人占总人数的3%交大教授（5）人占总人数的4%公司职员（13）占总人数的12% 一、销售业绩：销售额5300万元
成交数量113套 二、销售周期：5个月（2002年6月28日—12月31日） （成交客户资料报告详见附件一） 三、销售成功缘故： 1、新兴地产坚实的品牌基础及客户的良好口碑。新兴地产通过十年的努力，用实力和诚信打造了品牌，赢得了客户良好的信誉。大批名园业主争相购买翰园、许多老客户介绍亲朋好友购买翰园，内部认购时惊人的火爆抢购场面、都讲明了他们信任新兴地产、认可新兴地产。 2、项目的形象及市场定位比较准确。新兴·翰园的市场定位科学、严谨，一经推出便受到了宽敞客户的欢迎，尤其是酒店式服务公寓的概念更是给西安房地产市场注入了新的活力。目前，已成交的客户差不多上是我们预期的客户群。（周边高校教师、重点中学教师、公司老总、高收入白领） 3、良好的营销广告推广打算。依照销售的不同时期充分挖掘客户消费需求，通过广告、营销活动向消费者传达翰园的优势，尤其是几次以“教育”和“投资”为主题的广告、营销活动均起到了良好的效果。 4、名园的成功开发为翰园的销售积存了良好的客户基础。
5、销售人员的积极努力。 第二部分：2003年度营销推广打算（1月1日—12月31日） 第一季度：1月1日—3月31日 一、销售目标：销售1000万元，销售住宅20套，销售均价3350 元/平方米 二、销售难点分析： 1、春节期间（一月10日—二月28日）是西安房地产传统的销售淡季，表现在客户对购房关注度严峻下降，销售现场客户来访量专门少，落单时刻较长，个人消费要紧表现在日用品、餐饮、娱乐、旅游。 2、目之工程形象进度、一层酒店式大堂、样板间尚未形成对购房者新的消费刺激，加之，竞争楼盘较多，购房者购买欲望转化为消费行为动力不够，购房者因个人业务、资金整理回收、自身工作或自己公司业务对购房兴趣下降，且对新的一年房地产价格走势多持呈观望态度； 3.由于翰园十六层以下各种户型均已销售，现有可销售的住
人力资源新常态下的20个关键词.doc
人力资源新常态下的20个关键词 彭剑锋教授这次提出的20个关键词，不仅仅是理论上的概念，而是彭教授及华夏基石员工十年来在理论创新及实践探索过程中，对人力资源管理最优实践的总结和提炼。有的理念在一些领先企业已经实践多年，有的理念则正在实践。这20个理念既反映了对中国人力资源最优实践的创新，也代表着我国未来人力资源管理发展的趋势和方向。 一、人力资本价值管理时代 人力资源管理将进入人力资本价值管理时代这一判断，我在前两年出版的《战略人力资源管理》一书中就提出来了，书中将人力资源管理的演进分为四个阶段：人事行政管理阶段、人力资源专业职能管理阶段、战略人力资源管理阶段和人力资本价值管理阶段。今天重提这一判断，是因为这一概念已具备了最优实践的基础，这的确是一个人力资源管理新时代，是人力资本价值管理的时代。 首先，创新与人力资本已经成为中国经济持续繁荣和企业转型升级的内在驱动力。随着人口红利消失，中国企业要从过去追求低廉劳动力的成本优势转变为到现在追求高素质人才的人力资本的优势，以寻求企业的成长和发展，企业的竞争力最终取决于人力资本的竞争力，这是一个人力资本致胜的时代。 其次，人力资本真正成为企业价值创造主导要素，尤其是知识创新者和企业家成为企业价值创造的主导要素。这就改变了资本与劳动的博弈关系，人力资本从被动依附于货币资本，转变为主动与货币资本共创、共享、共治的企业价值创造，不仅资本可以雇佣劳动，某种意义上劳动可以雇佣或驾驭资本。最具革命性变化的是人力资本合伙人及美国资本市场的规则创新：同股不同权。人力资本在和货币资本博弈的过程中，不仅获得剩余价值的分享权，更重要的是拥有企业的经营决策权，甚至具有超过比货币资本更大话语权的投票权。最典型的是华为的虚拟有限持股计划、万科的事业合伙人制。阿里巴巴的大股东是日本人孙正义，拥有超过36％以上的货币资本股权，马云高管团队虽然只拥有10％左右的股权，但却拥有超过百分之五十以上的经营决策和投票权。再如最近在美国上市的陌陌创始人唐岩股权结构在IPO后股权只有26.3%，但拥有78%的投票权，这就是人力资本的价值和力量。此外，人力资本的话语权不仅体现在高端人才，也体现在低层劳动者，如在我国广大农村正兴起的劳动合作社，也是体现了劳动与资本共创、共享、共治机制。 再次，人力资源管理的核心目标是关注人的价值创造，使每个员工成为价值创造者，使每个员工有价值地工作，实现人力资本价值的增值。从机制体制上讲，要建立共创、共享、共治机制，使得人力资本和货币资本共同创造价值、共享剩余价值、共同治理企业。从管理技术方法上看，信息的对称与互联互通，使人力资本的价值衡量与人力资本计量管理成为可
房地产项目营销推广计划(模板)
××项目 营销推广计划（模板） （××）有限责任公司 年月
目录 一、营销推广总体计划 (3) 二、营销推广阶段划分 (3) 三、整体推广策略： (4) 四、推广主题分析： (4) 五、分阶段推广计划 (5) （一）导入期 (5) （二）客户积累期 (6) （三）开盘热销期 (7) （四）持续热销期 (9) （五）尾盘消化期 (10) 六、营销总控图 (11) 七、营销费用预算汇总 (11)
一、营销推广总体计划 二、营销推广阶段划分
三、整体推广策略： 1、客户策略（拦截与挖掘等） 2、销售现场管理 3、广告媒体策略 4、销售价格策略 5、推盘策略 四、推广主题分析：
五、分阶段推广计划 （一）导入期 1.时间： 2.推出产品及分析 3.阶段目标 指品牌宣传与回款等目标 4.客户线 说明主要客户来源，分析客户群需求及目标客户变动情况。 5.推广卖点 6.推广主题 7.价格策略 8.本阶段营销事件（详细说明） 对营销事件说明，准备的销售道具及工程配合条件。 9.推广渠道 说明客户沟通渠道，包括客户拦截及广告投放渠道等。 10.阶段营销费用预算 预计总费用约为：RMB ××万元 主要包括：A、售楼处内外部及项目现场包装； B、销售物料的筹备：楼书、宣传单张、模型等制作； C、媒体费用：户外、车体等形象广告推广。
（二）客户积累期 1.时间： 2.推出产品及分析 3.阶段目标 指品牌宣传与回款等目标 4.客户线 说明主要客户来源，分析客户群需求及客户变动情况。 5.推广卖点 6.推广主题 7.价格策略 8.本阶段营销事件（详细说明） 对营销事件说明，准备的销售道具及工程配合条件。