万科集团房地产开发全套流程(内部培训资料)

第一章房地产开发程序简介 (1)

第二章房地产开发公司的设立 (9)

第一步房地产开发公司设立的法律程序 (9)

第一项房地产开发公司设立的相关税费 (10)

第三章土地使用权取得流程 (10)

第二步取得开发土地使用权的法律程序 (11)

第二项取得开发土地使用权的相关税费 (12)

第三步拆迁安置阶段的法律程序 (13)

第三项拆迁安置阶段的相关税费 (14)

第四章房地产开发阶段 (14)

第四步立项和可行性研究的法律程序 (14)

第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (14)

第五步规划设计和市政配套法律程序 (15)

第五项规划设计和市政配套的相关税费 (15)

第五章项目建设阶段 (16)

第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (16)

第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (18)

第六章销售经营阶段 (19)

第七步销售经营阶段的法律程序 (19)

第七项销售经营阶段的相关税费 (20)

第七章物业管理 (21)

第八步物业管理阶段的法律程序 (21)

第八项物业管理阶段的相关税费 (21)

附录：房地产开发专业术语 (21)

第一节面积类 (21)

第二节价格类 (24)

第三节实务类 (26)

第四节管理政策类 (36)

第一章房地产开发程序简介

房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。

1、前期的准备

前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。

在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。

2、建筑施工阶段

建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

3、销售阶段

销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。

1 预售

由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

2）现售

商品房现售，应当符合以下条件：

（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（4）已通过竣工验收；

（5）拆迁安置已经落实；

（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（7）物业管理方案已经落实。

第二章 房地产开发公司的设立

第一步 房地产开发公司设立的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立：

1、公司设立准备；

2、申请资质等级审批；

3、申请办理企业名称预先核准；

4、办理工商注册登记；

5、办理税务登记。

二、外资房地产开发公司的设立：

1、申请批准项目建议书；

2、办理企业名称登记；

3、送审合资或合作合同、章程；

4、申领外商投资企业批准证书；

5、办理企业登记。

第一项房地产开发公司设立的相关税费

1、企业法人开业登记费；

2、企业法人变更登记费；

3、企业法人年度检验费；

4、补、换、领证照费。

第三章土地使用权取得流程

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地使用权主要有以下三种取得方式见表一。

土地相关术语：

一、生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件

的土地。

二、熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。

三、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封

闭地块。

四、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。

它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址

点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系

等。

五、集体土地：是指农村集体所有的土地。

六、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律

规定对集体所有的土地实行征用。

土地的使用年限：凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

第二步取得开发土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让：

1、办理建设用地规划许可证；

2、办理建设用地委托钉桩；

3、办理国有土地使用权出让申请；

4、主管部门实地勘察；

5、土地估价报告的预审；

6、委托地价评估；

7、办理核定地价手续；

8、办理土地出让审批；

9、签订国有土地使用权出让合同；

10、领取临时国有土地使用证；

11、领取正式国有土地使用证；

12、国有土地使用权出让金的返还。

二、国有土地使用权的划拨：

1、国有土地使用权划拨用地申请；

2、主管部门现场勘察；

3、划拨用地申请的审核、报批；

4、取得划拨用地批准。

三、集体土地的征用：

1、征用集体土地用地申请；

2、到拟征地所在区（县）房地局立案；

3、签订征地协议；

4、签订补偿安置协议；

5、确定劳动力安置方案；

6、区（县）房地局审核各项协议；

7、市政府下文征地；

8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费；

9、办理批地文件、批地图；

10、办理冻结户口；

11、调查户口核实劳动力；

12、办理农转工工作；

13、办理农转居工作；

14、办理超转人员安置工作；

15、地上物作价补偿工作；

16、征地结案。

第二项取得开发土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）；

2、资金占用费；

3、滞纳金；

4、土地使用费；

5、外商投资企业土地使用费；

6、防洪工程建设维护管理费；

7、土地闲置费；

8、土地权属调查、地籍测绘费；

9、城镇土地使用税；

10、地价评估费；

11、出让土地预订金；

12、征地管理费；

13、土地补偿费；

14、青苗及树木补偿费；

15、地上物补偿费；

16、劳动力安置费；

17、超转人员安置费；

18、新菜田开发建设基金；

19、耕地占用税。

第三步拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作；

2、办理拆迁申请；

3、审批、领取拆迁许可证；

4、签订房屋拆迁责任书；

5、办理拆迁公告与通知；

6、办理户口冻结；

7、暂停办理相关事项；

8、确定拆迁安置方案；

9、签订拆迁补偿书面协议；

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置；

11、发放运作拆迁补偿款；

12、拆迁施工现场防尘污染管理；

13、移交拆迁档案资料；

14、房屋拆迁纠纷的裁决；

15、强制拆迁。

第三项拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费；

2、搬家补助费；

3、提前搬家奖励费；

4、临时安置补助费（周转费）；

5、清理费；

6、停产停业综合补助费；

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费；

8、一次性异地安置补助费；

9、房屋拆迁管理费；

10、房屋拆迁服务费。

第四章房地产开发阶段

第四步立项和可行性研究的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书；

2、初步确定开发方案；

3、申报规划要点；

4、申报、审批项目建议书；

5、编制项目可行性研究报告；

6、申报、审批项目可行性研究报告。

第四项立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费；

2、建设工程规划许可证执照费。

第五步规划设计和市政配套法律程序

一、房地产开发项目的规划设计程序：

1、申报选址定点；

2、申报规划设计条件；

3、委托作出规划设计方案；

4、办理人防审核；

5、办理消防审核；

6、审定规划设计方案；

7、住宅设计方案的专家组审查；

8、落实环保“三废”治理方案；

9、委托环境影响评价并报批；

10、建设工程勘察招、投标；

11、委托地质勘探；

12、委托初步设计；

13、申报、审定初步设计。

二、房地产开发项目的市政配套相关程序：

1、征求主管部门审查意见；

2、落实市政公用设施配套方案；

3、报审市政配套方案；

4、市政各管理部门提出市政配套意见；

5、市政管线综合。

第五项规划设计和市政配套的相关税费

1、工程勘察（测量）费；

2、工程设计费；

3、建设工程规划许可证执照费；

4、竣工档案保证金；

5、临时用地费；

6、临时建设工程费；

7、建设工程勘察招标管理费；

8、勘察设计监督管理费；

9、古建园林工程设计费。

第五章项目建设阶段

第六步项目开工、建设、竣工阶段流程

一、房地产开发项目开工前准备工作：

1、领取房地产开发项目手册；

2、项目转入正式计划；

3、交纳煤气（天然气）厂建设费；

4、交纳自来水厂建设费；

5、交纳污水处理厂建设费；

6、交纳供热厂建设费；

7、交纳供电贴费及电源建设集资费；

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续；

9、设计单位出报批图；

10、出施工图；

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金；

12、办理消防审核意见表；

13、审批人防工程、办理人防许可证；

14、核发建设工程规划许可证；

15、领取开工审批表，办理开工登记。

二、房地产开发项目的工程建设招投标流程：

1、办理招标登记、招标申请；

2、招标准备；

3、招标通告；

4、编制招标文件并核准；

5、编制招标工程标底；

6、标底送审合同预算审查处确认；

7、标底送市招标办核准，正式申请招标；

8、投标单位资格审批；

9、编制投标书并送达；

10、召开招标会，勘察现场；

11、召开开标会议，进行开标；

12、评标、决标；

13、发中标通知书；

14、签订工程承包合同；

15、工程承包合同的审查。

三、房地产开发项目开工手续的办理程序：

1、办理质量监督注册登记手续；

2、建设工程监理；

3、办理开工统计登记；

4、交纳实心黏土砖限制使用费；

5、办理开工前审计；

6、交纳投资方向调节税；

7、领取固定资产投资许可证；

8、报装施工用水、电、路；

9、协调街道环卫部门；

10、协调交通管理部门；

11、交纳绿化建设费，签订绿化协议；

12、领取建设工程开工证。

四、房地产开发项目的工程施工程序：

1、施工场地的“三通一平”；

2、施工单位进场和施工暂设；

3、工程的基础、结构施工与设备安装；

4、施工过程中的工程质量监督。

五、房地产开发项目的竣工验收程序：

1、办理单项工程验收手续；

2、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》；

3、商品住宅性能认定；

4、竣工统计登记；

5、办理竣工房屋测绘；

6、办理产权登记。

第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费；

2、自来水厂建设费；

3、污水处理厂建设费；

4、供热厂建设费；

5、煤气厂建设费；

6、地下水资源养蓄基金；

7、地下热水资源费；

8、市政、公用设施建设费（大市政费）；

9、开发管理费；

10、城建综合开发项目管理费；

11、建筑行业管理费；

12、绿化建设费；

13、公园建设费；

14、绿化补偿费；

15、路灯维护费；

16、环卫设施费；

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）；

18、电源建设集资费（用电权费）；

19、外部供电工程贴费（电贴费）；

20、建安工程费；

21、建设工程招投标管理费；

22、合同预算审查工本费；

23、质量管理监督费；

24、竣工图费；

25、建材发展补充基金；

26、实心黏土砖限制使用费；

27、工程监理费；

28、工程标底编制管理费；

29、机电设备委托招标服务费；

30、超计划用水加价；

31、夜间施工噪声扰民补偿费；

32、占道费；

33、固定资产投资方向调节税。

第六章销售经营阶段

商品房预售须符合的条件：

（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）有建设工程规划许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售

许可证明。

第七步销售经营阶段的法律程序

1、提交完成建设项目投资证明；

2、签署预售内销商品房预售款监管协议；

3、办理《商品房预（销）售许可证》；

万科房地产售楼人员内部培训教程1

万科房地产售楼人员内部培训教程第一章超级销售人员地十大基本要素及基本要求 第1节超级销售人员地十大基本要素 1、一表人才 建立个人魅力； 组织创新能力-----科学家地脑 为用户服务地热心-----艺术家地心 专业地技术能力-----工程师地手 行动能力——劳动者地脚 2、两套西装 迅速进入客户地频道 牢记顾客地姓名 点头微笑 信赖、关心顾客地利益 仪表、热诚 情绪同步-----合一架构法 3、三杯酒量 顾客地三种状态 倾听地技巧 营造轻松地环境 询问地方法 4、四圈麻将 推销能力 理解顾客地能力

搜集信息丰富地话题

5、五方交友 扩大你地生活圈子 人际关系地角色互动规律 人际间地相互吸引规律 人际关系地调适规律 人际关系地平衡规律 6六出祁山 视挫折为理所当然 克服对失败地恐惧 转换对失败及被拒绝地定义 目标管理生涯 7、七术拍马 人地需求分析 赞美他人地方法 8、八会吹牛 提高自信心及自我价值 解除限制性信念 认识自己、喜欢自己 决定一生成就地21个信念 9、九要努力 成功是一种习惯 今天地态度，决定你明天地成就 潜意识地力量 练习成功 10、十分忍耐

你地生活态度 你地生存技能 你地信息处理能力 第2节、销售人员基本要求 1、职业道德要求： a、销售员必须"以客为尊",维护公司形象. b、还必须遵守公司地保密原则，不得直接或间接透露公司策略、销售情况和其他业务秘密；不得直接或间接透露公司客户资料，如客户登记卡上地有关信息；不得直接或间接透入公司员工资料b5E2RGbCAP C、必须遵守公司各项规章制度及部门管理条例? 2、基本素质要求： 较强地专业素质. 良好地品质，突出地社交能力、语言表达能力和敏锐地洞察能力 充满自信、有较强地成功欲望，并且吃苦耐劳、勤奋执着? 3、礼仪仪表要求： 男性皮鞋光亮，衣装整洁. 女员工要化淡妆，不要用刺激性强地香水；男性员工头发不盖耳部，不触衣领为宜? 在为客户服务时，不得流露出厌恶、冷淡、愤怒、紧张和僵硬地表情? 提倡每天洗澡，勤换内衣，以免身体发出汗味或其他异味? 4、专业知识要求 售楼人员地专业知识主要表现在四个方面： 对公司要有全面地了解?包括发展商地历史状况、公司理念、获过地荣誉、房产开发与质量管理、售后服务地内容及公司地发展方向等.P1EanqFDPw 掌握房地产产业与常用术语?售楼人员应对花垣当地地房产发展方向有所认知，同时还能准确把握花垣县地房产动态和竞争对手地楼盘优劣势及卖点以及钟佛山路步行街地优劣势及卖点等信息；另外还必需掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识及一些专业术语如绿化率、建筑密度、使用面积等.DXDiTa9E3d 掌握顾客地购买心理和特性.要了解顾客在购买过程中存在地求实、求新、求美、求名、求利地心理以及偏好、自尊、仿效、隐秘、疑虑、安全等心理.RTCrpUDGiT

万科培训体系

万科集团培训架构及职能 一、 总部人力资源部对集团培训工作开展进行计划、指导和监督，并对全集团范围提供培 训服务，二级企业人力资源部为政策实施机构。通常情况下，应以总部人力资源部制 订年度计划为主导，各企业可依据实际情况调整培训工作。 二、 培训管理架构图 三、 总部人力资源部培训和开发小组具体工作： ● 负责制订全集团培训和开发工作规章制度、战略计划和年度计划； ● 统筹调配全集团培训资源； ● 培训项目标组织和实施； ● 培训项目标开发和管理，包含课程管理，需求分析，培训效果评定； ● 督促并考评二级企业培训和开发工作； ● 对全集团年度培训工作进行总结表彰； ● 对参与培训人员资格评议、考评、管理； ● 职员职业生涯计划。 四、 北方培训基地具体工作： 参考第三条对北京、天津、沈阳三地培训工作进行管理和组织。 五、 各下属企业培训专员工作职能： ● 依据总部人力资源部培训和开发小组制订年度计划制订本单位年度工作计划； ● 配合集团培训和开发小组培训工作，组织和实施本单位培训项目； ● 对参与培训人员资格评议、考评、管理； ● 开发并评定培训课程； ● 进行培训需求调查，培训效果评定，并立即向总部人力资源部培训和开发小组反馈； ● 进行培训登记存档。 武 汉企业培训专员 万科物业培训专员 北京企业培训专员 上海企业培训专员 天津企业培训专员 沈阳企业培训专员 成全部企业培训专总部人力资源部 培训和开发小组、北方培训基地 集团分管副总 深圳地产培训专员

培训师资管理要求 为了培养企业讲师，提升工作水准，有效利用培训资源，建设万科师资队伍，特制订以下培训师资管理要求。在万科我们提倡“一个优异企业管理者同时也是而且也应该是一个优异讲师”。万科管理者担负工作责任之一是将自己知识、技能传输给其它人，而讲课就是一个直接有效手段。 一、万科培训师资分内部师资和外部师资。 根据师资水平等级从低到高区分为：授权讲师、资深讲师、首席讲师。 师资管理标准是培养内部讲师，挑选评价外部讲师。即内部讲师将是万科师资队伍关键力量，应该以多个形式进行激励，以扩大内部师资队伍和提升师资队伍水平；外部师资激励政策以课酬激励为主。 二、内部师资管理 1、内部师资是指承诺愿意为万科人才培养和课程讲授做出工作万科职员。除经过认证内部 授权讲师、资深讲师、首席讲师外，未经认证而担任讲课任务人员，也称为内部师资，享受课酬。 2、内部师资管理是指对万科内部授权讲师、资深讲师和首席讲师搜集、认证、聘用、考察、 晋升和激励等；内部师资认证、聘用、考察和晋升由万科师资评审委员会完成；万科师资评审委员会由集团人力资源部组织成立，组员由集团人力资源部培训经理、培训资源管理人员和有讲课经验讲师、管理人员、专业人士等组成。 3、内部授权讲师是指在企业从事其它工作，熟悉企业和部门业务，含有一定表示能力和沟 通能力，经集团人力资源部授权担任部分常规和基础课程讲课职员。常规和基础课程是指集团举行新职员NEO、电脑网络新知识等部分培训中使用课程，如万科理念课程、网络知识课程、电脑技能课程、语言类课程等。 4、内部授权讲师由万科师资评审委员会以组织备课会等形式认证后，将统一由集团人力资 源部颁发《万科企业股份授权讲师资格证书》，资格认定时限为1年；期满后，若需继续保留资格，应该由万科师资评审委员会重新认证。 5、内部资深讲师指是在企业从事其它工作，精通企业和部门业务，表示能力和沟通能力优 异，经集团人力资源部授权讲授部分对企业业务、管理水平、职员发展或企业文化有一定影响力课程。 6、内部资深讲师由万科师资评审委员会认证后，将统一由集团人力资源部颁发《万科企业 股份资深讲师资格证书》；在连续两年没有讲授过被认证相关课程情况下，如需继续保留资格，应该由万科师资评审委员会重新认证。 7、内部授权讲师能够在讲课技巧得到提升，讲讲课程关键程度提升等情况下，经万科师资评审委员会考察、评审、认证以后晋升为内部资深讲师。 8、内部资深讲师有培养其代讲讲师义务，其代讲讲师应取得内部授权讲师资格。 9、内部首席讲师是指受集团人力资源部委托，开发并讲授部分对万科业务、管理、企业文化、职员发展等起深刻影响关键课程讲师；或是接收外部专业机构培训并取得某个或某类专利课程授权，在万科内部进行讲课讲师。 10、内部首席讲师是万科最高等级讲师，培养对象通常是企业内部资深讲师、中高层管理人员和有杰出表现职员。经集团人力资源部或集团高层领导推荐或毛遂自荐，由万科师资评审委员会考察、认证后，内部首席讲师由集团人力资源部统一颁发《万科企业股份首席讲师资

万科地产项目策划书

万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析

5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析

万科集团房地产开发全套流程(内部培训资料)

第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (9) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (9) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (10) 第三章土地使用权取得流程 (10) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (11) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (12) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (13) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (14) 第四章房地产开发阶段 (14) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (14) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (14) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (15) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (15) 第五章项目建设阶段 (16) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (16) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (18) 第六章销售经营阶段 (19) 第七步销售经营阶段的法律程序 (19) 第七项销售经营阶段的相关税费 (20) 第七章物业管理 (21) 第八步物业管理阶段的法律程序 (21) 第八项物业管理阶段的相关税费 (21) 附录：房地产开发专业术语 (21) 第一节面积类 (21) 第二节价格类 (24) 第三节实务类 (26) 第四节管理政策类 (36)

第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

万科集团房地产产品研发管理流程

产品研发管理流程 编制____________________ 日期_______________ 审核____________________ 日期____________ 批准____________________ 日期_______________ 修订记录 1、流程图

产品研发管理流程（主导：研发设计部）2、流程概况 流程目的规范产品的研发管理，建立以客户为中心的产品研究和产品精品化体系提高产品客户满意度和品质。 营销部规划设计部相关部门相关领导规划设计分管 副总 总经理支持文件 发研品产 理管施实与究研化品精品产组织细分客 户需求调研 研，进行产 品经验总结 参与编制 制定产品研 发实施计划 产品研发 形式 I按计划组 织*,专题研究 工作 ”审核..________ k审批 ” 审核——::审批＞ ■制疋产口 口精 品化研究策 组织产品调 ＞研和专题研 究 组织编制产 *品 精品化实施方 案 组织方案评 审 成果推广实 施 产品精品化 实施总结 产品精品化 改进 参与研究成果会审 > rru * 扛 审 自主研发 客户研究与 客户细分 实施专题研 究工作 汇总形成产 品研究成 果，组织会 审 参与研究成果会审 成果推广实 施 指导监督成果推广实施

3、工作程序 3.1产品研究 3.1.1规划设计部按【战略规划管理流程】规定，根据公司总体战略，编制产品战略，营销策划部基 于客户价值需求和支付能力等指标，确定客户细分及其价值定位； 3.1.2营销部编制《细分市场需求调研表》，进行消费市场需求调研，并形成《客户细分市场调研报 告》，调研报告至少要对每类客户的客户特征、产品需求、购房价值等纬度进行阐述： a、客户特征：细分客户份额、年龄、学历、工作、年收入、现有住房面积、多次置业率等； b、产品需求：房屋属性、单价、建筑面积、总价、楼层、小区偏好、发展商偏好 c、购房价值：购房动机、房屋价值、土地属性等。 3.1.3规划设计部根据《客户细分市场调研报告》和公司的产品战略，规划公司产品系列、 产品品类和产品类型，形成《客户模型产品需求》和《产品品类描述》，报研发设

万科培训管理体系

万科培训管理体系 万科集团培训架构及职能 .. ....................................................................... 12.1培训师资管理规定… .............................................................................. 12.2新职员NEO培训规定............................................................................. 12.3在新成立公司开展万科化培训的办法 ... ............................................................ 12.4公司派遣外出学习管理规定 ........................................................................ 12.5附一：参加外部专门机构培训审批表 附二：万科企业股份有限公司外派学习协议书 附三：外部培训机构评估 附四：部门总经理级及以上人员出国进修内部审批表 附五：万科企业股份有限公司派遣管理人员出国进修协议书 个人进修资助规定 ............................................................................... 12.6附：万科企业股份有限公司职员脱产进修资助协议书 双向交流管理规定… .............................................................................. 12.7后备干部培养办法… .............................................................................. 12.8第一负责人赴任培训规定 .. ....................................................................... 12.9培训积分管理办法… ............................................................................. 12.10培训知识产权保护管理办法 ...................................................................... 12.11附：万科企业股份有限公司培训资料使用协议书

万科房地产策划全流程

万科房地产策划全流程 导读:房地产策划就是一个项目的主心骨,房地产策划的流程决定了项目营销工作开展的方式,本文分享给大家万科房地产策划的全流程,瞧瞧大型房企的策划就是怎么做的。 前期策划阶段 前期策划的整体流程 一、可行性研究阶段 1、市场分析 2、市场预测 3、收入、成本、费用预测 4、财务评估 5、敏感性分析 6、盈亏平衡分析 7、风险评估

二、项目研究 1、宏观环境分析:经济环境、房地产市场环境、结论(发展趋势) 2、项目价值分析:区位价值、项目资源 3、竞争环境:同区位、同类型、同价位竞争项目,经典楼盘、成功案例 4、潜在客户分析:研究对象、研究内容(得出调研结论) 三、项目定位 1、SWOT分析:优势、劣势、机遇、挑战 2、客户定位:客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位 3、产品定位:内容、策略 4、价格定位:竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景 5、经济效益分析:开发商、小业主 四、市场推广 1、卖点提炼:地段、产品、附加值 2、项目总体形象设计:形象支撑要素、形象表现要素 3、推广费用预算: 4、现场包装方案: 5、制定销售策略:销售时机、销售次序、销售目标 6、制定推广策略:低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格 7、营销工作总体时间: 前期策划分阶段 一、可行性研究 1、可行性研究的定义:可行性研究就是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。 2、可行性研究的作用: ★就是项目投资决策的依据。

★就是筹集建设资金的依据 ★就是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据★就是编制下阶段规划设计的依据 3、可行性研究的内容: 二、项目研究 项目研究的目的:

万科地产新版开发报建流程及细则(精华资料125页)

开发报建流程及细则

目录 第一章开发中心职能概述 (2) 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目的主要内容概述 (4) 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目的工作要点及注意事项 (55) 第四节绩效考核标准 (59) 第三章用地类 (60) 第一节阶段性程序简述 (60) 第二节工作重点事项 (63) 第三节相关工作办理程序 (67) 第四章配套类 (93) 第一节阶段性程序简述 (93) 第二节工作重点事项 (95) 第三节相关业务办理程序 (98)

第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门较多，包括有市（区）规 划局、市建委（区建设局）、市（区）国土房管局、市（区）质监站、市（区）安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司（区供水所）、市（区）供电局、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。 二、根据主要涉及的政府部门划分，开发中心开发报建体系划分为三大类： （一）规划建设工程类： 主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目预审选址、申请规划设计要点、申领总平面及修建性详细规划的批复、办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。 规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领《建筑工程施工许可证》，完成建设工程的施工手续。同时办理商品房预售等手续 建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得《建设工程规划验收合格证》，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的确权。 （二）用地类： 主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理，包括建设用地的预审、报批手续，建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续，取得《建设用地批准书》及《国有土地使用证》等有关证照。 （三）配套类： 主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作，包括施工现场通水、通电、通路的报批，各期工程管线施工的报批和验收，小区命名和通邮的申报，公建配套用房的移交等。

万科产品打造实例剖析内部培训资料 图文

园 GARDEN CITY VANKE 万科城市花园万科城市花 内部培训资料 2 GARDEN CITY VANKE 万科城市花园第一部分 规划第二部分 景观第三部分 单体第四部分部品 目录 3 GARDEN CITY VANKE 万科城市花园第一部分 规划第二部分 景观第三部分 单体第四部分部品 4 GARDEN CITY VANKE 万科城市花园第一部分规划城市位置城市位置万科城市花园 位于武汉市中心城区东

南侧，北侧紧邻规划城 市中环路。 距鲁广商圈直线距离5公 里。 5GARDEN CITY VANKE 万科城市花园城市发展方向 武昌老城区 科技新城 （光谷 城市发展方向 第一部分规划 第一部分区域位置规划区域位置地块位于东湖高新技术开发区（光谷）东南部。四至范围？东：科技园待开发住宅用地及规划中的滨湖大道，？？油：与武汉大学科技园接壤，西：江夏大道，北:武汉市中环线。用地区域位置及四至VANKE GARDEN CITY 万科城市花园6 第一部分规划用地面积城市花园总体用地面积：规划总用地面积：城市代征地面积：居住区用地面积：102.08公顷9.34公顷92.74公顷大一期用地范围城市花园大一期用地面积：规划用地面积：城市代征用地面积：居住区用地面积：42.03公顷6.21公顷35.82公顷城市花园总用地范围用地面积VANKE GARDEN CITY万科城市花园7 第一部分规划总体规划2002年12月初，万科城市花园开始总体概念规划设计，前后共有美国SWA、香港RMJM、奥地利AFC、深圳筑博、中南建筑设计院等多家设计单位参与规划设计。至2003年5月15日美国SWA提交最后一轮规划方案，历时6个月……VANKE GARDEN CITY 万科城市花园8

万科房地产项目运作流程图

万科房地产项目运作流程图

项目运作流程 一、项目开拓 （一）、项目信息收集处理 1、市场部进行专业的调查，获取项目信息，并进行分析处理： ①、对于有效信息，持续跟进； ②、暂无价值的信息存档，但必须持续跟踪。 2、市场部跟进项目的相关要素，包括： ①、项目概况、区域情况及竞争楼盘（显在及潜在）等； ②、开发商的背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等； ③、与开发商相关的规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等； ④、与我方竞争的策划机构或销售代理的要素、介入项目的程度等； ⑤、与项目相关的关键要素和风险点等； ⑥、其他影响项目及影响我方介入的因素。 3、经过市场部的跟进，通常产生以下两种结果： ①、获得甲方的初步意向和要求,进入正式市场调查程序; ②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪。 4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的项目信息，通知或指令市场部进入正式市场调查程序。 （二）、项目初步接洽 1、市场部对目标项目展开有组织有计划的正式调查，涉及异地和费用使用的项目，向经营副总申报方案，审核后报行政副总核算，办理款项事 宜，费用涉及相对大的调查呈报总经理审批，按照程序进行办理：

①、通过上一步程序的进入下一步； ②、没有通过则按照要求返回重做方案。 2、通过审批的方案，称做计划，市场部严格按照计划所列的要素进行客观真实的调查,保证数据信息的质量,过程和结果纳入考核；调查结束后， 涉及费用的项目必须当天到财务部报销。 3、正式市场调查主要在原来的基础上重点对项目所处区域的宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、项目要素、开发商要素及意 图等作深入系统的调查分析，对项目资源的条件进行整合及判断,并对项目的可操作性做出初步结论，并编制《项目调查报告》，市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审，经营副总进行第二次评审，并产生以下三种情形： ①、策划部经理签收或拒收（要求补充调查分析）； ②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点（要求补充调查分析）； ③、经过以上程序，发现项目本身不可行，市场部总结后存档。 4、策划部结合实际情况，根据《项目调查报告》和相关资料有选择地编制《项目初次策划报告》、《项目整体定位策划报告》、《首期开发模式 策划报告》、《项目整体规划及建筑设计报告》、《项目园林设计报告》、《项目营销策划报告》等报送经营副总进行第三次评审： ①、通过评审，由经营副总负责把编制的外部方案送达甲方，进行协调； ②、没有通过则按照要求重做方案。 5、在与甲方的协调当中，通常产生三种情况： ①、协调成功，甲方完全认可，进入项目论证程序； ②、甲方认可，但提出其他相关要求，由市场部与策划部协作补充调查，调整方案； ③、客观原因，协调失败，总结后归档。 二、项目论证 1、经营副总负责组织公司各相关部门进行项目立项论证评审，并针对与项目有关的各个方面提出质问，各部门进行答辩，对于论证结果由经营 最终裁决：

万科房地产集团公司全套管理制度及流程

万科房地产集团公司全套管理制度及流程 万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构及责权 3、设计管理部组织结构及责权 4、商务部组织结构及责权 5、工程管理部组织结构及责权 6、销售部组织结构及责权 7、办公室部组织结构及责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部

（1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资及开发管理 1、项目投资及开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资及开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资及开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资及开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度

万科集团内部培训晋升管理体系文件

万科集团 内部培训晋升管理体系文件 培训师资管理规定 为了培养企业讲师，提升工作水准，有效利用培训资源，建设万科师资队伍，特制订以下培训师资管理规定。在万科我们提倡“一个优秀的企业管理者同时也是并且也应该是一个优秀的讲师”。万科的管理者肩负的工作责任之一是将自己的知识、技能传播给其他人，而授课就是一种直接有效的手段。 一、万科的培训师资分内部师资和外部师资。 按照师资的水平等级从低到高区分为：授权讲师、资深讲师、首席讲师。 师资管理的原则是培养内部讲师，挑选评价外部讲师。即内部讲师将是万科师资队伍的核心力量，应该以多种形式进行激励，以扩大内部师资队伍和提升师资队伍水平；外部师资的激励政策以课酬激励为主。 二、内部师资管理 1、内部师资是指承诺愿意为万科人才培养和课程讲授做出工作的万科职员。除经过认证的内部授权讲师、资深讲师、首席讲师外，未经认证而担任授课任务的人员，也称为内部

师资，享受课酬。 2、内部师资管理是指对万科内部授权讲师、资深讲师和首席讲师的搜集、认证、聘任、考察、晋升和激励等；内部师资的认证、聘任、考察和晋升由万科师资评审委员会完成；万科师资评审委员会由集团人力资源部组织成立，成员由集团人力资源部培训经理、培训资源管理人员和有讲课经验的讲师、管理人员、专业人士等组成。 3、内部授权讲师是指在公司从事其他工作，熟悉公司和部门业务，具有一定表达能力和沟通能力，经集团人力资源部授权担任一些常规和基础课程授课的职员。常规和基础课程是指集团举办的新职员NEO、电脑网络新知识等一些培训中使用的课程，如万科理念课程、网络知识课程、电脑技能课程、语言类课程等。 4、内部授权讲师由万科师资评审委员会以组织备课会等形式认证后，将统一由集团人力资源部颁发《万科企业股份有限公司授权讲师资格证书》，资格认定期限为1 年；期满后， 若需继续保留资格，应该由万科师资评审委员会重新认证。 5、内部资深讲师指的是在公司从事其他工作，精通公司和部门业务，表达能力和沟通能力优秀，经集团人力资源部授权讲授一些对公司业务、管理水平、职员发展或企业文化有一定影响力的课程。 6、内部资深讲师由万科师资评审委员会认证后，将统一由集团人力资源部颁发《万科企业股份有限公司资深讲师资格证书》；在连续两年没有讲授过被认证的相关课程的情况下，如需继续保留资格，应该由万科师资评审委员会重新认证。 7、内部授权讲师可以在授课技巧得到提高，讲授课程重要程度提升等情况下，经万科师资评审委员会考察、评审、认证之后晋升为内部资深讲师。 8、内部资深讲师有培养其代讲讲师的义务，其代讲讲师应获得内部授权讲师的资格。 9、内部首席讲师是指受集团人力资源部委托，开发并讲授一些对万科的业务、管理、企业文化、职员发展等起深刻影响的核心课程的讲师；或者是接受外部专业机构培训并获得某个或某类专利课程的授权，在万科内部进行授课的讲师。 10、内部首席讲师是万科最高级别的讲师，培养对象一般是公司内部资深讲师、中高层管

万科内部控制制度

万科企业股份有限公司内部控制制度 第一章总则 第一条为有效落实公司各职能部门专业系统风险管理和流程控制，保障公司经营管 理的安全性和财务信息的可靠性，在公司的日常经营运作中防范和化解各类风险，提高经营效率和盈利水平，根据《加强上市公司内部控制工作指引》、《万科企业股份有限公司章程》 《万科企业股份有限公司员工行为手册》、各专业系统风险管理和控制制度等有关规则，制 定本制度。 第二条职责： (一)董事会：全面负责公司内部控制制度的制定、实施和完善、并定期对公司内部控制情况进行全面检查和效果评估 (二)总经理：全面落实和推进内部控制制度的相关规定，检查公司各职能部门制定、 实施和完善各自专业系统的风险管理和控制制度的情况； (三)公司总部各职能部门：具体负责制定、完善和实施本专业系统的风险管理和控制制度，配合完成对公司各专业系统风险管理和控制情况的检查。 第二章主要内容 第三条本制度主要包括以下各专业系统的内部风险管理和控制内部：括环境控制、业务控制、会计系统控制、电子信息系统控制、信息传递控制、内部审计控制等内容。 第四条环境控制包括授权管理和人力资源管理： (一)通过授权管理明确股东大会、董事会、监事会、总经理和公司管理层、总部各职能部门和各一线公司的具体职责范围；由集团董事会办公室和总经理办公室制定相关细则 并负责具体实施和改善。 1、股东大会：《股东大会议事规则》明确“股东大会是公司的权力机构，以下事项须由股东大会讨论： (1)决定公司经营方针和投资计划； (2)选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项； (3)选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项； (4)审议批准董事会的报告； (5)审议批准监事会的报告； (6)审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案； (7)审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

【实用文档】万科物业年度培训大纲.

一、培训大纲制订来源成都万科物业服务有限公司2013 年度培训大纲 ?集团物业系统2010-2013 年发展规划 ?公司2010-2013 年发展规划 ?公司2013 年重点工作计划 ?2013 年职员培训需求调研结果 ●内容枯燥、氛围严肃、时间太长。 ●培训时未能实际操作。 ●培训的范围太窄。 ?2013 年经理级人员培训需求调查汇总： ?2003 年培训员工建议 ●课程形式、讲师授课方式新颖 ●希望讲师为授课做好充分准备，比如多准备发生在成都公司近期的案例 ●能有固定的培训地点 二、培训目标 ?为公司经营指标的完成、绩效的提升打下坚实基础 ?为公司的人才储备及内部人才流动提供支持； ?帮助公司各专业端口人员的专业技能提升需要； ?帮助企业文化在团队成员的深入推广、灌输,从而提高员工对企业的忠诚度和敬业度；三、 2010 年培训总体思路 ?建设部门人才库，各部门根据“人才操作指引”编制部门人才培养计划，公司内部教员将面向 公司范围各部门的培训需求做培训课程开发； ?公司TPP 培养计划将结合集团TPP 培训要求开展，持续协助TPP 人员知识扩展，开展骨干人员 提升教学班； ?公司新经理入职需历三关“跟岗交流”——拟写各专业部门的疑点、难点问题，提出解决办法； NEO 培训班——试讲企业文化课程；岗前物业法规考试——法务一对一问答、业务处理流程考核； ?管理大学堂形式多变性：外展培训模式、室内问题讨论式、情景模拟培训教学、外训模式，所 有的培训形式将以团队和个人积分为主线，体现个人睿智和团队协作的精神； ?注重培训的系统性和可持续性，结合调查问卷和相关人员座谈反馈意见对每一类培训对象进行 分析，制订行之有效的实施计划；

万科集团房地产项目开发报建流程及细则

目录 第一章开发中心职能概述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、2 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目得主要内容概

述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、 、、、、4 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目得工作要点及注意事项………………………………、、55 第四节绩效考核标准…………………………………………………………、、59 第三章用地类…………………………………………………………………、、60 第一节阶段性程序简述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、60 第二节工作重点事项…………………………………………………………、、63 第三节相关工作办理程序……………………………………………………、、67 第四章配套类…………………………………………………………………、、93 第一节阶段性程序简述………………………………………………………、、93 第二节工作重点事项…………………………………………………………、、95 第三节相关业务办理程序……………………………………………………、、98 第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及得政府职能部门较多,包括有市(区)规划 局、市建委(区建设局)、市(区)国土房管局、市(区)质监站、市(区)安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司(区供水所)、市(区)供电局、市政园林局、

万科员工内部培训体系与员工职业发展规划

万科员工内部培训、考核与发展 培训与发展 1．公司管理层以为职员提供可持续发展的机会和空间为己任。在公司，职员勤奋的工作除可以获得薪金、享有福利以外，更可以得到公司适时提供的大量训练和发展机会。 2．在公司除获得正规培训以外，职员还将自觉或不自觉地得到其他收获： 职员将学到怎样善用时间； 职员将学到如何发挥团队精神； 职员将学会如何管理、激励、培训其他人； 职员将学到更为有用的专业技术知识； 职员的经验将是职员迈向更高职位的起点； 职员在万科的经历将有助于职员从事其他相关工作； 同时，职员还能交到很多新朋友； …… 3．培训为公司完成经营目标、提高绩效、实现事业发展提供人力资源的保证。 培训是职员胜任职责、提升自我、开发潜力、拓展职业的途径。 培训体系 4．培训的举办由集团一级培训和分公司二级培训共同运作。 5．集团一级培训由总部人力资源部主办，主要负责主管级以上人员的管理培训，专业讲师培训，集团范围内的业务培训，在深地区的新职员培训以及职员自我管理培训；同时负责集团的培训管理工作。 6．二级培训体系由各分公司主办，针对实际需要开展业务培训和新职员入职培训，并组织本公司业务、管

理骨干参加外部培训。 培训形式 培训的形式主要包括：脱产培训、在职培训、自我启发。 7．脱产培训是就管理中共性的、有必要让职员理解和掌握的东西（如工作必须的技能、知识、公司理念等），对职员进行的集中脱产培训、研修。这种培训由专任讲师授课或主持。 8．在职培训是指在日常工作中对职员的培养训练。即通过制定工作计划、分配调整工作、听取汇报和意见、评价考核业绩、推进工作改善、帮助解决问题等途径对职员进行的指导。 9．自我启发是指职员自己加强学习，提高修养，不断开发和提高自身能力。为此职员必须要善用所有的学习资源，以获得进步和发展，其中“挑战性的工作角色”是最重要的培训过程。 培训种类 培训种类主要有以下五种： 10．公司内部课程：作为万科职员，为进一步了解公司，适应岗位职责要求，职员可申请或被指定参加公司内部举办的各种培训课程，课程类别主要有：公司理念推广、自我开发、管理研修、专业技能训练等。 11．公司外部课程：作为表现突出的骨干人员，为开拓思维，触发灵感，进一步提高管理水平和业务能力，职员可申请或被选送到外部管理顾问公司等专业培训机构参加短期课程，包括各种外部教育机构、培训中心所举办的短期培训课程、交流会。具体规定可以查询《外部培训管理办法》。 12．双向交流 职员若是总部职员，为增强工作实感，有可能被指定到一线经营单位去学习锻炼1-6个月。 职员若是一线骨干人员，也有可能被指定到总部或其他对口业务单位联合办公0.5-2个月，使职员有时间、精力来总结提炼职员丰富的实际操作经验，以利于在集团范围内交流，实现集团资源共享，同时进一步系统了解公司运作特点。

万科内部资料集团异地调遣薪酬福利与劳动合同

万科集团异地调遣薪酬福利与劳动合同管理办法 一、目的 为适应集团发展战略要求，明确异地调遣职员薪酬福利待遇的确定原则，调动职员工作积极性，特制定本办法。 二、适用范围 集团总部及各区域本部、一线地产公司。 各地物业管理公司异地调遣职员薪酬福利与劳动合同管理办法由集团另行制定发布。 各区域可根据此办法规定的标准原则，制定区域内异地调遣职员的薪酬福利与劳动合同管理办法，报集团人力资源部审批后执行。 三、定义 1、本办法所称异地调遣，是指因业务发展需要，兼顾职员发展空间需求，在充分尊 重个人意愿的前提下，集团总部或区域本部、一线地产公司调遣正式且已转正职员，前往原工作城市外、非家庭所在地的单位担任部门副经理或部门首席及以上职位，且工作时间超过六个月的安排。双向交流、借调、异地招聘和因个人原因申请异地工作不适用本办法。 2、所称原工作城市，按如下原则认定： （1）职员调遣前如在调出单位连续工作超过三个月的（不含交流时间），以调出单位所在地为准。 （2）职员调遣前如在调出单位连续工作不足三个月的，以调出单位的上一家单位所在地为准，并以此类推。 3、所称家庭所在地，按如下先后次序推定： （1）已婚职员的配偶或未成年（指未满18周岁，下同）子女所在地，以长期实际居住地为准；配偶和未成年子女不在一地的，以配偶所在地为准。 （2）单身职员，以其长期稳定的生活所在地为家庭所在地。 （3）长期稳定居住地难以确认的，以本人户口所在地为家庭所在地。 四、管理办法 （一）相关原则 1、告知原则： 异地调遣职员时，调入单位应于调遣前向职员说明将提供的薪酬、福利水平或标准。调入单位须与受调遣职员（以下简称调遣人员）本人在劳动合同中约定补充条款或另行签订《异地调遣补充协议》（附件一），对异地调遣期限、相关福利待遇等予以明确。 2、稳定原则：

流程管理万科房地产业的流程管理

（流程管理）万科房地产业 的流程管理

万科房产的流程管理 万科集团总经理郁亮:“我们有壹个最底线的标准，就是做简单，而非做复杂；做开放，而非做封闭；做规范而非做权谋，惟有这样才是长久 之计。” “于万科，且不是所有时候均要求下级服从上级，但却是所有时候均 要求所有人服从制度。万科的内部网站上有壹个制度规范库，从中我们见 到，其制度主要是工作指引型的，就是说制度的内容是针对事情的，告诉 员工遇到什么事情应该如何做，而不是应该向何人请示。规范的制度体系 使得万科内部很少见到繁冗的请示汇报，提高了工作效率，降低了内部交 易成本。另壹方面，也使得员工凭借工作能力而不是人际关系的能力进行 竞争。十几年来，万科被称为中国地产行业的“黄埔军校”，很大程度上 也是规范的结晶”。 万科开展流程管理的过程 1）万科流程管理项目的启动：从深圳万科开始. 从2002年深圳万科为了提高工程质量和完善内部工程管理体系，于从 中海到深圳万科工作的工程总监及工程部经理的倡导下，准备于工程系统借助ISO9001体系推进内部管理和业务流程的规范化，此举得到了深圳万科总经理徐洪舸的大力支持。考虑到各业务单元的关联性及各部门的接口关系，公司决定于所有部门推进基于流程管理的ISO体系，由主管总办的副总经理刘荣先负责，总办的职能于原先的计划管理、信息管理等的基础上增加流程及质量管理，具体组织由当时的总办主任唐激杨主管，由部办芳菲负责组织协调。后来其它公司的流程或ISO项目也基本由总办组织协调。

2）万科流程管理项目的关注点：梳理和优化流程 深圳万科于启动ISO9001体系时，很多企业已经通过了该体系，包括房地产及建筑行业内的企业。可是大部分企业虽然通过了认证，却且没有达到预期的效果，更多的是仅仅获得了壹张证书，公司内近壹半的员工且不认可这壹项目，因此于推进项目的过程中，项目组成员更多的从思想上