深度解析金边房产租金回报率暴涨的原因

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现如今，租金回报率已成为判断房产投资收益中越来越值得关注的重要指标。据悉，全球静态租金回报率均值约在4%以上，而5%以上的租金回报率则被判断为适合投资的城市。据《2018全球城市租金回报率》显示，全球一线城市的静态租金回报率普遍较低，基本处于3%以下。而柬埔寨金边房产的租金回报率达到了6.92%，超越大多数发达国家，排名全球第四、东南亚第一。

租金回报率是公寓市场的真实需求，而公寓市场的走向，关键还要看供应量。2018年第二季度，金边新增2000套公寓，整个公寓供应量达到11830 套，相较于上季度，增长20%。根据《全球房地产指南》发布的数据，金边每月的租金价格约为9美金/㎡至18美金/㎡不等。一户面积为65㎡左右的公寓每月租金约为800美金左右。而面积为120㎡的公寓租金约为1700美金左右。如果地段好、配套佳，租金还会有更高的涨幅。

柬埔寨作为亚洲GDP增长最快的国家，正在经历着十年前中国飞速发展的道路。其首都金边，2011-2016年人口净增25万，年均增长2.97%，是全球人口增速排名第三的城市。到2030年柬埔寨总人口预计从1500万人增加至1900万，金边市人口预计增加到300万人，届时将有80万套住房需求。此外值得一提的是，金边的房屋出租比例高达80%-95%，极少空置率。可见金边租房需求强劲，未来柬埔寨房产租金上涨已成趋势。

影响租金回报率的因素主要有两点：一是地段，地段优劣与房屋出租率高低息息相关，地段越好，出租率越高，租金收益越大，租金回报越稳定; 二是房屋配置，业态规划、周边配套等，对租金价格都有影响。

长租公寓行业风险探究

长租公寓行业风险探究 2018年9月 一、长租公寓行业现状 1.政策支持培育和发展住房租赁市场 自2015年1月《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》下发以来，国家关于解决住宅租赁顶层设计问题的政策频频落地，更有一些列配套的资本市场政策支持。 目前培育和发展住房租赁市场的政策，主要围绕以下四个方面：1）培育租赁市场供给主体，含专业住房租赁企业、地产开发商、租赁中介、个人出租房屋；2）允许改建商业用房用于租赁，享受民用水、电；3）给予住房租赁企业、机构或个人税收、金融、土地优惠政策，逐步推进租售同权；4）推进房地产投资信托基金（Reits）试点。 政策初衷在于通过发展住房租赁市场，落实中央“建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，提高住房供给质量，改善民生需求。 2.当前长租公寓运营方的概况 在政策的鼓励下，涵盖租赁机构系（如魔方公寓、优客逸家、蘑菇租房）、开发商系（如万科.泊寓、远洋.橡树公寓、旭辉.领寓、招商.壹间公寓）、房地产中介系（如自如、相寓、红璞公寓）、酒店系（如窝趣、逗号公寓）四类机构的参与主体形成了四种运营模式：重资产集中式、重资产分散式、轻资产集中式、轻资产分散式。 除了自持物业专注运营的重资产模式有相对清晰、但显然微薄的盈利外，当前的分散式运营方，如魔方公寓、自如、相寓、蛋壳等运营商均未形成清晰的盈利模式。在本轮租金涨价引发的舆论热潮、我爱我家前副总裁胡景晖提醒“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”、杭州鼎家资金链断裂事件前，分散式长租公寓运营方一直致力于通过高杠杆来扩大持有房源数，谋求规模的迅速扩张，财务表现为现金流好，但利润表呈巨幅亏损。 3.长租公寓行业当前典型的业务模式 目前的长租公寓运营方，主要借政策支持红利、各类资本涌入以及平台现金流沉淀代收代付租金等渠道汇集的资金优势扩大市场规模，其目的在于尽可能拿到可以形成租金定价权的垄断或者寡头垄断市场地位，并期在未来实现利润。

深度剖析方法

第8章、深度剖析方法1. 1角分辨深度剖析 2.离子溅射深度剖析 3.磨角深度剖析 4.面分布状态信息

深度剖析方法 电子能谱（XPS和AES）的测量不仅可以给● 出从所含元素简单的定性指认到复杂化学 态分析，以及元素组成的定量分析，还可态分析以及元素组成的定量分析还可 以给出非均相样品中每个元素相的分布状 态信息。 态信息 对非均相覆盖层需要进行深度分布分析●对非均相覆盖层，需要进行深度分布分析 来了解元素随深度分布的情况。

深度分布信息分析 常用测定样品内部（体相）分布信息的方法： ●角分辨深度剖析 ●电子逃逸深度是有限的 ●掠射角方向的电子来自于近表面 ●以一系列的角度采集数据 ●计算膜厚可达5-10nm ●非结构破坏技术 ●离子溅射深度剖析（d<1 m) 离束在样描 ●离子束在样品表面扫描 ●样品表面物质被逐渐刻蚀掉 ●在刻蚀周期间采集XPS谱 ●建立起样品成分随深度变化的剖析图 ●结构破坏技术

(d~ 8.1、角分辨深度剖析(d λ) 对膜厚的超薄膜 ●≤10 nm的超薄膜， 采用非结构破坏性深度剖析。 ●通过改变发射角（检测角） 来实现。 ●改变hν以改变有效的λi。 ●若可能，尽量用E相差大的 B 。 峰?不同的λ i ●改变接收角θ，以改变λi cosθ。

角分辨XPS ●ARXPS ● 电子逃逸深度是有限的● 掠射角方向的电子来自于近表面● 以一系列的角度采集数据计算膜厚达● 计算膜厚可达5-10nm ● 非结构破坏技术●Theta Probe 不必倾斜(tilting)样品即可达成10 n m

- 膜厚度测量ARXPS AR XPS AR-XPS –检测相对于表面不同角度的电子来自于样品中不同深度。 电子来自于A 和B 角分辨XPS (ARXPS)用于小于XPS 分析深A t d th 电子仅来自于A 度的分析可用数学方法计算出 各层的成分厚度和Apparent depth of analysis Apparent depth of analysis 表观分析深度表观分析深度A 各层的成分、厚度和 分布。B

房地产投资回报率的标准算法

房地产投资回报率的标准算法 房地产投资回报率的标准算法： 1、房地产投资分析方法－销售比较法。 选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。 2、房地产投资分析方法－总租金乘数法。 公式：总租金乘数＝投资价值／第一年潜在租金收入 投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。 3、房地产投资分析方法－直接资本化法。 公式：总资本化率＝第一年的营业净收入／投资价值 营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。 4、房地产投资分析方法－税前原始股本收益率法。 公式：原始股本收益率＝第一年税前现金收入／初始投资 初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资

者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。 5、房地产投资分析方法－租金回报率分析法。 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价 这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 6、房地产投资分析方法－租金回报率法。 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款） 优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。 弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 7、IRR法（内部收益率法）。 房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入 优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，

【完整版】2019-2025年中国长租公寓行业市场营销及渠道发展趋势研究报告

（二零一二年十二月） 2019-2025年中国长租公寓行业市场营销发展趋势预测研究报告 【完整版】 决策精品报告洞悉行业变化 专业˙权威˙平价˙优质

报告目录 第一章长租公寓行业研究方法、意义 (8) 第一节长租公寓行业研究报告简介 (8) 第二节长租公寓行业研究原则与方法 (8) 一、研究原则 (8) 二、研究方法 (9) 第二章市场调研：2018-2019年中国长租公寓行业及市场分析 (11) 第一节长租公寓概述 (11) 一、长租公寓的客源及特征 (11) 二、长租公寓的租客核心需求 (12) 三、长租公寓分类 (12) （一）按经营背景分类 (12) （二）按经营模式分类 (12) 四、长租公寓盈利模式 (13) （一）盈利来源 (13) （二）盈利周期 (14) 第二节我国长租公寓行业发展概况 (14) 一、利好政策助推长租公寓的快速兴起 (14) 二、传统租赁模式难以满足新兴需求 (15) 三、不同背景的运营商快速成长 (16) （一）开发商背景的运营商 (16) （二）中介背景的运营商 (17) （三）专业的公寓运营商 (17) （四）酒店背景的运营商 (18) 四、多类型长租公寓的经营模式 (18) （一）轻资产与重资产的经营模式 (18) （二）集中式与分散式的经营模式 (18) 五、三种长租公寓发展对比 (19) 六、长租公寓市场仍处于探索阶段 (22) 第三节2018-2019年中国长租公寓行业发展情况分析 (23) 一、2018年长租公寓发展分析 (23) （一）政策：鼓励租赁发展支持与监管并重 (23) （二）市场：土地供应提速租金稳中有涨 (24) 二、2018年长租公寓企业：把握热点需求探索核心盈利模式 (28) （一）布局城市：一线和强二线城市是企业布局重点 (28) （二）产品线：覆盖全生命周期 (29) （三）盈利模式：轻、中、重三种运营模式对企业提出不同要求 (29) 1、轻资产模式及扩大盈利建议 (30) 2、中资产模式及扩大盈利建议 (31) 3、重资产模式及扩大盈利建议 (32) 三、互联网+长租公寓行业格局与发展分析 (33) 四、50家房企长租公寓资产证券化获批超千亿元 (37)

《民法典基本规则深度解析》

民法典基本规则深度解析 课程背景： 《中华人民共和国民法典》于2020年5月28日正式通过，将于2021年1月1日起正式实施。 民法典总计1260条，其中新修订条款约600条左右，新确定的法律规则300条左右。如此大容量的法律，在新中国的立法史上是空前的。用一部法律取代之前的九部法律，其内容的宽度也是史无前例的。 民法典的一些新规则，相较于以往的法律，做出了颠覆性的规定。这些规定，对相关行业的具体业务将产生直接的冲击。 本课程的宗旨，是帮助学员理解这些新的规定和规则，调整业务规程和理念，在新法的背景下，最大限度地防范和化解风险。 课程收益： ●深入理解民法典的关键条款； ●比较识别新旧规定的异同； ●指明操作上的风险点； ●学到具体业务的法律操作技巧。 课程时间：3天，6小时/天，根据需要调整内容和时间 课程对象：保险、银行、金融、电力、通信等行业从业人员，财务及资产管理人员，合规及风控人员，企业全员法律培训 课程方式：关键点解析+案例研讨+结论+疑问解答 课程风格： ▲聚焦实战：从问题出发，以简短的案例为蓝本，用法律原理进行精准分析； ▲观点鲜明：厘清法律风险的界限，指向具体操作方法； ▲落地为王：风险防范措施着重落地，学完即可使用。 课程大纲 前言：民法典的立法历程、颁布的意义与结构

第一编：总则 1. 民事主体 ——新的分类标准与法律责任形式 2. 法源与法律适用问题 ——无锡冷冻胚胎案 3. 胎儿利益的特殊保护问题 ——从辛德尔的损害赔偿案说起 4. 监护制度的新规定 ——突发事件等紧急情况下的生活照料 5. 宣告失踪与宣告死亡 ——活不见人、死不见尸，怎么办？ 6. 法人人格否认——“揭开公司面纱” ——股东与公司的连带责任 7. 民事权利的特别保护 ——未成年人、老年人、残疾人、妇女、消费者——关于英雄少年赖宁 8. 民事法律行为与意思表示 ——几种意思表示的方式介绍 ——也谈《诗经》 9. 代理制度及其隐含的风险 ——离职的员工还能代表公司签合同吗？ 10. 数据、网络虚拟财产的保护 ——李宏晨网络游戏产品丢失案 11. 善意救助 ——从彭宇案到春晚小品 12. 时效制度 ——从法官职权主义到当事人主义的转变——诉讼时效的不适用 第二编：物权

房地产投资风险与回报

房地产投资风险与回报
Risk and Return in Real Estate Investment
Liu Hongyu Professor in Real Estate and Construction Institute of Real Estate Studies liuhy@https://www.wendangku.net/doc/1e6605445.html,
一,房地产投资回报
投资的两个主要目的
增值(储蓄):相对长期的目标(不是当前需 要) 收益(当前现金流):短期和运营中的现金需 求
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一,房地产投资回报
- 主要约束和关心的问题
- 风险 - 流动性 - 时间周期 - 管理负担(房地产投资需要专业管理) - 可用于投资的基金数量(投资规模) - 资本约束
一,房地产投资回报
回报的概念
回报="利润" 或 "报酬" 回报 =目标是最大化 回报=你所得到的-你初始投入,是你初始投入 的一个比例
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一,房地产投资回报
定量描述回报,必须:
量测过去的投资绩效,即历史回报; 量测预期未来的投资绩效,即预期回报.
一,房地产投资回报
根据数学计算方法的不同,回报的定义主 要有如下两种:
1) 周期回报PERIOD-BY-PERIOD RETURNS (静态) 2) 多周期复合回报MULTIPERIOD RETURN MEASURES (动态)
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一,房地产投资回报
周期回报PERIOD-BY-PERIOD RETURNS
是周期性的回报(PERIODIC RETURNS)
例如"持有期回报"(HOLDING PERIOD RETURN, HPR) 量测每个时间周期内投资增长情况 假设全部现金流都出现在该时间周期的开始或结束.
逐期独立计算,例如日,月,季度,年等回报系列. 可以通过一段时间内的各期回报,确定时间加权的多周 期回报( "TIME-WEIGHTED" MULTI-PERIOD RETURN) 注意:所选定的周期应该足够短,以满足期间无现金流 入留出的假设.
一,房地产投资回报
周期回报的优点( 经过时间加权)
帮助追踪一段时期内的投资绩效,以便识别不 同时间段投资绩效的表现情况 使得定量分析风险( VOLATILITY)和与其他 投资或其他社会经济现象的相关性 (COMOVEMENT) 比较容易让投资基金(如退休基金)评判投资 绩效,及时发现投资经理在现金流管理中存在 的问题.
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深度解析机器学习三类学习方法

深度解析机器学习三类学习方法 在机器学习(Machine learning)领域。主要有三类不同的学习方法：监督学习(Supervised learning)、非监督学习(Unsupervised learning)、半监督学习(Semi-supervised learning)。 监督学习：通过已有的一部分输入数据与输出数据之间的相应关系。生成一个函数，将输入映射到合适的输出，比如分类。 非监督学习：直接对输入数据集进行建模，比如聚类。 半监督学习：综合利用有类标的数据和没有类标的数据，来生成合适的分类函数。 一、监督学习1、监督式学习（Supervised learning），是一个机器学习中的方法。能够由训练资料中学到或建立一个模式（learning model）。并依此模式猜测新的实例。 训练资料是由输入物件（一般是向量）和预期输出所组成。函数的输出能够是一个连续的值（称为回归分析）。或是预测一个分类标签（称作分类）。 2、一个监督式学习者的任务在观察完一些训练范例（输入和预期输出）后，去预测这个函数对不论什么可能出现的输入的值的输出。要达到此目的。学习者必须以合理（见归纳偏向）的方式从现有的资料中一般化到非观察到的情况。 在人类和动物感知中。则通常被称为概念学习（concept learning）。 3、监督式学习有两种形态的模型。 最一般的。监督式学习产生一个全域模型，会将输入物件相应到预期输出。而还有一种，则是将这样的相应实作在一个区域模型。（如案例推论及近期邻居法）。为了解决一个给定的监督式学习的问题（手写辨识），必须考虑下面步骤： 1）决定训练资料的范例的形态。在做其他事前，project师应决定要使用哪种资料为范例。譬如，可能是一个手写字符，或一整个手写的词汇。或一行手写文字。 2）搜集训练资料。这资料需要具有真实世界的特征。所以。能够由人类专家或（机器或传感器的）测量中得到输入物件和其相相应输出。

房地产投资决策要素分析

房地产投资决策要素分析 近年来，房地产已经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业，房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性，房地产投资决策难度增加，投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。因此，分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。 一、房地产投资决策概述 房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中，房地产开发商对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，并做出判断和决定的过程。[1]由于房地产本身具有的物理和经济特征，房地产投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性。首先，房地产业是资金密集型行业，项目投资数额巨大，对金融倚赖性高。另外，房地产市场的结构性问题较突出，投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业，如特种厂房、码头等，而商场、写字楼、公寓等，常被各种公司租用，更换使用性质方便，更能吸引投资者注意；其次由于房地产可作为抵押担保，并且一般能够安全地按期收回贷款，所以易取得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性，各国政府对房地产市场投资都十分关注，常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面，房地产投资额也因而受到政府政策的影响；最后，房地产的不可移动性及回收期长等特点，使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响，风险因素多，风险水平相对较高。因此，正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大。 房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力，并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进行：第一，提出房地产投资决策的目标要求解决什么问题；第二，制定房地产投资的行动方案有几种可能方案；第三，对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价，进行投资方案的比较，最后确定出最佳的房地产投资方案；第四，采取合理的步骤，按照科学的方法执行和检验最佳的房地产投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件，按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。 影响房地产投资决策的因素多而复杂，对其中重要的因素系统分析很有必要，这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的最重要的五个因素进行具体分析。 二、房地产投资决策要素分析 （一）时机的决策分析 投资时机总是存在于投资主体的外部环境中，与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联，也与特定的投资类型相联系。房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种：环境因素分析模式：房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的，其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵。在具体分析商业房产投资时机时，可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化，也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析。 寿命周期分析模式：房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关，在房地产寿命周期的不同阶段，对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会。在商业房产开发投资经营的全过程中，会经历商业用地选择、商业房产建设、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段，商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择不同阶段的投资机会。 开发价值分析模式：房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定

投资渠道回报率对比图(房产篇：案场专用)

投资渠道对比图（房产篇：案场专用） 中国有60万亿民间投资资本，按投资渠道进行分析，以50万为例，银行定期:一年存款利率2.175%，一年利息总额10875元，本息合计5010875元，按照目前的GDP和CPI指数,利息跑不过通货膨胀。所以，存款放在银行是贬值的； 银行理财：收益相对较高，但是保本型较少，不能长期稳定。 国债：安全性高，同样存在利率低且期限一般较长，交易不够灵活；养老保险：具有特定用途，一般用于个人退休后生活所用，起保障性作用，但是，受政策影响较大，甚至连退休年龄都在酝酿延长，不确定因素太多，但即使这样，也需要有养老保险，对个人将来是一个保障； 股票和期货：需要具备一定的专业知识和市场敏锐度，而且内部黑幕太多，风险太大，一般人不敢涉足，真遇到股票跌停的时候，卖都卖不出去，买入易、卖出难； 【某地产项目】以公寓为例 50万买一套精装实体公寓，收益包括两部分。 第一部分：按现有租金水平计算20000/年，这个计算还不包括后期租金上涨。 第二部分：增值收益，这个收益要远大于租金收益，公寓是绝无仅有的现房抄底价，后期上涨空间巨大，而且公寓面积小，总价低，方便进行二次交易，变现灵活。作为投资产品，公寓将是您资产

第三部分：保值增值，抵御通胀风险的最佳选择。 种 类 优 势 缺 点 收益点 风险性 银行储蓄 变现性强、存储灵活方便 获利性差， 容易受到通货膨胀影响 较低 ★ 国债 国家发行，安全性大大提高 期限一般较长，流动性差 低 ★ 养老保险 保障功能，专家经营， 收益稳定，变现灵活 期限一般较长 低 ★ 基金 专家经营，流动性差，易变现 过往中小型基金 普遍收益率不高 良好 ★★ 股票 收益较高，变现性高 风险较大，受政策影响 良好 ★★★★★ 期货 收益高 风险大 良好 ★★★★★★ 房产 固定资产，安全性高 投资总额偏大 租金收益、 房产增值收益 无

深度解析层次分析法全过程

层次分析案例应用 背景资料: 某企业在扩大企业自主权后，委托某专业咨询机构分析如何合理利用企业利润。负责该项目的咨询工程师从Bl:进一步调动职工劳动积极性、B2:提高企业技术水平、B3:改善职工物质与文化生活三个方面设计问卷调查表，通过问卷调查法得出可供选择的方案有:P1：发奖金;P2：扩建集体福利事业;P3：办职工业余技校;P4：建图书馆、俱乐部;P5：引进新设备。 企业决策层按照调查结果，采用两两对比法，依据企业实际情况给出以下评价：1.B2比B1明显重要；2.B3比B1稍微重要；3.B2比B3稍微重要；基于B1调动职工积极性的目标下的评价 7.P1比P5强烈重要；8.P2比P3稍微重要；9.P2比P4既同样重要又稍微重要；10.P2比P5明显重要； 5、若已知B2、B3目标下的评价结果，作为咨询工程师，运用定量分析方法给出方案的优先顺序？ 6、简述咨询机构运用层次分析法的优缺点有哪些？

第一问：暗地卷烟（基础知识不多说）； 第二问：层次分析法的步骤： ①建立层次结构模型；②构造比较判断矩阵； ③单准则下层次排序和单准则下一致性检验；④总排序和总排序下一致性检验。 A—B

第一步：单准则下的①权重向量和②最大特征值计算，并进行③一致性检验一、权重向量的求解 二、最大特征值的求解 定义：给定某一矩阵A，寻找一个常数λ和非零向量ω，使得A·ω=λ·ω 即A·ω= =λ· A-B A·ω= = 下一步依据高中向量运算公式 即：A=λD B=λE C=λF =λ·= 故：λ=1/3*(A/B+B/E+C/D) 综上得λmax =1/3*(0.3182/0.1047+1.9354/0.6370+0.7847/0.2583)=3.0385B1-P 的计算过程不重复，λmax =5.0792 1 1/5 1/3A —B 51331/3 1 0.1047 ωA —0.6370 0.2583 11/51/351331/3 1 0.10470.63700.2583 0.1047 0.6370 0.2583 A B C D E F λD λE λF

房地产投资分析复习知识点教学提纲

一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n

房地产公司投资项目财务指标选取建议

xx节能置业投资项目财务指标选取建议根据目前土地市场变化以及同业内其他企业情况，结合xx节能置业自身情况及发展战略，我们对公司投资新项目论证过程中拟采用的财务参照指标建议如下： 一、财务指标建议 （一）静态指标 1.静态绝对值指标 （1）项目总收入（项目整体营业收入） 项目总收入（项目整体营业收入），是指企业在从事销售商品，提供劳务和让渡资产使用权等日常经营业务过程中所形成的经济利益的总流入，能够反映当期竣工、入住的情况。 该指标直观的体现了项目的盈利能力，并且是上市公司合并报表所重点关注的指标。此外，该指标配合开发周期、财务净现值分析后，可考察项目现金流状况。 （2）项目净利润 项目净利润，是指在利润总额中按规定交纳了所得税后公司的利润留成。 该指标直观的体现了项目的盈利能力，并且是上市公司合并报表所重点关注的指标。也能直观的体现：在项目竣工结利后，公司实际从项目中的获利。其计算公式为： 净利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用-企业所得税-土地增值税。 （3）自有资金峰值

自有资金峰值，是指在项目取得外部融资或销售回款前，项目股东运用自有资金对项目投入所需投资的最大资金值。 该指标体现了股东对项目的最大资金投入，衡量了股东实力能否满足项目的资金需要。 2.静态比例指标 （1）毛利率 毛利率，是指毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额。 该指标综合反映了产品定价与成本之间的关系，成本控制、定价策略、销售策略。目前，毛利率行业平均水平为30-35%，同时应结合公司在同一项目地区、同类产品的建筑设计标准以及目标成本控制情况。其计算公式为：毛利率=（当期营业收入-营业税金及附加-营业成本）/（当期营业收入-营业税金及附加）×100%。 （2）总投资回报率 总投资回报率，是指通过投资而应返回的价值，即企业从一项投资活动中得到的经济回报。 该指标涵盖了企业的获利目标以及获利目标与成本之间的关系，反映了项目的总体投资回报情况，结合毛利率还可考察项目的税收筹划能力。其计算公式为：总投资回报率=（营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用-企业所得税-土地增值税）/(营业成本+营业税金及附加+营业费用+管理费用+财务费用+企业所得税+土地增值税)×100%。 （3）自有资金投资回报率

16G平法图集超全面深度解读汇报

HOT3486 [分享][持续更新…]16G平法图集超全面深度解读，技术干货贴！精 发表于2016-11-7 37条回复1020次阅读筑龙币+100搜索相似帖复制链接 只看楼主 筑龙币+100 xialuoke luanjun 发表于2016-11-8 | 只看该作者筑龙币+20 楼 11 谢谢分享 点评+1 xialuoke 发表于2016-11-9感谢luanjun的支持~ 举报 xialuoke 发表于2016-11-8 | 只看该作者筑龙币+20楼 12 【2016年11月8号更新^.^】

接昨天的文章，今天讲（四）和（五）。 为了施工方便，这张表平法图集要求至少在柱、墙、梁结构图上放置这张表。 大家注意，这张表里的标高表示的是当前层的结构底标高，而不是建筑底标高，平法图集里讲的所有标高，都是结构标高不是建筑标高。 我在这里给大家计算层高一个万能公式： 结构层高=上一层的结构底标高-当前层的结构底标高，你可以用这个公式验证上表中的层高对不对。 屋面层有没有层高，有时候有，有时候没有，比如有女儿墙的时候，屋面层是有层高的，没有女儿墙的时候，屋面层是没有层高的，但是这都不属于结构部分，所以，在表中屋面层不标注层高。

嵌固端到底放在什么部位，一直是一个争议的概念，前几版图集也没讲清楚嵌固端位置，这次16G图集把这个概念讲清楚了。 但是16G图集并没有讲什么是嵌固端，这也许不是16G图集要解决的问题，我在这里按照我的理解，给大家讲一下嵌固端的概念。 到这里我们就把柱子的平法制图规则讲完了，下面我们该讲柱子的钢筋怎样计算了，在讲柱子钢筋计算之前，我们首先要搞清楚，柱子要计算哪些钢筋量，这个内容不多但很重要，所以，我这里专门用一节来讲这个话题。 上图其实也带出了关于纵筋和箍筋的计算思路和流程，后面我们会详细讲怎样计算。这里先讲柱子的纵筋怎样计算。 纵筋长度计算其实分三种情况，一是机械连接，二是焊接连接，三是绑扎连接，由于机械连接与焊接连接算法几乎一样，我们就把这两种连接一起解读了，绑扎连接我们后面在解读。 关于柱子的纵筋长度计算，需要参考16G101-1图集的63页和64页，插筋的计算需要参考16G101-3的66页，虽然区区三页，给的信息量其实是很大的，看起来有点晕，下面我们不跟上图集的思路走了，跟上工程的思路走，面对工程上具体一根柱子，我们应该怎样计算，有了这个标准，我们就把图集内容分成常用部分和特殊部分，我们这里先讲常用部分，特殊部分属于不常用内容，我们后面专题再讲。 下面的内容是常用部分内容。

决策分析理论

决策分析理论 The latest revision on November 22, 2020

XX决策分析理论 XX顾问专业致力于商业地产业的投资咨询。公司总经理陈建明曾任中国第一个郊区SHOPPING MALL，北京MALL的项目经理。在北京MALL项目的操作过程中，深入研究商业房地产行业在国内外的发展，并与国内外商业房地产投资商、发展商进行了广泛的沟通接触，结合深入研究及具体项目操作经验，总结出以上投资决策理论在商业房地产领域的实际应用。下文将具体介绍XX决策分析理论在商业房地产领域的具体应用。 步骤1：商业房地产项目市场潜力判断商业房地产项目市场潜力的判断分为两个部分： 1．判断商业房地产项目拟选定的发展城市是否具备相应市场条件：依据第四章中关于城市中心商业房地产和郊区商业房地产发展的市场条件，判断拟建商业房地产项目所在城市的生产力水平是否可以支撑该项目建成后的良性运营； 2．判断拟投资商业房地产项目最终选址地区的市场条件：在确认拟选定的发展城市具备相应市场条件后，需通过市场调查、市场预测、建立数学模型，或以所在城市当前商业市场规模、所在地区客户到访的渗透率模型为基础，确定拟定选址位置可否发展商业房地产及发展商业房地产的可承受发展规模。 步骤2：商业房地产投资商竞争优势判断 在对商业房地产项目市场潜力做出肯定判断后，需要进一步判断该投资商的竞争优势。比如，大地集团投资建设的北京MALL项目，大地集团的竞争优势在于其在广告传媒业十年积淀的广告经验；由北京王府井百货、北京物美商城及中关村生命科技院共同投资开发的中关村国际商城，其参股企业王府井百货和物美商城有较为丰富的商业企业运做经验，对于商业房地产来讲，上述商业经验成为其竞争优势。从上述分析，可以得出北京MALL和中关村国际商城的投资商在商业房地产项目的投资过程中，其企业竞争优势均可以得到发挥。企业在任何投资决策中必须准确判断自己的竞争优势，这是企业运营过程中最大化竞争力的首要过程。 步骤3：投资商竞争优势在商业房地产项目上的发挥度 在投资商确定其竞争优势后，应判断在商业房地产项目的操作过程中，其竞争优势能发挥到何种程度。其竞争优势发挥的程度越高，企业越具有投资开发商业房地产的可行性。企业必须准确判断其竞争优势在商业房地产发展上的发挥度。如果企业的竞争优势在商业房地产发展过程中，得不到发挥或发挥很少，那么不需要做进一步的分析判断，企业就应放弃该投资方向，最好去做别的投资选择。 步骤4：投资商竞争优势在商业房地产项目操作中的比 重判断

商业地产投资回报率319154

商业地产投资回报率319154 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下,一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远,一船离愁一帆行。 一梦十年一回首,一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦,一雁独行一弓惊。 商业地产投资回报率 根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式: 计算购入再出租的投资回报率,月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率,(售出价,购入价)/购入价 详细一点就是: 、投资回报率分析计算公式:投资回报率,(税后月租金,物业管理费)×12,购买1 房屋单价(说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于,,都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。) 2、投资回收时间分析计算公式:投资回收年数,(首期房款，期房时间内的按揭款),(税后月租金,按揭月供款)×12(说明:这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在,,,,,年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。) 一是投资成本 二手公寓投资成本相对较低，投资资金的压力也比较小;而商铺投资单价高、总价高，投资区域性强。 二是价格决定 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。

111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下,一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远,一船离愁一帆行。 一梦十年一回首,一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦,一雁独行一弓惊。 二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否;而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素。 三是投资回报率 二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，投资回收周期短。 四是投资风险 二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险，比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险;而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。 例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即:这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢,现在让我们计算一下: 套用上述计算公式:这个物业的投资回报率,2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是:12,。 要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率,(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5,。 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。

长租公寓问题探讨

集中式长租公寓TOP10榜单 NO.10：乐乎城市青年社区 北京乐乎公寓物业管理有限公司，前身为寓见 Home，2015 年 8 月，品牌更名为乐乎城市青年社区。乐乎创始人为罗意，2007年开始在租赁行业创业。乐乎城市青年社区将自身持有模式与托管加盟模式结合，以托管加盟模式为主，通过品牌化、连锁化、标准化，并深入挖掘社区经济，打造“轻资产运营模式”。目前，乐乎在北京运营20多家门店，近6000间房，入住率达100%。2016年，乐乎开始了全国布局，初步选定为河北省、山东省、深圳市等地。 NO.9：新派公寓

新派公寓CYPA Life成立于2012年5月，创始人是王戈宏，致力于为都市白领打造生活化、个性化、品质化的居住社区。王戈宏认为，“基金做收购、品牌做管理”是连锁酒店和公寓REITs的标准模板。2013年8月，赛富不动产一期基金以2.2万元每平米的低价，在北京CBD区域整栋买下拥有70年产权的住宅用地森德大厦，次年改造为新派公寓CBD店；加上后续的装修经费，一共花费1.6 5亿元人民币。这种基金化的结构，相当于将新派公寓CBD店分拆份额，以基金的方式发行给32名LP投资人，新派公寓在其中仅投入了1%份额，近乎零投入。目前，新派公寓在北京运营3个项目共307间房，入住率100%，成都与南京的项目正在筹备过程中。 新派与赛富发起的专注收购资产的类REITs基金“赛富不动产基金”一期1.65亿元，二期20亿元。 2012年5月，新派公寓获得赛富基金5000万元天使轮融资；2016年3月，获得华住酒店集团4500万元Pre-A轮融资。 NO.8：窝趣轻社区 窝趣轻社区是铂涛集团旗下首个长租公寓品牌，成立于2014年11月，致力于为都市白领提供“全新享乐生活方式”，创始人是原铂涛集团中端酒店副总裁刘辉。窝趣首创了公寓行业的加盟模式“直营托管”，并以此作为窝趣的运营模式。对于后期的盈收，窝趣收取一定比例的管理费用，用于支付运营成本和品牌推广，其余绝大部分的盈收都是归投资人所有。 目前，窝趣在广州、深圳、北京等城市运营9家门店共1100间房，另外，在全国主要一二线城市已签约超过30个项目，房量超过5000间。 NO.7：湾流国际青年社区 湾流国际青年社区，成立于2015年8月，创始人是黄海滨，致力于为年轻人提供“租房+生活+社交”解决方案的全球领先品牌。湾流以长租公寓管理为核心，提供一种具有“资产改造+地产金融+互联网”能力的综合性生活服务平台，创始团队源自国内顶级地产股权基金、地产开发集团及国际服务式公寓企业。目前，湾流共运营20个社区，拥有近5000间房，2016年的目标是在上海、北京、深圳三地投资超过100个社区，运营与管理房源20000余套，迅速成为中国最大的公寓管理方。 湾流团队创业不到一个月即募集资金2.15亿人民币，获得杉杉集团、红星美凯龙、上海增爱基金会等商业大佬的支持。 NO.6：逗号公寓 逗号公寓是如家酒店集团与红杉资本为年轻一代联合打造的长租式青年公寓，成立于2016年7月，CEO是原华住酒店集团副总裁陈意。基于多年的住宿业管理经验，逗号公寓提供专业的日常管理，让年轻人住得安心、舒心。 目前逗号公寓已经开业35家门店，分布于18个城市，拥有6000间房，平均入住率达85%。

房地产项目投资决策理论分析

房地产项目案例 一、项目概况 本项目位于某市高新技术开发区，项目规模较大，周边有宝山置业、上海城投、宝地东花园、海上海、加州星城等大型企业、楼盘；项目位于某市杨浦区内环片区，四至范围，友谊路南、许昌路东、陇海路北、怀德路西有通往人民广场、东新区、火车站等多条线路，交通较为便捷；本项目定位为小高层住宅楼宇，住宅目标客户主要面向本区内周边企业技术管理人员、政府工作人员以部分金水区、东新区的其他置业者、少部分其他区域置业者和投资客，住宅以2房为主。目前片区内生活配套设施逐渐完善，片区规划前景良好，区域商品住宅需求较大，可以预见项目市场前景较好。 根据《ⅹⅹ市国有土地使用权挂牌出让》（ⅹ告字（2006）第1号）及ⅹⅹ区ⅹⅹ地块挂牌文件，该土地项目规划用地经济技术指标如下表： 表1 土地项目经济技术指标 二、案例分析 1.项目开发建设及进度实施计划 （1）有关工程计划说明 根据项目的开发规模、片区房地产市场的发展情况、市场承受力，我们假设确定本项目开发进度计划如下： 项目总工期为2年：从2008年1月至2009年12月 2009年元月开始预售，2009年12月销售完毕。 （2）施工横道图（详见表2）

表2 项目实施进度计划表 2.项目投资估算 （1）土地费用 土地费用主要包括两部分：土地使用权出让金和拆迁补偿安置费。 ①土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该块土地使用权出让金为21,089.70 万元。 ②拆迁补偿安置费。根据补偿拆迁协议，该地块拆迁补偿费为843.59万元。 土地费用为以上两项之和：21,933.29 万元 （2）前期工程费 前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费指出。项目前期工程费用为851.64万元，见表3： 表3 前期工程费估算表单位：万元 （3）建安工程费 建安工程费包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费、设备采购费和安装工程费。参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费为11,722.37 万元，见表4：

怎么计算门面投资回报率

怎么计算门面投资回报率？ 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？ 买个门面，如何计算投资回报率呢？ 有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式： 计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价 例如，有一临街商铺，面积约27.34平方米，售价约83.6万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是150元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得4100元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：

套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝4100元×12/83.6万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：5.89％ 如何判断投资回报率 现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？ 业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。 据相关人士介绍：其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如就拿商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列： 物业类别合理回报率投资临界点超高回报率(需审慎) 商住两用物业10－12％>7％15％以上 烂尾番生物业9－10％>6％20％以上 地铁物业3-6％>3％10％以上