城市房地产管理法和土地法详解

城市房地产管理法

概述

《城市房地产管理法》在考试中每年分值在3分左右。在我国物权法出台之前，该法是我国最重要的物权立法之一，故其与《民法通则》、《合同法》、《土地管理法》、《担保法》关系密切。从历届试题来看，考试重点集中在第4章，其次是第2、5章。以上三章内容至为重要，务求重点掌握。

第一章总则

【重点法条】

第二条在中华人民共和国城市规

划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

【意思分解】

1 了解本条第1款关于本法的调整对象(城市规划区国有土地范围内)及第3款“房地产开发”之概念。

2 重点掌握本条第4款，房地产交易包括哪三类行为。

第二章房地产开发用地

第一节土地使用权出让

【重点法条】

第七条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第十二条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

【意思分解】

1 了解第7条关于土地使用权出让概念的规定。

2 重点掌握第12条第2款哪四类用地有条件的必须采取拍卖、招标方式，惟无条件的，才可采取协议方式。

3 掌握第12条第3款，对协议方式下土地使用权出让金的限制。

【重点法条】

第十四条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。

土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

第十五条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

第十六条土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。 【相关法条】《合同法》第10条第2款；《〈合同法〉解释(一)》第9条。

【意思分解】

1 土地使用权出让合同是要式合同(第14条第1款)，但应特别注意，本法并未规定土地使用权出让合同经登记才生效，故不适用《合同法》第44条第2款之规定，切记切记!

2 土地使用权出让合同的签订者双方是市、县土管部门与使用者(第14条第2款)，但该合同当事人应为国家与使用者。此时，市、县土管部门系国家之代理人。

3 了解第15、16条双方合同义务及违约责任之内容。

【不要混淆】

土地使用权出让合同是典型民事合同，而非行政合同。此时国家是以平等的民商事主体身份出现的，而非以国家管理者身份出现。

【重点法条】

第十九条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

第二十一条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

【意思分解】

1 重点掌握本法第19条：国家不提前收回国有土地使用权是原则；提前收回则是例外。仅在特殊情形下且为社会利益需要方可依法收回；但应给予土地使用者以相应补偿(不是适当补偿)。

2 特别注意本法第21条的几层意思：

(1)合同届满前，土地使用者至迟需提前1年申请续期；

(2)使用者一经申请，出让者原则上应予以批准；

(3)惟有在为社会公共利益需要收回土地之情形下，才能不予批准。

(4)一旦批准，双方应另签国有土地使用权出让合同，此系一新合同，内容与已经届期的前合同并无干系。

(5)如果国家届期收回土地或土地使用者未申请续期的，由国家无偿收回(并无补偿)。

第二节土地使用权划拨

【重点法条】

第二十二条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

【相关法条】本法第7、13、23条；《土地管理法》第54条。

【意思分解】

1 了解本条第1款关于土地使用权划拨之定义。

2 特别注意，土地使用权划拨分无偿和有偿两种情形(本条第1款)。

3 划拨取得的土地使用权，原则上无土地使用期限限制。

4 了解第23条规定的可划拨土地使用权的建设用地范围。

【不要混淆】

1 比较本法第13条及第7条，注意国有土地使用权出让与划拔在期限和有偿与否之区别。

2 县级以上人民政府即有权划拨土地。

第三章房地产开发

【重点法条】

第二十五条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

【意思分解】

掌握期满1年未动工开发与2年未动工开发的不同处罚。注意该处罚是有但书规定的。

第四章房地产交易

【重点法条】

第三十一条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

【相关法条】本法第34条；《担保法》第36条。

【意思分解】

1 本条确立了我国不动产物权法的一个重要原则：房地一体主义，而《担保法》第36条则是本条之贯彻落实。所谓房地一体主义，即房地产转让、抵押实现时，房屋所有权的权利移转效力及于该房屋占用范围的土地使用权。切记切记。

2 了解第34条规定的房地产成交价格申报 制度。

【重点法条】

第三十八条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第三十九条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

【相关法条】本法第37、50、55条；《担保法》第56条。

【意思分解】

1 重点掌握第38条转让房地产的三项条件，即“一金一投资一证书。”

2 重点掌握第39条关于补交土地出让金或土地收益之规定。类似的规定还见于本法第55条、《担保法》第56条。作为一条原则，可将这3个条文放在一起去记。

3 了解第37条规定的不得转让的情形。仔细看看，即可知这些情形依常识当然不可转让。

值得注意的是，第37条第(六)项“未依法登记领取权属证书的”不得转让。

【重点法条】

第四十条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 第四十一条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第四十二条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地

使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

【相关法条】本法第14条第1款；《合同法》第10条第2款、第44条第2款、第89条。

【意思分解】

1 应当注意，房地产转让合同与国有土地使用权出让合同一样，都是要式合同，且法律未明定合同登记是这两类合同生效之要件，故不适用《合同法》第44条第2款及《〈合同法〉解释(一)》第9条之规定。关于这一点，是广大考生最易犯的错误之一，因为依物权法原理，不动产物权登记是不动产物权合同产生物权移转效力之要件。切记：物权登记(俗称房地产权“过户登记”)是房地产权移转之生效要件，而非房地产转让合同之生效要件。

惟在法律、行政法规明确规定房地产转让合同须经合同登记才生效时，合同登记才是房地产转让合同的生效要件。但迄今为止，我国法律、行政法规并未明定房地产转让合同须经合同登记才生效，故合同登记并不是我国房地产转让合同(包括国有土地使用权出让合同)的生效条件。至于物权登记(过户登记)完成与否，对房地产转让合同之效力则根本不生任何影响。总之，考生一定要区分合同登记与物权登记这两种性质迥然不同的登记及其各自的效力。参见高法实施《合同法解释》第10条第1款。切记切记!

2 房地产转让，引发国有土地使用权出让合同权利义务随之转移。

3 了解一下第42条关于房地产转让时该幅土地使用权期限之计算方式。

【重点法条】

第四十四条商品房预售，应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(二)持有建设工程规划许可证；

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

【意思分解】

1 掌握商品房预售之四个条件，即“三证一投资”。此条为司法考试之热点，应予准确记忆。

2 商品房预售合同应当由预售人登记备案。

3 注意预售所得的专用。

【重点法条】

第五十条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 第五十五条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

【意思分解】

1 划拨取得的土地使用权抵押的，抵押权人的优先受偿权后于土地使用权出让金。

2 划拨取得的土地使用权之上的房屋以营利为目的出租的，应将其中的土地收益上缴国家。 【不要混淆】

第39条、第50条、第55条对划拨土地使用权在转让房地产、抵押、出租房屋时的处理方式是不同的。

【重点法条】

第五十三条房屋租赁，出租人和承租人应签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁

价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

【相关法条】本法第40条；《合同法》第52条、第44条第2款。

【意思分解】

1 注意房屋租赁合同应向房产管理部门登记备案，这是与本法第40条之不同之处(房地产转让合同无需登记备案)。

2 特别应予掌握的是：此条房屋租赁合同登记仅为备案性质，而非房屋租赁合同之生效要件，故此处合同登记并不属于《合同法》第44条第2款之情形。

3 我国有些地方的地方性法规、地方政府规章及建设部的部门规章规定：城市房屋租赁合同不经登记，不生效力。据《合同法》第52条第1款第(五)项之规定精神，这些规定直接违反了《合同法》第52条之规定，应属无效(参见《合同法解释(一)》第4条)。

另外，这些地方性法规，地方政府规章及部门规章之规定亦与本法第53条规定精神不符：房屋租赁合同登记是备案性质，而非合同之生效要件。切记切记!

【重点法条】

第五十六条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

【意思分解】

本条作常识了解。

第五章房地产权属登记管理

【重点法条】

第六十条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

【相关法条】本法第14、40、53条。

【意思分解】

1

此条规定了我国的不动产物权登记制度，不同于本法第14、40、53条所规定的合同登记制度，切记。

2 注意本条第1、2、3款规定的不同情形下不同的登记机关。

土地管理法

概述

《土地管理法》及《土地管理法实施条例》(以下简称《土管法条例》)的内容在司法考试中并不占显赫位置，从1993年到2000年8年间的律考来看，年均分值在2分左右，题型也仅限于选择题一种。2002年司法考试却只分未考。但另一方面，《土地管理法》同《城市房地产管理法》一样，同我国的不动产物权制度联系紧密，故应予以重视。从历届考题来看，重点集中在两大制度上：

1 土地的所有权和使用权；

2 建设用地。

反映在法条上，即《土地管理法》的第2、5章，考生应予以重点复习。

第一章总则

【重点法条】

第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第八条城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第九条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

【相关法条】《宪法》第9～10条；《土管法条例》第2、29条。

【意思分解】

1 第2条是对《宪法》第9、10条的贯彻落实，我国土地所有权分为国有与集体所有两大类，那么哪些土地归国有，哪些土地归集体所有是司法考试重点。对此，要重点掌握本法第8条及《条例》第2条，即哪些土地归国有，尤其是《土管法条例》第2条第1款第(二)、(五)、(六)项的内容。

2 注意本法第2条第3款禁止的行为类型：侵占、买卖和非法转让土地本身及所有权。

3 注意本法第2条第5款的土地有偿使用类型，体现在《土管法条例》第29条上，即出让、租赁、作价出资或入股，应予以详记。

4 第9条确立了国有土地使用权和集体土地使用权制度，是我国独立的一类用益物权制度。【不要混淆】

1 一定要区分开国有与集体所有的土地范围。

2 注意征用与征收、出让与转让、出让与买卖的概念区别。

3 我国国有土地使用权可以出让和转让，但国有土地所有权不得买卖，切记切记!

第二章土地的所有权和使用权

【重点法条】

第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

【意思分解】

本条确立了我国农村集体土地所有权的三级主体及经营管理主体。

1 村农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。

2 村内农村集体经济组织农民集体所有(如小组农民集体所有)，由村内各该农村集体经济组织或村民小组经营、管理。

3 乡(镇)农民集体所有，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

【重点法条】

第十四条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和

义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。

在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。

【相关法条】本法第15条。

【意思分解】

1 本条确立了农民集体所有土地承包经营权，此系一独立用益物权，通过承发包双方订立承包合同而成立。

2 土地承包经营期限30年，系最新规定，应予留意。

3 注意土地承包经营期内适当调整承包土地的条件与程序(第2款)。

4 注意比较此与第15条国有土地承包经营权和农民集体所有土地由非组织成员承包经营权的不同。

【不要混淆】

第14条第2款与第15条第2款关于报批部门的规定有差异，注意区别。

【重点法条】

第十六条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。 单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。

在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

【相关法条】《行政复议法》第30条。

【意思分解】

1 第16条是迄今为止《土地管理法》在考试中出现频率最高的条文，亦是《土地管理法》的难点，考生应予以特别掌握。

2 首先应注意本条第2款，处理争议主体不同，争议的行政机关是不同的，但都是人民政府。

3 本条的适用与《行政复议法》第30条存在冲突和争议。我们建议应作如下理解：

(1)本条所称的争议，是指因土地所有权和使用权归属或界线等问题引起的确权争议。对该争议适用本条的规定。当事人不服人民政府的处理决定，可以直接提起行政诉讼。

(2)有关土地的争议还有民事侵权争议或合同争议，其他土地行政争议。对于前者按民事纠纷解决。对于后者按《行政复议法》第30条解决。即认为行政机关具体行为侵犯其所有权或使用权的，应先申请行政复议，不服复议决定，可起诉(复议前置)。第30条第2款还规定了行政机关最终裁决的情形。

第四章耕地保护

【重点法条】

第三十一条第二款省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。

第三十四条国家实行基本农田保护制度。下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理：

(一)经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；

(二)有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；

(三)蔬菜生产基地；

(四)农业科研、教学试验田；

(五)国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。

各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。

基本农田保护区以乡(镇)为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。

第三十六条非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。

禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。

禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。

【意思分解】

1 “占多少，垦多少”原则的内容要掌握。

2 基本农田的范围和比例。

3 注意第36条的优先保护耕地的原则。

【重点法条】

第三十七条禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原村集体经济组织恢复耕种。

在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。

承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的 耕地。

【相关法条】本法第42、57条；《房地产管理法》第25条。

【意思分解】

1 注意对闲置、荒芜耕地的处理(本条第1款及第3款)，区分1年与2年的不同情形。

2 了解一下本法第42条及第57条第2、3款的规定。

3 第37条第2款所指即是《城市房地产管理法》第25条的内容，应予掌握。

第五章建设用地

【重点法条】

第四十五条征用下列土地的，由国务院批准：

(一)基本农田；

(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

(三)其他土地超过七十公顷的。

征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

征用农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

第四十七条第一、二、六款征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要

安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

【相关法条】本法第44条；《土管法条例》第26条及第25条第3、4款。

【意思分解】

1 第45条对国务院与省级政府征用土地权限作了划分，应予准确掌握国务院的三项权限。

2 掌握第47条征用耕地补偿费由哪三个部分组成。

3 了解一下各种费用的标准(上、下限)。

4 掌握《土管法条例》第26条第1款关于各种款项的归属，了解一下本条第2款关于各种款项的用途限制。

5 了解一下《土管法条例》第25条第3、4款关于安置方案争议裁决及费用支付的规定。

【不要混淆】

依本法第45条之规定，省级以下人民政府不享有审批征用土地的权限，切记!

【重点法条】

第五十四条建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

(一)国家机关用地和军事用地；

(二)城市基础设施用地和公益事业用地；

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

(四)法律、行政法规规定的其他用地。

【相关法条】《城市房地产管理法》第23条。

【意思分解】

1 县级以上人民政府有权依法划拨土地。

2 划拨土地之用途仅限于以上四个方面。

3 《房地产管理法》第23条内容同本条相同。

【不要混淆】

土地划拨的审批机关是县级以上人民政府，区别于土地征用审批机关。

【重点法条】

第五十八条有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部

门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

(一)为公共利益需要使用土地的；

(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

(四)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

【相关法条】本法第65条。

【意思分解】

1 掌握可以收回国有土地使用权的五种情形，该条为司法考试之重点。

2 特别注意本条第2款，收回土地使用权应予使用权人适当补偿(不是相应补偿)的包括哪两种情形。此系明显的考点。

3 本法第65条规定了收回农民集体土地使用权的情形及给予适当补偿的情形，与第58条法理完全相通，应予以同等掌握。

【不要混淆】

1 收回土地使用权时应给予与不给予适当补偿的情形，务必区分开来。

2 第65条与第58条规定的情形不可张冠李 戴。

【重点法条】

第六十条第一款农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上的地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

【相关法条】《担保法》第34、36～37条。

【意思分解】

1 农民集体所有土地使用权制度与国有土地使用权制度存有相当大的差别，这是考生必需予以掌握的，也是司法考试之重点内容之一。

2 依第60条第1款及第63条，农民集体所有土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设，但有例外情形(63条)；用于兴办企业或以土地使用权入股、联营与他人共办企业则是允许的，但此种情形下应经县级以上人民政府批准(第60条第1款)。如1997年律考即出了这么一道多选题：

甲公司与乙村村委会签订土地使用权转让合同，约定乙将其集体所有土地50亩以每亩40万元的价格转让给甲，用于建造“秀水山庄”别墅区。合同签订后，甲支付了2000万元地价款，并先后投入40000万元工程建设款。随后，当地政府清理整顿房地产业的过程中，将“秀水山庄”列为非法用地开发项目，下令停建。对于这一事件的以下评论，哪些是错误的?

A 农村集体土地不能转让，甲公司只能按照有关规定，报批国家建设项目，向政府土地管理部门申请用地，通过土地征用和国有土地使用权出让或划拨程序，才能使用这块土地。

B 农村集体土地不能转让，但可以出租。甲公司可以通过长期租用这块土地进行开发。

C 农村集体土地不能转让、出租，但可联营。本案如采用甲出资、乙出地的合作开发形式，即为合法，可以不经政府批准。

D 农村集体土地可以依法转让，本事件合乎法律规定，但应补办有关手续。

应当说，这道题是有一定难度的，考查对象即是农民集体所有土地的使用用途和使用方式。解题的法律依据即在于上引第60条第1款、第63条及第2条等规定，答案应为B、C、D，而A项叙述是正确的。因为“秀水山庄”别墅工程显属非农业建设，所以乙村土地不得用于出让、转让或出租(B、D错)。但若用联营、投资入股去共同开发，必需经县级以上人民政府批准(C错)。依A项，农民集体所有土地经过划拨或征用程序转为国有土地，尔后再依国有土地使用权出让手续甲公司取得该幅土地的使用权，则是被我国(《土地管理法》第2条、《土管法条例》第29条和《城市房地产管理法》第7条)所允许的。

3 本法第62条确立了我国民法上的另一独立用益物权制度——农村宅基地使用权。依本条第1、3款，应掌握：一户一宅原则和农民申请宅基地需经乡(镇)政府审核，县级政府批准。

4 重点掌握本法第62条第4款：农民不得单独出卖、出租宅基地，但可以出卖、出租住房。

在后一种情形下，依物权法上的“房地一体主义”，住房所占用的宅基地使用权亦随房而转让和出租。此时，出卖人或出租人再申请宅基地的，不予批准。

5 联系《担保法》第34、36、37条关于农民集体土地使用权抵押禁止和例外许可的规定，全面归纳总结农民集体土地使用权制度同国有土地使用权制度的区别。