一房二卖之房产该花落谁家案
一房二卖之房产该花落谁家案
第一幕庭前准备和正式开庭
书记员: 请原告、被告及双方委托代理人入庭就坐。
书记员: 现在，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第123条的规定，查明当事人及其他诉讼参与人的到庭情况。原告张立伟，陈
爱英是否到庭？
原告: 到庭。
书记员: 原告委托代理人是否到庭？
原告委托代理人: 到庭。
书记员:广西省残疾人联合会代表人张薇被告: 到庭。
书记员: 被告委托代理人是否到庭？
被告委托代理人: 到庭。
书记员：第三人北海市赛亚汽车销售公司代表人是否到庭？
第三人：到庭。
书记员:请安静！现在宣读法庭规则和法庭纪律。诉讼参与人应当维护法庭秩序，不得喧哗、吵闹；发言、陈述和辩论，须经法
庭许可。旁听人员必须遵守下列纪律：
（一）不得录音、录像和摄影；
（二）不得随意走动和进入审判区；
（三）不得发言、提问；
（四）不得鼓掌、喧哗、哄闹；
（五）不得开放传呼机、移动电话机等通讯设备的铃响和接听电话；
（六）不得实施其他妨害审判活动的行为。
新闻记者旁听应遵守法庭纪律。未经法庭许可，不得在庭
审过程中录音、录像和摄影。
对于违反法庭规则的人，法庭可以口头警告、训诫，也可以
没收录音、录像和摄影器材，责令退出法庭或者经院长批准
予以罚款、拘留。对哄闹、冲击法庭，侮辱、诽谤、威胁、
殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任；
情节较轻的，予以罚款、拘留。
书记员：现在请审判人员入庭，全体起立。
审判长: 请坐下！
书记员: 报告审判长，当事人及其代理人全部到庭，法庭纪律宣布完毕，可以开庭！
审判长：现在开庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第123条第二款的相关规定，现在核对当事人的基本情况及委托代理人姓名、职务及代理权限。首先由原告向法庭报告你的姓名、年龄、民族、出生年月日、工作单位、职务及家庭住址。
原告:张立伟，男，1983年10月10日，35岁，住广西省北海市长江路32号，个体经营者。
原告：陈爱英，女，44岁，1974年4月出生，汉族，高中文化，家住广西省北海市长江路30号。
审判员1:请原告代理人向法庭报告你的情况及代理权限
原告代理人：XXX，女，广西省北海市研和律师事务所，代理权限为全权代理
审判长：由被告向法庭报告你的情况。
被告: 广西省残疾人联合会，住址广西省北海市民主西路72号，法定代表人张薇。
审判长：由被告省残联的委托代理人向法庭报告你们的姓名，说明你们的工作单位、职务及代理权限。
被告省残联委托代理人1：XXX，女，北海市中咨律师事务所律师，委托权限，特殊代理，包括代为出庭、辩论、放弃变更诉讼请
求、代为承认、代为和解。
被告省残联委托代理人2：XXX，女，北海市中咨律师事务所律师，委托权限，特殊代理，包括代为出庭、辩论、放弃变更诉讼请
求、代为承认、代为和解。
审判员1：由第三人赛亚汽车公司向法庭报告你的情况。
被告二：北海市赛亚汽车公司，住址广西省北海市民主东路22号，法定代表人 XXX。
审判员1：原告张立伟，陈爱英，你俩对两被告及其诉讼代理人的身份有无异议？
原告: 没有。
审判长: 被告对原告的身份有无异议？
被告: 没有。
审判长：经过审查，上述当事人及诉讼代理人的身份及委托权限与庭审前办理的手续一致，当事人之间未提出异议，出庭资格有效，准许参加诉讼，现在开庭。（敲法槌）
审判长：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第40条第1款、第120条的相关规定，广西省北海市人民法院今天依法公开开庭审理原告张立伟，陈爱英诉被告广西省残联买卖合同纠纷一案。
下面宣布合议庭组成人员，本案由李俊杰即本人担任审判长，毕月娇，乔丽丽担任审判员共同组成合议庭，书记员毕湘云担任法庭记录。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第45、46条的规定，当事人有申请回避的权利。
审判人员有以下三种情况，可能影响案件公正审理的，当事人有权口头或书面申请他们回避：
1.是本案当事人或者是当事人、诉讼代理人的近亲属；
2.与本案有利害关系；
3.与本案当事人有其他关系，可能影响对案件的公正审理的
提出回避申请应当在开庭前提出；在开庭过程中得知需要回避事项的应当在法庭辩论终结前提出，并且向法庭说明正当理由。
审判长：原告张立伟，陈爱英，对于本合议庭组成人员及书记员是否提出回避请求？
原告：不申请。
审判长：被告是否申请回避？
被告：不申请。
审判长：第三人是否申请回避？
第三人：不申请。
审判长：之前本院的立案流程机构已经向当事人送达了开庭须知，须知中已经载明了法庭审理过程中当事人享有的诉讼权利和必须履行
的诉讼义务。对此，原告方是否已经明确？
原告和代理人：明确
审判长：被告方是否已经明确？
被告和代理人：明确
审判长：第三人是否已经明确？
第三人：明确
第二幕法庭调查
审判长: 现在开始法庭调查，法庭调查的重点是双方争议的事实。当事人对自己提出的主张，有责任提供相应证据予以证明，反驳对方主张的也须提供证据。首先由原告陈述诉讼请求及所依据的事实和理由。原告:审判长、审判员：
我的诉讼请求是：
1、要求确认被告广西省残联与北海市赛亚汽车公司的买卖合同
无效。
2、请求广西省残疾人联合会承担违约责任向我交付房屋并赔偿
损失。
3、承担本次诉讼费用。
事实与理由：
4、2012年春，我经朋友陆宏伟的介绍与广西省残疾人联合会协
商与我表弟张立伟的名义签订房屋联建合同，合同签订后我向广西省残疾人联合会支付了431.5万元房款，即履行完先期付款义务的前提下广西省残联不但没有按约交付房屋，而且在我与2012年
9月3日中原市公安局以涉嫌经济犯罪为由限制人身自由期间，登报公告单方解除合同，后与北海市赛亚汽车公司签订联建合同，将本该属于我的房屋转卖给第三人，故我主张确认被告广西省残联与北海市赛亚汽车公司的买卖合同无效，张立伟替我与广西省残疾人联合会签订的合同合法有效，应当受到法律保护。省残联应承担违约责任向我交付房屋并赔偿损失。
此致
广西省北海市基层人民法院
起诉人：陈爱英、张立伟
2018年5月22日
审判长: 原告委托代理人有何补充？
原告代理人：无没有补充。
审判长：下面由被告针对原告的起诉发表你们的答辩意见。
被告省残联:
答辩人就原告的起诉状，现在提出答辩意见如下：
现将理由陈述如下：
审判长，审判员，因陈爱英诉我单位要求依据签订的购房合同取得城关区民主西路72号联建综合楼一层网店房所有权一案,提出答辩如下:
2010年春,原告陈爱英同本单位协商，同意以联建形式向本单位购买房屋，并以表弟张立伟的名义与我单位签订了协议。合同中约定，本合同签订后，甲方(即原告表弟张立伟)即付给乙方(即本单位)联建款肆佰肆拾贰万元，且还约定，甲方逾期付款，需按支付迟延付款额
的银行同期贷款利息赔偿本单位损失。签订合同后，本单位于2010年7月4日收到以张喜庆的名义付出的共311 5000元(见书证2)。但由于甲方在合同约定的交房期限(即2010年5月15日) 前所付的购房款未达到合同约定的数额，故我单位没有交付房屋，后我单位多次利用各种渠道催告张立伟和原告全面履行给付义务，但对方仍不履行。因原告陈爱英于2012年9月3日被刑事拘留，而与我单位签订合同的张立伟，也未补齐应交付的购房款。在无法取得与张立伟的联系的情况下，我单位于2012年11月19日在东方晚报刊登公告(见证据13)，告知张立伟将解除协议，并望其尽快前往处理解除协议的事宜，但张立伟并未前往。
在2012年12月30日，省残联综合楼笫一层完工(见证据21).后来北海市赛亚汽车销售公司愿意与本单位签订房屋联建合同(见证据14)，并按合同约定交付了房款(见证据15),故本单位于2013年2月10日将房屋移交其使用(见证据16)。且本单位也归还了陆洪伟作给付的壹佰贰拾万元(见证据17)，据以上陈述，根据合同法第九十四条相关规定，系原告方先行违约，本单位合理催告后，有权行使解除权单方面解除合同，而无需和对方商议。同时，我方也已经用公告方式通知了对方。对于原告所称，被公安局扎押的房屋不能进行交易，据合同法第一百三十三条，标的物所有权转移时间自标的物交付时起转移。当时房屋还木交付张立伟，故标的物的所有权不属于张立伟，因此，公安局扣押房屋时认定房屋产权人为张立伟，与事实不符，缺乏法律依据,效力不及于本单位，本单位与北海市赛亚汽车销售公司
签订的合同合法有效。与此同时，我方愿意返还陈爱英已经支付的购房款300余万元。
答辩请求: 我方要求人民法院判确认我单位与第三人（北海市赛亚汽车销售公司）的合同合法有效，判决驳回原告方的诉讼请求。
此致
广西省北海市基层人民法院
答辩人：张薇
2018年5月22日
审判长：被告省残联的委托代理人对答辩意见有无补充？
被告代理人：没有。
审判长：下面由第三人针对原告的起诉、被告的答辩发表你的意见。第三人赛亚汽车公司:见课本204页（证据20）
我的答辩意见陈述完毕
审判长：现在进行庭审举证和质证，首先就案件事实进行证据审查，由于在庭审前本院的立案的流程机构已经组织双方当事人进行了证据交换，并且送达了证据清单，因此在质证的过程中，双方当事人应当按照庭前所提交的证据清单所载明的序号说明证据的名称以及证据所要证明的对象，其他诉讼参与人在发表质证意见的时候，应当围绕证据的真实性、合法性、关联性、有无证据效力以及证明效力大小发表。首先由本案的原告出示证据。
审判员2: 下面进行法庭举证和质证，首先请原告方举证。
原告代理人：我们现在整个证据分为三组：
我方向法庭提交的第一组证据是，太平省高级人民法院刑事裁定书一份，原告陈爱英解除取保候审决定书一份，东方省相关媒体报道一份，中原市公安局协助扣押犯罪嫌疑人物品通知书一份，中原市公安局扣押犯罪嫌疑人物品通知书一份以及中原市公安局接触扣押通知书一份。这几份证据所要证明的事实有以下两点，1用于证明我方当事人未完全履行合同是基于不可抗力的原因.。2，用于证明我方当事人张立伟已经取得房屋所有权
审判长：原告方的第一组证据举证完毕，请执行法警将原告的证据转交被告辨认后提交法庭。
审判长：下面针对于原告方的证据进行质证，在质证的过程中应当围绕证据的真实性、合法性、关联性、有无证据效力以及证明效力大小发表你们的质证意见。
审判员2：被告对此证据有什么意见？
被告：对这几份证据的真实性本身没有意见。
审判员2：第三人对此证据有什么意见？
第三人：没有
审判员2：对于该组证据被告方没有异议法庭将当庭予以认定。
审判长：原告继续举证：
原告代理人：我方举的第二组证据是，张立伟与省残联签订的联建合同一份。这组证据证明的是张立伟与省残联签订的合同，张立伟并未存在违约行为。
审判长：原告方的第二组证据举证完毕，请执行法警将原告的证据转交被告辨认后提交法庭。
审判长：下面针对于原告方的证据进行质证，在质证的过程中应当围
绕证据的真实性、合法性、关联性、有无证据效力以及证明效力大小发表你们的质证意见。
审判员2：被告对此证据有什么意见？
被告：没有意见。
审判员2：第三人对此证据有什么意见？
第三人：没有
审判员2：对于该组证据被告方没有异议法庭将当庭予以认定。
审判员1 ：请原告方继续向法庭举证。
原告代理人：我方举的第三组证据是，广西省残疾人联合会向陈爱英出具的付款人为张喜庆的收据三张以及东方省残疾人联合会给陆洪伟出具的结算收据一份。这两份证据用于证明陈爱英已向东方省残疾人联合会支付了部分房款。
审判长：原告方的第三组证据举证完毕，请执行法警将原告的证据转交被告辨认后提交法庭。
审判长：下面针对于原告方的证据进行质证，在质证的过程中应当围绕证据的真实性、合法性、关联性、有无证据效力以及证明效力大小发表你们的质证意见。
审判员1：被告对此证据有什么意见？
被告：没有意见。
审判员1：第三人对此证据有什么意见？
第三人：没有
审判员1：对于该组证据被告方没有异议法庭将当庭予以认定。
审判长：请原告方继续向法庭举证。
原告代理：原告代理人请法庭传证人张军到庭作证，用以证明原告陈爱英已将购房款三百万元交付省残联的事实。（1名法警到书记员处拿传票，到庭外传张军到庭，随即证人来到法庭）
审判长：证人，请讲一下你的姓名。
证人张军：张军。
审判长：年龄？
证人张军：36.
审判长：哪里人？
证人张军：广西省北海市人。
审判长：证人张军，根据我国法律规定，证人有如实向法庭作证的义务，如有意作伪证，或隐匿罪证，要承担法律责任，你听清楚了吗？
证人张军：听清楚了。
审判长：请证人在如实作证保证书上签字（如实作证保证书已放在证人席上，证人张军签字）
审判长：请原告代理人对证人进行询问。
原告代理人：你和陈爱英是什么关系？她在什么时间找你要求你帮她转账给广西省残疾人联合会？
证人张军：我与陈爱英是朋友关系。大约是2010年春天，陈爱英找到我，当时我在樱银行上班，说希望将她的300万元钱转账给东方省残疾人联合会（这笔钱是陈爱英以她母亲张喜庆的名义存入银行的）。我问她，为什么转钱，她说，准备与省残疾人联合会签合同。我说，合同签了没有？她说，还没签，现在把钱转过去，然后马上就去签合同，都已经说好了。但她当时不知道省残联的账号，因此没转成。然后我陪她一起去了省残联，当初由她的一个亲戚替她签订完合同后，省残联给了我他们的账号，回来后当天我就根据陈爱英提供的相关手续将这300万元转给了省残联。
原告代理人：报告审判长，代理人对证人询问完毕。
审判长：请被告代理人向证人进行询问。
被告代理人：证人张军，你知道替陈爱英签订完合同的她的亲戚是谁吗？
证人张军：这个我不清楚，我只听说是她的一个亲戚。
被告代理人：报告审判长，代理人对证人询问完毕。
审判长：证人张军可以退庭。（证人张军退庭，1名法警随同其离开法庭。）
审判长：原告方还有无证据向法庭出示？
原告代理人：原告方全案举证完毕
审判长：原告方的举证质证结束，下面由被告进行举证：
审判员1：被告广西省残联法定代表人张薇有没有证据需要向法庭出示。
被告广西省残联代理人：有。我方拟向法庭出示的五组证据：
证据1：是2012年11月18日东方省残联与北海市赛亚汽车销售公司签订的房屋联建合同，用以证明如下事实：房屋转让给北海市赛亚汽车销售汽车公司真实有效，是基于合法的双方真实意思表示签订。
证据2：是2012年11月19日刊登于东方晚报的东方省残疾人联合会刊发的公告，用以证明我方已对原告进行公告解除与张立伟之间的合同。
证据3：是2012年11月20日北海市赛亚汽车销售公司付款票据，2013年2月10日房屋移交单，2013年3月10日东方省煤炭进出口公司给东方省残疾人联合会开具的收据，用以证明省残联与北海市赛亚汽车销售公司签订的房屋买卖合同已经合法履行。
证据4：是2012年11月18日张立伟、北海市赛亚汽车销售公司和东方省残疾人联合会签订的房地产投资转让合同书，用以证明我方以合法方式签订的房屋买卖合同有效。
证据5：是广西省建委给省残联颁发的系列许可证，用以证明省残联有资格建房并销售。
审判长：被告方的书证举证完毕，请执行法警将被告的书证转交原告辨认后提交法庭。
审判长：下面针对于被告方的书证进行质证，在质证的过程中应当围绕证据的真实性、合法性、关联性、有无证据效力以及证明效力大小发表你们的质证意见。
审判长：请原告方发表质证意见。
原告代理人:我方对证据1、2、4有异议。对于证据1：我方认为赛亚汽车公司系于明知我方当事人与广西省残联签订了联建合同的情况下还与省残联签订合同属于恶意串通，故我方对该证据的合法性存在异议。对于证据2：我方认为省残联在没有穷尽其它通知的前提下采用公告通知，因此我方不承认解除合同，而且该公告是在东方省残疾人联合会与北海市赛亚汽车销售公司签订房屋联建合同后才公布的因此该公告违法。对于证据4：此房地产投资转让合同书我方并未签字同意，因此不具有任何效力。
审判员:对于没有异议的证据3和证据5本庭将当庭予以认定。
审判长：被告是否还有证据向法庭提交?
被告东方省残联代理人：没有了，我方全案举证完毕。
审判长：鉴于诉讼各方举证完毕，法庭调查结束。
审判长:经法庭调查本庭对以下事实予以认定：1、陈爱英与2010年以张立伟名义与广西省残疾人联合会以联建形式签订房屋购买合同并支付部分购房款。2、陈爱英于2012年被中原市公安局以涉嫌经济犯罪为由限制人生自由。3、广西省残疾人联合会在陈爱英被限制人身自由期间公告解除合同，并与赛亚汽车公司签订联建合同。各方当事人对本庭归纳认定的事实有无异议？
原告：无异议
被告：无异议
第三人：无异议
审判长: 法庭调查结束，下面进入法庭辩论阶段。根据双方向法庭提交的起诉状、答辩状以及相关的证据材料，基于对事实的认定，本庭认为本案的争议焦点为：
1、对于张立伟与省残联签订的合同，双方当事人是否都存在违约行为？
2、东方省残疾人联合会是否真正解除了其与张立伟之间的合同？
3、东方省残疾人联合会后来与北海市赛亚汽车销售公司签订的房屋买卖合同是否有效？原告方对此争议焦点的归纳有无意见？
原告代理人: 没有意见。
审判长: 被告对此有无意见?
被告广西省省残疾人联合会: 没有意见。
审判长: 第三人对此有无意见?
审判长:根据《中华人民共和国民事诉讼法》第127条的规定，现在进行法庭辩论。当事人及其诉讼代理人本案争议焦点，结合法庭调查的具体情况以及适用法律方面进行综合性发言。辩论中应当事实求是，在法律范围内尊重客观事实，以理服人，不行涉及本案的无关问题和进行人身攻击。
审判长：下面由原告被告双方及其诉讼代理人以及第三人针对第一个争议焦点“对于张立伟与省残联签订的合同，双方当事人是否都存在违约行为”发表辩论意见。首先由原告及其代理人发表辩论意见。
原告陈爱英:我方发表以下辩论意见：
我方与广西省残疾人联合会签订的联建合同完全是合法有效的。虽然当时是以我表弟张立伟的名义和他们签的，但事情都是由我操办的，这些情况省残联也是知情，而且前期该给的钱我也都给了，有收据为证，结果他们还一直拖着没把房子给我。而之后我因为涉嫌犯罪被限制人身自由，很明显我就是身不由己啊，这样我还怎么继续跟他们交涉呢?而后他们没有征得我和我表弟的同意，竟然就又把房子给卖了，给我表弟的公告还是把房子卖了以后才登出来的，这种事情哪有先斩后奏的道理？总之，张立伟替我与省残联签订的联建合同合法有效，而且我方并未违约，应当受法律保护。东方省残疾人联合会单方面与我解除合同无效应当继续向我履行合同，向我交付房屋，我说完了。
审判长：原告你还有无意见要发表？
原告及代理人：没有
审判长：好，下面请被告广西省残疾人联合会发表辩论意见。
被告广西省残联：
陈爱英与我方签订合同后，主要债务未履行，我方单方面解除合同有效，陈爱英方向我方支付431.5万元，仍有290万元尚未支付，经我方多次催告后仍未向我方支付剩余款项，哪有不履行合同还不承担违约责任的道理？我方将房屋转卖是因为原告方的违约，为避免我方遭受更大的损失才出此下策，实属无奈之举。
第三人：我方针对次争议焦点没有辩论意见。
审判长：下面由原告被告双方及其诉讼代理人以及第三人针对第二个争议焦点“东方省残疾人联合会是否真正解除了其与张立伟之间的合同”发表辩论意见。首先由原告及其代理人发表辩论意见。
原告：
广西省残疾人联合会于2012年11月19日以刊登于《东方晚报》的公告形式单方解除合同的行为无效，其公告内容与事实不符，我方在公告前并未受到任何催告。我从未听说过这种不穷尽所有方式就自作主张的登报公告解除合同，如果这这样的解除方式都能有效，那签订合同还有什么保障。而且公告发布的时间晚于将房产授予第三人的时间，被告的行为存在欺诈。故希望法庭认定被告采用公告的方式通知我方解除合同无效。
审判长:原告及其诉讼代理人还有什么辩论意见要补充吗？
原告张立伟：没有。
审判长：下面请被告广西省残疾人联合会发表辩论意见。
被告:根据《合同法》第九十四条第三款，当事人一方延迟履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行的当事人一方可以解除合同。陈爱英方以张喜庆的名义向我方支付431.5万元后，仍有290万元余款未付，经我方多次催告后仍未向我方给付剩余款项。所以，我方于2012年11月19日以刊登于《东方晚报》的公告形式单方解除合同的行为有效。而且刚才原告方说我方没有穷尽所有方式，我想问问原告是怎么知道的？
原告张立伟：你明明可以到我住所与我协商，但是你却没有，仅仅是发出公告，这难道就是你所谓的穷尽吗？
第三人：我方针对次争议焦点没有辩论意见。
审判长：下面由原告被告双方及其诉讼代理人以及第三人针对第三个争议焦点“广西省残疾人联合会后来与北海市赛亚汽车销售公司签订的房屋买卖合同是否有效”发表辩论意见。首先由原告及其代理人发表辩论意见。
原告代理人：我方当事人与广西省残联签订合同后已经履行了主要的合同义务，支付了大部分房款，并且从法庭调查环节我方提交的第一份证据表明张立伟已取得房屋所有权但省残联在合同未解除、我方当事人张立伟并未与赛亚汽车公司签订房地产投资转让合同的情况下将房屋转卖给北海市赛亚汽车公司属于无权处分，而赛亚公司在明知我方当事人未同意转让的前提下还与被告签订联建合同属于恶意，故据《民法总则》第154条：行为人与相对人恶意串通损害他人合法权益的法律行为无效。根据《合同法》第52条：恶意串通损害国家集体或第三人利益的合同无效。省残联与赛亚公司恶意串通损害了我方当事人的合法权益，我方认为该合同无效，希望法院予以认定，我方辩论意见发表完毕。
审判长：下面请被告广西省残疾人联合会发表辩论意见。
被告代理人：我方当事人并未与北海市赛亚汽车公司恶意串通，首先我方与陈爱英签订合同后，陈爱英迟迟没有完全履行合同。根据《合同法》第94条第四款的规定：当事人一方迟延履行债务或其它违法行为导致不能实现合同目的的当事人可以解除合同。因陈爱英的迟延履行我方当事人为了防止遭受更大的损失与陈爱英解除合同后与赛亚汽车公司签订合同属合法行为。不存在原告方所述的恶意串通，因此我方当事人与赛亚汽车公司签订的联建合同合法有效，希望法院予以认定，我方辩论意见发表完毕。
审判长:那么下面请第三人北海市赛亚汽车销售公司发表意见。
第三人：我方认为我方与广西省残疾人联合会签订的合同合法有效，我方已按合
同履行前期付款义务，广西省残疾人联合会已将房屋交付我单位使用多年我们要求广西省残疾人联合会尽快为我方办理房屋产权手续，否则我方将依法追究其违约责任。
我方之所以与广西省残疾人联合会签订房屋买卖合同，是因为当时张俊等人找到我们，说陈爱英因涉嫌犯罪已无法履行合同，希望将此合同转让。在这样的情况下我们才与广西省残疾人联合会签订房屋买卖合同，故该合同有效，希望法庭予以认定，我方辩论意见发表完毕。
审判长：原告有无新的辩论意见?重复的不用说。
原告:没有。
审判长：被告有无新的辩论意见?重复的不用说。
被告:没有。
审判长：第三人有无新的辩论意见?重复的不用说。
第三人：没有。
审判长：围绕争议焦点，双方当事人进行了充分的法庭辩论，双方无新的辩论意见，法庭辩论阶段结束。现在由双方当事人进行最后陈述，在最后陈述阶段双方当事人可以简单明确的表明对于本案的处理意见和各自是否坚持诉讼主张的意愿。首先，请原告方作最后陈述。
当事人最后陈述和法庭调解
审判长：现在由当事人双方及委托代理人陈述自己的最后意见，首先由原告陈述最后意见。
原告: 2012年春,经陆宏伟(于20014年夏去世) 介绍, 我和广西省残疾人联合会协商,同意以联建的形式向广西省残疾人联合会购买房屋,
并以我表弟张立伟的名义签订协议。协议签订后,我向广西省残疾人联合会支付了部分房款,但广西省残疾人联合会一直未向我交付房屋。在2012年9月3日，原市公安局以涉嫌经济犯罪为由限制我的人身自由,直至2017年6月14日我才被恢复人身自由。我获得人身自由后,立即
要求广西省残疾人联合会交付房屋, 但遭到拒绝, 并获悉在自己被关
押期间广西省残疾人联合会又以同样的条件将该房产卖给了第三人,违反了我国合同法的规定,致使我蒙受了重大损失,请求法院宣布广西省残疾人联合会与第三人的合同无效。并判令被告返还房屋,赔偿损失,承担本案诉讼费用。
被告：原告是残疾人,不具有民事行为能力,合同无效,我方与第三方签订的合同有效, 而且陈爱英并未在有效时间内付清所有房款, 默许了合同的解除, 我方只返还部分房款, 陈爱英涉及经济犯罪, 我方有权怀疑这是陈爱英设下的骗局, 我方有权追求原告的责任。
第三人：见课本204页
审判长：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第128条之规定，判决前能够调解的可以进行调解。原告，是否同意调解？
原告：同意
审判长：由于原告同意调解，本庭现组织调解。
审判长：下面宣布休庭，由合议庭进行评议，评议后继续开庭（敲击法槌）。
书记员：全体起立，请合议庭退庭。（合议庭下）
（十五分钟后）
书记员：休庭时间到，请全体起立，请审判长、审判员入庭。
审判长（坐定后）：坐下。
审判长：（敲击法槌后宣布）现在继续开庭。
广西省北海市人民法院民事判决书
(2018) xx 民初字第xx 号原告:陈爱英,女、张立伟，男
被告:东方省残疾人联合会
原告陈爱英诉被告东方省残疾人联合会房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,公开开庭进行了审理。原告陈爱英、被告东方省残疾人联合会到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明, 2012年春, 陈爱英与东方省残疾人联合会签订协议,该协议写明购买房屋给原告。原告支付了部分房款, 被告应交付房屋, 但是以各种理由推脱, 在原告被限制人身自由的情况下, 把房屋卖与第三人。被告不积极的履行自己的义务。原告为了证明自己的主张,原告向法院提交了以下证据:
(1) 原告与被告签订的协议
(2) 原告支付房款的收据
（3）被告与第三方签订的买卖合同
本院经审理认为, 原告与被告房屋买卖合同中所指的房屋产权在被告手中,被告有权买卖,与原告签订的合同有效,不因为原告是残疾人作为不履行合同的理由。在原告被限制人身自由的条件下, 把房屋卖与第三人, 这违反了合同法。与第三方的合同无效。原告要求被告返还房屋及赔
偿损失的要求予以支持,对被告的答辩意见不予采纳。根据《合同法》第四十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一) 》第九条规定,判决如下:
书记员：（全体起立）
一、被告与第三人签订的合同无效, 被告在本判决生效后十日内返还原告房屋。
二、案件受理费由被告负担。
如不服本判决, 可在接到判决书之日起15日内, 向本院递交上诉状,
并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广西省北海市中级人民法院
审判长：李俊杰
二零一八年五月二十二日本件与原本核对无异
书记员:毕湘云审判长：坐下。
审判长：今天是口头宣判，原、被告及其诉讼代理人在2018年5月24日到本院民一庭领取民事判决书，领取之日即为送达之日。当事人在指定期间内未领取的，指定领取裁判文书期间届满之日即为送达之日，当事人的上诉期从指定领取裁判文书期间届满之日的次日起开始计算，上诉期限为十五日。
审判长：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第133条第二款、第三款之规定，法庭笔录当庭宣读或者由当事人自己阅读，如认为笔录无误应当签名盖章，拒绝签名盖章的，书记员记明情况附卷。
书记员：我已将法庭审理笔录的全部活动记入笔录，已经过审判员和书记员签名，当事人和其他诉讼参与人可以当庭或者在五日内阅读，
房产建设项目可行性研究报告.doc
房产建设项目可行性研究报告 第一章 项目建设背景 xx 县整体概况 xx 县位于 xx 省西南，属 xx 辖区。地处东经 xx ° xx ′ xx ″—xx ° xx ′ xx ″，北纬 xx ° xx ′ xx ″— xx ° xx ′ xx ″之间。总面积为xx平方公里。全县辖区有x镇x乡，xx个村民委员会，xx个村民小组，全县总人口xx万人，人口密度为每平方公里xx人，县境北依xx与xx县分界，南与xx毗为邻，东与xx县连接，西与xx县连接，县城距xx940公里，距xx0公里。 xx县地处xx山末端，境内最高海拔为xx米，最低海拔为xx米，属xx山脉xx山支系。因地质构造成因所至，形成中低山窄谷地貌景观，全境可分为窄谷地貌，xx地貌。 xx 县地处低纬度山区，属 xx 气候。具有明显的立体气候特征，雨量充沛，日照充足，霜期短，年平均日照 xx 小时，年平均无霜期 xx 天，年平均气温 xx 度，东南部为多雨区，北部为少雨区。 水利资源，境内主要河流为 xx 河水系，现有 xx 千瓦水电站一座，拥有 xx 平方米容量的水库一座，饮用水供水企业一个，能满足项目建设。 经济来源， xx 为主， XX 年全县国民生产总值 xx 万元，工农业生产总值 xx 万元，社会商品零售总额 xx 万元，城镇居民年平均收入 xx
元，财政收入 xx 万元。 经济适用住房建设启动 中共 xx 县委、县人民政府于 XX 年 x 月成立了由 xx 任组长，有关相关部门负责人为成员的 xx 县经济适用住房建设领导小组，抽调相关部门工作人员。县人民政府批准成立了 xx 房地产开发有限责任公司，公司住址： xx 镇，法定代表人： xx ，负责承担经济适用住房建设的实施工作，土地使用、地质勘察、规划、设计、项目预算、资金筹划、项目方案编制、项目招标、项目建设实施、住房销售、物业管理、服务等。 第二章、报告编制依据和原则 一、报告编制的主要依据： 1.1 、《关于对 xx 县经济适用住房建设项目实施方案的批复》; 1.2 、 xx 1.3 、 xx 1.4 、《全国统一建筑工程基础定额(土建工程) xx 省预算基价》; 1.5 、《 xx 省建设安装工程综合费用定额( 99 修订本)》; 1.6 、 xx ; 1.7 、《 xx 省建筑安装工程费用汇总表》; 1.8 、《市政工程预算定额》; 1.9 、《 xx 省城市住宅小区物业管理办法》; 1.13 、其它文件规定要求。 二、报告编制原则 2.1 、可操作原则，根据项目所在地的社会、经济情况、结合国家
房 产 测 量 规 范
房产测量规范 （国家质量技术监督局2000年2月22日发布，2000年8月1日实施） 前言 本标准是在国家测绘局1991年5月发布的《房产测量规范》的基础上，结合近期科技发展和生产的需求并参照国内外标准和规定制定的。 GB/T 17986在《房产测量规范》的总标题下，包括以下两个单元：《第一单元：房产测量规定》；《第二单元：房产图式》。 本标准的附录A是标准的附录；标准B是提示的附录。 本标准由建设部和国家测绘局提出。 本标准由建设部和国家测绘局归口管理。 本标准由国家测绘局测绘标准化研究所、南京房屋产权管理处、建设部住宅与房地产业司、国家测绘局国土测绘司、广州市房地产测绘所，西安市房地产管理局产权产籍处等单位负责起草。 本标准主要起草人：吕永江、华如宏、唐国芳、刘大可、黄保华、岳答孝、孟娟。 1 范围 本标准规定了城镇房产测量内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成取以外的工矿企事业单位及其毗邻居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行。 2 引用标准 下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。 GB/T 2260--1995 中华人民共和国行政区划代码 GB 6962--1986 1：500、1：1000、1：2000比例尺地形图航空摄影规范 GB/T 17986.2--2000 房产测量规范第二单元：房产图图式 CH 1003--1995 测绘产品质量评定标准
3 总则 3.1 房产测量的目的和内容 3.1.1 房产测量的目的 房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及城镇规划建设提供数据的资料。 3.1.2 房产测量的基本内容 房产测量的基本内容包括：房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的检查与验收等。 3.1.3 房产测量的成果 房产测量成果包括：房产簿册，房产数据和房产图集。 3.2 房产测量的基本精度要求 3.2.1 房产测量的精度指标与限差 本标准以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。 3.2.2 房产平面控制测量的基本精度要求 末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过± 0.025m。 3.2.3 房产分幅平面图与房产要素测量的精度 3.2.3.1 模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点，相邻于邻近控制点的点位中误差不超过图上± 0.5mm。 3.2.3.2 利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上± 0.6mm。 3.2.3.3 对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过± 0.05m。 3.2.3.4 采用已有坐标或已有图件，展绘成房产分幅图时，展绘中误差不超过图上± 0.1mm。 3.2.4 房产界址点的精度要求
房产可行性研究报告.doc
房产可行性研究报告 目录 第一篇：房产可行性研究报告包括哪些内容 第二篇：制药厂可行性研究报告 第三篇：甜品店可行性研究报告 第四篇：可行性研究报告深度要求 第五篇：可行性研究报告 正文 第一篇：房产可行性研究报告包括哪些内容 海南房产可行性研究报告应该包括哪些内容？ 海南房地产项目投资可行性研究报告： 报告目录： 一、海南房地产项目总论 1、项目背景 2、可行性研究结论 3、主要技术经济指标表 4、存在问题及建议 二、海南房地产项目市场分析和营销战略
1、海南房地产市场概况 2、市场预测 3、营销战略 三、建设条件与场址选择 1、建设条件 2、场址选址 四、海南房地产项目建设规模及功能标准 1、建设规模 2、功能标准 五、海南房地产项目建设方案 1、建筑方案 2、平面布置方案 3、配套公用工程 六、项目实施进度安排 1、工程项目管理 2、项目实施进度 七、海南房地产项目投资估算与资金筹措
1、投资估算 2、资金筹措 3、投资使用计划 八、海南房地产项目财务分析与敏感性分析 1、生产成本和销售收入估算 2、财务评价 3、不确定性分析 4、敏感性分析 九、社会效益分析 1、社会效益分析 2、项目与所在地区互适性分析 十、风险分析 1、风险类别 2、风险应对措施 十一、可行性研究结论与建议 1、结论 2、建议
附件 1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件 2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件 3、自有资金存款证明 4、相关银行贷款承诺 5、其他相关证明材料 6、项目财务分析报表 第二篇：制药厂可行性研究报告 关于创办(天鹅山制药厂)可行性研究报告(草稿) 第一章概况 企业的名称：(天鹅山制药厂) 企业的地址： 企业法人代表： 产品的名称：天鹅山牌千锤膏 产品的配方: 杏仁、桃仁、生巴豆、陈铜绿、冰片、香油 产品的类型：非处方外贴用膏药 产品的功效：消肿除毒，专治一切痈疽、各种疮疔、无名肿毒。无毒副作用。
房地产项目可行性研究报告
房地产项目可行性研究报 告 Last revision date: 13 December 2020.
房地产项目可行性研究报告(模版) 目录 第一部分：项目总论 1.1项目背景 1.2项目概况 1.2.1项目名称 1.3可行性研究报告编制依据 1.4可行性研究结论及建议 第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析 2.2全国房地产行业发展分析 2.3本市房地产市场分析 2.4板块市场分析 2.5项目拟定位方案 第三部分：项目开发方案 3.1项目地块特性与价值分析 3.2规划设计分析 3.3产品设计建议 3.4项目实施进度 3.5营销方案 3.6机构设置 3.7合作方式及条件 第四部分：投资估算与融资方案 4.1投资估算
4.2融资方案 第五部分：财务评价 5.1财务评价基础数据与参数选取 5.2财务评价（方案1） 5.3财务评价（方案2） 5.4财务评价结论 第六部分：不确定性分析? 6.1盈亏平衡分析 6.2敏感性分析 6.3风险分析 第七部分：综合评价 7.1社会评价（定性） 7.2环境评价（影响及对策） 7.3公司资源匹配分析 第八部分：研究结论与建议 8.1结论 8.2建议 第九部分：附录 9.1附件： 9.2附表： 9.3附图： 调查人员声明 我们郑重声明： 1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。
3、形成意见和结论。 4、撰写本可行性研究报告。 5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。 6、（其他需要声明的事项） 参加调查人员签名： 公司领导签字： 注：形成一致意见后，附后存档。 第一部分：项目总论 1.1项目背景 这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。 城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 ①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； ②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； ③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 1.2项目概况 ①地块位置 地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
房产测量规范
《房产测量规范》附录B成套房屋建筑面积计算 一、一般规定 l.房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。 2.房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20 米（含2.20 米，下同）以上的永久性建筑。 3.房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。 4.房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。 5.房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 6.房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。 二、计算全部建筑面积的范围 1.永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。单层房屋内如带有部分楼层者，符合规则一般规定的亦应计算建筑面积。 2.多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。 3.房屋内的技术层（管道层、附层、夹层等）层高在2.20 米以上的按其墙外围水平面积计算。 4.穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大
厅内的回廊部分，层高在2.20 米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。 5.楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。 6.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。 7.房屋天面上属永久性建筑，层高在2.20 米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。 8.原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在2.20 米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 9.挑楼、全封闭的阳台接外围水平投影面积计算。 10.与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。 11.房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 12.层高在2.20 米以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。 13.有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。 14.玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积。其墙厚亦按主墙体厚度计算。 15.属永久性建筑层高在2.20 米以上有柱的车棚、货棚等按柱外围水平面积计算。 16.与房屋相通的有柱雨蓬按柱外围水平面积计算。雨蓬上盖面积小于柱外围
房地产可行性研究报告
房地产可行性研究报告 20XX年，我国房地产市场呈现四大运行趋势：商品房空置面积 会有较大幅度增加;房产开发投资会有较大幅度下降;房地产开发企 业并购重组将会增加;2009年房价将会止跌企稳。 房地产开发项目的基本特点是：产品的一次性、多变性和不确定性。房地产项目的构思与其他项目的构思存在着较大的差别，具有 独特的项目构思特征，其特征如下： 1、地域性 1)要考虑房地产开发项目的区域经济情况。在我国，由于各区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况区别较大，进行房地 产项目构思时就不能不考虑这些情况。 2)要考虑房地产开发项目周围的市场情况。从市场角度看，房地产项目构思的重点要把握市场的供求情况、市场的发育情况，以及 市场的消费倾向等。 3)要考虑房地产项目的区位情况。如房地产项目所在地的功能区位、地理区位、街区区位等。 2、前瞻性 房地产项目构思的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。房地产开发项目的完成周期少则二三年，多则五六年，甚至更长， 如果没有超前的眼光和预见能力，就会造成投入较大而产出较小， 给企业带来巨大的损失。这种超前眼光和预见的能力，表现在： 1)项目的可行性研究阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况; 2)投资分析与决策阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;
3)规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展阶段; 4)营销推广阶段，要准确预测未来市场的变化趋势，为销售价格的确定、楼盘包装、广告发布等方面奠定基础。 3、市场性 房地产项目构思要适应市场的需求，主要表现在： 1)房地产项目构思自始至终要以市场的需求为依据——顾客需要什么房子，就建造什么房子; 2)房地产项目构思要以市场为导向——房地产市场变了，房地产项目构思的思路、定位方式也要变; 3)房地产项目构思要在现有市场的基础上，造就市场，创造市场。 4、创新性 房地产项目构思要追求新意、独创。房地产项目构思创新，首先表现为概念新、主题新。因为概念与主题是项目的灵魂，是项目发 展的指导原则，只有概念与主题有了新意，才能使项目有个性，才 能使产品具有与众不同的内容、形式和气质。其次表现为方法新、 方式新。项目构思的方式与方法虽有共性，但运用在不同的场合、 不同的地方，其所产生的效果也不一样，这需要通过构思实践来创新。 5、可操作性 房地产项目构思的可操作性特征要求： 1)在实际市场环境中，项目具有市场条件的可操作性; 2)在具体的实施上有可操作的方法; 3)构思方案要易于操作、容易实施。但是，在实际的房地产项目实施过程中，经常有一些项目构思方案完全脱离了市场的客观或超 出了开发商的负担能力和实施能力，形成空洞的“纸上谈兵”项目 构思
房产测量规范
1总则 1.0.1为了规范房产面积测量，保护房屋所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、中华人民共和国国家标准《房产测量规范》GB/T17986—2000的规定，结合我省实际，制定本规则。 1.0.2本规则适用于本省行政区域内房屋登记的房产面积测量。 1.0.3本规则所称房产面积测算系指房屋水平投影面积测量计算，它包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。 2术语 2.0.1自然层 按楼板、地板结构分层的楼层。 2.0.2房屋的自然层数 房屋的自然层数，一般按室内地坪±0.00以上自然层计算，房屋的地下层（负层）数按±0.00以下的自然层计算。 2.0.3房屋层高 房屋的上下两层楼面、或地面至楼面、或楼面至屋面的垂直距离，局部不一致时，以主要部分的层高为准。 2.0.4地上层数 房屋±0.00以上的自然层数。采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（含2.20m，下同）的，计入地上自然层数。地上层数用正整数表示。 2.0.5地下层数 房屋±0.00以下，室内层高在2.20m以上的地下室（含采光窗在室外地坪以下）层数。地下层数用负整数表示。 2.0.6房屋总层数 房屋的地下层数与地上层数之和。假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计房屋层数。 2.0.7地下室
房间地面低于室外地平面的高度，超过该房间净高1/2的建筑物。 2.0.8半地下室 房间地面低于室外地平面的高度，超过该房间净高的1/3但不超过1/2，且采光窗在地坪以上的建筑物。 2.0.9架空层 底层架空一定的高度，作为入口、存车、储藏、公共活动使用的空间。 2.0.10结构转换层 简称转换层，是指建筑物某楼层因上部与下部的平面使用功能不同而采用不同建筑结构类型，通过该楼层进行结构转换。 2.0.11消防避难层 简称避难层，是指作消防避难用的楼层。 2.0.12技术设备层 简称技术层(设备层)，是指专用于为安装布置水、电、暖、卫系统等设施的楼层。 2.0.13假层 位于两自然层之间，在房屋外部难于判断的局部楼层。 2.0.14夹层 亦称附层，是指位于房屋自然层内的局部楼层，未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的一部分。 2.0.15插层 位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。 2.0.16挑楼 楼房向外悬挑的封闭楼层房屋。 2.0.17骑楼 楼层部分跨在人行道上的临街楼房。
房地产项目可行性研究报告(模板)
房地产项目可行性研究报告(模板)
房地产项目可行性研究报告 可行性研究报告 第一部分：项目概况 一、宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 二、宗地现状 1、四至范围； 2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 三、项目周边的社区配套 （一）周边3000米范围内的社区配套 1、交通状况 （1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； （2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； （3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；
房产测量规范GBT17986.1-2000
房产测量规范GBT17986.1-2000
中华人民共和国国家标准 GB/T17986-2000 第一单元：房产测量规定 1、范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。 其他地区的房地产测量亦可参照执行。 2、引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。 本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。 GB/T2260—1995中华人民共和国行政区划代码GB6962—1986 1：500、1：1000、1：2000比例尺地形图航空摄影规范GB/T17986．2—2000 第二单元：房产图图式CH1003—1995测绘产品质量评定标准 3、房产面积测算 3.1 房产面积测算的内容 3·1·1 面积测算 面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。 3·1·2 房屋的建筑面积 房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。
3·1·3 房屋的使用面积 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 3·1·4 房屋的产权面积 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 3·1·5 房屋的共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 3·1·6 面积测算的要求 各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0．01㎡。 3·2 房屋建筑面积测算的有关规定 3·2·1 计算全部建筑面积的范围 a) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 b) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20M以上部位计算建筑面积。 c) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20M以上的，按其水平投影面积计算。 d) 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 e) 房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2．20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20M以上的部位，按其外围水平投影面只计算。 f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算
房地产项目可行性研究报告
XX房地产项目可行性研究报告
目录 第一部分项目总论 (3) 一、项目可行性研究报告编制背景 (3) （一）、可行性研究报告名称 (3) （二）、可行性报告编制单位 (3) （三）、可行性研究报告编制依据 (3) 二、项目地块概况 (3) 三、可行性研究的结论 (3) 第二部分项目宏观投资环境和市场研究 (4) 一、项目所在城市的宏观投资背景 (4) （一）、城市基本背景 (4) （二）、城市宏观经济概况 (4) 二、XX市房地产市场概况 (5) （一）、房地产投资情况 (5) （二）、土地市场相对疲软 (5) （三）、商品房市场价格 (6) （四）、市场供需分析 (6) （五）、市场特征分析 (6) 三、项目周边市场状况 (6) 第三部分项目的市场定位 (8) 一、主力消费群定位与分析 (8) （二）、目标客户主要特点 (8) （三）、目标客户群购买力分析 (8) （四）、综述 (8) 二、产品定位 (8) 三、户型定位 (8)
四、项目方案评估意见 (8) 第四部分项目的经济分析 (9) 一、项目总体经济技术指标 (9) 二、项目开发建设的组织与实施计划 (9) （一）、建设方式 (9) （二）、开发方案设想与分析 (9) （三）、开发进度 (9) 三、项目成本明细 (9) 四、项目收入 (10) （一）、项目销售价格的确定 (10) （二）、项目收入 (10) 五、项目利润 (10) 六、资金来源与支出 (10) 七、现金流量分析 (11) 八、盈亏平衡分析 (11) 九、敏感性分析 (11) 第五部分可行性研究的结论 (12) 一、经济效益分析 (12) 二、拟投资理由及潜在风险 (12) （一）、拟投资理由 (12) （二）、潜在风险 (12) 三、社会效益分析 (12)
现行《房产测量规范》
房产测量规范（部分） 2000-02-22发布2000-08-01实施国家质量技术监督局发布 中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000 第一单元：房产测量规定 1、范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。 其他地区的房地产测量亦可参照执行。 2、引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。 本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。 GB/T2260—1995中华人民共和国行政区划代码GB6962—1986 1：500、1：1000、1：2000比例尺地形图航空摄影规范GB/T17986．2—2000 第二单元：房产图图式CH1003—1995测绘产品质量评定标准 3、房产面积测算 3.1 房产面积测算的内容 3·1·1 面积测算 面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。 3·1·2 房屋的建筑面积 房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。 3·1·3 房屋的使用面积 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。3·1·4 房屋的产权面积 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 3·1·5 房屋的共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
【标准】房产测量规范gb-t
中华人民共和国国家标准 房产测量规范 GB／T 17996.1—2000 第1单元：房产测量规定 目次 前言 1 范围 2 引用标准 3 总则 4 房产平面控制测量 5 房产调查 6 房产要素测量 7 房产图绘制 8 房产面积测算 9 变更测量 10 成果资料的检查与验收 附录A (标准的附录) 房屋、房屋用地调查表与分类 附录B (提示的附录) 成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊 前言 本标准是在国家测绘局1991年5月发布的《房产测量规范》的基础上，结合近期科技的发展和生产的需求并参照国内外有关标准和规定制定的。 GB／T17986在《房产测量规范》的总标题下，包括以下两个单元：《第l单元：房产测量规定》；《第2单元：房产图图式》。 本标准的附录A是标准的附录；附录B是提示的附录。 本标准由建设部和国家测绘局提出。 本标准由建设部和国家测绘局归口管理。 本标准由国家测绘局测绘标准化研究所、南京市房屋产权监理处、建设部住宅与房地产业司、国家测绘局国土测绘司、广州市房地产测绘所、西安市房地产管理局产权产籍处等单位负责起草。 本标准主要起草人：吕永江、华如宏、唐国芳、刘大可、黄保华、岳答孝、孟娟。 返回目录 1 范围 本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区
以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行。 返回目录 2 引用标准 下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。 GB／T 2260-1995 中华人民共和国行政区划代码 GB 6962-1986 1:500、1:1000、1:2000比例尺地形图航空摄影规范 GB／T 17986.2-2000 房产测量规范第2单元:房产图图式 CH l003-1995 测绘产品质量评定标准 返回目录 3 总则 3.1房产测量的目的和内容 3.1.1房产测量的目的 房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。 3.1.2 房产测量的基本内容 房产测量的基本内容包括:房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的检查与验收等。 3.1.3房产测量的成果 房产测量成果包括:房产簿册，房产数据和房产图集。 3.2房产测量的基本精度要求 3.2.1房产测量的精度指标与限差 本标准以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。 3.2.2房产平面控制测量的基本精度要求 末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过±0.025m。 3.2.3房产分幅平面图与房产要素测量的精度 3.2.3.1模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±O.5mm。 3.2.3.2利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上土0.6mm。 3.2.3.3对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过土O.05m。 3.2.3.4采用已有坐标或已有图件，展绘成房产分幅图时，展绘中误差不超过图上±0.1mm。 3.2.4房产界址点的精度要求 房产界址点(以下简称界址点)的精度分三级，各级界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表1的规定；间距未超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过(1)计算结果。 表1 房产界址点的精度要求
房地产开发可行性研究报告.doc
房地产开发可行性研究报告 房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设(包括城市新区开发和旧区改建)而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。下面是我整理的房地产开发可行性研究报告范文，欢迎参考! 房地产开发可行性研究报告 一、项目背景 1 、项目名称：居住小区(暂定名) 2、可行性研究报告的编制依据： (1)《城市居住区规划设计规范》 (2)《a市城市拆迁管理条例》 (3)《城市居住区公共服务设施设置规定》 (4)《住宅设计规范》 (5)《住宅建筑设计标准》 (6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 (7)《城市道路绿化规划及设计规范》 (8)《高层民用建筑设计防火规范》 3、项目概况 1 )地块位置：该基地东起xx南至x路，西至x路、北至xx 围合区内土地面积约xx平方米，该地块属a市x类地段。 2 )建设规模与目标：
土地面积： 容积率： 开发周期： 土地价格：元/亩(a市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计)：总建筑面积： 3 )周围环境与设施 (1)步行约10 分钟可至a市中心。 (2)西侧为市城市中心景点。 (3)东侧为城市绿化带，南侧为广场。 (4)西南靠近a市小学。 (5)北面为a市人民银行。 4 、项目swot分析 优势及机会 (1) 该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 (2) a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资
(最新经营)某房产测绘实施细则范本
武汉市房产测绘实施细则 武房产［2004］115号 一、总则 二、房产平面控制测量 三、房产分幅平面图测绘 四、房产分丘平面图测绘 五、建筑面积计算规则 六、房屋建筑面积测算的方法 七、共有建筑面积分摊规则 八、房产变更测量 九、细则图样修改说明 十、成果资料的检查验收和整理 十一、数字化房产图 一、总则 1.1范围 本细则规定了武汉市房产测绘的内容与基本要求，适用于武汉市行政区域内的房产测绘。 1.2引用标准 GB/T2260-1995中华人民共和国行政区划代码 GB6962-19861:500、1:1000、1:2000比例尺地形图航空摄影规范 GB/T17986.1-2000房产测量规范第1单元：房产测量规定 GB/T17986.2-2000房产测量规范第2单元：房产图图式 CH1003-1995测绘产品质量评定标准 1.3房产测绘的目的和内容
1.3.1房产测绘的目的 房产测绘主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设等提供数据和资料。 1.3.2房产测绘的基本内容 房产测绘的基本内容包括：房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的检查与验收等。 1.3.3房产测绘的成果 房产测绘成果包括：房产簿册、房产数据和房产图集。 1.4房产测绘的基本精度要求 1.4.1房产测绘的精度指标与限差 本细则以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。 1.4.2房产平面控制测量的基本精度要求 末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过±0.025m。 1.4.3房产分幅平面图与房产要素测量的精度 1.4.3.1模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5m m。 1.4.3.2利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.6mm。 1.4.3.3对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过±0.05m。 1.4.3.4采用已有坐标或已有图件，展绘成房产分幅图时，展绘中误差不超过图上±0.1mm。 1.4.4房产界址点的精度要求 房产界址点（以下简称界址点）的精度分为三级，各级界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50 m的相邻界址点的间距误差不超过表1-1的规定；间距未超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过式（1-1）计算结果。
(强烈推荐)房地产公司的可行性研究报告
房地产公司可研报告标签：房地产报告 目录 前言 第1章项目概况 第2章项目建设必要性 第3章市场分析 第4章建设方案 第5章项目法人与项目的经营管理 第6章工程建设进度 第7章投资估算、资本金与资金筹措 第8章财务效益分析 第9章结论与建议
前言 为加快淮安市经济开发区经济的发展，改善地区环境，配合淮安市的城市整体规划，淮安xxXxx房地产开发有限公司拟对位于淮安市经济开发区XX以北、XX以东地块地块进行开发,在大学城建立一个集商业、休闲、美食和居住于一体的高档社区，以填补大学城地区商业空白。 2008年6月，淮安XX房地产开发有限公司以邀请招标方式取得了项目土地使用权，淮安市区人民政府以号文核发了“丘地块国有土地使用权招标出让的通知”。淮安XX房地产开发有限公司与淮安市土地管理局签订了“淮安市国有土地使用权出让合同”；根据规划，基地面积为100465.3平方米。为控制项目投资效益和风险，编制本项目可行性研究报告。
第１章项目概况 1、项目法人概况 项目法人：淮安XX房地产开发有限公司（以下简称“XX 城房产”） 注册资本：伍佰万美元 住所：淮安市清河新区西XXX号工业新区管委会 法定代表人：XXXX 企业类型：有限责任公司（台港澳与境内合资） 经营范围：房地产开发与经营，自有房屋租赁以及相关配套服务和物业管理。（涉及许可经营的凭许可证经营）。 XX房产是由南京XX房地产开发有限公司和中国香港XX 集团公司共同投资，于2006年12月12日经淮安市工商行政管理局批准设立的专业房地产开发经营企业。2007年月日经淮安市管理局批准取得暂定二级房地产开发经营资质。 2、项目概况 2.1项目名称 淮安XXXX项目 2.2建设地点 基地位于淮安市水渡口中心商务区的核心地带。处于钵池山公园和里运河城市景观中带中，与会展中心紧邻，是建
房产测量规范
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 发布时间：2006-5-26 浏览次数：57 第一条根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。 第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记。 第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。 第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。 第五条商品房按“套” 或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积 第六条套内建筑面积由以下三部分组成： １、套（单元）内的使用面积； ２、套内墙体面积； ３、阳台建筑面积。 第七条套内建筑面积各部分的计算原则如下： １、套（单元）内的使用面积 住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。 ２、套内墙体面积 商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。 商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积。 非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。 ３、阳台建筑面积 按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。 ４、套内建筑面积的计算公为： 套内建筑面积 套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积 第八条公用建筑面积由以下两部分组成： １、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； ２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 第九条公用建筑面积计算原则 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。
某房地产可行性研究报告(doc 15页)
一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：************** 项目位置：*************** 项目开发背景：**标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因**厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商品房开发。 （二）承担可行性研究的单位 ****国联投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长16%左右，GDP增长有望达到8%。据介绍，房地产投资回落幅度不大。预计2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改善。在市场准入方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。 2.２００３年上半年全国房地产开发投资情况
开发投资继续高速增长 2002年，全国房地产开发完成投资7736.42亿元，同比增长21.9%，高于同期固定资产投资增长速度5.8个百分点，占同期固定资产投资的比重为17.9%。今年上半年，房地产继续保持强劲发展势头，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，较去年同期增长34.0%,高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为25.3%。其中东、中、西部地区增幅分别为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部，其中12个地区增幅超过50%。 今年上半年，商品住宅开发完成投资2856.79亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的67.8%（其中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%，占商品住宅投资的比重为8.8%）；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%，所占比重为4.6%；商业营业用房完成投资458.57亿元，同比增长50.0%，所占比重为12.0%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。 销售情况良好 今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售额2101.77亿元，同比增长44.8%；其中：销售给个人1916.02亿元,同比增长46.8%，所占比重为91.2%。 商品房空置面积增幅较大 2002年商品房空置面积比2001年净增1290.59万平方米，其中，空置时间在一年以上的净增302.45万平方米，占竣工总量的14.6%。空置一年以上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分别为3.6%、-5.1%和22.4%。东、中、西部同比增幅分别为6.1%、25.7%和33.2%，中西部地区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅。中、西部地区增长较快，有原有基数较小的原因，但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险。 今年上半年，这一趋势仍在持续。仅1-5月份，全国商品房空置面积同比增长9.2%，其中，商品住宅空置面积同比增长10.0%。 价格稳中有升 2002年，全国商品房平均销售价格2291元/平方米，同比增长了2.92%，其中：商品住宅销售价格为2130元/平方米，同比增长 3.00%。下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局城调队对35个大中城市调查显示，2002年商品房价格上涨3.7%，土地交易价格上涨6.9%，房屋租赁价格上涨0.8%。房价上涨幅度远远低于居民可支配收入的增幅。 2003年上半年，商品房销售价格2424元/平方米，同比增长了5.4%，其中东、中部地区价格涨幅较高。 有21个地区商品房销售价格有不同程度的上升，4个地区涨幅在20%以上，分别为：青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陕西23.3%。 有9个地区商品房销售价格有不同程度的下降，分别为：新疆-12.0%、河北-11.6%、四川-4.4%、广西-4.04%、北京-3.7%、云南-2.4%、辽宁-2.0%、内蒙古-0.7%、贵州-0.4%。 3.**市投资宏观背景 房地产开发投资规模继续扩大。上半年，商品房在建规模达1758.4万平方米，增长27%，房地产开发投资96.6亿元，增长35.2%，其中住宅投资68.6亿元，增长26.8%。 大项目成为投资增长主要拉动力。从1-5月全国城镇500万元以上项目的统计情况看，超过1亿元的项目13028个，占全国全部城镇500万元以上施工项目个数的22.6%，完成投资5262亿元，占全国全部城镇500万元以上施工项目完成投资的65.4%。