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2013, 中国个人住房抵押贷款支持证券提前偿付率实证研究_孔凝

中国证券市场发展历程

中国证券市场发展历程自1949年新中国成立以来，中国证券行业从零开始，经历了一段漫长而又曲折的发展历程。 1949年5月上海解放，上海证券交易所停业。旧中国半殖民半封建的证券市场从此结束。新中国从此开始考虑建立自己的证券交易所。 1949年6月，天津证券交易所重新设立，这是新中国设立的第一个证券交易所，标志着中国当代证券市场的正式启动。 1950年2月，新中国在北京设立了北京证券交易所。 1952年7月和10月，政府相继关闭了天津和上海证券交易所。1958年以后，受当时中国国内外政治局势影响，中国证券市场更是长期受到摒弃。 1953年12月，中央人民政府颁布了《1953年国家经济建设公债条例》，决定从1954年起发行国家经济建设公债，筹集经济建设资金。1954～1958年，政府连续5年发行了国家经济建设公债，总额35.54亿元，但到了1955年，中国取消商业信用，同时限制国家信用。1958年又完全否定了国家信用。1968～1978年中国进入既无外债又无内债的无债时期。直到1978年中共十一届三中全会改革开放后，中国当代证券市场才得以逐步恢复。 1981年财政部首次发行国库券，揭开了新时期中国证券市场新发展的序幕。 1984年11月，中国第一股——上海飞乐音响股份公司成立。 1985年1月，上海延中实业有限公司成立，并全部以股票形式向社会筹资，成为第一家公开向社会发行股票的集体所有制企业。 1986年9月26日，新中国第一家代理和转让股票的证券公司——中国工商银行上海信托投资公司静安证券业务部宣告营业，从此恢复了我国中断了30多年的证券交易业务。 1986年11月14日，邓小平会见纽约证交所董事长约翰.范尔霖，并向其赠送了中国第一股——飞乐音响股股票。 1987年5月，深圳市发展银行首次向社会公开发行股票，成为深圳第一股。 1990年12月19日，数百名中外贵宾参加了上海证券交易所正式开业的庆典。黄浦江畔一声锣响，标志着中国证券市场正式诞生了。上市交易的有被称为“沪市老八股”的8只股票，“老八股”都是一些集体企业或国有小企业，带有很强的试水性质，试点不成功，也无关乎国民经济发展大局。 1991年7月3日，深圳证券交易所在改革开放的特区隆重地举行了开业典礼。这两个特殊的日子，已经作为辉煌的起点，载入了史册。沪深两家交易所的正式开业，标志着我国改革开放后的证券市场正式诞生了，也象征着中国百年证券的历史长河，千折百回，历经险阻，终于汇流成涛天的大潮，即将朝着无垠的大海奔去。二十年的历史表明，证券市场的诞生顺应了经济改革和经济发展的需要，不但为市场经济的运作提供了样板，为深化企业改革提供了动力，而且极大地提高了人们的金融意识，有力地推动了资本市场的发展。 1991年8月28日，中国证券业协会在京成立。开始实行全国范围的证券发行规模控制与实质审查制度。从那之后直至2000年之前，股票发行依靠的是行政审批，投行经历的是“额度制”阶段。 1992年邓小平的南巡谈话，不仅给“股票市场到底姓社姓资”的争论画上了

我国个人住房抵押贷款市场的现状

一、我国个人住房抵押贷款市场的现状我国自1987年开展住房抵押贷款以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，居民购买商品住房逐年增多。如今“要买房，找银行”已成为大多数中国老百姓所熟知的口号了。人们在茶余饭后随便翻开一张报纸，就可以看到许多漂亮的房地产广告都标注着“首付20％即可入住”、“ΧΧ银行提供X年按揭”等极富煽动性的语句。这些关于个人住房抵押贷款的条件，对于刚刚跨入商品住房市场的中国老百姓来说，影响无疑是巨大的。可以预见，今后很长一段时间内居民住房信贷会有一定的发展，居民购房热情也会不断升温。然而，目前我国个人住房消费信贷发展迟缓，发展规模较小且地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入较高的中小城市。可见个人住房抵押贷款的发展还远远没有达到国家所期望的程度。据统计，截至1998年底，我国城乡居民储蓄存款余额高达53407.5亿元，比1997年增长了17.1％。其中，定期储蓄增加了5473.7亿元，比1997年多增350.9亿元，与此同时，我国的商品住房空置量也在成倍增长。从以上数据我们不免发出疑问，为什么巨大的储蓄存款却消化不掉这些空置商品住房呢？是不是由于我国的商品住房市场已饱和，居民都不需要买房了呢？当然不是。目前，我国人均居住面积还很低，还有300多万户住房困难户，其人均居住面积不足4平方米。 1996年，建设部把原先制定的2000年城镇人均居住面积8平方米调整为10.12平方米，使用面积改为15－18平方米。我国目前的实际状况与这一目标还差了一大截。据有关资料显示，要达到这一目标，现有的商品住房空置量仍不能满足需要，城镇每年至少要新建住宅3亿平方米，农村至少要新建住宅5－6亿平方米。那么究竟是什么原因导致商品住房空置量逐年递增的呢？很多人都认为是房价太高，人们一时无法凑出那么多钱来。于是个人住房抵押贷款政策就应运而生了，这一政策主要是针对近6万亿元的居民储蓄存款并不是普通老百姓平均拥有的，其中的70％部分只由30％的人拥有的状况提出来的。有钱人不缺房，缺房人没有钱的状况造成了社会资源的极大浪费。个人住房抵押贷款政策的实施使得有钱人通过银行把闲散的资金投资出去，得到银行存款利息回报，缺钱人通过银行获得个人住房抵押贷款，实现购房梦想，银行从贷款者那儿获得贷款利息，支付投资者存款利息，获得存贷款的利息差。这样，投资者、银行、借款人都得到了好处，社会资源也得到了有效利用。按上述说法，个人住房抵押贷款市场应该很红火才对，但实际情况并非如此。虽然在政府和央行一再颁发一些鼓励性政策，各商业银行都曾积极响应过，但如今我们可以明显感觉到以前的那股热乎劲已经退下去了，老百姓纷纷抱怨贷款难。有关资料显示，1998年以来，我国各商业银行贷款增长趋缓，其贷款发放越来越谨慎，1998年前4个月就有约60％的金融分支机构按贷款条件发放的贷款余额较1997年同期有所下降。二、我国个人住房抵押贷款制度带来的内外风险个人住房抵押贷款“雷声大，雨点小”、“关注者多，参与者少”，除了许多消费者自给自足、封闭性的消费心态和害怕负债消费的传统观念作怪外，主要还是因为银行提供个人住房抵押贷款的风险太高而收益过低，从而限制了银行贷款规模的扩大。这里的风险分为两种，一是制度的外在不稳定因素，其带来的风险称为外部风险。外部风险是指在贷款存续的期限内个人贷款者的资信下降或房地产市场价格下跌，银行所面临的信用风险；一是制度的内在缺陷，其引起的风险称为内部风险。从长远来看，起主要制约作用的是内部风险。下面我们着重分析个人住房抵押贷款制度本身的内在缺陷及其给银行带来的内部风险。（一）存贷期限不同带来的风险我国商业银行的贷款资金大部分来自企业和居民的储蓄存款，以中短期为主，而个人住房抵押贷款期限大多在10年以上甚至20年。仅靠短期资金发放长期贷款，就造成了存贷期限不同。只要储蓄存款放缓或者贷款规模

银行住房抵押贷款证券化项目分析报告

项目概要项目名称：中国某银行住房抵押贷款证券化业务系统 1. 项目背景我行已经先后四次向人民银行报送了开办住房抵押贷款证券化业务的请示。当前，人民银行正组织有关单位和人员制定有关制度办法。作为国率先开展证券化业务研究的银行，我行不仅积累了近6年的证券化研究经验，掌握了丰富的相关理论知识，而且，目前我行证券化设计架构及实施方案也已基本准备就绪。但是，尽管制度设计已基本完成，我行要真正完成该项金融创新，尚需进一步深入研究证券化业务的具体操作与控制进程。这就要求我们必须立即转入相关技术研究阶段。其中最主要的工作之一就是研究开发住房抵押贷款证券化业务系统，为住房抵押贷款证券化业务的顺利开展提供技术支持和基础保障。 2. 项目目标住房抵押贷款证券化业务系统项目其目标主要是： 1. 提供按照一定标准筛选的个人住房贷款的备选、入库功能； 2. 提供证券化个人住房贷款的各项日常业务管理功能； 3. 满足证券化个人住房贷款正常的会计核算要求； 4. 建立证券化机构的账务核算体系，满足证券化账务信息披露的要求； 5. 建立各种数据指标分析预测模型，提供现金收支查询、分析

和预测，支持证券化现金流管理； 6. 提供债券信息的分析、统计和预测； 7. 建立证券化机构收益分析和预测模型。 3. 需求概述初步设想，该系统将由资产备选、资产入库、资产管理、债券管理、账务核算、信息分析、辅助等7个子系统构成，其中总行运行所有7个子系统，一级分行和经办行协同运行资产备选、资产入库和资产管理3个子系统。（一）资产备选子系统按照住房抵押贷款证券化的要求，通过对个人住房贷款系统中的住房抵押贷款进行筛选、汇总、分析，确定符合住房抵押贷款债券设计和发行需要的贷款，建立备选贷款库。备选贷款库与贷款库中的样本具有同质性，并保证贷款正式入库时，规模和总量不低于债券发行的需求。资产备选子系统包括备选条件生成、备选数据抽取、备选数据稽核、备选数据上传、备选数据装入、备选数据分析模块。（二）资产入库子系统接受各分行本批次入库贷款在规定入库时间的数据，作为本贷款池的初始标准信息，也是建立与各分行个贷系统联系的桥梁。同时，用来分析入库贷款初始点的具体数据。

中国证券市场的特点

中国证券市场的特点自1981年财政部首次发行国库券，揭开了新时期中国证券市场新发展的序幕，1990年上海证券交易所和1991年深圳证券交易所的成立，标志着中国证券集中交易市场的形成，自此我国的证券市场就书写着自己曲折甚至稍许离奇的历史，并逐步走上了规范化和有序化的发展道路，证券市场开始了进入快速发展时期。证券市场的发展在一定程度上体现出我国市场经济的运行是健康和稳定的，因而了解证券市场则是有其必要性的。证券市场是证券发行和交易的场所。从广义上讲，证券市场是指一切以证券为对象的交易关系的总和。从经济学的角度，可以将证券市场定义为：通过自由竞争的方式，根据供需关系来决定有价证券价格的一种交易机制。在发达的市场经济中，证券市场是完整的市场体系的重要组成部分，它不仅反映和调节货币资金的运动，而且对整个经济的运行具有重要影响。回顾十多年的发展历程，我国证券市场虽然起步晚、时间短，但发展迅速，成为世界上发展最快的证券市场之一，在国民经济中正日益发挥着愈来愈重要的作用。事物的发展在不同阶段有不同的特点。在中国证券市场这短暂的发展历程中，我们可以看出经济基础决定上层建筑，而上册建筑反作用于经济基础。市场经济的不断完善，使得我们党政领导人逐渐加强对经济的宏观调控，指导其健康发展，避免自发性、盲目性、滞后性的弊端出现。以上海、深圳证券交易所的建立为起点，回顾我国这十五年的发展历程，证券市场的发展大致可以分为三个阶段。

第一个阶段（1990-1998年）是证券市场由局部地区试点转向全国性市场发展阶段。这一个阶段的证券市场发展体现为以下几个特点：一是分散式柜台交易转向集中撮合方式交易。沪交所和深交所逐渐将柜台交易收权经营，改变原来混乱、控制不便的情况，在某种程度上提高了交易额和交易程序的简捷性。二是扩展局部地区发展成为全国范围的证券交易环境。经过上海和深圳的试点，我国对证券市场的发展逐渐摸索出自己的道路，这符合我国的政策要求和国情需要，这对下一个阶段工作的进行提供了非常宝贵的经验。三是南巡讲话，培养有价证券的金融市场。1992年邓小平的南方讲话对深圳的开发有着举足轻重的意义，不仅推动了沿海城市的发展进步，也促使了证券市场在人们心中开始产生的疑虑逐渐消于无形，打破人们对股票的错误认识四是国家监管，建立证券监管体制。我国对证券市场进行集中统一监管和行业自律，国家发挥其自身的优势对市场进行宏观监控，使其发展有序、平稳。第二个阶段（1999-2002年上半年）以证券法的颁布为标志，促进证券市场规范发展的阶段。这一阶段市场发展体现了法制化的特征。该法以法律形式确认了证券市场的地位，为其规范发展提供了法制保障。同时规定了证券市场运行的各种原则，推动证券经营机构与银行、财政、信托业分业经营、分业管理的发展，进一步完善了集中统一监管的证券体制。第三个阶段（2002年下半年至今）是证券市场改革发展进一步深化的时期。2004年2月，国务院发布《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，明确了证券市场的发展目标、任务和工作要求。其发展特点表现为：资本市场的发展在理论上取得了重大突破，监管工作也强化了资本市

中国银行住房抵押贷款合同范本中国贷款网

中国银行住房抵押贷款合同（范本）万家资讯注：本样本内容仅供参考。1.贷款及用款2.利息计算方法及还款方式3.提前还款4.贷款抵押及相关约定5.抵押物保险6.乙方和其他义务7.合同的担保8.合同债权的转让9.费用10.乙方授权11.违约及处理12.其他约定合同编号：_________________号本合同由以下各方于年月日在_____市_____县签署：甲方(即贷款人，又称抵押权人)：中国银行_____分(支)行法定地址：负责人：电话：邮政编码：乙方(即借款人，又称抵押人或购房人)：身份证号码：地址：电话：邮政编码：丙方(即保证人)：法定地址：法定代表人：电话：邮政编码：鉴于： 1.乙方愿意将其拥有的本合同第十九条所列的房产及其全部权益(下称"抵押物")抵押予甲方，作为偿还本合同项下借款的担保，并按本合同约定的条件向甲方申请借款； 2.丙方愿对乙方在本合同项下的借款债务按本合同约定的方式承担责任； 3.甲方愿意按本合同约定的条件向乙方提供贷款。经三方协商，根据有关法律、法规，在平等自愿的基

础上订立本合同条款，共同遵照执行贷款及用款第一条甲方根据乙方的申请，同意向乙方发放购房抵押贷款。贷款金额：元(大写：仟佰拾万仟佰拾元整)。第二条本合同项下贷款的用途限于乙方支付其购买本合同第十九条规定之房产的购房款。第三条贷款期限：年，从贷款发放之日起月。第四条乙方满足以下前提条件后，甲方将在五个工作日内发放贷款： (1)乙方已向甲方提供已监证生效的《商品房预售合同》或《房地产证》原件； (2)乙方已支付了不低于购房总价%的首期款项； (3)与本合同相关的费用已经付清； (4)已办妥抵押物的投保手续，并将甲方列为保险的第一受益人； (5)本合同已生效，乙方已签署《借款借据》； (6)已办妥抵押物的抵押备案或抵押登记手续； (7)乙方已在甲方处开立还款专用的购房储蓄活期存款户； (8)乙方未出现或无潜在本合同项下的违约情形； (9)甲方指定的其他条件。利息计算方法及还款方式第五条本合同项下人民币贷款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行，当前月利率为‰；外汇贷款按贷款发放日中国银行公布的个月浮动期外汇贷款利率执行，当前月利率为‰；在本合同发履行期间，如遇中国人民银行调整利率或计息管理办法，甲方将按有关规定做相应调整，调整时甲方毋须专门通知乙方。第六条根据中国人民银行当前利率管理办法，贷款期限在一年以内(包括一年)的，遇法定利率调整，本合同项下人民币贷款利率不作高调整；贷款期限在一年以上的遇法定利率调整，本合同项下贷款利率将从次年1月1日起按当日人民银行的贷款利率作相应调整，并以此确定甲方新的月供款项。第七条如遇本合同项下贷款利率调整，如无另行约定，本合同其他约定不作改变，只限于调整每期还本付息金额。

我国住房抵押贷款证券化目前的发展状况

我国住房抵押贷款证券化目前的发展状况: 随着住房体制改革的不断向前发展，我国住房抵押贷款开始出现并快速发展起来的，由于我国经济发展现状，如个人信用制度不健全，抵押制度和抵押担保保险制度建设相对滞后等一系列问题，导致了商业银行的风险增大。2001年加入世贸组织后，提高我国商业银行的资本充足率和盈利能力变得非常紧迫，与此同时金融的竞争加剧，金融产品种类贫乏，住房市场巨大的资金需求都要求我们积极探索符合我国的住房抵押贷款证券化模式，这是大势所趋。但是与上面所述住房抵押贷款证券化发达国家相比较，我国证券化的特殊动力机制以及住房抵押贷款一级市场的特点，又决定了在我国，住房抵押贷款证券化还算是个“早产儿”，需要适宜的发展条件和努力试探。“建元2005-1份额人住房抵押贷款支持证券”是国内首个住房抵押贷款证券化产品，这是以中国建设银行作为试点单位的，从此开创了国内住房抵押贷款证券的先河。接下来我国就在这条道路上不断的摸索着，使住房抵押贷款证券化不断的带动我国经济的发展和促使社会的稳定、进步. 作为住房抵押贷款证券化的“早产儿”，我国存在着许多市场上的、体制上的、现实的以及法律上的问题，从而会制约住房抵押贷款证券化的发展： 1.房地产市场的产权关系尚未理顺制约我国住房抵押贷款证券化的发展：明晰的房产权是进行住房抵押贷款的基础，也是进行贷款证券化的基础。目前我国城镇居民住房的产权形式大多尚未理顺。近几年来，有些地方建设与出售给居民的准商品房，其中政府有土地、政策上的投入，因而享有部分产权。由于政府、开发商和居民三者所占的产权比重很难界定，这就造成了房地产市场上的房屋产权处于不完整状态。这样，在违约情况下处理房屋以保护贷款人相关利益的基本问题就难以得到解决。这种产权不明晰的情况长期存在，会间接影响到住房抵押贷款一级市场的需求。 2.发起人实施证券化的动机不强烈制约我国住房抵押贷款证券化的发展：虽然中国工商银行和中国建设银行均向中国人民银行和银监会提交过住房抵押贷款证券化的方案，其他商业银行都没有积极实施证券化的意向。通过风险和收益的分析会发现，我国银行实施住房抵押贷款证券化的动力不足。 3.住房抵押贷款信贷资产的规模会制约我国住房抵押贷款证券化的发展：作为银行向居民个人发放的贷款中最适合证券化的资产之一的住房抵押贷款。由于我国的个人住房贷款大体上是近年开办的新业务，是在银行商业化运作的前提下按照市场规则设计的贷款，吸收了国外银行在产品设计、制度建设、风险管理等方面成熟的经验，具有进行证券化良好的基础。但另一方面，个人住房货款业务开办时间较短，住房抵押贷款规模太小。从发达国家和地区的情况来看，住房抵押贷款余额中占GDP的比重，美国为54%、香港地区为31%、英国为56%、印度尼西亚为5%，而据统计，截止到1999年底，我国四家商业银行的个人住房贷款余额为126亿元，占各项贷款比重仅仅为2%，占GDP比重仅为1.5%，可见，我国住房抵押贷款的规模是相当小的。由于没有相当规模的住房抵押贷款的积累，难以形成有相似条件的抵押贷款组群，体现不出抵押贷款证券化的规模经济效益，由此约束着我国住房抵押贷款证券化的发展 4.住房抵押贷款操作上的无序化、非统一性会制约我国住房抵押贷款证券化的发展：形成住房抵押贷款组群的前提之一就是贷款条件等贷款要件的标准化，遗憾的是，据我国的现实状况，银行办理住房抵押贷款还处于试验阶段，未形成全国统一的贷款标准和贷款

我国资产证券化发展的研究

我国资产证券化发展的研究一、资产证券化的内涵 (一)什么是资产证券化资产证券化是指发起人将缺乏流动性、但又可以产生稳定可预见未来现金收入的资产或资产组合(即基础资产),出售给特定的发行人,或者将该基础资产信托给特定的受托人,通过创立一种以该基础资产产生的现金流为支持的一种金融工具或权利凭证(即资产支持证券),在金融市场上出售变现该资产支持证券的一种结构性融资手段，分离和重组资产的收益和风险要素，保持资产组合在可预见的未来有相对稳定的现金流，并将预期现金流的收益权转变为可在金融市场流动的证券的技术和过程。其核心是对资产的收益和风险要素进行分离和重组。（二）资产证券化的概念广义的资产证券化是指某一资产或资产组合采取证券资产这一价值形态的资产运营方式，狭义的资产证券化是指信贷资产证券化。具体而言，它是指将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的资产，通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转换成为在金融市场上可以出售的流通的证券的过程。简而言之，就是将能够产生稳定现金流的资产出售给一个独立的专门从事资产证券化业务的特殊目的公司（SPV：special purpose vehicle），SPV 以资产为支撑发行证券，并用发行证券所募集的资金来支付购买资产的价格。其中，最先持有并转让资产的一方，为需要融资的机构，整个资产证券化的过程都是由其发起的，称为“发起人”（originator）。购买资产支撑证券的人“投资者”。在资产证券化

的过程中，为减少融资成本，在很多情形下，发起人往往聘请信用评级机构（rating agency）对证券信用进行评级。同时，为加强所发行证券的信用等级，会采取一些信用加强的手段，提供信用加强手段的人被称为“信用加强者”（credit enhancement）。在证券发行完毕之后，往往还需要一专门的服务机构负责收取资产的收益，并将资产收益按照有关契约的约定支付给投资者，这类机构称为“服务者”（servicer）。二、资产证券化在中国的发展（一）起步我国资产证券化起步较晚，最早可以追溯到1992年，三亚市开发建设总公司以三亚市丹州小区800亩土地为发行标的物，土地每亩折价25万元(17万元为征地成本。5万元为开发费用，3万元为利润)，发行总金额2亿元的三亚地产投资券，预售地产开发后的销售权益，首开房地产证券化之先河。1996年8月，珠海市人民政府在开曼群岛注册了珠海市高速公路有限公司，以当地机动车的管理费及外地过境机动车所缴纳的过路费作为支持，根据美国证券法律的144A规则发行总额为2亿美元的资产担保债券(其中一部分是年利率为9．125％的l0年期优先级债券，发行量是8500万美元；另一部分是年利率为11．5％的l2年期的次级债券，发行量为11500万美元)。随后，国内高速公路建设不同程度引入了证券化融资设计，据不完全统计，国内有20余省、市、自治区高速公路建设采用了证券化融资方案。此外，以中集集团为代表的大型企业还成功开展了应收账款证券化交易。从这些交易的结构看，多数采用了离岸

中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款合同(完整版)_2

合同编号：YT-FS-3146-79 中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款合同(完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity

中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款合同(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。合同编号：_____ 立合同单位：借款方：_____（即抵押人，以下简称“甲方”）贷款方：_____（即抵押权人，以下简称“乙方”）现有甲方向乙方借款人民币（大写）______元，用于购买、建造自用住房，售房单位为（售房单位全称）：_____为维护甲乙双方利益，根据国务院颁发的《借款合同条例》规定立此合同，并共同遵守以下条款。一、甲乙双方共同遵守《中华人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款办法》及（贷款银行全称）的补充规定和实施细则的各项规定。

二、乙方向甲方提供的贷款，甲方只能用于购买、建造翻建自用住房，不得挪作他用。三、甲方的借款由乙方以转帐方式划入售房单位或施工单位（翻建住房时）在乙方开立的存款户。四、甲方以（抵押物名称）____交乙方作为借款的抵押（抵押物详细清单附后）。抵押物的现值为_____万元，担保_____万元贷款的偿还。五、借款期限_____年，即由_____年____月____日起至_____年____月____日止。贷款利率为月息_____‰。六、借款采用本金法按月归还本息，甲方必须于每月_____日前向乙方归还贷款，本息_____元。七、如遇国家统一调整存贷款利率时，按国家有关规定调整贷款利率，依此重新确定每月还本付息金额。八、贷款期内，甲方未按本合同规定的时间偿还贷款本息，逾期一个月以内的，应于下月偿还贷款本息时一并归还，乙方不予处罚，但上述情况一年不得

住房抵押贷款支持证券定价模型的发展与启示

一、引言住房抵押贷款证券化（Ｍｏｒｔｇａｇｅ－ＢａｃｋｅｄＳｅｃｕｒｉｔｉｚａｔｉｏｎ，ＭＢＳ）是将缺乏流动性的住房抵押贷款汇集重组成新的抵押品组合，经信用增强后，由特设机构在资本市场上发行住房抵押贷款支持证券（Ｍｏｒｔｇａｇｅ－ＢａｃｋｅｄＳｅｃｕｒｉｔｉｅｓ，ＭＢＳｅｓ）的过程。它的出现使得商业银行改变了目前传统的“借款人一银行一储蓄者”的信用链，而将其扩展为一个由储蓄者、银行、借款者、证券化中介机构、投资者和其他有关中介公司组成的更长的信用链，使商业银行降低了流动性风险，同时也使ＭＢＳ的各参与主体从中受益。目前，美国债券市场中ＭＢＳ的流通量占整个债券市场（２５８６０７亿美元）的２３％，发行量远超过国债占债券市场第一位（截至２００６年第１季度）。住房抵押贷款支持证券属于债券的范畴，但因其本身含有提前偿还和违约期权特征，使其定价要比一般债券的定价复杂得多，所以其定价研究是ＭＢＳ的核心问题，定价合理与否将直接决定ＭＢＳ能否操作成功。美国从１９７０年代推行房贷证券化至今，证券化市场已有相当规模，各种定价模型与风险衡量方法也非常完备。反观我国，却是处于证券化试点阶段，而且其特点也和美国大不同，比如美国是固定利率抵押贷款，房主们倾向于在利率降低时提前作者简介：刘传哲，男，教授，博士生导师，中国矿业大学管理学院副院长；中国矿业大学平华高级金融研究中心主任（兼）；中国矿业大学管理科学与工程一级学科博士点带头人，金融工程与风险管理博士点学科首席带头人；史国庆，男，中国矿业大学管理学院２００４级金融工程博士研究生。住房抵押贷款支持证券定价模型的发展与启示刘传哲史国庆内容提要：住房抵押贷款证券化发行的住房抵押贷款支持证券包含提前偿还风险和违约风险两个期权，这使得其定价要比一般债券的定价复杂得多。而我国的住房抵押贷款证券化又有着不同证券化发达国家的特点，因此研究国外定价模型的适用情景和发展对我国的实践是非常必要的。本文旨在沿着住房抵押贷款支持证券定价理论结构化和简约化模型两条主要线索的发展，对该领域的最新研究成果进行介绍和评价，并得出和我国住房抵押贷款证券化实践相关的启示。关键词：住房抵押贷款证券化住房抵押贷款支持证券定价模型中图分类号：Ｆ８３１文献标识码：Ａ图１美国债券市场工具在外流通余额比例（单位：十亿美元）资料来源：ＴｈｅＢｏｎｄＭａｒｋｅｔ

中国建设银行住房抵押贷款证券化系统方案

中国建设银行住房抵押贷款证券化业务系统项目概要 1. 项目背景我行已经先后四次向人民银行报送了开办住房抵押贷款证券化业务的请示。当前，人民银行正组织有关单位和人员制定有关制度办法。作为国率先开展证券化业务研究的银行，我行不仅积累了近6年的证券化研究经验，掌握了丰富的相关理论知识，而且，目前我行证券化设计架构及实施方案也已基本准备就绪。但是，尽管制度设计已基本完成，我行要真正完成该项金融创新，尚需进一步深入研究证券化业务的具体操作与控制进程。这就要求我们必须立即转入相关技术研究阶段。其中最主要的工作之一就是研究开发住房抵押贷款证券化业务系统，为住房抵押贷款证券化业务的顺利开展提供技术支持和基础保障。 2. 项目目标住房抵押贷款证券化业务系统项目其目标主要是： 1. 提供按照一定标准筛选的个人住房贷款的备选、入库功能； 2. 提供证券化个人住房贷款的各项日常业务管理功能； 3. 满足证券化个人住房贷款正常的会计核算要求； 4. 建立证券化机构的账务核算体系，满足证券化账务信息披露的要求； 5. 建立各种数据指标分析预测模型，提供现金收支查询、分析和预测，支持证券化现金流管理；

6. 提供债券信息的分析、统计和预测； 7. 建立证券化机构收益分析和预测模型。 3. 需求概述初步设想，该系统将由资产备选、资产入库、资产管理、债券管理、账务核算、信息分析、辅助等7个子系统构成，其中总行运行所有7个子系统，一级分行和经办行协同运行资产备选、资产入库和资产管理3个子系统。（一）资产备选子系统按照住房抵押贷款证券化的要求，通过对个人住房贷款系统中的住房抵押贷款进行筛选、汇总、分析，确定符合住房抵押贷款债券设计和发行需要的贷款，建立备选贷款库。备选贷款库与贷款库中的样本具有同质性，并保证贷款正式入库时，规模和总量不低于债券发行的需求。资产备选子系统包括备选条件生成、备选数据抽取、备选数据稽核、备选数据上传、备选数据装入、备选数据分析模块。（二）资产入库子系统接受各分行本批次入库贷款在规定入库时间的数据，作为本贷款池的初始标准信息，也是建立与各分行个贷系统联系的桥梁。同时，用来分析入库贷款初始点的具体数据。资产入库子系统包括入库数据稽核、入库数据上传、入库数据装入、生成分析数据模块。（三）资产库管理子系统通过从个人住房贷款系统或个人贷

中国证券市场存在的问题及解决的方法

中国证券市场存在的问题及解决的方法世界上最早买卖股票的市场出现在荷兰，时间是1602年。因为荷兰海上贸易发达，刺激大量的资本投入，因而产生了股票发行与交易的需求。第一个股份有限公司是荷兰的东印度公司。因为当时还没有完备的股票流通市场，更没有独立的股票交易所，所以只能靠本地的商人们零星地进行股票买卖中介，股票交易也只能在阿姆斯特丹的综合交易所里与调味品、谷物等商品混和在一起交易。 1978年，中共十一届三中全会确立了改革开放的大政方针政策，由此开启了中国经济快速发展的新局面。在中国经济发展与快速增长的情况下，中国当代证券市场适应我国市场经济发展的需求应运而生。1981年财政部首次发行国库券，揭开了新时期中国证券市场新发展的序幕。上个世纪80年代，随着国民经济发展对社会资金的巨大需求，国家开始了股份制改革试点工作，并率先在上海、深圳等地展开。改革开放后国内第一只股票———上海飞乐音响于1984年11月诞生。1986年9月26日，新中国第一家代理和转让股票的证券公司———中国工商银行上海信托投资公司静安证券业务部宣告营业，从此恢复了我国中断了30多年的证券交易业务，开始上海股票的柜台交易。1988年，深圳特区尝试对一些企业进行股份制改制，选择了5家企业作为股票发行上市的试点，其中包括一家由深圳几家农村信用社改组而成的股份制银行———深圳发展银行，由此产生了经人民银行批准公开发行上市的中国第一支股票。同年，深圳经济特区证券公司成立，开始了深圳股票的柜台交易。与此同时，全国各地也开始仿效上海和深圳进行股份制改革试点，并相继设立证券公司或交易部进行柜台交易，提供证券交易服务。从1990 年底上海证券交易所成立至今,中国证券市场走过了二十年的历程,取得了长足的发展。我国证券市场的逐步发展，标志着我国经济运行机制已由过去单一依靠货币市场转入货币市场与资本市场结合的新的运行机制。实践证明,它已成为我国社会主义市场经济体系中不可或缺的重要组成部分, 对于推动国有企业的改革和发展, 壮大国有经济的实力, 促进市场经济的建立和完善, 开始发挥越来越显著的积极作用。但我国的证券市场仍处于发展阶段，对如何完善股票市场还缺乏经验，加上中国进行股票市场实验的独特时代背景和经济背景，致使股票市场的运作体系，管理体制等方面仍存在许多问题和困扰，阻碍了股票的健康发展。中国证券市场发展已与宏观经济活动息息相关,并在社会资源配置中发挥着举足轻重的作用。然而,中国证券市场仍是一个新兴的市场,与其他新兴市场一样,存在许多问题,需要规范和完善。以下是中国证券市场上存在着的问题及解决方法 (一)、证券市场规模证券市场规模过小。以股票市场为例，虽然发展速度较快，但是从总体规模看，仍有很大不足：全世界平均参与股票投资的人数占总人数的比例为8%，发达国家约为25%；而我国仅为2.7%，至2007 年中期上升至10% 左右。另外，从股市总市值占国内生产总值( GDP) 的比重看，世界平均为30 % 左右；2006

中国银行住房抵押贷款合同范本官方

中国银行住房抵押贷款合同范本甲方(即贷款人，又称抵押权人)中国银行分(支)行法定地址：负责人：电话：邮政编码：乙方(即借款人，又称抵押人或购房人) 身份证号码：地址：电话：邮政编码：丙方(即保证人) 法定地址：法定代表人：电话：邮政编码：鉴于： 1. 乙方愿意将其拥有的本合同第十九条所列的房产及其全部权益(下称“抵押物”)抵押予甲方，作为偿还本合同项下借款的担保，并按本合同约定的条件向甲方申请借款； 2. 丙方愿对乙方在本合同项下的借款债务按本合同约定的方式承担责任； 3. 甲方愿意按本合同约定的条件向乙方提供贷款。经三方协商，根据有关法律、法规，在平等自愿的基础上订立本合同条款，共同遵照执行贷款及用款第一条甲方根据乙方的申请，同意向乙方发放购房抵押贷款。贷款金额：元(大写：仟佰拾万仟佰拾元整) 第二条本合同项下贷款的用途限于乙方支付其购买本合同第十九条规定之房产的购房款。第三条贷款期限：年，从贷款发放之日起月。第四条乙方满足以下前提条件后，甲方将在五个工作日内发放贷款： (1) 乙方已向甲方提供已监证生效的〈〈商品房预售合同》或〈〈房地产证》原件； (2) 乙方已支付了不低于购房总价％的首期款项； (3) 与本合同相关的费用已经付清； (4) 已办妥抵押物的投保手续，并将甲方列为保险的第一受益人； (5) 本合同已生效，乙方已签署〈〈借款借据》； (6) 已办妥抵押物的抵押备案或抵押登记手续； (7) 乙方已在甲方处开立还款专用的购房储蓄活期存款户； (8) 乙方未出现或无潜在本合同项下的违约情形； (9) 甲方指定的其他条件。利息计算方法及还款方式第五条本合同项下人民币贷款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执

中国住房抵押贷款证券化之路—国际经验及启示

中国住房抵押贷款证券化之路—国际经验及启示摘要：作为二十世纪最重要的金融创新之一，住房抵押贷款证券化解决了商业银行长期资金与短期负债部匹配的这一结构性矛盾，提高了商业银行资产的流动性。中国对于抵押贷款证券化研究起步较晚，基于我国庞大的住房抵押贷款余额，本文关注于住房抵押贷款证券化在中国的实施障碍，并学习国际经验，从中获得启示以推进中国住房抵押贷款证券化之路。关键词：住房抵押贷款证券化；次贷危机；模式一、研究背景：从1998年中国住房制度改革开始，房地产开发投资额从3178亿（1997）迅猛增长到13158（2004）平均增速在20%以上。目前，我国商业银行发放的住房抵押贷款一般为10年~20年的中长期贷款，伴随住房贷款额增加，对资产与复杂管理难度加大，一旦市场资金出现收紧现象，会形成流动性风险。住房抵押贷款证券化是一条必修之路，作为化解金融风险的交易手段，鉴于金融行业一直寻求的对风险的规避手段，此类金融创新必须尽量避免新的风险注入，因此研究它带来的风险作为基础，以及在实践中具体防范可能发生的风险毋庸置疑是极其必要的。二、我国住房抵押贷款现状资料来源：央行历年公布的货币政策执行报告

据上表显示，从1999年到2007年末，我国个人住房抵押贷款从968亿增加到3万亿，8年间增长了31倍，平均年增长率在53.6%。面对如此庞大的住房抵押贷余额，我国完全可以以此作为实行住房贷款抵押证券化的资产基础，使贷款成为流动性证券，盘活金融资产，提高资金利用率与加强银行抗风险能力，并且有助于提高我国证券市场更多元，规范，推动中国金融市场国际化。三、次贷危机给中国住房抵押贷款证券化的启示（一）次贷危机的简介。 2001-2004年间，美联储的低息政策刺激了房地产空前的发展，机构个人纷纷对房地产未来价值空间看好，银行向低信用购房申请者发放住房抵押贷款，联邦住房贷款抵押公司等打包商则购买这些低质抵押贷款以贷款债权为基础发行MBS（住房抵押贷款支持证券）出售给投资者，至此，银行方的贷款风险完全转移给投资债权的人。然而2005年至2006年美联储17次升息，刺破了房地产泡沫，使美国养老基金，教育基金，对冲以及保险基金等资金链条风险加大，基金大量赎回资产，加之高财务杠杆操作，风险成百倍放大，最终对美国楼市，故事等资本市场和实体经济造成巨大冲击，波及全球。（二）美国次贷危机带来的启示。 1.金融衍生工具风险控制应得到加强。金融衍生工具的一大功效是对冲金融市场的风险而并未消除风险，抵押贷款证券化不仅能提高银行发放抵押贷款的能力，也能增加居民购买资产的能力，然而过多的投机以及机构的参与会加大次链条的风险，

国内资产证券化业务模式详细讲解之资产支持专项计划模式

国资产证券化业务模式详解之资产支持专项计划模式我国的资产证券化更多的是按照监管部门的不同进行业务模式划分，目前包括四大类模式：资产支持专项计划模式、信托计划模式、资产支持票据（ABN）模式以及项目资产支持计划模式。他们的监管部门分别是证监会、银监会、银行间市场交易商协会和保监会。另外还存在一些民间模式，不受上述部门的监管，没有标准的业务规则，或许称之为类资产证券化业务更为合适，典型的例子是陆金所。本文将对资产支持专项计划模式进行详细的介绍，涉及的容包括该业务的发展历程、交易结构、基础资产、增信措施、发起动机、合格投资者、业务机会、有待探讨的问题以及法律法规等。设想的潜在读者是具有一定的金融实务知识——至少能够理解相关概念——但未对资产证券化业务进行过深入研究的非资产证券化专业人士。发展历程一、发展历程 2004年10月21日，证监会发布《关于证券公司开展资产证券化业务试点有关问题的通知》，标志着由证监会监管的资产证券化业务开始试点，当时该业务被习惯性地称为企业资产证券化业务（以区别在同一时期开始试点的由银监会及人民银行监管的信贷资产证券化业务[ii]）。企业资产证券化业务，最初是以券商专项资产管理计划作为特殊目的载体（SPV），由证监会负责审批，在上海或者交易所上市交易。 2005年8月，中金公司作为计划管理人和主承销商发行了第一单企业资产证券化产品——中国联通CDMA网络租赁费收益计划，标志着企业资产证券化业务正式开闸。随后，莞深收益、网通01-10、远东01等资产支持证券相继发行。截止2006年底，共发行九只企业资产证券化产品，累计发行额度约为265亿元，基础资产涉及网络租赁收益权、应收账款、高速公路收费权、融资租赁收费权、水电收益权、BT债权、污水处理收费权、上网电费收费权等。之后美国爆发次贷危机，并引发了一场全球性金融危机，资产支持证券MBS被认为是罪魁祸首。为了防风险，我国监管部门叫停了资产证券化业务。直到2011年，金融危机基本结束之后，资产证券化业务才得以重启。但是在此之前的2009年，证监会颁布了《证券公司企业资产证券化业务试点指引（试行）》，从专项计划、计划管理人、原始权益人、投资人、专项计划设立申请、信息披露等角度对企业资产证券化业务进行了规。 2011年重启后发行的第一单企业资产证券化产品为11远东01-05，之后又发行了宁公控01-06、侨城01-06、13隧道01-03等27支产品，基础资产涉及融资

2020年中国证券行业发展现状

2020年中国证券行业发展现状我国证券公司起源于上世纪八十年代银行、信托下属的证券网点。1990年，上海证券交易所和深圳证券交易所相继成立，标志着新中国集中交易的证券市场正式诞生。二十多年来，伴随着经济体制改革和市场经济发展，我国证券市场制度不断健全、体系不断完善、规模不断扩大，已经成为我国经济体系的重要组成部分;与此同时，我国证券公司也经历了不断规范和发展壮大的历程。内容选自产业信息网发布的《2015-2020年中国证券经营机构行业投资趋势调查及盈利空间预测分析报告》由于我国证券公司发展初期证券市场不够成熟、证券公司经营不够规范，特别是2001年以后股市持续低迷，2002-2005年证券业连续四年亏损，行业风险集中暴露，证券公司遇到了严重的经营困难。2004年开始，按照国务院部署，中国证监会对证券公司实施了三年的综合治理，关闭、重组了一批高风险公司，化解了行业历史遗留风险，推动证券市场基础性制度进一步完善，证券公司合规管理和风险控制能力显著增强，规范运作水平明显提高，证券业由此步入规范发展轨道。根据证券业协会统计，截至2014年12月31日，我国共有证券公司120家，其中上市证券公司22家、合资证券公司11家;根据交易所统计，截至2014年12月31日，共有证券营业部7,199家。2014年证券公司分类评价中，共有38家证券公司获得A类评级，其中，AA级公司20家，A级公司18家;52家证券公司获得B类评级，其中BBB级公司20家，BB级公司19家，B级公司13家;6家证券公司获得C类评级。同时，根据证券业协会统计，截至2014年底，证券公司总资产为4.09万亿元，净资产为9,205.19亿元，净资本为6,791.60亿元。2014年度，证券业营业收入2,602.84亿元，净利润965.54亿元。