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龙湾地产精装修全程精细化施工管理细则(2009版)

龙湾地产精装修全程精细化施工管理细则(2009版)
龙湾地产精装修全程精细化施工管理细则(2009版)

龙湾地产

精装修全程精细化施工管理细则

(2009版)

目录

一、目标设定

二、工序与工艺执行标准

(一)工序细分与作业次序

(二)各工序的工艺执行标准

1.放线

2.敷设电气管线

3.安装给排水支管

4.安装门底框

5.墙面抹灰

6.地面垫层

7.卫生间防水

8.铺装石材

9.铺装瓷砖

10.天花吊顶

11.刮腻子

12.刷两遍乳胶漆

13.石材整体打磨

14.安装橱柜

15.安装固定家具

16.安装门及门套

17.安装上半部踢脚线

18.第三遍乳胶漆

19.贴壁纸

20.安装卫生间洁具及龙头

21.安装电器面板及灯具

22.铺装地毯

23.铺装木地板

24.安装下半部踢脚线

25.保洁

三、现场管理

1.工程计划管理

1)计划细分与编制

2)进度管理与实时调控

2.文明施工管理

1)安全文明施工现场管理规定

2)各工序成品保护具体措施要求

3.工程质量管理

1)检验标准

2)质量控制监理统一的、标准化的管理体系

3)质量控制质量通病防治

4.劳动力管理

1)劳动力估算

2)关注劳动力市场

5.采购管理

1)木门采购

2)橱柜采购

3)衣柜及成品木作采购

4)木地板采购

5)瓷砖采购

6)石材采购

7)五金件采购

8)卫生洁具采购

9)开关插座采购

10)灯具采购

11)空调采购

6.施工阶段化管理

1)准备阶段工作

2)无需移交阶段管理工作

3)必须移交阶段管理工作

4)本阶段工作重点

5)地毯式整改、验收、移交阶段

6)本阶段的工作重点

7.流程化管理

1)精装修施工进场前准备工作流程

2)精装修材料现场管理流程

3)精装修施工工序及配合流程

4)精装修工程验收流程

8.部分工序企业质量标准

四、《分户分项验收表》作业指引

附件:分项验收通用表、装饰装修工程质量验收规范、建筑地面工程施工质量验收规范、商品住宅装修一次到位实施细则

一、目标设定

基本质量目标:

室内装修精细化管理是指:对装修项目的各项工作进行统筹、计划、实施和检查的管理过程,整个装修过程可分为设计、选材、施工、维保四大项工作,这四项工作需要遵循的最基本原则是:安全、实用、耐用;

本企业质量目标:

要达到的最核心和最高的目标是:将零缺陷产品按期交付给业主。精细化管理细则就是为这个管理过程提供准确、科学、细致的工作、检查的方法和依据。

客户价值目标:

1、性能价值:制定统一的设计标准和材料标准,针对环境污染,确保环保E1标准。

2、功能价值:进行门厅、主卧、储藏间、卫浴等空间的精细化设计和施工。

3、生活价值:统一的24小时服务、时刻安心;统一的材料标准,多年以后维修方便,随时

更换零部件。

二、工序与工艺执行标准

(一)工序细分与作业次序:

①放线→②敷设电气管线→③安装给排水支管→④安装门底框→⑤墙面抹灰→⑥

地面垫层→⑦卫生间防水→⑧铺装石材(瓷砖)→⑨天花吊顶→⑩刮腻子→○11刷前两遍乳胶漆→○12石材整体打磨→○13安装橱柜→○14安装固定家具→○15安装门及门套→○16安装上半部踢脚线→○17刷第三遍乳胶漆→○18贴壁纸→○19安装洁具龙头→○20安装灯具及电气面板→○21安装五金件及镜面→○22铺装地毯→○23铺装木地板→○24安装下半部踢脚线→○25保洁→○26竣工验收→○27移交

(二)各工序的工艺执行标准

1、放线

以往的装修管理对放线这道工序没有具体、明确的规定,一般情况下,现场只放水平线和平面控制线两种线型,仅这两种线型远不能满足后续各项装修工序精细化施工的要求。精细化施工最直观的结果就是施工观感质量要达到优质标准,要想达到这一标准,就要严格控制各分项工程的施工误差,只有有效地将各分项工程的施工误差控制在允许范围值内,才能够保证最终总的施工观感质量。如何有效的控制各分项工程的施工误差呢?首先就是在施工现场将各分项工程的准确完成位置做出明确标注,标注的方法就是放线。各类线型就是控制各分项工程施工误差现场最直观的标尺,是各分项工程施工和检查的依据,每一种线型都不只是控制本道工序的施工误差,它们对与该工序相连的后续各项工序的最终质量都有保障作用。所以,放线是室内装修进场以后需要做的第一项最基础的工作。本次精细化管理细则对放线工作的规定如下:

水平基准线

是整体工程水平标高最基本控制线型,室内装修水平线必须与土建、外装、门窗使用同一条控制线,否则将在窗口、门入口、楼梯间等处出现标高误差,这种误差数值不会太大,但却很难弥补。具体做法是:

①由土建总包单位向最先进场的外装或门窗分包单位在每一层提供一个标高基准点

②该分包单位以这一点作为这一层的水平线的放线标准点进行放线

③放完以后,与原有土建水平线进行复核、调整,双方调整无误后,进行交接,并

将水平线弹到原结构墙体或结构柱上,该线就作为土建、外装、门窗、内装施工的唯一水平基准线

④室内装修单位进场后,根据土建总包单位提供的每层标高基准点,对这条线进行

二次复核

⑤根据复核结果,对出现的误差均在本层范围内做局部微调解决,整体楼层水平标

高线不再做调动

⑥将该层所有水平线弹到每一道结构墙以及二次结构墙体上

●墙面完成面线

是墙面装饰面层的最终完成面线,包括乳胶漆、壁纸、石材、瓷砖、镜面、木饰面等各种装饰材料的墙面最终完成面线。这条线是用来控制墙面各种装饰面层和基层的施工总厚度,这个总厚度是指从墙体结构层至最终装饰面层之间的尺寸。有效地控制墙面的装饰施工厚度,一方面可以保证与该墙面相连的固定家具或门的安装尺寸的标准化,固定家具或门的安装尺寸标准化程度越高,其在车间工厂化加工的程度就越高,加工误差就越小,在现场安装的精密程度也就越高,从而就对固定家具或门的安装质量起到一个预先保障作用;另一方面可以控制墙面上各种电气线盒和给排水管线的埋深深度,从而对电器面板和洁具龙头的安装质量起到一个预先保障作用(各种装饰面层施工厚度标准值见附表)。具体做法是:

①确定墙面各种装饰材料的理论施工总厚度

②对整个项目所有有门口的墙体厚度、平面位置尺寸和几何尺寸进行测量,统计原

墙体的施工误差尺寸

③根据各装饰材料的施工厚度和墙体测量结果,对整个项目同一种型号的门套厚度

分别进行设定,整个项目同一种型号的门套厚度尺寸不得超过3个

④根据设计图纸、各种装饰材料理论施工总厚度、原墙施工误差、门套厚度等各项

指标,综合评估,分别设定各墙体装饰施工总厚度

⑤根据设定的墙体装饰施工厚度,将各墙体装饰完成面线弹到与墙体相交的地面上,

并同时在地面上向内侧移100mm,再弹出一道控制线

●门底框完成面线

是门底框内侧安装完成面线,用来控制门底框的平面安装位置。控制门底框的平面

安装位置是为了保证整个项目该型号门框旁边固定家具或活动家具工厂加工尺寸的统一和提高家具现场拼装的标准化程度。具体做法是:

①对整个项目所有门旁边有固定家具或活动家具的现场预留尺寸进行测量、汇总。

②根据装修图纸和测量结果,对与门框相连的固定家具和活动家具尺寸进行设定,

要求整个项目同一个型号家具的外框尺寸必须一致。

③根据预留家具尺寸和门底框尺寸,弹出门底框内侧完成面线,要求整个项目同一

个型号门底框的高度和宽度必须一致。

④将门底框内侧完成面线弹在门口下地面上,并弹出对角交叉线。

●固定家具线

是固定家具外框完成面线,用来控制固定家具的外框尺寸,要求整个项目同一型号固定家具的外框尺寸必须一致。具体做法是:

①根据上述三种线型的放线结果,对整个项目所有固定家具的现场预留尺寸进行测

量、汇总。

②根据装修图纸和测量结果,对固定家具尺寸进行设定,要求整个项目同一个型号

固定家具的外框尺寸必须一致。

③根据预留固定家具尺寸,在预留位置地上和墙面上弹出固定家具外框完成面线。

●活动家具线

是活动家具外框完成面线,这条线一方面用来控制活动家具的外框尺寸,要求整个项目同一型号活动家具的外框尺寸必须一致,另一方面是用来控制活动家具码放范围内电气面板和其它机电设备的安装位置,保证其预埋线盒位置的准确。具体做法是:

①根据上述四种线型的放线结果,对整个项目所有活动家具的现场预留尺寸进行测

量、汇总。

②根据装修图纸和测量结果,对活动家具尺寸进行设定,要求整个项目同一个型号

活动家具的外框尺寸必须一致。

③根据预留固定家具尺寸,在预留位置地上和墙面上弹出活动家具外框完成面线。

●天花造型线及天花标高完成面线

是天花造型边线及天花标高完成面线,这两条线一方面控制天花平面和标高的完成面,保证天花吊顶中间工艺准确实施,另一方面为天花内各机电设备提供完成面标尺,保证天花内空调、通风、消防、电气等各机电设备的安装位置准确。具体做法是:

①汇总天花内各种机电设备预留安装尺寸。

②现场测量原结构天花实际标高,根据汇总的天花内设备预留安装尺寸,核准设计

标高与现场标高有无误差。

③根据核准结果,将天花造型线弹到原结构楼板上,将天花完成标高线弹到墙身上。

●天花灯位线

是天花灯位控制线,这条线一方面可以控制天花内灯的电线末端线盒安装位置准确,另一方面可以避免天花主龙骨安装在灯的中心线上。具体做法是:根据装修图纸将天花灯位中心线弹到地面上。

●墙身电器面板位置线

是墙身电器面板安装位置中心控制线,这条线用于调节墙身电气面板预埋线盒位置。具体做法是:根据装修图纸将墙身电气面板安装位置中心交叉线弹到墙面上。

2、敷设电气管线

根据电气面板位置线,对原结构电气线盒做精确调整,此项工作需在墙面抹灰之前全部完成。

3、安装给排水支管

根据装修图纸标准的卫生洁具及龙头的位置安装给排水支管,为使位置更加准确,此项工作需由装修单位直接负责施工,装修单位需根据洁具及龙头造型预留安装尺寸,装给排水支管一次安装到位。

4、安装门底框

根据门底框完成面线安装门底框,门底框的厚度就是墙面装饰面厚度,门底框的作用一方面是给成品门框套线提供安装图定点和标准,另一方面是给墙面装饰完成面提供直接施工标尺,墙面后续装饰施工时,可直接参照门底框厚度进行。上面提到,同一型号门底框的厚度不得超过3个,所以要求一个项目的同一型号门底框要一次下料,以保证下料尺寸的精确。具体安装方法是:①下料后门底框背面做防腐处理;②拼装成半成品;③安装半成品是需注意底框下口底标高在装饰地面完成面以上+20㎜处;④固定点每隔400㎜水平设置二点,用50㎜长自攻钉固定在木楔上;⑤底框与墙体之间的缝隙以发泡胶填充,但发泡胶不可太多,发泡位置应控制在墙面完成面20㎜以内;⑥发泡胶外填充抹灰砂浆与墙面完成面齐平。

5、墙面抹灰

以上几项工作完成后,进行墙面抹灰工作。墙面是乳胶漆或壁面层的抹灰可直接做至完成面,门底框的墙面、抹灰面层可参照门底框厚度,与之齐平。抹灰前,基层墙面需做加固处理,抹灰后,应根据天气情况充分干燥,方能进行腻子施工。具体做法是:1)抹灰前正确放线,按照所放控制线控制抹灰完成面。

2)基体表面的灰尘、污垢和油渍等,应清理干净,并洒水湿润。

3)表面缺棱掉角需分层修补。基层处理:用笤帚将板面上的粉尘扫净,浇水,将板洇

透。

4)梅花形布钢丝网固定点,间距500mm。U型铁钉或铁钉加铁片固定。

5)铺设钢丝网并绷紧牢固,钢丝网与钢筋砼墙体搭接宽度每侧不应小于150mm。搭接

部位用射钉枪将钢丝网与钢筋砼结构墙体固定。钢丝网为热镀锌材料,钢丝网规格为1cm的10*10的钢板网。

6)吊垂直、套方找规矩:未有效的控制抹灰厚度,特别是保证墙面垂直度和整体平整

度,在抹灰前应设置标筋,作为抹灰的依据。设置标筋分为做灰饼和做标筋两个步骤。做灰饼前,应先确定灰饼厚度。先用托线板和靠尺检查整个墙面的平整度和垂直度,根据检查结果确定灰饼厚度,一般最薄处不小于7mm。按所确定的灰饼厚度用抹灰基层砂浆各做一个50*50见方的灰饼,然后用托线板或线锤在此灰饼面吊挂垂直做对应上下的两个灰饼。上方和下方的左右两个对应灰饼之间,用钉子钉在灰饼外侧的墙缝内,以灰饼为准,在钉子间拉水平横线,沿线每隔1.2~1.5m补做灰饼。

标筋是以灰饼为准,在灰饼间所做的灰埂,作为抹灰平面的基准。具体做法是用与底层抹灰相同的砂浆在上下两个灰饼间先抹一层,再抹第二层,形成宽度为100mm 左右,厚度比灰饼高出10mm左右的灰埂,然后用木杠紧贴灰饼搓动得与灰饼齐平为止。最后要将标筋两遍用刮尺修成斜面,以便与抹灰面接槎顺平。

7)抹底层、中层灰、面层灰。

6、地面垫层

根据装修图纸,装饰面层是木地板或地毯,位置需提前做地面垫,此时进行此项工作一方面是需要预留垫层充分干燥时间,另一方面是可以保持现场整洁,垫层施工之前需要注意将原结构落地灰全部清理干净,以避免出现空鼓,完成后要注意洒水养护。7、卫生间防水

卫生间防水需要解决异层漏水和同层漏水两个问题。异层漏水是上一层漏到下一层,同层漏水是同一层卫生间的水流到卫生间外。造成异层漏水的主要原因是墙根,墙根处没有涂刷到位、基层处理不干净、涂刷高度不够、保护层不及时等:同层漏水的主要原因是水渗过装饰层,在铺装层内横向向外流,而在铺装层内又没设阻隔措施,致使水在铺装层内流出卫生间,经过一段时间积累,卫生间门口处地面装饰层下的水会向外返,造成长期潮湿现象,严重的还会漏到楼下。控制办法就是在铺装层内设置阻隔带,主要

是在淋浴间位置。具体做法是:

清扫基层→基层处理剂→细部附加层(淋浴房门槛砌筑、房间四周找八字坡、管根八字坡、卫生间内外交界处抹拱形挡水基层)→三遍涂膜→蓄水试验(48小时)→保护层施工→面层施工→蓄水试验(24小时)→验收

技术质量要求:

1)所用涂膜防水材料应符合设计要求和国家现行有关标准的规定。对防水涂料技术性

能四项指标必须经试验室进行复验合格后,方可使用。

2)涂膜防水层与预埋管件、表面坡度等细部做法,应符合设计要求和施工规范的规定,

不得有渗漏现象(蓄水48h观察无渗漏)。

3)找平层含水率低于9%,并经检查合格后,方可进行防水层施工。

4)涂膜层涂刷均匀,厚度满足设计要求,不露底。卷起高度符合要求。保护层和防水

层粘结牢固,紧密结合,不得有损伤。

5)底胶和涂料附加层的涂刷方法、搭接收头,应符合施工规范要求,粘结牢固、紧密,

接缝封严,无空鼓。

6)表层如发现有不合格之处,应按规范要求重新涂刷搭接,并经有关人员认证。

7)涂膜层不起泡、不流淌,平整无凹凸,颜色亮度一致,与管件、洁具、地脚螺丝、

地漏、排水口等接缝严密,收头圆滑。

8、铺装石材

石材铺装前期的图上排版,选择大板,控制加工精度,成品板进场后预排等各项准备工作非常重要,图上排版就是根据装修图纸和现场实际尺寸绘制排版图、设定石材加工尺寸和铺装方向。同一项目的铺装方向需保持一致,选择大板时应根据使用量选择色差小的大板,并需严格控制加工精度,尺寸误差必须控制在12㎜以内。成品板进场后,还需进行预排工作,以保证石材的纹理方向保持一致、颜色由浅渐深向一个方向。排版后在石材面上贴上标签纸注明方向和编号。另外,为节约材料,石材的加工尺寸应尽量改为正方形。墙面石材铺装分为干挂和湿贴二种方法,湿贴必须要使用专用粘结剂;上铺装高度高于2.5m时,为保障安全,必须使用干挂方式。另外,粘贴的基层墙面必须是结构墙或砌筑墙体。具体做法是:

注:该工序质量最低标准必须满足《建筑装饰装修施工质量验收规范》(Gb50210-2001)1)基层处理

质量要求:基层必须处理干净;铺砖前基层应洒水湿润

2)吊垂直、套方、找规矩

3)排线、排石材深化图

质量要求:按图纸要求,并结合现场情况,从美观及减少损耗考虑,排砖放线必须经监理、甲方现场确认。

4)贴灰饼

5)选石材

质量要求:贴石材前必须从规格、颜色纹理方面挑选相邻铺帖的石材,确保贴石材质量6)石材防护及拉毛

质量要求:石材镶贴前,首先对要将石材背面拉毛,防止空鼓脱落。

7)表层面材

质量要求:石材缝宽度满足设计要求;横向、竖向砖缝大小一致,用十字架塞条控制石材缝隙大小;无缝拼接石材必须四角平整,接缝无阻手感。面层必须贴结牢固、无空鼓;面砖无裂缝、掉角和缺楞等缺陷;表面平整洁净、色泽一致;接缝平整顺直、深浅一致。立面垂直度、平整度满足规范要求,阴阳角必须方正。

8)清洁

质量要求:要求面层必须清理干净、无污迹

9)勾缝与擦缝

质量要求:用同颜色的嵌缝剂材料;勾缝必须密实、连续;平直光滑;宽度与深度满足设计要求。

9、铺装瓷砖

通体砖因为不吸水,当用于墙面时,使用普通水泥粘贴将来易造成脱落,所以墙面粘贴通体砖必须使用专业粘结剂。另外,粘贴的基层墙体必须是结构墙或砌筑墙体,不得使用轻钢龙骨水泥板墙体。注:该工序质量最低标准必须满足《建筑装饰装修施工质量验收规范》(Gb50210-2001)及《建筑装饰装修施工质量验收规范》(GB50209-2002)的要求。

10)基层处理

质量要求:基层必须处理干净;铺砖前基层应洒水湿润

11)吊垂直、套方、找规矩

12)排线、排砖深化图

质量要求:按图纸要求,并结合现场情况,从美观及减少损耗考虑,排砖放线必须经监理、甲方现场确认。

13)贴灰饼

14)选砖

质量要求:贴砖前必须从规格、颜色纹理方面挑选相邻铺帖的面砖,确保贴砖质量

15)表层面砖

质量要求:砖缝宽度满足设计要求;横向、竖向砖缝大小一致,用十字架塞条控制砖缝大小;无缝拼接墙砖必须四角平整,接缝无阻手感。面层必须贴结牢固、无空鼓;面砖无裂缝、掉角和缺楞等缺陷;表面平整洁净、色泽一致;接缝平整顺直、深浅一致。立面垂直度、平整度满足规范要求,阴阳角必须方正。

16)清洁

质量要求:要求面层必须清理干净、无污迹

17)勾缝与擦缝

质量要求:用同颜色的嵌缝剂材料;勾缝必须密实、连续;平直光滑;宽度与深度满足设计要求。

10、天花吊顶

天花吊顶重要是注意避免开裂问题,是什么原因造成石膏板开裂呢?基本原因是材料变形造成开裂;什么材料会变形呢?石膏板和轻钢龙骨本身都不会变形,问题出在节杆上,安装时,如果节杆有歪斜或弯曲,那节杆本身就存在了一种应力,如果不加调整,吊顶工作完成后,节杆会缓慢地释放这种应力,从而致使整个吊顶体系发生微动变形,这种变形就将导致在天花交接薄弱处开裂。所以要解决开裂问题,最主要的是抓住节杆的安装质量,要确保每根节杆均要保持自然竖直向下形态。具体做法是:

1)弹线定位

质量要求:符合设计要求

2)吊杆安装

质量要求:吊杆必须进行防腐防锈处理,不能固定在设备上,间距满足要求,垂直不弯曲,吊杆距离主龙骨端部不能大于300mm

3)主龙骨安装调平

质量要求:龙骨间距今分布均匀、安装牢固;平整顺直、无弯曲变形;打孔时要求加4cm 限位器,以防打穿楼板

4)次龙骨安装固定

质量要求:龙骨间距分布均匀、与主龙骨搭接牢固;平整顺直、无弯曲变形

5)隐蔽验收

质量要求:必须检查天花内管线、设备(例如风机盘管、新风机等)是否安装到位,方

可进行隐蔽

11、刮腻子

1)基层清理

质量要求:基层含水率不得大于10%;基层应平整、坚实、无裂缝、空鼓;

2)刮腻子

质量要求:腻子必须平整、坚实牢固、无粉化、起皮、裂缝;粘结强度必须符合《建筑室内用腻子》(JG/T3049)的规定

3)打磨

质量要求:打磨必须均匀、光滑平整;不起皮、掉粉

12、刷两遍乳胶漆

此时刷两遍乳胶漆的作用是:一、刷完两遍乳胶漆可进行预检,如发现有质量问题可再进行修补;二、如后续的工作对乳胶漆有污染或破坏,可在刷第三遍前进行清理和修补;三、在所有安装工作完成后,只剩一遍乳胶漆的涂刷工作,可最大限度的减小对其它成品的污染工作。具体做法是:

1)底漆

质量要求:涂饰均匀、不漏涂;无流坠、疙瘩

2)打磨、修补

质量要求:打磨必须均匀一致、洁净、无透底

3)第一遍面漆

质量要求:统一用滚涂施工,所用的滚筒质量必须良好,保证无明显刷痕;涂饰均匀、不漏涂;无流坠、疙瘩、无砂眼

4)修补、清理

5)第二遍面漆

质量要求:统一用滚涂施工,所用的滚筒质量必须良好,保证无明显刷痕;颜色均匀一致,不透底;无流坠、疙瘩、砂眼;无泛碱、咬色;无刷痕

13、石材整体打磨

石材铺完后,接缝处都会存在细小误差,另外,在湿作业和吊顶未完之前,现场对石材都会有污染和破坏,为保证整体质量,必须要进行整体修补和打磨。打磨需要大型的机具,也会有一定的污染,所以把此项工作放在二遍乳胶漆之后,其它安装工作之前。

14、安装橱柜

因橱柜台面打磨的污染较为严重,所以将这项工作安排在电器安装之前。另外,因

橱柜的柜体都是使用三聚纤胶板,这种板材不能长期固定螺丝钉,所以,固定门板的螺丝在安装之前需先在相应螺丝位置打孔,再打入尼龙胀塞,再将螺丝拧在尼龙胀塞上。

15、安装固定家具

因固定家具是现场拼装,有的单体板材较大,在安装过程中难免对周边墙体或天花造成破坏,故将其安排在门套安装之前进行。另外,因固定家具使用频繁。所以对其安装的牢固度要求较高。具体做法要求厂家出深化图纸,工程管理部审核,研发部进行确认。

16、安装门及门套

前面所有安装工作完成后,可进行门及门套的安装。具体做法要求厂家出深化图纸,工程部审核,研发部进行确认。

1)方法:成套木门出厂时必须做好门扇(框)内外三层保护(薄膜+苯板+静电膜);门

扇安装完成后,应重新用美纹纸粘贴地板防潮软膜进行保护,要确保保护膜完整、无裸露;木门套安装完毕后,全部用美纹纸粘贴地板防潮薄膜软垫进行保护,为防止碰撞顺坏,门套下段部分必须用9厘夹板做“U”型护角保护处理,高度不小于

1.5m;

2)保洁要求:严禁使用油漆稀释剂、脱漆松香水、二甲苯等溶液擦拭油漆表面。不得

用金属工具铲擦门扇表面,防止表面产生划痕,用干布擦拭灰尘即可。

17、安装上半部踢脚

安装上半部踢脚主要是指有木地板的房间,因为木地板周边需要用踢脚将木地板压住。踢脚安装好以后,因强身与踢脚上口有细小误差,需要修补后才能进行第三遍乳胶漆和贴壁纸的工作。但越早的铺装木地板就对其成品保护不利,所以将踢脚分为上下两部分,中间的接缝设计成凹槽形式。

18、第三遍乳胶漆

上半部踢脚安装完以后,可对墙面、顶面造成的污染和破坏进行修补后,刷第三遍乳胶漆。具体做法是:

1)修补、清理

2)第二遍面漆

质量要求:统一用滚涂施工,所用的滚筒质量必须良好,保证无明显刷痕;颜色均匀一致,不透底;无流坠、疙瘩、砂眼;无泛碱、咬色;无刷痕

19、贴壁纸

天花乳胶完成后,可做墙面壁纸的铺贴工作。具体做法是:

1)壁纸墙布的种类规格图案颜色和燃烧性能等级必须符合设计要求及

国家现行标准的有关规定

检验方法:观察检查产品合格证书进场验收记录和性能检测报告

2)裱糊工程基层处理质量应符合本规范第11.1.5 条的要求

检验方法:观察手摸检查检查施工记录

3)裱糊后各幅拼接应横平竖直拼接处花纹图案应吻合不离缝不搭接

不显拼缝

检验方法:观察拼缝检查距离墙面1.5m 处正视

4)壁纸墙布应粘贴牢固不得有漏贴补贴脱层空鼓和翘边

检验方法:观察手摸检查。

20、安装卫生洁具及龙头

卫生洁具及龙头使用频繁,所以要求安装牢固、易维修。

21、安装电器面板及灯具

安装电器面板及灯具,要求保障安全、安装牢固、端正。

22、铺装地毯

23、铺木地板

强调选用的材质必须符合国家现行标准的要求,木搁栅、垫木和毛地板等必须防腐、防蛀处理,含水率应符合设计要求,铺设必须牢固,粘贴无空鼓,脚踩检验时不应有明显的声响。

1)方法:地板施工单位自检无安装质量问题、并经监理单位及甲方验收合格后,由地

板施工单位将地板表面打扫干净,满铺地板防潮保护软膜,周边和衔接部位用胶带纸封闭。

2)保洁要求:地板表面保洁时不宜用湿拖把,禁止使用铲刀、美工刀等铲刮;应先用

地板专用拖把把灰尘清除,然后用湿布擦除即可。忌用稀释剂、松香水、二甲苯、酒精、脱漆剂等液体接触地板,防止产生化学反应,损伤油漆表面

24、安装下半部踢脚

主要指木地板房间,安装下半部踢脚压住木地板,安装时注意保护木地板。

25、保洁

保洁是竣工验收前最后一项工作,不是简繁的清扫,需要由专业的保洁公司进行。对石材进行结晶、打蜡,房间内要达到“提包入住”条件。

三、工程管理

1、工程计划管理

工程计划的指定要遵循的最基本的原则是:科学、合理。具体的说,“科学”就是在制定工作计划时,要严格执行已经成型的施工工序和工艺,尊重各工序的工艺特性,遵守要完成各工序所需的准备、实施、干燥、养护的时间。另外,还要针对不同的项目以及季节和地点,充分考虑气候、劳动力、材料、项目特性等各种因素对工期可能造成的影响。“合理”就是在“科学”的基础上,对整个项目的各工序进行精细安排、有序搭接,制定相对最短的工期计划。计划的内容要求要“具体”,“具体”到“每一天,每一个房间,每一个分项工程,每一个分解工序”,也就是在工程计划里要体现出来“哪一天,哪一个房间在进行哪一个分项工程的哪道工序”,这种“具体”的计划时后续现场进度管理的重要依据,对整个工程每一点的进度都能起到实时管控的作用。

工程计划管理的核心任务是管控工程施工进度,保证工程在科学、合理的计划时间内按时完工。具体地说,工程计划管理有两项工作,即工程计划的制定工作和工程计划实施阶段

的管理及实时调控工作。

1)计划细分与编制

a)与规划验收、竣工初验、竣工验收关联的综合计划。

b)装修与主体施工之间的衔接计划

c)封顶后粗装修与精装修并行的进度计划

d)批量精装修的总进度计划

e)单套房间的施工进度计划

f)以周为单位的进度报表

g)以日为单位的工作安排

2)进度管理和实时调控

作业现场检查表制度:在每个房间设置一张检查表,检查内容有“工程进度”专项栏,由下层工程管理人员每天巡视并填写,此表可以反映出工程进度最实际的状况,由中层工程管理人员每日巡检此表,并对应该房间工程计划,如果发现滞后可及时上报并作相应处理。

2、文明施工管理

1)安全文明施工及现场管理规定

房地产工程项目施工管理

第8章房地产工程项目施工管理

8.1 工程项目施工管理流程8.1.4 工程施工现场管理流程

8.1.5 工程施工技术管理流程

8.1.6 工程施工质量控制流程

8.1.7 工程施工安全管理流程

8.2 工程项目施工管理制度 8.2.1 项目施工管理制度 以下是××房地产公司工程项目施工管理制度,供读者参考。 工程项目施工管理制度 第1章总则 第1条目的 为加强工程项目施工管理,合理部署和使用工程各方资源、力量,确保工程进度与质量,提高公司的经济效益,特制定本制度。 第2条围 本制度适用于公司各项工程项目的准备、过程监督与管理等相关工作事项。 第2章工程项目前期准备 第3条熟悉、审查图纸 项目经理部与施工单位在接受工程任务后应首先组织有关技术、管理人员熟悉施工设计图纸,明确设计意图及工程特点,发现问题应及时向监理、设计单位反映。 第4条收集资料 (1)从现有图纸、说明等文件资料上了解工程的施工要求和现场情况。 (2)进行实地调查,了解当地的水文、地质和气象资料以及技术经济条件等,制定切合实际、行之有效的施工组织设计,确保合理地进行施工。 第5条现场施工准备 (1)清除施工障碍和平整场地,接通施工水源、电源,整修便道、便桥,建立通信设施等。 (2)准备大型临时设施,包括临建宿舍、生产用库房、办公室、砼搅拌站、加工车间等附属辅助生产临时设施建设。 (3)合理安排永久占地的使用,尽量减少临时占地。 第6条机械设备和物资的准备 根据施工方案确定的施工设备机具,按计划进场安装检验等,按照施工组织设计确定所需材料的数量、质量、品种、规格,根据物资供应进场计划确保货源按时进场。 第7条季节性施工准备 冬季、雨季、高温季节施工时必须做好相应的准备,确保安全施工。 第8条现场环境保护 公司应严格按国家环境保护法要求合理安排废异物的排放、堆放,尽可能确保施工现场自然环境不受污染。 第3章施工组织设计审查 第9条施工组织设计审查权限 (1)一般工程的施工组织设计及施工方案由总工程师负责审核,公司项目经理部负责备案。 (2)大型或特殊工程的施工组织设计应由公司总经理负责审核。 (3)由于施工条件发生变化导致施工方案、施工方法有重大变更时,总工程师、施工单位需及时对施工组织设计进行修改、补充,并报由项目经理部批准后执行。 第10条审查时间 平面布置设计在临建搭设前审核,其他设计在开工前审核。 第11条审查小组成员

李军老师房地产工程全程核心要素把控与精细化管理体系实战解析

房地产工程全程核心要素把控与精细化管理体系实战解析 ---暨以大视角来破除工程现场管理的谜局 【课程背景】 您是否在工程现场管理中经常被日常杂项工作困扰得烦不胜烦?是否经常被一些突发性事件拖累而影响到全局计划?是否觉得无论自己多么尽心尽力,仍有一些事情防不胜防?是否觉得事先制定好的计划执行起来总是滞后而力不从心? 目前房地产企业工程现场及质量控制普遍在技术管理上存在着薄弱环节,本课程通过理论引导、实战经验总结和大量的案例分享,结合国内大型房地产企业工程管理体系建立,工程管理方面出现的各种质量通病及产生的原因,提出有针对性的技术解决方案,全面解决工程施工现场及质量管理疑难杂症及通病。实用性地讲解不同施工阶段、施工部位、关键工序的质量控制标准和要点。全盘掌握的现场管理大局观,以大视角来破除工程现场管理的谜局。 提供“事前预防、事中管理、事后检验”的技术管理方法,强调工程现场解决舍本逐末、抓小放大的问题。并可以结合项目本身情况建立一套完整、切实可行的个性工程管理方案。 【课程收益】 1、掌握通过项目运营管理提高项目工程管理的效率、风险控制能力; 2、掌握房地产工程质量管理体系的基本构成; 3、全方位掌握项目工程管理进度、质量与成本控制精髓; 4、掌握不同施工阶段质量管理的薄弱环节、管控重点及质量通病防治; 5、帮助企业学习借鉴并逐步建立符合企业自身情况的精细化现场管理体系; 6、获取标杆房企工程精细化管理体系标准模板文档,快速运用到日常工程管理工作; 7、帮助提升项目经理式人才的综合管理能力和职业素养。

【课程特点】 实战性强:基于行业咨询培训和标杆地产的实践经验,确保课程内容、工具方法、案例对地产企业工程管理者的实战性; 针对性强:基于课前对客户单位需求的充分调研,确保内训对客户企业的针对性; 【课程对象】 房地产企业总经理、总工、分管工程副总、项目总经理、工程总监、设计总监、前期部、开发部经理、工程部经理等。 【课程大纲】 第一讲:房地产公司治理 (头脑风暴篇) 第二讲:项目工程现场 (初窥门径篇) 第三讲:项目工程准备阶段 (登堂入室篇) 第四讲:项目工程实施阶段 (破釜沉舟篇) 第五讲:项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇) 回顾总结:最后研讨及经验交流 其中第一讲:房地产公司治理 思考:白银时代房地产公司该如何“洗脑?” 第一部分:简析中国房地产形势 1)、2014年房地产市场回顾 2)、 2015年房地产行业预测 3)、市场关键词---风险与机遇并存 4)、行业关键词—大企业、多元化、互联网

工程项目怎样做精细化管理

工程项目怎样做精细化管理 什么是项目精细化? 答:工程项目精细化管理是一个系统的管理体系,包含一系列管理制度和办法,除了《工程项目精细化管理办法》这个纲领性文件外,还包括工程项目作业指 导书、项目定员定编定额管理办法、职业项目经理人队伍建设管理办法、工程 项目绩效考核指导意见、合同文本管理、劳务队伍管理、组建实体作业层指导 意见以及工程项目信息化管理系统、资金集中调剂、物资集中采购等10多项 配套规章制度和管理办法,共同构成了工程项目精细化管理的体系。 工程项目精细化管理体系的核心内容主要包括六个方面: (1)一个目标:提高企业发展质量和经济效益; (2)两大转变:由过去的粗放式管理向精细化管理转变,由前台管理向后台管控转变; (3)三支队伍:工程项目精细化管理的管理团队、执行团队、作业团队等三支队伍; (4)四大支撑:组织支撑、标准支撑、系统支撑和流程支撑; (5)五个集中:劳务队伍集中管理、资金集中管理、物资集中招标采购、设备集中采购租赁、施工组织设计集中管理; (6)六大关口:投标评审关、成本核算关、责任落实关、调概索赔关、结算销号关、绩效考核关。 工程项目精细化管理是为了加强公司工程项目管理,规范项目管理行为,健全 项目管理体系,提高工程项目管理水平和盈利能力。 2公司工程管理部在项目精细化管理中的主要职能有哪些?

答:组织有关部门进行前期策划施工调查,汇总并编制施工调查报告;对组织有关部门和人员项目管理报告进行分析并及时反馈; 审批项目施工总体、年度、季度、月度进度计划; 监控项目部施工进度、加强过程预控管理; 对新项目进行工程管理交底(产品清单和责任矩阵); 组织评审《项目管理策划书》; 下达收尾项目通知书; 审核因交验、整修发生的机械及材料费用; 负责工程项目综合信息管理、进度管理、工程信息管理系统的维护;组织每半年一次施工生产综合大检查; 收集项目施工总结。 3公司人力资源部在项目精细化管理中的主要职能有哪些? 答:组建项目部,对项目人员定岗定编; 负责项目人员薪酬管理; 劳务派遣人员准入; 下达项目交验清算小组名单; 做好收尾项目人员分流工作管理; 维护人力资源管理系统。 4公司市场营销部在项目精细化管理中的主要职能有哪些? 答:组织标前调查并形成调查报告; 组织相关部门对投标项目进行投标评审;

地产景观设计管理与品质提升

《地产景观设计管理与品质提升》的听后感本次景观设计管理课程对于我,感受非常多。作为非景观专业的听课,更好的丰富了我的综合专业能力。心得如下: 一、从地块规划之初,在制定项目任务书时,需准确定位楼盘的目标客户。其中 需要考虑的影响因素包括楼盘规模、地块地理位置,楼盘客观预计成本等。作为地 产项目的景观设计环节,首要的是需要正确的定位自身楼盘,找准客户群的需求特 点,这样才能在售楼营销时,有效的提供产品销售氛围,达到推波助澜的作用。地产景观项目特点: 1.满足消防为前提,现在隐形消防道路不能通过验收,需硬化消防道路。 2.配合小区风格档次,美化环境 3.产品定位依据特殊(小区风格,成本控制,客户群众特点和欣赏接受度 4.业主对于景观的实用性要求高,景观使用频率高 5.景观≠绿化,不是新城市项目一期开盘,不要大水景,展示区在人行走的必经之 路安排小面积的叠水,片段式或点状式,才是经济美观实用,避免失误,易检修。 提供的景观计算模型: 通常硬景出效果因素占7成,侧重设计管理,软景施工出效果因素7成,注重现场管理苗木成本平方造价:由大到小排列 点睛树>大乔>中乔>小乔>大灌>点睛攀沿植被>草地被>片植灌地被>宿根花地被一般情况: 软景成本占景观成本的35%~40%,豪华景观在60%~80% 大灌木(2M以上)+乔木成本占总苗木成本80% 大乔+中乔(5M以上)占总苗木成本60% 在做地块高差的技巧:沿路做坡形成高差,小地形的堆坡,节省造价,减小荷载, 也出效果,更易把握。 乔木种植注意不在楼体南侧种植,常绿乔木种山墙,黄河以北常绿乔木多用松柏、雪杉;黄河以南多用香樟。 也可以从设计之初,由计算模型推算绿化种植 大部分项目绿化成本占景观成本的35%~45% 以一个425㎡,400元单价的项目,总成本160万 可以通过减小树口径或数量,但一定不能使断头树。 网球55万/个 儿童活动场地1000元/㎡ 二、结合泰然玫瑰湾4期项目,可发挥的多为宅间景观

房地产企业工程项目精细化管理

房地产企业工程项目精细化管理 发表时间:2019-09-21T21:53:10.233Z 来源:《基层建设》2019年第18期作者:纪建军 [导读] 摘要:近年来,我国经济正处于从高速发展向高质量发展的转型升级过程中,对于房地产企业来说,也应该积极转变发展模式,利用精细化管理手段提升建设工程项目的管理水平,提升企业的盈利能力和市场竞争力,确保企业在更加复杂激烈的市场竞争形势下能够健康发展。 河南省濮阳市中原油田房地产管理中心河南濮阳 457001 摘要:近年来,我国经济正处于从高速发展向高质量发展的转型升级过程中,对于房地产企业来说,也应该积极转变发展模式,利用精细化管理手段提升建设工程项目的管理水平,提升企业的盈利能力和市场竞争力,确保企业在更加复杂激烈的市场竞争形势下能够健康发展。对于此,本文首先总结了以往房地产企业工程项目管理中存在的常见问题,分析了精细化管理在房地产企业管理中应用的重要意义和价值,并提出了工程项目精细化管理的要点,希望为房地产企业的高质量发展提供一些有价值的参考思路。 关键词:房地产;工程项目;精细化管理;策略措施 引言:现阶段,我国房地产行业规模不断扩大,市场竞争越发激烈,用户对房屋品质需求也显著提高,房地产行业全面进入了转型升级阶段。因此,房地产建设企业要重视工程项目的精细化管理,真正实现“向管理要效益”,实现企业的健康可持续发展。 1 传统的房地产工程项目管理存在的问题分析 1.1 项目人员综合能力不强 在传统的房地产工程项目管理过程中,项目管理人员主要是从宏观上对工程项目的成本、进度、质量等方面进行管理和把控,缺乏足够的专业性技术能力。这种现象主要是由于以下两方面因素造成的:首先,有些房地产企业对项目管理重视程度不够,在人力资源选拔和管理人员薪资待遇方面存在误区,认为项目管理工作只是辅助性工作,对人才的培养和投入力度不够。第二,企业管理体系建设有缺陷,对管理人员的绩效考核和奖惩机制难以形成量化标准,导致管理人员工作热情和责任心下降。 1.2 材料管理较为混乱 在房屋建设工程项目中,需要用到大量各种各样的建筑材料和施工设备,在以往的项目管理中,材料的采购、运输、存放管理存在一定的不足,特别是施工现场的材料管理较为混乱,对于一些材料的防水、防晒、防腐蚀工作需要进一步加强,对于一些较为贵重的材料如电线电缆等物资的管理存在一定的漏洞,容易出现遗失、损坏等各种问题,造成了建设成本的上升。 1.3 施工监管标准不健全 在房地产企业工程项目施工管理过程中,需要建立标准化施工监管体系,并严格根据管理标准进行施工监管。然而,很多房地产企业尚未形成标准化管理体系,在施工管理过程中主要依靠人的经验和能力来进行监督管理,具有较强的偶然性,一旦管理人员出现疏漏或能力不足,很容易造成管理失效,进而影响工程的施工进度、质量管理和成本造价控制。 2 房地产企业工程项目运用精细化管理的意义和价值 2.1 实现房地产工程项目管理的标准化 精细化管理必须依据完善的标准化管理体系,因此企业在实现精细化管理过程中,需要对现有的项目管理体系进行系统性的完善和优化,对各个专业学科和职能部门之间的责权利进行进一步明确,实现企业分工的精细化,进而提高企业管理的标准化水平,摆脱依靠人治的管理制度,有利于企业的长远发展。 2.2 提升工程项目施工质量 房地产企业工程项目精细化管理的有效实施能够促进施工质量的提升,在精细化管理体系中,对施工作业的技术手段、工艺流程、材料管控、质量标准等内容都有明确的规定,现场施工监管人员和施工作业人员只要依照精细化管理制度执行工程施工,就能有效的提升工程质量,提升建筑的整体品质,为用户提供更满意的产品。 2.3 更好的协调管理者与施工人员的工作关系 在房产工程项目中,涉及到的部门和人员很多,各个部门之间很容易出现协调不顺畅的问题而造成矛盾,特别是项目管理人员和现场施工作业人员很容易出现利益上的冲突。利用精细化管理,可以让不同部门,不同职责的工作人员分工更加明确,责权也更为清晰,利用规范化的管理制度能够有效缓解由于人为因素造成的矛盾冲突。 3 房地产项目精细化管理要点分析 3.1 工程设计环节的精细化管理 在房地产工程项目精细化管理中,工程设计环节是最为重要的管理要点,直接关系到建设工程的施工进度、造价成本和工程质量。因此,必须加强工程设计环节的管理,由于工程设计的复杂性和专业性,建设单位必须选择专业的、综合的设计人员进行工程设计,要求他们对工程的各个方面进行准确、合理的分析,并根据现场实际情况项目的实施,以确保工程设计方案的合理性和可行性。在工程的总体设计中,必须保证设计满足业主的要求,保证工程的简洁性和美观性,以有效地降低工程施工的难度,以及建筑特点,设计人员需要合理运用当地建筑元素,尽可能满足当地居民的文化需求和审美需要。此外,为保证工程施工质量,设计人员必须合理设计各种施工材料和施工设备的运用,在保证工程质量的前提下,尽量节约资源,降低工程造价。 3.2 施工采购环节的精细化管理 房地产工程项目通常规模较大,施工中需要用到大量的建筑材料,因此,要加强施工材料的精细化管理水平。重点要从以下几个方面入手:首先是材料招标采购环节的管理,采购过程要建立标准化采购流程体系,保证材料的质量和价格能够得到有效控制。其次,要建立现场材料管理责任制度,需要专人对施工材料进行保管和维护,防止自然环境和人为因素对施工材料造成的损害,并应建立剩余材料回收制度,有效提高材料的利用率。 3.3 项目施工环节精细化管理 在精细化施工管理过程中,项目管理人员应注重加强对施工过程工艺的监督和管理,尽量减少施工过程中偷工减料的现象,进而有效提升施工质量。对于施工进度方面,管理部门应该建立完善施工流程方案和现场进度考核办法,对现场施工进度进行定期的监督考核,确保施工进度能够满足工程需求。在施工安全方面,要建立完善的现场责任制,明确直接责任人,并建立安全应急处理机制,做到防患于未

精细化施工管理手册

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精细化施工管理手册(总则、前期工作管理) 陕西宝汉高速公路建设管理有限公司 2010年12月6日 第一篇总则

为了进一步提高宝汉公司高速公路项目建设的管理水平,全面实施科学化、规范化和程序化的工程管理,树立工程建设的精品意识,根据国家、交通部及陕西省有关技术标准及规范,结合公司高速公路建设实际情况,特制定宝汉公司建设项目精细化施工管理手册。 1、实施目标 通过实施建设项目精细化管理,更新管理理念,使项目建设全过程始终实行规范化、标准化、文明化的施工,确保各项施工规范和标准得到认真执行,实现各项工程验收均达到优良。 2、指导思想 通过建立、健全项目建设的各项管理制度,明确每位建设管理者的职责和岗位责任,明确每项工作的责任人,任务到岗、责任到人,保证各项技术要求能够落实到位,实现项目管理的精细化。 3、设计要求 全面推行标准化设计,提高设计施工效率,确保设计施工质量,节约建设成本。项目法人、设计单位总结以往重点项目建设的经验教训,根据项目特点,提出在本项目推行标准化设计,工厂标准化制造,现场标准化安装的具体单项工程、单体工程。 4、管理要求 4.1 精细化管理实行目标责任管理 宝汉公司及所辖项目建设管理处、勘察设计单位、总监办针对各监理驻地办、施工单位制订出具体目标,明确责任,结合项目管理目标定期进行考核,促进项目管理精细化水平的提高。 4.2 建立健全质量、安全保证体系和监理组织管理系统,落实质量安全责任制度。严格执行“政府监督、法人管理、社会监理、企业自检”的质量、安全保证体系。 4.3 落实工程质量终身制、建立分项工程质量登记卡 分项工程开工前,施工单位建立分项工程质量终身制的台帐,并将分项工程质量终身责任细化分解、量化到人、层层落实质量终身责任制。 4.4 建立健全技术、安全交底工作制度 分项工程开工前,必须召开由现场监理参加的技术、安全交底会;分项工程技术安

房地产公司设计管理部门管理流程

房地产公司设计管理部门管理流程xx地产开发有限公司 总设计师办公室管理手册 (初稿) 年月日 1 目录 第一章工作职责、范围 1、部门概述……………………………………………………………………… 2、原则和要求 3、工作职责和范围……………………………………………………………………… 4、岗位职责…………………………….. 4.1 部门经理岗位职责及岗位要求……………. 4.2 建筑师岗位职责及岗位要求…………. 4.3 结构工程师岗位职责及岗位要求…………. 4.4 强、弱电工程师岗位职责及岗位要求…………. 4.5 水暖工程师岗位职责及岗位要求………… 4.6 精装修工程师岗位职责及岗位要求………… 4.7 景观工程师岗位职责及岗位要求………… 4.8 资料员岗位职责及岗位要求………… 第二章管理流程及执行表格 第一部分总则

第二部分设计招标管理 (一) 目的 (二) 使用范围 (三) 原则和要求 (四) 职责 (五) 程序和内容 1. 设计控制计划 2. 设计任务书 3. 招标邀请函 2 4. 设计单位推荐 5. 设计单位初选 6. 发标 7. 评标 8. 签约 第三部分设计过程控制管理 (一) 设计过程的跟踪控制 (二) 设计评审 1. 方案设计阶段 2. 初步设计阶段 3. 扩初设计阶段 4. 施工图设计阶段 (三) 设计输出文件的审查与验收 (四) 设计控制总结

第四部分设计变更管理 (一) 变更分类 (二) 管理程序 (三) 设计变更的控制第五部分施工图管理第六部分景观设计管理流程 (一) 景观概念方案设计 1. 景观设计单位选择 2. 景观方案设计控制 3. 设计评审 4. 履约评价 (二) 景观实施方案设计 3 1. 景观设计单位选择 2. 景观实施方案设计控制 3. 设计评审 4. 履约评价 (三) 景观施工图设计 1. 景观设计单位选择 2. 景观施工图设计控制 3. 设计评审 4. 履约评价 第七部分精装修设计管理流程 第三章设计任务书编制指引 第四章方案/初步设计审查指引

房地产工程精细化管理学后感

房地产工程精细化管理学后感 2015年7月4日-5日,公司统一安排,副总王顶明带队,一行14人到青岛学习,本次学习的主要内容是,房地产工程精细化管理即房地产甲方工程计划、成本、质量及现场施工管理关键点实战,主讲由今明老师主讲。老师从一个项目的策划开始到此项目结束,所有的计划、成本、质量、安全等多个方面结合案例阐述了其重要性,通过两天的学习,结合我的工作实际情况主要有以下几点想法: 1、进度计划的管理是项目运营的主要管理手段。工地施工头绪繁杂,只有通过计划才能将这些工作,沿着项目建设施工的主线,构建成一个系统,使之能够顺畅运转,协调配合并防范系统性风险。有了计划是每个人都有清晰的工作目标,使每个人主动的工作。这样才能加强各项工作的进度,提高工作效率。进行绩效考核时,有了考核的标准,考核指标才能得到量化。 2、创新成本管理,工地所有人员都在各自的职责范围内,对项目成本有直接或间接的影响,都必须有成本控制意识和责任,并贯彻于日常工作中。项目从可行性研究到竣工决算,要有完整的概算、测算预算及结算,全过程要有主动、及时的成本比较方案选择、信息反馈与分析控制。所有预算成本范围内的成本,都需要签订经济合同,细致明确地规定乙方的工作范围、内容、进度、质量标准及工程结算办法、违约责任等。先算后花确定成本结构建立成本系统。为每个目标成本确定责任人。严格成本考核,是成本控制成为每个员工的责任。成本管理项目部根据公司付款程序,负责工程进度款初审,应注意各

项扣款的及时执行,要做到无计划不付款,不合格不付款。项目部对现场签证、零星工程,要保证签证的合理性与必要性,要做到先算后签在干,干完后要及时初预算及价格,完成增减费用的概算,报相关领导批准。 3、质量管理,明确质量控制要点和质量标准,并在施工组织设计中完善,提出保证措施,在施工中督促技术员及施工班组严格履行实现质量目标。凡事重复循环施工作业的分部分项工程和操作工艺,都必须样板引路,这是保证施工质量的重要管理管理措施。严格控制中间验收,在需要进行中间验收的分部工程完工后,项目部按照有关施工中间验收控制程序的规定核查质量并组织验收。根据工程特点编制项目巡查计划,明确工程各阶段巡查的主要内容和关键控制点。巡查后,责任人要根据巡视情况提交书面巡查报告,并由负责人签字确认。并对不合格项进行整改,并备案。 综合以上所述,本人的看法;工程管理是全体员工的责任;岗位工作计划是整个计划的落脚点,是实现目标的根本所在;质量控制一定要明确质量的控制要点和控制目标,落实到每一个人。 王玉涛

施工企业精细化管理

施工企业精细化管理 施工企业的精细化管理是以项目为核算中心,在细化项目的基础上,利用一定的方法,全面反映施工项目耗费的过程。它和项目管理一样,是事先的、能动性的、自发的,具有实时监督性,而且可为成本管理的开展提供有利依据,起到控制成本的作用。本人在此结合本公司的实际情况,介绍一下施工企业的精细化管理。 一、材料的精细化管理 公司承揽到工程后,总部要抓好材料的采购计划、采购工作及使用过程的精细化三个关键环节。在具体运作中,首先,由公司工程预算科根据施工图纸、施工组织设计、施工计划精细地编制材料计划,工程处预算员进行核对,核对无误后报主管领导审批。其次,供应科参考造价信息,进行材料价格的市场调查,货比三家,同质比价,同价比质,并通过合理采购实现“零库存”,确保采购工作的精细化。第三,在材料的使用方面,从材料的收发、保管、使用、考核等各个环节入手,具体到项目的每个施工环节、每个工作岗位及每个工作人员。 二、质量的精细化管理 公司接到施工图纸后,要对工程的技术、质量进行策划,对质量目标进行分解,并编制详实、可操作的项目质量计划。工程处下属项目部负责人要组织技术员、施工员等做好图纸自审、施工组织设计的编写工作。在图纸会审时要掌握设计意图、技术难点,指出图纸的错误及遗漏,以便更好地指导施工。做好工程的检验工作。原材料和半成品进场后,由技术员、质量员等根据设计和规范要求进行验收,并进行复检,合格后方可使用。工程施工前,要根据图纸和设计要求,做好技术交底,使劳务队伍掌握设计意图、施工方法和质量要求。施工过程中要随时巡检,确保落实。对工程质量要从每道工序施工抓起,做到干前有交底,干中有检查,干后有评定。工程竣工后,应成立回访维修小组,组织有关人员定期进行回访。如发现质量问题需维修时,应及时组织人员进场。 三、资金的精细化管理 资金的精细化管理,其根本目的在于精益求精,准确、准时提供资金使用的来龙去脉,为公司整体精细化管理办法的实施提供良好平台。 1.制定《资金结算中心管理办法》,规定资金结算中心岗位标准,明晰资金结算中心的职责和业务开展程序,规范公司资金的结算行为。在日常营运资金管理上,实行三统一制度,即“统一在规定银行开户,统一进行贷款业务,统一进行公司内部资金结算”。 2.制定完善《流动资金管理办法》、《成本费用控制管理办法》、《管理费用开支控制办法》及与之相关的实施细则。对各工程处、车间、部室预算资金的来源和支付进行分类审定,将开支分别划分为工资、税金、劳保统筹、电费、材料、备件、上级供物资、零星费用、专项资金等,针对不同性质的开支采取不同的限额、定额拨付方法,既能确保资金的及时到位,又能监控其合理、有效使用。 3.实行资金报告制度。根据现有条件设计资金结算中心的各项数据报表,准确、及时、真实地反映资金使用情况,为领导决策提供可靠依据。 4.建立和完善资金效益管理的考核机制。促使各工程处、车间、部室管理目标与公司整体目标的一致。资金结算中心对各工程处、车间、部室等进出资金的合法性、安全性和效益性进行审查,对资金的流向、使用根据资金结算中心章程进行审查,并核对相应的计划、合同,以确保资金的合理使用,使各工程处、车间、部室等的资金运作完全置于公司的监控之下,从而增强

房地产工程管理制度以及实施细则

工程部管理制度 为更好的规范公司工程开发项目管理,根据国家、行业管理部门的有关法律、法规、规章、规定,结合公司的实际情况,保证我公司从设计、开发、采购、施工、验收、保修整个过程均能实现质量、投资、进度及现场安全文明施工管理控制,特制定本制度。 一、工程部是房地产企业的重要部门,本部门实行经理负责制。工程部负责人在总经理、总工的领导下开展工作,工程部根据工作需要可设置副经理,根据工作需要配备若干工程技术人员。工程部工作人员在经理的直接领导下,根据不同分工,完成自己的本职工作。 二、工程部全体工作人员在项目开发过程中,应认真学习相关的法律、法规、规范、标准,及时贯彻落实行业管理部门的文件及规定,自觉遵守集团及公司的各项管理制度,加强科技创新意识,不断提高自身业务水平。 三、认真贯彻公司质量方针、质量目标,确保本部门质量目标的实现。参与项目规划方案的构思,提出合理化建议;参与施工图设计管理及图纸会审,参与总包、重要工程分包等工程项目的招标工作。 四、主办工程项目开工前的协调拆迁、现场地质勘察、三通一平工作。主持审批施工单位编制的施工组织设计、进度计划、安全措施及标准化管理方案。督促检查施工单位按批准的施工组织设计做好工程开工前的各项准备工作。 五、确定工程总包、分包单位后,根据工程实际情况,工程正式开工前召开由承包方、监理方、项目经理、总监及相关人员参加的工作会议。在本次会议上应重点讲明工程概况、开竣工时间、质量目标等合同主要条款内容。并就分包项目、材料供应、各种签证程序、文件收发方式、计划提报时间、应遵守的我方各项制度及细则等做出详细说明。该会议应有较详细的会议记要,并要由项目经理、总监、甲方项目负责人签字、盖章。 六、应对工程施工阶段加强管理,自工程破土动工至竣工验收全过程进行质量、进度、投资控制,加强施工安全协管。配合监理方定时召开监理例会,做好各工程项目的施工日志。严格执行强制性标准,确保工程质量,实现合同目标。

工程精细化管理总结

北京市平谷区B-34地块东阳三建项目部 精细华管理工作报告 自从总公司下发《关于项目经营管理细则及检查评分标准(暂行)》的工作通知,我项目部成立了精细化管理领导小组,根据公司实际情况,制定了行之有效的精细化管理措施,并按部就班的进行实施。 我项目部在建成立了多个精细化管理小组,由安全生产技术部,材料设备科、预算经营科、财务科,办公室和项目部组成人员,现在,我项目部精细化管理活动的开展情况有以下五个方面。 一、项目管理,工程情况和人员管理方面 在精细化管理方面我们采取了以下四点措施: 1、以点带面,不断完善。 首先响应总公司号召和要求,在公司全程监督之下,通过精细化管理要求,我项目部在建成立了多个精细化管理小组,从而能大大激发了精细化管理方面的积极性,增强了精细化管理成员的凝聚力。项目部经理经常和同精细化管理成员商量,征求精细化管理成员意见,集思广益,杜绝了个人说了算的不民主现象。其次在工作中出了问题,项目部经理也主动承担责任,靠上去帮助分析查找原因,采取措施尽快解决。 2、注重沟通,以情感人。 工作中有了矛盾,不回避,要诚恳、耐心的去沟通交流,要注意团结那些对自己有不同意见的同志,职工有了困难主动热心帮助。 3、多注意发扬优点,不吝啬表扬。 工作中避免只盯职工的缺点,注重发现其优点,引导职工积极改正缺点。 4、培养职工树立精细化管理成员集体观念。 项目部的收入、荣誉取决于精细化管理的每一个成员,注重培养精细化管理成员的团队意识,只有团结才能干好工作。 5、日常工作要从每一个员工的切身利益出发。 鼓励员工多学习,多思考,不断提高自身素质及个人技能,工作之余不断提高和完善自己。

房地产工程管理体系的建立与实施

房地产工程管理体系的建立与实施 第一讲:房地产工程核心理念介绍暨房地产工程管理人才观 1房地产工程管理行业现状分析 1.1房地产工程管理行业现状背景 1.1.1一个房地产工程项目是由不同的工程管理主体(比如:承建单位、监理单位、房地产企 业、政府建设主管部门、设计院等)共同管理完成的。 1.1.2由于这些工程管理主体对房地产工程项目所承担的社会责任或所站的角度不同,他们所 采用的工程管理方法也是不同的。 1.1.3高校的工程管理教育,基本上是站在施工单位的角度讲工程管理。 1.2作为甲方的房地产企业,采取什么样的工程管理模式才是科学合理的呢?目前,国内对房地产 企业工程管理模式的研究几乎是空白。 1.3中国房地产企业工程管理现状分析 1.3.1现状情况:各个房地产企业,因经营差异、背景区别、阶段不同等原因,采用的工程管 理方法不尽相同,可谓五花八门,没有统一的标准和规范,相互学习与借鉴难度大! 1.3.2中国房地产企业工程管理现状也有共同的地方共同的特点 1.4房地产工程管理存在的普遍问题 1.5房地产企业做成了总承包或建筑施工总承包在房地产项目中无法胜任“总承包”的原因 2房地产工程管理核心理念剖析 2.1房地产工程管理职业经理人卢卫东先生,运用现代项目管理理论,结合多年在品牌地产企业和 民营地产企业的房地产工程管理实操经验,突破承建单位“工艺质量、工艺进度、成本控制” 的工程管理思路,建立起“产品质量、经营进度、投资控制”的房地产企业工程管理体系,以 建筑产品为中心、真正做好客户服务工作,全新演绎房地产工程 “系统协调”(落实营销与 设计意图、把好工程业务关、协助调配资金)管理模式。 2.2房地产企业与承建单位对“铁三角”认识的区别,详见链接。 2.3近期,运用现代项目管理九大体系(范围管理、集成管理、风险管理、时间管理、成本管理、 质量管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理)的思路,对提升房地产工程管理水平比较适 用。 2.4房地产工程管理全程策划案例,详见链接。 3中国房地产未来的工程管理方向 3.1非核心业务外包是方向! 3.2未来房地产工程管理方向:各类投资模式下的供方管理。 4房地产工程管理实战体会,详见链接。 4.1三个要素:工程管理资源环境、工程管理理念是否统一、工程管理系统化。 4.2房地产工程管理九大技巧:运用现代项目管理九大体系(范围管理、时间管理、成本管理、 质量管理、集成管理、风险管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理)的思路,详见房地 产工程管理全程策划案例。 4.3房地产工程管理四个延伸:建筑产品人性化功能开发 、建筑产品高新技术应用 、建筑产品 质量缺陷维修 、员工与供应商培训。 5中国工程管理研究课程探讨 6房地产工程管理人才观 6.1合格的工程师——熟悉本专业的技术、工序,基本了解本专业的社会工程资源,有一定的沟 通、协调能力,可以胜任一般工程师的要求。 6.2优秀的工程师——熟悉本专业的技术、工序,了解本专业的社会工程资源,了解相关专业基

万科房地产景观设计管理流程

房地产园林景观设计全过程管理流程、阶段性成果及各阶段管控要点… (一)、景观设计启动阶段… 启动时间:规划开始即介入 …成果:1、参与确定规划设计总图。 2、景观设计启动报告(确定样板区范围、景观设计客户敏感点、竞争楼盘景观分 析、设计风格意向、景观建造成本) 3、确定设计公司、签订设计合同(附设计任务书)。 …管控要点: 1、参与确定规划设计总图: 充分挖掘的项目价值,实现项目价值最大化。充分挖掘项目可利用、保留、改 造的资源,规划与景观密切结合。 2、景观设计启动报告: 与营销讨论确定最利于体验、感受项目价值的样板区范围;根据项目定位、产 品业态和客户定位明确客户敏感点;考察、分析竞争楼盘景观优缺点,提出本 项目景观设计建议;根据以上分析确定景观风格意向及建造成本。 3、设计公司的选择: 目标:寻找与项目定位、风格相匹配的设计单位和主设 标准:项目业绩;设计能力;企业文化、合作意愿;档期;设计服务态度及收 费标准。 步骤:设计单位收集、设计单位考察、设计单位比选、合同谈判。 (二)、景观概念设计… 成果:1、景观概念设计文本及电子文件。

2、景观彩色总平面图及设计说明。 3、景观设计各类分析图(包括:现状分析图、道路交通分析图、功能分析图、景 点布置分析图、空间关系、竖向分析图、视线分析图等)。 4、反映设计效果的说明图片若干张。 5、绿化布置意向图及植栽效果意向图。 6、重要景观场地设计意向图片及场地剖面。 7、成本分析。 管控要点: 1、概念设计风格意向与项目的契合度; 2、景观概念与营销的结合; 3、概念的可实施性; 4、交通组织、景观功能空间的合理性; 5、关键节点的意向; (三)、景观方案设计…(4-6周) 成果:1、方案设计文本及电子文件。 2、设计理念文字说明(中文)。 3、总平面彩图及主要分区图。 4、总体竖向设计图及各种分析图(功能、空间、交通等)。 5、重点轴线剖面图,重要节点放大平面图及剖面图。 6、灯光配置图、给水点布置图 7、方案阶段方向性植物布置平面图(乔木位置、灌木位置、草坪位置)。 8、不同空间植物组合意向图片及文字说明。 9、小品或雕塑设计意向草图。 10、主要节点景观彩色透视效果图。 11、主要物料样板及装饰小品示意尺寸图片。 12、技术经济指标。 …管控要点: 景观方案设计与景观概念的延续性;景观空间布局的合理性;景观方案设计图纸与意向图片意境的吻合度;关键节点的空间效果和体量关系;景观技术经济指标的合理性。 (四)、景观扩初设计(3-5周)… 成果:1、总平面图 2、局部放大平面图 3、坐标定位放线图 4、竖向总图 5、景观给水排水和水景的布置图 6、景观照明布置图(含灯具具体技术参数,质感要求等) 7、各节点大样索引图 8、节点大样详图 9、景观构筑物、小品的平、立、剖面图 10、铺装大样图(平、剖面若干张) 11、植物布置平面图及分区放大图(按乔木、灌木和地被分开) 12、植物列表

标杆房地产工程精细化管理与经典案例解析中房商学院

标杆房地产工程精细化管理与经典案例解析 【北京2013年3月23-24日】 如今,现国内工程管理的课程多以理论、观念较多。但怎么在实际工作中应用这些理论,采取什么样的管理手段和工具来进行执行。尤其是在国内施工企业、监理公司自身能力不足的情况下怎么结合标准化管理抓好执行力的落实,才是大家需要迫切掌握的知识。目前国内在工程动态实时跟踪管理与过程精细化控制方面的实用性研究也并不多见。大家很多还是靠经验主义来完成的。这就造成了工程一线管理执行力的严重缺失。本课程将重点解决一线执行力不足的难题。万科、龙湖如何成功的?秘诀在哪呢?他们有什么过人之处吗?为此中房商学院特邀房地产工程管理大师与您分享标杆房地产工程管理精髓! 1、您可以了解与标杆企业工程管理水平的差异。 2、如何解决一线执行力不足的难题。 3、您可以站在标杆企业的肩膀上快速改善和提升工程管理质量和产品质量。 4、通过案例解读,了解标杆企业的老板在想什么、员工在想什么、员工是怎么工作的。 5、标杆企业的工程管理模式能快速移植到本企业、并能生根、开花、结果,所面临的关键问题是什么。 6、工程管理的方法论是什么。 7、帮你设计一个工程管理体系(主要内容),项目的基本控制要点和有效手段。 8、有效的工程管理体系的基本管理思路、内容、方法、工具介绍,案例介绍。 房地产企业董事长、总经理、运营副总、产品线相关职能副总、项目总经理、部门经理、各专业主管、工程师等相关中高层管理人员。 培训地点:北京(详见报道通知) 培训时间:2013年3月 中房商学院 二零一三年二月十八日第一章、前言 1、工程建设在房地产价值链中的位置和作用 2、工程战略与核心竞争力解析(核心竞争力,产品解析) 第二章、多项目操作的组织管理 1、公司矩阵式组织架构 2、职能的子矩阵式组织架构 3、专业部门的虚拟组织管理 4、何为甲方能力(2:8定律,员工素质,核心员工) 5、工程系统KPI指标确定与分解 6、考核方式研究 第三章、工程管理阶段性成果 1、项目启动阶段 2、项目准备阶段 3、工程实施阶段 4、产品交付阶段 第四章、计划管理解析 1、如何确定工期 2、工程计划与运营计划的关系

施工精细化管理总结

施工精细化管理总结 施工精细化管理总结 自从总公司下发《项目经营管理细则及检查评分标准(暂行)》的工作通知,我项目部成立了精细化管理领导小组,根据公司实际情况,制定了行之有效的精细化管理措施,并按部就班的进行实施。 我项目部在建成立了多个精细化管理小组,由生产技术部,材料设备科、预算经营科、财务科,办公室和项目部组成人员,现在,我项目部精细化管理活动的开展情况有以下五个方面。 一、项目管理,工程情况和人员管理方面 在精细化管理方面我们采取了以下四点措施: 1、以点带面,不断完善。 首先响应总公司号召和要求,在公司全程监督之下,通过精细化管理要求,我项目部在建成立了多个精细化管理小组,从而能大大激发了精细化管理方面的积极性,增强了精细化管理成员的凝聚力。项目部经理经常和同精细化管理成员商量,征求精细化管理成员意见,集思广益,杜绝了个人说了算的不民主现象。其次在工作中出了问题,

项目部经理也主动承担责任,靠上去帮助分析查找原因,采取措施尽快解决。 2、注重沟通,以情感人。 工作中有了矛盾,不回避,要诚恳、耐心的去沟通交流,要注意团结那些对自己有不同意见的同志,职工有了困难主动热心帮助。 3、多注意发扬优点,不吝啬表扬。 工作中避免只盯职工的缺点,注重发现其优点,引导职工积极改正缺点。 4、培养职工树立精细化管理成员集体观念。 项目部的收入、荣誉取决于精细化管理的每一个成员,注重培养精细化管理成员的团队意识,只有团结才能干好工作。 5、日常工作要从每一个员工的切身利益出发。 鼓励员工多,多思考,不断提高自身素质及个人技能,工作之余不断提高和完善自己。

二、生产安全管理方面 安全生产管理对经营管理精细化至关重要,我项目签订安全生产责任,并设专职安全员,使责任落到实处。经过各级安全培训考试合格率100%,根据项目部安排制定合理的安全培训计划,利用各种安全学习机会使管理人员和职工掌握公司安全法规、制度,使项目管理人员具备一定能力的安全生产及防护和自救他救的能力。充分利用每次安全学习的机会强化“安全第一”的生产观念。 利用每周日安全学习的机会认真学习、传达上级下发的安全通报、文件、规程,并结合实际情况总结经验教训,总结上周安全生产,找不足,查漏洞,通过讨论制定出合理的防范措施。每天站班会作好“三查”“三交”工作,查出问题不解决不放过,交安全、技术、任务时记录在书面上落实到实际生产中,做到让施工人员明确施工内容及安全注意事项。做好每周安全检查记录,总结上周工作并制定下周安全工作重点,对查出的问题和隐患未能关闭的`坚决不放过。在生产中积极开展反违章活动,对违章作业人员记录并进行教育。 三、材料设备管理方面

施工现场要实现精细化管理

施工现场要实现精细化管理 摘要:施工现场要实现精细化管理,建设一支一流的项目团队,质量管理要创建“过程”精品,进度控制要科学组织、统筹安排,要以安全管理为龙头,规范现场管理,通过文明工地建设,不断提高项目部的全面管理水平,加强成本控制,最大限度的挖掘成本控制的潜力。 在当今市场经济的大潮中,建筑企业的竞争可谓达到了白热化,“多揽活、干好活”是每个企业的共识。施工现场是展示企业形象的窗口,合同履约建筑产品生产的车间,发扬企业文化的阵地,企业利润创造的源泉,所以加强施工现场管理是何等的重要,一定要树立“干好现场,才能赢得市场”的理念,实现精细化管理。根据我的现场管理经验,对如何进行工程施工项目现场管理发表以下浅谈。 一、建设一流的项目管理团队天时不如地利,地利不如人和,项目部任何目标的实现都必须以人为本,建设一流的项目团。 ⑴根据工程项目的规模、特点、工期的长短、企业对该工程的期望目标,成立项目组织机构。项目经理作为项目整个实施过程的管理核心,一定要懂技术、善管理、敢创新、精算帐、会经营。其他各生产组、材料动力组、技术质量组、安装组、财务劳资组、经营预算组、行政后勤组的人员从年龄、知识结构、施工经验、数量上配备合理。首先实现项目管理人力资源的优化。 ⑵团队要进行全面的管理策划,确定工程所要实现的进度目标、质量目标、文明工地创建目标、安全管理目标、成本控制目标。 建立和健全项目部各项管理制度,运行《质量、环境、职业健康安全管理》体系,根据管理体系对所确定的目标进行量化分解到每一个小组、明确每一个人的职责和安全生产责任制。让每一个员工都知道该干什么、怎样干、干到什么程度。整个项目施工团队做到目标明确、思想统一、步调一致。 ⑶收入分配要进行绩效考核,要制订激励约束措施,充分调动每一个人的积极性。 首先由项目经理牵头,根据每一员工的工作目标量化分解,每一个月都要进行一次考核,考核其工作完成情况、各小组配合情况、为项目管理、项目创新建言献策情况、为成本降低所做的贡献情况、建设单位和监理公司的反映情况,制定每一各人的绩效奖金,真正实现按劳分配。其次是项目部要制订分阶段、分目标的激励约束措施,如工程按期出0标高、按期封顶、按期竣工、实现文明工地目标、结构示范工程目标、新技术应用示范工程目标、公司流动红旗获得目标、优秀QC成果发表目标、鲁班奖工程目标、长城杯杯奖目标、省市优质工程目标、成本降低率目标等等,分别确定每一个员工实现目标的奖励措施。极大地调动每一个员工的积极性和创造性、奇迹性。 ⑷建设学习型团队。 项目部要求全体管理人员不断加强专业知识和管理知识学习,在实践中学习,在学习中实践。在熟悉图纸、勘察设计文件、施工合同、招投标文件的基础上,要学习国家强制性条文、施工验收规范、推广的新技术、新材料、新工艺和企业《质量、环境、职业健康安全》三合一管理体系文件,不断提高全体管理人员的专业技术水平和管理水平,更好的为工程服务。要结合项目部不同阶段的实际情况,按计划的开展集中学习。同时,要组织项目部的员工参观正在施工的同类工程和获奖工程,吸取经验,取长补短,使所建工程真正做到低价运行,一次成优。鼓励项目部的职工参加各种如建造师、监理工程师、造价工程师考试,达到干一项工程育一批人才的目的。只有勤奋学习,善于总结,善于创新,才能不断提高团队的整体水平,在项目部形成比学赶邦的良好氛围。

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