珠海市2011年第1季度房地产市场分析报告
目录
第一部分热点政策 (1)
一、国家相关政策 (1)
二、地方相关政策 (8)
三、各地公积金政策 (10)
第二部分土地市场 (12)
一、土地交易情况 (12)
二、第一季度地价状况 (16)
第三部分房地产市场 (17)
一、全国房地产市场分析 (17)
二、广东省房地产市场分析 (18)
三、珠海市房地产市场分析 (19)
第四部分城市规划建设 (32)
一、城市规划 (32)
二、城市建设 (34)
第五部分珠海在售楼盘价格动态表（2011年1、3月） (39)
思远评估
2011年3月
第一部分热点政策
一、国家相关政策
1、1月17日，中国银监会召开2011年工作会议，会议强调严密防范四大风险（即信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险），坚决守住风险底线。
会议指出，对平台贷款，要严格控制增量风险，并按照既定部署加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查。对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。
会议要求，2011年对地方融资平台贷款要严格控制增量风险，并按照既定部署加快存量分类处置。（消息来源：珠海特区报）
2、1月25日，住建部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台《房地产经纪管理办法》（8号令），这是房产经纪行业的第一部专门法规，其明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。《办法》将于2011年4月1日实施。
《办法》明确对房地产经纪机构和人员可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施，对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。
《办法》在规范房地产经纪行为方面，做了以下规定：明确房地产经纪的内涵；房地产经纪特指房地产居间和代理等服务并收取佣金的行为，不包括房地产行纪行为；明确了房地产经纪机构的信息公示和告知义务。（消息来源：珠海特区报）
3、1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》实行后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续
有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定以下相关政策措施，简称“新国八条”：
(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
(二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
(四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
(五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。
对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。
(六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
(八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。（消息来源：珠海特区报）
4、上海市与重庆市针对最近召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点的决定，于1月27日出台了房产税试点细则。
上海房产税试点细则27日“浮出水面”。上海市人民政府27日印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，于28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。《办法》明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积）扣除。
重庆市政府27日召开新闻发布会宣布，重庆作为个人住房房产税改革试点，从1月28日开始向个人房产征收房产税。重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为
0.5％－1.2％。（消息来源：珠海特区报）
5、为促进房地产市场健康发展，经国务院批准，财政部、国家税务总局1月27日下发通知，正式对个人住房转让营业税政策进行调整。
通知称个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。（消息来源：珠海特区报）
6、2月8日中国人民银行宣布，从2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。这是中国人民银行今年首次加息，也是2010年以来第三次上调利率，央行曾于去年10月份和12月份两次上调利率。
经过此次加息后，一年期存款利率为3%，一年期贷款利率为6.06%，其他各档次存贷款基准利率均相应调整。值得注意的是，此次利率调整方案中，活期利息从0.36%上调至0.4%，虽然仅仅上调0.04个百分点，但这是2008年11月以来活期利率首次上调。（消息来源：珠海特区报）
7、2月15日，银监会向下辖金融机构下发了《关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知》。根据该《通知》，商业银行对地方融资平台贷款，要严格控制增量。仅允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域（公租房、廉租房、棚户区改造）适度新增。对已发放的和2009年及以前所签项目合约下的分期贷款，要重新统筹平台公司整体偿债能力和贷款项目本身的还本付息能力。对于到期的平台贷款本息，不得展期和贷新还旧。
银监会要求今年各行要严格遵守平台贷款风险资本和拨备的新要求，即针对全覆盖、基本覆盖、半覆盖和无覆盖平台贷款，自今年一季度起就坚决做到分别按照100%、140%、250%和300%计算贷款风险权重，提高资本占用成本。
对房地产企业，商业银行对有重大违规行为的房企不得发放新贷款，原有贷款到期收回。要密切关注存在高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高的高
风险房地产企业风险暴露。严禁信贷资金用于购地，严防集团公司通过母子公司借款和其他各种关联交易将信贷资金违规流入房地产市场。
对个人购房贷款则继续实施差别化住房政策，着力抑制投资投机等非理性的购房需求，严禁个人消费贷款用于购房。对房价过高、上涨过快的热点城市，当地银监局要主动开展房地产调控政策执行情况专项检查。防止出现“次级房贷”，避免信贷资金违规进入房地产投资投机领域。（消息来源：珠海特区报）
8、“新国八条”出台后，截至3月10日全国27个省会城市、4个直辖市、5个计划单列市中已有35个城市出台了“限购令”。除了一个城市由于已出台房产税试点，没有出台“限购令”外，其他城市都已出台“限购令”。且目前还没有考虑“限购令”结束的问题。（消息来源：中国新闻网）
9、全国首个根据“新国八条”内容出台限购令的地级市无锡于2月20日下发《市政府出台十条措施贯彻国务院房地产调控政策》。
该政策提出，经市政府同意，市政府办公室20日发出通知，就贯彻国务院和省政府房地产调控政策，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，明确十项措施。其中第二条，要求严格执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停发放贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整至30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。该项政策，自2011年2月21日起在本市市区内执行。（消息来源：中国新闻网）
10、3月18日佛山出台住宅“限购令”，成为广东省第一个出台“限购令”的地级市。该限购措施对已拥有2套及以上住房的佛山户籍家庭，即日起限制在佛山购房。（消息来源：中国新闻网）
11、国务院3月5日在十一届全国人大四次会议上作政府工作报告时提出，房价调控要建立健全考核问责机制。
国务院总理温家宝在政府工作报告中提出，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责制度，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。（消息来源：珠海特区报）
12、国土资源部3月10日发出通知，要求各地切实做好2011年城市住房用地管理和调控，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。
国土资源部在通知中表示，今年各地要“稳供应、保民生”，以保障性安居工程建设所需用地为重点，及时编制公布城市住房用地供应计划并认真实施，确保2011年1000万套保障性安居工程建设任务落地，确保保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地不低于住房建设用地总量的70％，确保城市住房用地供应计划总量不低于前两年年均实际供应总量。要“控价格、防‘地王’”，坚持招标拍卖挂牌出让制度，进一步完善供地政策，充分发挥土地政策惠民生、稳预期、注重社会效应最大化的管控作用，严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况，增加公共租赁住房和中小套型限价商品住房供地，促进房价合理回归。（消息来源：珠海特区报）
13、3月9日住房和城乡建设部副部长齐骥在十一届全国人大四次会议新闻中心举行的记者会上表
示，今年我国将建设1000
万套保障性住房和棚户区
改造住房，保障房数量可
能将首次超过市场类住
房，保障房投资高达1.3
万亿元。这1000万套保障
类住房包括几个部分：一
是400万套棚户区改造住
房，二是经济适用房和两
限房近200万套，三是廉租房160多万套、公共租赁住房近220万套。（消息来源：优家网）
14、银监会办公厅于3月10日发出《中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》，要求银行业金融机构已与借款人签订不可撤销的书面合同，且该合同已发生法律效力的，必须按照合同约定及时发放个人住房贷款。
《通知》还要求，银行业金融机构已受理并同意借款人的贷款申请，且在个人住房贷款合同面签过程中，借款人已单方在贷款合同上签字的，银行业金融机构在确认贷款合同没有法律瑕疵、收益能够覆盖风险、符合贷款条件的前提下，原则上应继续签订合同并按合同约定执行。
《通知》指出，委托中介机构与借款人签订贷款合同或代收贷款合同是严重违规行为，银行业金融机构要认真开展自查，并严肃追究相关人员责任。
《通知》同时明确，在“新国八条”之后受理的个人房贷业务，要严格执行“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的规定。（消息来源：珠海特区报）
15、中国人民银行3月18日宣布，从2011年3月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行自去年以来第9次上调存款准备金率。此次上调大约冻结银行资金3600亿元。上调后，大型商业银行准备金率达20%的历史高位。（消息来源：珠海特区报）
16、国家发展和改革委员会宣布实行《商品房销售明码标价规定》，明文规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。
发展改革委表示，按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。（消息来源：新华网）
17、3月22日国家发展改革委印发《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》，决定自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。
《通知》明确取消及降低的住房交易手续费包括：取消住房抵押手续费；因继承、遗赠、夫妻共有等进行的住房转让免收转让手续费；依法进行的廉租住房、公共租赁住房等保障性住房租赁行为免收租赁手续费；限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房转让手续费在现行收费标准的基础上减半收取，执行与经济适用住房相同的收费标准。
《通知》要求降低及规范的建设项目收费主要包括：一是降低各地偏高的施工图设计审查收费标准，并实行上限控制。各地以工程勘察设计收费为基准计费的，其收费标准应不高于工程勘察设计收费标准的6.5%；以工程概（预）算投资额比率计费的，其收费标准应不高于工程概（预）算投资额的2‰；按照建筑面积计费的，其收费标准应不高于2元/平方米。各地现行收费标准低于上限的，一律不得提高标准。二是降低部分行业建设项目环境影响评价收费标准。估算投资额100亿元以下的农业、林业、渔业、水利、建材、市政（不含垃圾及危险废物集中处置）、房地产、仓储（涉及有毒、有害及危险品的除外）、烟草、邮电、广播电视、电子配件组装、社会事业与服务建设项目的环境影响评价收费标准，在现行收费标准基础上下调20％。三是降低中标金额在5亿元以上的招标代理服务收费，并设置收费上限。货物、服务、工程招标代理服务收费费率：中标金额在5—10亿元的为0.035%；10—50亿元的为0.008%；50—100亿元为0.006%；100亿元以上为0.004%。货物、服务、工程一次招标（完成一次招标投标全流程）代理服务费最高限额分别为350万元、300万元和450万元。
《通知》还要求各地应进一步加大对建设项目及各类涉房收费项目的清理规范力度，要严禁行政机关在履行行政职责过程中，擅自或变相收取相关审查费、服务费等，确保降费措施落到实处。
二、地方相关政策
1、1月8日，中共广东省委十届八次全会，会议审议通过了《中共广东省
委关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》、《法治广东建设五年规划（2011—2015年）》和《中国共产党广东省第十届委员会第八次全体会议决议》。
全会提出了今年我省经济社会发展的主要目标：生产总值增长9%左右，人均生产总值增长8%左右；全社会固定资产投资增长16%，社会消费品零售总额增长16%，进出口总额增长7.3%，地方财政一般预算收入增长10%；城乡居民收入分别增长10%和10.5%；居民消费价格涨幅控制在4%左右；服务业增加值占生产总值比重达46%；研发经费支出占生产总值比重提高到1.9%；城镇登记失业率控制在3.5%以内；单位生产总值能耗下降2.2%，二氧化硫、化学需氧量、氨氮、氮氧化物和单位生产总值二氧化碳排放量有所下降。全会指出，确定生产总值9%的增长目标，既考虑到今年是“十二五”开局之年，要重点引导各方面进一步把主要精力放到加快经济发展方式转变上来，增长目标不宜定得过高；也考虑到为增加就业、改善民生、维护稳定、解决结构性问题、增强各方面信心，需要保持一定的速度。确定4%左右的价格总水平，主要是考虑到去年价格翘尾影响预计在1.5%左右，新的涨价因素将可能超过去年，并要为价格改革预留一定空间。（消息来源：珠海特区报）
2、1月12日，珠海市第七届人民代表大会常务委员会第三十四次会议听取和审议了珠海市人民政府《关于加快红旗平沙白藤三个农场改革与发展议案办理情况的报告》。
会议强调，珠海市人民政府要继续加大工作力度，保障农场职工危房改造项目建设资金按时到位，加快在建工程建设进度，确保完成农场职工危房改造；要进一步加大扶持力度，帮助农场开展多种生产经营，全面推进三个农场改革与发展。（消息来源：珠海特区报）
3、3月3日，珠海市住房和城乡规划建设局表示2011年将采取“两手抓”措施：即一手抓好保障性住房建设，一手抓好对房地产市场的监管，结合我市实际，可能会适时出台适合我市房地产市场的进一步调控政策。
珠海市住建局相关负责人在全市住房和城乡规划建设工作会议上表示，一方
面我市将加快推进保障性住房建设，完成广东省下达给我市4801套的保障性住房任务，其中廉租住房260套、西部地区农场职工危房改造2495套、公共租赁住房2046套，加快推进南屏“沁园”、大镜山保障性住房项目建设和西部华侨农场危房改造，积极推动人才公寓建设。另一方面，在遏制房价过快上涨方面，我市将坚决贯彻落实国家、省、市房地产市场调控政策。严格商品房预售管理，实施商品住房网上签约制度，有效抑制“炒房”行为。加强房地产市场检查，严厉整治违规销售、哄抬房价等违法违规行为。（消息来源：珠海特区报）
4、3月6日，备受关注的《粤澳合作框架协议》在人民大会堂签署，全国人大代表、珠海市委副书记、市长钟世坚在出席协议签署仪式后表示，深化粤港澳合作下的珠港澳合作，要重点做好三地规划、产业、交通对接，推动横琴新区开发，实现三地共同繁荣。
钟世坚表示，深化珠港澳合作，首先是要做好规划对接，要坚持规划先行，谋而后动，要把基础设施规划、产业发展规划等进行全面谋划，统筹考虑，突出重点，以科学的符合实际的规划指导珠港澳三地的合作。第二是要做好重点项目尤其是交通基础设施项目的对接，当前要配合做好港珠澳大桥的建设，做好拱北口岸的改扩建和横琴口岸的对接，创造条件让三地交通来往畅通便捷，为三地发展创造更优良的条件。第三是要做好产业对接，充分发挥产业在三地经济发展和产业发展的互补性作用，要按照CEPA的要求，加大三地经贸合作，支持珠海的港澳企业进行产业升级改造。要主动承接港澳现代服务业转移，积极引进港澳企业、机构到珠海合作办高等教育，发展健康事业。（消息来源：珠海特区报）
三、各地公积金政策
上海市调整购买第二套住房公积金个人贷款首付比例
为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国发办[2011]1号）和上海市人民政府办公厅《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》（沪府办发[2011]6号），自2011年2月1日起，上海市对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例从不低于50%调整至不低于60%，贷
款利率不低于基准利率的1.1倍。（消息来源：上海市公积金管理中心网）
北京市调整“二套住房”住房公积金个人贷款首付款比例
根据《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发〔2011〕8号）有关规定，北京市住房公积金管理中心就调整“二套住房”住房公积金个人贷款首付款比例发出如下通知：
一、自2011年2月18日（含）起，借款申请人购买“二套住房”申请住房公积金个人贷款（含个人住房组合贷款），其贷款首付款比例不得低于60％，贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。
二、对于2011年2月18日（不含）前已受理的住房公积金个人贷款申请，仍按照原规定执行。（消息来源：北京市公积金管理中心网）
广州市第二套住房贷款执行差别化信贷政策
为加强住房公积金管理，严格执行国家信贷政策，根据市政府办公厅《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》（穗府办〔2011〕3号）规定,广州住房公积金管理中心发出以下通知：
一、自2011年2月25日（含）起录入广州住房公积金贷款管理系统的第二套住房贷款申请,首付款比例不得低于60%,贷款利率按同期同档次基准利率的
1.1倍执行。
二、2011年2月25日前已录入广州住房公积金贷款管理系统的第二套住房贷款申请仍按原贷款政策执行。（消息来源：广州市公积金管理中心网）
第二部分土地市场
一、土地交易情况
根据珠海市土地房产交易中心资料显示，第一季度出现在土地出让市场的用地，以工业用地、酒店用地为主，其中只有一宗商住宗地。本季度的工业用地、酒店用地均以底价成交，但值得关注的是位于珠海西区的一块商住用地竞拍成交单价刷新了西区地价的新高。
该地块位于金湾三灶镇金岛路北侧、虹阳路东侧，功能（用途）为住宅、商业，用地面积为88325.7平方米，容积率≤1.8。该地块最终以楼面地价2820元/平方米，总地价4.48亿元，由广东银通投资控股集团有限公司竞得。从去年开始，西区的地价便节节攀升。去年11月保利地产以楼面地价2500元/平方米拿下了一宗金湾区域的10.99万平方米的地块，创下当时西区地价的新高；去年12月，位于斗门区白蕉镇的一宗商住用地也挂牌出让，起拍价为2000元/平方米，刷新了西区历史上的土地挂牌起拍价，最终该地块被万科以底价2000元/平方米拿下。
面对西区地价的一路看涨，再加上珠海西区各种发展利好，在市场如此低迷的情况下，珠海西区楼市发展的前景还是值得期待的。
13
表2-1. 2011年1月至2011年3月珠海市土地交易（出让）案例表 单位：㎡、元、元/㎡
土 地 使 用 权 情 况
交 易 情 况
备注
序号
宗地 编号 用 地 位 置 用地面积 用地 功能 使用
年限
容积率
总建筑面
积
挂牌时间 成交时间
起始价
成交价
平均地价
竞得 单位
1 10143/珠国土储2010-07 前山沿河路北侧、映晖湾西侧
6200 酒店 50年
≤4.0 24801
2011年1-7至2011年1-31 2011-1-31
楼面地价800元/平方米
19841184
800
珠海路桥实业集团有限公司 五星级酒店
2
10145/珠横国土储2010-07
横琴中心南路南侧、三塘村西侧
100000 酒店 50年 ≤2.0 200000 2011年1-7至2011年2-10 2011-2-10
楼面地价600元/平方米
120000000 600
珠海富盈房地产开发有限公司
铂金五星级酒店
3
11001/ TJ1101 金鼎科技创新海岸
南围西片金珠路西
侧、创新九路东侧
125639.43
工业用地
50年 ≤1.8
226150.97
4
2011年1-24至2011年2-22 2011-2-22
地面地价480元/平方米 60306926.
4
480
珠海兴业节能科技有限公司 准入产业类别：新能源行业
4
11003/
珠国土
储
2011-0
1 金湾三灶
镇金岛路
北侧、虹阳
路东侧
88325.7
商业、
住宅
住宅70年；商业40年
≤1.8 158986.26 2011年1-31至2011年3-1 2011-3-1
楼面地价1800元/平方米 448341253
.2
2820
广东银通投资控股集团有限公司
5
11005/
GL-201
1-0001
号 珠海市平
沙镇升平
工业片区
82669.2
工业用地
50年 ≥0.7 57868.44 2011年1-31至2011年3-1 2011-3-1
地面地价480元/平方米
39681216 480
珠海市普
乐美厨卫
有限公司
准入产业类
别：金属制品
业不锈钢厨
卫产品 6 11006/珠国土香工2011-001
前山商贸物流园一期05-10-3、05-10-6号地块
64377.23
物流用地
50年 1.8
115879.01
4
2011年2-10至2011年3-3
2011-3-3
地面地价510元/平方米 32832387.
3
510
珠海市北
宏盛世实
业股份有
限公司
准入产业类别：大型旅游
产品、酒店用
品零售批发、
文化产业等
现代服务业的物流中心
14
土 地 使 用 权 情 况
交 易 情 况
备注 序号
宗地 编号 用 地 位 置
用地面积 用地 功能 使用
年限
容积率
总建筑面积
挂牌时间 成交时间
起始价
成交价
平均地价
竞得 单位 7
11007/ TJ1102 科技创新
海岸金珠路东、科技
八路南侧 32424.31 工业用地
50年 ≤1.8 58363.758 2011年2-10至2011年3-3 2011-3-3
地面地价480元/平方米 15563668.
8
480
珠海安联锐科技股份有限公司 准入产业类别：通信设备、计算机及其他电子设备制造业
8 11008/ 珠国土斗工2011-01号
珠海市富山工业园富山片区
87904.959
工业用地
50年 1.0 87904.959 2011年2-14至2011年3-10
2011-3-10
地面地价252 元/平方米 22152049.
67
252 珠海南方广立风电设备有限公司
9
11010/ 珠国土储2011-03
香洲大浪湾南侧
110045.92 酒店 50年 ≤1.0 110045.92
2011年2-21至2011年3-22
2011-3-22
地面地价560 元/平方米 61625715.2
560
香格里
拉中国有限公司（Shangr i-La China Limited ）
资料来源：珠海市国土资源局、珠海市土地房产交易中心（工业用地的平均地价为地面地价）
表2-2. 2011年1月至2011年2月珠海市土地交易（转让）案例表单位：㎡、元、元/㎡
序号挂牌
序号
转让人
用地
位置
用地面积用地功能使用年限
容积
率
总建筑面
积
挂牌时间成交时间起始价成交价
平均楼
面地价
竞得单
位或个
人
1 10142
号
中国建设
银行股份
有限公司
珠海红旗
支行（现变
更名：中国
建设银行
股份有限
公司珠海
金湾支行）
珠海市
金湾区
红旗镇
大林分
场
1499.85
办公及职
工住宅
办公至
2043-6-13
止；住宅至
2063-6-13
止
1.5 2249.78 2010年1-11至
2011年1-25
2011-1-25 750000 860000
382 刘健发
2 珠海市斗
门区兆丰
房产开发
有限公司
珠海市
斗门区
湖心路
37215.92 商住用地
住宅用
地 51 年，
商业用
地 31 年
2.5 93040 2011-3-23 14622 14622 1572
珠海市
斗门区
兆丰房
产开发
有限公
司
资料来源：珠海市国土资源局、珠海市土地房产交易中心（工业用地的平均地价为地面地价）
15
二、第一季度地价状况
1、地价状况
根据珠海市（香洲区）地价动态监测成果，各用途地价水平值、地价增长率等地价指标，见表2-3。
表2-3. 珠海市地价动态监测指标（第一季度）调查表
指标类别
本季度上季度
综合商业居住工业综合商业居住工业
（1）地面地价
水平值
（元／㎡）
3814 8209 5770 545 3737 8046 5649 539
（2）楼面地价
水平值
（元／㎡）
0 4105 2308 0 0 4023 2260 0
（3）地价增长
率（环比）
（%）
2.05% 2.03% 2.14% 1.08% 0.59% 0.89% 0.51% 0.06%
（4）地价增长
率（同比）
（%）
4.55% 3.91%
5.18% 1.29% 8.46% 3.71% 11.74% 0.36%
注： 1、珠海市第一季度商业、居住、工业用途地价内涵是指以2011年3月31日为估价基准日，在“五通一平”土地开发程度（通上水、通下水、通电、通讯、通路、土地平整），商业、居住、工业用地法定最高土地使用年限40、70、50年及平均容积率2.0、2.5、1.0等条件下的土地使用权评估价格。
2、本表指标的测算范围为香洲区（不含横琴、淇澳）。
2、地价分析
珠海市（香洲区）2011年第一季度地价水平和2010年第四季度相比略有上涨，各类用途地价上升幅度不大。商业用地环比增长了2.03%，居住用地环比增长了2.14%，工业用地环比增长了1.08%；与去年同期相比，商业、居住、工业用途地价增长幅度也比较平稳。商业用地同比增长了3.91%，居住用地同比增长了5.18%，工业用地同比增长了1.29%。其主要原因是受国家对房地产宏观调控政策的影响，2011年第一季度地价增长幅度不大。
第三部分房地产市场
一、全国房地产市场分析
（一）城镇固定资产投资增速高位趋稳
1-2月份，固定资产投资（不含农户）17444亿元，同比增长24.9%。其中，国有及国有控股投资6435亿元，增长15.6%。
从项目隶属关系看，1-2月份，中央项目投资1385亿元，同比增长6.3%；地方项目投资16060亿元，增长26.9%。在注册类型中，1-2月份，内资企业投资15872亿元，同比增长26.6%；港澳台商投资754亿元，增长25.5%；外商投资766亿元，增长10.1%。
分产业看，1-2月份，第一产业投资增长6.9%，第二产业投资增长24.7%，第三产业投资增长25.6%。在行业中，1-2月份，电力、热力的生产与供应业投资674亿元，增长1.3%；石油和天然气开采业投资108亿元，增长7.8%；铁路运输业投资586亿元，增长45.3%。
从施工和新开工项目情况看，1-2月份，施工项目计划总投资260031亿元，同比增长21.4%；新开工项目计划总投资9264亿元，同比下降23.6%。
从到位资金情况看，1-2月份，到位资金33254亿元，同比增长22.5%。其中，国家预算内资金增长4.6%，国内贷款增长14.5%，自筹资金增长28.5%，利用外资增长21.1%。（二）房地产开发投资增长较快
1-2月份，全国房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%。其中，住宅投资3014亿元，增长34.9%。
1-2月份，全国房地产开发企业房屋施工面积291473万平方米，同比增长39.0%；房屋新开工面积19083万平方米，增长27.9%；房屋竣工面积6952万平方米，增长13.9%，其中，住宅竣工面积5366万平方米，增长12.1%。
（三）商品房销售情况
1-2月份，全国商品房销售面积8143万平方米，同比增长13.8%。其中，住宅销售面积增长13.2%，办公楼增长26.4%，商业营业用房增长8.7%。商品房销售额5242亿元，同比增长27.4%。其中，住宅销售额增长26.2%，办公楼和商业营业用房分别增长46.3%和22.1%。
（四）房地产开发企业资金来源情况
1-2月份，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%；利用外资86亿元，增长61.5%；自筹资金4184亿元，增长21.4%；其他资金5223亿元，增长16.6%。在其他资金中，定金及预收款3154亿元，增长28.9%；个人按揭贷款1280亿元，下降11.3%。
（五）70个大中城市房屋销售价格指数
与1月份相比，2月份环比价格下降的的有8个城市，持平的有6个城市。2月份环比涨幅超过1.0%的城市有7个，比1月份减少了12个；环比价格涨幅比1月份缩小的城市有44个。2月份环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多。
与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的有1个城市，同比涨幅回落的有31个城市。
与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降的有4个城市，持平的有16个城市。与1月份相比，环比价格持平和下降的城市个数增加了10个，价格上涨的城市个数减少了10个。2月份，环比价格涨幅超过1%的城市有5个，比1月份减少了9个。与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的有3个城市，涨幅回落的有22个城市。（六）全国房地产开发景气指数
2月份，全国房地产开发景气指数为102.9。（消息来源：国家统计局）
二、广东省房地产市场分析
（一）固定资产投资和房地产投资分析
1、广东全社会固定资产投资增速有所回落
2011年1-2月，受广州市进入“后亚运时期”的影响，广东固定资产投资增速有所回落，共完成投资1294.76亿元，同比增长14.7%。其中：城镇投资1107.52亿元，增长14.7%；农村投资187.24亿元，增长14.6%。
2、房地产开发投资保持较快增长
1-2月房地产开发投资390.53亿元，增长25.2%，比上年同期快5.1个百分点。从投资的物业类型看，商品住宅投资增长32.1%，其中别墅和高档公寓完成投资42.14亿元。大幅增长62.1%。
（二）二、三次产业结构有所调整
1-2月，广东第一产业完成投资12.61亿元，同比大幅增长195.6%，其中农业和林业投资分别增长482.4%和291.6%。
第二产业投资411.56亿元，增长17.0%，增速基本与去年同期持平。二产中工业投资410.06亿元，增长17.1%；其中制造业投资327.90亿元，增长36.1%，比上年同期大幅加快30.0个百分点。工业九大产业中的森工造纸、石油及化学、电气机械及专用设备分别增长132.3%、78.7%和87.1%。
第三产业投资870.58亿元，同比增长12.7%，占整体投资的比重由去年的68.5%下降到67.2%。金融危机以来投资增长迅猛的城市建设、基础设施投资均出现了不同程度的负增长，其中城市建设下降11.0%，电子信息传输服务下降30.5%。
（三）本年到位资金情况较为理想，但国内贷款难度加大
今年1-2月，广东本年到位资金2551.84亿元，同比增长18.3%，高于投资增速3.6个百分点。其中国家预算内资金38.98亿元，增长14.7%；国内贷款受国家货币政策的影响到位562.45亿元，仅增长7.7%，比去年同期大幅回落30.9个百分点，房地产开发投资中的国内贷款出现了负增长；利用外资84.29亿元，同比下降6.1%，其中外商直接投资由于去年同期台山核电到位20亿元以上，本期出现较大幅度的下降；自筹资金1346.73亿元，占到位资金的52.8%，仍然是建设资金的主要来源；其他资金来源519.38亿元，增长23.0%。
（四）金融机构贷款增幅继续下降
2月末，广东中外资金融机构本外币各项存款余额81300.17亿元，增长13.9%，增幅回落9.9个百分点，但比上月提高0.4个百分点。中外资金融机构本外币贷款余额53275.33亿元，增长13.9%，是2009年以来最低。中长期贷款增速继续放缓，2月末中长期贷款增长17.8%，增幅同比下降31.4个百分点，比上月下降1.1个百分点。（消息来源：广东省统计局）
三、珠海市房地产市场分析
（一）固定资产投资
1-2月，珠海市完成全社会固定资产投资47.39亿元，同比增长23%。其中，城镇固定资产投资46.07亿元，同比增长了24.1%；房地产开发投资18.14亿元，同比增长了12.0%。（见表3-1）