未来五年我国商品房价格走势分析
住房也是一种商品，这点早已得到大众认可。但该商品与普通商品又有所不同，决定了其价格形成
的机制很特别。
商品房的原材料主要由土地和建筑材料构成。按照大多数商品的价格形成机制，商品房的最终价格也应该由其价值和原材料的价格决定。譬如土地或者钢材、水泥涨价，商品房的价格跟着上涨；反之，跟着下跌。但是在中国目前阶段，商品房的价格形成，除了成本和价值，还重点取决于购买力
的大小和替代品的情况。
分别观察，影响商品房价格的，主要有以下几方面的因素：
1、土地的价格；
2、建筑材料价格；
3、客户购买力；
4、替代品的情况。
当然，除了上述4项，还有人工工资水平、政府税费标准等重要因素。但鉴于这两项可变性较弱或者变化较慢，对最终价格的整体影响也比较小，本文不作讨论。
土地成本是商品房最大的成本之一。2009年两会上，全国工商联房地产商会就全国9城市“房地产企业的开发费用”调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的58.2%。当然，拿地时间、所在城市及地段等不同，土地成本在成本中的占比有所区别，但总体上讲，这个比例很大，并
且有越来越大的趋势。
2009年部分城市土地出让金及增长率与一般预算财政收入
排名城市土地出让金同比增幅一般财政预算收入
（排名以土地出让金收入为序，单位亿元）
1 杭州 1054 238% 521
2 上海 104
3 172% 2540
3 北京 928 85% 2027
4 天津 732 67% 822
5 广州 489 301% 790
6 宁波 488 617% 432
7 重庆 440 276% 682
8 武汉 361 345% 316
9 佛山 332 390% 254
10 成都 324 389% 388
从上表可以看出，土地出让收入已经占据了国内部分城市可支配收入的很大比例，部分城市总开支的三分之二都来自土地。因为国家财政收入分配体制短时间内难以改变，地方政府对土地收入的依赖将不会发生变化，同时越来越多的城市正加入到“土地财政”的队伍中。可以预料，商品房的土
地成本，只会越来越高，并且升幅不会太小。
建筑材料中占大头的是钢材和水泥。在世界性经济危机的时候，因为需求量大幅下降，两者价格出现明显回落。但随着经济的恢复发展与中国震后重建，钢材与水泥市场得以转暖。鉴于中国城市化进程中的巨大需求，总体上讲，建筑材料成本将会在现有基础上，总体保持小幅上涨的趋势。
购买力是现阶段形成商品房价格的决定性因素之一。从国家不同部门、地区的居民收入统计看，现阶段商品房的价格严重偏高。但根据知名学者王小鲁的最新研究结果，社会各阶层都存在多少不等的灰色收入，总额（2008年）达到5.4万亿之巨，而同年全国GDP才30万亿。中国的灰色收入正暗暗地支撑着房价，使之不会下滑。另一些经济学家也支持灰色收入支撑高房价的说法。人力资源和社会保障部劳动科学研究院研究员张丽宾说：“目前靠基本工资已经很难买房。统计的国民收入里，只有30%到40%是来自劳动报酬，余下的百分之六七十，都可能是灰色收入。”中国政治体制不改，腐败无彻底清除，相应的，灰色收入将会继续存在。灰色收入不但帮助形成了商品房的价格，还在历次政策调控中维持了价格。可以预见，未来灰色收入总额将随GDP的增长不断增长，并且进一步向社会高收入人群集中，同时一如既往地，把商品房价格推向新的高度。
替代品是影响商品价格的重要因素，任何商品的价格都会随替代品的出现而降低。对商品房经济而言，研究替代品有两个方面。一是商品房居住功能能否被替代？结论是否定的，因为现代人不会再回到山洞。二是商品房的投资功能能否被替代？答案是肯定的。
在名义利率很低、实际利率为负的今天，居民家庭收入（包括合法与非法收入）存入银行就等于贬值，而且是大幅贬值。吴敬琏教授接受访问时算过帐，去年国家的GDP增长了9%，但货币发行量增长了30%。相对于银行年利率6%，居民存款的购买力损失一年大概15%。换句话说，在银行存款100元，一年后其实际价值只剩下85元。因此，只要可能，居民都会为自己的存款找到其他的投资渠
道。
对一般百姓而言，投资渠道是很狭窄的。开办企业缺乏技术和管理经验（相反，很多企业主因为营商环境的恶化，不断退出生产或流通企业）；投资股市风险太大（尽管如此，抱侥幸心里而投资的人仍然不少）；还有其他很多投资渠道，但要么是政策轻易不允许（实施许可制度），要么是门槛较高。比较之下，投资房产是最好的选择。可以预计，在可见的将来，商品房作为最佳投资品的形
势不会发生大的改变。
综合上述意见：在土地价格不断推高、建筑成本小幅攀升、购买力没有削弱、社会无法提供替代品
的情况下，商品房的价格只会不断攀升。
但商品房的价格会一直涨下去吗？也不会。相反，在某个时间点之后，商品房的价格将会迅速下
降，再经过数年的调整，回到正常的价格水平。
这个时间点就是国家政治经济形势的巨大变化。对中国经济有着深入研究的专家们清楚知道中国目前的经济发展模式正在走向死胡同，吴敬琏教授接受采访时，只能祈求上苍保佑中国。而国防大学政委、著名军事评论家刘亚洲把话说得更直白：“十年之内，一场由威权政治向民主政治的转型，不可避免地要发生。中国将会出现伟大的变局。”无论需要多长的时间，有一点是肯定的，在不远的将来，很多人将会失去手中的特权，不但无法继续得到巨额的灰色收入，曾经得到的也会受到社会的清算。那时候，商品房市场将会出现崭新的局面：一方面上百上千万的贪官、有劣迹商人迅速抛售房产以变现出国；另一方面，因为政局不稳货币大幅贬值。两者同时作用的结果，是市场上商品房价格的迅速崩溃。直到新的较为稳定的政治局面形成，商品房的价格才会按照正常的商品价格形成机制，围绕成本和价值，逐渐回到一个合理的位置。
未来五年我国商品房价格走势分析
一、写字楼——宏观经济的显示器
宏观经济形势自2000年初起明显启动，商务活动渐趋活跃。以写字楼为代表的商用房地产市场已是高度市场化，在武汉以某广场为例，租金报价年后比年前猛蹿了12％。
在宏观经济走势中，有两个突出的亮点将对写字楼市场产生巨大而深远的影响，一个是中国加入WTO，一个是新经济在中国茁壮成长。加入WTO预示着中国全方位地开放，外方急于进入中国市场的领域是金融、保险、电信及各种中介服务等行业，这些领域的一个重要特点是智力密集型，或者说是西装革履的“写字楼经济”。经济生活中另一个抢眼的现象就是新经济，尽管泡沫的指责不绝于耳，但以信息技术为代表的新经济已在中国日长夜大。如果说新经济外在的表现是烧钱、炒概念，那么实体的表现就是高薪的“金领”和高档的智能化楼宇。
但是对写字楼报价的“利空”也不少，首要的是“历史遗留问题”，由于前些年的房地产热，已竣工写字楼空置率居高不下，有些地方达四成以上。据统计，截止1999年底，全国闲置商用房产高达1600万平方米，所以最近写字楼市场景气主要表现在空置率迅速减少，原先停、缓建楼盘又死灰复燃。另一制约写字楼的因素是民间投资的滞后，经济增长能否由政府投资的一马当先演变为民间投资的万马奔腾尚未可知。所以预计，从写字楼为主的商业楼市价格走势将在近一二年经济反转中出现明显的反弹，之后将是缓慢盘升。而且写字楼行情呈现明显的区域性特点，从全国来看，北京、上海、广州等率先反弹，而在各城市也是局部商业圈迅速好转，例如北京以东方广场为核心的中央商务区和中关村中心区独树一帜，上海则以人民广场商务圈和陆家嘴金融区这边风景独好，总体楼市的好转相对缓慢。
二、住宅房产价格：多变量函数
房地产行业的主导产品是住宅，随着住宅商品化进程的加快，住宅房地产规模急剧扩大，以上海为例，1991年新建住宅只有72万平方米，1999年则达到3000万平方米左右，其中1993、1997年是两个超常规跳跃点，增幅超过150％，主要是受住宅商品化房改政策的刺激。从这里也可以看出住宅的供应、消费行为受多种因素的影响。归纳起来，影响住宅价格的主要因素有：住宅开发成本显然是住宅价格的基础；而新建住宅的替代产品将影响需求者的选择继而影响房价；而消费融资，包括住房消费金融产品创新的居民理财能力，影响住宅需求量。以上各变量将影响未来住宅价格的走势。
三、此消彼长、远近不同——主要因素走势分析
以周期5年为期，把1－2年左右称之为短期，3－5年称为中期，5年以上为长期。影响住宅价格走势的各主要因素其变化是此消彼长。住宅开发成本包括地价、规划配套费、建筑成本、税费及销售费、物业费等，其中地价和各项税费的变化将对住宅成本产生较大的影响。由于土地资源的不可再生性，获取地皮成为住宅开发中最充满玄机的过程。目前，我国的土地供应机制主要是通过行政划拨和出让使用权的方式，在土地相对稀缺的大中城市，钻营土地成为寻租的重要手段，炒卖地皮成为前几年房地产热中最惊险刺激的传奇。随着房地产业的成熟以及市场化加快，土地供需将会产生明显变化，首先是土地供应机制将逐步转变成更加市场化的土地拍卖方式，使土地市场更加公平、透明，香港等市场经济发达地区大都采用这种方式。另一重要的变化是住宅用地的郊区化，随着城市化的发展和基础设施的完善，居住在都市近郊愈来愈成为大趋势。上述两个重要的变化将使土地价格走势呈现如下趋势：短期土地价格会有所上升，但市场的理性必使远期地价走向均衡稳定，住房郊区化的趋势日趋显著将使地价中期走势明显下降。另外一个不确定的变量——土地使用的年租制，相当于50年分期支付地价，对地价具有革命性的影响，然而目前它尚处在理论探讨阶段，不知会等到何年何月。税费过多过重一直为各方口诛笔伐的焦点，真正还可削减成本的是隐藏在开发过程中的一大块税费——各种配套费。各种配套项目名目繁多，超过房价的10％，要把所有与房地产有关设施建设资金都尽可能地通过房价回收，这显然是不合理的，也是难以达到的，正如高昂的电话初装费必将阻碍电信业的发展一样会适得其反。这些已被打入住宅成本中的要素在未来必将会重新分担；行政机构费用应由政府开支；基础设施有助于社会服务业的发展，应该几方共同分担；有现金收益的（比如商店）应该由今后经营活动来承担，费用的合理配比有助于住宅业及相关行业的共同发展。另外随着民营企业开始进军原来被垄断的大市政领域，垄断价格也将被冲击。住房替代产品有空置楼、二手房市场、房租及租赁等，对房价影响较大的是空置楼和公房上市。目前，一方面空置占用资金大部分是各种渠道的国有资金，另一方面当前利率处于低谷，所以开发商压力不太大，而且普遍有观望心理，虽然各地出台了各种优惠政策，例如免掉营业税，但对解决空置房问题依然未收到预期效果。空置房最终的解决办法必然是靠有吸引力的价格，预计空置房价格走势将是近期基本稳定并小幅调整，但中期来讲会有较大调整。至于公房上市是市场化的大趋势，当前对房价的影响是中性的，一方面价廉的存量房上市给买房者提供了更多的选择，另一方面也给有房户改善居住条件提供了机会。这对住宅产业的发展和住宅价格是利多，因为多数中国人都需要住宅升级。近年住房金融的发展为居民实现消费能级由万元跨截止至十万元级立下了汗马功劳，也为中国经济进入虚实切换搭起了舞台。各种金融创新工具越来越多，从按揭贷款、贷款保险，到零首付住房贷款，再到拟议中的抵押贷款证券化，住房金融体系的建立和完善，使百姓更有胆量“花明天的钱”，这种“收入幻觉”将大大刺激住宅需求，需求激增将刺激房价走高，或维持在高位。可以说，最近房市的火爆从一定程度上讲是住房金融刺激的结果。但另一方面，中国百姓信用消费的观念和能力还有待提高，特别是百姓的理财能力尚难以支撑消费信贷更加健康、快速地发展、一哄而起、从众心理依然是普通百姓的老毛病。可以预计住房金融在近期内会有迅速增长，但居民信用观念会日趋冷静和理性，而住宅的价格弹性也较大，住宅价格难以持续走高；从长远来看，中国的信用市场发展空间巨大。
四、住宅价格的未来走势
综上各主要影响因素的分析，可以预计未来房价的走势可能是：在近期房价会有一定的反弹；中期走势可能会比较平稳，并会适当回调；长期来讲，房价会有稳定微升的势头。上述分析汇总的结论与宏观概貌是吻合的：近期宏观经济会有一个明显的反弹；各种住房货币化的政策将开始实施操作；目前总体房价水平较高，特别是一些大中城市的房价收入比较高；下一批的购房者将主要是中等收入居民，他们是价格敏感性的消费群；近期内居民收入水平不会大幅上升，但远期国民收入定会稳定上升
中国未来的商品房价格走势一个字：涨！
11月16日，由中国社会科学院财政与贸易经济研究所和社会科学文献出版社联合主办的“《住房绿皮书》发布会暨2009～2010年住房形势与政策研讨会”在北京举行，会议分析了2008年至2009年中国住房市场运行状况，预测了2010年中国住房市场的发展趋势以及所面临的主要问题与挑战，提出了促进中国住房市场健康发展的政策建议，并正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室完成的首份住房绿皮书：《中国住房发展报告（2009-2010）》。（新华网）
由于自已还未买房，自已对商品房价格走势一直高度关度，这几年房价可以说是一路攀升。自己越是没有钱，越是不敢下手买房，可房价就是一介劲地往长涨。我浮光掠影地看了一下社科院“住房绿皮书”，虽然我不是经济学家，也不是房地产方面的专家，凭我所学习的知识判断，未来几年内我国房地产还要涨，而且是涨幅不小，我有以下理由：
一是我国前些年实行的是稳健的货币政策，为应对金融危机自2009年开始又实行积极的货币政策。所谓积极的货币政策，说白了就是打开印钞机印钞票。执行这一政策，必然导致流动性泛滥，引起通货彭涨，引起资产价格上涨。这样必然带动房地产价格上涨。
二是我国劳动力价格在不断上涨。政府为增加农民收入，同时也是为了稳定农业发展，不断提升粮食价格，粮食价格上涨，必然带动蔬菜和副食品价格上涨，这样一来劳动力价格必然上涨，从而带动房地产价格上涨。
三是土地价格不断上涨。人多地少是我国基本国情，我国政府将从严掌握耕地转为非耕地，这就造成土地供应偏紧。同时今后安置失地农民的费用成本不断上升，这也造成土地价格不断上升，从而带动房地产价格上升。
四是能源原材料价格不断上升。随着我国经济社会的高速发展，能源原材料供应偏紧，能源原材料必然上升，从面带动房地产价格上升。
五是下一步我国人民币升值，必然带动不动产价格上涨。由于国际压力进一步加大，我国人民币将缓慢升值，这将吸引更多的外国资本涌入中国，其中一部分外国资本涌入房地产市场，从而助推我国房地产价格。
六是我国房地产商品房购买力将进一步增强。由于未来我国经济将保持一定的发展速度，人民收入进一步提高。特别是我国城镇化速度加快，未来的年轻人更多的选择在城镇居入，同时也有一部分农民工进入城镇居住，从而增加未来住房消费，带动房地产价格上涨。
对未来住房市场的展望，对未来住房市场的冷静分析，使我更加坚定了贷款买房的想法，坚定了加入“房奴”的行列的决心。
?
?房地产市场预测
?估计未来几年商品住宅的价格就总体而言将呈上升走势(虽然在某些地方也可能出现短期的微落)，上升的步速将主要取决于供给缺口的大小
在土地价格继续上升，建房成本继续增加，供求缺口进一步加大，城市政府的房价取向等几方面因素的作用下，未来几年商品住宅价格可望继续走高
商品住宅建设，是城镇化建设的一个基本构成部分，是推进实体经济发展的一个主要力量，也是实现全面小康目标的一项主要内容。推进商品住宅市场发展，需要解决好如下四个问题：一是明确商品住宅建设在国民经济发展中的基础性地位。二是运用政策机制，有效调节商品住宅的供给结构。三是运用金融机制支持商品住宅的建设。
四是深化土地制度改革，支持住宅的出租市场发展
2004年4月以后，在宏观紧缩的背景下，商品住宅投资作为全社会固定资产投资的一个组成部分，理所当然地受到各个有关方面的关注。与2003年同期相比，2004年2-4月份，房地产投资的增长率分别达到57.1%、41.1%和
34.6%，这更是进一步证实了房地产投资增长过速。为此，抑制房地产投资成为落实宏观紧缩和抑制投资过热的一
个重要方面。但在2004年7月以后，对房地产市场发展的种种担心和议论，很快从“投资增长过速”转变为“价格上升过快”，并由此进一步引深到了“房地产泡沫”。这些担心和议论，严重影响到房地产发展政策的取向选择，由此，影响到房地产市场的未来走势。由此，需要对2004年的商品住宅发展状况进行专门分析，由此，探讨中国商品住宅市场的未来走势和政策选择。
房地产市场发展中的紧缩效应分析
在商品住宅价格快速上扬的背景下，一些人强调，这种价格上扬是虚假的，其泡沫迟早要破灭，那么，该如何解决商品住宅价格上扬问题？
从价格上看，直接可选择的方案大致有三：其一，全面运用行政机制限定(或规定)商品住宅的价格，以此抑制房价上涨。这种方式的确能够抑制房价上涨，但其最直接的结果将是，几十年中计划价格在房地产市场中的复归，同时，商品住宅供不应求的状况日加严重。其二，部分运用行政机制限定(或规定)部分商品住宅的价格，以平抑商品住宅价格。这种方式实际上是商品住宅价格的“双轨制”，它能够抑制住受行政机制控制的那部分住宅价格，但不能抑制住不受行政机制控制的另一部分住宅价格，由此，很容易引致三种现象发生：一是如果行政控制价格与非行政控制价格之间存在明显差距，那么，利用职权及其他优势进行两种价格之间的“套利”现象必然发生，与此对应，有关行政部门的“寻租”现象也将大大增加。二是受财政能力、建设成本及其他因素制约，行政控制范畴内住宅建设规模逐步缩减，而需求日益旺盛，由此，引致这部分住宅的供求缺口严重扩大，由需求得不到满足所形成的不满意见也将陡升。三是非行政控制范围内的住宅价格将升至正常市场价格之上，从而，使这部分购买者付出更多的资金；如果对此再采取行政控制，则这个住宅市场的发展将继续处于扭曲状态，其结果不仅还要再进行一轮住宅市场的体制改革，而且要达到2020年实现全面小康的城镇居民住宅目标几乎不可能。其三，继续贯彻市场机制，通过价格杠杆调节商品住宅供求，推进商品住宅市场发展。
在供给存在严重缺口的条件下，运用市场机制调节商品住宅市场发展，实际上面临着一个两难选择：如果要增大商品住宅供给，一方面就要占用更多的土地，另一方面，与商品住宅相关的产业部门就可能因商品住宅建设的加快而处于加快发展状态，由此，投资增大和投资增长率提高是不可避免的；如果紧缩商品住宅投资，虽然有利于抑制相关产业部门的扩张和投资增长率，但随着商品住宅供给缺口的扩大，需求拉上的商品住宅价格上涨是不可避免的。因此，如何在二者之间选择比较协调的政策举措，难度较大。
弄清目前商品住宅供给状况，是一个基本点。2003年底，全国城镇52376万人口、15496万户家庭，如果未来20年，每户家庭需要100平米的住房(即人均住房33平米)，那么，住宅缺口为64亿平米以上，再加上城镇建设、危房改造、海外人士购房和农村人口进入城镇购房等等，全国城镇实际需要的住房面积当年应在70亿平米左右，而2003年商品住宅的供给量仅为3.2亿平米左右，供给量占需要量的比重仅为4.57%。
在这种背景下，继续紧缩商品住宅建设用地和相关投资，将引致四个方面的不利后果：
第一，消费者的损失。紧缩商品住宅投资，意味着进一步扩大商品住宅的供给缺口，这必然引致商品住宅价格继续上扬(甚至快速上扬)，由此，使消费者面临三方面损失：一是一部分家庭需要以更高的价格购房，由此，资金受到损失；二是一部分本来有能力购房的家庭，因房价上涨，只能推迟购房，由此，住房条件改善从而生活条件改善的希望暂时不能实现，时间效用受到损失；三是一部分家庭因推迟购房而老年人的生活时日又已不多，由此，这部分人难以享受到住房条件改善带来的乐趣，从而，面临着感情的损失。
第二，城镇基础设施改善的损失。在城镇建设中，地方政府需要投入大量资金。紧缩商品住宅建设，使城镇的基础设施受到三方面影响：一是土地收入减少。城镇建设需要有大量用地，而用于商品房建设的土地是城镇政府部门惟一可得到收入的土地，城镇政府部门投入市政建设的资金有相当大一部分来源于土地出让金收入。这样，在商品房建设放缓的背景下，随着土地出让金收入的减少，城镇基础设施建设所需资金来源减少，城镇基础设施改善的步伐也将放缓。二是城镇基础设施建设中的相当一部分是随着商品房建设而展开，一个新的生活小区需要有与其相配套的交通条件、水电气和通讯管线、文教卫生实施和商业布局；一旦商品房建设放缓，这些基础设施建设也必将放缓，由此，本来可在10年内实现的改善，需要用更长的时间来完成。三是城镇污染状况改善。城镇建筑是引致城镇环境污染的一个主要原因。按照发达国家经验，一个城镇在按照规划进行的建筑完成后，只需要5-10年的清扫，环境就将明显改善。但只要大规模的楼房建设还在继续展开，环境污染的改善就相当困难。紧缩商品住宅建设，必然推延市政规划范围内的商品住宅建设时间，由此，本来可能在10年内停止的环境污染，需要用更长的时间才能实现。
第三，相关产业的损失。在所有消费品中，商品住宅是产业关联度最高的商品。从建设到家装再到购置新的家庭用品，涉及到几十个产业部门上万种产品。正是因为商品住宅具有规模大、产业关联度高和持续时间内长等特
点，房地产业才成为国民经济的一个主导型支柱产业。紧缩商品住宅建设，从两个方面影响着相关产业的发展：一是紧缩房地产业，通过上下游传递，直接紧缩了相关产业的市场，由此，引致相关产业发展步速降低，由此，又将引致其他一系列连锁反应，甚至影响到国民经济的持续发展。二是鉴于中国加入世贸组织后的某些产业保护期即将结束，海外产品将长驱直入地进入中国市场，由此，紧缩商品住宅建设实际上为海外资金、机构、产品、技术等大规模进入中国商品房市场提供了时间条件，这同时也就意味着，中国的开发商、建筑商、供应商、销售商等将面临在缺乏足够时间来提高自己素质的条件下直接加入国际竞争的严重挑战，因此，时间效能的损失是不可避免的。
第四，实现全面小康的目标将受到影响。住房条件改善，是城镇居民实现小康的一项基本内容。如前所述，要使每户3口之家在2025年有100平米的住房，从2005年起，每年需要建设的住宅需要达到10亿平米，但在商品住宅年供给量仅3亿多平米时，就认为数量过多增速过快，从而，选择紧缩政策的条件下，结果只能有两个：一是按照紧缩条件下的速度来发展房地产业，每年商品住宅的供给量均不能满足需求，价格高升，城镇居民即便有钱购房，也很难再有更多的资金改善生活的其他方面内容；同时，由于商品住宅建设进展较慢，到2020年，供给缺口依然较大，相当一部分城镇居民的住房条件改善状况和其他生活条件实际上并没有进入全面小康，从而，使城镇化和全面小康大打折扣。二是在紧缩条件下，商品住宅建设放慢；若干年后，当发现供给缺口过大而实现每户3口之家有100平米住房的目标受到严重影响时，猛然放松政策，刺激商品住宅建设，促使其在一段时间内超高速增长，可这样一来，宏观经济就要承受前所未有的高速增长压力，所谓“过热”、通货膨胀等问题接踵而来。
未来几年商品住宅市场的可能走势
从下述因素的分析来看，估计未来几年商品住宅的价格就总体而言将呈上升走势(虽然在某些地方也可能出现短期的微落)，上升的步速将主要取决于供给缺口的大小：
第一，土地价格将继续呈上升走势。土地价格走势主要由以下五方面因素决定：
其一，土地供给价格态势。在2004年的宏观紧缩中，为了抑制固定资产投资过速增长，同时，也为了整顿土地转让秩序，暂停某些开发区和大学城的土地批租项目，是正确的，也是必要的。但在此过程中，商品住宅建设用地的供给也出于减少走势，由此，不仅直接影响到商品住宅建设用地的价格，而且直接影响到商品住宅的建设规模。
在土地供给数量减少的背景下，商品住宅建设用地的价格明显上升。这种上升既与商品住宅建设用地的减少有关，也与商品住宅价格上涨相关。
其二，城市化进程中土地级差价格的变化。在城市化发展的进程中，随着基础设施建设(包括道路、通讯、各种管道等)的扩展和居住环境(包括文教卫生、商业网点、休闲场所、绿化条件等)的改善，不仅城市规模在扩大，而且城市中的土地级差价格也将呈上升走势。一些原先城市偏远地区或市郊地区的土地，将因这些地区转变为市区的一部分而价格上升。几个突出的实例是，北京的市区在向四环、五环扩展中，随着基础设施建设扩展和居住环境改善，这些地区的土地价格明显上升。
其三，城市改造和危房拆迁。城市改造、危房拆迁涉及到相当数量的住宅拆毁，在实行货币补偿的条件下，这些拆毁旧房的费用自然计入对应的土地价格之中，由此，不仅推进了这些土地价格的上升，而且推进了同期用于商品住宅建设的其他土地价格的上升。
其四，城市政府的土地供给取向。在城市化建设的各种用地中，商品房建设用地是城市政府惟一可能收取转让费的土地。鉴于城市化建设需要巨额投资，仅仅依靠每年的财政收入远不足以满足投资的需求，因此，从商品房建设用地批租中获得一定数额的收入来弥补城市化建设的资金不足，是各城市政府的内在要求。在此背景下，城市政府自然希望维持土地价格在一定幅度内的上升走势。
其五，土地批租方式。自80年代以来，商品住宅用地的批租方式基本上采取的是一次性转让几十年的使用权(其中，90年代中期以后，采取的是一次性转让50年或70年使用权)。这种方式的好处是，城市政府可一次性获得较多的土地转让费以满足城市化建设的需要，但它同时增大了商品住宅的建设成本，推进了商品住宅价格上升，也不利于城市政府从土地转让中获得的收入长期持续增长，鉴此，近年来，一些人提出了以不动产税(或物业税)的方式征收土地转让费的设想。如果这种设想能够转化为政策，则商品住宅建设用地的价格基准在一段时间内可能下移，但随后，土地价格在此新基准上还将上行。
第二，建房成本将继续上升。影响建房成本上升的主要因素包括：
其一，各种建筑材料。2003年以来，商品住宅建设所需的各种主要材料(如钢铁、有色金属、水泥等)的价格均呈上升走势，虽然在2004年的宏观紧缩中，这些建材的价格有所回落，但一方面国际市场的价格依然居高不下，另一方面，国内市场的价格也有回升动向，由此，在未来一段时间内，建材价格还将在高位运行，这决定了商品住宅的建设成本难以降低。
其二，精装修。2003年以后，有关部门要求，开发商推出的中低档商品住宅应进行精装修。如果说在2004年尚有相当一部分商品住宅属于坯房，由此，拉低了中低档商品住宅的价格总水平的话，那么，2005年以后，随着坯房的减少和精装修房的增加，中低档商品住宅的价格总水平就将上行。另一方面，各种装修材料和零部件的价格走势也将影响精装修房的价格走势。
其三，商品住宅的建设标准。在科技进步、新材料和新工艺不断涌现、环境保护要求日益提高及其他生活条件改善的背景下，商品住宅的建设标准也在不断调整，其中，既包括对建筑材料的调整，也包括对商品住宅规划和实施的调整，这些变化在增强商品住宅建筑质量的同时，也都可能引致建筑成本的提高。
其四，人工成本的上升。商品住宅在建设过程中，需要大量人力投入。在2004年以前，鉴于农业生产的收益过低，在缺乏选择的条件下，民工从事商品住宅的建筑工作中只能接受较低的人工报酬。但2004年以后，随着农业生产收入的提高，如果继续维持原先较低的人工报酬，可能就难以招聘到足够的民工从事建筑工作，这将迫使商品住宅建设中的人工成本提高。
第三，供求缺口将进一步拉上商品住宅价格。从2004年下半年以后的商品住宅市场供求走势看，一些热点地区的商品住宅供给出现了两个变化：一是空置房数量明显下降，或者说，同期竣工面积小于销售面积；二是期房的预售率比重明显上升，北京期房的预售率超过了80%，上海期房的预售率超过了60%，这意味着在未来一段时间内，现房的需求将严重缺乏与其对应的现房供给。受供给缺口增大的影响，商品住宅价格将在需求拉上的影响下进一步呈现上升走势。
一个不可忽视的因素是，海外机构和个人对商品住宅的需求量，国内机构对商品住宅的需求量。因此，不能仅仅以城镇居民家庭状况来考量商品住宅的需求量。
第四，城市政府的房价取向。商品住宅的供给走势和价格走势，受到城市政府取向的重要影响。由于商品住宅的土地出让金是城市政府进行基础设施建设的重要资金来源，商品住宅建设直接关系着城市化建设进程，同时，也直接关系着城市居民“安居乐业”，所以，城市政府并不倾向于通过财政机制(甚至行政机制)来打压商品住宅价格的上升走势。但如果房价上升过快，城市政府也面临着一系列社会压力，因此，将商品住宅价格的上升走势控制在城市居民可接受的范围内，是一个较为理想的选择。从某种程度上说，这实际上确立了商品住宅价格上行走势的基点。
推进商品住宅市场发展的政策选择
商品住宅建设，是城镇化建设的一个基本构成部分，是推进实体经济发展的一个主要力量，也是实现全面小康目标的一项主要内容。推进商品住宅市场发展，需要解决好如下四个问题：
第一，明确商品住宅建设在国民经济发展中的基础性地位。在发达国家中，房地产业已有200多年的发展历史，迄今依然是国民经济的一个重要的支柱产业。对中国而言，房地产业起步时间不足20年，商品住宅严重供不应求，在此条件下，明确商品住宅建设的基础性地位至关重要。鉴于多年来，在产业政策中，商品住宅建设的地位并不清晰，相当一些政策实际上不是在支持商品住宅产业的发展，每当遇到商品住宅市场高发展时，担忧胜于信心，明确商品住宅产业的基础性地位更为重要。从商品住宅产业具有规模大、产业关联度高和可持续时间长等特点出发，应当将其列入主导型支柱产业范畴，选择相应的政策措施予以支持。
第二，运用政策机制，有效调节商品住宅的供给结构。商品住宅是有着明显个性化的商品，如果仅仅供给中高档商品住宅，众多低收入群体家庭的住房条件难以有效改善。虽然就供给缺口而言，似乎应当先满足中高收入群体的购房要求，但如果政策以此为导向，将引致低收入群体的住房长期难以改善，而在相当长一段时间内，中国的商品住宅价格将呈刚性上升走势，更是让低收入群体望房兴叹，这种状况长期延续，不利于解决相关社会问题。可选择的政策有三：一是加大经济适用房的建设规模。例如，出台有关政策规定，限定各个地方经济适用房建设规模与中高档房建设规模的最低比例，以满足低收入家庭购房需求。二是运用财政机制和金融机制支持低收入家庭购买经济适用房。例如，降低(甚至减免)经济适用房的购房契税，提供经济适用房的购房利率补贴，扩大经济适用房的公积金贷款力度，发展经济适用房的按揭保险等等。三是降低经济适用房的需求。在不少城市中，经济适用房的购买者包括了一部分中高收入群体，这不仅增大了经济适用房的需求量，而且影响了低收入群体的购买需求。要改变这种状况，除对经济适用房购买者资格等进行严格审核外，还需要采取其他政策措施，如限制经济适用房每套的建筑面积、对冒名者征收惩罚性税收等等。
第三，运用金融机制支持商品住宅的建设。运用金融机制支持商品住宅产业的发展，绝对不是简单的增加贷款，更重要是进行金融创新，其中包括：准许开发商、建筑商等发行中长期公司债券以增加中长期投资资金，支持开发商、建筑商等发股上市以增强商品住宅建设的资本金，实行按揭贷款证券化以降低(或分散)银行的贷款风险，发展住房信托凭证以支持商品住宅的建设资金增加，推进开发商、建筑商等的公司并购、资产重组以提高它们资产质量和竞争能力。
第四，深化土地制度改革，支持住宅的出租市场发展。土地制度直接制约着商品住宅市场的发展。在发达国家中，城镇居民购买的商品住宅一般占商品住宅供给量的60%-70%，有30%以上的商品住宅是以出租方式向城镇居民供给的。在中国，绝大多数商品住宅都以销售方式提供给城镇居民，这种情况之所以发生，固然与开发商的资金状况有关、住房出租市场不发展等直接相关，但与土地制度也密切关联。从经济社会发展来看，在一般情况下，商品住宅非但是难以增值的，而且承受着两项基本损耗(即有形损耗和无形损耗)，真正具有增值潜力的是土地。对一个土地稀缺的国家(尤其是对发展中的城镇)来说，土地的增长率至少等于经济增长率加上通货膨胀率。但在中国条件下，商品住宅的土地实行购买使用权制度，不论对住宅开发商来说还是对住宅购买者来说，每过1年就意味着土地使用权的价值减少1份，一旦土地使用权到期，土地增值的收益就被土地所有者获得。这种状况严重制约着商品住宅的出租市场发展，同时，也迫使开发商和需求者仅仅在住宅销售市场上见面。要改变这种状况，使那些一时缺乏购房资金的家庭或由种种因素制约不愿购房的家庭能够居住商品住宅，实现“居者有其屋”的基本目标，必须深化土地制度改革。
在土地制度尚未改革的条件下，应考虑从财政税收政策方面支持住宅出租市场的发展。其中包括，对用于出租的住宅在土地出让金、相关市政建设税费等方面给予适当的优惠，对相关住宅开发商、建筑商和中介机构予以营业税、所得税等方面的税收减免，对这些机构的资金可得性(如申请贷款、发行债券等)方面给予必要的政府支持等等。
市场预测报告的写作格式
内容：
（一）标题。市场预测报告的标题一般由预测、预测展望，组成标题构成，标题要简明、醒目。（二）前台。这一部分要求以简短扼要的文字，说明预测的主旨，或概括介绍全文的主要内容，也
可以将预测的结果先提到这个部分来写，以引起读者的注意。
（三）正文。市场预测报告的正文是市场预测报告的主体部分，一般包括现状、预测、建议三个部分：现状部分，预测的特点就是根据过去和现在预测未来。所以，写市场预测报告，首先要从收集到的材料中选择有代表性的资料、数据来说明经济活动的历史和现状，为进行预测分所提供依据；预测部分，利用资料数据进行科学的定性分析和定量分析，从而预测经济活动的趋势和规律，是市场预测报告的重点所在。这个部分应该在调查研究或科学实验取得资料数据的基础上，对材料进行认真分析研究，再经过判断推理，从中找出发展变化的规律；建议部分，为适应经济活动未来的发展变化，为领导决策提供有价值的、值得参考的建议，是写市场预测报告的目的。因此，这个部分必须根据预测分析的结果，提出切合实际的具体建议。
（四）结尾。结尾是归纳预测结论，提出展望，鼓舞人心，也可以照应而言或重申观点，以加深认识。
商品房销售中明码标价问题的法律思考
商品房销售中明码标价问题的法律思考 摘要：商品房市场中的不明码标价行为已经成为当前商品房价格高居不下的重要原因之一。不明码标价行为的主要表现为明码标价的方式不合理、采用虚假的或引人误导的价格广告、歧视性的价格欺诈等。针对这些问题，一方面应当具体规定商品房明码标价的方式，另一方面对因欺诈而造成的消费者机会损失也应当予以赔偿。 1、商品房销售中的明码标价问题 对商品和服务实行明码标价，是经营者必须履行的法定义务。对此问题，很多国家和地区的立法都有所规定。如欧洲议会颁布了《明码标价法》，并且还规定了明码标价的具体准则，其中规定：商人提供给消费者的产品必须标明卖价和单价，使消费者能够更好地来了解信息，更有助于价格比较。英国的《消费者保护法》和《价格标示法令》也对零售商与消费者之间在商品、服务、膳宿供应或者便利设施等方面的明码标价作了明确而细致的规定；我国《价格法》和《消费者权益保护法》对明码标价的问题也有规定，而国家发展计划委员会2000年10月31日发布的《关于商品和服务实行明码标价的规定》更明确规定了明码标价的概念。根据该规定，明码标价是指经营者收购、销售商品和提供服务时公开标示商品价格、服务价格等有关情况的行为。按照这一要求，实行明码标价的商品和服务应包括实行市场调节价、政府指导价或者政府定价的商品和服务。经营者不仅要标明商品和服务的价格，还要标明与价格有关的其它情况，如商品的品名、产地、规格、等级、计价单位或者提供服务的项目等。经营者违反规
定，不标、错标、漏标或不按规定方式标价，不能称作为明码标价，必须承担相应的法律责任。 根据《关于商品和服务实行明码标价的规定》，凡在我国境内收购、销售商品或者提供服务的价格行为，均应明码标价。商品房作为关系到消费者重大利益的消费品，其明码标价的问题更应引起重视。目前，我国很多地方已经对商品房市场的明码标价问题制定了专门的立法，如《江苏省商品房价格管理规定》、《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》等。《上海市房地产市场明码标价的实施细则》甚至明确规定了房地产市场明码标价的概念，即房地产市场明码标价，是指房地产经营者、房地产中介服务机构和物业管理服务企业，买卖、有偿转让、租赁房屋和提供服务，依法公开标示商品价格、服务价格等有关情况的行为，该规定还对买卖、租赁房屋、房地产中介服务、物业管理服务等的明码标价提出了具体的要求。不可否认的是，以上这些规定对规范我国商品房市场价格行为、保护消费者利益起到了很大的作用。但是由于立法的不够完善和执法的不到位，现实中经营者不明码标价的行为仍然普遍存在，这也助长了商品房价格的居高不下，不明码标价的现象已经成为当前商品房市场的一个严重问题。 2、商品房销售中不明码标价行为的表现 目前我国商品房市场中不明码标价行为的主要表现有： 1.明码标价的方式不合理 有些经营者不向消费者明示商品房的价格或公告虚假的价格，在销售场所，商品房价格往往由销售人员内部掌握，消费者无法得知每
[商品房,策略,价格]商品房销售中的价格问题分析与应对策略
商品房销售中的价格问题分析与应对策略 摘要：随着龙岩中心城市城镇化进程的加速推进，房地产市场的开发和投资呈现一种持 续增长的状态，由于商品房价格政策透明度差，监管力度不够强，开发商的法律意识淡薄，商品房的销售价格与其山区三、四线城市区位态势的发展水平严重偏离。政府部门应加大对商品房开发及销售的监管和检查处罚力度，加强制度保障，以解决百姓购房难的实质性问题。 关键词：房地产市场；商品房销售；价格；策略 1 背景概述 龙岩市地处福建省西部山区，城镇化发展水平不高，但通过十多年的建设发展，城镇化进程进入加速推进阶段。 房地产市场的开发和投资呈现一种持续增长状态，商品房的销售价格更是高到让许多购房者闻之色变，尤其担心销售价格会一涨再涨。 对房地产业而言，产品和价格是目前在强烈市场竞争中取得胜利的关键，但是，由于房地产业的高速发展，商品房销售价格问题成为日前社会各界关注的一大热点和焦点问题。 2011年5月国家发改委颁布实施了《商品房销售明码标价的规定》，该规定执行3年多来，究竟取得了什么样的效果？商品房开发商是否严格执行有关政策规定，老百姓是否得到真正的实惠？对控制房价有没有实质性的作用？本文拟就前期对龙岩中心城市商品房销售情况调查情况作分析，有针对性地提出应对措施，以期让广大购房者把握好入市机遇。 2 龙岩中心城市商品房销售的基本概况 2.1 龙岩中心城市商品房的销售基本情况 房地产业在中国国民经济发展的主导地位，基于房地产市场的先导性及基础性地位，房地产业的的发展对经济的增长必然发挥着巨大的促进作用。 龙岩中心城市从1997年地改市以后房地产开发投资主要由住宅投资的快速拉动增长开始，住宅的投资始终是龙岩中心城市房地产开发投资的主体，并呈现出不断上升的趋势。 由于经济的快速发展，各行业都在进行房地产业的投资，近几年商品房开发已成为房地产投资的首选项目，商品房的销售面积增长趋势相对较快。 2.2 龙岩中心城市商品房销售价格逐年增长 总体上看，从1990年开始，龙岩中心城市的商品房销售价格呈逐年增长态势，大致可分为三个阶段。
商品房价格构成
商品房价格构成 （一）土地使用权取得费 商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。 （二）住宅开发成本 1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、 施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。 2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水电安装工程费（含 结构和装修）、设备购置费等。 3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套
设施建设费。 住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电（含一户一表）、供气、 供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗（含每户或单元保安门）、绿化、环卫、排污、排 水、消防设施等基础设施建设所发生的设施（设备）及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负 担的费用。 非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车 库（棚）、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。 5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。 （三）住宅开发期间费用
指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。 1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。 2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企 业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。 3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。 （四）利润 以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。 （五）税金 指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税
商品住宅销售成本与价格构成
商品住宅销售成本与价格构成 商品住宅销售价格=开发成本十利润十税金十商品住宅差价。 开发成本=土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用。 土地使用权费：出让或转让获得、支付的出让、转让费用十拆迁迁置补偿的净支出十应交付的税费+行政划拨取得、划拨土地征地费十拆迁迁置补偿费十城市市政基础设施配套费。 住宅建造成本=前期工程费+建筑+安装工程费+设备+附属工程费+非营业性公共配套设施建设费 前期工程费：包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等“三通一平”费用支出。 建筑+安装工程费+设备：包括房屋主体部分的土建（含桩基），工程费，水电安装工程费（含结构和装修），设备购置费（含电梯费）等。 附属工程费：住宅小区基础设施建设费，指小区内规划红线以内道路，供水供电（含一表一户）供气，供热，有线电视，邮政信报箱，电信，路灯，防盗，绿化，环卫，排污，消防设施等基础建设所发生的设备费用建设费用。规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 非营业性公共配套设施建设费：包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水泵
房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 开发间接费：开发商直接组织管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工福利，折旧，修理费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房摊销等。其他与项目开发直接有关的费用。 住宅建造期间费用=管理费用+财务费用+销售费用 管理费用：开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。 财务费用：开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，及企业筹资发生的其它财务费用。 销售费用：销售商品房而发生的各项费用。 利润：以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。 税金：指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金，国家规定的税目和税率执行。 固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外，税务部门的规定办理。 商品住宅差价：包括楼层差价和朝向差价。
关于居民住房问题的调查报告
关于居民住房问题的调查报告篇一：关于居民住房情况社会实践调研报告范文前言 作为一名当代大学生，我想通过亲身体验社会实践让自己更进一步了解社会，在实践中增长见识，锻炼自己的才干，培养自己的韧性，更为重要的是检验一下自己所学的东西能否被社会所用，想通过社会实践，找出自己的不足和差距所在。这也是为我在两年后踏入社会做准备。 但是，近几年来，住房问题不单单是每个初入社会的大学生头疼的问题，更是每位老百姓最关注的民生问题，也成为构建和谐社会的重要方面。 改革开放以来，我国住房制度经历了从以福利分房制度为主发展到以住房市场化制度为主的过程，建立了比较适合国情的代住房体制。但是我们也不能否认目前在一定范围存在着部分百姓住房问题，特别是近几年来，房价持续上涨、住房供应结构不尽合理等问题，使住房市场化制度面临着严峻的考验。为此，近半月的时间对我区城镇居民住房情况进行了专题调研。 首先，我进入了住房和城市建设局进行了实习，在此期间，我以咨询、查阅资料的方式，了解到了我镇的大致的住房情况；然后，我又询问了有关领导，从他们那了解到我镇的一些住房问题，及解决措施和方法；最后我又利用晨练时
间，对城区里的部分居名进行了相关的问卷调查，以及和他们交谈，从他们了解到社会底层的一些想法。希望我的报告能作为一个桥梁，有利于百姓解决住房的一些问题。 调查时间： 调查地点：XXX市住房和城乡建设局及居名住宅御景花园 调查方法：实习，咨询，调查问卷 调查对象：XXX住房和城乡建设局有关领导和人民公园晨练居民， 及大中镇阜北村村民 正文： 我家坐落在苏北一个发展县级市的农村中，那里虽为沿海城市，可并不很发达，但是近几年来，走在马路上，会看到到处都在建设高楼大厦。我家也面临着拆迁问题，但是，拆了之后有住哪呢，农民公寓还是自己再造一处房子，这是很多农村人想的问题，而且，城里许多人也有各种各样的住房烦恼，究竟我国当今社会的是否满足居名住房要求呢？所以，我利用此次暑假对居名住房情况现状进行了相关的调查，下面就是我对我镇居民住房情况坐的一些解释和总结。 一、目前住房问题的基本情况： （1）商品房价格上涨过快 房价上涨成为全国各个城市的共同现象，房价过高，超
关于房地产开发中存在问题的调研报告
关于房地产开发中存在问题的调研报告 几年来，我市房地产开发业得到长足的发展，对拉动我市社会和经济发展起到一定作用，但房地产业发展过程中还存在结构不尽合理、房价增长过快等突出问题，应该引起足够的重视。 （一）、商品住宅销售价格偏高，增幅过快 统计资料显示，xx年至xx年间，我市商品房销售价格一直呈增长态势，全市商品住宅的平均销售价格分别为750元／平方米、885元／平方米、1020元／平方米、1120元／平方米和1350元／平方米，今年6月末达到1468元／平方米，价格增长幅度每年平均以15.8％的速度上涨，今年6月末又比上年末上涨8.7%。海勃湾城区房价比海南乌达两地高出20%以上。据调查，在海勃湾城区已居住使用多年的旧楼房平均价格也超过1400元。 （二）、旧房拆迁问题导致工期长成本高 我市房地产业是伴随着旧城改造的步伐发展壮大的。城市房屋拆迁是一项民心工程，是各级政府工作的重点和难点。在有些拆迁区域，少部分被称为“钉子”户的拆迁户，由于要求补偿价格过高，开发商难以达成共识而影响拆迁，如钻北小区，从xx年实施拆迁以来，边建边拆，至今还有房屋散落在新楼之中，不能实施拆迁，使小区的
整体开发建设和已建好入住的房屋周边环境建设受到影响。同时由于拆迁时间延长也造成大部分已拆迁户不能按期回迁，使开发商、购房户都增加了开发和购房成本，这也是房价走高的因素之一。 （三）、商品房开发结构性矛盾显露 目前我市房地产市场处于高速发展阶段，但市场供给的结构性失衡问题比较突出。主要表现在：一是经济适用房建设比例较小。二是大户型住房供应过多，而小户型住房不足。三是高价位房偏多，中低价位房少，中低收入家庭能够承受得起的房少。从商品房供求状况看，近两年来我市商品住宅基本不存在空置面积，虽然商品房屋施工面积大幅增长，但居民的购买热情和矿区、农区及市外购房者的大量涌入，商品住宅一度达到供不应求的状况。 （四）、居民家庭收入与楼价之比偏高 按照国际原则，在住房信贷制度完备的条件下，收入房价比为5-6倍比较合理。我国是一个发展中国家，乌海市又属于西部地区，房地产发展起步晚、起点低，收入房价比处于国际原则的中低水平。目前海勃湾城区新建房价升至平均1500元以上，买一套100平方米的住宅加简单装修大约需要18--20万元，在市中心或环境较好的小区购房，房价还要高一些。xx年我市城市人均可支配收入为10008
商品住宅销售价格构成管理办法
商品住宅销售价格构成管理办法商品住宅是指房地产开发企业(单位)建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。商品住宅销售价格构成是怎么样的呢？下文是商品住宅销售价格构成管理办法全文，欢迎阅读! 商品住宅销售价格构成管理办法最新版 第一条为规范商品住宅销售价格构成，促进商品住宅建设和房地产业健康发展，制定本办法。 第二条凡本市行政区域内新建商品住宅销售价格的制定，均须遵守本办法。 第三条市价格行政主管部门是本市商品住宅销售价格的主管机关，负责组织实施本办法。区、县价格行政主管部门负责本辖区内商品住宅销售价格行为管理和监督检查工作。 建设、财政、税务、审计、规划、国土资源和房屋管理等行政主管部门按照各自的职责，依法实施监督和管理。 第四条商品住宅的销售价格，由住宅开发经营者(以下简称开发经营者)依照本办法的规定确定。市或者区、县价格行政主管部门有权进行抽查审核。被抽查的开发经营者应当如实提供相关资料。价格行政主管部门及其工作人员不得将依法取得的资料或者了解的情况用于依法进行价格管理以外的任何其他不得泄露当事人的商业秘密。 经济适用住房销售价格按照国家和本市有关规定确定。 第五条开发经营者要加强管理，提高效率，严格成本核算降低商品住宅的成本和价格。
第六条商品住宅销售价格由以下部分构成： (一)住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。 (二)期间费用，包括管理费用、财务费用和销售费用。 (三)税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。 (四)依法应当缴纳的其他行政性事业性收费。 (五)利润。 第七条商品住宅销售价格构成的具体项目，由市价格行政主管部门制定并予以公布。 第八条下列费用不得计入商品住宅成本： (一)各种集资、赞助、捐赠和其他与开发经营无关的费用。 (二)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。 (三)土地闲置费。 (四)开发经营者自留的房屋建设费用。 (五)营业性用房和设施的建设费用。 (六)由市或者区、县财政拨款建设的非营业性公共建筑、配套设施的建设费用。 第九条配套建设的居住区公共服务设施，其建设开发费用已经计入商品住宅成本后又出售、出租的，应当相应冲减商品住宅成本。 第十条市价格行政主管部门定期公布向建设项目收费的项目目录。经公布的收费项目可以计入商品住宅销售价格构成，凡未经公布
商品房价格预测
商品房价格预测 摘要 商品房价格一直是人们关注的焦点，其走势影响开发商的开发投资和营销决策，也影响到住房消费者的合理购房决策。同时，房价也是国家宏观调控的目标。我们根据市场状况和国家政策两方面因素分析商品房价格。 建立商品房价格预测模型: 1预测该市房地产发展状况，从市区人口及人均可支配收入分析人口增长和经济发展等各种市场合理因素。建立自由市场竞争的商品房价走势模型。国家宏观调控等因素的影响，建立一个联系国家政策和市场发展商品房价走势模型。 2收集哈尔滨市的自有房比例，房价，经济发展状况及城市化发展程度等各种数据。分别建立自由竞争式市场下的商品房价格模型和政府干预下的商品房价格模型。 关键字：价格预测回归分析灰度关联分析因子分析
作为国家经济支柱产业之一的房地产行业，之前还异常火爆，2008年却开始出现滑坡。 商品房价格出现波动，销售量出现明显下跌。房地产行业的基本状况进入2008年，由于受国家宏观调控政策等多方面因素的影响，房价不再大幅上涨，商品房的销售量出现明显下跌，商品房的成交价格也不再是一路攀升。因此根据市场状况和国家政策两方面因素解决以下两个问题： 1.根据某市已有2006年—2011年的数据建立房价预测模型，并用该模型预测2011年的房价 2. 收集哈尔滨市相关数据建立哈尔滨市房价预测模型。预测2016 年哈尔滨商品房价格。
针对问题1：根据某市已有2006年—2011年的市区人口，人均可支配收入，自有房比例和以往房价等相关数据拟合成4条价格预测曲线。市区人口和人均可支配收入与房价成正相关。自有房比例与房价成正负关比例。通过回归分析，灰度关联分析，因子分析的方法建立商品房价格预测模型 针对问题2：我们建立了2个模型。 模型I：分析哈尔滨房地产发展状况，建立估值模型。哈尔滨市处于中国二线，并未出现严重的市场投机行为，市场没有出现较强的经济泡沫，经济发展和人口增长等各种市场合理因素是哈尔滨市商品房价格增长的主要动力，所以哈尔滨市城区商品房价格是合理的，商品房价格的波动属于正常的市场调整。 模型II；联系国家政策和市场发展，建立价格预测模型。哈尔滨市城区商品房合理的价格， 有中央政府和地方政府积极的救市政策的支持，哈尔滨商品房价格不可能下滑，基本保持稳定，局部地区会出现20%的上涨。我们可以根据哈尔滨房地产发展状况，和国家对房地产市场的态度可以依据现在市场的实际状况可以看出中央和地方政府的各种救市政策的成效，并进一步讨论政策的影响范围。借此模型，给商品房购买市民和政府机构提出建议建议，充分认识房地产市场，作为下一步经济活动的参考意见。
房地产项目定价的方法
房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元） 这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。（二）目标收益定价法 这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算的步骤如下： 1、确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。 2、确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多种性，目标利润的计算也不同，其计算公式有： 目标利润=总投资额x目标投资利润率 目标利润=总成本x目标成本利润率 目标利润=销售收入x目标销售利润率 目标利润=资金平均占用额x目标资金利润率 3、计算售价 售价=（总成本+目标利润）/预计销售量 例如：某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售16万平方米，其总开发成本为4亿元，企业的目标收益率为成本利润率的15%，问该小区的售价为多少？ 解：目标利润=总成本x成本利润率 = 4 x 15%
开发商不按认购书中的价格签订《商品房合同》应如何处理
开发商不按认购书中的价格签订《商品房合同》应如何处理简介：蔡某与某房地产商签订一个“房屋签约流转单”，约定未来购买的房屋号、面积、价款等信息，待双方签订商品房预售合同时，开发商要求加价，双方协商未果以至对簿公堂，商品房律师告知您若开发商不按认购书中的价格签订商品房买卖合同，购房者该如何维护自己的额权益。 关键词：商品房买卖纠纷，商品房律师 【案情简介】 蔡某购买了龙湖公司开发的龙湖新城二期商品房一套，2008年3月15日龙湖公司向蔡某出具了“龙湖新城签约流转单”，流转单中记载了房屋号、面积、房屋总价及支付定金数额等内容，该流转单有龙湖公司工作人员签字，龙湖公司凭此流转单确定蔡某已经预定了流转单中所载明的房屋。签订流转单后，蔡某先后向龙湖公司支付了房款共计50万元，含定金2万元。 2009年3月龙湖公司向蔡某发催告函，要求蔡某于2009年3月15日到龙湖公司以199万元缔约签订正式购房合同，逾期房屋将不予保留。蔡某对此不同意，并复函要求龙湖公司按照签约流转单中双方确认的原房价162万签订房屋买卖合同。双方在房屋价款问题产生争议。后龙湖公司在2009年5月将此套房又卖给第三人，与第三人签订了《商品房预售合同》，且合同已经进行了网上登记备案。 其后，龙湖公司又为第三人办理了房产证。2009年8月蔡某将开发商龙湖公司告上法庭，要求龙湖公司按照签约流转单中约定的价格与其签订正式的房屋买卖合同。一审法院经过审理没有支持蔡某的诉讼请求。后蔡某慕名找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松，希望李律师帮助想想办法。 李律师在详细了解了案件的相关情况后，建议蔡某向开发商主张损害赔偿责任，要求开发商承担缔约过失责任，返还购房款，并赔偿损失。法院判决结果：北京市大兴区人民法院经过审理后判决：龙湖公司于判决生效后十日内返还蔡某购房款50万元；龙湖公司于判决生效后十日内赔偿蔡某各项损失共计15万元。 【律师剖析】 认购书的一种，通常开发商在尚未取得《商品房预售许可证》之前会与买受人签订诸如预订书、签约流转单、认购书、定购书等各种形式的协议。以下对上述各种形式的协议统称为认购书。商品房认购书在法律上究竟是什么性质呢？一般认为，商品房认购书是当事人双方对将来订立正式的商品房买卖合同达成的合意。 在司法实践中，通常认为商品房认购书是商品房买卖合同的预约合同。依据我国合同法理论，预约是当事人约定于将来订立确定性的本合同达成的书面允诺或协议；本约是依照预约于将来订立的合同，当事人直接据此要求相对方履行合同义务。由此可见，商品房认购书与商品房买卖合同之间是预约和本约的关系。
房地产价格构成
第一节.房地产价格的概念 一、房地产价格的构成 房地产价格是指在房屋建造、建设用地开发及经营过程中,凝结在房地产商品中的物化劳动和活劳动价值量的货币表现形式。房产和地产的不可分割性决定了房地产价格是房产价格和地产价格的统一,地价蕴于房价之中,是房地产价格的重要组成部分。 房地产商品的价格由成本和利润两部分组成,用公式表示就是:商品房价格=成本+利润。房地产商品的价格还可以进一步分解为:商品房价格=商品房的综合造价+ 流通费用+利润+税金。具体来说,房地产价格由以下几部分组成。 （一生产成本 1. 土地征用费 土地征用费是指开发经营单位按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的向被征地单位支付的各项费用的总和。它主要包括土地补偿费（即有关地下、地上物的补偿费,征用市郊菜地的新菜地开发建设基金、安置补偿费、耕地占用税等。 2. 拆迁安置补偿费 拆迁安置补偿费是指开发经营单位拆除被拆迁人所有的房屋及地上附属物的补偿费,以及对被拆迁人安置所支付的安置费。它包括搬迁费、周转房费、临时设施费、拆迁户临时过渡费等。 3. 勘察设计及前期工程费 勘察设计及前期工程费用包括总体规划、设计、项目可行性研究、勘查、测绘以及“三通一平”过程中发生的一切生产性费用。 4. 房屋建筑安装工程费
房屋建筑安装工程费又称为主体工程费。它主要包括建筑安装工程施工图预算的费用和开发企业直接支付的应计入项目成本的工程费用。 5. 住宅小区基础设施建设费 这是指建筑物 2 米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路工程,如供水、排水、排污、供电、供气、通信电缆、小区内道路等建设费用,以及环卫绿化设施费。 第七章房地产营销策略--定价策略 房地产市场营销 6. 小区非营业性公共配套设施费 住宅小区内为居民服务配套建设的各种非营业性公共配套设施的建设费,如居委会、派出所、托幼、小学、卫生站、消防、自行车棚、公厕等。 7. 管理费 管理费是指组织开发项目的土地开发、房屋建设和房屋流通所发生的费用,主 要包括管理人员的工资、办公费、差旅费、固定资产使用费、职工教育费、产品销售费、房屋售出前的维护管理费以及契约、合同公证、签证费等,还包括房产税、 土地使用税、车船使用税等,收费标准是以上述1-6 项之和为基数取一百分比,具体比例由市、县人民政府确定。 8. 贷款利息 计入成本的贷款利息,由市、县人民政府根据本地区商品住宅建设占用贷款平均使用周期、平均比例、利率和开发项目的自身条件等因素确定。 （二计划利润
关于规范商品房明码标价的法律建议书
XXXXXXXX事务所 关于规范商品房销售明码标价的法律建议书XXXXXXXXXXX 有限公司： 2011年3月16日，国家发改委发布了《商品房销售明码标价规定》（发改价检[2011]548号，见本建议书附件一），该规定于2011年5月1日起实施。根据该项规定，浙江省物价局于2011年5月17日发布《浙江省商品房销售明码标价实施细则》（见本建议书附件二），对商品房销售明码标价提出更细致的要求。其他部分省、市价格主管部门针对《商品房销售明码标价规定》的实施也提出了相应的细则或者具体要求。 为贯彻《商品房销售明码标价规定》，国家发改委于2011年5月11日发布《关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知》（见本建议书附件三），要求各地发展改革局、物价局立即组织开展专项检查。在该项通知发布后，国家发改委价格监督检查司已会同浙江省物价局、杭州市物价局对杭州市部分在售楼盘进行了商品房销售明码标价的专项检查，检查结果是存在较多的不规范情形。为此，国家发改委价格监督检查司于2011年6月8日特别向各地发改委、物价局发出《关于商品房明码标价检查查出问题处理意见的函》（见本建议书附件四），对于未实行一套一标和未一次性公开全部销售房源的，按每套5000元罚款处罚；对于未按规定内容实行一套一标的，按每套3000元罚款处罚；对于未按规定标示商品房价格相关因素的，按每个项目处以5000元的罚款；对于标示已售房源价格但未如实标示实际成交价的，对每个项目处以50万元的罚款。 国家发改委《关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知》、国家发改委价格监督检查司《关于商品房明码标价检查查出问题处理意见的函》对于商品房销售明码标价不符合规定的处罚意见非常严厉，而通过专项检查发现大部分房产企业在实施商品房销售明码标价时都存在比较多的问题。为此，XXXXXXXX律
当前房地产市场形势与房地产研究中值得关注的几个问题四
当前房地产市场形势与房地产研究中值得关 注的几个问题（四） 杨良敏姜巍 2012-12-19 19:26:03 来源：《中国发展观察》2012年第12期 第二，关于房价调控问题。目前政府在房地产价格调控方面存在误区，政府关注的焦点是房价，实际上房价是富人的房价，只有富人才买得起房子，而穷人只有去租房，因此，政府应该更加关注租房的价格，而不是买房的价格。政府为控制房价，对非户籍人口进行限购、提高首付比例等措施，把很多原来买得起房的人逼入租房市场，结果反而推高租金价格，更加不利于穷人解决住房问题。 第三，关于房地产调控策略方面的问题。目前政府的房地产调控策略存在很大问题。从经济学角度看，决定房价高低的核心要素是供给和需求。政府通过限购、提高首付、实行惩罚性利率来控制房地产需求，特别是投资、投机性需求，是没有问题的，但是，政府在采取措施控制房地产需求的同时，又采取各种措施打压房地产供给，就让人难以理解了。这其中最典型例子的是严格限制房地产商融资渠道的各种政策措施。其背后隐藏的逻辑是：一旦将房地产商的融资渠道堵死，那么房地产商只有通过降价卖房来获得流动资金，其结果是房价必然会下降。这种控制房价的逻辑可能短期内能取得一定成效，但长期看，不但不会压低房价，而且还会导致房价暴涨。因为没钱买地和建房，大批房地产商不得不退出房地产市场（有的房地产商从一线城市转战二三线城市，有的干脆完全退出），其结果必然导致商品房库存（尤其是一线城市）大幅下降，商品房预期供应量大幅下降。我们看到，自实施严厉的房地产调控政策以来，大多数一线城市无论是商品房新开工面积增速，土地购置面积增速还是商品房库存都出现了明显下降，这预示着
房地产价格组成
房地产价格组成 一、土地费用： 土地费用（土地类型、土地性质、招拍挂） 二、建安成本： 1、前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）； 2、基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）； 3、建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.）； 4、公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。） 相关税费： 三、税费 影响房地产价格的因素 一、房地产的需求主要分为消费需求和投资需求 二、成本推动是房地产价格上涨的内在动力 1、土地价格； 2、建安成本； 3、税费 三、消费者预期是房地产价格变动的根本原因： 1、消费者（业主、准业主）预期房价； 2、开发商（买涨不买跌）；4、投机的作用（低买高卖） 四、供需状况 五、自身条件；
1、位置； 2、地质； 3、地形地势； 4、土地面积； 5、土地形状； 6、日照； 7、通风、风向、风力； 8、气温、湿度、降水量； 9、天然周期性灾害；10、建筑物外观；11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等 六、环境因素； 1、声觉环境； 2、大气环境； 3、水文环境； 4、视觉环境； 5、卫生环境 七、人口因素 1、人口数量； 2、人口素质； 3、家庭规模 八、经济因素 1、经济发展； 2、物价； 3、居民收入 九、社会因素 1、政治安定状况； 2、社会治安程度； 3、房地产投机； 4、城市化 十、行政因素 1、土地制度； 2、住房制度； 3、房地产价格政策； 4、特殊政策； 5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划 6、容积率； 7、覆盖率； 8、建筑高度等指标；6、税收政策；7、交通管制 十一、心理因素： 1、购买或出售心态； 2、欣赏趣味（个人偏好）； 3、时尚风气； 4、接近名家住宅心理； 5、讲究门牌号码，楼层数字或土地号数； 6、讲究风水； 7、价值观的变化。
我国商品住宅价格影响因素分析
我国商品住宅价格影响因素分析 在城市化不断深化与发展的今天，越来越多的农村人口进入城市，而进入城市首先要解决的是“住”的问题，1994年7月，国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，开辟了国内商品房市场，任何一种商品都受着价值规律的支配，通过价格体现价值。商品住宅的价格不仅是一个民生问题，更是一种经济现象，其价格的高低除了受国家宏观经济政策与经济发展水平影响之外，还与社会货币投放总量、城市提供的公共服务的广度与深度、城市商品住宅用地供给、银行信贷政策、以流转税为主体的房地产业税收体系及商品住宅自身品质等因素相关。 标签：商品住宅；房价；土地供给 1994年7月，国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，但鉴于当时的历史条件，该项制度进展缓慢。直到1998年，《进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》的发布，使得在全国范围内逐步停止了住房实物分配，实现住房分配货币化，即取消福利分房，同时建立了公积金制度，进而开创了国内商品房市场。这一市场伴随着市场经济的不断发展与完善，让越来越多的农村人口进入到城市中，而商品房价格作为一个民生问题，不仅牵动着想要融入城市的人口，也关联着城市中已有居民的生活，更深刻的影响着国民经济的运行。 1、宏观经济因素分析 （1）国家GDP总量。自从98年以来，我国GDP年均增长率达到了8-9%，截止2016年三季度，GDP总量已达到了60万亿。商品住宅作为在全国统一市场中流通的一种商品，其价格也应随着经济的不断发展增长同步上涨。 （2）人均可支配收入。宏观经济总量增长的同时，受分配制度的影响，每一个社会分工的参与者可以支配收入的多少也直接影响到房价的涨跌。作为合理房价判定国际通行标准则的住宅平均总价与家庭收入比，国际标准为6倍，在经济较为发达的城市，这一比例达到了12倍，甚至更高。 （3）货币政策。任何商品的价值都需要通过货币金额体现出来，货币投放量直接反馈在商品住宅房价上，我国M2（广义货币总额）从2007年的不足40万亿，到2013年的110多万亿，货币总量增加了近三倍[1]，对应的作为正常流通的商品住宅的价格也应发生变化。 （4）国家对商品住宅产业的定位。2003年8月，国务院出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为国民经济的支柱产业。在城市化这一个现代中国最大的经济发展动力的背景下，商品住宅产业在国内受到了足够的重视，引来了其他社会经济部门的资金。 （5）以流转税为主的商品住宅税收体系。我国现阶段商品住宅的税收主要
房地产开发企业的成本费用构成
房地产开发企业的成本费用构成 房地产开发企业的成本费用构成按照用途大致可分成三块，一块是开发成本，一块是税费，一块是期间费用。 一、开发成本按照内容具体包括： 1、土地征用及拆迁补偿费，指开发商为取得土地使用权而支付的费用，包括地价款、拆迁补偿费、耕地占用税、青苗补偿费等，大约占成本费用总额的25%； 2、前期工程费，指取得土地使用权后、项目开发前发生的项目前期准备费用，包括项目筹建、规划设计、勘察测绘、可行性研究及”三通一平“等费用； 3、基础设施费，指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，包括供水、供电、道路、供热、燃气、排洪、电视、通讯、绿化及场地平整等费用； 4、配套设施费用，指项目建成后产权不归开发商所有，收益也不归开发商的公共设施，包括景观、门庭、产权不归开发商的车库、垃圾处理站等费用。上述2——4项费用合计大约占成本费用总额的10%。 5、建筑安装工程费，指项目开发过程中发生的建筑、安装工程费用，包括建筑费用、安装费、装修费、工程监理费等，大约占成本费用总额的45%。 二、期间费用包括营销费用、管理费用、财务费用，这三项费用大约占成本费用总额的10%。 三、税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、综合规费七项，大约占成本费用总额的10%。 开发项目利润预算除了成本费用，还有企业所得税和税后净利，一般说来，一个开发项目，企业所得税大约站投资总额的10%，而税后净利大约占投资总额的10—20%。 房地产开发成本构成分类:地产常识 1、土地费用 土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业
关于我国商品住宅价格上涨的现状与成因分析
关于我国商品住宅价格上涨的现状与成因分析 添加时间: 2010-8-23 点击量：26 11:19:12 一、我国房地产业的发展现状 1 ?商品住宅价格全面上涨。2003年以来，我国房地产价格快速上涨，21304年1-9月份商品住宅价格增长率比去年同期上涨13 . ，超过人均可支配收入8 . 7%的增长率。分城市看，杭州房价平均从2000 年每平方米3000元，涨到现在的550o元以上；福州近3年时间房价平均从2000元/平方米涨到6500元/平方米。2003年上海市商品房销售价格平均每平方米达5118 /平方米，比2002年增长24 . 2~/ 0。根据国家发展改革委、国家统计局对35个大中城市房地产市场调查显示，21304年第一季度房屋销售价格比去年同期上涨7 . 70/0, 土地交易价格上涨7 . ，房屋租金上涨0 . 6%。2004年6月份以来，全国住房价格连续几个月出现了两位数的上升势头，6月同比上升11 . 6%。1-7 月上升1 2 . ，1-8月上升13% 19月上升1 3 %。其中商品住宅1-9月同 比上升10 . 4%。房价上升之快，已成为当前中国房地产市场中最突出的问题，是关系到居民生活，国民经济，通货膨胀和宏观调控的大问题。 2商品住宅销售额超常增长。商品住宅销售额增长率应以略高于社会消费品 零售总额增长率的速度增长，过高的增长意味着存在真实需求以外的投资需求。2003年和2004年1--9月份，商品住宅销售额增长率以远高于社会消费品 零售总额的速度增长，达到27 . 2~ /0-39. 70/o,高出社会消费品零售总额增长率18. 1--28 . 2个百分点。而1992-1993年房地产过热时期，商品住宅销售额增长率达至V 42OA--56%，高出社会消费品零售总额增长率25--27 . 5个百 分点。这表明房地产销售市场存在着大量的投机需求。 3.投资性购房的比重较高。投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为10%据有关部门调查，目前各地投资性购房比重增长过快。例如，上海市境外和外地住宅购买需求比重按面 积计算高达2 左右，投资性购房比重达16%写字楼投资购房比重高达40%;福 州市外地人购房的合同登记量、面积和余额分别占同期总量的42%、44. 9唏口45.4% 杭州商品房的购买者中本地人不到50%。 4开发投资额超常增长。房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反 映。开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。而 衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长-~,"GDP增长 率，一般不应超过2倍。2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元，同比增长292~/0,是1995年以来的最大增幅, 2004年1-9月，房地产开发投资同比增长28 . 3%，这是同期GDP增长的3倍。 5 ?房屋空置率过高。房屋空置率是房地产供给超过真实需求的集中体现。国际公认的警戒线是10 %。2003年我国空置房面积达到1 . 25 亿平方米，空置率已达到2 6 %, 2004年4月份，空置商品住宅5925 万平方米，同比下降2 . 8%从空置时间来看，空置一年以上商品房面积为5529万平方米，占空置房比重的
房地产价格定位分析概述
价格定位分析概述 在市场环境下开发商怎样为商品房定价才属合理，是根据商品房建设成本加计划利润的成本导向定价较好，还是视市场供求关系的需求导向定价为佳?下文对此作一些分析。 一、认识房地产价格的真实面目 房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。其共同之处是:首先都是价格,都用货币表示；其次是都有波动，受供求等因素的影响；第三,按质论价；优质高价，劣质低价。而房地产价格与一般物价相比，更表现出房地产价格不同的特征： 第一,房地产价格既可表示为交换代价的价格,同时也可表示为使用和收益代价的租金(房地产价格VS租金＝本金VS利息)。 其实，租金能较准确地反映商品房实际价格,因为真正需要房地产商品的人，是租用房地产的人，是他们看中了房地产商品的使用价值，而购买者则不一定真正使用,他可能是作为一种投资去购买商品房,用于保值、升值，他看中的是房地产商品所具有的收益性，房地产的价值最终是体现在使用者身上。 第二，房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格。房地产自然地理位置不可移动,可以转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权。 第三，房地产价格是在长期考虑下形成的。一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区,这个地区并非固定不变的，尤其是社会经济位置经常在不断变化,所以房地产价格是在考虑该房产过去如何使用,将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格。 第四，房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性，使房地产不同于一般物品。没有一个统一价格，或指导价格,交易主体会根据房地产的自身条件,供求状况而接受不同的价格。 房地产价格的结构包括生产成本、销售成本、利润和税金等项目（略）。 二、制定房地产价格合理的定价目标 首先，对每一个开发商来讲，追求最大利润是自然的,这便是定价目标。不少开发商往往会将价格尽量定高以获取高额利润，这在9０年代初卖方市场下，可能是行得通的。如今在市场日益成熟的情况下,价格的高企只是开发商一厢情愿而已。事实上，追求最大利润并不等于定高价格,而是追求企业长期目标的最大利润,高价带来的高额利润只是短期的,逐渐会受到消费者的不满而拒绝购买,反而让竞争者争得市场。以低价入市争取顾客，拥有消费者，才能给企业带来长远的利润。 房地产价格始终是购房者、开发商以及竞争同行最敏感的问题。当同地区有多个楼盘参与销售竞争时，在楼盘素质相近的情况下，价格较低者往往能取得良好的销售成绩。在定价之前，作为开发商应仔细研究同区竞争对手的定价和有关楼宇设计、施工质量、建筑材料、销售手段等方面资料，以制定具有竞争力的价格。一般可以同地区同类房屋市场占有率最高的楼盘价格为基础价格,考虑自身位置、设计、技术水平、配套设施等不可或缺的因素,或以高或低于竞争者的价格出售,如高于基础价格，必须具备超过竞争者的有利条件，使顾客愿意支付较高的价格。