华润不会告诉你的开盘定价策略

华润不会告诉你的开盘定价策略

一定价原则

1.收益最大化原则：销售定价须以实现项目综合收益最大化为首要原则。

2.市场化原则：销售定价须结合项目在蓄客及销售过程中的市场大环境、周边竞品、本项目销售进度及整体推售策略等市场化因素综合考虑。

二定价流程

三项目首次开盘价格制定流程

1.客户测试价格表确定

（1）项目首次开盘之前60天，由城市公司营销负责人通过对公司所在地市场情况、区域房地产市场情况的分析，结合财务部提供的运营要求及项目的整体规划，确定各户型的客户群体，按产品分类归纳价格段后，确定对外价格测试的区间口径，同时制定《客户测试价格表》，并报送相关人员审批确认。

（2）销售前台根据确认后的价格测试区间口径，将不同产品类型的总价区间，以约谈、电话等形式告知意向客户，记录客户反馈意见，统计客户的房源意向。价格测试时必须按照审批后的价格区间要求进行信息释放，不得报以明确的价格。

（3）《客户测试价格表》通过OA审批会签，需含附件：《客户测试价格表》（包括：定价说明、价格策略描述、价格区间明细、各楼宇测试价格表明细）。

《客户测试价格表》作用在于对于项目未来的上市价格给予市场及客户判断，利用该版《客户测试价格表》进行规范的价格区间的释放及客户价格的摸底。《客户测试价格表》中的产品价格需要考虑开盘折扣，且价格区间的释放维度需要按照分产品线或分楼宇的形式的释放数值。

举例：

XX期小高层(1#)的定价说明

①平面系数：从采光及通风角度来看，小高层南向为1.3期高层，采光受到一定影响，所以西端采光优于中间户及东端。故西端户=1.02>中间户=1>东端户=0.98

②立面系数：因是电梯房，楼层越高采光越好，且视线观景效果越佳，同时客户对高楼层接受度更高，8、9楼最高，1楼最差。故

8F=1.05>7F=1.04>6F=1.03>5F=1.02>4F=1.01>3F=1>2F=0.99>9F=0.98>1F=0.94

③景观系数：从景观来看，35#楼南向为中心景观广场景观最好，34#楼前有集中景观带，36#楼南向为后期规划，具体景观不详，故35#=1.04>34#=1>36#=0.96

④楼宇位置：从3栋楼比较来看，35#楼位置优越，前有活动中心，后有景观带为最好的位置，36#相对安静，且在二期回家动线较近为次之，34#楼为车行道路，沿线有车辆均在此经过，故最差。所以，35#=1.02>36#=0.99>34#=0.99

⑤附加值：一层产品有花园，附加值最大，顶层为复式产品有赠送空间，故

1F=1.07>9F=1.02>2F-8F=1

⑥车行道路：因小区四周均有车道，所以在定价时把其考虑其中，34#位置最好无太大影响，其次为35#南侧影响不大，最差为36#南向受影响较大。故

35#=34#=1.02>36#=0.98

价格策略描述

2.XX项目上市价格表确定:

（1）首次开盘项目的城市公司营销负责人应在正式开盘30天前开始制订《开盘方案》，《开盘方案》应包括但不限于以下内容：

a.项目定位：项目概况、客户分析及定位、产品定位思路、首期产品方案、首期重要开发节点安排、后期产品规划（全项目）等；

b.市场分析：整体市场环境、主要竞品分析、本项目优劣势和竞争力分析等；

c.推广方案：项目价值梳理、主要营销节点、推广策略、产品展示方案、重要营销活动安排等；

d.开盘方案：蓄客情况、推盘策略、价格策略、利润情况、开盘安排、销售目标、难点分析、风险预案（当期）等；

（2）城市公司营销负责人根据客户价格测试结果，结合目前的蓄客情况、市场价格走势，基于《客户测试价格表》制定《新项目销售开盘前台价格表》。

a.开盘前15天在本城市公司层面召开决策会，就《开盘方案》和《新项目销售开盘前台价格表》进行交圈确定。

b.开盘前10天在省公司层面召开决策会，就《开盘方案》和《新项目销售开盘前台价格表》给予省公司领导进行汇报，达成一致意见后以呈文报告形式经公司相关领导OA会签审批后生效执行。

备注：上述待审批的价格表需要包含上市产品货值分析、定价逻辑说明、上市价格的运营指标分析、上市折扣说明（包含折扣的执行周期+实际成交价说明）、上市每栋（或者每单元）的前台价格表。

（3）《新项目销售开盘前台价格表》需财务部负责监控、核对、抽查销售价格是否按照开盘方案和价格表执行。

四对外放价战术

在初定均价的基础上，确定不同阶段对外放价的范围。对外放价要遵循聚焦原则，即：逐步缩小放价范围，逼近客户心理价位上限。

对于新开楼盘，开盘前至少要经过三次放价过程：

前期推广阶段

在初定均价的基础上，视情况上、下各浮动一定量作为对外放价范围。一般情况下，此阶段的价格范围较大，且上限应高于实际开盘均价。

认筹蓄客阶段在前期推广阶段放价范围的基础上，根据认筹情况和客户对价格的反应，认筹期逐步缩小放价范围（但是一般还是会选择偏向上限，为开盘定价创造心理空间）。

开盘前1～2天

对外公布各单位单价范围，并根据认筹情况和预期目标进行最后的价格调整。在各单位单价范围的基础上，决策开盘均价，并形成一房一价表（折实）。

新楼盘定价策略

一、成本+竞争？消费者+竞争？ 无论是以攫取高额利润还是以快速回笼资金为主要目标，我们在为楼盘确定价格时通常需考虑三个因素：一是成本——地价、建安成本、税收及其他费用的总和。二是竞争——市场供求总量、直接与间接竞争对手们的价格情况。三是消费者——目标消费者能够接受何种价格。 三种因素在楼盘最终定价中所起的作用显然不一样，一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考，而成本与消费者则是决定价格策略的根本因素。深入分析后即可发现：成本+竞争和消费者+竞争是房地产定价的两种基本策略。 成本+竞争定价策略的决策流程大致是：计算出项目总成本→侦察竞争对手的价格情况→加上预期利润（视目标不同而比例不同）→得出本楼盘价格。 消费者+竞争定价策略的决策流程是：竞争对手提供的物业与价格如何→调查在该地段开发与竞争对手差异化物业，调整各项价格变数后消费者将愿意以何种价格接受何种物业→开发何种物业类型、如何开发能实现战略目标→本楼盘最终具体价格。 很显然，目前多数发展商选择的是成本+竞争定价策略，因为它最简便易行，因为这样能“最清楚地知道自己能赚多少利润”，更因为多数发展商是在房子盖好了快要卖时才考虑价格的。但从上面的比较中我们可以看出，这种是典型的“产品主导型”策略，是不太符合市场发展趋势的，因为它蕴含着两方面的风险：首先是定价过高产品滞销的风险。在买方市场中，消费者是市场主体，但这一定价模式却将消费者排斥于价格体系之外，而现实是只有

当消费者认为付出该价格能得到相对甚至超额的价值时，才能使交易成为现实，一旦出现不能有效满足消费者需要与欲求的设计、建筑，依成本+利润方法定出的价格只能是一种“虚拟价格”，得不到消费者的回应，于是产品滞销，于是制定价格时预期的利润也就成了“虚拟利润”。其次是定价过低较难赢取超高额利润的风险。当前地产市场是个起步不久发展极为迅速的市场，也是个消费层级差距越来越大的市场，因此经常可以依靠新规划理念、新建筑设计、新户型设计、创新的小区环境营造、新建筑材料、新科技运用等为楼盘树立起与市场流行产品截然不同的形象，并带给消费者特殊的附加价值，而企业也就能轻松赢取超高额的利润，但以产品为中心，以成本为出发点的这一定价模式显然难以做到这一点。 消费者+竞争定价策略最大的好处由于以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，因而无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，因而实现开发目标（高额利润或快速回笼资金）的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到最高。 但这一定价策略需要发展商有以市场、以消费者为中心的开放心态，需要认识到价格是一种是与产品、市场、销售、形象、宣传推广一起构成一个互有关联的系统策略，需要在前期做大量的专业研究，需要大量同时具备专业与市场知识的管理人才，因而在目前国内的发展商中，只有万科、深圳的金田、招商、华侨城、北京中鸿天、广州金业、上海华辰等大市场中的大发展商才能做到，但反过来，从市场出发、从消费者出发也正是他们屡屡成功的主要原因。

最全的定价策略及方法总结

最全的定价策略及方法 总结

定价策略及方法总结 说明：这是我根据几份资料整理的，分为定价策略、定价方法、考虑因素三个部分。整体来说，偏于详细，个人可根据需要选取对自己有用的内容，目的就是想让大家对产品定价有个初步的认识。——孙向坤 一、撇脂定价策略 当生产厂家把新产品推向市场时，利用一部分消费者的求新心理，定一个高 价，像撇取牛奶中的脂肪层那样，先从他们那里取得一部分高额利润，然后再 把价格降下来，以适应大众的需求水平，这就是所谓的撇脂定价策略，是一种 聪明的定价策略。 因为各种消费者由于收入不同，消费心理不同，因而对产品有不同的需求，特 别是对新产品，有求新心理的消费者总是愿意先试一试新产品，而其他消费者 则宁愿等一等，看一看，充分利用了消费者的心理若特点。 英特尔公司是市场撇脂定价法的最初使用者。当英特尔公司开发出一种电脑芯 片时，如果该芯片明显优于竞争芯片，那么英特尔就会设定它能够设定的最高 价格。当销售量下降时，或者当受到竞争对手开发出类似芯片的威胁时，英特 尔就会降低芯片价格，以便吸引对价格敏感的新顾客层。 优点：高价小批量地逐步推进战略能使企业随时了解市场反映，采取对策，避 免新产品大批量生产带来的风险。 缺点：它没有指出价格究竟定多高为好，而要定出一个合适的价格，还必须要 使用某种定价方法（如感知价值定价法）。

优点：1，迅速回笼资金，方便扩大在生产。 2，容易形成高价，优质的品牌形象。 3，拥有较大的调价空间。 缺点：1，高价产品的需求规模有限。 2，容易引起竞争，纺质品，替代品会大量出现。 3，在某种程度上损害消费者权益。 条件：1，市场有足够的购买者，其需求缺乏弹性。 2，高价所照成的产销量减少。 3，独家经营，无竞争者。 4，高价给人高档产品的印象。 总的来说，撇脂定价策略给我们提供了一种思路，即价格先高后低的思路，如果应用得当，可以为企业带来丰厚的利润。但它应用的前提是产品必须能吸引消费者，也就是产品要有新意。举个例子，相信大家都知道：电话初装费，中国电信就是采用了撇脂定价策略取得了成功！ 适用条件：第一，产品的质量和形象必须能够支持产品的高价格，并且有足够的购买者想要这个价格的产品。第二，生产较小数量产品的成本不能够高到抵

价格策略教案

价格策略教案 教学目的与要求：通过本章学习，理解影响定价的因素；掌握定价的一般方法及基本战略；能综合运用价格变动反应及价格调整。 教学重点：影响定价的因素；定价的一般方法；定价的基本策略；价格变动反应及价格调整。 教学难点：成本加成定价法，需求导向定价法；折扣定价策略，地区定价策略，新产品定价策略，产品组合定价策略；价格变动反应及价格调整。 定价的基本策略 所谓定价策略，是指企业在特定情况下，依据企业既定的定价目标所采取的定价方针和价格对策。 新产品定价策略 1、撇脂定价（Market Skimming Pricing）策略 撇脂定价是指在产品上市初期，价格定的较高，以便在较短的时间内获得最大的利润。撇脂定价还有以下几个优点： （1）树立企业名牌产品的形象。 （2）有利于企业掌控调价的主动权 （3）缓解产品供不应求状况 撇脂定价策略也存在着某些缺点： （1）高价产品的需求规模毕竟有限，过高的价格不利于市场开拓、增加销量，也不利于占领和稳定市场， 容易导致新产品市场开发失败。 （2）高价高利会导致竞争者的大量涌入，仿制品、替代品迅速出现，从而迫使价格急剧下降。此时若无其 它有效策略相配合，企业产品的高价优质形象可能会受到损害，失去一部分消费者。 （3）价格远远高于价值，在某种程度上损害了消费者利益，容易招致公众的反对和消费者抵制，甚至会被 当作暴利来加以取缔，诱发公共关系问题。 2、渗透定价（Market Penetration Pricing） 这是与撇脂定价相反的一种定价策略，即在新产品上市之初将产品价格定得较低，从而吸引大量的消费者，迅速扩大市场占有率。利用渗透定价的前提条件：首先是新产品的需求价格弹性较大；其次新产品存在着规模经济效益。如日本精工手表即是在具备这样两个条件的基础上，采用渗透定价策略，以低价在国际市场与瑞士手表角逐，最终夺取了瑞士手表的大部分市场份额。 3、满意定价 满意定价策略既不是利用产品的高价格来获取高额利润，也不是实施低价格制约竞争者进而占领市场。3.2折扣定价策略 企业为了鼓励消费者及早付清货款、大量购买、淡季购买，可以酌情降低其基本价格，这种价格调整叫做价格折扣。 1、数量折扣（quantity discounts） 指按消费者购买数量的多少，企业分别给予不同的折扣。

苹果手机定价策略

苹果手机定价分析 在2009金融风暴后业界一片惨淡中，苹果公司居福布斯全球高绩效公司榜单。2004 年以来，苹果公司一直保持着两位数的增长率，平均利润近32%。同时期，索尼公司的增 长率最高为13%，最低为负增长，其平均利润近23%。从iPod到iPhone再iPad反复证明 了产品很重要，技术很重要，但商业模式更重要。一方面，苹果通过排队文化，脱销缺货，旗舰大店来造势，吊足消费者胃口。另一方面，将软件和内容捆绑在一起，并且保证绝对 的控制力，为自己创造利益 苹果定价诱饵之一——价格诱饵。细心观察，苹果的商品每次推出，永远都是卖好几 个版本，就算第一波没有全上，接下来也会推出好几版本，这就是定价钓饵的技巧，而且 一边推出不一样的版本，也一边了解市场状态，于是再推出不一样的定价钓饵来强化现有 的商品。 苹果定价诱饵之二——斗胆的大幅提高参考价。经济学家指出人类其实对于价值的判 断非常不准确，因此，人类习惯的会去找一个参考价，以参考价为基石来计算出其他周边 东西的价值应该是多少，苹果的第二招就是要大大的提高这个参考价。 苹果的定价诱饵之三——大胆的模糊掉这个参考价。苹果每次推出的商品皆相当独特，也都添加某种新发明，譬如iPod当年就有一个滚轮，你说，其他科技商品每次也都有一些特色出来，但没有一个比当年的滚轮还要高调，也让苹果的商品一开始就无从比价，他们说，甚至现在的苹果商品周边包一层金属，这种功能不是功能，但在人类心理上金属就是 比较贵重的心态，影响了人们的比价动作。 苹果的定价诱饵之四——别在第一个价格上扭扭捏捏，透过后续的价格来赚钱。这招 常见于打印机，先买机器，好便宜啊，后面的墨水还要继续买，但现在大家都知道这件事了，所以买打印机的时候会特别小心。不过，打印机十年来也都只能以墨水来玩这个后续 价格的游戏，但苹果可厉害了，它的后续有好多可玩，而且不断的推出；之前要向它iPod 音乐，买iPhone的应用程序，以后它也不一定从消费者拿钱，可以从广告商那边拿钱……我们可以说，苹果卖的是一个机子，其实机子只是它的生意的开始，接下来还可以透过那 个机子从你身上再剥好几层皮，而你当初已经花钱买了此机子，因此也会因为当初花的钱，而认为再继续花一点点、花一点点、花一点点……都是应该的，苹果真的是用当初的价格，来推销它接下来后续的价格，让你百分百愿意继续付给它。 所以总的来说，我觉得定价策略是辉煌的。通过举办是感知一系列创新技术，然后加入价格钓饵，参考价格，默默无闻，和捆绑，苹果让我们愿意付出更多的做同样的东西， 我们30年前做的：看杂志，类型的消息，观看节目，使用电话。沟通的突破大多是一种 幻想，但有光泽铝在我们手中，谁在乎什么费用？ 1

-定价策略试题与答案

定价策略第七章一、单项选择题）函数和投入要素的价格。 1.企业产品的成本函数取决于产品的（ B 收入生产 C.市场 D.A.销售 B.叫做也就是最后一件

产品的卖价，2.企业每多出售一件产品所增加的收入，。（ D ）D. C.销售收入边际收益A.总收入 B.销售额）条件下，卖主和买主只能是价格的接受者，而不是价格的决3.在（ C 定者。完全竞争 D.纯粹垄断A.垄断竞争 B.寡头垄断C. ）。4.在企业定价方法中，目标定价法属于（ A 市场导竞争导向定价 D.成本导向定价 B.需求导向定价C.A. 向定价）定价，就是企业把全国（或某些地区）分为若干价格区，所谓（ D 5. 对于卖给不同价格区顾客的某种产品，分别制定不同的地区价格。 D.分区邮资 C.统一交货A.基点 B.）是制造商给某些批发商或零售商的一种额外折扣，促使他们愿 C 6.（。意执行某种市场营销职能（如推销、储存、服务）现金折扣 B.数量折扣 C.A.功能折扣 D. 季节折扣 7.如果甲产品价格下降引起乙产品需求的增加，那么（ B ）。 A.甲和乙产品是互替商品 B.甲和乙产品是互补商 品 C.甲为低档商品，乙为高档商品 D.甲为高档商品，乙为低档商品 8.假如总产量从100单位增加到102单位，总成本从300单位增加到3301 / 11 单位，那么边际成本等于（ D ）。 A.30 B.330 C.300 D.15

9.在短期竞争条件下，为避免亏损，企业制定的价格必须等于或高于（ A ）。 A.平均可变成本 B.平均固定成本 C.平均成本 D.总成本 10.为使收益最大化，在完全竞争条件下，企业将按照何种价格来销售产品（ C ）。 A.高于市场价格 B.低于市场价格 C.市场价格 D.无法 确定 11.无论是完全竞争企业还是完全垄断企业，当其利润最大化时，总能满足的条件是（ C ）。 A.价格等于边际成本 B.价格等于平均成本 C.边际收益等于边际成本 D.价格等于长期平均成本的最低点 12.若企业只能依据市场供求关系决定的价格来买卖商品，则意味着（ B ）。 A.该企业是一个价格制定者 B.该企业是一个价格接受者 C.该企业拥有垄断权力 D.该企业无法控制其产量 13.如果一个垄断企业面对的需求价格弹性很小，它将（ B ）。 A.降低价格，增加收益 B.提高价格，增加收益 C.降低价格，降低成本 D.提高产量，降低价格 14.与边际收益递减规律发生作用时，总成本会随着产量的增加（ B ）。 A.以递增的速率下降 B.以递增的速率上升 C.以递 减的速率下降 D.以递减的速率上升

国际市场定价策略

国际市场定价策略集团标准化小组：[VVOPPT-JOPP28-JPPTL98-LOPPNN]

二、国际市场定价策略（1.1） 价格是市场营销组合的一个重要因素。产品价格的高低，直接决定着企业的收益水平，也影响到产品在国际市场上的竞争力。国内定价原本就很复杂，当产品销往国际市场时，运费、关税、汇率波动、政治形势等因素更增加了国际定价的难度。所以，企业必须花大力气研究确定国际营销中的定价策略。本部分拟阐述影响定价的主要因素、定价方法、定价策略、调价策略、定价趋势等国际定价基本问题。 （一）影响国际营销产品定价的因素 1．定价目标 面对不同的国外市场，企业的定价目标不可能完全一样。有些企业将国内市场作为主导市场，而将国外市场看作国内市场的延伸和补充，因此针对国外市场往往会采用比较保守的定价策略。另外，一些企业将国际市场看得和国内市场一样重要，甚至把国内市场当作国际市场的一部分，这类企业采取的定价策略往往是进取型的。企业针对各个国外市场设定的不同目标，对定价策略也有很大影响。在迅速发展的国外市场上，企业可能更注重市场占有率的增长而暂时降低对利润的要求，采取低价渗透策略。而在低速发展的国外市场上，企业可能更多地考虑投资的回收，而采用高价撇脂策略。与当地厂商合资的企业，在定价上除了考虑自己本身的目标外，还必须考虑合作伙伴的要求。 企业的定价目标主要有以下几种： ①维持生存企业生产能力过剩，在国际市场面临激烈竞争导致出口受阻时，为了确保工厂继续开工和使存货出手，企业必须制定较低的价格，以求扩大销量。此时，企业需要把维护生存作为主要目标。 ②当期利润最大化企业出于对目标市场的国家政治形势和经济形势复杂多变等原因的考虑，希望以最快的速度收回初期开拓市场的投入并获取最大的利润，往往会在已知产品成本的基础上，为产品确定一个最高价格，以求在最短时间内获取最大利润。采用这种定价策略，会使企业面临两种风险：第一，当前利润最大化，有可能会损害企业的长远利益。第二，对产品的需求弹性的测定和对产品生产、销售总成本的预计往往会有偏差，由此定出的价格可能不太准确，企业可能会因定价过高而达不到预期销售量，或者定价低于可达到的最高售价而蒙受损失。 ③市场占有率最大化采用这种策略需具备如下条件：A:目标市场的需求弹性较大，偏低定价能刺激市场需求。B:随着生产、销售规模的扩大，产品成本有明显的下降。C:低价能吓退现有的和潜在的竞争者。 ④产品质量最优化由于获得质量领先地位的产品，往往比处于第二位的产品售价高出很多，以弥补质量领先所伴随的高额生产成本和研发费用。因此，采用这种策略，企业需要在生产和市场营销过程中始终贯彻产品质量最优化的指导思想，并辅以相应的优质服务。 此外，有些企业还考虑其产品或公司在国际市场上的形象，并以此作为定价目标。 2．成本因素

华润不会告诉你的开盘定价策略

华润不会告诉你的开盘定价策略 一定价原则 1.收益最大化原则：销售定价须以实现项目综合收益最大化为首要原则。 2.市场化原则：销售定价须结合项目在蓄客及销售过程中的市场大环境、周边竞品、本项目销售进度及整体推售策略等市场化因素综合考虑。 二定价流程

三项目首次开盘价格制定流程 1.客户测试价格表确定 （1）项目首次开盘之前60天，由城市公司营销负责人通过对公司所在地市场情况、区域房地产市场情况的分析，结合财务部提供的运营要求及项目的整体规划，确定各户型的客户群体，按产品分类归纳价格段后，确定对外价格测试的区间口径，同时制定《客户测试价格表》，并报送相关人员审批确认。 （2）销售前台根据确认后的价格测试区间口径，将不同产品类型的总价区间，以约谈、电话等形式告知意向客户，记录客户反馈意见，统计客户的房源意向。价格测试时必须按照审批后的价格区间要求进行信息释放，不得报以明确的价格。 （3）《客户测试价格表》通过OA审批会签，需含附件：《客户测试价格表》（包括：定价说明、价格策略描述、价格区间明细、各楼宇测试价格表明细）。 《客户测试价格表》作用在于对于项目未来的上市价格给予市场及客户判断，利用该版《客户测试价格表》进行规范的价格区间的释放及客户价格的摸底。《客户测试价格表》中的产品价格需要考虑开盘折扣，且价格区间的释放维度需要按照分产品线或分楼宇的形式的释放数值。 举例： XX期小高层(1#)的定价说明 ①平面系数：从采光及通风角度来看，小高层南向为1.3期高层，采光受到一定影响，所以西端采光优于中间户及东端。故西端户=1.02>中间户=1>东端户=0.98 ②立面系数：因是电梯房，楼层越高采光越好，且视线观景效果越佳，同时客户对高楼层接受度更高，8、9楼最高，1楼最差。故 8F=1.05>7F=1.04>6F=1.03>5F=1.02>4F=1.01>3F=1>2F=0.99>9F=0.98>1F=0.94 ③景观系数：从景观来看，35#楼南向为中心景观广场景观最好，34#楼前有集中景观带，36#楼南向为后期规划，具体景观不详，故35#=1.04>34#=1>36#=0.96 ④楼宇位置：从3栋楼比较来看，35#楼位置优越，前有活动中心，后有景观带为最好的位置，36#相对安静，且在二期回家动线较近为次之，34#楼为车行道路，沿线有车辆均在此经过，故最差。所以，35#=1.02>36#=0.99>34#=0.99 ⑤附加值：一层产品有花园，附加值最大，顶层为复式产品有赠送空间，故 1F=1.07>9F=1.02>2F-8F=1

商品定价的心理策略教案

第二节 商品定价的心理策略 【教学过程结构设计】 一、课题引入：提问 二、再通过案例分析导入课题。 三、运用学生日常生活中的例子吸引学生广泛讨论，。 四、结合实例一一分析三种定价策略。运用案例体现定价策略的优点及不足。【教学过程】 一、课前提问 影响新产品顺利打入市场的因素有哪些？ Eg: 产品本身（质量、外观、性能） 产品促销 销售渠道 价格 …… 二、新课导入 案例分析：打开PPT播放 汽车制造商制定了13 8000元的建议零售价，这种低价与该产品带来的利益并不相称。马自达公司的经销商们很快认识到这个不平衡，于是在以"市场价格调整"的形式在制造商建议零售价的基础上将价格提高了30 000元。消费者欣然接受了更高的价格，而经销商们也轻易将盈余据为己有。 提出问题：①如果经销商未及时发现问题，那会造成什么后果？ 由学生的回答引出：如果企业对市场认识不到位，对产品把握不准确那么就容易出现不科学的定价，会给企业造成损失！引出：新品定价策略用课前提出问题学生讨论的形式，活跃课堂气氛并且提高学生自主思考的能力 提问引入 企业如何进行新品 定价？采取何种方 法才是利益最大化 影响因素 经济规律 政经文的影响 竞争对手

三、新课内容 (一）撇脂定价法 （1)含义：新产品在上市之初，将价格定得较高，在短期内获取丰厚利润，尽快收回投资。这种方法特别适用于有专利保护的新产品，需求弹性较小的细分市场。 插入案例：苹果在中国市场的定价 ?苹果公司的iPad产品是最近最成功的消费类数码产品，一推 出就获得成功，第一款iPad零售价高达5000元，对于我们人 来说，属于高价位产品，但是有很多“苹果迷”既有钱又愿意 花钱，所以还是纷纷购买。苹果的撇脂定价取得了成功。但是 苹果认为还可以“撇到更多的脂”，于是不到半年又推出了一 款容量更大的iPad2，当然价格也更高，定价6500元，仍然 卖得很好，两周时间卖了100万台。 ? ? （2）前提价格再导向企业如何定价 教师分析案例

定价策略

第九章定价策略 一、单项选择题（在下列每小题中，选择一个最合适的答案。） 1、随行就市定价法是_________市场的惯用定价方法。 A．完全垄断B．异质产品 C．同质产品D．垄断竞争 2、_________是企业把全国分为若干价格区，对于卖给不同价格区顾客的某种产品，分别制定不同的地区价格。 A．FOB原产地定价B．分区定价 C．统一交货定价D．基点定价 3、某服装店售货员把相同的服装以800元卖给顾客Ａ，以600元卖给顾客Ｂ，该服装店的定价属于_________。 A．顾客差别定价B．产品形式差别定价 C．产品部位差别定价D．销售时间差别定价， 4、为鼓励顾客购买更多物品，企业给那些大量购买产品的顾客的一种减价称为_________。 A．功能折扣B．数量折扣 C．季节折扣D．现金折扣 5、如果企业按FOB价出售产品，那么产品从产地到目的地发生的一切短损都将由_________承担。 A．企业B．顾客 C．承运人D．保险公司 6、统一交货定价就是我们通常说的_________定价。 A．分区定价B．运费免收定价 C．基点定价D．邮资定价 7、企业利用消费者具有仰慕名牌商品或名店声望所产生的某种心理，对质量不易鉴别的商品的定价最适宜用_________法。 A．尾数定价B．招徕定价 C．声望定价D．反向定价 8、当产品市场需求富有弹性且生产成本和经营费用随着生产经营经验的增加而下降时，企业便具备了_________的可能性。 A．渗透定价B．撇脂定价 C．尾数定价D．招徕定价 9、准确地计算产品所提供的全部市场认知价值是_________的关键。 A．反向定价法B．认知价值定价法 C．需求差异定价法D．成本导向定价法 10、按照单位成本加上一定百分比的加成来制定产品销售价格的定价方法称之为_________定价法。 A．成本加成B．目标 C．认知价值D．诊断 11、投标过程中，投标商对其价格的确定主要是依据_________制定的。

全球统一定价案例

全球统一定价案例 全球统一定价策略指某商品，在不管社会、经济、自然环境、科技发展水平等一系列的条件及限制下，在全球各国，各地区实行同一定价；不因销售地的各因素影响产品的销售策略。以卢森堡Skype的定价策略为例，卢森堡以向全球的Skype用户提供更简单、更方便且更具性价比的方式通过互联网拨打固定电话及手机，致力于向用户提供更省钱更简单的方案。 卢森堡2007年在全世界范围内取消目前通过SkypeOut拨打本国国内固定电话采用的按时计费方式，转而采用收取接通费的形式。该接通费按通话次数收取，费率为0.039欧元(不含增值税)或等值的本地货币金额。由于实施了全球统一定价策略，Skype用户拨打到某些国家/地区的费用也将大幅下降，最大降幅达到65%。这些国家/地区有：捷克共和国(含布拉格)，关岛，匈牙利(含布达佩斯)，以色列(含耶路撒冷)，卢森堡，马来西亚(含吉隆坡)，波多黎各，阿拉斯加及夏威夷(美国)。卢森堡是以全球为统一定价标准，无论你身处哪个国家，费率都是相同的。这就排除了因经济和自然环境等各因素引起的费用不同的问题，增加了卢森堡公司的知名度，提高了其品牌竞争力，在消费者心中建立和保持了自己的品牌形象。 3、国别定价案例 国别定价策略，是指同一公司的同种产品在不同的国家有不同的销售价格。以联想的thinkpad为例，自从联想将thinkpad打入市场之后，在消费者眼中，thinkpad是属于高档的消费品。但是在不同的国家，thinkpad的售价各有不同， 是联想根据不同国家的经济情况、消费者接受程度和高档市场相似商品的定价而参考制定的。采用国别定价策略的公司可以在合理的价格情况下保持自己的利润，其品牌也能在市场中保持竞争力。

房地产市场楼盘销售模式

房地产楼盘的销售 楼盘各方面条件相差不大，有些旺销，而有些却滞销了？除了楼盘自身品质、市场销售渠道、宣传促销推广等方面因素外，正确的定价策略非常重要，是一个关系楼盘命运的关键问题。如何制定正确定价策略？本文认为在楼盘的“前期”、“开盘”、“尾盘”，这三个阶段的中，发展商以市场、以客户为中心的开放理念进入房地产市场最为重要。本文将结合作者在实际工作中的经验体会，分析比较楼盘不同阶段的不同定价策略，从中论证：应以“客户所接受价格是摘要：中国房地产市场已经进入买方市场，在激烈的市场的竞争中，为什么许多定价的决定性因素”这一新的定价模式，来指导楼盘的定价策略，再根据不同的楼盘、不同阶段确定不同的定价策略，真正的将价格作为一种营销手段来整体考虑，认识到价格策略是一种是与产品、市场、销售、形象、宣传推广在一起，构成一个互有关联的系统策略，在实际工作中灵活运用，才能在激烈的房地产市场竞争中找准方向，顺利完成楼盘销售任务。 一、前期：“成本定价策略”还是“客户定价策略” 价格策略是根据预计的销售目标，在一定的时间段内，通过各种价格的组合方式为开发企业获取最大利润的销售策略，它由前期市场价格分析、开盘价、销售期间的修正价格、清盘价等数据组成。在楼盘确定价格时通常需考虑三

个因素：成本——土地使用费、公共设施配套费、建筑材料、人工费以及相关税收、费用的总和等；客户——目标客户能够接受何种价格。竞争环境——市场供求总量、直接和间接竞争的对手们价格情况。这三种因素在楼盘最终定价中所起的作用显然不一样，一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考，而成本与客户则是决定价格策略的根本因素。深入分析后可发现：“成本定价策略”和“客户定价策略”是房地产定价的两种基本策略。（一）成本定价策略 “成本定价策略”的制定程序是：计算出项目总成本→了解竞争对手的价格情况→加上预期利润→得出本楼盘价格。 目前，在海口多数发展商选择的是“成本定价策略”定价策略，即“成本+适当利润=定价”，因为它最简便易行，发展商能最清楚地知道自己能赚多少利润。多数发展商是在房子盖好了，准备要出售时才考虑价格的。市场营销管理哲学的演变分为五个阶段：生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念、社会市场营销观念。仔细分析“成本定价策略”，就会发现这是一种典型的“产品观念”，企业不适当地把注意力放在产品上，包括定价上也以产品成本来决定价格，而不是放在市场需求上，研究客户为满足自身的这种需求愿意可以接受什么样的价格，在市场营销中缺乏远见，只看到产品的质量好，而忽视市场需求的变化，容易导致企业患上“市场营销近视”，使企业经营陷入困境，是不太符合现代市场发展趋势的。“成本定价策略”蕴含着两方面的风险：

第9章--价格策略教学教材

第9章价格策略 本章要点 ●定价依据 ●定价目标 ●定价方法 ●定价策略 一般来讲，当企业在面临以下情况时，必须要给产品制定适当的价格:将新产品投入市场时;将某些产品通过新的途径投入市场或投入新的市场时;竞争投标时。价格是市场营销组合因素中十分敏感而又难以控制的因素，它直接关系着市场对产品的接受程度，影响着市场需求和企业利润的多少，涉及到生产者、经营者、消费者等各方面的利益。因此，定价决策是企业市场营销组合决策中一个极其重要的组成部分。 企业的定价程序:第一步，明确企业所处市场结构及定价目标;第二步，了解企业定价依据;第三步，选择某种定价方法制定基础价格;第四步，根据各种定价策略调整基础价格形成最终市场价格。 9.1 定价依据 9.1.1 成本 在制定价格时，企业需要考虑的成本费用有总成本费用（固定成本费用、变动成本费用）和平均成本费用（平均固定成本费用、平均变动成本费用）等。 1.固定成本费用（TFC）它是指在既定生产、经营规模范围内，不随产品种类及数量的变化而变动的成本费用。如折旧、产品设计、市场调研、管理人员工资等。2.变动成本费用（TVC）它是指在既定生产、经营规模范围内，随产品种类及数量的变化而相应变动的成本费用。主要包括用于原材料、燃料、运输、存储等方面的支出，以及生产工人工资、部分营销费用等。 3.总成本费用（TC=TFC+TVC） 总成本费用等于全部固定成本费用与变动成本费用之和。特别地，当产量为零时，总成本费用等于未开工时发生的固定成本费用。4.平均固定成本费用（AFC=TFC.Q）它是指单位产品所包含的固定成本费用的平均分摊额，即固定成本费用与总产量之比，它随产量的增加而减少。 5.平均变动成本费用（A VC=TVC.Q） 它是指单位产品所包含的变动成本费用的平均分摊额，即总变动成本费用与总产量之比。6.平均成本费用（AC=AFC+A VC） 它是指总成本费用与总产量之比，即单位产品的平均成本费用。 企业确定产品价格的基本条件是，单位产品的价格水平等于或者高于平均成本费用，产品的总收入水平等于或者高于产品的总成本费用，这是企业保本或获利的前提条件。 平均成本费用包含平均变动成本费用和平均固定成本费用这两部分，平均变动成本费用不随产品数量的增减而变化，平均固定成本费用随产品数量的增加而降低，而且单位产品的价格是在补偿平均变动成本费用之后才开始补偿平均固定成本费用的。产品的产销量越高，平均固定成本费用就越低，反之亦然。因此，我们需要确定在确定的销量水平下总收入等于总成本的价格. 9.1.2 需求弹性 成本决定产品价格的最低限度，而需求决定了产品价格的最高限度。如果产品价格定得过高，产品的销量就可能达不到所期望的销售量水平，企业也可能亏损。企业测定需求弹性，目的是了解市场需求随价格变化而变化的规律，然后确定市场可以接受的价格最高限度。

商品定价策略

商品定价策略 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

商品定价策略组合 在每一家店铺经营管理者面前，都存在着一个错综复杂的价格世界。价格是卖场魅力来源之一，它在吸引顾客、加强商店竞争优势、塑造良好的卖场形象等方面，有着不容低估的作用。价格是商店竞争的重要手段，商店一旦在价格策略上失误，会给商品竞争力、商店盈利能力及活力带来直接的负面影响。在令人眼花缭乱的价格世界里，为自己的商品寻找合适的订价策略，是需要商家深入探究的一个现实课题。 ●成本导向订价法 在正常经营的情况下，最常见的是成本加成定价方法，即按商品单位采购成本加上一定比例的毛利，定出零售价，公式为： 商品售价＝单位商品采购成本×(1十成本加成率) 成本加成法的零售价格是在出厂价或批发价格的基础上，加上运输费、商品损耗、零售税金、资金利息、经营管理费及零售利润等而形成。成本加成率依商店及所经营商品的种类不同而存在很大的差异，我国百货商店的成本加成率一般在18％一40％左右。 成本加成订价法计算简单易行，在正常情况下，按此法订价可以使商店获得预期利润，但它忽视了市场竞争及供求状况对价格的影响，缺乏灵活性，难以适应市场需求及竞争变化。这种订价方法一般只在卖方市场下才能使用。 ●竞争导向订价法 是以竞争者的价格来作为制订商店商品价格主要依据的一种方法。采用这种订价方法，商店的商品价格可以与竞争者价格的平均水平完全一致，也可能高于或低于竞争者平均价格水平，且商品价格随竞争者价格的调整而作出相应的变动。为了适应竞争的需要，商店应将自身的信誉声望、购物环境状况、服务质量、经营商品的种类结构等方面与竞争对象相比较，确定本商店的经营特色、优劣势，对各类商品分别定价。 通常，那些信誉好、购物环境优雅、商品齐全、服务周到，或经营一些名优特产独具经营特色的商店，同类商品或同种商品的价格可适当比其他商店订得高些；而对于大多数特色平平的商店，则应随行就市，与竞争者商品价格平均水平保持一致，也即采用通行价格订价法。这种订价法是竞争导向订价法中广为流传的一种，所定价格在人们观念中常被认为是“合理价格”而易被

价格调整策略

盛年不重来，一日难再晨。及时宜自勉，岁月不待人。 食品营销学教案 授课课题：价格调整策略 授课类型：理论课 教学目标：知识目标：1.明确价格调整的原因 2.了解削价及提价策略 3.掌握消费者、竞争者对价格变动的反应 4.掌握企业对竞争者调价的反应 能力目标：通过掌握价格调整相关概念和理论，要求学生初步掌握面对不同市场制定合理调价策略的能力 德育目标：确立现代市场营销的观念，反对不合理的调价策略 教学重点：掌握根据消费者、竞争者对价格变动的反应，合理进行价格 调整 教学难点：根据市场情况合理制定价格调整策略 教学方法：1.讲授法 2.讨论法 教学手段（工具）：讲授、板书、幻灯片 教时安排：引导5分钟；授新课内容30分钟；讨论与提问5分钟；总结与布置作业5分钟 教学过程： 1、引言 同学们，在之前的课上我们学习了商品定价的相关知识，了解了 商品定价目标、程序、方法及定价策略等知识。产品在拟定价格之后，

产品价格由于情况变化，经常需要进行调整，企业应该在什么时候调整产品价格，是提价还是降价，顾客和竞争对手将会做出什么反应，对竞 争对手的调价应采取什么对策等，都是企业必须要考虑的问题。这正是我们这节课要一起学习的内容，价格调整策略。 2、阐述、分析、推导等 调价的必然性：现代市场环境复杂多变，为了适应不同时期不同情况的竞争，调价行为是企业必然重视的选择。 调价前要考虑的几个问题： 1.需求弹性 2.价格与利润 3.消费者4.竞争对手5.总体营销战略 6.调价方式 提价：1.提价原因：（1）由于通货膨胀、物价上涨，导致产品成本增加。（2）企业的产品供不应求，不能满足其所有顾客的需要。（3）创造优质优价的名牌效应。 2.提价技巧：（1）以质提价（2）推陈出新（3）改头换面（4）分项定价 3.提价的要求:(1)形式要适宜(2)方式要灵活(3)手法要巧妙(4)选择好时机(5)控制好次数(6)选择好主动提价与被动提价(7)要进行提价后的情况跟踪(8)价格回落要慎重 降价：1.降价原因：（1）企业生产能力过剩（2）市场需求不振（3）降低价格以保持或扩大市场份额（4）企业的成本费用比竞争者低（5）应付来自竞争者的价格竞争压力（6）由于成本降低，费用减少，使企业 削价成为可能（7）政治、法律环境及经济形势的变化，迫使企业降价 2.降价技巧：（1）零头降价（2）弹性降价（3）自动降价（4）

定价策略策划案范文市场营销策划模板

定价策略策划案范文市场营销策划模板市场营销策划模板： 一. 市场概述 1. 产品市场现状：该产品市场推广现状。 2. 产品市场特征：市场发展阶段判断，市场潜力和区域判断，市场竞争情况描述 二. 客户对象分析 1. 客户对象情况：描述目标客户，负责部门，采购模式，决策流程等信息。 2. 客户需求分析：客户的主要政策规划所体现的需求，客户需求特点分析。 三. 竞争对手分析 1. 竞争对手：包括产品对比分析，市场营销情况描述。

2. 竞争对手：包括产品对比分析，市场营销情况描述。 四. 市场营销目标 1. 机会分析：依据市场推广现状，以及大客户经理反馈的营销机会。 2. 目标设定：设定产品的销售额目标、销售量目标。 3. 区域布局：描述目标落实的主要区域，对区域的分类。 五. 市场营销策略 1. 产品定位：按照管理办法，描述该产品的定位。 2. 价格策略：该产品的价格策略，包括价格水平、价格支持等。 3. 推广策略：该产品主要采用哪些推广方式，以及具体的推广计划，包括样机，试点，媒体，活动等。

4. 营销策略：该产品的销售方式、代理合作方式;该产品在不同区域的营销思路和方法。 六. 时间计划 利用Project或甘特图对该策划案相关工作制定统一的时间计划，包括信息收集工作、产品资料制作、产品培训、市场推广等。 七. 资源需求 描述该产品在市场营销方面所需要的费用资源，物料资源，技术资源，人力资源等。 八. 损益表 利用《损益表》对该产品年度的营收情况进行计算。 营销策划： 是根据企业的营销目标，通过企业设计和规划企业产品，服务，创意，价格，渠道，促销，从而实现个人和组织的交换过程的行为。以满足消费者需求和欲望为核心。

定价策略报告

真实企业定价案例及理论分析 姓名：卡地尔亚·库尔班 学号：140792214（47） 班级：营销1402班

Dell定价策略案例分析 戴尔公司已成为全球领先的计算机系统直销商，跻身业内主要制造商之列。截至2000年1月28日的过去四个财季中，戴尔公司的收益达到270亿美元，成为全球名列第二、增长最快的计算机公司，在全球有35800名雇员。在美国，戴尔是商业用户、政府部门、教育机构和消费者市场名列第一的主要个人计算机供应商。戴尔公司利用互联网进一步推广其直线订购模式，再次处于业内领先地位。戴尔在1994年推出了Dell网站。今天，基于微软公司Windows NT操作系统，戴尔运营着全球最大规模的互联网商务网站。该网站销售额占公司总收益的40%～50%。戴尔PowerEdge服务器运作的 Dell网址包括80个国家的站点，每 一个季度有超过4000万人浏览。客户可以评估多种配置，即时获取报价，得到技术支持，订购一个或多个系统。戴尔曾不止一次地宣称过他的"黄金三原则"：即"坚持直销"、"摒弃库存"、"与客户结盟"。 （一）低价定价策略——占领市场 借助互联网进行销售，比传统销售渠道的费用低廉，因此网上销售价格一般来说比流行的市场价格要低。由于网上的信息是公开和易于搜索比较的，因此网上的价格信息对消费者的购买起着重要作用。根据研究，消费者选择网上购物，一方面是因为网上购物比较方便，另一方面是因为从网上可以获取更多的产品信息，从而以最优惠的价格购买商品。 直接低价定价策略就是由于定价时大多采用成本加一定利润，有的甚至是零利润，因此这种定价在公开价格时就比同类产品要低。它一般是制造业企业在网上进行直销时采用的定价方式，如Dell公司电脑定价比同性能的其他公司产品低10-15%。采用低价策略的基础是前面分析中指出的，通过互联网企业可以节省大量的成本费用。 截至2001年2月19日，Dell 计算机公司的降价促销战略使之收益颇丰， 现在它还没有停止这一计划的迹象。这对于PC机的购买者来说这是个好消息，而对它的竞争者来说却是一个坏消息。Dell公司在近几个月来随着它的竞争对手纷纷降价销售，它也削减了PC机的价格。这使得很多公司不得不采取行动在需求日益萎缩的形式下处理掉一部分买不出去的产品。Dell公司削减它的利润幅度，以有史以来的最低价格出售PC机。但是，这样做有一个潜在的危险就是如何弥补降价带来的经济损失。有的分析家预测，这种极富挑战性的价格战略是一个短期的策略，而Dell公司的管理者们则在昨天宣布这种战略将会继续下去。“人们将不会看到我们的台式和笔记本电脑的价格在短期内回升到以前的水平。”这是Dell公司副主席Kevin Rollins在周四的新闻发布会上所说的。PC机的低利润几乎

楼盘开盘价格策略之分析

楼盘开盘价格策略之分析 获取较好的预期收益,是每一个发展商最为关心的一件事情,一个较好的全程策划方案贯穿于项目的始终,是项目成功的必要保证,而价格策略又是房地产营销策划中最重要的部分之一,价格不仅是消费者最为关心的一点,价格也是房地产营销过程中最根本、最有效的营销手段。而在整个价格策略中,开盘价是第一步,也是最为重要的一步。事实证明合理的开盘价意味着项目的销售迈向成功的方向前进了一大部。 一、低价开盘 低价开盘是指项目在最初推向市场的时候,以略低于市场行情的价格公开销售。低价开盘是现今市场上大部分楼盘的开价策略,但是低价开盘并非适合于每一个楼盘的开盘策略。笔者认为楼盘存在以下一个或多个的情况下,低价开盘是一个比较好的选择。 1、竞争激烈,类似楼盘多 在同一片区,如果存在4个以上的类似价格、类似品质的楼盘,开盘定价则应该以增强楼盘的价格竞争力为主,否则,大量的广告宣传只是为别人引来众多的客户。因为,虽然客户是被你的广告吸引而来,但是,他们在决定购买之前,总是会到附近的几个楼盘去比较一番,如果你的楼盘品质与别人的相差无几,价格不吸引人,客户就会选择别的楼盘。深圳南山区后海片区就是一个非常好例子。 2、楼盘的综合品质不高,特色不突出 楼盘的开价虽然有许多外部因素,但是自身的品质依然是最根本的,楼盘的价格水平和其自身的品质是相符的。如果一个楼盘的地点、规划、房型、物业管理等,综合性能与其它楼盘比较,不但没有优势,而且,还有明显的劣势,价格定位又不与其品质相匹配,就不会有一个好的开盘,降价的趋势就在所难免了。 3、项目开发规模较大 房地产是一个区域性很强的产品,而区域性客源,不但是有限的,而且是喜新厌旧的,当一个项目的开发规模较大时,而每年的市场容量是有限的,其销售周期势必拉长,若不进行精心策划,就会面临各方面的危机。这时低价开盘就可以抢得市场先机,提高项目的整体市场的年占有率,缩短销售周期。 4、户型面积较大,总价偏高 项目户型面积设计偏大时,其总价相对就高,如果其超出了当地目标客户所能接受的总价范围,即便绝对单价偏低,也很难留住客源,那么项目的销售就会陷入困境。 上述情况下的低价开盘,笔者认为是一个比较好的策略,但也不是绝对的,任何事情都有其两面性,低价开盘有其优势也有劣势,它的有利点是: (1)资金回收快,促进良性循环。优质低价是每一个购房者最希望看到的,低价开盘肯定会吸引一大部分购房者的注意,在对楼盘进行了一定的了解之后,很容易成交。开盘成交量的提高有利于聚集人气,创造楼盘的良好形象,楼盘入市有一个较好的开端。也有利于提高销售人员乃至全体员工的自信心,以更好的精神状态开展日后的工作。 (2)有利于日后的价格调控。低价开盘价格的主动权在发展商手里,可以根据市场情况进行有效调节,当市场反映较好,可以逐步提升价格,形成楼盘热销的良好局面,当市场反映平平,则可以维持低价优势,在保持楼盘一定成交量的情况下,随机应变。 它的不利点是: (1)前期利润低。低价开盘往往首期利润不高,有的甚至没有利润,发展商的主要利润来自于后续调价,但是如果后续调价不好,例如,单价升幅过大(每次升幅超过3%),或者升幅频率过快(每月调价大于4次)都会对后期客源造成一种阻力,从而使销售陷入困境。

房地产定价策略

房地产定价策略 所谓定价策略，就是指企业为了在目标市场上实现自己的既定销售目标所规定的定价指导思想和技巧。有效的定价策略和技巧既能使有效需求得以释放，又可以 给开发商带来较高的投资回报。房地产品在不同发售阶段、不同地点可采用不同的 定价策略。 一、新开楼盘定价策略 根据房地产企业的主要定价目标，新开楼盘的定价策略一般可分为低价策略、高价策略、中价策略三种。每种定价策略各有其不同的定价依据。 （一）低价开盘策略 所谓低价开盘是指新开楼盘以低于市场行情的价格销售。 低价开盘策略的优点是： 便于市场渗透，促进良性循环。开发商运用价格优 势，能吸引相当一部分客户在确认楼盘优质的事实后，产生购买行为，这不但意味着 企业创利的开始，而且还能积聚人气，营造出售楼现场热烈的气氛。 便于日后的价 格控制。低价开盘，价格的主动权在开发商手里。当市场反应热烈时，可以逐步提高 销售价格，形成热销的良好局面；若市场反应平淡，则可以维持低价优势，在保持一定 成交量的情况下应付竞争。便于周转，加快资金回笼。有成交便有资金流人，才能 满足公司的周转需要。 低价开盘策略的缺点是： 利润相对较低、投资回收周期长。楼盘形象难以提 升。高价位不一定代表高品质，但高品质是需要高价位来支撑的。低价开盘的初期 定位即制造了一种低档次的市场印象，一定程度上局限了消费者群的层次和购买能 力，后期不易提升和转变。 一般来讲，对于较低档次的新开楼盘，由于企业的开发成本较低，产品特色不明显，无法实现特色经营，而且竞争相对激烈，适宜采用低价策略。 （二）高价开盘策略 所谓高价开盘是指楼盘开盘时以高于市场行情的价格销售。 高价开盘策略的主要优点：便于开发商获取最大的利润，树立楼盘的品牌形!象，创造企业的无形资产；高价开盘后，后期逐步调低价格，消费者也会感到一定的 实惠。其缺点是：若价位偏离当地主流价位过多，则难聚人气，有时会形成有价无 市；楼盘销售速度会受到相当大的影响，导致资金周转缓慢；日后的价格调控