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房地产建筑基础知识

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一,建筑物的分类 1,按建筑物的使用性质分类建筑物按使用性质(即用途) ,通常分为生产性建筑,即工业建筑,农业建筑:非生产性建筑,即民用建筑.民用建筑根据建筑物的使用功能,可分为居住建筑和公共建筑两大类. (1) 居住建筑居住建筑是供人们生活起居用公的建筑物, 主要有普通住宅, 高档住宅, 公寓, 别墅等. (2)

共建筑公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物, 公共建筑按使用特点,可以分为以下一些建筑类型;生活服务性建筑:食堂,菜场,浴室,理发店等;文教建筑:学校,图书馆,学生实验室等;托幼建筑:托儿所,幼儿园等;科研建筑:研究所,科学实验楼等;医疗建筑:医院门诊所,疗养院,急救中心等;商业建筑:商店,商场,贸易市场,饭店,餐厅以及相关设施;体育建筑:体育场(馆),游泳池(馆)等服务于体育运动的房屋建筑; 文娱建筑:剧院,会堂,博物馆,文化馆,展览馆等;交通,邮电建筑:火车站,汽车站,航空港,水上客运站,邮政大楼,电报,电话局等用于交通,邮政,电讯的建筑;其他建筑:如园林建筑,纪念性建筑,加油站,煤气站,消防站等设施. 2,按建筑物的结构类型和材料分类建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为砖木结构建筑,砖混结构建筑,钢筋混凝土结构建筑,钢结构建筑.一般说来,低层建筑采用砖木结构的较多, 多层建筑采用砖混结构的较多,高层建筑采用钢筋混凝土结构, 有大跨度要求的体育馆,大剧院多采用钢结构.

3,按建筑物的层数分类低层建筑:一般指一至三层的房屋,多为住宅,别墅,幼儿园,中小学校,小型的办公楼以及轻工业厂房等.多层建筑:一般指四至七层的房屋,多为居民住宅楼,普通办公楼等.高层建筑:一般指七层以上的房屋.一般地,12 层以下又称小高层住宅.对于高层建筑,国际上通行的做法是划分为 4 类: 50m; 1.低高层建筑:层数为 9~16 层,建筑总高度 25~

2.中高层建筑:层数为 17~25 层,建筑总高度 50~

75m; 3.高高层建筑: 层数为 26~40 层, 建筑总高度 75~100m; 4.超高层建筑:层数在40 层以上,建筑总高度在 100m 以上. 二,房屋建筑的构造—幢建筑物,一般是由基础,墙,柱,梁, 楼板层,地坪层, 楼梯,屋顶,门窗,阳台和雨蓬等几大部分构成,它们在不同的部位,发挥着各自的作用. 1,基础:是位于建筑物最下部的承受构件,承受着建筑物的全部荷载,并将这些荷载传给地基,使之稳定安全的结构体系,一般均设在地面以下. 2,墙:墙是建筑物的承受构件和围护构件,与外界直接接触的建筑围护结构部分统称为外墙. 3,楼板层:楼板层是房屋建筑中与土层相接的部分,它承受着底层房屋的荷载. 4,楼梯:楼梯是房屋建筑的垂直交通设施,供人们上下楼层和紧急疏散之用. 5,屋顶:屋顶是建筑物顶部的外部围护构件和承受构件.平屋

顶(坡度 5%,通常 2%-3%) ,坡屋顶(大于 10%)和其它形式三类作用:防水,结构,保温,隔热,建筑艺术要求.屋顶分类: ①屋顶是由层面,屋顶承重结构,隔热层,顶棚组成.四大屋顶:刚性〈可屋

类:平顶,坡屋顶,曲面屋顶,多波式屋顶②承重〉柔性〈不可承重〉③

屋顶防漏: 三毡四油④

顶隔热:水泥蛭石 6,门窗:建筑中各隔断间的通行口,有扇或无扇(门洞)谓门, 用来采光,通风或传递,观察的洞口(不作通行用)谓窗.门和窗是解决建筑使用功能主要手段. 门主要起内外交通和分隔房间之用; 窗的主要作用是采光和通风, 同时也起分隔和围护的作用. 门和窗是解决建筑使用功能主要手段. 7,阳台:楼层建筑中,人们与外界空间联系的主要方式,有三面敞开的,也有半敞开的,或一面敞开的,或封闭的. 8,隔断:区别使用功能,使之互不干扰,是建筑设计中组织功能空间,划分平面的主要手段.有全隔,半隔,透明,半透,不透等区别. 二,房地产基础知识名词解释 1,用地性质:指规划用地的使用功能,一般分为住宅用地,

公共服务设施用地,道路用地,绿化用地. 2,用地面积:指规划地块规定的面积范围. 3,占地总面积:建筑占用土地的面积,又称建筑占地.小区占地面积包括所有占用的面积(包括绿化道路等等) .

4,建筑总面积:一般指某小区或某组团所有建筑物(包括公共设施建筑)的面积之和. 5,建筑密度:规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比,用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率.通常以上限控制. 6,建筑高度:指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离. 7,红线:由政府有关部门规定的用地范围.一般以红笔在地形图上圈定. ,写上批准意见及日期,签字,盖章后生效. 8,建筑红线后退距离:指建筑相对于规划内道路红线后退的距离,通常以下限控制. 9,容积率:指规划地块内各类建筑的总面积与建筑用地面积之比.容积率可根据需要制定上限和下限,容积率的下限保证地块开发的效益,防止无效益或低效益开发造成的土地浪费;容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行. 10,建筑间距:建筑物与建筑物外墙水平线之间的直线距离,一般以间距和楼高度之比表示. 11,绿化率:规划地块内各类绿地面积的总和占规划用地面积的比率,用以说明绿化分布的疏密程度.通常以下限控制. (绿地不包括屋顶,晒台的人工绿地) 12, 配套: 使功能达到完善的措施; 建筑中有社会公共设施配套, 小区生活环境配套;住宅内部有生活设施配套等,其程序由于标

准不同而不同. 13,生地:只是一块土地,未达到可盖房的要求(水,电,煤都没有) . 14,熟地:达到三通一平的称为熟地,三通一平只是达到施工要求. 15,何为"三通一平" 地平整. 16,何为"七通一平" 达到了人口居住的要求,"七通"是指通 "三通"指通电,通水,通路,"一平"指土

电,通水,通煤气,通电讯,通下水,通上水,通道路,"一平" 指土地平整. 17,土地使用权的最高出让年限?1.居住用地 70 年;2.工业用地 50 年;3.教育,科技,文化卫生,体育用地50 年;4.商业,旅游,娱乐用地 40 年;⑤.综合或其它用地 50 年. 18,.房屋的保修内容与保修期限? 2.土建为 1 年,具体包括:a. 起砂;b. 答:1.屋面防水为 5 年;

墙面,楼(地)面空鼓,开裂, 墙面,

墙面,顶棚抹灰层脱落,吊顶破损;c.

厨房和卫生间地面,地下室管道渗漏;d.

门窗翘裂,粉刷起

壳,开裂,脱落,五金件损坏;3.卫生洁具为 1 年;4. 电气管线, 上下水管线及灯具,电器开关为 2 年;5.管道堵塞为 2 个月;6. 供冷,供热系统和设备为 2 个供冷期及 2 个供暖期. 19,楼花:即未完成的商品房,也叫期房. 20,居住人口密度:居住人口密度=居住总人口/总用地面积

(600~800 人/公顷) 21,公共建筑比例:公共建筑比例=公共建筑面积/住宅建筑面积,一般为 16%~20%;配套商业面积比例:配套商业面积/住宅建筑面积(规定为 5%) 22,何为砖混结构建筑?答:砖混结构建筑的竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板,屋顶板,其中也包括少量的屋顶采用木屋架.这类建筑物的建造层数一般在 6 层以下,造价较低,但抗震性能较差,开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制,所以,这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代. 23, 何为钢筋混凝土结构建筑?答: 钢筋混凝土的承重构件如梁, 板,柱,墙(剪力墙) ,屋架等,是由钢筋和混凝土两大材料构成.其围护构件如外墙,隔墙等,是由轻质砖或其它砌体做成. 它的特点是结构的适应性强,抗震性能好,耐用年限较长.从多层到高层,甚至超高层建筑都可以用此类结构.钢筋混凝土结构房屋的结构主要有:框架结构,框架剪力墙结构,剪力墙结构, 筒体结构,框架筒体结构和筒中筒等. 24,预售房屋需要那些基本条件?答:1.已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;2.持有建设工程规划许可证和施工许可证;3.按提供预售的商品房计算,投入开发建设的

资金达到工程建设总投资的 25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;4.开发企业向城市,县人民政府房产管理部门办理预售

登记,取得《商品房预售许可证》 . 25,土地使用权出让:是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者, 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为. 26,土地使用权划拨:是指有批准权的人民政府依法批准,在用地者缴纳补偿,安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为. 三,建筑识图一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图,建筑施工图,结构施工图,暖通及空调施工图,给排水施工图,电器施工图等. 1,总平面图:用来说明建筑物所在具体位置和周围环境关系的平面图,一般在图上标出拟建建筑物和周围已建建筑物的外形, 层数和它们的相对位置关系,标出建筑物周围的地形,道路,水源,电源等,图上一般绘有指北针. 2,建筑施工图:包括建筑平面图,建筑立面图,建筑剖面图. 建筑平面图:按一定比例绘制的建筑物水平剖视图,表示建筑物的平面形状,水平方向(出入口,走廊,楼梯,房间,阳台等)的布置和组合关系.是全套图纸中具有重要引导作用的图纸.建筑立面图:按一定比例绘制的建筑物在垂直方向上的投影图,主要表示建筑物的外观形状, 是做外部装修的外部依据. 建筑剖面图: 按一定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的投影图, 主要表示建筑物的内部结构形式,空间关系.

3,结构施工图:主要表明建筑结构专业的设计内容,同时反映建筑,给排水,暖通,电气等专业对结构的要求. 在房屋销售中最常用的是户型图,它是将建筑平面图简化,以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房间的相对位置. 4,效果图:有小区总体效果图和装修效果图,是由专业人员设计的,在建筑物尚未建成前对建筑物的多种描述,是一种对建筑物进行美化的方法. 五,房屋面积的规定和测算 1,各种面积概念(1)住宅结构面积:是指住宅的所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和,即外墙,内墙,柱等结构所占面积的总和. 人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积. 2) ( 居住面积: 是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和.所谓净面积就是除去墙,柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)(3)使用面积:扣除公用(楼梯,电梯, . 公用的配电间,走道,电梯间,管道间)面积,房屋结构占用面积,以及户内走道,楼梯,玄关等面积后,所剩实际生活使用的面积. (4)建筑面积:建筑物全部面积,分每户建筑面积,单元建筑面积和每幢楼建筑面积,系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台,挑廊,地下室,室外楼梯等, 且具备有上盖,结构牢固,层高 2.20M 以上(含 2.20M)的永久性建筑. (5)房屋的产权面积: 系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积.房屋产权面积由直辖市,市,县房地产行政主管部门登记确权认定. (6)房屋的共有建筑面积: 系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积. (7)出房率(得房率) :指住宅的净使用面积占销售面积(包括公用部分面积)之比.销售面积一样的净使用面积不一定相同,出房率高的商品房就物有所值.如果商品房的公用面积分摊得多,出房率就要低一些. (8)套内建筑面积:由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成; (9)套内房屋使用面积: 为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积计算.(10)套内墙体面积:是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积. 2,有关房屋面积的规定和测算(1)多层房屋的建筑面积按每层建筑面积的总和计算. (2)穿过房屋的通道,房屋内的门厅,大厅不分层高均按一层面积计算, 回廊部分按其投影计算面积. 3) ( 房屋内的技术层,夹层,地下室,半地下室,层高超过 2.20 米的,按其上口外墙外围水平面积计算. (4)封闭式阳台按其外围投影面积计算.凸阳台按其投影面积的一半计算. (5)共有公共面积的分摊计算:每户应摊面积=共有公用房屋建筑面积的总和/ 各户房屋建筑面积之和*该户房屋建筑面积 3,商品房分摊的公用建筑面积包括两部分: (1) 电梯井,

楼梯间,垃圾道,变电室,设备室,公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房的建筑面积(2) 各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括

山墙)墙体水平投影的一半

六,商品房销售常用名词 1,住宅:供人们生活居住的建筑. 2,通风:保持室内空气流通,更换新鲜空气. 3,朝向:建筑主要房间面对的方向(东,西,南,北) . 4,隔音:建筑围护结构(墙体屋面)减低噪声的能力以减少分贝(DB)数表示. 5,噪声级:不同使用功能的房间,要求达到允许的噪声量的等级(一般住宅为 50DB 以下) 6,隔热:建筑围护结构(墙体屋而)减少热量传递的能力,以隔热系数表示. 7,户型:居住建筑中表示卧室,厅房,卫生间的构成类型简化的名称,如二室——厅一卫,三室二厅二卫等.各种户型可设计成多种平面组合,户型优劣是购房者主要关心的因素. 8,什么是住宅的开间,进深,层高和净高?(1)住宅的开间:住宅的开间就住宅的宽度.在 1987 年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中,对住宅的开间在设计上有严格的规定.砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1 米,2.4 米,2.7 米,3.0 米,3.3 米,3.6 米,3.9 米,4.2 米.(2)住宅的进深:住宅的进深就是指住宅的实际长度.在 1987 年实施的《住宅建筑模数协调标准》中,明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数:3.0 米,3.3 米,3.6 米,3.9 米,4.2 米,4.5 米,4.8 米,5.1 米,5.4 米,5.7 米,6.0 米.为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,进

深不宜过长. (3)住宅的层高:住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离, 也就是一层房屋的高度. 1987 在年发布的《住宅建筑模数协调标准》中,明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数: 6 米, .7 米, 米. 2. 2 2.8 (4)住宅的净高: 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高和层高的关系可以用公式来表示:净高:层高—楼板厚度,即层高和楼板厚度的差叫"净高".商品住宅的开间, 进深和层高(即住宅的宽度,长度和高度),这三大指标是确定住宅价格的重要因素.如果住宅的尺寸越大(即开间,进深,层高越大),建筑工艺相应就越复杂,建造的难度就越大,同时所消耗的建材也会越多,导致建造的成本也就越高.当然人们居住的空间会有所增大,但要付出的房价就会更高.因此,购房者在购买商品住宅时, 应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑,住宅的面积适宜即可. 9,承重墙:需支承建筑重量和使用荷重的墙体,对房屋会直接产生安全影响的墙体,对房屋会直接产生安全影响的墙体. 10,非承重墙:对整体建筑不起承重受力作用,但有可能对局部构件有支持,荷重作用的墙休. 11,弹性空间(可变空间):指在一定程度上有可能改变平面大小形状,或可改变净空高度的平面或立体范围. 12, 日照: 建筑物能迎受到阳光的程度. 各建筑对日照要求不同. 住宅一般要求在冬日少有 1 小时的日照.日照间距:日照间距=

建筑物高度/建筑物相邻距离(国家标准为 1.2 倍) 13,物业管理:为居民提供生活,文化,安全,卫生,设施维修等服务的管理机构,其业务范围随社会进步,生产力发展而不断增加. 14,居住小区:具备相应规模的生活,文化,商业,卫生,教育, 娱乐等设施为居住建筑群服务的有组织规划的区域. 15,组团:由数幢住宅楼组合成共同生活空间的院落.由数个组团形成居住小区. 16,社区服务半径:此环境泛指生活,文化,教育,商业,卫生保健,绿化,交通,环卫等一系列外条件,是衡量居住水平的总称. 17,社区服务半径:各类日常生活设施服务的范围,以服务中心为圆点,以米为单位计范围大小. 18,节能环保型建筑:采用现代科技对水资源再利用,废弃物再生再用,太刚能蓄电,照明,供热,隔热,保温,空气净化,防虫,防霉,空调省电等—系列措施而设计成的未来居住建筑. 19,建筑风格:指建筑造型所采用的美学文脉.当前盛行的欧陆风格是对欧美传统建筑艺术的借鉴. 20,车位:自行车,私家车泊位,分收费和免费两种,—般指公用停场,不同于私家车库,居住小区必须有足够车位.车不能停在道路上. 21, "五证俱全"是指哪五证?①建筑施工许可证 2.房屋预售许

可证

3.建筑用地规划许可证

4.国有土地使用证

5.建设

工程规划许可证

建筑基础知识空间尺度建筑所形成的空间为人所用,建筑内的器物为人所用,因而人体各部的尺寸及其各类行为活动所需的空间尺寸,是决定建筑开间,进深,层高,器物大小的最基本的尺度.各类图书,手册均有详细的描绘,作为一名建筑师,可以参阅这类资料,但有些是必须牢记的,时刻需要提调出来使用的.诸如:人体的平均高度,宽度,蹲高,坐高,弯腰,举手,携带行李,牵带小孩以至于残疾人拄手拐, 坐轮椅所需的活动空间尺寸等等.这些重要的.基本的尺寸数据,一般应熟记, 因为由此导致了家具,器物以及各种通道,房间的大小尺寸的确定.在建筑设计时,除了那些因为宗教,政治以及艺术原因需要夸张,夸大的尺度外,都不会离开以人体尺度为本源来决定建筑尺寸的原则. 家具的尺度也是决定建筑空间的重要因素,例如床铺,书桌,餐桌,凳,椅, 沙发柜橱这些基本家具的尺寸,都是必须熟记的.重要的是家具要与人的活动配合起来,留出人使用家具和搬运家具所需空间.近年行为科学兴盛,大家要研究人与人,人与物之间的"感觉空间"把"场"的理论运用到建筑设计中来,这是十分有意义的. 由上可知,人体,家具,活动空间构成了建筑设计尺度的基础,换句话说, 也就是构成了建筑的基本空间,道理虽不深奥,但对建筑师来说,却十分重要, 万变不离其宗. 相关链接: 相关链接:房地产基础知识 https://www.wendangku.net/doc/2b4026396.html,/Article/1754.html 门的尺寸 1.门高: 供人通行的门,高度一般不低于 2m,再高也以不宜超过 2.4m,否则有空洞感,门扇制作也需特别加强.如造型,通风,采光需要时,可在门上加腰窗,其高度从 0.4m 起,但也不宜过高.供车辆或设备通过的门,要根据具体情况决定, 其高度宜较车辆或设备高出 0.3~0.5m,以免车辆因颠簸或设备需要垫滚筒搬运时碰撞门框.至于各类车辆通行的净空要求,要查阅相应的规范. 如果是体育场馆,展览厅堂之类大体量,大空间的建筑物,需要设置超尺度的门时, 可在大门扇上加设常规尺寸的附门, 供大门勿需开启时, 人们可以通行. 现今建筑内各种设备管井的检查门颇多,它不是经常通过的地方,所以一般上框高与普通门齐或还低一些,下边还留有与踢脚线同高的门槛,其净高就不必拘泥于 2m,1.5m 左右即可. 2.门宽: 一般住宅分户门0.9~1m,分室门 0.8~0.9m,厨房门 0.8m 左右,卫生间门 0.7~0.8m,由于考虑现代家具的搬入,现今多取上限尺寸. 公共建筑的门宽一般单扇门 1m,双扇门 1.2~1.8m,再宽就要考虑门扇的制

作,双扇门或多扇门的门扇宽以 0.6~1.0m 为宜. 供安全疏散的太平门的宽度, 要根据计算和规范 (有关防火规范) 规定设置. 管道并供检修的门,宽度一般为 0.6m. 供机动车或设备通过的门,除其自身宽度外,每边也直留出 0.3~0.5m 的空隙. 附带说一下,供检修的"人孔"其尺寸也不宜小于 0.6m×0.6m. 窗的尺寸 1.窗高: 一般住宅建筑中, 窗的高度为1.5m, 加上窗台高 0.9m, 则窗顶距楼面 2.4m, 还留有 0.4m 的结构高度.在公共建筑中,窗台高度由 1.0~1.8m 不等,开向公共走道的窗扇,其底面高度不应低于 2.0m.至于窗的高度则根据采光,通风, 空间形象等要求来决定,但要注意过高窗户的刚度问题,必要时要加设横梁或" 拼樘".此外,窗台高低于 0.8m 时,应采取防护措施. 现代玻璃幕墙中,整块玻璃的高度有的已超过 7.2m,那已不属于一般窗户的范围了. 2.窗宽: 窗宽一般由 0.6m 开始,宽到构成"带窗",但要注意采用通宽的带窗时,左右隔壁房间的隔声问题以及推拉窗扇的滑动范围问题, 也要注意全开间的窗宽会造成横墙面上的炫光,对教室,展览室都是不合适的. 过道 1.过道宽: 最窄的走道应该是住宅中通往辅助房间的过道, 《住宅建筑设计规范》按 (G BJ96-86)规定,其净宽不应小于 0.8m,这是"单行线",一般只允许一个人通过. 规范规定住宅中通往卧室,起居室的过道净宽不宜小于 1.0m 的宽度,也只是一人正行,另一人侧身相让的尺寸.这个尺寸用"不宜小于"是考虑到砖混建筑中, 0.24m 墙,1.2m 中距的过道,净空只有0.96m,不足 1.0m 考虑的. 高层住宅的外走道和公共建筑的过道的净宽,一般都大于 1.2m,以满足两人并行的宽度. 通常其两侧墙中距由 1.5~2.4m, 再宽则是兼有其他功能的过道,

如课间活动,候诊等等.至于大型公共建筑人流如潮的过道,那就要根据使用性质和疏散要求来决定它的宽度了.还需要补充说明的是,过道的长短,是否采光等因素都对过道的宽度起到相当的影响作用,一般长的,暗的,双侧有房间或墙壁的过道,都要适当宽一点或采取变换宽窄的手法加以处理,避免又长,又黑, 又闷,又窄的过道,但也不能无原则加宽,白白浪费建筑面积. 2.过道高: 过道的净高原本随建筑层高而定,设计中通常未予专门的考虑.当今建筑设备的要求较前普遍了,风管,水管,电气,消防各种管线利用走道上部空间作为 "通廊",过道除了供通行之外,往往成为管线的载体,于是过道净高的问题经常出现在设计者面前.我们把过道的总高分成下面四个部分:①结构高度;②设备管线高度,一般在 0.6m 左右,视风管的截面,布置方式以及冷凝水管,自动喷淋水管的安排而定;③平顶的构造高度,一般 0.05m 即可;

④净高,这是设计者要认真把握的尺寸, 它是决定层高的重要因素之一. 按常规, 这个净高度应在 2.

2m 以上为妥,特别是平顶上还有下垂的烟感探头,喷淋水喉时,为避免人手触摸,这个高度要高于普通人摸高 2.15m.现今有时会遇到为了尽量减小层高,将走道净高压缩到 2.10m,这恐怕是最小的高度了.顺便提一句,这么低的吊顶, 其质地必需十分精细,否则会有压抑感,过长走道遇此情况,还要从平面上加以宽窄相间的变化处理,以免既压头又单调. 阳台阳台大家都熟悉,但它的栏杆高度在多层建筑中不应低于 1.0m,在高层建筑中,则不应低于 1.10.一般高层建筑尽量不设阳台或将阳台封闭,这涉及到大风,大雨以及坠物伤人诸多问题. 女儿墙一般多层建筑的女儿墙高 1.0~1.20m,但高层建筑则至少 1.20m,通常高过胸肩甚至高过头部,达 1.50~1.80m.这是避免俯瞰时心悸目眩,发生危险而采取的措施.如果要使平顶上视野开阔,可在 1.0m 实墙以上加作金属网栏,以策安全.应该注意的是在标定女儿墙高度时,要扣除隔热保温层及泄水坡升高的构造高度,在高层建筑中,这个厚度往往达 0.3m 以上. 一些高层建筑,由于设有裙房,将冷却塔设在屋顶上,或者有屋顶网球场之类的设施,把女儿墙做得高过 3.0m,也是一种办法. 楼梯楼梯涉及的尺寸数据很多,除大家熟知的踏步的踏面,踢面尺寸之外,梯段的宽度,歇台的宽度,平台下线的净高等也都在规范上有明确规定.容易被忽视的是: 1.楼梯扶手的高度(自踏步前缘线量起)不宜小于 0.90m;室外楼梯扶手高不应小于 1.05m. 2.楼梯井宽度大于 0.20m 时,扶手栏杆的垂直杆件净空不应大于 0.11m,以防儿童坠落. 3.楼梯平台净宽除不应小于梯段宽度外,同时不得小于 1.10m. 4.梯段宽度在住宅设计中规范有明确规定,在其他建筑中,必须满足消防疏散的要求.公共建筑中表现性楼梯所取宽度尺寸通常都偏大的,但要注意扶手的设置与梯段宽度的关系.即:楼梯应至少一侧设扶手,梯段净宽达三股人流时, 应两侧设扶手,达四股人流时,应加设中间扶手. 这里顺便提两个经常要处理的问题: 一是室内外台阶踏步宽度不宜小于 0.30m,踏步高度不宜大于0.15m,通常采用 0.35m 和 0.125m 这两个参数.特别要注意的是不允许只设一级踏步,至少要两级,这是因为踏步上下地面的高度相差过小时,行人不易辨别该处有高差, 缺乏精神准备,跨出虚步而伤及脚腿. 另一个问题是当利用旋转楼梯作疏散梯时, 必须满足踏步在距内圈扶手或简壁 0.25m 处,其踏面宽不应小于 0.22m 的要求,这点在防火规范上有明确规定. 相关链接: 第六卷(安全管理)物业管理基础知识教程相关链接: 第六卷(安全管理)物业管理基础知识教程 http://www.wyfwg https://www.wendangku.net/doc/2b4026396.html,/Article/1774.html

电梯, 电梯,自动扶梯涉及电梯数据最多的是井道,轿厢,机房,地坑,顶层端站高度等,因其规格型号,生产厂家不同而尺寸各异,应根据厂家提供的电梯的土建安装图决定, 但有关候梯厅的深度,还是有一个限定,以免过小.简单说来,住宅电梯的候梯厅深度应不小于电梯中最大一台的轿厢深度, 公共建筑中乘客电梯则不小于电梯中最大一台的轿厢深度的1.5 倍,多台并列时还不应小于 2.40m,多台对列时, 不应小于对列电梯轿厢深度之和,也不宜大于 4.50m.病床电梯的规定与乘客电梯相似. 此外,通向机房的通道,楼梯和门的宽度不应小于 1.20m,楼梯的坡度不应大于 45°以便设备的通过和人员的通行. 近年来,自动扶梯

在百货商场,文化娱乐场所以及其他公共活动场所的使用日渐普遍,在建筑设计中,除与生产厂家密切配合外,下列数据应该掌握: 1.梯级宽:目前有 0.6m,0.8m,1.0m 三种,视生产厂家不同其宽度还略有出入. 2.倾角:一般有 30°和 35°两类. 3.梯井宽度为:单梯:梯宽+0.6m+2×0.4m 双梯:2(梯宽+0.6m)+2×0.4m 其中 0.4m 为梯侧至井进之安全距离. 4.梯井长:层高/tanα+(2.0~2.9m)+(2.0~2.3m)是一个不小的数字.α为梯段倾角. 浴厕有关浴厕的数据很多,主要的有: 1.厕所蹲位隔板的最小宽(m)×深(m)分别为外开门时 0.9×1.2;内开门时为 0.9×1.4. 2.厕所间隔高度应为 1.50~1.80m. 3.淋浴间隔高度应为 1.80m. 4.并列洗脸盆中心距不应少于 0.70m. 5.单侧洗脸盆外沿至对面墙的净距不应小于 1.25m. 6.双侧洗脸盆外治之间的净距不应小于 1.80m. 7.浴盆长边至对面墙面的净距不应小于 0.65m.

8.并列小便的中心距不应小于 0.65m. 9.单侧隔间至对面墙面的净距,当采用内开门时不应小于 1.10m,当采用外开门时,不应小于 1.30m. 10.单侧厕所隔间至对面小便器外治之净距,当采用内开门时,不应小于 1. 10m,当采用外开门时,不应小于 1.30m. 停车场随着社会经济的发展,停车问题日趋明显.有关停车场设计的数据很多,必要掌握的大体有以下几种: 1.汽车车型及基本尺寸: 应记住一两种典型车型的全长, 全宽, 全高的尺寸. 如小轿车,以"桑塔纳"为例:长 4.55m,宽 1.89m,高 1.41m,但设计时选用的

标准车型尺寸宜为 4.9m×1.80m×1.60m;又如客车,其中轻型客车(即通常称为"面包车"),以 12 座"三菱"为例,其长,宽,与小轿车类似,分别为 4.39m, 1.69m 但要高一些,为l.99m;大客车长度差别大,由 7~12m 不等,而宽商则多为 2.5m,4.0m.记住这些尺寸,并了解其变化情况,在设计时就不会出现进不去,转不过来等原则问题. 有关这一类数据,为便于统一界定,1988 年,公安,建设两部颁发了《停车场建设和管理暂行规定》和《停车场规划设计规则(试行)》的通知,即[88] 公(交管)字 90 号文件(以下简称"文件"),其中有详尽的要求和规定. 2.车位基本尺寸:车位基本尺寸各国不尽一致,略有大小出入,我国资料, 书籍中,也有差别.在设计时还是应以"文件"的规定为准.例如垂直式停放时, 其车位的长,宽和中间通道宽的尺寸分别为 5.3m,2.5m 和 6.0m. 3.通道的最小平曲线半径(m):按"文件"规定,小型汽车为 7.0m,中型汽车为 10.5m,大型汽车为 13.0m,铰接车也是 13.0m. 4.最大纵坡(%):分为直线纵坡和曲线纵坡,一般小型汽车分别为 15 和 12,中型汽车为 12 和 10,大型汽车为 10 和 8,铰接车为 8 和 6.同时,为了保证车辆行驶在变坡处不致与地面碰接,在该处往往设有"缓坡段",我国规定缓坡长一般为 3.6~6.0m,坡度为坡道纵坡之半. 这里所讲的纵坡系停车库使用,不能与城市道路的纵坡限制混为一谈. 地下停车库车库的类型很多,有单层,多层甚或还有高层者.目前高层建筑的地下多建有小车停车库,这类停车库除消防,交通,人防等专业对它有特定要求外,在建筑设计中有几个关键数据应当掌握: 1.柱间净距:地下车库柱网的决定要与停车方式密切配合,要保证车辆能自如的转弯停泊和开出,以小轿车,面包车为例,柱间净距分别为:停二辆者 5.4 m,停三辆者 7.8m. 2.净高:室内有效高度应为最大汽车总高加 0.5m,但不小于 2.5m.这是对单层或底层车库的要求,地下车库可以参考. 值得注意的是,地下车库通常设有风管和自动喷淋的水管,水喉,结构高度也是比较大的,设计时应同过道净高的控制那样,保证净空尺寸.因此,高层建筑的地下车库的层高往往大于 3.6m,要精心安排,以求得最佳尺寸.该尺寸不但影响造价,而且对上下坡道的建设也是关系极密切的. 商店 1.层高:底层一般 5.4~6.0m 楼层一般小 4.5~5.4m 2.柱网:要配合营业行为特点,一般柱距: W=2 ×(标准货架宽 0.45+店员通道宽 0.90+标准柜台宽 0.60+ 购物顾客宽0.45)+顾客行走宽 0.60×顾客股数 3.普通营业厅内通道最小净宽: (1)通道在柜台与墙或陈列窗之间直为 2.2m; (2)通道在两个平行柜台之间: ①柜台长度均小于 7.5m 时,宜为

2.2m;

②柜台长度若为 7.5m~15.0m 时,宜为 3.7m; ③柜台长度若大于 15.0m 时,直为 4.0m;

(3)通道一端设有楼梯时,宜为上下两梯段之和加 1.0m; (4)柜台边与开敞楼梯最近踏步间距

4m,且不小于梯间净宽. 4.营业部分公用楼梯梯段净宽不小于 1.4m,踏步高不应大于 0.16m.踏步宽不应小于 0.28m. 餐饮建筑 1.餐厅最低净高:大餐厅平顶 3.Om,异形顶 2.4m;小餐厅平顶 2.6m,异形顶 2.4m. 2.加工间最低净高:直为 3.Om. 3.餐厅餐桌尺寸: (1)方桌边长85O~1000mm; (2)圆桌直径:4 人桌,900mm;6 人桌,1100mm;8 人桌,1300mm;10 人桌,1500mm;12 人桌,1800mm; (3)坐椅所占宽度:35O~5OOmm; (4)坐椅与桌间空隙:1OOmm; (5)桌间走道:单人宽 600mm,双人宽应不小于 1200mm. 办公楼 1.办公室净高:一般不低于 2.6m,设空调时可不低于 2.4m. 2.单面布置走道宽度一般为 1.3~2.2m;双面布置走道则 1.6m~2.2m. 3.走道净高不得低于 2.1m. 4.办公室常用的开间,过深和层高: (l)开间:3.0m,3.3m,3.6m,6.0m,6.6m,7.2m; (2)进深:4.8m,5.4m,6.Om,6.6m; (3)层高:3.0m,3.3m,3.4m,3.6m. 观众厅演出性建筑涉及数据权多,应当掌握的是观众厅中几个主要数据: 1.观点高度:电影院是银幕下沿;剧院是大幕投影线中点距地面 0.6~1.1m 处. 2.舞台高度:剧院之舞台高,当采用镜框式舞台时为 0.6~1.1m;当采用突出式舞台或岛式舞台时为 0.15~0.6m. 3.视线升高值(视高差);每排采用 0.12m 时,视线无遮挡;每排采用 0.0 6m 时,坐位要错开排列,且视线有部分边区受遮挡. 4.排距:长排法 0.9~1.05m;矩排法0.78~0.80m. 5. 座椅扶手中距:硬椅 O.47~0.50m;软椅为 0.5~0.7m. 6.座椅排列:短排法双侧有走道时不超过 22 个,单排有走道时不超过 11 个,长排法双侧有走道时不超过 50 个.

7.走道宽:首排与舞台前沿距离应>1.5m,突出式舞台应≥2.0m.其余走道按每负担片区的观众数每 100 人 0.6m 计算,且边走道不小于 0.8m,中间走道排

距以外及纵走道不小于 1.0m.长排法边走道不小于 1.2m. 8.走道纵坡:1:10~1:6,大于1:6 时,应作成以 0.2m 高台阶. 9.座席地坪高于前面模走道 0.5m 时或座席侧面临有高差之纵走道或梯步时,应设栏杆. 相关链接: 物管概述物业管理基础知识教程相关链接: 第一卷物管概述物业管理基础知识教程 http://www.wyfwgw. com/Article/1769.html 旅馆客房一,客房 1.净高:有空调时≥2.4m;无空调时≥2.6m.利用玻屋顶内空间作客房时, 应至少有 8 平方米的范围,净高≥2.4m. 2.客房内走道宽度应≥1.1m. 3.客房门洞宽度一般≥0.9m;高度≥2.1m. 二,客房卫生间 1.卫生间地面应低于客房 0.02m. 2.净高≥2.1m. 3.门洞宽≥0.75m,净高≥2.1m. 三,标准层 1.标准层公共走道净高>2.1m. 且标准层公共走道宽度:单面走廊为 1.2~1.8m;双面走廊 1.6~2.1m. 图书馆建筑 1.书库,阅览室藏书区净高不得低于 2.4m,当有染或管线时,梁或管线底面净高不得低于 2.2m. 2.采用积层书架的藏书空间净高不得低于 4.6m;采用多层书架的藏书空间净高不得超过 6.9m. 3.书库内工作人员的专用楼梯梯段净宽不应小于 0.8m,踏步宽不应小于 0. 22m,踏步高不应超过 0.20m,并采取防滑措施. 4.阅览室阅览桌,椅排列尺寸: (1)单面阅览桌前后间隔净宽≥0.65m; (2)双面阅览桌前后间隔净宽 1.3~1.5m; (3)阅览桌左右间隔净宽 0.6~0.9m; (4)主通道净宽,当闭架阅览时为 1.2m;当开架阅览时为 1.5m. 有关图书馆的书库,阅览室平面布置有许多数据和办公室,住宅所使用的尺寸不一样,直接影响到开间,进深,层高具体尺寸的决定.在《图书馆建筑设计规范》(JGJ38-87)中有具体尺寸规定. 相关链接: 物管公司物业管理基础知识教程相关链接: 第二卷物管公司物业管理基础知识教程http://www.wyfwg https://www.wendangku.net/doc/2b4026396.html,/Article/1770.html 建筑耐久年限等级以主体结构确定的建筑耐久年限分下列四级一级耐久年限 100 年以上

适用于重要的建筑和高层建筑. 二级耐久年限 50~100 年适用于一般性建筑. 三级耐久年限 25~50 年适用于次要的建筑. 四级耐久年限 15 年以下适用于临时性建筑. 住宅高度等级住宅建筑按层数划分: 1~3 层为低层; 4~6 层为多层; 7~9 层为中高层; 10 层~100m 为高层; 100m 以上一般称超高层,但住宅设计规范尚无具体界定,只是《高层民用建筑防火设计规范》的新版有明确划分. 公共建筑高度等级公共建筑按高度划分: 公共建筑及综合性建筑总高度超过 24m 者为高层建筑,但高度虽超过 24m, 但是为单层者,不属高层

建筑. 建筑物高度超过 100m 时,不论住宅或公共建筑均为超高层. 气温等级按气温全国划分为下列四个地区严寒地区(Ⅰ区) 累年最冷月平均温度≤-10℃的地区. 寒冷地区(Ⅱ区) 累年最冷月平均温度>-10℃ ,≤0℃的地区. 温暖地区(Ⅲ区) 累年最冷月平均温度>0℃,最热月平均温度<28℃的地区. 炎热地区(Ⅳ区) 累年最热月平均温度≥28℃的地区. 相关链接: 物管工作物业管理基础知识教程相关链接: 第三卷物管工作物业管理基础知识教程https://www.wendangku.net/doc/2b4026396.html, /Article/1771.html 电影院等级

等级主体结构耐久年限耐火等级视听设施通风空调设施甲等 100 年以上一,二级放映 70/35m 立体声影片全空调乙等 50~100 年二级放映 35m 立体声影片空调或机械通风丙等 25~50 年三级放映 35m 单声道影片机械通风自然通风观众厅容量:特大型为 1201 座以上,大型为 801~1200 座,中型 501~800 座,小型为 500 座以下.

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一、建筑物的分类 1、按建筑物的使用性质分类建筑物按使用性质(即用途),通常分为生产性建筑,即工业建筑、农业建筑:非生产性建筑,即民用建筑。民用建筑根据建筑物的使用功能,可分为居住建筑和公共建筑两大类。(1)居住建筑居住建筑是供人们生活起居用的建筑物,主要有普通住宅、高档住宅、公寓、别墅等。(2)公共建筑公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物,公共建筑按使用特点,可以分为以下一些建筑类型;生活服务性建筑:食堂、菜场、浴室、理发店等;文教建筑:学校、图书馆、学生实验室等;托幼建筑:托儿所、幼儿园等;科研建筑:研究所、科学实验楼等;医疗建筑:医院门诊所、疗养院、急救中心等;商业建筑:商店、商场、贸易市场、饭店、餐厅以及相关设施;体育建筑:体育场(馆)、游泳池(馆)等服务于体育运动的房屋建筑;文娱建筑:剧院、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等;交通、邮电建筑:火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政大楼、电报、电话局等用于交通、邮政、电讯的建筑;其他建筑:如园林建筑、纪念性建筑、加油站、煤气站、消防站等设施。 2、按建筑物的结构类型和材料分类建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑。一般说来,低层建筑采用砖木结构的较多,多层建筑采用砖混结构的较多,高层建筑采用钢筋混凝土结构,有大跨度要求的体育馆、大剧院多采用钢结构。 3、按建筑物的层数分类低层建筑:一般指一至三层的房屋,多为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、小型的办公楼以及轻工业厂房等。多层建筑:一般指四至七层的房屋,多为居民住宅楼、普通办公楼等。高层建筑:一般指七层以上的房屋。一般地,12 层以下又称小高层住宅。对于高层建筑,国际上通行的做法是划分为 4 类: 1.低高层建筑:层数为 9~16 层,建筑总高度 25~50m; 2.中高层建筑:层数为 17~25 层,建筑总高度 50~75m; 3. 高高层建筑:层数为 26~40 层,建筑总高度 75~100m;4.超高层建筑:层数在 40 层以上,建筑总高度在 100m 以上。

二、房屋建筑的构造—幢建筑物,一般是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶、门窗、阳台和雨蓬等几大部分构成,它们在不同的部位,发挥着各自的作用。 1、基础:是位于建筑物最下部的承受构件,承受着建筑物的全部荷载,并将这些荷载传给地基,使之稳定安全的结构体系,一般均设在地面以下。 2、墙:墙是建筑物的承受构件和围护构件,与外界直接接触的建筑围护结构部分统称为外墙。 3、楼板层:楼板层是房屋建筑中与土层相接的部分,它承受着底层房屋的荷载。 4、楼梯:楼梯是房屋建筑的垂直交通设施,供人们上下楼层和紧急疏散之用。 5、屋顶:屋顶是建筑物顶部的外部围护构件和承受构件。平屋顶(坡度 5%,通常 2% -3%)、坡屋顶(大于 10%)和其它形式三类作用:防水、结构、保温、隔热、建筑艺术要求。屋顶分类:①屋顶是由层面、屋顶承重结构、隔热层、顶棚组成。四大类:平顶、坡屋顶、曲面屋顶、多波式屋顶②屋顶:刚性〈可承重〉柔性〈不可承重〉③屋顶防漏:三毡四油④屋顶隔热:水泥蛭石⑤交通、环境、地理位

置与小区的重要性。⑥总体的建筑风格的表现形式〈以具体实例为标准〉 6、门窗:建筑中各隔断间的通行口,有扇或无扇(门洞)谓门,用来采光、通风或传递、观察的洞口(不作通行用)谓窗。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。门主要起内外交通和分隔房间之用;窗的主要作用是采光和通风,同时也起分隔和围护的作用。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。 7、阳台:楼层建筑中,人们与外界空间联系的主要方式,有三面敞开的,也有半敞开

的,或一面敞开的,或封闭的。 8、隔断:区别使用功能,使之互不干扰,是建筑设计中组织功能空间、划分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等区别。三、房地产基础知识名词解释 1、用地性质:指规划用地的使用功能,一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。 2、用地面积:指规划地块规定的面积范围。 3、占地总面积:建筑占用土地的面积,又称建筑占地。小区占地面积包括所有占用的面积(包括绿化道路等等)。 4、建筑总面积:一般指某小区或某组团所有建筑物(包括公共设施建筑)的面积之和。 5、建筑密度:规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比,用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。 6、建筑高度:指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。 7、红线:由政府有关部门规定的用地范围。一般以红笔在地形图上圈定。,写上批准意见及日期、签字、盖章后生效。 8、建筑红线后退距离:指建筑相对于规划内道路红线后退的距离,通常以下限控制。 9、容积率:指规划地块内各类建筑的总面积与建筑用地面积之比。容积率可根据需要制定上限和下限,容积率的下限保证地块开发的效益,防止无效益或低效益开发造成的土地浪费;容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。 10、建筑间距:建筑物与建筑物外墙水平线之间的直线距离,一般以间距和楼高度之比表示。 11、绿化率:规划地块内各类绿地面积的总和占规划用地面积的比率,用以说明绿化分布的疏密程度。通常以下限控制。(绿地不包括屋顶、晒台的人工绿地) 12、配套:使功能达到完善的措施;建筑中有社会公共设施配套,小区生活环境配套;住宅内部有生活设施配套等,其程序由于标准不同而不同。 13、生地:只是一块土地,未达到可盖房的要求(水、电、煤都没有)。 14、熟地:达到三通一平的称为熟地,三通一平只是达到施工要求。 15、何为“三通一平”“三通”指通电、通水、通路,“一平”指土地平整。 16、何为“七通一平”达到了人口居住的要求,“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路,“一平”指土地平整。 17、土地使用权的最高出让年限?1.居住用地 70 年;2.工业用地 50 年;3.教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年;4.商业、旅游、娱乐用地 40 年;⑤.综合或其它用地 50 年。 18、.房屋的保修内容与保修期限?答:1.屋面防水为 5 年;2.土建为 1 年,具体包括: a. 墙面、(地)楼面空鼓、开裂、起砂; b. 墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损; c. 墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏;d. 门窗翘裂、粉刷起壳、开裂、脱落,五金件损坏;3.卫生洁具为 1 年;4. 电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为 2 年;5.管道堵塞为 2 个月;6.供冷、供热系统和设备为 2 个供冷期及 2 个供暖期。 19、楼花:即未完成的商品房,也叫期房。 20、居住人口密度:居住人口密度=居住总人口/总用地面积(600~800 人/公顷) 21、公共建筑比例:公共建筑比例=公共建筑面积/住宅建筑面积,一般为16%~20%配套商业面积比例:配套商业面积/住宅建筑面积(规定为 5% 22、何为砖混结构建筑?答:砖混结构建筑的竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板,其中也包括少量的屋顶采用木屋架。这类建筑物的建造层数一般在 6 层以下,造价较低,但抗震性能较差,开间和进深的尺寸及层高都受到一定的

限制,所以,这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。 23、何为钢筋混凝土结构建筑?答:钢筋混凝土的承重构件如梁、板、柱、(剪力墙)墙、屋架等,是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等,是由轻质砖或其它砌体做成。

它的特点是结构的适应性强,抗震性能好,耐用年限较长。从多层到高层,甚至超高层建筑都可以用此类结构。钢筋混凝土结构房屋的结构主要有:框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。24、预售房屋需要那些基本条件?答:1.已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;2.持有建设工程规划许可证和施工许可证;3.按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;4. 开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。 25、土地使用权出让:是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 26、土地使用权划拨:是指有批准权的人民政府依法批准,在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。四、建筑识图一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通几空调施工图、给排水施工图、电器施工图等。 1、总平面图:用来说明建筑物所在具体位置和周围环境关系的平面图,一般在图上标出拟建建筑物和周围已建建筑物的外形、层数和它们的相对位置关系,标出建筑物周围的地形、道路、水源、电源等,图上一般绘有指北针。 2、建筑施工图:包括建筑平面图,建筑立面图、建筑剖面图。建筑平面图:按一定比例绘制的建筑物水平剖视图,表示建筑物的平面形状、水平方向(出入口、走廊、楼梯、房间、阳台等)的布置和组合关系。是全套图纸中具有重要引导作用的图纸。建筑立面图:按一定比例绘制的建筑物在垂直方向上的投影图,主要表示建筑物的外观形状,是做外部装修的外部依据。建筑剖面图:按一定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的投影图,主要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。 3、结构施工图:主要表明建筑结构专业的设计内容,同时反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求。在房屋销售中最常用的是户型图,它是将建筑平面图简化,以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房间的相对位置。 4、效果图:有小区总体效果图和装修效果图,是由专业人员设计的,在建筑物尚未建成前对建筑物的多种描述,是一种对建筑物进行美化的方法。五、房屋面积的规定和测算 1、各种面积概念(1)住宅结构面积:是指住宅的所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和,即外墙、内墙、柱等结构所占面积的总和。人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积。居住面积:(2)是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)(3)使用面积:。扣除公用(楼梯、电梯、公用的配电间、走道、电梯间、管道间)面积,房屋结构占用面积,以及户内走道、楼梯、玄关等面积后,所剩实际生活使用的面积。(4)建筑面积:建筑物全部面积,分每户建筑面积、单元建筑面积和每幢楼建筑面积,系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高 2.20M 以上(含 2.20M)的永久性建筑。(5)房屋的产权面积:系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。(6)房屋的共有建筑面积:系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。(7)出房率(得房率):指住宅的净使用面积占销售面积(包括公用部分面积)之比。销售面积一样的净使用面积不一定相同,出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面积分摊得多,出房率就要低一些。(8)套内建筑面积:由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成;(9)套内房屋使用面积:为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积计算。(10)套内墙体面积:是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。 2、有关房屋面积的规定和测算(1)多层房屋的建筑面积按每层建筑面积的总和计算。(2)穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅不分层高均按一层面积计算,回廊部分按其投影计算面积。(3)房屋内的技术层、夹层、地下室、半地下室,层高超过2.20 米的,按其上口外墙外围水平面积计算。(4)封闭式阳台按其外围投影面积计算。

凸阳台按其投影面积的一半计算。(5)共有公共面积的分摊计算:每户应摊面积=共有公用房屋建筑面积的总和 /各户房屋建筑面积之和*该户房屋建筑面积 3、商品房分摊的公用建筑面积包括两部分:(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房的建筑面积(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影的一半六、商品房销售常用名词 1、住宅:供人们生活居住的建筑。2、通风:保持室内空气流通,更换新鲜空气。3、朝向:建筑主要房间面对的方向(东、西、南、北)。 4、隔音:建筑围护结构(墙体屋面)减低噪声的能力以减少分贝(DB)数表示。 5、噪声级:不同使用功能的房间,要求达到允许的噪声量的等级(一般住宅为 50DB 以下) 6、隔热:建筑围护结构(墙体屋而)减少热量传递的能力,以隔热系数表示。 7、户型:居住建筑中表示卧室、厅房、卫生间的构成类型简化的名称,如二室——厅一卫、三室二厅二卫等。各种户型可设计成多种平面组合,户型优劣是购房者主要关心的因素。 8、什么是住宅的开间、进深、层高和净高?(1)住宅的开间:住宅的开间就住宅的宽度。在 1987 年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中,对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1 米、2.4 米、2.7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米。(2)住宅的进深:住宅的进深就是指住宅的实际长度。在 1987 年实施的《住宅建筑模数协调标准》中,明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数:3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米、4.5 米、4.8 米、5.1 米、5.4 米、5.7 米、6.0 米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,进深不宜过长。(3)住宅的层高:住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度。在 1987 年发布的《住宅建筑模数协调标准》中,明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数:2. 6 米、2 .7 米、2.8 米。(4) 住宅的净高:住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示:净高:层高—楼板厚度,即层高和楼板厚度的差叫“净高”。商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度),这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大),建筑工艺相应就越复杂,建造的难度就越大,同时所消耗的建材也会越多,导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大,但要付出的房价就会更高。因此,购房者在购买商品住宅时,应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑,住宅的面积适宜即可。 9、承重墙:需支承建筑重量和使用荷重的墙休,对房屋会直接产生安全影响的墙体,对房屋会直接产生安全影响的墙体。 10、非承重墙:对整体建筑不起承重受力作用,但有可能对局部构件有支持、荷重作用的墙休。 11、弹性空间(可变空间):指在一定程度上有可能改变平面大小形状,或可改变净空高度的平面或立体范围。

12、日照:建筑物能迎受到阳光的程度。各建筑对日照要求不同。住宅一般要求在冬日少有 1 小时的日照。日照间距:日照间距=建筑物高度/建筑物相邻距离(国家标准为 1.2 倍)13、物业管理:为居民提供生活、文化、安全、卫生、设施维修等服务的管理机构,其业务范围随社会进步、生产力发展而不断增加。 14、什么是复式住宅?复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个 1.2 米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为 3.3 米,而一般跃层为 5.6 米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点,特别先例子三代、四代同堂的大家庭居住,既满足了隔代人的相对独立,又达到了相互照应的目的。虽然复式住宅在设计施工和使用上有面宽大、进深小、部分户型朝向不佳、自然通风采光较差,层高过低、隔音、防火功能差,房间的私密性、安全性较差等缺点,但这种精巧实用的住宅类型,由于经济效益十分明显,价格

相对偏低,必然会成为住宅市场上的热销产品。 15、什么是公有住宅?公有住宅,在我国也称公产住房、国有住宅。它在指由国家(中央政府或地方政府、城市政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设,主要向本城市居民出租出售;由企业建设的住宅,向本企业职工出租、出售。 16、什么是跃层式住宅?跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是,内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,住宅占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝向不好,也可通过增大采光面积弥补,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。不足之处是安全出口相对狭小。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。近年来在北方城市的一些高级住宅设计中,也开始得到推广。 17、居住小区:具备相应规模的生活、文化、商业、卫生、教育、娱乐等设施为居住建筑群服务的有组织规划的区域。 18、组团:由数幢住宅楼组合成共同生活空间的院落。由数个组团形成居住小区。 19、社区服务半径:此环境泛指生活、文化、教育、商业、卫生保健、绿化、交通、环卫等一系列外条件,是衡量居住水平的总称。 20、社区服务半径:各类日常生活设施服务的范围,以服务中心为圆点,以米为单位计范围大小。 21、节能环保型建筑:采用现代科技对水资源再利用、废弃物再生再用,太刚能蓄电、照明,供热、隔热、保温,空气净化,防虫、防霉、空调省电等—系列措施而设计成的未来居住建筑。 22、建筑风格:指建筑造型所采用的美学文脉。当前盛行的欧陆风格是对欧美传统建筑艺术的借鉴。 23、车位:自行车、私家车泊位,分收费和免费两种,—般指公用停场,不同于私家车库,居住小区必须有足够车位。车不能停在道路上。 24、“五证俱全”是指哪五证?①建筑施工许可证 2.房屋预售许可证 3.建筑用地规划许可证 4.国有土地使用证 5.建设工程规划许可证

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房地产建筑基础知识一、建筑物的分类 1、按建筑物的使用性质分类建筑物按使用性质(即用途),通常分为生产性建筑,即工业建筑、农业建筑:非生产性建筑,即民用建筑。民用建筑根据建筑物的使用功能,可分为居住建筑和公共建筑两大类。(1)居住建筑居住建筑是供人们生活起居用的建筑物,主要有普通住宅、高档住宅、公寓、别墅等。(2)公共建筑公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物,公共建筑按使用特点,可以分为以下一些建筑类型;生活服务性建筑:食堂、菜场、浴室、理发店等;文教建筑:学校、图书馆、学生实验室等;托幼建筑:托儿所、幼儿园等;科研建筑:研究所、科学实验楼等;医疗建筑:医院门诊所、疗养院、急救中心等;商业建筑:商店、商场、贸易市场、饭店、餐厅以及相关设施;体育建筑:体育场(馆)、游泳池(馆)等服务于体育运动的房屋建筑;文娱建筑:剧院、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等;交通、邮电建筑:火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政大楼、电报、电话局等用于交通、邮政、电讯的建筑;其他建筑:如园林建筑、纪念性建筑、加油站、煤气站、消防站等设施。 2、按建筑物的结构类型和材料分类建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑。一般说来,低层建筑采用砖木结构的较多,多层建筑采用砖混结构的较多,高层建筑采用钢筋混凝土结构,有大跨度要求的体育馆、大剧院多采用钢结构。

3、按建筑物的层数分类低层建筑:一般指一至三层的房屋,多为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、小型的办公楼以及轻工业厂房等。多层建筑:一般指四至七层的房屋,多为居民住宅楼、普通办公楼等。高层建筑:一般指七层以上的房屋。一般地,12 层以下又称小高层住宅。对于高层建筑,国际上通行的做法是划分为 4 类: 1.低高层建筑:层数为 9~16 层,

建筑总高度 25~50m; 2.中高层建筑:层数为 17~25 层,建筑总高度 50~75m; 3.高高层建筑:层数为 26~40 层,建筑总高度 75~100m;4.超高层建筑:层数在 40 层以上,建筑总高度在 100m 以上。二、房屋建筑的构造—幢建筑物,一般是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶、门窗、阳台和雨蓬等几大部分构成,它们在不同的部位,发挥着各自的作用。 1、基础:是位于建筑物最下部的承受构件,承受着建筑物的全部荷载,并将这些荷载传给地基,使之稳定安全的结构体系,一般均设在地面以下。 2、墙:墙是建筑物的承受构件和围护构件,与外界直接接触的建筑围护结构部分统称为外墙。 3、楼板层:楼板层是房屋建筑中与土层相接的部分,它承受着底层房屋的荷载 4、楼梯:楼梯是房屋建筑的垂直交通设施,供人们上下楼层和紧急疏散之用。 5、屋顶:屋顶是建筑物顶部的外部围护构件和承受构件。平屋顶(坡度 5%,通常 2%-3%)、坡屋顶(大于 10%)和其它形式三类作用:防水、结构、保温、隔热、建筑艺术要求。屋顶分类:①屋顶是由层面、屋顶承重结构、隔热层、顶棚组成。四大类:平顶、坡屋顶、曲面屋顶、多波式屋顶②屋顶:刚性〈可承重〉柔性〈不可承重〉③屋顶防漏:三毡四油④屋顶隔热:水泥蛭石⑤交通、环境、地理位置与小区的重要性。⑥总体的建筑风格的表现形式〈以具体实例为标准〉 6、门窗:建筑中各隔断间的通行口,有扇或无扇(门洞)谓门,用来采光、通风或传递、观察的洞口(不作通行用)谓窗。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。门主要起内外交通和分隔房间之用;窗的主要作用是采光和通风,同时也起分隔和围护的作用。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。 7、阳台:楼层建筑中,人们与外界空间联系的主要方式,有三面敞开的,也有半敞开的,或一面敞开的,或封闭的。 8、隔断:区别使用功能,使之互不干扰,是建筑设计中组织功能空间、划分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等区别。三、房地产基础知识名词解释 1、用地性质:指规划用地的使用功能,一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。 2、用地面积:指规划地块规定的面积范围。 3、占地总面积:建筑占用土地的面积,又称建筑占地。小区占地面积包括所有占用的面积(包括绿化道路等等)。 4、建筑总面积:一般指某小区或某组团所有建筑物(包括公共设施建筑)的面积之和。 5、建筑密度:规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比,用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。

6、建筑高度:指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。

7、红线:由政府有关部门规定的用地范围。一般以红笔在地形图上圈定。,写上批准意见及日期、签字、盖章后生效。

8、建筑红线后退距离:指建筑相对于规划内道路红线后退的距离,通常以下限控制。

9、容积率:指规划地块内各类建筑的总面积与建筑用地面积之比。容积率可根据需要制定上限和下限,容积率的下限保证地块开发的效益,防止无效益或低效益开发造成的土地浪费;容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。 10、建筑间距:建筑物与建筑物外墙水平线之间的直线距离,一般以间距和楼高度之比表示。11、绿化率:规划地块内各类绿地面积的总和占规划用地面积的比率,用以说明绿化分布的疏密程度。通常以下限控制。(绿地不包括屋顶、晒台的人工绿地) 12、配套:使功能达到完善的措施;建筑中有社会公共设施配套,小区生活环境配套;住宅内部有生活设施配套等,其程序由于标准不同而不同。 13、生地:只是一块土地,未达到可盖房的要求(水、电、煤都没有)。

14、熟地:达到三通一平的称为熟地,三通一平只是达到施工要求。 15、何为“三通一平”“三通”指通电、通水、通路,“一平”指土地平整。 16、何为“七通一平”达到了人口居住的要求,“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路,“一平”指土地平整。 17、土地使用权的最高出让年限?1.居住用地 70 年;2.工业用地 50 年;

3.教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年;

4.商业、旅游、娱乐用地 40 年;⑤.综合或其它用地 50 年。 18、.房屋的保修内容与保修期限?答:1.屋面防水为 5 年;2.土建为 1 年,具体包括:a. 墙面、楼(地)面空鼓、开裂、起砂;b. 墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶

破损;c. 墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏;d. 门窗翘裂、粉刷起壳、开裂、脱落,五金件损坏;3.卫生洁具为 1 年;4. 电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为 2 年;

5.管道堵塞为 2 个月;

6.供冷、供热系统和设备为 2 个供冷期及 2 个供暖期。 19、楼花:即未完成的商品房,也叫期房。 20、居住人口密度:居住人口密度=居住总人口/总用地面积(600~800 人/公顷)。 21、公共建筑比例:公共建筑比例=公共建筑面积/住宅建筑面积,一般为 16%~20%配套商业面积比例:配套商业面积/住宅建筑面积(规定为 5%。 22、何为砖混结构建筑?答:砖混结构建筑的竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板,其中也包括少量的屋顶采用木屋架。这类建筑物的建造层数一般在 6 层以下,造价较低,但抗震性能较差,开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制,所以,这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。 23、何为钢筋混凝土结构建筑?答:钢筋混凝土的承重构件如梁、板、柱、墙(剪力墙)、屋架等,是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等,是由轻质砖或其它砌体做成。它的特点是结构的适应性强,抗震性能好,耐用年限较长。从多层到高层,甚至超高层建筑都可以用此类结构。钢筋混凝土结构房屋的结构主要有:框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。 24、预售房屋需要那些基本条件?答:1.已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;2.持有建设工程规划许可证和施工许可证; 3.按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;4.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。 25、土地使用权出让:是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 26、土地使用权划拨:是指有批准权的人民政府依法批准,在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。四、建筑识图一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通几空调施工图、给排水施工图、电器施工图等。 1、总平面图:用来说明建筑物所在具体位置和周围环境关系的平面图,一般在图上标出拟建建筑物和周围已建建筑物的外形、层数和它们的相对位置关系,标出建筑物周围的地形、道路、水源、电源等,图上一般绘

有指北针。2、建筑施工图:包括建筑平面图,建筑立面图、建筑剖面图。建筑平面图:按一定比例绘制的建筑物水平剖视图,表示建筑物的平面形状、水平方向(出入口、走廊、楼梯、房间、阳台等)的布置和组合关系。是全套图纸中具有重要引导作用的图纸。建筑立面图:按一定比例绘制的建筑物在垂直方向上的投影图,主要表示建筑物的外观形状,是做外部装修的外部依据。建筑剖面图:按一定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的投影图,主要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。3、结构施工图:主要表明建筑结构专业的设计内容,同时反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求。在房屋销售中最常用的是户型图,它是将建筑平面图简化,以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房间的相对位置。

4、效果图:有小区总体效果图和装修效果图,是由专业人员设计的,在建筑物尚未建成前对建筑物的多种描述,是一种对建筑物进行美化的方法。五、房屋面积的规定和测算 1、各种面积概念(1)住宅结构面积:是指住宅的所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和,即外墙、内墙、柱等结构所占面积的总和。人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积。(2)居住面积:是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)(3)使用面积:扣除公用(楼梯、电梯、公用的配电间、走道、电梯间、管道间)面。积,房屋结构占用面积,以及户内走道、楼梯、玄关等面积后,所剩实际生活使用的面积。(4)建筑面积:建筑物全部面积,分每户建筑面积、单元建筑面积和每幢楼建筑面积,系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢

固,层高 2.20M 以上(含 2.20M)的永久性建筑。(5)房屋的产权面积:系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。(6)房屋的共有建筑面积:系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。(7)出房率(得房率):指住宅的净使用面积占销售面积(包括公用部分面积)之比。销售面积一样的净使用面积不一定相同,出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面积分摊得多,出房率就要低一些。(8)套内建筑面积:由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成;(9)套内房屋使用面积:为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积计算。(10)套内墙体面积:是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。 2、有关房屋面积的规定和测算(1)多层房屋的建筑面积按每层建筑面积的总和计算。(2)穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅不分层高均按一层面积计算,回廊部分按其投影计算面积。(3)房屋内的技术层、夹层、地下室、半地下室,层高超过 2.20 米的,按其上口外墙外围水平面积计算。(4)封闭式阳台按其外围投影面积计算。凸阳台按其投影面积的一半计算。(5)共有公共面积的分摊计算:每户应摊面积=共有公用房屋建筑面积的总和/各户房屋建筑面积之和*该户房屋建筑面积 3、商品房分摊的公用建筑面积包括两部分:(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房的建筑面积(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影的一半六、商品房销售常用名词 1、住宅:供人们生活居住的建筑。 2、通风:保持室内空气流通,更换新鲜空气。 3、朝向:建筑主要房间面对的方向(东、西、南、北)。 4、隔音:建筑围护结构(墙体屋面)减低噪声的能力以减少分贝(DB)数表示。 5、噪声级:不同使用功能的房间,要求达到允许的噪声量的等级(一般住宅为 50DB 以下) 6、隔热:建筑围护结构(墙体屋而)减少热量传递的能力,以隔热系数表示。 7、户型:居住建筑中表示卧室、厅房、卫生间的构成类型简化的名称,如二室——厅一卫、三室二厅二卫等。各种户型可设计成多种平面组合,户型优劣是购房者主要关心的因素。 8、什么是住宅的开间、进深、层高和净高?(1)住宅的开间:住宅的开间就住宅的宽度。 1987 年颁布的在《住宅建筑模数协调标准》中,对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数: 2.1 米、2.4 米、2.7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米。(2)住宅的进深:住宅的进深就是指住宅的实际长度。在 1987 年实施的《住宅建筑模数协调标准》中,明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数: 3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米、4.5 米、4.8 米、5.1 米、5.4 米、5.7 米、6.0 米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,进深不宜过长。(3)住宅的层高:住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度。在 1987 年发布的《住宅建筑模数协调标准》中,明确规定

了砖混结构住宅建筑层高采用的参数:2. 6 米、2 .7 米、2.8 米。(4)住宅的净高:住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示:净高:层高—楼板厚度,即层高和楼板厚度的差叫“净高”。商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度),这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大),建筑工艺相应就越复杂,建造的难度就越大,同时所消耗的建材也会越多,导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大,但要付出的房价就会更高。因此,购房者在购买商品住宅时,应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑,住宅的面积适宜即可。 9、承重墙:需支承建筑重量和使用荷重的墙休,对房屋会直接产生安全影响的墙体,对房屋会直接产生安全影响的墙体。 10、非承重墙:对整体建筑不起承重受力作用,但有可能对局部构件有支持、荷重作用的墙休。11、弹性空间(可变空间):指在一定程度上有可能改变平面大小形状,或可改变净空高度的平面或立体范围。 12、日照:建筑物能迎受到阳光的程度。各建筑对日照要求不同。住宅一般要

求在冬日少有 1 小时的日照。日照间距:日照间距=建筑物高度/建筑物相邻距离(国家标准为 1.2 倍) 13、物业管理:为居民提供生活、文化、安全、卫生、设施维修等服务的管理机构,其业务范围随社会进步、生产力发展而不断增加。 14、什么是复式住宅?复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个 1.2 米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为 3.3 米,而一般跃层为 5.6 米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点,特别先例子三代、四代同堂的大家庭居住,既满足了隔代人的相对独立,又达到了相互照应的目的。虽然复式住宅在设计施工和使用上有面宽大、进深小、部分户型朝向不佳、自然通风采光较差,层高过低、隔音、防火功能差,房间的私密性、安全性较差等缺点,但这种精巧实用的住宅类型,由于经济效益十分明显,价格相对偏低,必然会成为住宅市场上的热销产品。 15、什么是公有住宅?公有住宅,在我国也称公产住房、国有住宅。它在指由国家(中央政府或地方政府、城市政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设,主要向本城市居民出租出售;由企业建设的住宅,向本企业职工出租、出售。 16、什么是跃层式住宅?跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是,内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,住宅占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝向不好,也可通过增大采光面积弥补,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。不足之处是安全出口相对狭小。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。近年来在北方城市的一些高级住宅设计中,也开始得到推广。 17、居住小区:具备相应规模的生活、文化、商业、卫生、教育、娱乐等设施为居住建筑群服务的有组织规划的区域。 18、组团:由数幢住宅楼组合成共同生活空间的院落。由数个组团形成居住小区。 19、社区服务半径:此环境泛指生活、文化、教育、商业、卫生保健、绿化、交通、环卫等一系列外条件,是衡量居住水平的总称。 20、社区服务半径:各类日常生活设施服务的范围,以服务中心为圆点,以米为单位计范围大小。 21、节能环保型建筑:采用现代科技对水资源再利用、废弃物再生再用,太刚能蓄电、照明,供热、隔热、保温,空气净化,防虫、防霉、空调省电等—系列措施而设计成的未来居住建筑。 22、建筑风格:指建筑造型所采用的美学文脉。当前盛行的欧陆风格是对欧美传统建筑艺术的借鉴。 23、车位:自行车、私家车泊位,分收费和免费两种,—般指公用停场,不同于私家车库,居住小区必须有足够车位。车不能停在道路上。 24、“五证俱全”是指哪五证?①建筑施工许可证 2.房屋预售许可证 3.建筑用地规划许可证 4.国有土地使用证 5.建设工程规划许可证

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一,建筑物的分类 1,按建筑物的使用性质分类建筑物按使用性质(即用途) ,通常分为生产性建筑,即工业建筑,农业建筑:非生产性建筑,即民用建筑.民用建筑根据建筑物的使用功能,可分为居住建筑和公共建筑两大类. (1) 居住建筑居住建筑是供人们生活起居用的建筑物,主要有普通住宅,高档住宅,公寓,别墅等. (2) 公共建筑公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物,公共建筑按使用特点,可以分为以下一些建筑类型;生活服务性建筑:食堂,菜场,浴室,理发店等;文教建筑:学校,图书馆,学生实验室等;托幼建筑:托儿所,幼儿园等;科研建筑:研究所,科学实验楼等;医疗建筑:医院门诊所, 疗养院,急救中心等;商业建筑:商店,商场,贸易市场,饭店,餐厅以及相关设施;体育建筑:体育场(馆),游泳池(馆)等服务于体

育运动的房屋建筑;文娱建筑:剧院,会堂,博物馆,文化馆,展览馆等;交通,邮电建筑:火车站,汽车站,航空港,水上客运站,邮政大楼,电报,电话局等用于交通,邮政,电讯的建筑;其他建筑:如园林建筑,纪念性建筑, 加油站,煤气站,消防站等设施.2,按建筑物的结构类型和材料分类建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为砖木结构建筑,砖混结构建筑,钢筋混凝土结构建筑,钢结构建筑. 一般说来,低层建筑采用砖木结构的较多,多层建筑采用砖混结构的较多,高层建筑采用钢筋混凝土结构, 有大跨度要求的体育馆, 大剧院多采用钢结构. 3, 按建筑物的层数分类低层建筑:一般指一至三层的房屋,多为住宅,别墅,幼儿园,中小学校,小型的办公楼以及轻工业厂房等.多层建筑:一般指四至七层的房屋,多为居民住宅楼,普通办公楼等.高层建筑:一般指七层以上的房屋.一般地,12 层以下又称小高层住宅.对于高层建筑,国际上通行的做法是划分为 4 类: 1.低高层建筑: 层数为 9~16 层, 建筑总高度25~50m; 2. 中高层建筑:层数为 17~25 层,建筑总高度 50~75m; 3.高高层建筑:层数为26~40 层,建筑总高度 75~100m;4.超高层建筑:层数在 40 层以上,建筑总高度在 100m 以上. 二,房屋建筑的构造—幢建筑物,一般是由基础,墙,柱,梁,楼板层,地坪层, 楼梯, 屋顶,门窗,阳台和雨蓬等几大部分构成,它们在不同的部位,发挥着各自的作用.1,基础:是位于建筑物最下部的承受构件,承受着建筑物的全部荷载,并将这些荷载传给地基, 使之稳定安全的结构体系,一般均设在地面以下.2,墙:墙是建筑物的承受构件和围护构件,与外界直接接触的建筑围护结构部分统称为外墙.3,楼板层:楼板层是房屋建筑中与土层相接的部分,它承受着底层房屋的荷载.4,楼梯:楼梯是房屋建筑的垂直交通设施, 供人们上下楼层和紧急疏散之用.5,屋顶:屋顶是建筑物顶部的外部围护构件和承受构件. 平屋顶(坡度 5%,通常 2%-3%) ,坡屋顶(大于 10%)和其它形式三类作用:防水,结构,保温,隔热,建筑艺术要求.屋顶分类:①屋顶是由层面,屋顶承重结构,隔热层, 顶棚组成. 四大类: 平顶, 坡屋顶, 曲面屋顶, 多波式屋顶②屋顶: 〈可承重〉刚性柔性〈不可承重〉③屋顶防漏:三毡四油④屋顶隔热:水泥蛭石⑤交通,环境,地理位置与小区的重要性.⑥总体的建筑风格的表现形式〈以具体实例为标准〉6,门窗: 建筑中各隔断间的通行口,有扇或无扇(门洞)谓门,用来采光,通风或传递,观察的洞口 (不作通行用)谓窗.门和窗是解决建筑使用功能主要手段.门主要起内外交通和分隔房间之用;窗的主要作用是采光和通风,同时也起分隔和围护的作用.门和窗是解决建筑使用功能主要手段.7,阳台:楼层建筑中,人们与外界空间联系的主要方式,有三面敞开的,也有半敞开的,或一面敞开的,或封闭的.8,隔断:区别使用功能,使之互不干扰,是建筑设计中组织功能空间,划分平面的主要手段.有全隔,半隔,透明,半透,不透等区别. 二, 房地产基础知识名词解释 1,用地性质:指规划用地的使用功能,一般分为住宅用地,公共服务设施用地,道路用地,绿化用地.2,用地面积:指规划地块规定的面积范围.3,占地总面积:建筑占用土地的面积,又称建筑占地.小区占地面积包括所有占用的面积(包括绿化道路等等) .4,建筑总面积:一般指某小区或某组团所有建筑物(包括公共设施建筑)的面积之和.5,建筑密度:规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比,

用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率.通常以上限控制.6,建筑高度:指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离.7,红线:由政府有关部门规定的用地范围.一般以红笔在地形图上圈定. ,写上批准意见及日期,签字,盖章后生效.8,建筑红线后退距离:指建筑相对于规划内道路红线后退的距离,通常以下限控制.9,容积率: 指规划地块内各类建筑的总面积与建筑用地面积之比.容积率可根据需要制定上限和下限, 容积率的下限保证地块开发的效益, 防止无效益或低效益开发造成的土地浪费; 容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行.10,建筑间距:建筑物与建筑物外墙水平线之间的直线距离,一般以间距和楼高度之比表示.11,绿化率:规划地块内各类绿地面积的总和占规划用地面积的比率,用以说明绿化分布的疏密程度.通常以下限控制. (绿地不包括屋顶,晒台的人工绿地) 12,配套:使功能达到完善的措施;建筑中有社会公共设施配套, 小区生活环境配

套;住宅内部有生活设施配套等,其程序由于标准不同而不同.13,生地: 只是一块土地,未达到可盖房的要求(水,电,煤都没有) .14,熟地:达到三通一平的称为熟地,三通一平只是达到施工要求.15,何为"三通一平" "三通"指通电,通水, 通路, "一平"指土地平整.16,何为"七通一平" 达到了人口居住的要求, "七通"是指通电,通水,通煤气,通电讯,通下水,通上水,通道路, "一平"指土地平整.17,土地使用权的最高出让年限?1.居住用地 70 年;2.工业用地50 年;3.教育,科技,文化卫生, 体育用地 50 年;4.商业,旅游,娱乐用地 40 年;⑤.综合或其它用地 50 年.18,.房屋的保修内容与保修期限? 答:1.屋面防水为 5 年;2.土建为 1 年,具体包括:a. 墙面,楼 (地)面空鼓,开裂,起砂;b. 墙面,顶棚抹灰层脱落,吊顶破损;c. 墙面,厨房和卫生间地面,地下室管道渗漏;d. 门窗翘裂,粉刷起壳,开裂,脱落,五金件损坏; 3.卫生洁具为 1 年;4. 电气管线,上下水管线及灯具,电器开关为 2 年;5.管道堵塞为 2 个月;6.供冷,供热系统和设备为 2 个供冷期及 2 个供暖期.19,楼花:即未完成的商品房, 也叫期房.20,居住人口密度:居住人口密度=居住总人口/总用地面积(600~800 人/公顷) 21,公共建筑比例:公共建筑比例=公共建筑面积/住宅建筑面积,一般为 16%~20%配套商业面积比例:配套商业面积/住宅建筑面积(规定为 5%22,何为砖混结构建筑?答:砖混结构建筑的竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板,屋顶板,其中也包括少量的屋顶采用木屋架.这类建筑物的建造层数一般在 6 层以下,造价较低,但抗震性能较差,开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制,所以,这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代.23,何为钢筋混凝土结构建筑?答:钢筋混凝土的承重构件如梁,板,柱,墙(剪力墙) ,屋架等,是由钢筋和混凝土两大材料构成.其围护构件如外墙, 隔墙等,是由轻质砖或其它砌体做成.它的特点是结构的适应性强,抗震性能好,耐用年限较长.从多层到高层,甚至超高层建筑都可以用此类结构.钢筋混凝土结构房屋的结构主要有:框架结构,框架剪力墙结构,剪力墙结构,筒体结构,框架筒体结构和筒中筒等.24, 预售房屋需要那些基本条件?答:1.已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; 2.持有建设工程规划许可证和施工许可证;3.按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上, 并已经确定施工进度和竣工交付日期; 4.开发企业向城市,县人民政府房产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》 .25,土地使用权出让: 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者, 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为. 26,土地使用权划拨:是指有批准权的人民政府依法批准, 在用地者缴纳补偿, 安置等费用后将该幅土地交其使用, 或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为.三, 建筑识图一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图,建筑施工图,结构施工图,暖通几空调施工图,给排水施工图,电器施工图等.1,总平面图:用来说明建筑物所在具体位置和周围环境关系的平面图, 一般在图上标出拟建建筑物和周围已建建筑物的外形, 层数和它们的相对位置关系, 标出建筑物周围的地形, 道路, 水源, 电源等,

图上一般绘有指北针.2,建筑施工图:包括建筑平面图,建筑立面图,建筑剖面图.建筑平面图:按一定比例绘制的建筑物水平剖视图,表示建筑物的平面形状,水平方向(出入口, 走廊,楼梯,房间,阳台等)的布置和组合关系.是全套图纸中具有重要引导作用的图纸. 建筑立面图: 按一定比例绘制的建筑物在垂直方向上的投影图, 主要表示建筑物的外观形状, 是做外部装修的外部依据. 建筑剖面图: 按一定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的投影图,主要表示建筑物的内部结构形式,空间关系.3,结构施工图:主要表明建筑结构专业的设计内容,同时反映建筑,给排水,暖通,电气等专业对结构的要求. 在房屋销售中最常用的是户型图, 它是将建筑平面图简化, 以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房间的相对位置.4,效果图:有小区总体效果图和装修效果图,是由专业人员设计的,在建筑物尚未建成前对建筑物的多种描述,是一种对建筑物进行美化的方法.五,房屋面积的规定和测算 1,各种面积概念(1)住宅结构面积:是指住宅的所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和,即外墙,内墙,柱等结

构所占面积的总和.人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积. (2)居住面积:是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和.所谓净面积就是除去墙,柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)(3)使用面 . 积:扣除公用(楼梯,电梯,公用的配电间,走道,电梯间,管道间)面积,房屋结构占用面积,以及户内走道,楼梯,玄关等面积后,所剩实际生活使用的面积. (4)建筑面积:建筑物全部面积,分每户建筑面积,单元建筑面积和每幢楼建筑面积,系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台,挑廊,地下室,室外楼梯等,且具备有上盖, 结构牢固,层高 2.20M 以上(含 2.20M)的永久性建筑.(5)房屋的产权面积:系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积.房屋产权面积由直辖市,市,县房地产行政主管部门登记确权认定. (6)房屋的共有建筑面积: 系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积. (7) 出房率(得房率) :指住宅的净使用面积占销售面积(包括公用部分面积)之比.销售面积一样的净使用面积不一定相同, 出房率高的商品房就物有所值. 如果商品房的公用面积分摊得多,出房率就要低一些. (8)套内建筑面积:由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成;(9)套内房屋使用面积:为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积计算.(10)套内墙体面积:是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积.2,有关房屋面积的规定和测算(1)多层房屋的建筑面积按每层建筑面积的总和计算. (2)穿过房屋的通道,房屋内的门厅,大厅不分层高均按一层面积计算,回廊部分按其投影计算面积. (3)房屋内的技术层,夹层,地下室,半地下室,层高超过 2.20 米的,按其上口外墙外围水平面积计算. (4)封闭式阳台按其外围投影面积计算.凸阳台按其投影面积的一半计算. (5)共有公共面积的分摊计算:每户应摊面积=共有公用房屋建筑面积的总和/各户房屋建筑面积之和*该户房屋建筑面积 3,商品房分摊的公用建筑面积包括两部分: (1) 电梯井,楼梯间,垃圾道,变电室,设备室,公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房的建筑面积 (2) 各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影的一半六,商品房销售常用名词 1,住宅:供人们生活居住的建筑.2,通风:保持室内空气流通,更换新鲜空气.3,朝向:建筑主要房间面对的方向(东,西,南,北) .4,隔音:建筑围护结构(墙体屋面)减低噪声的能力以减少分贝(DB)数表示.5,噪声级:不同使用功能的房间,要求达到允许的噪声量的等级(一般住宅为 50DB 以下)6,隔热:建筑围护结构(墙体屋而)减少热量传递的能力, 以隔热系数表示. 7,户型:居住建筑中表示卧室,厅房,卫生间的构成类型简化的名称, 如二室——厅一卫,三室二厅二卫等.各种户型可设计成多种平面组合,户型优劣是购房者主要关心的因素.8,什么是住宅的开间,进深,层高和净高?(1)住宅的开间:住宅的开间就住宅的宽度.在 1987 年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中,对住宅的开间在设计上有严格的规定.砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1 米,2.4 米,2.7 米,3.0 米,3.3

米,3.6 米,3.9 米,4.2 米.(2)住宅的进深:住宅的进深就是指住宅的实际长度.在 1987 年实施的《住宅建筑模数协调标准》中,明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数:3.0 米,3.3 米,3.6 米,3.9 米,4.2 米,4.5 米,4.8 米,5.1 米,5.4 米,5.7 米,6.0 米.为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,进深不宜过长. (3)住宅的层高:住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度.在 1987 年发布的《住宅建筑模数协调标准》中,明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数:2. 6 米,2 .7 米,2.8 米.(4)住宅的净高:住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高和层高的关系可以用公式来表示:净高:层高—楼板厚度,即层高和楼板厚度的差叫"净高" .商品住宅的开间,进深和层高(即住宅的宽度,长度和高度),这三大指标是确定住宅价格的重要因素.如果住宅的尺寸越大(即开间,进深,层高越大),建筑工艺相应就越复杂, 建造的难度就越大, 同时所消耗的建材也会越多, 导致建造的成本也就越高. 当然人们居住的空间会有所增大,但要付出的房价就会更高.因此,购房者在购买商品住宅时,应当

房地产基础知识大全(DOC)

房地产基础知识 房地产 是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看,主要分为两大类,即土地及土地上的建筑物和附着物(房产和地产)。所谓“不可分离”,是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性 房产可归私人所有,但土地属于国家和集体所有,业主只有一定年期的使用权。因此,业主购房后,所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权 房地产的特性 ?不可移动性;?独一无二性; ?寿命长久性;?数量有限性; ?用途多样性;?相互影响性; ?易受限制性;?价值高大性; ?难以变现性;?保值增值性。 房地产的特性 难以变现性;?保值增值性。 房地地产的类型 按建设程度划分: 生地、毛地、熟地、在建工程、现房(含土地) 按程度划分 生地:是指不具有城市基础设施的土地,如荒地、农地; 毛地:是指具有一定城市基础设施,但地上有待拆迁安置的房屋的土地; 熟地:指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上面进行房屋建设的土地; 在建工程:是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产,该房地产不一定正在建设,也可能停工了多年; 现房(含土地):指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产,它可能是新的,也可能是旧的)按建筑物的使用性质分类: ?居住建筑?公共建筑 ?工业建筑?农业建筑 ?居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑 按建筑结构的主要建材分类: 建筑结构,是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等)组成的体系 ?木结构?钢筋砼结构 ?钢结构?混合结构 ?钢与砼组合结构?塑料结构 ?薄膜充气结构 按建筑结构的主要结构形式分类: ?墙体结构?框架结构 ?框剪结构?拱结构 ?网架结构?空间薄壁 ?钢索结构?舱体结构 ?深梁结构 按建筑物的耐火等级分类: ?建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。

房地产建筑基础知识91026620

房地产建筑基础知识 第一节房屋建筑概述 一、建筑的构成要素: 构成建筑的主要因有三方面:建筑功能、建筑技术和建筑形象。 1、建筑功能:是指建筑物在物质和精神方面必须满足的使用要求。 2、建筑技术:是建造房屋的手段,包括建筑材料与制品技术、结构技术、施工技术、设备技术等,建筑不可能脱离技术而存在。 3、建筑形象:构成建筑形象的因素有建筑的体型、内外部的空间组合、立体构面、细部与重点装饰处理、材料的质感与色彩、光影变化等。 建筑的三要素是辨证统一,不可分割的。建筑功能起主导作用;建筑技术是达到目的的手段,技术对功能又有约束和促进作用。建筑形象是功能和技术的反映。 二、建筑的分类: 1、按建筑的使用性质分,可分为:1、工业建筑; 2、农业建筑; 3、民用建筑。 其中民用建筑:包括A、居住建筑:又可分为公寓,花园住宅,新建住宅,新式里弄,旧式里弄,简屋。B、公共建筑 2、按建筑规模和数量分,可分为:大量型建筑;大型性建筑。 3、按建筑层数或总高度分,可分为:低层建筑;多层建筑;高层建筑;超高层建筑。

三、房屋建筑构造: 1、传统结构体系:木结构,砖混结构,骨架结构。 2、现代工业化施工的机构体系:装配式建筑,工具式模板建筑。 3、特种结构体系:筒体结构、悬挂结构、薄膜结构、大跨度结构。 四、房屋承重结构的基本构件类型: 钢结构、钢筋混凝土结构、钢和钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构(竹结构、木结构、竹木结构)。 五、房屋建筑结构承重形式 1、叠砌式(6F以下建筑):用于居住、办公、学校、医院。 2、框架式:20F左右的住宅及办公楼。 3、剪力墙式:高层。 4、筒体式:大跨度、大空间、超高层。 六、建筑物的构造组成 就常见的民用建筑而言,大致有基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶、门窗六个基本组成部分。通风道、垃圾道、烟道、壁橱等建筑配件及设施,可根据建筑物的功能要求设置。 1、基础:位于建筑物的最下部,埋于自然地坪以下,承受上部传来的所有荷载,并把这些荷载传给下面的土

建筑基础知识与房地产基础知识

基础知识部分 第一篇建筑基础知识 一、建筑物 1、定义: 广义:人工建筑而成的所有东西。 狭义:即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等,能够遮风挡雨,供人们在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场所,不包含构筑物。 构筑物:指房屋以外的建筑,人们一般不直接在内进行生产和生活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。 2、分类:房地产行业对于建筑物的分类方式较多,标准也不尽相同,现仅介绍其中的几种分 类方式。 按使用性质分:居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑 按层数分:低层(1~3层)、多层(4~7层)、小高层(8~12层)、高层(13层以上)、超高层(建筑总高度超过100米,不含单层建筑超过100米)。 按结构分:砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构(分框架、剪力墙等)、钢结构。二、建筑构造 1、基础: 定义:建筑物的组成部分,是建筑物地面以下的承重构件,它支撑其上部建筑物的全部荷载,并将这些荷载及自重传给下面的地基。 按构造形式不同分类:条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础(高层常用)、桩基础。 2、地基: 定义:不是建筑物的组成部分,是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。 3、墙体和柱: 竖向承重构件,支撑屋顶、楼面等,并将这些荷载和自重传给基础。 墙体分类:外墙、内墙;纵墙、横墙;承重墙、非承重墙。 4、门窗: 门的分类:平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门;木门、塑钢门、铝合金门等。 窗的分类:平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗;木窗、塑钢窗、铝合金窗等。

5、地面、楼板和梁: 梁是跨过空间的横向构件。 6、楼梯: 一般由三部分组成:楼梯段、休息平台、栏杆扶手。 楼梯的宽度一般在1.2米左右。 住宅楼梯的倾斜度一般在15~20o 台阶分踏步和踢步两部分,踏步宽度在20~25cm、踢步在15cm时人们的感觉最舒适。 2.80米层高的住宅每跑9个台阶。 7、屋顶: 屋顶分平屋顶和坡屋顶。 建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部件。 三、建筑设备: 1、给水、排水系统 给水的方式有:直接供水(在水压水量稳定的情况下采用)、设置水箱供水(水压在一天内定期高低变化的情况下采用)、设置水泵、水箱供水(水压经常性的低于所需水压的情况下采用)、分区分压供水(多用于多层、高层建筑。当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水,不能满足上面楼层用水时,通常分成两个供水区,下层直接供水,上层采用设置水泵水箱供水。) 给水的管材目前多采用PVC管、铝塑管。 排水系统主要指排放生活污水、废水及雨水。多采用ф100~150的铸铁管或PVC管材。 2、采暖系统: 采暖系统可分为两类,一是独立采暖;二是集中采暖。 集中采暖又可分为两种: 热水供暖:采用热水进行供暖,供水温度一般95度,回水温度一般70度。这种方式的特点是热得慢,凉得也慢,多用于住宅等不间歇采暖。 蒸气采暖:采用水蒸气进行供暖。这种方式的特点是热得快,凉得也快。多用于间歇性采暖建筑,如剧院等。 集中供暖国家目前提倡采用分户计量式采暖方式,但是由于计量价位的不确定,大多开发商都没有采用。当前使用最多的是分户控制采暖。 无论是分户计量还是分户控制,现在都没有达到“谁用谁交费,不用不交费”的状态。

房地产行业基础知识大全

一、房地产基础专业知识 1、房地产:指房产与地产的总称(又称不动产)。 2、房地产的三种存在形态: 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征: a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动); b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同); c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的); d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值); 4、房产:就是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。 5、房屋分类: a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市); b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构与其她; c、所有权归属:公房(直管公房与自管公房等)与私房; 6、地产:就是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。 7、土地分类: a、开发利用:生地与熟地; b、建筑功能:建筑用地与非建筑用地; c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等; 8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理与服务的行业。包括: a、土地开发; b、房屋建设、维修、管理; c、土地使用权的有偿划拔、转让; d、房屋所有权的买卖、租赁; e、房地产抵押贷款; f、房地产市场; 9、土地使用权:就就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用与收益的权利)。土地公有制采取了两种形式:即集体所有制与国家所有制。a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式: 划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;

房地产基础知识重点精编

房地产基础知识重点精编 Jenny was compiled in January 2021

房地产专业基础知识(重点) 房地产一级市场:土地交易市场房地产二级市场:一手房市场房地产三级市场:二手房市场 土地所有权:国家、集体土地使用权 取得国有土地使用权的途径:划拨、出让、转让、租赁 土地使用权出让最高年限:住宅用地70年、商业、娱乐用地40年、办公、综合用地50年 建筑基底面积之和 各类绿地的总和 建筑密度 = ——————————(%)绿地率= ———————————(%) 建筑用地面积 建筑用地面积 总建筑面积 总绿化面积 容积率 = ————————(%)绿化率 = ————————(%) 建筑用地面积 建筑用地面积 土地使用权的出让:指国家以招标、拍卖,挂牌的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者。

土地使用权划拨:是指政府无偿将土地拨发给使用者使 用,一般没有使用期限的限制。 楼间距,建筑物与建筑物之间的距离。 毛地: 指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 生地: 指可能为房地产开发与经常活动所利用,但尚未开发的农地和荒地。 熟地:指已经完成市政基础设施建设的土地,达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。 三通一平:是指水通、电通、路通和场地平整。 七通一平:是指给水通、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场地平整。 建筑风格的分类:地中海、意大利、英国、法国、德国、 北美、新古典、新中式、现代主义、综合 类 低层:1~3层建筑、多层:4~7层、小高层:8~12层、 高层:13~33层、超高层:34层以上; 复式住宅:在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,复式层高为3.3米,而一般跃层为5.6米的 两层。 过梁:门、窗洞口上方的支撑结构(水泥过梁、钢筋过梁)。

最全房地产基础知识讲解

房地产基础知识 1、房产:房屋产权的简称。 2、地产:是指土地财产。 3、房地产:是房产和地产的总称。 4、房地产业:从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。 5、房地产开发:是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地开发:是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、集体土地:是指农村集体所有的土地。 8、征用土地:指国家为了公共利益的需要,可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 9、土地所有权:是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 10、土地使用权的出让:指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者,由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 11、土地使用权转让:是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。 12、地籍、产籍:是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料,经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 13、生地:不具备开发条件的土地。

14、熟地:指已完成三通一平或七通一平,具备开发条件的土地。 15、宗地:是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地块。 16、宗地图:是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括:宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 17、证书附图:即房地产后面的附图,主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。 18、物业管理:泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。 19、业主委员会:是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表物业全体业主合法权益的社会团体,其合法权益受国家法律保护。 20、业主委员会的产生:由业主大会从全体业主中选举产生。 21、住房补贴:住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。 22、房屋的所有权:是指对房屋全面支配的权利。 23、房地产交易形式:主要有两种:地产交易形式与房产交易形式。 24、建筑物:是指人工建造而成的房屋和构筑物,如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。 25、构筑物:是指建筑物中除房屋以外的东西,人们一般直接在内进行生产和生活活动,如烟囱、水井、道路、桥梁等。 26、期房:是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。 27、期房的介定:房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证(或竣工验收合格可以直接入住使用)为止。

房地产基础知识总结版

培训知识总结 公司口号:我们因专业而强大 我们因严谨而尊严 我们因解决问题而信誉 房地产:房地产是由土地,建筑物和固着在土地,建筑物上不可分分离的部分和所产生的权益。 建筑物产生的过程:立项设计施工验收交付使用 地形:是指地球表面上的地物和地貌的总称。 地形图:将某地区地形状况按一定比例绘制成图。 红线图:经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积一般红笔圈在图纸上具有法律效应。 开间:一间房屋的面宽。 进深:一间房屋的深度。 层高:地面到上一个楼板的高度(包括楼板厚度)。 净高:房间内地面到顶棚。 建筑层数:室内标高为正负零的楼层为一层,以上顺次排列向下为地下一层,地下二层,层高低于2.2m的楼层,屋顶水箱、电梯机房、装饰性建筑均不算楼层数。 标高:(1)绝对标高:以青岛海平面的高度平均值为零点的高度。 (2)相对标高:以项目的某一特定点为零点,其他各处相对于他的高度。 风向频率玫瑰图:简称风玫瑰图,表示某地常年风向频率的数值的分布,用八到十六个方位表示。 建设用地面积:红线面积。 总建面:按分层建筑面积之和计算。 建筑物基底面积:建筑物底面与地面接触的面。 物业类型: 1.低层建筑(1-3层) 2.多层建筑(4-7层)小于1 3.小高层(8-18层)1.5-2 4.高层(19-33层)小于2 5.超高层(100米以上)大于2.5 用地性质:指城市规划部门根据城市总体规划的需要对某宗具体用地所规定的用途,分为 1.住宅用地(70年) 2.商业用地(40年、影剧院、酒店、旅游等) 3.工业用地(50年) 4.综合用地(50年、教育、科技、文化、卫生、体育) 房地产三级市场:一级市场为土地交易市场,二级市场为商品房买卖市场,三级市场为二手; 房租赁市场

房地产建筑成本及相应基础知识解析

房地产建筑成本(按建筑平方米算) 1、桩基工程(如有):70~100元/平方米; 2、钢筋:40~75KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合160~300元/平方米; 3、砼:0.3~0.5立方/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合100~165元/平方米; 4、砌体工程:60~120元/平方米(多层含量较高、高层含量较低); 5、抹灰工程:25~40元/平方米; 6、外墙工程(包括保温):50~100元/平方米(以一般涂料为标准,如为石材或幕墙,则可能高达300~1000元/平方米; 7、室内水电安装工程(含消防):60~120元/平方米(按小区档次,多层略低一些); 8、屋面工程:15~30元/平方米(多层含量较高、高层含量较低); 9、门窗工程(不含进户门):每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计与是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米,一般为90~150元/平方米,如采用高档铝合金门窗,则可能达到300元/平方米; 10、土方、进户门、烟道与公共部位装饰工程:30~150元/平方米(与小区档次高低关系很大,档次越高,造价越高); 11、地下室(如有):增加造价40~100元/平方米(多层含量较高、高层含量较低); 12、电梯工程(如有):40~200元/平方米,与电梯的档次、电梯设置的多少与楼层的多少有很大关系,一般工程约为100元/平方米; 13、人工费:130~200元/平方米; 14、室外配套工程:30~300元/平方米,一般约为70~100元/平方米; 15、模板、支撑、脚手架工程(成本):70~150元/平方米; 16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等(约为总造价的5~8%:约 60~90元/平方米; 17、临时设施(生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施(水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房):30~50元/平方米; 18、检测、试验、手续、交通、交际等费用:10~30元/平方米; 19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用(约为10%):以上各项之和*10%=90~180元/平方米; 20、上交国家各种税费(总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米,高档的可能高达100元/平方米。

房地产专用术语解释及建筑基础知识(一)

房地产专用术语解释及建筑基础知识 1、房地产: 房地产又称不动产,是房产和地产的总称,房产总是与地产联贯为一体的,具有整体性和不可分割性。 2、房地产市场: 一级市场,是指国家以土地所有者和管理者的身份,将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场; 二级市场,是指土地使用权出让后,由房地产经营者投资开发后,从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易; 三级市场,是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 3、国土局: 代表国家行使土地所有者职权以及对房地产市场,房地产行业管理的一个政府部门。4、商品房: 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产,它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。5、发展商: 专门从事房地产开发和经营的企业。 6、代理商: 经政府批准成立,从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构,接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。 7、土地类型: 按其实用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房月地。 8、土地权使用年限: 是指政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限出让给土地使用者,土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用,经批准并补清地价后继续使用,如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定:居住用地70年,工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为40年。 9、土地使用费: 土地使用者因使用土地按规定每年支付给予政府的费用。 10、房地产产权: 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权,具体容是指产权人在法律规定的围对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入,出售该房屋获取增值,将该房屋抵押给银行或其他组织和个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产,与土地是小叫分割的一个整体,房屋在发生转让等产权变更时,必然是房地一体进行的,不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中,房屋,开发商拥有产权并独立出售,出租的车库等有产权,但像属于小区绿地等部分的土地及公建,对购房而言,就不具备产权的概念。 11、如何办理产权? 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整栋楼的发房屋产权证后才

房地产基础知识培训资料全

房地产基础知识 一、基本概念 (一)房地产的概念: 是房屋和土地的社会经济形态,是房屋和土地作为一种财产的总称,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。房地产由于其位置固定、不可移动,通常又被称为不动产,简单地说就是不能移动的财产。 ◆房地产业五证: a.建设用地规划许可证; b建设工程规划许可证; c.建筑工程施工证; d.国有土地使用证; e.商品房预售许可证; ◆两书: 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》; ◆一表: 《商品房竣工验收备案表》 (二) 1、房地产业指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 2、房地产市场 分为:一级、二级、三级市场,一级市场指最初级原始土地的转让,二级市场指房地产开发企业在取得土地后再开发、建设、销售,一般说在建商品房(期房),三级市场是指已建好的商品房在市场上转让,就是在房产中介所转让的房产。 (三)城市居住区、居住小区、居住组团 1、城市居住区:一般称居住区,并与居住人口规模(1万—1.5万户,3万~5万人)相 对应,配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共的公共服务设施的居住生活聚居地。 2、居住小区:也称住宅小区,并与居住人口规模(2千—4千户,7000~15000人)相对

应,配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 3、居住组团:一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模(300——700户, 1000~3000人)相对应,配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。(四)居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 1、住宅用地:住宅建筑基底占地及其四周合理间距的用地含宅间绿地和宅间小路等的总 称。 2、道路用地:居住道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放 场地。 3、公共绿地:满足规定的日照要求,适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地, 应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 4、公共服务设施用地:一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和 使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。5、其他用地:规划围除居住区用地以外的各种用地,应包括非直接为本区居民配建的道路 用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 (五)建筑密度 也称建筑覆盖率,批项目规划建设用地围所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。 1、容积率:指建设用地的总建筑面积与建设用地面积的比值。。 2、使用率:住宅套净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率。 3、绿化率:绿化率=植被垂直投影面积/居住总面积×100% 4、绿地率:居住区用地围各类绿地的总和占居住区用地的比率。 (六)新型住宅类型 1、生态住宅 生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则,即综合系统效率最优原则,设计、组织建筑外空间中的各种物质因素,使物质、能源在建筑系统秩序地循环转换,获得一种高效、低耗、能源在建筑系统有秩序地循环转换,获得一种高效、低耗、无废无污染,生态平衡的建筑环境。 2、绿色住宅

房地产基础知识

房地产专业基础知识 房地产基础知识及常用名词 1、房地产: 是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称,包括物质实体和依托于物质实体上的权益,房地产与建筑物密不可分。 上述定义中的地上定着物,是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性,地上定着物包括为提高房地产的使用价 值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山,为 提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通 风、通讯、电梯、消防等设备。 2、土地的所有权种类: 国有土地,集体土地。 3、土地使用权的获取方式: 征用、划拨、出让。 其中,以出让方式获取土地使用权,目前已经实行?°招拍挂?±的方式 进行,即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让,协议出让已经停止。 4、生地与熟地: 熟地是指已经拆迁完毕,达到?°三通一平?±施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的,是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平:水通、电通、路通,场地平整。 七通一平:给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热 通,场地平整。 5、房地产按用途划分的类型: a.居住房地产(普通住宅,高级公寓,别墅等); b.商业房地产(写字楼,旅馆,商店,影剧院等) c.旅游房地产(公园,风景名胜,历史古迹,沙滩等) d.工业房地产(厂房,仓库,) e.农业房地产(农场,林场,牧场,果园) f.特殊房地产(学校,教堂,政府机关办公楼等) 6、土地使用权出让的使用年限: 居住用地70年; 工业用地50年; 教育,科技,文化卫生,体育用地50年; 商业,旅游,娱乐用地40年; 综合或其他用地50年; 7、拆迁补偿的方式: 货币补偿、实物补偿(回迁、搬迁)。 目前较多采用货币补偿方式。

2020房地产基础知识史上最全

2020房地产基础知识史上最全 一、现房、期房、准现房 现房就是已经建好,可以直接入住的房子。期房就是还未领到房产证的房子又或者是还在建的房子,需要一段时间才干够领证入住。准现房是介于期房和现房之间,已经封顶离交房时间相对较近的房子。购买现房风险低,可以实地看房,而相对于期房,价格略高。 二、容积率 三、绿化率 四、得房率 得房率是套内建筑面积与销售面积之比,公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称,与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积,即销售面积。得房率越高越好,得房率高的同时公摊变小,公 摊如果太小,生活舒适度会降低,电梯、楼道等面积会变小。高层 公摊系数一般在0.18~0.26之间,而多层的公摊系数则在0.11~ 0.16之间。 五、楼间距楼间距是指两相邻楼的外墙面距离,分为前后距和 左右距。楼间距的大小,之间关系到房屋的采光、通风、隐私、防 噪等,其中采光效用最为明显。小区楼与楼之间的距离越大,品质 就越高,私密性就越好,采光等方面效用更好。一般情况下,多层(4-6层及以下)与多层建筑间距为6米,多层与高层(12层及以上) 为9米,高层与高层之间为13米。 六、赠送面积 买房时大都会有一些面积是赠送的,赠送面积一般分两类:一为阁楼、挑高等空间面积;二是露台、飘窗等外置面积。对于开发商而言,设计这些赠送面积来吸引购房者,而对于购房者来讲,这些赠

送面积造价高,要仔细核算清楚,在产权证上没有体现的赠送面积有没有被当做销售面积来计算。 问:房地产市场的基本知识有哪些? 1、房地产: 是指房产和地产的总和,指土地上的建筑物,附着物。 2、房地产市场: 是由房地产一级市场(俗称土地市场)、房地产二级市场(俗称楼盘开发)、房地产三级市场(俗称散盘交易)组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。 一级市场:即土地市场,是由国土部门掌握,通过协议,招标或拍卖的方式,将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。 二级市场:即是房地产开发商在获得土地使用权后,在土地上兴建物业,然后通过销售,将该物业销售给广大的小业主。 三级市场:即是小业主在开发商处购买物业后,拥有该物业的所有权(以房地产证为依据),然后将该物业的所有权转让给受让方。 3、单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类: A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房 4、从房地产用途来区分可以分为以下几点: 写字楼:1.标准写字楼2.商住写字楼 住宅:1.高层住宅(小高层)2.多层住宅 商铺:1.临街地铺2.裙楼商铺 常用词语的解释1、 房地产产权:

最全房地产基础知识

房地产基础知识 1、房产 是指房屋经济形态,在法律上有明确的权属关系,在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、地产 是指土地财产,在法律上有明确的权属关系,地产包含地面及其上下空间,地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、房地产 是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利(所有权、管理权、转让权等)。 4、房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 5、房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地开发 是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、土地所有制 现行全部土地实行的是社会主义土地公有制,分为全民所有制(即国家所有)和劳动群众集体制(即集体所有)两种形式。其中,城市市区的土地全部属于国家所有;农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于集体所有;矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,由法律规定属于集体所有,森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有,也可以为集体、单位和个人所有。因此,同一宗房地产,其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。 土地的使用年限是如何确定的? 凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年限按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。另外,加油站、加气站用地为二十年。 8、房子的居住时间是多少,土地使用年限届满后,该怎么办? 房屋一经购买并取得产权后,即作为业主个人所有的财产,并无居住年限的限制,担对该房屋所占用范围内的土地来说,因为土地除属于集体所有的外,均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年,自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后,土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下,继续使用该土地。 9、土地所有权 土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 10、土地使用权的出让

房地产培训基础知识大全

房地产基础学习资料 一、住宅的基础知识: 1、住宅、住宅小区的概念 住宅:就是供人们居住并具备可供人们生活起居的功能和设施的房子。住宅是人工建造而不是自然形成的。 住宅小区:“居住小区”,是被居住区级道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模7000~15000人相对应,配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 2、按建筑结构分类的住宅 砖混结构住宅:“砖”,指的是一种统一尺寸的建筑材料,也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料,包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合,可以称为砖混结构住。由于抗震的要求,砖混住宅一般在5层、6层以下。 框架结构住宅:是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工,效率较高,工程质量较好。经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由。目前,多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂,建筑造价较高。 钢混结构住宅:结构材料是钢筋混凝土,即钢筋、水泥、粗细骨料(碎石)、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由。目前,多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂,建筑造价较 3、按经济形态划分的9类住宅 商品房:指具有经营资格的房地产开发公司(包括外资投资企业)开发经营的住宅。它不同于长期以来在住房体制上所供给的福利性住宅,是纯粹商品化的住宅。商品房的销售由市场决定其价格。 经济适用房:指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经

房地产基础知识培训内容

房地产基础知识培训内容 (一)房地产专业基础知识 1、房产:是指房屋经济形态,在法律上有明确的权属关系,在不同 的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、地产:是指土地财产,在法律上有明确的权属关系,地产包含地 面及其上下空间,地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、房地产:是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工 构筑物和建筑物及其附带的各种权利(所有权、管理权、转让权等)。 4、房地产业:是以土地和建筑物为经营为对象,从事房地产开发、 建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的 综合性产业。 5、房地产开发:是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质 的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地所有制:现行全部土地实行的是社会主义土地公有制,分为 全民所有制(即国家所有)和劳动群众集体制(即集体所有)两种形 式。 7、征用土地:指国家为了公共利益的需要,可依照法律规定对集体 所有的土地实行征用。 8、土地使用权的出让年限: ——居住用地 70 年; ——工业用地 50 年;

——教育、科技、文化卫生、体育用地50 年; ——商业、旅游、娱乐用地40 年; 9、房子的居住时间是多少,土地使用年限届满后,该怎么办? 房屋一经购买并取得产权后,即作为业主个人所有的财产,并无居住年限的限制,担对该房屋所占用范围内的土地来说,因为土地除属于集体所有的外,均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为 50—70 年,自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后,土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下,继续使用该土地。 10、土地所有权:是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 11、熟地:指三通一平或七通一平,具备使用条件的土地。 “三通一平”是指路通、电通、水通,土地平整。 “七通一平”是指上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以 及场地平整 12、期房:是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房,即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 13、现房:是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房,与消费者签订商品详尽买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。

(房地产管理)房屋建筑基础

襄樊职业技术学院 房屋建筑基础》课程标准 一、课程定位 工程造价专业主要面向建设单位、施工单位、工程造价中介机构、工程造价主管部门等企事业单位,培养在生产、服务第一线能从事土建工程建设、施工、监理和工程造价核算与咨询、工程招标标底和投标报价的编制等建筑工程的岗位群工作,具备建筑行业诚实信用的职业素养,工程造价领域专业知识和职业技能,德、智、体、美、劳等方面全面发展,具有职业生涯发展基础的高素质高技能人才。 《房屋建筑基础》是工程造价专业的一门专业基础课程,处于课程体系的通用能力模块。它包括民用建筑构造、工业建筑构造和建筑设计,主要培养学生识读施工图、进行建筑构造处理、理解设计理念等岗位群必备的职业通用能力,并使学生认识工作岗位,熟悉企业环境,养成良好的职业素养。 《房屋建筑基础》以《建筑材料》、《建筑工程制图与识图》等专业课程为基础,同时又为《建筑结构》、《建筑施工技术》、《建筑工程概预算》等后继专业课程提供必备的专业基础知识,它在专业课学习中起着承前启后的重要作用。学生通过该课程的学习,并整合前导各门专业课程中形成的单项职业能力,使学生能够理解建筑设计理念,能够查阅有关建筑规范、建筑图集等资料,能够识读建筑施工图,能够进行建筑构造处理的通用职业能力,并为学生形成专业核心能力构建能力平台。因此,本课程对建构学生完整能力体系,提升学生综合职业能力,为今后从事工程造价、土建工程施工、监理和质量安全管理等工作打下坚实的基础。 二、课程目标 (一)能力目标 1.专业能力 (1)能够结合工程实际查阅有关建筑规范、建筑图集等资料; (2)能够读懂建筑施工图; (3)能够进行建筑构造处理和进行建筑设计。 2.社会能力 (1)具备良好的沟通能力和职业道德,严格的纪律观念; (2)具备建筑工程质量安全意识、环保节能意识,严格遵守操作规程,严把质量关;(3)树立与其他人员配合工作的团队意识,具有协作精神。 3.方法能力 (1)具备独立学习能力; ( 2 )具备尝试建筑构造新理论、新方法和新技术的创新意识。 (二)知识目标 1.了解建筑的分类、组成以及建筑构造设计原则;2.掌握民用建筑中,房屋各构造组成及其作用、常用的建筑构造做法和构造要求,与实际紧密结合,及时吸纳新知识、新技术、新材料、新标准;3.掌握单层工业厂房结构组成和类型、单层厂房定位轴线、单层厂房主要结构构件和围护结构组成及其构造; 4.提高绘制与识读建筑施工图的能力。 (三)态度目标1.引导学生认识专业发展趋势,结合自身情况做好职业定位;2.在学习中锻炼学生的团结协作能力、创新能力和专业表达能力;3.培养学生的独立分析与解决具体问题的综合素质能力。 三、课程设计 (一)设计思想 本课程的设计思路是打破传统学科课程以知识为主线构建知识体系的模式,采用以建筑工程施工过

房地产专业基础知识

1.房地产 房地产又称不动产,是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的,具有整体性和不可分割性。 房产:是指房屋经济形态,在法律上有明确的权属关系,在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。 地产:是指土地财产,在法律上有明确的权属关系,地产包括含地面及其上下空间,地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。 2.房地产业 是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 3.房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 4.地产开发 是将“生地”开发成可供使用的土地(“熟地”)。 5.房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 6.土地类型 ——居住用地70年; ——工业用地50年; ——教育、科技、文化卫生、体育用地50年; ——商业、旅游、娱乐用地40年; ——综合或其它用地50年; ——另外,加油站、加气站用地为20年; 7.三通一平 是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通,场地平整。 8.七通一平 是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通,场地平整。 9.土地使用权出让的形式 ·协议出让 ·招标出让 ·拍卖出让 ·行政划拨 使用权有权出让的土地,必须是国有土地;集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后,才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地,还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。 ·生地:待开发的土地 ·熟地:完成市政设施的土地 10.房地产市场

1.5 房地产建筑基础知识(上)

民用建筑指供人们居住和进行公共活动的建筑的总称,按使用功能可分为居住建筑和公共建筑两大类。居住建筑包括住宅建筑、宿舍建筑。公共建筑包括教育建筑、办公建筑、科研建筑、文化建筑、商业建筑、体育建筑、医疗建筑、交通建筑、司法建筑、纪念建筑、园林建筑、综合建筑。 PPT3 什么是砌体结构? 内外墙、柱等由砖、石、砌块砌成,并用以承重,统称砌体结构,常用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋。其优点是耐火性、化学稳定性和大气稳定性好;易于就地取材,节约钢材、水泥和木材;隔热、隔声性能好。缺点是抗拉、弯、剪及抗震性能差;材料用量多,结构自重大,但砌体工作繁重,施工进度慢。 PPT4 什么是框架结构? 框架结构是由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系。各平面框架通过连系梁和板连成空间体系,以承受竖向及水平荷载。框架结构布置灵活,使用方便,可获得较大的室内空间,广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商场、学校等多、高层建筑。框架结构承受水平荷载的能力较低,刚度较小,使用时受房屋高度限制;采用砌体填充墙时,墙体在地震中容易损坏。 PPT5 什么是板柱结构? 板柱结构是由楼(屋面)板、柱等构件组成的、承受垂直及水平荷载的空间结构体系。板柱结构除有框架结构的优点外,还有结构高度小,顶棚平整,采光、通风及卫生条件好,模板及施工简单等优点。采用升板法施工可节约大量模板。采用预应力方法将预制板、柱连成整体,叫预应板柱结构。此种结构若采用预置密肋轻型板,还可克服一般板柱结构板厚过大的缺点。板柱结构常用于医药、食品、冷库、商场及医院等建筑,预应力板柱体系常用于住宅建筑中。 PPT6 什么是剪力墙结构? 由纵横承重墙体组成的结构体系叫剪力墙结构。按施工方法分为现浇剪力墙结构和装配式剪力墙结构,一般采用现浇剪力墙结构。它的空间整体性好,刚度大,抗侧力强度高,水平力作用下侧向变形小。装配式剪力墙结构一般由装配式大型墙板拼装而成。这种结构体系,一般以横墙承重为多。考虑到结构整体性的需要,内纵墙一般以承重墙处理,外纵墙不承重,而采用围护墙板。天津“津塔”就是钢板剪力墙结构的世界第一高楼。 PPT7 什么是框架剪力墙结构? 框架剪力墙结构也称框剪结构,这种结构在框架结构体系中适当布置剪力墙,组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。其中剪力墙是主要的抗侧力构件。这种体系既有框结构使用上的灵活性,又有较强的抗震能力和较好的刚度,是常用的高层结构体系,适用于各类公共建筑。

房地产相关基础知识

房地产相关基础知识 默认分类2009-05-15 23:25:22 阅读742 评论1 字号:大中小 房地产基础知识 一、房地产:房产和地产的总称,也叫“不动产”。 房地产的形态:1、单纯的土地;2、单纯的房屋;3、土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称,地产是土地及其权利的总称; 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物,构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑,如:烟筒、树、路等) 房地产按类型分为:1、住宅用(70年);2、生产用(50年);3、经营用(门头等,50年);4、行政用(市政府、法院等,50年);5、其他用(学校,博物馆等)。 二、房地产业:从事房地产经营管理服务性企业的总称。 房地产产业的主要内容: 1、土地的开发和再开发; 2、房屋的开发和建设; 3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等); 4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押); 5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等); 6、房地产物业管理; 7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。 三、房地产的特性 1、房地产位置的固定性:土地是自然生成物,位置不可移动,房屋是建筑在土地上的,因此决定房屋不可移动、固定性,使房地产受地理位置的限制; 2、地域差别性:每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同; 3、房地产的高质耐久性;

4、房地产具有保值、增值性,前提是国家的政局稳定,由土地性质决定,土地有限、不可再生,但人们对土地的需求日益增大、增加,物以稀为贵,房地产作为龙头产业,税收约占国民生产总值的10%。 五证两书 一、《建筑用地规划许可证》 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 二、《建设工程规划许可证》 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 三、《国有土地使用证》 经土地使用者申请,经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 四、《建设工程开工证》 建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建筑属违章建筑,不受法律保护。 五、《商品房销售(预售)许可证》 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业,销售商品房的批准性文件 六、“两书” 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》 名词解释 一、基本参数 ※复式:区别于跃层,受跃层启发,经济型跃层结构(上下不一样高); ※错层:户内楼板面高度不一样,错开出有楼梯连接,但未分成两层,适合大面积住宅; ※进深:一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度); ※开间:住宅的宽度,一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适); ※层高:房屋一层的高度,指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);

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