容积率修正系数

容积率修正系数.txt台湾一日不收复，我一日不过4级！如果太阳不出来了，我就不去上班了；如果出来了，我就继续睡觉！容积率修正系数确定的原则

根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则：

（一）遵循报酬递增递减原则。地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系；

（二）应体现容积率对地价的影响特点。不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积率修正系数表。

（三）应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。样点地价容积率修正，是在基准地价评估过程中，将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价；而基准地价修正体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格。两者修正的方向相反，实质不同，修正系数也应有所不同。

（四）应体现合理的收益分配关系。地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过土地市场实现。土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。大城市或城市的中心区域，由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形成卖方市场，许多买方的竞争，迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近，容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显；小城市或大城市的边缘区域，由于土地需求相对不足，容易形成买方市场，容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较弱。

四、对当前容积率修正系数确定方法的分析

当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定：

（一）特尔菲测定法：

在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。

此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇，其对地价的修正幅度都很小，一般都在5％以下，这与容积率对地价作用规律明显不符。造成这样结果的原因主要在于没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性，将容积率与影响地价的其他个别因素并列在一起以同等方式确定其修正系数，容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客观实际的反映；

（二）样点地价法：

通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与基准地价之间的比例系数，并以该比例系数适当修正综合后，编制成容积率修正系数表。容积率修正按不同区域、不同用途分别进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准计算容积率修正系数

此种方法是以样点地价统计作为系数确定的依据，而且按不同区域、不同用途分别确定容积率修正系数，从方法论讲是比较合理的，但在土地市场刚刚开始发育，市场地价信息少且受非正常因素影响较大的情况下，一般城市并不具备足够的市场样点资料，无法整理统计出与不同容积率相对应的公开市场价格。

五、容积率修正系数的改进方法——复合系数法

根据前面的分析，影响土地价格的各种因素主要是通过收益机制和市场供求关系发生作用

的。容积率修正系数的确定，既要考虑容积率的变化引起的土地收益变化，也应考虑市场供求关系对变化的土地收益在政府与投资者之间的分配关系的影响。因此，容积率修正系数的确定应采用复合系数法，具体可分两步进行：第一步，用剩余法公式计算出在单纯的土地收益机制下地价随容积率的变化幅度或收益变化系数；第二步，根据土地市场供求关系确定容积率变化引起的土地收益在政府和地产投资者之间的分配系数。容积率修正系数等于收益机制下的收益变化系数乘以市场供求关系作用下的收益分配系数。数学表达式为：

p——剩余法公式计算的土地级别或均质区平均容积率时的地价。

此种方法应用的关键是确定受市场供求关系作用的收益分配系数μ，当μ＝1时，容积率修正系数即为土地收益变化系数（Pi／P-1），此时因容积率增加而增加的土地收益全部归政府所有，而投资者一无所获，因此，投资者对提高容积率没有兴趣，这也不利于土地的充分利用，但这种情况一般是不会发生的，只有在需求十分旺盛，并且该投资项目没有任何风险时才会发生；当μ＝0时，则表示地价不随容积率变化，容积率增加而增加的土地收益全部归土地投资者所有，政府从中无所得益，具体到出让土地使用权则意味着应归国家的土地收益转移到了投资者手中，这样一方面使国家利益受到损失，另一方面容易形成投资者之间的不平等竞争。当0<μ<1时，政府与投资者双方都能从容积率增加而增加的土地收益中获得部分利益，兼顾了政府与投资者双方的利益，实际操作具有合理性和可行性。不过这里的μ有一变化范围，在这个变化范围内修正，地价仍有较大的变化幅度。但地产市场的供求关系很难准确描述，要给μ一个确定的取值亦非易事，所以这里只能根据地价对容积率的作用规律，给μ作一些一般性的描述：一般土地需求紧张、规划控制比较严格的大城市，分配系数μ较大，可超过0.5，而小城镇分配系数取值均在0.3以下；同一城市内部不同区域的分配系数也应不同，一般中心区域分配系数要大于边缘区域；不同用地类型的分配系数取值也有所差别，商业用地取值大于住宅用地，工业用地取值最小。

以平顶山市一级商业用地的容积率修正系数计算为例。平顶山市一级商业用地位于市中心最繁华地段，北至矿工路、南至湛北路、东至劳动路、西至迎宾路，面积约5.3km2，集中了市内各大商场及主要的政府机关、银行，交通便利，基础设施完备。在2002年平顶山市基准地价更新中以该区域容积率修正系数的确定作为重点，通过调查不同容积率下的样点地价，先对样点地价进行除容积率外的区域因素和个别因素修正，求出标准宗地在不同容积率下的平均地价，该区域在乎均容积率4.0时的平均地价为2600元／平方米，并以此作为基准地价。再根据平顶山市的城市规模、经济状况、人口状况及该区域在平顶山市的经济、地理位置，确定收益分配系数为0.75，最后即可根据公式计算地价的容积率修正系数。

容积率修正系数的确定

一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性： （一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 （二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 （三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费 楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 （四）容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 二、容积率对地价的影响规律 （三）容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。 （四）容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。 三、容积率修正系数确定的原则 根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则： （一）遵循报酬递增递减原则。地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系； （二）应体现容积率对地价的影响特点。不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积

容积率修正系数

容积率修正系数.txt台湾一日不收复，我一日不过4级！如果太阳不出来了，我就不去上班了；如果出来了，我就继续睡觉！容积率修正系数确定的原则 根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则： （一）遵循报酬递增递减原则。地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系； （二）应体现容积率对地价的影响特点。不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积率修正系数表。 （三）应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。样点地价容积率修正，是在基准地价评估过程中，将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价；而基准地价修正体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格。两者修正的方向相反，实质不同，修正系数也应有所不同。 （四）应体现合理的收益分配关系。地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过土地市场实现。土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。大城市或城市的中心区域，由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形成卖方市场，许多买方的竞争，迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近，容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显；小城市或大城市的边缘区域，由于土地需求相对不足，容易形成买方市场，容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较弱。 四、对当前容积率修正系数确定方法的分析 当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定： （一）特尔菲测定法： 在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。 此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇，其对地价的修正幅度都很小，一般都在5％以下，这与容积率对地价作用规律明显不符。造成这样结果的原因主要在于没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性，将容积率与影响地价的其他个别因素并列在一起以同等方式确定其修正系数，容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客观实际的反映； （二）样点地价法： 通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与基准地价之间的比例系数，并以该比例系数适当修正综合后，编制成容积率修正系数表。容积率修正按不同区域、不同用途分别进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准计算容积率修正系数 此种方法是以样点地价统计作为系数确定的依据，而且按不同区域、不同用途分别确定容积率修正系数，从方法论讲是比较合理的，但在土地市场刚刚开始发育，市场地价信息少且受非正常因素影响较大的情况下，一般城市并不具备足够的市场样点资料，无法整理统计出与不同容积率相对应的公开市场价格。 五、容积率修正系数的改进方法——复合系数法 根据前面的分析，影响土地价格的各种因素主要是通过收益机制和市场供求关系发生作用

土地估价中楼层分配率和容积率修正系数取值依据探析(精)

土地估价中楼层分配率和容积率修正系数取值依据探析 伍冠玲苏州市国信房地产土地评估咨询有限公司 土地估价参数是确定土地价格的基本要素，它包括土地的质量参数、用途参数、时间参数和价格参数。土地的质量参数主要是指土地等级级差系数；土地的用途参数，是同一地产因用途差异而实际表现出来的价格差异系数，涉及到用途转换系数；土地的时间参数是用土地使用年限来表现的，一般分为土地使用年限（土地出让期和一般使用期）、已使用年限和剩余使用年限三个指标；土地价格参数是土地估价的基本参数，是指影响土地价格的各种因素通过一定的方法来确定各种情况的补正系数。本文仅仅探析土地估价中的楼层分配率和容积率修正系数求取方法，希望能在土地估价中起到抛砖引玉的作用。 一、楼层分配率求取方法 1、基本原理。楼层分配率是地价空间分配理论的重要内容。地价空间分配理论是应用基准地价评估城镇综合用地的理论基础。地价空间分配理论与传统的地租地价理论不同，传统的地租地价理论研究的是地价平面空间分布规律，而空间分配理论研究的是立体空间地价分配规律。空间分配理论认为由于建筑物各楼层的空间影响因素(如采光、视野、景观、使用的便利性、安全性等)差异，造成地价在各楼层分配的比例不同，而这种地价楼层分配的规律通过不动产价格体现出来。根据房价与地价的关系，可以测算出建筑物各楼层的地价空间分配比例，从而将这种空间分配规律定量化表现出来． 各用途的用地都有自己的地价空间分配规律。工业用地容积率一般较低，通常不考虑其空间分配规律。商业和住宅用地的地价空间分配规律是研究的重点。商业用地底层的竞租能力很强，但这种能力随楼层的增加迅速减弱；住宅用地的地价空间分配比例相对较平均。但低层、多层、小高层、高层各类型住宅的分配规律不尽相同。立体型综合用地由于其用途组合上的个体差异较大，无法测定具有实际使用价值的地价空间分配比例，所以在评估地价时，可以复合使用各种单一用途地价空间分配比例作为代替；同时，不考虑同一幢建筑物中不同用途楼层之间的相互关系对地价的影响，这种影响比较小，无法准确用定量的方法测算。 2、地价楼层分配率的测算方法 以综合用地为例，来测算其地价楼层分配率的方法。地价楼层分配率测算是应用基准地价评估城镇综合用地地价的核心。根据联合贡献学说，在楼层不动产价格差异(即楼层效用比)中扣除建筑成本的楼层分配差异(即建筑物楼层效用比)，就可以得到纯土地的楼层分配差异(即地价楼层效用比)，将楼层分配差异按百分数(×100％)折算，即得地价楼层分配率。这种测算地价楼层分配率的方法在我国的台湾地区使用比较广泛，测算前需要调查收集大量分层出售、出租样点地价资料。

关于容积率修正系数调整的相关建议

关于容积率修正系数调整的相关建议 根据本估价机构对城郊农民宅基地拆迁实务中总结的经验和教训，结合房地产估价原理谈谈对容积率修正系数调整的相关建议。 一、假设房地产市场单价不变，土地容积率不同对地价的影响 根据国土资源部《城镇土地估价规程》，结合盐城市区土地出让一级市场的情况，通过单因素分析原理测算土地容积率不同对地价的影响。 案例A：假设市区城郊同一区域三宗土地需挂牌出让，规划条件为建设普通商品房，假设建筑成本、专业费用、规费、小区配套费、开发利润、税费等条件均相同情况下，区域商品房单价相同，测算出让不同容积率下出让评估挂牌价，结果详见下表。 从上述假设条件，对同一性质房地产除容积率不同外其它因素相同的情况下，房地产的楼面地价是相同的，故在房地产补偿单价相同，以房屋建筑面积作为拆迁补偿基数的情况下，理论上不需对容积率作相应修正。但从另一方面来看，上述结果纯粹从理论上的结果，它是基于城郊农民宅基地已视为国有出让土地状况下测算的结果，那么就提出两个问题： 1、城郊农民宅基地从理论上和现实中每户宅基地的土地单价是不是一样？

2、假设城郊农民住宅交易时，需不需要象房改房需补缴土地出让金，即城郊农民宅基地是不是参照国有划拨土地使用权评估？ 二、假设城郊农民房地产现实中参照国有划拨土地使用权流转的情况下，土地容积率不同对房地产单价的影响 (一)在城郊农民房地产现实中参照国有划拨土地使用权流转的前提下，假设城郊农民宅基地每户宅基地的土地单价，按该不同容积率土地的评估地价的40%扣除土地出让金，土地容积率不同对房地产单价的影响 案例B：假设市区城郊同一区域三宗城郊农民的房地产现实中参照国有划拨土地使用权流转，区域二手房单价相同，测算出让不同容积率下实际能够发生的评估价格，结果详见下表。 注：按案例A评估地价的40%计算土地出让金。 从上述假设条件，对同一性质房地产除容积率不同外其它因素相同的情况下，城郊农民房地产的单价是相同的，故以房屋建筑面积作为拆迁补偿基数的情况下，理论上不需对容积率作相应修正。但从另一方面来看，上述结果纯粹从理论上的结果，它是基于城郊农民宅基地已视为土地出让金按评估价的40%下测算的结果，那么就提出两个问题： 1、城郊农民宅基地从理论上和现实中每户宅基地的土地单价是

房地产估价中容积率修正系数的确定

房地产估价中容积率修正系数的确定 一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性： (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费 楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 (四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 二、容积率对地价的影响规律 影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。具体表现在以下几个方面： (—)遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低;当层数达到一定值时，

容积率修正系数(精)

容积率修正系数确定的原则 根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则：（一）遵循报酬递增递减原则。地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系； （二）应体现容积率对地价的影响特点。不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积率修正系数表。 （三）应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。样点地价容积率修正，是在基准地价评估过程中，将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价；而基准地价修正体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格。两者修正的方向相反，实质不同，修正系数也应有所不同。 （四）应体现合理的收益分配关系。地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过土地市场实现。土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。大城市或城市的中心区域，由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形成卖方市场，许多买方的竞争，迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近，容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显；小城市或大城市的边缘区域，由于土地需求相对不足，容易形成买方市场，容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较弱。 四、对当前容积率修正系数确定方法的分析 当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定： （一）特尔菲测定法： 在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇，其对地价的修正幅度都很小，一般都在5％以下，这与容积率对地价作用规律明显不符。造成这样结果的原因主要在于没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性，将容积率与影响地价的其他个别因素并列在一起以同等方式确定其修正系数，容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客观实际的反映； （二）样点地价法：

容积率修正系数表(精)

容积率修正系数表 修正系数 商业综合居住容积率修正系数 商业综合居住容积率修正系数 商业综合居住容积率修正系数 商业综合居住容积率修正系数 商业综合居住 0.1 1.5001.437 1.418 0.2 1.4671.406 1.387 0.3 1.4351.375 1.358 0.4 1.4041.346 1.329 0.5 1.3741.318 1.301 0.6 1.3441.290 1.275 0.7 1.3151.263 1.249 0.8 1.2871.238 1.224 0.9 1.2591.213 1.200 1 1.2321.189 1.177 1.1 1.2051.166 1.155 1.2 1.1801.144 1.134 1.3 1.1551.123 1.114 1.4 1.1311.103 1.095 1.5 1.1071.083 1.077 1.6 1.0841.065 1.060 1.7 1.0621.047 1.043 1.8 1.0411.031 1.028 1.9 1.0201.015 1.014 2 1.0001.000 1.000 2.1 0.980 0.986 0.9884.1 0.739 0.89 3 0.928 6.1 0.66 4 0.837 0.8848.1 0.5900.782 0.8412.2 0.962 0.973 0.9764.2 0.735 0.890 0.926 6.2 0.661 0.835 0.8828.2 0.5860.779 0.8382.3 0.944 0.961 0.9664.3 0.732 0.887 0.924 6.3 0.657 0.832 0.8808.3 0.5820.776 0.8362.4 0.926 0.950 0.9564.4 0.728 0.885 0.922 6.4 0.653 0.829 0.8788.4 0.5790.773 0.8342.5 0.910 0.940 0.9474.5 0.724 0.882 0.919 6.5 0.650 0.826 0.8768.5 0.5750.771 0.8322.6 0.894 0.931 0.9404.6 0.720 0.879 0.917 6.6 0.646 0.824 0.8738.6 0.5710.768 0.8302.7 0.879 0.922 0.9334.7 0.717 0.876 0.915 6.7 0.642 0.821 0.8718.7 0.5670.765 0.8272.8 0.864 0.915 0.9274.8 0.713 0.874 0.913 6.8 0.638 0.818 0.8698.8 0.5640.762 0.8252.9 0.850 0.908 0.9224.9 0.709 0.871 0.911 3 0.837 0.903

关于容积率修正

容积率修正系数初探 摘自：《中国房地产估价与经纪》1999年4期 作者：邢士国 政府土地管理部门为了规范本地区土地市场，为国有土地使用权出让等活动确定土地价格提供依据，一般制定有基准地价，并要求在国有土地使用权出让地价评估中采用基准地价修正法。其中，容积率的修正很重要。 一、容积率修正系数的内涵 一般在基准地价体系中，由政府土地管理部门制定出一系列容积率大小与地价相互之间的数量关系，来定量地反映容积率与地价之间的关系，这套数量关系称为容积率修正系数。例如北京市基准地价体系中容积率修正系数为： 二、容积率修正系数的作用 l、是政府土地政策的反映 （1）在市场经济条件下，政府相关的土地政策是通过地价来实现的。我国人多地少的矛盾十分尖锐，“珍惜和合理利用每寸土地”的政策决定了必须采用地价这个经济杠杆来调控土地市场，提高土地的利用率。因此，在制定地价时要充分考虑宗地的土地利用状况，也就是容积率。容积率过低，说明土地利用不充分，此时要提高容积率修正系数，提高地价，提高土地开发成本，以刺激开发商提高土地利用率；当容积率较高时，应适当降低容积率修正系数，降低地价，降低土地开发成本，以鼓励开发者节约土地。通过上述调整达到节约土地的目的。 （2）国家在不同时期、不同地区的产业政策不同，可以通过制定不同土地用途容积率修正系数来实施政策。例如国家要控制别墅、写字楼、跑马场等项目建设，一方面可以通过提高该类项目的基准地价

的办法来提高地价，抑制土地需求；另一方面还可以通过制定较高的容积率修正系数以提高地价，限制此类项目发展。 2、是土地收益和土地价格关系的反映 地价和土地收益成正比，随着土地收益的增加，土地所有者必然要求获得一个较高的地价。例如，对同一宗用途相同的土地（如建设商品住宅），随着容积率的增加，宗地内可以建设更多的商品住宅，开发商可以获得更多的开发价值。土地所有者当然要求开发商在获得土地时付出较多的代价——地价。但是随着容积率的增加，不但开发收益增加，建筑开发成本也会相应增加，当容积率达到某一极限值时，开发成本和开发收益相等，如果再增加容积率，开发收益不会增加，反而下降，开发利润为负值，此点称为土地利用最大点，此时的容积率称为最大容积率。 三、容积率修正系数的分类 各种不同的土地用途要求容积率不同，有些对建筑密度还有特殊要求，如对于养鸡场、木材加工厂、知识密集型企业、多层住宅小区和别墅来说，由于土地用途不同，要求容积率也不同。因此，制定容积率修正系数如果脱离土地用途就不可能达到容积率修正的目的。侧如，在北京市基准地价体系中容积率修正系数未对土地用途做出分类，对某些行业来说容积率修正系数没有起到作用：如别墅、木材加工厂等项目容积率都小于1，容积率修正系数都为1，没有达到容积率修正的目的。 根据实际工作中的一些经验，我认为容积率修正系数一般应以最佳容积率时的容积率修正系数定为1。依不同行业规划设计的最佳容积率的要求可以分成以下几类分别制定： 1、要求容积率较小的项目：如别墅、高尔夫球场、跑马场等。 2、对容积率和建筑密度有特殊要求的特殊行业：如养殖场、装订厂、木材加工厂、货场、构件厂等。 3、容积率可以较高的行业：如电子、服装、商业等。 4、住宅：可以分成多层住宅、高层住宅两类。 5、一般工业项目：如机械加工等。

探讨土地估价中楼层的分配率和容积率修正系数取值依据

探讨土地估价中楼层的分配率和容积率修正系数取值依据 一、楼层分配率求取方法 1、基本原理 楼层分配率是地价空间分配理论的重要内容。地价空间分配理论是应用基准地价评估城镇综合用地的理论基础。地价空间分配理论与传统的地租地价理论不同，传统的地租地价理论研究的是地价平面空间分布规律，而空间分配理论研究的是立体空间地价分配规律。空间分配理论认为由于建筑物各楼层的空间影响因素(如采光、视野、景观、使用的便利性、安全性等)差异，造成地价在各楼层分配的比例不同，而这种地价楼层分配的规律通过不动产价格体现出来。根据房价与地价的关系，可以测算出建筑物各楼层的地价空间分配比例，从而将这种空间分配规律定量化表现出来． 各用途的用地都有自己的地价空间分配规律。工业用地容积率一般较低，通常不考虑其空间分配规律。商业和住宅用地的地价空间分配规律是研究的重点。商业用地底层的竞租能力很强，但这种能力随楼层的增加迅速减弱；住宅用地的地价空间分配比例相对较平均。但低层、多层、小高层、高层各类型住宅的分配规律不尽相同。立体型综合用地由于其用途组合上的个体差异较大，无法测定具有实际使用价值的地价空间分配比例，所以在评估地价时，可以复合使用各种单一用途地价空间分配比例作为代替；同时，不考虑同一幢建筑物中不同用途楼层之间的相互关系对地价的影响，这种影响比较小，无法准确用定量的方法测算。 2、地价楼层分配率的测算方法 以综合用地为例，来测算其地价楼层分配率的方法。地价楼层分配率测算是应用基准地价评估城镇综合用地地价的核心。根据联合贡献学说，在楼层不动产价格差异(即楼层效用比)中扣除建筑成本的楼层分配差异(即建筑物楼层效用比)，就可以得到纯土地的楼层分配差异(即地价楼层效用比)，将楼层分配差异按百分数(×100％)折算，即得地价楼层分配率。这种测算地价楼层分配率的方法在我国的台湾地区使用比较广泛，测算前需要调查收集大量分层出售、出租样点地价资料。 测算原理公式为： 楼层效用比＝建筑物楼层效用比＋地价楼层效用比 根据以上原理．确定测算综合用地地价楼层分配率的公式为： 式中，Fi为某层地价楼层分配率，Si为某层地价楼层效用比，S为各层地价楼层效用比之和，Ai为某楼层不动产总价，A为最低售价楼层不动产总价，n为建筑物楼层总数，Bi最为某楼层建筑造价。 3、典型样本地价楼层分配率的测算 本文共收集某市近郊四区综合用地样点106个，剔除数据不完整或明显偏离客观事实的样点后，保留有效样点87个，不同楼层样点分布较为均匀。 选取2007年建成，当年出售的6幢商住楼(分别用A、B、C、D、E、F表示)作为地价分摊的典型样本。求取地价楼层分配率。 选取样本位于某市xx区．其中A、B是某一商住小区内l、2号楼，C、D、E、F 是另一商住小区内13、14、25、26号楼。6幢楼盘位于同一地段，楼层数相同，建筑形态均为钢混结构。1～2层作为临街商铺。各楼宇建筑面积的差异或容积率并不影响地价楼层分配率的求取。

如何计算住宅用地容积率修正系数

如何计算住宅用地容积率修正系数 摘要：容积率，是指建筑物总面积与宗地面积之比。近年来土地出让后部分单位建设时改变容积率的情况时有发生，这是由于容积率的提高建设物总面积就越大，土地利用率就越高，开发商在较低的容积率的标准下取得国有土地使用权，在开发过程中又通过种种手段提高容积率，其行为的本质是逃避土地出让金。对于房地产行业普遍存在的这种弊端，各地方都有补缴出让金的规定。有的按原出让合同的楼面地价为标准计算应补交的土地出让金。规定这一方法的地方比较多，主要是该方法计算简单，无需再进行土地市场价格评估，成本也较低。但近几年随着土地市场价格的飙升，这一方法明显将更多的利益留给了开发商。有的按批准变更时新旧条件下的土地市场价格的差额为应补交额。有的制定类似基准地价的补交土地出让金的标准，按补交标准计算应补交额。但是这些规定都不一致，而且除了第一条都很难量化。问题出在对对容积率的修正系数确定上。我们有必要对这一问题进行探讨一下。 关键词：住宅用地；容积率；修正系数 一、容积率对地价影响 （—）遵循“边际效应”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。 （二）容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。 （三）容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件

地产估价中容积率修正系数的确定(精)

地产估价中容积率修正系数的确定 2004-6-10 0:0 马文明【大中小】【打印】【我要纠错】 一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性： （一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 （三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费 楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 （四）容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 二、容积率对地价的影响规律 影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作 用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面：

住宅用地容积率修正系数确定方法研究

住宅用地容积率修正系数确定方法研究 一、问题的提出 各住宅用地宗地地价修正体系中多有容积率这一修正因素，认为容积率不同，其地价也应不同，修正方式通常有两种：一种是列出不同容积率下修正系数表；一种是类似其他因素分成优劣5等，列出各等的修正系数。但我们在评估实践中发现，同一宗地、容积率相同，由于建蔽率和房屋层数不同，地价却有明显差异。 例如：某一宗地，总用地面积200m2，规划建一住宅楼，容积率为2，有两种可取的设计方案：A方案建筑占地面积200m2，建2层，每层建筑面积均为200m2，总建筑面积400m2；B方案建筑占地面积100m2，建4层，每层建筑面积均为100m2，总建筑面积400m2。 A、B两种不同的设计方案，尽管容积率相同，但由于建蔽率和房屋层数不同，对地价的影响是不同的。进一步分析其原因，发现容积率、建蔽率、房屋层数有如下关系： 建筑面积Σ每层建筑面积 容积率＝————＝———————— 用地面积用地面积 建筑占地面积 建蔽率＝———————— 用地面积 若房屋每层建筑面积相同，都等于建筑占地面积，则有： 建筑占地面积 容积率＝———————×房屋层数＝建蔽率×房屋层数 用地面积 因此，容积率对地价的影响，其实质是由建蔽率和房屋层数两个不同的因素相互影响而产生的，要正确确定容积率修正系数，必须正确确定建蔽率和房屋层数对地价的影响，而不能简单地用容积率修正系数进行修正。 二、建蔽率和房屋层数联合修正确定容积率修正系数思路

1．确定区域基准条件容积率修正系数。 首先应对同一区域范围内住宅用地的建蔽率和房屋层数进行实地调查，确定该区域一般条件建蔽率具体数值和房屋的一般楼层层数值，以该值为基准条件，确定在该基准条件下的容积率修正系数为0，即K基＝0，K基为基准条件下的容积率修正系数。 2．确定无地上建筑物时的地价。 利用成本逼近法，测算无地上建筑物即建蔽率为0时的土地取得成本，作为建蔽率为0时的宗地地价。 3．测算建蔽率在基准条件下，房屋层数变化对地价的影响。 利用区域内住宅楼房商品房销售资料，运用剩余法，测算建蔽率在基准条件下，由于房屋层数的不同，地价的变化情况。 4．测算不同建蔽率、不同房屋层数条件下的容积率修正系数。 利用上述有关资料，建立容积率修正系数、建蔽率、房屋层数代数式，逐项求出不同建蔽率，不同楼层数量条件下的相应容积率修正系数。 三、容积率修正系数确定方法模似实例 现以某城关镇Ⅰ级住宅用地区域为例，说明容积率修正系数确定方法。 1．区域基准条件确定 某城关镇Ⅰ级住宅用地区域均为近几年开发建成，按照城镇建设规划，每幢房屋前后均不得留有庭院，用地面积＝建筑占地面积＝楼层面积，即建蔽率为100%。房屋层数一般为5层，所以，区域基准条件为建蔽率100%，房屋层数为5层，即K基＝K（100%.5）＝0。 K（100%.5）——建蔽率为100%，房屋层数为5层时的容积率修正系数。 2．确定无地上建筑物时的地价。 根据成本逼近法求取地价的计算公式： 土地价格＝土地取得费＋土地审批税费＋土地开发费用＋投资利息＋投资利润＋土地所有权权益，计算得到某城关镇Ⅰ级住宅用地

修正系数表

修正系数表 一、容积率修正系数 表3-1商服用地容积率修正系数表 容积率≤0.40.50.60.70.80.91 1.1 1.2 修正系数1 1.00440.96860.93940.91470.89350.8750.85860.8438 容积率 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.92 2.1 修正系数0.83050.81830.80720.79690.78730.77840.77010.76230.7549 容积率 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.93 修正系数0.74790.74140.73510.72920.72350.71810.71290.70790.7032 容积率 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 修正系数0.69860.69420.690.68590.68190.67810.67440.67090.6674 容积率4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 修正系数0.6640.66080.65760.65460.65160.64870.64580.64310.6404 容积率 4.95 5.1 5.2 5.3≥5.4 修正系数0.63780.63520.63270.63030.62790.6255 注：当宗地容积率在0.4～5.4之间时，容积率修正系数=0.875×r-0.199，其中r为综合容积率。 表3-2住宅用地容积率修正系数表 容积率<1.01 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9修正系数 1.3899 1.3899 1.3284 1.2746 1.2271 1.1846 1.1464 1.1118 1.0803 1.0513 1.0247容积率2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.93修正系数10.99390.98820.98270.97750.97250.96770.96320.95880.95460.9506容积率 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.94 4.1修正系数0.94670.94290.93930.93580.93240.92920.9260.92290.91990.9170.9142容积率 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.95 5.1 5.2修正系数0.91140.90880.90610.90360.90110.89870.89630.8940.89180.88960.8874容积率 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.96 6.1 6.2 6.3修正系数0.88530.88320.88120.87920.87730.87540.87350.87170.86990.86810.8664容积率 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9≥7.0 修正系数0.86470.8630.86140.85970.85820.85660.855 注：当宗地容积率在1.0～2.0之间时，容积率修正系数=（2÷r）0.475；当宗地容积率在2.0～ 7.0之间时，容积率修正系数=（2÷r）0.125，其中r为综合容积率。 二、剩余使用年期修正系数

房地产估价中关于容积率修正系数的确定(精)

容积率 一、容积率的内涵及其特性 容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积 上面这个公式的出处有：北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知（市规发〔2006〕851号，2006年7月10日） 但在工业上，根据GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》，容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）÷厂区占地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。 容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。 绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。 容积率一般是由政府规定的。 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为独立别墅为0.2~0.5, 联排别墅为0.4~0.7, 6层以下多层住宅为0.8~1.2, 11层小高层住宅为1.5~2.0, 18层高层住宅为1.8~2.5, 19层以上住宅为2.4~4.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性： （一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不

土地估价中楼层分配率和容积率修正系数取值依据探析

土地估价中楼层分配率和容积率修正系数取值依据探析伍冠玲苏州市国信房地产土地评估咨询有限公司 土地估价参数是确定土地价格的基本要素，它包括土地的质量参数、用途参数、时间参数和价格参数。土地的质量参数主要是指土地等级级差系数；土地的用途参数，是同一地产因用途差异而实际表现出来的价格差异系数，涉及到用途转换系数；土地的时间参数是用土地使用年限来表现的，一般分为土地使用年限（土地出让期和一般使用期）、已使用年限和剩余使用年限三个指标；土地价格参数是土地估价的基本参数，是指影响土地价格的各种因素通过一定的方法来确定各种情况的补正系数。本文仅仅探析土地估价中的楼层分配率和容积率修正系数求取方法，希望能在土地估价中起到抛砖引玉的作用。 一、楼层分配率求取方法 1、基本原理。楼层分配率是地价空间分配理论的重要内容。地价空间分配理论是应用基准地价评估城镇综合用地的理论基础。地价空间分配理论与传统的地租地价理论不同，传统的地租地价理论研究的是地价平面空间分布规律，而空间分配理论研究的是立体空间地价分配规律。空间分配理论认为由于建筑物各楼层的空间影响因素(如采光、视野、景观、使用的便利性、安全性等)差异，造成地价在各楼层分配的比例不同，而这种地价楼层分配的规律通过不动产价格体现出来。根据房价与地价的关系，可以测算出建筑物各楼层的地价空间分配比例，从而将这种空间分配规律定量化表现出来．各用途的用地都有自己的地价空间分配规律。工业用地容积率一般较低，通常不考虑其空间分配规律。商业和住宅用地的地价空间分配规律是研究的重点。商业用地底层的竞租能力很强，但这种能力随楼层的增加迅速减弱；住宅用地的地价空间分配比例相对较平均。但低层、多层、小高层、高层各类型住宅的分配规律不尽相同。立体型综合用地由于其用途组合上的个体差异较大，无法测定具有实际使用价值的地价空间分配比例，所以在评估地价时，可以复合使用各种单一用途地价空间分配比例作为代替；同时，不考虑同一幢建筑物中不同用途楼层之间的相互关系对地价的影响，这种影响比较小，无法准确用定量的方法测算。

基准地价系数修正法模板

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（一）基准地价系数修正法 1、基准地价系数修正法的基本原理和公式 基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为: 地价＝基准地价×(１±综合修正系数)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正 2、郑州市基准地价成果 《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》(郑政文[２014]3７号）于2014年8月29日公布实施,文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下: (１）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成,即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成； （2)基准地价估价期日为20１３年1月1日; (３）土地用途划分:分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地(不含旅游、娱乐)、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途; （４)土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别,工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别,特殊用地、水域及水利设施用地三个级别; (５)土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、