硕放镇南河港河滨公园投标书——二次修改

一、综合说明

（一）公司概况

无锡南河物业管理有限公司成立于2006年，国家物业管理临时资质企业。

公司构建了办公室、工程部、管理部、财务部、保安部、保洁部、绿化部等一系列完整的运作体系。公司现有一批资质高、素质好的管理人员和从业人员队伍，推行“人性化、专业化、规范化”的物业管理模式，制定了一整套行之有效的规章制度、考评机制，并结合公司自身的特点，建立了一套完整的质量管理体系，社会化、专业化、市场化方面实现了新的跨越。

（二）企业信誉

公司准备以优质的服务质量树立企业形象，严格规范管理，广纳人才，改善软、硬件环境，形成独具特色的企业文化，实施精品、名牌战略。积极开展诚信服务，有口皆碑。

（三）物业管理特色

本物业在企业精神、管理模式、服务宗旨、经营方针、质量方针有自己的理念和特色。

1、我们的企业精神：团结敬业务实进取

我们的管理模式：人性化专业化规范化

我们的服务宗旨：业主至上服务第一

我们的经营方针：合理收费多种经营开源节流保本微利

我们的质量方针：始于业主需求终于业主满意

2、物业服务优势和特色

（1）人才优势：与企业服务资格相应的高素质人力资源。公司现在拥有一支专业化、高效率的物业管理人员和员工队伍，均经过相应的培

训，获得从业资格。具备符合市场要求的管理理念和思路，将人才培养和员工队伍建设放在公司发展的重要地位。

（2）设备管理优势：我公司设有维修中心，遇到急修、抢修的报修单，专业人员在30分钟内及时赶到现场开始抢修工作，解业主之忧。

（3）网络维护优势：公司有专业的技术人员，工程师结合网通公司和铁通公司的业务培训，取得服务授权书，并具备较高的服务水平。在夜间、节假日等能随时服务业主，为业主排忧解难，方便了业主。

（4）绿化养护优势：公司有专业的绿化人员，是相应的绿化管理专业出来的大学毕业生，有着多年的丰富工作经验。而且公司有相配套的绿化养护设备，形成了一整套绿化管理模式。

总之，我们认为有实力和能力接受河滨公园物业管理，我们一旦拥有河滨公园的管理权，一定会使业主满意、政府满意。

二、整体方案及策划思路

（一）物业管理定位

河滨公园是一座开放式公园，我们将按照市级优秀物业公园管理标准对该公园实施管理，以此定位为准则，高起点、大手笔开展各项物业管理工作。

1、设计理念定位

（1）河滨公园位于硕放镇，临近硕放机场，交通四通八达，地理位置独具优势。

（2）河滨公园是一座开放式公园，占地面积22260平方米，其中绿地面积占20000平方米。

2、总体思路

（1）充分依靠贵园齐抓共管，在接管期内达到“无锡市城市物业管理优秀公园”的标准。

（2）随时欢迎和接受上级主管部门以及贵园对物业工作的检查和指导，定期发放业主征询表。

（3）物业管理的实质是服务。业主对物业管理是否满意，实际上是对物业服务是否认可的主要标志。在物业管理中我们将推行各项常规服务，同时不断开拓业主所需要的各种各类创新项目，把业主的需要作为我们工作的努力方向，尽善尽美让业主满意。

（4）实现各项目标的措施

①抓培训入手，层层培训，岗前和在岗培训相结合。使人人明了：物业管理的实质、任务、工作程序、要求和标准、熟悉掌握国家和地方有关物业管理和本职岗位的法规、政策。按照公司的培训要求，严格实施，从严考核，考核不合格者不得上岗，上岗后违背岗位工作程序和标准者必须待岗补课，或按情节予以辞退。

②执行24小时不定时巡逻制，定岗、定人服务。每个保安员做到：有责任、有体能、有技术、有应变能力，对于可能发生的各类事故，都有完整的应急措施，日常定期公开演练。同时以专业保安队伍为主，工程、清洁等各工种物业管理服务人员一起实施保安一体化，一体化管理使公园昼夜没有安保的死角。

③实施严格的考核激励制度，个人收入与工作业绩挂钩。明确工作职责后，每季有考核，公开推行奖勤罚懒，具有透明度的竞争机制。

④建立与贵园正常沟通渠道，定期工作汇报制度，使贵园的要求、建议及时传递到物业管理处，从而确保整个物业管理运行的有效、高质。（二）整体管理方案策划

公司了解招标信息后，公司领导十分重视，组织有关人员到现场进行了勘察。我们针对河滨公园物业管理的各个要素，在设计和开发思路上，针对公园的特点，充分弘扬“团结、敬业、务实、进取”的企业精

神，以业主利益为目标，实行主任负责、岗位责任制，推行“人性化、专业化、规范化”的物业管理模式，建立现代企业制度和逐级监督、自我约束机制，完善业主对公司的监督机制，并遵守国家及地区有关的法律法规，接受政府行政主管部门及贵园主管部门的监督。

1、管理模式

（1）人性化服务管理

①“管理于物，服务于人”的理念是我们工作的理论基础，提供一流服务是我们的奋斗目标。

②使“都市化”、“生态化”、“人性化”融洽在每一项服务和管理的具体实务中。

（2）专业化服务管理

①管理人员经过专业培训，取得从业资格；

②保安、电工、消防、绿化等员工取得上岗证，方可上岗；

③上岗前、岗中实行短期业务培训；

④实行专业指导，考核考评以专业标准衡量。

（3）规范化服务管理

①以业主满意为准绳，采用城市物业管理优秀公园标准，运用行之有效的管理方法来管理与服务公园；

②以目标管理着手、质量管理为中心，建立各级监督约束机制；

③按作业指导书和规章制度要求规范操作行为；

④规范的运作体系，规范完善各类制度、标准。

2、服务管理的重点

（1）重点之一——绿化养护:河滨公园是座开放式公园，园内的绿化率非常高，绿地占地面积就有20000平方米，所以绿化养护是我公司的重中之重，把公园成为园林式公园。

（2）重点之二——确保不发生因管理疏忽造成的治安事件。河滨公园是一个安全非常重要的公园，尤其是防火更为重要，对我们物业管理来说，保安人员合理布点和安全警卫任务是十分艰巨的，我们将贯彻“人防为主、全面防范”的整体治安防范思路，确保正常运转，我们有充分的理由相信，经过我们高度责任感的有效管理，可以杜绝发生因物业管理原因造成的治安事件。

（3）重点之三——将整个公园的能耗节约到最低限度。公园每天的电能消耗，公用部位的电、水可以说这是一笔不小的开销。我们将把随手关灯、关水作为对我公司工作人员的考核，做到勤巡查、不开无人灯，尤其是夜间一定为贵园当好家，决不浪费一分电费。

（三）物业管理服务内容

1、房屋维修、养护

（1）房屋维修、急修不超过24小时，合格率98%，并建立回访制度和回访记录。

（2）房屋数据文件台帐齐全、管理完善，随时可查。

（3）定期对房屋检测，确保房屋完好率达98%。

（4）掌握房屋结构、施工质量、完损等级、设备状况，加强房屋的技术管理，经常及时地对房屋维修和养护。

2、公共设备、设施的管理

（1）通过建立健全完善的规章制度，责任到人，对基础资料、设备运行、设备维修、设备能源管理和安全操作进行全面管理。

（2）给排水、供电、通讯、照明设备设施齐全，工作正常，无事故隐患，发现、检查及时。

（3）路面平坦，道路畅通，污水排放通畅。

（4）绿化严格按照国家制定的标准来执行。

3、保安管理与服务

（1）巡岗监控，确保公园治安良好。

（2）公园若遇到突发事件，保安人员及时赶至现场，协助处理。

（3）园内发生治安事件、刑事案件、意外事故时，我公司保安部负责人及时赶至现场，保安及时报警，并配合公安部门进行处理。

（4）车辆管理：维护公园内交通秩序，指挥地面停车场的有序停放，场地整洁，线标清晰，兼顾好自行车辆安全。

5、保洁管理

保洁工作的重点是创造清洁优美的环境，塑造文明形象。

（1）茶室、长廊、船舫、双亭、方亭、歇山亭的保洁。

（2）公共洗手间保洁。

（3）停车场、自行车停车处保洁。

（4）外环境：地面、路牌、标志、指使牌、围墙、垃圾箱、垃圾筒的清洗保洁。

6、绿化管理

（1）绿地管理无破坏、践踏及随意损坏现象。

（2）绿化区及时浇灌，使之处于良好的生长状态。

（四）物业管理具体措施

1、建立各项规章制度

“物业管理条例”以及各项配套法规的颁布施行，对规范物业公司的运作，业主的权利、义务等方面都有了一个较为明确的论断。针对该物业的较高档次，我们将以条例和有关部门出台的相关法律法规为基础，结合公司的特点，不断完善公司原有的各项规章制度、考核标准，做到有章可依，使我们更加规范河滨公园的物业管理行为。

2、各级岗位标准、职责

如接管河滨公园物业，我们将根据不同的岗位，结合该物业的实际情况，制定出符合该物业特点的各级岗位职责、标准，使我们的工作有内容、有质量、有标准。

3、目标管理责任制

接管河滨公园后，我们对河滨公园实行目标管理责任制，与管理处签订目标管理责任书。同时，管理处将管理目标层层分解，具体细化落实到各级岗位，使大家干有目标，人人肩上有责任，人人承担风险，并与工资奖金挂钩，干好干坏不一样，形成良好的竞争激励机制。

4、精心组建队伍，依法管理。

我们将组建一支人员相对稳定，学历较高、素质较好、一专多能的复合型管理队伍，在一般工作人员的配备上坚持“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，严把进人关，确保物业管理整体质量。同时严格按照公司的规定及各项规章制度办事，做到有章必依，严格要求。

5、开展友情、诚信服务

诚信服务是我们创业立基的重要保证，是我们一贯坚持和贯彻的工作要求。我们将一如既往做下去，只要我们说到的就一定做到，决不食言。同时开展温馨便民服务，让业主享受到真正的、符合时代的、人性化的优质服务。

6、引进人才，创新完善高技术设施设备服务手段，提高管理服务水平。

接管河滨公园物业后，我们将根据需要适度引进人才。对于部分技术含量高的设备，我们将与高水平的专业服务公司合作共同进行技术培训、维护管理，确保设施设备运行安全。

（1）治安、交通安全保障。

治安管理。我们采取人防和技防相结合的办法。

（2）治安人防管理的手段

①固定岗哨与流动哨相结合。主出入口立岗保安威武严肃，以示威慑作用；流动哨定点与不定点，定时与不定时设防，定线路与不定线路（不规则）机动巡逻。

②治安技防管理手段。发现情况统一指挥流动岗哨迅速赶往事发点，用技防设备监管保安员工作情况。

③在公园车辆管理管理上，同样采取人防为主。明显的路标，指导游客行车、存车，流动管理人员要制止公园违章行车、停车现象，关心干道上行走安全。

8、制订处置预案，完善保障措施。

管理处建立24小时值班制度（含治安、交通、水电），确保报修后及时维修以及有情况发生时及时处置。同时，制订各种应急预案，针对公园情况，制订火灾灭火预案、抢修（救人）预案、意外坠落抢救预案、盗匪警处置预案等。

9、精心养护公园绿化，加强公园环境文化建设和环保建设。

我们深信，经过我们的努力和科学管理，必将成为一个绿色园林式公园。

（五）创优目标

如果我们中标，我公司承诺：自接管之日起，至托管期止使河滨公园营业公园达到无锡市“城市物业管理优秀公园”的标准。

创优标准及实施措施

创优流程图

（六）各项物业管理指标承诺

1、治安（含交通）服务

（1）不因工作失职造成公园内治安、刑事案件和重大安全事故的发生；

（2）车辆及游客进出通道畅通无阻；机动车、非机动车进出公园及

停放有序；

（3）巡查24小时值班；

（4）制订突发事件应急预案；

（5）着装统一，仪表整洁，服从管理；

（6）各种表格记录登记准确；

（7）游客有效投诉处理率98%；

（8）业主对服务满意率达95%以上；

（9）管理处所有人员培训达到100%；

（10）特殊工种持证上岗，人员相对固定；

（11）发现消防、供电、供水、安全隐患及时报修。

2、保洁服务

（1）保持茶室、长廊、船舫、双亭、方亭、歇山亭前无杂物，无积水；

（2）保持公厕无污渍，无垃圾，逢雨雪天气，随时打扫拖净脚印，并放置防滑标志牌；

（3）保持公共部位处的墙面、玻璃无明显手印、灰尘，保持光亮、洁净；

（4）室外环境随时保洁，保持地面、路牌、垃圾筒等清洁。

（5）生活垃圾日产日清。

3、公共设施、设备维修养护服务

（1）对消控设备、设施每季进行一次检查；

（2）做好养护维修记录及交接班记录；

（3）如需要停水、停电等，事先通知游客作好准备；

（4）制订各种设备、设施维修养护计划；

（5）制订各种设备、设施操作规程。

5、根据本公司的管理目标及质量方针，为管理好公园，参照《全国城市物业管理小区评分标准》制定如下管理措施：

三、管理人员配备及员工管理

（一）物业管理人员配备

本物业管理有限公司现有管理机构设置不变，根据公园情况，设立物业管理处，共配备人员7人，具体配备方案如下：

管理人员配备方案

（二）拟任的项目主要管理人员的简历

1、河滨公园管理处主任简历

姓名：性别：男

出生年月：

学历：大专专业：物业管理

2003年3月，担任上海陆家嘴物业管理有限公司无锡新世纪花园管理处物业管理员，负责小区网络通讯技术。

2003年11月，获得劳动社会保障部所颁发的全国物业管理员职称。

2003年12月，担任苏州新康物业管理有限公司三香福郡管理处主任助理，负责三香福郡的保洁和保绿工作。

2004年11月获得劳动社会保障部所颁发的全国助理物业管理师职称。

（三）员工录用标准

1、录用人员所应具备的基本素质和要求

（1）要有“服务至上”的服务意识。

（2）要有强烈的责任感和良好的职业道德。

（3）要有较宽的知识面，越是高层次的管理人员，要求的知识面就越宽。

（4）要有所从事的专业岗位的必备的知识和相应能力。

2、依据管理处主任、部门主管、办公室内勤兼财务、运行维修工、保安员、保洁员等，根据各岗位能力任职要求调任、录用员工。主要员工录用标准：

管理处主任：大专以上学历，有专业上岗证书，具有较强的组织协调能力；为人正直，以身作则，熟练掌握本部门的专业知识和技能，能独立负责本部门的管理工作。

水电工（男性）：身体健康，吃苦耐劳，注重形象，为人诚恳，须持市电工委员会颁发的低维上岗证，并有丰富的维修经验；高中以上的文化程度，年龄在20至55周岁，本市居民优先。

保安员：身体强壮，言行得体，有较强的组织应变能力，处事公平、果断，见义勇为，会说普通话；具有一定的治安管理经验，掌握相关的专业知识和技能；有保安上岗证，政治上无不良记录，初中以上文化程度，年龄在20至40周岁、身高1.7米以上，本市党员、退伍军人优先。

绿化保洁员：身体健康，吃苦耐劳，为人诚实，注重形象；初中以上文化程度，年龄在20至45周岁，居住地离小区较近的本市下岗职工及有相关工作经验者优先。

（3）录用途径：河滨公园管理处员工录用的途径有二个方面：一是从我公司抽调骨干充实到管理层和作为领班人员，以老带新；二是从社会上特别是从关停并转企业的下岗职工，因为这批人有过失业的痛苦经历，会更加珍惜将来的新岗位，同时从退伍军人中择优选取部分人员充实员工队伍。

（四）员工培训方案

1、培训目标

根据河滨公园高标准的物业管理要求，我们南河物业本着和建设单位同一个宗旨。能使公园的各项设施完好如新，为业主创造一个舒适、良好的生活环境，树立河滨公园优秀的品牌形象，对全体员工进行培训。通过培训，使各级管理人员的专业素质及管理水平达到一级物业管理公司资质要求，为业主提供尽善尽美的服务。

2、培训方式

（1）培训的组织方式

由下至上分为班组自行组织、管理处组织和公司组织三种方式。

（2）员工培训的形式

①岗前培训：以新招员工为培训对象。

a、岗前学习（一星期）

b、跟班学习

②在职培训：以在职员工为培训对象。

a、岗位培训

b、业余学习

c、专职培训

d、脱产进修

3、培训内容：

4、员工培训计划

1、管理处主任岗位职责

在公司的领导下，带领管理处人员对公园实施全面管理，保证公园的环境舒适优美、设备完好，业主工作宁静，对公司、居民负责。

（1）贯彻执行党和国家的各项方针、政策、法律、法令以及上级和公司有关规章制度。

（2）组织全处人员政治学习，业务学习，提高工作人员政治素质和业务素质。

（3）领导全处人员对房屋的验收交接、维护管理、环卫、治安、公共设施、水、电、通讯及业主等公园的各项工作实施全面管理，并逐步走上制度化、规范化。

（4）完成上级交办的各项任务、指标，积极参与]、协助贵行有关后勤、物业管理等各项工作。

（5）对工作人员的聘用、工资、奖惩，向公司提出意见。