步行街招商业态组合及策划报告

威县大都汇汇金广场步行街招商策划报告

目录

总纲

一、招商策划

（一）项目整体定位

（二）招商策略

二、招商计划

（一）统筹计划内容

（二）招商计划执行时间表

（三）媒体计划表

附录

总纲

我们的工作思路：

精心准备、高唱实打、团队合作、彻底执行、全面胜利

我们要做的事：

围绕招商目标的整体解决方案

我们要达到的目标：

实现开业招商70%，力争85%。为步行街开业运营奠定坚实的基础。

第一部分招商策划

一、项目总定位

（一）统一宣传口径

1、宣传总精神：威县大都汇·汇金广场商业新财富中心

2、威县大都汇·汇金广场新一轮开发趋势，应运而生。宸宇集团河北隆通房地产开发鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。

3、抢占中国威县市场的核心区位，威县大都汇·汇金广场广场共同构筑威县新商业配套中心及标志性建筑群落，打破威县传统商业模式，引领威县商业全面升级。

4、融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内外商业名街的成功经验，整合国际商业模式和威县本地文化，为威县人民外阜客商打造一个与上海、苏州比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的威县商业第一街！

5、近十二万平方米的建筑面积，一百五余米的商业长街，集一流大型超市、著名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一

体的中高档汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为新盛泽的真正核心商业区。

（二）招商定位

作为威县及周边唯一的中档偏上的,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。

（三）业态定位

吸纳中国名街的业态规划精髓并结合威县消费文化，以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌店、特色店、主题百货、电器卖场、超市、书城等。采用多元化经营模式，一站式商业步行街（开放式shoppingmall），满足各界人士的消费需求。

二、招商策略

（一）业态设计先行，准确、差异化的业态定位是成功招商的前提基础

准确、差异化的业态定位乃是步行街竞争胜出的原因。

威县步行街的开发与运营要始终坚持"全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合"先进理念。

在业态组合方面，我们要紧紧抓住本地消费需求倾向和消费特点，重点突出，业态丰富，有机结合。坚决摒弃不适合本地消费文化的业态！

由此，我们确定了以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，主力店、次主力店（大店）占50％左右，餐饮娱乐休闲（小店）占30%左右，品牌专卖店占20％左右。

（二）先确定主力店，再全面招商

考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了"先确定主力店，再全面招商"的基本策略。在执行过程中，主力店、名店和餐饮、娱乐要提前招商，其它随后进行。

（三）为客户度身订做开店全面解决方案

在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如，根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案；妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；根据整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在东盛步行街新店的定位、档次和其他品质。（四）人员、媒体、大型主题活动立体化"整合宣传推广策略"

在市场宣传推广方面，实行"整合推广策略"，为招商工作提供有力支持。

一为媒体宣传，二为招商活动。

关键性招商活动如下：

招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会、建筑节点庆典会等。（五）招商进度、质量、费用统一控制

为把招商计划落实到实处，达到多快好省的目标。我们在招商进度、质量、费用上严格把关，统一控制。采取用时间推动表控制进度；根据业态布局和市场定位对商家精挑细选，重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量；对招商费用进行精打细算，并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。

1、招商任务指标分解到人，成本分解到人。

2、关键性招商费集中使用，避免零打碎敲。

3、重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。

4、重视大客户招商和关系招商，费用安排上予以倾斜。

5、经过精心策划的媒体宣传计划，实现精确、有效的传播，价值最大化。坚决避免宣传费用的乱用和浪费。

第二部分招商计划

一、统筹计划内容

统筹计划内容指的是以我们要做的事情为线索，按先后次序排序、合理安排。时间跨度为招商全面启动至开业。

（一）招商阶段划分、招商目标和时间安排

阶段划分：招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。

招商目标：由于步行街的商家是需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。但为了明确方向，特定目标如下：

1、截止到******年*****月，基本完成步行街主力店、次主力店（大商铺）的招

商，完成小商铺70%。

2、截止到******年****月，基本完成招商任务。

3、截止到******年****月底，商家开始入场装修，为开街做准备。力争***月底，

确保*****月份一定开街。

为具体化可执行，在时间安排上，此计划涉及的时间段为：*******年*****月开始执行，截止到********年开业。具体工作安排见下面的《计划执行时间表》。（二）招商人员的招聘和培训，打造一支精悍的招商团队

再大的项目也是人做的，人的因素在项目招商中起着最根本的决定性因素，因此招聘、选拔、培养一大批招商精英，打造一支强悍的招商团队，是招商筹备阶段的最核心任务。

目前，总人数10人，其中招商经理1名和招商专员各7名、招商助理1名、策划****名，从商业角度来看这远远不够。通过网络等多种渠道正在物色更多的从业经验丰富、拥有大量客户资源的专业化高素质招商人员，目标是组建一个 10人左右（不含招商后勤人员）的专业化团队。

一个团队不仅需要专业化，更需要一体化。因此，对团队的培训尤其重要。

目标是使整个团队具备完整的项目的知识架构、卓越的团队执行力和共同的价值取向，培训内容如下：

1、五个核心理念的培训。

2、团队执行力的培训。

3、项目知识的培训，以使团队成员对项目有一个清楚的认识。

4、招商技巧的培训，包括接听电话、接待语言、谈判策略和谈判技巧等，以培

养和提高团队成员的招商能力。

5、招商礼仪和招商制度的培训（语言艺术、招商制度说明和合同解读等）。（三）招商架构、招商机制的建立

在人员招聘和招商架构的建立上，我们都遵循精英、精简、垂直化原则，目的是实现人员最少化、指挥执行系统最简化、效率成果最大化。以节省招商费用，提高工作效率。招商架构和人员职责如下：

地产集团招商中心组织架构图

2、招商人员主要工作职责

（1）招商经理主要负责主力店的招商工作：1人

（2）招商一部主要负责餐饮、娱乐的招商工作：3人

（3）招商二部主要负责百货、服饰类别的招商工作：3人

（4）招商主管（一、二）主要负责综合类招商工作：2人

（5）策划部暂定员一名，主要负责招商的策划、媒体计划的制定执行、招商文案的策划撰写和设计。一名策划。根据发展需要，在步行街开业时，需要再增加策划一名。

（6）此架构为开业前期的组织，开业准备期和开业运营期的架构，届时提前3个月报人力资源部。

招商机制的建立，是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围，做到有章可依、奖罚分明，既讲究个人贡献、更注重团队精神。建立一系列的管理制度。

（1）招商人员奖励政策的建立

（2）招商人员处罚政策的建立

（3）招商人员日常管理规范制度的建立等

附：人员薪酬及奖励方案

一、人员薪酬（建议）：

1、一般人员：1800元/月（月薪）

2、主管：2400元/月（月薪）

3、经理（暂不设，今后可从现有人员中提拔）8000元/月（月薪）

二、人员奖励方案（建议）

1、整个招商中心按年租金手入的4%提取奖金。

2、其中招商人员按年租金收入的2.5%提取奖金.

3、其中其他团队服务人员按年租金收入的1.5%视表现与贡献由地产集团分管领导

分配。

4、此项奖励方案不含高层领导。

（四）相关招商资料的准备

（1）招商手册（已有）和招商说明书

（2）租赁合同

（3）委托经营合同

（4）定租确认书

（5）招商委托书

（6）招商流程表

（7）招商文案

（8）退房申请表等

（9）授权委托书等

以上文本见附录，其它文本资料根据不同阶段、具体需求再行撰写！

（五）招商方式、目标客户的确定

招商方式：

1、项目招商发布会

2、项目推介洽谈会

3、大型零售连锁会议

4、登门拜访

5、网络招商

6、电话联系

7、面对面沟通

8、行业协会、政府机构

9、各地商会

目标客户——主力店

1、超市：家乐福、乐购、大润发、好又多、物美、世纪联华等。

2、家电卖场：国美、苏宁、永乐、北国电器等。

3、百货：人民商场、石路国际商城、深圳天虹百货、银泰百货及长三角地区有名的百货。

目标客户——次主力店

1、聚人气店：肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯，大型中餐、量贩式KTV等

2、数码广场、书店、运动天地、名品折扣店

3、电影厅及成人电玩

（六）第三方招商网络平台的建立

他山之石，可以攻玉，由此，建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持，更能节省大量的人力、宣传推广成本，加快招商速度。构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取：

1、专业的招商网站

2、专业的地产交易平台

3、行业协会及政府招商机构，行业协会和政府招商机构从某种意义上讲，很具有权威性和号召力，他们既拥有本行的丰富的品牌资源和众多企业家朋友圈，更具有说服他们入驻的话语权。更能省却一大笔宣传费用，在短期内带动一大批商家考察、开店的热情。例如东方丝绸市场管委会、镇政府、闽商会馆、苏州上海各地行业协会、步行街会员单位等。

5、与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。特别是可以通过私下互动，把对方的招商人员转化为我们的兼职招商人员，在高奖励的吸引下，引进我们所需的商家品牌。

（七）招商政策的制定

在项目的定位、宣传推广基本到位的基础上，一个优化组合的优惠招商政策可以成为吸引商家入驻的推动剂，正如足球场上那关键性的临门一脚。

为了吸引和推动极具影响力的主力店的进驻，我们将在租金、建筑结构等方面给予一定的优惠。

（八）媒体宣传推广计划的制定执行

商业项目，特别是大型商业项目，招商造势至关重要！

孙子兵法曰：不战而屈人之兵，造势要依托自身优势，重视宣传的协同效应。

造势就是运用各种媒体，以新闻性的软文宣传炒作为主，配合硬广告，形成密集的市场宣传攻势。在短时间内，在吴江、苏州、嘉兴，乃至上海形成热门话题，有力提升我们的项目知名度。这样做的好处是：

1、节省大笔广告费，因为好的选题和好的文章，一些报纸的收费要比广告收费

少很多。

2、能够使目标商家比较详细的了解我们的项目情况。通过对原来的媒体宣传分

析发现，原来的媒体宣传形式比较单一，主要以硬广告为主，缺少详细的分析介绍。这样的广告只能流于形式，一掠而过，不能引起商家的注意和研究。

而新闻性的软文或专题性的软文比较具有新闻性、专业性、权威性，而且，广告性不强，不会引起读者的警惕和反感，会仔细的阅读下去。能很快的达到我们的目的。

3、由于是专业性的宣传，可以提升商业地产项目档次，塑造良好品牌形象，为后续开业经营奠定良好基础。

在吸引大商家入驻宣传方面，我们宜采用多种宣传手段：报纸、行业报纸、专业杂志、网络媒体。电视媒体主要针对中小散户。目前，根据调查分析，确定主打区域为苏州、吴江，其次，为上海。主要报纸为苏州日报、现代快报、扬子晚报，其次为吴江日报、新闻晨报。时间和密度安排上按高、低、高的方式延续。具体媒体宣传方案见媒体计划表。

（九）大型主题招商活动的策划执行

大型主题性招商活动，配合全方位立体化媒体平台（电视、报纸、网络、广播）宣传炒作，是步行街招商推广的“核武器”。

1、招商发布会

2、项目推介会（指区域性的针对一定数量的意向商家的集中性项目说明、洽谈会）

3、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式，如肯德基、家乐福、国美、永乐、天虹百货。

4、阶段性的招商成果发布会

5、以项目命名的大型零售连锁会议

6、工程重要节点（封顶、竣工等）完成及开业庆典会

根据目前的项目招商情况，在6——8月份，计划举行招商发布会、项目推介会、签约仪式，其它活动视具体发展情况而定。活动具体策划执行方案在确定后撰写。（十）招商费用预算

招商费用包括：人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用――广告及招商活动费用、招商人员提成。

招商总费用为年租金的10%，约为230万左右。其中，招商人员提成4%，差旅招待2%，广告公关礼品费4%。

（十一）租金建议方案

根据盛泽本地租金情况、目前项目周边商业状况并结合我们的市场定位，确定我们租金水平为中上水平左右。

东盛步行街业态楼层平均租金表

（十二）招商政策建议方案

1、付款方式：分小商铺和大商家两种情况

（1）小商铺：首付定金（三个月租金），租赁合同签定支付其余全部租金。

大商家：根据谈判情况，由集团领导确定。

（2）小商铺半年一付，押一个月，下次付款须提前1个月支付。

2、“房租高开低收”

房租的高低直接影响到商家和我们双方的利益，同时也体现特色街地段的价值和商铺的档次及品质，在启动市场阶段确定租金价位时，建议租金应高开低收即前三年租金订到一个较高的水平，然后通过免租、免物业管理费等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。

3、“放水养鱼”，装修免租期政策

根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。小商家为一个月免租期，大品牌主力店、聚人气店为三个月免租期。

4、协助办证：提供工商、税务、卫生、公安、环保等一条龙办证服务。

5、提供税收上面的政策支持，具体政策与财务部协商后确定。

6、允许一定范围内的改变房屋布局

经营者根据经营的实际需要，在符合规划技术规范的条件下，在不改变建筑主

体结构的情况下，可根据自己经营项目的需要进行改动或与其它商铺打通统一装修，以最大限度满足经营户的需要。

二、招商计划执行时间表（2006年——2007年开业前后）

招商计划执行时间表

三、各媒体宣传计划表

各媒体投放计划表（*****年**月—****年开业）

四、附录：共八份文件

（一）订租确认书

甲方：

乙方：

甲乙双方通过友好协商，现就场地租赁经营事宜达成意向如下：

1、甲方自愿租赁位于区层号商铺，该商铺建筑面积大约为平方米。（正式合同的面积以测量部门实测面积为准）

2、甲方同意接受如下租赁条件：

1）租赁期限年月日至年月日止；2）该位置仅适用于经营下列范围内的商品：

3）租金元/天/ m2（建筑面积）；

4）本租金及物业管理费不含水、电、气、电话、空调等费用，该费用自营部分的由

甲方自理；公共部分的由甲方按面积分摊。

5）根据合同规定支付保险费用。

3、付款约定

在签定本确定书的天内，支付订金元，上述订金须汇款至：公司名称：

开户银行：

帐号：

同时将汇款凭证传真至乙方招商中心，逾期本确定书自动失效。

4、相关约定

1）签定确定书天内，甲方提供相应的工程配套的方案件及要求，乙方有权根据整体的规划或需求对其进行修改。

2）甲方如违背本确认书条款或放弃租赁上述场地（甲方必须在收到乙方书面签约通知后十五天内与乙方签定正式的商铺租赁合同，逾期未签，则视为甲方自动放弃租赁上述场地），乙方有权扣除全部订金。

3）乙方可以根据规划或需要，行使下列权利：

（1）调整或取消预订商铺位置

（2）修改租金，管理费及保险费

（3）增加其他与承租相关的费用

如乙方形式上述权利，甲方则保留收回全部订金（不计利息），放弃租赁的权利，除此以外，乙方不承担任何其他责任。

4）甲方根据乙方要求，必须提供营业执照、税务登记证、卫生许可证、品牌授权代理证书等相关资料。

5）本协议一式二份，甲乙双方各执一份，二份具有同等法律效力。

5、备注

甲方盖章：

代表：

电话：

地址：

时间：

乙方：

代表意见

：

电话：

传真：

某商业步行街招商方案-方案

某商业步行街招商方案-方案世方物业成就铺王 目录 第一部分商场基本情况4 一、本项目地段概述4 地理位置： 4 商业氛围： 4 商场规模： 4 项目配套设施： 4 第二部分：周边人口结构调查 5 一、龙岗镇人口5 二、龙岗老中心城人口与商业情况 6 第三部分：龙岗商业市场调查9 一、龙岗老中心城商业情况9 二、龙岗其他镇的商业情况调查12 第四部分：商场经营定位、经营分区及装修标准18 一、商场经营定位：18 二、首层商业步行街18 三、龙岗女人世界19 四、装修标准19 商场公共装修建议：19 一楼步行街及内步行街铺位装修：20 二楼铺位装修20

第五部分招商策略23 一、招商平面分割图(见附图) 23 二、龙岗商业租金调查及商场租金确定23 龙岗商场租金调查：23 龙岗中心城部分商业街商铺租金调查24 商场租金及租赁期：24 租金策略24 租赁期内实际租金收益：25 三、招商目标客户25 四、招商相关法律文本26 第六部分整合推广策略32 一、商场命名32 二、商场推广主题32 三、招商推广策略32 四、招商画册要点及文案33 五、招商、销售推广时间进度安排35 第一部分商场基本情况 一、本项目地段概述 地理位置： 项目位于龙岗区中心城深惠公路双龙立交桥旁，每天有30多条公交线路往返深圳市区，数十条线路通往全国各地。（项目位置图见后页） 商业氛围： 项目所在的深惠公路龙岗中心城路段，形成家居、家私、五交化、汽配等商业黄金走廊，并

与龙岗镇商业中心区隔深惠公路相邻，凭借深惠公路及双龙立交,商圈可辐射坑梓、坪山、坪地等集镇，同时可辐射至惠州、汕头、东莞等邻近地区。 商场规模： 商业建筑面积：33103.37平方米； ?层数：4层纯商业；一楼层高5.8米，2、3、4层为4.8米。 一层10308.61平方米 二层10292.55平方米， 三层8842.29平方米， 四层3659.92平方米。 地下一层设停车场，面积8367.84平方米，设备区面积903.7平方米，人防区面积1080平方米。（设备、人防区和停车场的数据需要发展商再核实） 项目配套设施： 全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代商城购物、休闲的多种需要。停车位：244个（不详） 广场面积：2000平方米现代化休闲广场（不详），应由设计院出效果图。 第二部分：周边人口结构调查 一、龙岗镇人口 龙岗位于深圳市区东部，下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸涌十镇，总面积940.9平方公里，是深圳市面积最大的区级单位。总人口171万（2000年人口普查数字），是深圳开发最晚、可开发土地资源最丰富的一个区。龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯全区。广深铁路布吉站、平湖站就在区内。龙岗镇主要分为龙岗新城中心区和旧城中心区，合称龙岗中心城。本项目所在地为旧城中心区。

步行街招商计划书范文

第一章项目定位 一、统一宣传口径 1、宣传总精神 盛泽城市商业新财富中心 2、项目地位 顺应盛泽城市和东方丝绸市场新一轮开发趋势，应运而生。盛氏集团鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。 3、项目意义 抢占中国东方丝绸市场的核心区位，与盛泽广场共同构筑盛泽城市新商业配套中心及标志性建筑群落，打破盛泽传统商业模式，引领盛泽城市商业全面升级。 4、项目市场定位 融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内外商业名街的成功经验，整合国际商业模式和盛泽本地文化，为盛泽人民和国内外客商打造一个与上海、苏州比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的盛泽商业第一街！ 5、项目基本情况 近十万平方米的建筑面积，四百余米的商业长街，集国际一流大型超市、著名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档shopping mall，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为新盛泽的真正核心商业区。 二、招商定位 作为盛泽及周边唯一的中档偏上的shopping mall,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。 三、业态定位 吸纳中国名街的业态规划精髓并结合盛泽消费文化，以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌店、特色店、主题百货、电器卖场、超市、书城等。采用多元化经营模式，一站式商业步行街（开放式shopping mall），满足各界人士的消费需求。 第二章招商策略

一、业态设计、业态定位策略 准确、差异化的业态定位乃是步行街竞争胜出的原因。 东盛步行街的开发与运营要始终坚持"全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合"先进理念。 在业态组合方面，我们要紧紧抓住本地消费需求倾向和消费特点，重点突出，业态丰富，有机结合。坚决摒弃不适合本地消费文化的业态！ 由此，我们确定了以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，主力店、次主力店（大店）占50%左右，餐饮娱乐休闲（小店）占30%左右，品牌专卖店占20%左右。 二、店铺招商策略 考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了"先确定主力店，再全面招商"的基本策略。在执行过程中，主力店、国际名店和餐饮、娱乐要提前招商，其它随后进行。 三、为客户度身订做开店全面解决方案 在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如，根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案；妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；根据整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在东盛步行街新店的定位、档次和其他品质。 四、项目宣传推广策略 在市场宣传推广方面，实行"整合推广策略"，为招商工作提供有力支持。 一为媒体宣传，二为招商活动。 关键性招商活动如下： 招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会、建筑节点庆典会等。 五、招商进度、质量、费用策略 为把招商计划落实到实处，达到多快好省的目标。我们在招商进度、质量、费用上严格把关，统一控制。采取用时间推动表控制进度；根据业态布局和市场定位对商家精挑细选，重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量；对招商费用进行精打细算，并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。

商业项目招商思路

商业项目招商思路（大脑激情碰撞，多指教） 一：前言： 项目提出“情景式休闲购物”的开发理念，以独特的建筑设计，休闲的配套设施，完善的商业业态布局等，使项目同时兼具购物、休闲、娱乐、美食等一站式休闲购物的功能，消费者购物、休闲也如同逛公园。项目距离商圈仅咫尺。项目本身采取先进的购物公园街区式布局，完善的客流引导系统，宽敞的四条主出入口，优越的泊车系统，空中连廊引导系统，项目建成后将形成莆田商业新核心区。根据本商业项目在地区特殊的商业定位，招商工作的开展，也随之成为本商业项目进程中，举足轻重的工作内容之一。但由于招商工作的不确定因素，本项目的环境前提，以及招商工作进行过程中可能出现的针对性行为，所以本报告仅做建议性使用。 二：目的： 打造该区域MALL，改善区域商业格局，完善区域业态完整性，争取在开盘期完成招商工作中前期确定任务，确定主力、形象店的入驻意向，确保全面招 商的顺利开展。 三：招商计划开展前思考： 1. 高定位的MALL经营理念与区域市场现状的融入性： 包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心，现下已经成为众多商家追捧的经营模式，也激起了众多地产发展商对商业项目的关注。现阶段，众多的开发商、商家，把经营的目光汇集在该区域一带，优越的地理位置，也给经营者带来经营信心。 2. 计划招商实施的时机把握：

鉴于现阶段该区域，众多开发项目的定位都趋向于商业、居住、休闲、时尚的高品质结合定位。继续做招商等待，将有可能错过招商良机。 3. 为商业项目发展远景造势，将有利于招商开展： 每个商家所关注的问题，就是消费者的消费观点和态度，对还没有形成的消费场所而言，打造项目卓然的品质、可预测的良好商业趋势、宣传永续经营理念、永续管理理念、与政府的经济口号共同出发。当地经济—区域经济—市场经济—预期效益，分阶段进行商务宣传，将成为招商的有力武器。 4. 细致开展招商工作，锁定目标客户： 目标客户的明确定位：依据自身商业特色，寻找目标客户，清晰理解项目自身的商业辐射范围，运用复合宣传手段，招商先行，稳固市场在营销、设计、商业专业资源优势联合，看重商业运营目光放远，增强经营者信心有开辟市场，回报社会的决心。清晰理解主力商家的入驻思路、要求。 5. 招商环境，本地不足外地补： 根据区域经济、物流环境、辐射人口、辐射范围的基本约束，招商工作的重心不应该脱离地区。除前期开展的大型零售企业招商等活动。 6. 如何规避项目高层招商难： 目前商业地产还处在年轻阶段，大多大型商业地产的高层招商都存在各种各样的问题，究其原因无非就是人流量的问题，这也成为了很多商业项目的瓶颈。大凡经营者，在项目中所关注的问题：一：商业项目的经营理念；二：商业项目的管理理念；三：项目内的业态构成；四：项目未来的发展方向；五：项目所需的预热期；六：是否有专业的商业项目经营团队作为项目的支 撑。

招商计划书

招商计划书 一、概况简介 二、商业分析 三、目标方向 四、战略方针 五、行动方案 六、组织细则 七、执行前准备 八、管控修正 九、总结 一、概况简介 为了准时、准确地达成开业目标，全面配合招商并控制各项工作的有序推进，特制定这份《开店招商作业计划书》。计划书中对开店前所需了解、准备和分工的各项内容作以细致划分和说明，以作为开业必备的工具类文案。 1. 分析 [日期] 可可儿[公司地址]

通过对项目内部、外部的优劣势分析、对面临的竞争、威胁和商机的分析，从而制定针对性的实施战略以达成设定的目标。 2. 目标 打造东北最具规模的美式购物中心，为沈阳及外来消费者提供购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的活动场所。 按照集团的整体规划，准时于07年第三季度开业，并在保证品牌质量的基础上完成第一年7000万的租金目标和90%以上的出租率。 3. 战略 为了更好地达成目标，对开店的招商实施优惠战略并配合招商，设计针对性的推广战略。 4. 行动 根据开业时间点对招商洽谈、营销推广、设计装修等具体工作制定行动方案。 5. 组织 全面展开招商工作之前对内部组织架构和租金目标进行划分，做好招商作业流程的制定并对招商产生的费用进行细分和预估。 6. 执行 完整的计划要通过良好的沟通与协作、达到准确的理解和执行。首先通过沟通对目标、战略计划和行动方案做到部门间和人员间达成共识，其次在展开全面招商之前充分准备、做

到人、财、物各因素完成到位，这包括招商工具、招商资料、招商费用、招商人员及人员培训等各个方面。 7. 管控 整的时间点进行修正，并对过程中所有相关资料进行建档和管理。 主要消费群体的消费能力，项目的发展目标，项目引进的店铺层次、店铺的种类等 等。 第二部分：项目具体的招商策略、招商计划。招商策略指项目招商过程中采取的指 导思想、运作模式、采用怎样的设计理念、从宏观上把握项目的招商需求；招商计 划是指招商过程中招商的阶段划分，每一个招商阶段的时间安排，商场各层的布 局，整体的结构。计划书中涉及到招商项目人员的组成，说明各级员工的工作职责 和权限。明确各项和招商有关的招商文件和资料，包括宣传手册、招商规定、招募 对象之间的合同文书等。下一步会说明招商方式以及招商项目的宣传方式、路径、 时间表等。最后会说明招商费用预算及租金建议方案,评估在招商过程中产生的费 用和预估。 第三部分主要包括附件及其他资料。 招商专员工作职责 一、收集、整理、市场行情、以及竞争对手等信息资料，提出分析报告，为部门业 务人员、领导决策提供参考。

商业街招商计划书

目录 一、项目概况 二、商业环境分析 三、项目定位 四、招商策略及管理运营模式 五、整合推广策略 六、招商进度安排 七、结束语 一、项目概况 1、地理位置 XXX商业街位于常锡路与丽华路交汇处，坐拥丽华、清凉、朝阳三大居民区，临近湖塘、马杭、戚墅堰三大客源地，处于XX新一轮城市开发的枢纽位置，交通便利、人流如织，是未来商家必争之地。目前这一区域尚无集中的商圈，区位优势明显，地段升值潜力不容质疑。 2、商业氛围 XXX商业街区由高层住宅、大型商业广场和一个大型超市构成，项目周围固有丽华新村、朝阳新村、清凉新村、富强新村、人民新家园、同济花园等成熟居民区，涵盖和辐射30万本地常住人口和近20万外来人口。“建设特大型城市”作为市政府既定的长远目标，该区域的人口基数必将不断扩大。本项目在步行街内同时还聚集了众多国际国内知名服饰专卖店、餐饮店、网吧、通信运营商、银行、消费电子产品等有机业态组合，不但能满足居民日常生活消费，同时也吸引了大批时尚人群前来购物。 2005年该项目荣列天宁区重点商业项目，放眼未来，必将形成了XX东南地区的商业中心。 3、商业街规模 XXX商业街区为主体两层、局部四层框架结构的建筑格局，总占地面积40200㎡，地面建筑面积22500㎡，商铺404间；一层商铺高度为4.2米，二层为5.8米；地下设小商品市场220个商铺位共3600㎡；会所及配套设施建筑面积1800㎡，公寓办公建筑面积3000㎡；地面可停车位50个、地下可停车位400个，非机动车辆停放面积6000㎡。 本项目在该地区属地标性商业建筑，超大规模完全有能力填补当地的商业空间，很好地整合该地段的业态形式，瞬间提升周边整体价值。 二、商业环境分析 1、宏观经济环境 XX市自古以来就是中国重要的工业城市，城区人口350万，辖区人口550万，外来人口140万，是长三角最具活力的城市之一。2006年全市GDP达到1560亿元，户籍人口平均GDP 突破5000美元，综合实力列全国第27位。随着外资引进力度逐年加大，城市也不断外扩，商业总量必将与日俱增。2006年，XX被《福布斯》评为中国最佳商业城市第12位，CCTV 年度最具经济活力城市20强。 2、城市商业环境 XX市的商业经过多年的发展，逐步形成了以南大街、文化宫和延陵路为中心的商业格局。传统的商场和沿街商铺的经营模式开始发生转变，集商业、文化、娱乐、办公、金融为一体的新兴多功能商业区渐成主流。

商业步行街招商策划方案策划方案

深圳龙岗商业步行街招商方案-方案 世方物业成就铺王 目录 第一部分商场差不多情况 4 一、本项目地段概述 4 地理位置： 4 商业氛围： 4 商场规模： 4 项目配套设施： 4 第二部分：周边人口结构调查 5 一、龙岗镇人口 5 二、龙岗老中心城人口与商业情况 6 第三部分：龙岗商业市场调查 9 一、龙岗老中心城商业情况 9 二、龙岗其他镇的商业情况调查 12 第四部分：商场经营定位、经营分区及装修标准 18 一、商场经营定位： 18 二、首层商业步行街 18 三、龙岗女的世界 19

四、装修标准 19 商场公共装修建议： 19 一楼步行街及内步行街铺位装修： 20 二楼铺位装修 20 第五部分招商策略 23 一、招商平面分割图(见附图) 23 二、龙岗商业租金调查及商场租金确定 23 龙岗商场租金调查： 23 龙岗中心城部分商业街商铺租金调查 24 商场租金及租赁期： 24 租金策略 24 租赁期内实际租金收益： 25 三、招商目标客户 25 四、招商相关法律文本 26 第六部分整合推广策略 32 一、商场命名 32 二、商场推广主题 32 三、招商推广策略 32 四、招商画册要点及文案 33

五、招商、销售推广时刻进度安排 35 第一部分商场差不多情况 一、本项目地段概述 地理位置： 项目位于龙岗区中心城深惠公路双龙立交桥旁，每天有30多条公交线路往返深圳市区，数十条线路通往全国各地。（项目位置图见后页） 商业氛围： 项目所在的深惠公路龙岗中心城路段，形成家居、家私、五交化、汽配等商业黄金走廊，并与龙岗镇商业中心区隔深惠公路相邻，凭借深惠公路及双龙立交,商圈可辐射坑梓、坪山、坪地等集镇，同时可辐射至惠州、汕头、东莞等邻近地区。 商场规模： 商业建筑面积：33103.37平方米； ?层数：4层纯商业；一楼层高5.8米，2、3、4层为4.8米。 一层10308.61平方米 二层10292.55平方米， 三层8842.29平方米，

活动招商策划书范文

活动招商策划书范文 p> 1）展现班级团队精神的节目。 2）班级文化、班风学风、寝室文化POWER POINT交流论述。 3）现场的组织和气氛营造的考量：届时可以下发标志性小彩旗。 4）才艺表演。 5）活动主办方文艺穿插：可编排赞助商特别秀。 6）广告电视墙播映。 7）比赛奖杯可植入广告商标志。 （2）活动时间（20**年已定活动） 1、20**年3月14日“Sunshine in Spring”文艺晚会 2、20**年10月“超级班级，超级经贸” （3）活动地点 重庆经贸职业学院 三、市场效应分析 本活动聚集了我院学生精英，得到院领导和广大师生的支持，这有助于贵公司品牌形象，扩大在校园市场的影响力，本次晚会的影响力大，并为了使持续周期更长，我学院可以为贵公司张贴温馨提示语，加上学生会本身具有的宣传效力，那么对您一定有所值。我系主任乃我院院长助理、学生处处长唐超平同志，将对贵公司以后与我院合作建立很好的关系。 1、加强宣传，树立品牌形象。在重庆经贸职业学院内进行广告

宣传、促销活动，将会使本品牌深入人心，在学生青少年中进行广为传播，吸引和带动更为广泛的消费群体。不但可以开拓广泛的校内市场，而且能支持教育事业，为品牌树立良好的品牌形象。 2、商机无限。学生尤其是大学生消费需求量巨大，而且在校学生大多来自经济条件比较好的家庭，经济基础丰厚，消费观念超群，并且在大学这样一个拥有强购买力的消费群体中做宣传，将会迅速、有效地为商家带来不错的宣传效应和直接的经济效应。 3、更便捷的申请途径。商家在高校内宣传必须经过申请，过程繁复，且很难打进高校市场。而通过赞助晚会的途径会减少很多不必要的麻烦，节省人力、物力、财力。 4、媒介报道。届时将会有我校校刊、广播、网络等多种宣传手段进行宣传；各院系通讯部记者进行采访报道。在活动结束后，商家还可以借助奖品赞助大力宣传。活动后活动咨询会进入校园网，今后招生工作也会使用到，将作为以后招生宣传。大一新生是待开发和很多商家竞相争抢的消费群体，商机很多。 5、提高企业知名度，提高公司产品在本院的市场占有率，演绎新的企业知名，推动企业与高校的互动。同时，能够在宣传企业本身的同时体现出商家的社会责任感。本着帮高校排忧解难的出发点，企业能够充分体现出自己的公益责任心。 四、合作内容 （一）冠名权 “阳光经贸Sunshine in Economics & Trade”系列活动独家冠

商业步行街(招商手册)

商业步行街（招商手册）

招商手册目录 1、--------------------------------------------------------------------招商目 的 2、--------------------------------------------------------------------项目介 绍 3、--------------------------------------------------------------------功能定 位 4、--------------------------------------------------------------------项目优 势 5、----------------------------------------------------------------平面效果图 6、-------------------------------------------------------------------招商原则 7、--------------------------------------------------------------------招商对 象 8、--------------------------------------------------------------------招商要 求 9、 --------------------------------------------------------------------优惠 政策 10、 ---------------------------------------------------------------------合作 方式 11、 ---------------------------------------------------------------------招商 流程 一、招商目的 XXX商业步行街是以休闲娱乐为主，即餐饮、娱乐、休闲、购物的体验式动感主

商业街整体招商方案

商业街整体招商方 案 1

×××商业街整体招商方案 一、招商的启动时间 如按 5月1日开业计划,按一般同规模的商业项目,至少应提前8个月进行招商,×××商业街因种种原因,现距开业之日仅剩下6个月时间,因此招 商时间建议最迟11月初开始启动。 二、招商人员人数 商业街铺位864个,现出售的1—4区铺位较小且分散,如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为10名较为合适。具体工作分配如下:经理(××):负责统管全局,制定招商方案和进度,安排招商人员的日常工作。 招商人员(九名):由经理安排具体招商工作 其中:1－3区由3名招商人员负责招商工作 4－6区由5名招商人员负责招商工作 招商文秘1名 三、招商办公地点 因整个招商需和销售配合,建议在营销中心附近开展招商工作 1、在营销中心后、交警岗亭旁建造一间约80平米的招商办公室。建议 2

在11月底建成,前期暂时在营销中心内办公。 2、在项目现场附近租赁一套写字楼或公寓作为招商办公室,并同时在营销中心内设立招商咨询点,双边配合进行。 四、项目整体招商的原则和目标 1、保证在 3月底前项目整体招商完成80%; 5月1日项目开业前整体招商完成90%,以保障项目能如期顺利开业。 距明年项目开业只剩下半年时间( 11月1日— 4月30日),除去春节一个 月的时间,实际剩下的时间只有5个月,因此对完成90%的招商计划有一定的难度和压力,但由于前期积累了一定客户资源,加之对项目比较了解,经过后期的招商更进工作和招商广告的配合,对完成这个任务有一定的信心。 2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商,以保障整个商业街商业经营井然有序。 由于整个招商滞后于销售,且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街,因此要保证功能分区具体到每一个铺位,难度势必很大,因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大致一致,如经营服装的区也能够经营皮具、化装品之类,而不能经营小吃、电玩等。 3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上,以稳定业主的投资信心。 3

某某商业街招商策划方案

龙湖花园商业街推广简案 目录 一、项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况 二、主题式或特色经营类商业街的考虑 三、项目商业街的SWOT分析 四、项目商业街的市场定位 五、项目商业街招租与销售的初步定价 六、项目商业街的整合包装与推广 七、项目商业街的招商工作流程及招商计划 八、项目商业街对酒店及公寓项目的影响 九、项目商业街的客户资源名册 一、项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况

（暂略） 周边商业物业情况分析 龙湖社区消费中心商业数据研究 龙湖花园商业业种业态分布 餐饮美容、美发医疗、医药其它（洗染、自行车行、五金) 说明：龙湖社区消费中心是第二代社区消费中心的典范，其主商业业态餐饮占了61%，形成了以餐饮为特色的鲜明的个性。 龙湖花园商铺面积比例图 8% 21㎡—50㎡ 51㎡—80㎡ 81㎡—120㎡ 121㎡—160㎡161㎡—200㎡201㎡—300㎡ 说明：在餐饮为特色的龙湖社区消费中心里，其铺面面积配比显然和其经营业态120平方米以上的铺面占了总铺面的60%，显然这是与本区域的经营业态业种相吻合。

龙湖花园商铺租金比例图 55% 30元以下31元—40元41元—50元 说明：龙湖社区消费中心的租金变化区间比较小，说明发展商通过合理的商业规由于有良好的商业规划，所以尽管龙湖社区消费中心的地理位置并不十分理想，但是其铺面的商业价值并不低，大多集中在41—50元这个租金范围内。 二、主题式或特色经营类商业街的考虑 1.主题式商业街的功能需求及配套条件 （1）功能需求： ※商铺分割空间：要求有足够的层高、径深、开间；统一的装饰外立面；统一的形象展示区，便利的储物及人行通道。 ※经营环境：良好的通风条件；较好的安保秩序；规划合理的停车位；能进行大型展示活动的场所设置 ※消费环境：商业街的整洁度；商业街的区域分割明显与否；商业街的走向；商业街的网点比例 ※娱乐环境：在商业街的集中停驻点设置相应的娱乐健身配套设施。 （2）配套条件： ※便捷的交通条件 ※金融网点及休闲设施配置

步行街招商计划书策划案

步行街招商计划书策划案 第一部分招商策划 一、项目总定位 （一）统一宣传口径 1、宣传总精神：盛泽城市商业新财富中心 2、顺应盛泽城市和丝绸市场新一轮开发趋势，应运而生。盛氏集团鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。 3、抢占中国丝绸市场的核心区位，与盛泽广场共同构筑盛泽城市新商业配套中心及标志性建筑群落，打破盛泽传统商业模式，引领盛泽城市商业全面升级。 4、融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国外商业名街的成功经验，整合国际商业模式和盛泽本地文化，为盛泽人民和国外客商打造一个与、比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的盛泽商业第一街！ 5、近十万平方米的建筑面积，四百余米的商业长街，集国际一流大型超市、著名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档shopping mall，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为新盛泽的真正核心商业区。 （二）招商定位 作为盛泽及周边唯一的中档偏上的shopping mall,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。 （三）业态定位

吸纳中国名街的业态规划精髓并结合盛泽消费文化，以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌店、特色店、主题百货、电器卖场、超市、书城等。采用多元化经营模式，一站式商业步行街（开放式shoppingmall），满足各界人士的消费需求。 二、招商策略 （一）业态设计先行，准确、差异化的业态定位是成功招商的前提基础 准确、差异化的业态定位乃是步行街竞争胜出的原因。 东盛步行街的开发与运营要始终坚持"全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合"先进理念。 在业态组合方面，我们要紧紧抓住本地消费需求倾向和消费特点，重点突出，业态丰富，有机结合。坚决摒弃不适合本地消费文化的业态！ 由此，我们确定了以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，主力店、次主力店（大店）占50％左右，餐饮娱乐休闲（小店）占30%左右，品牌专卖店占20％左右。 （二）先确定主力店，再全面招商 考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了"先确定主力店，再全面招商"的基本策略。在执行过程中，主力店、国际名店和餐饮、娱乐要提前招商，其它随后进行。 （三）为客户度身订做开店全面解决方案

谈商业项目经营招商思路

谈商业项目经营招商思路 谈商业项目的经营招商思路 1、要想成功操作一个盘，项目选址、定位、精英团队、资金是必不可少的。XX项目现阶段可供操作的商业项目定位在市场运作中普遍不被看好。 2、本项目在定位操作中缺少有效的市场数据支持。虽然概念较新颖，但经不起市场的考验，这一定会在日后操作中曝露无疑。 3、理顺流程，减少中间不必要的机制环节。虽然现在大面积开展招商工作，按业态分组来完成，由于存在以下二个方面的问题，工作执行无法向更细层次推进。 ①整个巨型项目推进，缺乏系统有效的总体企划，各个环节紧密联系性不够，先后顺序及主次未明确，战略打法及思路不具备整体操盘运作。由于关链不流畅，导致下属人员在工作执行时，感觉非常离谱，非常郁闷；每一天都把很多时间都花在了内部处理文件及工作总结汇报、填表等各个环节上，而过多的会议占据了不少时间，每天放在同客户处理上的时间非常有限；注重过程，忽略结果，这是南北企业文化差异的最大体现，对于业务性的招商工作，太多行政性的指令对于市场调节和业务跟进不会有太大帮助（过多的行政性工作影响了业务进度），建议以结果化的管理操作来推动项目。 ②招商人员素质参差不齐，由于是个年轻的团队，规划项目运作未做到专业化，不能完全代表精英团队形象，也无法做到攻城拔寨的良好初愿。按业态分组当然可以更清晰的了解每个区位项目的运作，但如果缺少行业高度，缺少攻城拔寨的领军人物指挥，在商业层面上达不到一个档次，往往事与愿违。 4、未标新立异，制高点宣传未体现出来（项目宣传高度及深度不够） XX项目在行业内固有的因素造成的格局，不是一朝一夕可以改变的，但通过创新整合，以提升自己价值含量为前提，高标准，严要求，在完成内部改造及提升的同时，更多的融入市场中，以市场为前提，把握市场新方向，探寻新动因。 XX项目虽然定位有了转变，但在外界还是不为人所知，特别是整个形象广告方面一直都未能直观的体现出大气。缺高度，也缺直观性。 5、全面开花，体盘过大，得不偿识。 整合资源，集中精力，塑造靓点，并以此为点向面延伸，打出一个漂亮仗，鼓舞士气，在不知不觉中彻底改变外界对我们项目的全新印象，便于招商工作全面开展。 团队士气及项目推进需要集中优势人员，围绕重点项目，全力以赴，打一个漂亮的翻身仗，以此来推动改变项目新格局，以后期运作开发提供更多可以支持点，提供更多案例来诠释。 6、“低调高价”与本地的商业经营思路不符，致使客户敬而远之。 高调低价才是针对本项目运作成功的真正切入点。 重新起航，需要好的策略，由于新股东入主之事内部低调，对关注项目的商家会认为还是以前的经营公司在经营，“没有换汤也没有换药”。在整个招商推广中不太有利，需要倾注十倍的努力来打造。因此，高调应成为当前的主名词，否则会成为被遗忘的角落；以高调掀起一股风暴，低价格切入，是当前开展工作的重中之重。 7、价格体系紊乱，授权不明确；工作停留于表面形式，没有深入细化及执行，致使执行工作阻力重重，执行越深入越迷惑。 制定切实可行的价格体系，加强执行力，抛开停留在表面上的工作，脚踏实地完成有实际意义的工作。结合人员管理级别制定不同的价格体系，与市场充分融入，分工明确，指示明确，为执行工作开绿灯。 8、商铺高价格出租使一批有意来营业的客户被拒之门外。

招商策划书模板

招商策划书模板 第一部分前言 策划书目的及目标的说明 第二部分市场调研及分析 一. 行业动态调研及分析 1. 行业饱和程度 2. 行业发展前景 3. 国家政策影响 4. 行业技术及相关技术发展 5. 社会环境 6. 其他因素 二. 企业内部调研及分析 1. 财务状况，财务支出结构 2. 企业生产能力，产品质量，生产水平 3. 员工能力，待遇，公司对员工的激励、考核、培训（员工调查） 4. 企业策划、销售、执行能力的调研（员工意见） 5. 产品各品项研究：定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势（员工意见） 三. 潜在进入者调研及分析 1. 行业进入成本/壁垒。 2. 行业退出成本。 3. 进入后对本企业的威胁。 4. 对竞争者的威胁。 四. 现有竞争者的调研及分析。 1. 财务状况，财务支出结构。 2. 企业生产能力，产品质量，生产水品。 3. 员工能力，待遇，公司对员工的激励、考核、培训（员工调查）。 4. 企业策划、销售、执行能力的调研（员工意见）。 5. 产品各品项研究：定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势（员工＆顾客意见）。 五. 替代品调研及分析。 1. 替代品工艺。 2. 消费者认可程度。 3. 发展态势。 六. 互补品调研及分析。 1. 是否存在互补品。 2. 互补品价格。 3. 互补品对产品的要求。 4. 互补品发展趋势及其未来新要求。 七. 原料供应商调研及分析。

1. 可供选择的供应者。 2. 原材料是否有替代品。 3. 供应商的讨价还价能力。 4. 我们对其依赖程度。 5. 供应商的供应能力。 八. 中间商调研及分析。 1. 中间商的性质：配送商、经销商、代理商（独家、总代理…） 2. 中间商对我们产品的依赖（关注）程度（相对数值）。我们产品占用他资金的比例，给予他的利润比例… 3. 中间商的给予我们产品的支持（绝对数值）：配送能力、资金实力、人力… 九. 消费者调研及分析。 1. 消费者背景研究：收入、教育、年龄、性别、家庭组成、种族、工作… 2. 消费者对产品和竞品的认知及态度：质量、价值、包装、型号、品牌声誉、品牌形象等及其认知差别。 3. 消费者的使用情况：购买动机、购买量、何时使用、如何使用等。 4. 购买角色。 5. 消费者对现有营销活动的评价。对广告的接受程度、对营业推广的理解等。 第三部分企业战略及产品策略的制定 一. 企业战略制定 二. 产品策略制定。（提供原则或标准） 1. 产品。 1) 品项：市场定位、目标受众。（打击竞品的专有品项） 2) 包装：陈列显著、方便、符合产品定位、价格等 2. 价格。 1) 符合企业战略？（长线产品/短线投资） 2) 符合产品定位？ ①利润为主/市场占有率为主 ②根据产品市场定位不同，采取不同价格策略。 ③保留一支低利润甚至无利润产品，该品项各种市场表现（如包装宣传诉求点等）模仿主要竞争对手，以破坏其市场及形象。 3. 渠道。 1) 一般通路。对经销商的选择、管理控制、返点等。 2) 特通。由于产品特性及价格不同，我们可以选择那些特殊通道，以便它的目标客户能够便利的获得该产品。 3) 新终端开发队伍。 4) 直营队伍。对于一些特殊情况，如经销商的流失，直营队伍暂时性的弥补空白市场。 5) 客户数据库的管理。业代前期市场推广积累的客户资料及经销商自身对终端的开发，这些终端资料应当及时地通过业代以书面的形式提交公司。公司对这些资料的管理可以避免因业代及经销商的流失而造成的终端流失。 4. 促销。

东盛步行街招商策划报告

东盛步行街招商策划报告 目录 总纲 一、招商策划 （一）项目整体定位 （二）招商策略 二、招商计划 （一）统筹计划容 （二）招商计划执行时间表 （三）媒体计划表 附录

总纲 我们的工作思路： 精心准备、高唱实打、团队合作、彻底执行、全面胜利 我们要做的事： 围绕招商目标的整体解决方案 我们要达到的目标： 实现开业招商90%，力争100%。为步行街开业运营奠定坚实的基础。 第一部分招商策划 一、项目总定位 （一）统一宣传口径 1、宣传总精神：盛泽城市商业新财富中心 2、顺应盛泽城市和丝绸市场新一轮开发趋势，应运而生。盛氏集团鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。 3、抢占中国丝绸市场的核心区位，与盛泽广场共同构筑盛泽城市新商业配套中心及标志性建筑群落，打破盛泽传统商业模式，引领盛泽城市商业全面升级。 4、融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国外商业名街的成功经验，整合国际商业模式和盛泽本地文化，为盛泽人民和国外客商打造一个与、比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的盛泽商业第一街！ 5、近十万平方米的建筑面积，四百余米的商业长街，集国际一流大型超市、著名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档shopping mall，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为新盛泽的真正核心商业区。

（二）招商定位 作为盛泽及周边唯一的中档偏上的shopping mall,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。 （三）业态定位 吸纳中国名街的业态规划精髓并结合盛泽消费文化，以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌店、特色店、主题百货、电器卖场、超市、书城等。采用多元化经营模式，一站式商业步行街（开放式shoppingmall），满足各界人士的消费需求。 二、招商策略 （一）业态设计先行，准确、差异化的业态定位是成功招商的前提基础 准确、差异化的业态定位乃是步行街竞争胜出的原因。 东盛步行街的开发与运营要始终坚持"全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合"先进理念。 在业态组合方面，我们要紧紧抓住本地消费需求倾向和消费特点，重点突出，业态丰富，有机结合。坚决摒弃不适合本地消费文化的业态！ 由此，我们确定了以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，主力店、次主力店（大店）占50％左右，餐饮娱乐休闲（小店）占30%左右，品牌专卖店占20％左右。 （二）先确定主力店，再全面招商 考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了"先确定主力店，再全面招商"的基本策略。在执行过程中，主力店、国际名店和餐饮、娱乐要提前招商，其它随后进行。（三）为客户度身订做开店全面解决方案

商场商业模式定位业态分布及招商计划的策划报告

关于福地广场商业模式定位业态分布及招商计划的 策划报告 福地广场位于成都市北三环外大丰片区大天路与西一路交汇处，占据大丰中心稀缺黄金地段。项目总体量约18万㎡，产品包括大型购物中心家乐福、风情商业街和城市中心华宅，涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐和居住等功能，是复合性极强的城市综合体。同时本项目的打造对升级大丰商业档次、改写大丰商业格局、铸造大丰新中心、助推大丰向成都主城区迈进的高度有着很大影响。 本项目通过订单式地产模式，与世界500强以及全国上百家品牌商家强强联手，汇聚众多知名品牌店，更齐聚家乐福、苏宁电器等主力店，涵盖吃、喝、玩、乐、购、住、行，打造多元化、多样性、一站式的商业中心，全新铸就大丰商业中心功能，开创大丰首个繁华都市商业圈。 商业地产经营的核心是人气，尤其对一个新开项目来说，人气就是生气。而人气是可以通过差异定位、功能组合、商业规划、业态划分、商家组合、环境营造、促销活动等拉动的。这就要求商业项目在功能定位上应做出特色，避免千篇一律，同质化竞争；业态划分和商家组合上，应尽可能多元化，在综合满足购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、旅游等多功能，每一种功能里面根据实际需求选择不同商家，如餐饮可选择快餐、中餐、西餐、特色餐饮；休闲娱乐可引进KTV、

影院、电玩城、儿童游乐场等实现关联消费、交叉补偿的作用，尽可能消除同质竞争，实现业态互补。 业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径，各业态布局相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。业态的互融相关性更多的是考虑功能互补，各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体；目标客群的一致，特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。 一、福地广场商业模式定位 在策划福地广场招商之前，首先，要确定的商业模式，以及商业主体业态类型。目前，在我国商业模式一般有三种： ㈠.主题商业模式 这种商业模式是通过打造一定的主体来营造商业环境。例如，宽窄巷子是通过打造川西民俗文化的主题来营造购物、休闲、餐饮等商业营运模式；而一品天下则是通过打造食文化主题来营造千姿百态的饮食、休闲等商业营运模式；、锦里则是通过打造三国文化主题来构成休闲、观光、饮食、购物等的商业营运模式。 ㈡.休闲商业模式 这类商业营运模式往往是和旅游地产紧密结合在一起的，以旅游地产为载体的商业营运模式。蓝光地产下属控股公司的峨眉山蓝光文

招商计划书

招商计划书 各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢 招商计划书（一） 一、公司简介： 二、项目简介： 三、产品简介： 四、众不同的产品特性： 1、众不同的的作用机理： 2、与众不同的治病原理： 3、与众不同的治病范围： 4、与众不同的治病效果： 5、与众不同的安全性能： 五、招商计划： 我公司计划在全国范围内，建立营销代理机构与服务网络，现面向全国各医药经营单位全面招商。每省设总代理机构，主要城市和地区设分支代理机构，农村及落后地区设代销点。公司将派出营销服务人员直接面对广大医院、诊所、药店、经销商和最终客户宣传、推广。

我公司正处于快速发展期，热切渴望诚实、信用、有胆、有识的医药经营人员加盟我们的事业，共同为人类的健康事业做出贡献，实现个人、公司与客户的共赢局面 六、科学的营销模式，高额的利润回报，对经销商的零风险运作： 第一步：进入 以规范的营销活动（商业推广与学术推广结合）提升产品知名度，在扩大产品适用人群后，完善的售后服务保证了产品的美誉度；以商业推广和学术推广活动作为产品进入市场的切入点，最终带动终端、医院销售。 第二步：占领 进入市场2个月后，区域市场的终端铺货率A级药店100%，B级药店80%，C级药店50%。重点药店的促销是终端市场销量的保证。终端活动营业员联谊会、范文参考写作网,教您怎样写范文营业员返利积分卡等保证了产品在终端市场的首推。

第三步：维护 完善持续的售后服务在零售终端和社区展开；定期在终端药店的售后服务，既保证了顾客对产品的忠诚度，同时更促进了终端销售。经济利益带来的客情关系稳定了终端销量。 第四步：收获 在前三步走向成熟的情况下，相对稳定的市场利润保证了启动临床业务的资源。临床业务的相继开发，使整个市场销售锦上添花。 结论：规范的OTC营销活动+强劲终端营销策略+规范医院操作+完善的售后服务=您高额利润的回报。 七、优惠的经销政策、切实的服务保障： 规格型号：瓶（简装），批发价，零售价 瓶（精装），批发价，零售价。 瓶（简装），批发价，零售价。 代理价为批发价的00扣，按年度完成任务阶段梯形返回扣点。

步行街招商业态组合及策划报告

步行街招商业态组合及策 划报告 Jenny was compiled in January 2021

威县大都汇汇金广场步行街招商策划报告 目录 总纲 一、招商策划 （一）项目整体定位 （二）招商策略 二、招商计划 （一）统筹计划内容 （二）招商计划执行时间表 （三）媒体计划表 附录

总纲 我们的工作思路： 精心准备、高唱实打、团队合作、彻底执行、全面胜利 我们要做的事： 围绕招商目标的整体解决方案 我们要达到的目标： 实现开业招商70%，力争85%。为步行街开业运营奠定坚实的基础。 第一部分招商策划 一、项目总定位 （一）统一宣传口径 1、宣传总精神：威县大都汇·汇金广场商业新财富中心 2、威县大都汇·汇金广场新一轮开发趋势，应运而生。宸宇集团河北隆通房地产开发鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。 3、抢占中国威县市场的核心区位，威县大都汇·汇金广场广场共同构筑威县新商业配套中心及标志性建筑群落，打破威县传统商业模式，引领威县商业全面升级。 4、融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内外商业名街的成功经验，整合国际商业模式和威县本地文化，为威县人民外阜客商打造一个与上海、苏州比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的威县商业第一街！ 5、近十二万平方米的建筑面积，一百五余米的商业长街，集一流大型超市、着名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为新盛泽的真正核心商业区。 （二）招商定位

作为威县及周边唯一的中档偏上的,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。 （三）业态定位 吸纳中国名街的业态规划精髓并结合威县消费文化，以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌店、特色店、主题百货、电器卖场、超市、书城等。采用多元化经营模式，一站式商业步行街（开放式shoppingmall），满足各界人士的消费需求。 二、招商策略 （一）业态设计先行，准确、差异化的业态定位是成功招商的前提基础准确、差异化的业态定位乃是步行街竞争胜出的原因。 威县步行街的开发与运营要始终坚持"全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合"先进理念。 在业态组合方面，我们要紧紧抓住本地消费需求倾向和消费特点，重点突出，业态丰富，有机结合。坚决摒弃不适合本地消费文化的业态！ 由此，我们确定了以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，主力店、次主力店（大店）占50％左右，餐饮娱乐休闲（小店）占30%左右，品牌专卖店占20％左右。（二）先确定主力店，再全面招商 考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了"先确定主力店，再全面招商"的基本策略。在执行过程中，主力店、名店和餐饮、娱乐要提前招商，其它随后进行。 （三）为客户度身订做开店全面解决方案 在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如，根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方