MALL商业项目总体定位及规划设计方案
西安雁塔路365街区MALL项目总体定位及规划设计方案
一、项目的定位
【第一部分】国内外Shopping Mall定位模式及思考
1.1国外成熟商业业态和定位模式的成功经验
1.2山雨欲来的中国商业大潮
1.3中国超级商业MALL
1.4留待项目思索的MALL问题
【第二部分】项目定位系统分析
2.1总体开发战略思路
2.2定位策略
2.2.1差异化策略
2.2.2可持续发展策略
2.2.3价值提升策略
【第三部分】项目定位
3.1形象定位
3.1.1形象定位反映的核心要素
3.2.产品定位
3.2.1产品定位的原则
3.2.2产品定位内容
3.3．经营定位
3.4. 客户群定位
3.4.1目标消费者客户群
3.4.2商家目标客户群
【第四部分】功能规划建议
4.1各功能核心要素
4.11娱乐地产
4.12旅游地产
4.13文化地产
4.14商务地产
4.15商业地产
4.16市场地产
4.17景观地产
4.2功能规划分布
【第五部分】项目业态配置
5.1国外大型MALL的宝贵经验
5.11MALL是城市生活的发生器，它替代了原有的城市中心广场成为社会生活的核心。
5.12MALL的发展从现代主义到文脉主义。
5.13项目主题的设计理念
5.14项目的主题资源
5.2项目业态配置
二、规划设计方案（以实际为准）
【第一部分】建筑总体设计建议
1 商场外立面规划设计
2 商场总平面布置设计
3 商业动线导向设计
4 百货商店营业厅的设计
5 超市营业厅的设计
6 美食城设计
7 高层公寓规划设计
8 专业市场的规划设计
9 外广场的规划设计
10 中庭的规划设计
【第二部分】结论
【第一部分】建筑总体设计建议 (2)
1 商场外立面规划设计 (2)
2 商场总平面布置设计 (2)
3 商业动线导向设计 (2)
4 百货商店营业厅的设计 (2)
6 美食城设计 (2)
7 高层公寓规划设计 (3)
【第二部分】结论 (3)
第四板块、营销战略思路 (4)
【第一部分】招商策略 (4)
1.整体招商思路 (4)
2.招商原则 (5)
2．1先易后难，近远并进 (5)
2．2先形象,后功能 (5)
2．3主力店先行，辅助店随后 (6)
2．4同业差异，异业互补 (6)
2．5保证开业，持续优化 (6)
2．6借力打力，以线带面 (6)
3.招商目标 (6)
4.招商形式 (7)
4．1点对点招商 (7)
4．2会议招商 (7)
4．3定点招商 (7)
4．4公开招商 (7)
5.目标租户名单 (7)
5．1百货 (7)
5．2超市 (8)
5．3电影院 (8)
5．4专业店 (8)
5．5品牌旗舰店 (8)
5．6专卖店 (8)
5．7餐饮 (8)
5．8娱乐 (9)
5．9酒店 (9)
5．10步行街 (9)
6.招商策略 (9)
7.招商管理 (11)
【第二部分】销售策略 (11)
1.销售总体策略及推售思路 (11)
2.目标策略 (12)
3.价格策略 (12)
4.销售卖点铺排及提炼 (12)
5.销售阶段划分及各阶段工作重点 (13)
5.1 储客期 (13)
5.2 内部认购期 (14)
5.3 开盘期 (14)
5.4 持续销售期 (14)
5.5 强销期 (15)
5.6 尾盘清理期 (15)
6. 销售管理及销售培训体系 (15)
【第一部分】投资成本分析 (17)
1.1投资总额及明细估算 (17)
1.2开发进度及分区参数 (17)
1.3分阶段资金投放计划 (17)
【第二部分】销售收益分析 (17)
1、销售利润分析（按不同销售阶段的预估的现金流出和现金流入及当地相关税率计算利润） (17)
2、盈亏平衡分析 (18)
第四板块、营销战略思路
【第一部分】招商策略
1.整体招商思路
根据商业地产特点，在招商策略上最主要的是采用“主力店先行”的方法，本项目体量超大，在引入大的主力商家方面会考虑到影院、家电连锁店、超市、经济型国际连锁酒店，配合项目所在商圈本来的商业气氛，在数码城招商中引进大品牌的实力经销商家。通过大品牌商家的进驻，从而带动小商家进来。
用相对较大的优惠政策进行主力商家招商，利于持续经营，并能提升整体商
铺的价值，达到快速出租，保留原有商业资源的情况下，实现商业气氛快速聚集目的。
2.招商原则
2．1先易后难，近远并进
?市场地产：李家村商贸城的招商可先与原在李家村服装批发市场的28
家中型市场经营企业进行洽谈，吸引他们进驻，从而稳住其原场内经营
的单个商户，快速留住原庞大的经商群体，从而留住其下游的客群，及
庞大的资金流，与原业主的注意力与经济投入。
?IT动感城：先与实力商户洽谈，吸纳进驻，带动其他商户认租。
?主题酒店：先与合作的雅高集团洽谈合作意向，确定后作为广告宣传。
?商业地产：百货与铜锣湾百货、摩登百货等洽谈，超市与家乐福、百佳
洽谈，卡通娱乐与SNOOPY主题餐厅，电影院与珠江院线、IMAX洽谈，电器与国美、永乐洽谈，洋快餐与麦当劳，肯德基，必胜客，星巴克洽
谈，体育用品超市引进迪卡龙……等等，并签订进驻意向。
2．2先形象,后功能
在招商工作的筹备阶段，应着重于项目整体形象的宣传，使商家及市民对项目的市场形象有深刻而清晰的印象；在招商工作进行时，重点向商家宣传整个项目的规划，项目的整体功能规划，使商家认同项目“街区MALL”的形象及发展
前景。
2．3主力店先行，辅助店随后
商业地产：主力商家品牌商家次品牌商家普通商家
市场地产：整体经营户分散经营户
在整个项目的功能划分之后，应先将各目标行业具有号召力的主力商家、商户引进，将品牌商家放在各个区域的端点位置，次品牌商家放在人流动线的中端。对部分位置相对偏的商铺，尽量将租金放宽，让其尽速落实进场意向，从而使项目最终实现旺场。
2．4 同业差异，异业互补
项目的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异种业态互补。同业差异就是力求商户应该不同档次、不同风格，不能盲目招入档次完全相同的主力店进入，异业互补即指不同业态业种应“互通有无”，结构互补，不能完全招入同类型同业种主力商家。在整体上，必需考虑各个区的商家组合问题和功能的互补问题，各业态档次的相对统一性。
2．5保证开业，持续优化
在遵循“高品位、低门槛”的前提下，对商家的入场条件适当抓紧，但对主力店适当放松，而到了开业前则应当对所有商户适当放松，力求在开业能达到商户满场的效果，开业后按照实际情况，在适当的时再进行商户调整和优化。2．6借力打力，以线带面
发挥利用引进的知名度高有大品牌商家的号召力和引导市场的能力，进行宣传推广，从而牵动其它商家。
3.招商目标
?第一阶段:完成百货、超市、主题餐饮、电影院、康体洗浴，李家村商贸城
30%。
?第二阶段：完成中外餐饮，70%李家村商贸城，IT动感成实力商家引进，酒
店合作意向，溜冰场。
?第三阶段：洋快餐（麦当劳、肯德基、必胜客），国美电器，七十一便利店，
主题餐厅。
?第四阶段：主推其他商铺的招商。
?第五阶段：开业前的商铺最后促进招商。
小结：注意利用项目七大地产板块的联动效应，在经营上给到客户更多的信心，从而引发优势几何式放大。
4.招商形式
4．1点对点招商
加强专业招商队伍建设，瞄准主力商家、重点客户、重点经营种类，针对不同类型的商家分别制订不同的招商说明书，实行一对一、点对点的招商。
4．2会议招商
利用工程进度、招商进度等时间节点定进招商说明会，在前期软文及形象广告宣传的基础上，形成较大的市场影响，进而发布招商说明会信息，同时结合行业协会资源进行招商，稳定客户资源，扩大对品牌商家的招商影响和效果。4．3定点招商
开发商成立不同招商组，主要针对不同板块进行招商，制定针对性策略，为商户量身订造。
4．4公开招商
当以上招商进度到一定程度时，可用爆炸性广告宣传进行公开招商，出租剩余铺位。
5.目标租户名单
5．1百货
引进知名度高，市场前景好的大型百货。如铜锣湾、太平洋百货。以满足消
费者各方面的需要。
5．2超市
瞄准庞大居民数量和良好的商业发展前景，进行市场扩张的大型零售企业：如家乐福等国际零售巨头。服务于周边居民和高校的消费人群。
5．3电影院
引进国际知名的影视企业，如珠江院线、加拿大IMAX电影。
5．4专业店
满足居民日常生活，提供购物及服务功能的个体经营商户：如书店、网吧、干洗、冲印店等社区服务型商家。
5．5品牌旗舰店
引进国际、港澳知名品牌，如：衣.COM、EPISODE、JESSICA、MONDIAL ATELIER、KOSMO COFFEE、DUNHILL、HELENA、SUZUYA、vertical club、SAMMY、C.K.Jeans、BLU:PEPE、HO'S FASHION、法蓝瓷、恒美珠宝设计、香莎服饰、芭俏、古奥时装、Fashion Show、Showing、odbo、COMICO、SPR COFFEE、EMU、MIA MIA、等，以提升项目整体的档次，体现国际化、高档次。
5．6专卖店
引进国际、国内服装、化妆品等的一、二线品牌等，以满足年青人、白领的需求。如BALENO、APPLE、FREEBIRD等服饰类；雪贝尔、SPR咖啡等休闲及餐饮类。
此类商家是属于较大的生产或销售代理商，一般以中等规模的店铺面积进驻，其经营的货品档次和价格在中等以上。
5．7餐饮
此类型商家的规模有大型，中型，亦有小型的，有集团经营亦有小型公司经
营，娱乐业经营者主要为大中小规模的酒吧、网吧等，餐饮业经营者参大型餐饮为主，配合风情酒巴街，以经营小型风味餐厅及特色小吃为副：如永和豆浆、永盈茶餐厅等
引进麦当劳、肯德基、必胜客等洋快餐。西餐，如老树咖啡、绿岛等，中国四大菜系和中国各地地方特色饮食。
5．8娱乐
娱乐是最能调动商业气氛的行业，引进溜冰场、KTV等项目。以吸引人流，增加消费停留的时间，聚集人气。
5．9酒店
与法国雅高集团洽谈合作意向，借成功品牌，进行连锁经营。
5．10步行街
吸纳当地工艺品、名优特产，纪念品、文化风情、古玩、小饰品、精品、旅游用品等商户进驻，配合大众品牌以高租金招商。
6.招商策略
本项目体量大，业态丰富，涉及到时尚百货、大型超市、品牌专卖店、电影院、市场地产、精品店的招商，为保证各项目招商工作的顺利有序进行，总体招商策略概括为“多管齐下，主次分明，层层推进，放水养鱼，以租推售”：先着力引进主力商家，对其规划作良好的沟通，利于带动更多的精品店，通过主力店和品牌商家的影响，把带旺的商铺进行招商，使整个招商过程有序、高效、快速的进行，最终圆满实现整体招商目标，为树立项目商业形象、确定开发商的商业品牌地位、为项目回收销售资金打好关键的一仗。
以相对较低的折扣优惠以吸引主力品牌商家的进驻。
由于主力品牌商家的进驻会带动次级品牌和散户经营者的承租信心，因此在与此类品牌商家洽谈承租条件时，可对其做相对的优惠作为底线。
由于还有大比例的面积可出租给次级品牌和散户经营者，当基本完成主力品牌商家的招商后，由于次级品牌代理店或二级品牌店进驻均有跟风习惯，因此可利用此心理需求，确保其余商铺均以面价出租，以减轻对上一阶段主力店和次主
力店的租金折让份额。
并可提升广场的档次，为后期招租打下基础。
招商过程考虑因素：
?以打造大西北商业航母为目标；
?通过一级主力店的进驻，有效带动品牌专卖店商家；
?严格控制商家的进入，对商家品牌进行有选择的挖掘与筛选；
?七大地产体系形成功能、业种、资源上的互补，共同服务于365街区
MALL的长期发展；
?充分考虑各大体系布局的特性，对各项功能进行科学有效的揉和，共同
提升项目的商业品位和项目形象。
7.招商管理
人员配置：注意各体系招商人员的专业组合。
现场管理：定期开会，汇报进展。
规范统计，科学分析。
周结、月结，明了形势。
分析市场，及时调整。
【第二部分】销售策略
1.销售总体策略及推售思路
本项目作为西安首个街区生活MALL，将成为雁塔商圈的标志性建筑，并成为西安商业业态升级的典范之作。由于西安城市建设的步伐加快和经济的强劲发展，市民对房地产的投资热情空前高涨，尤其是优质商铺更是成为备受投资客青睐的市场热点。
本项目根据项目工程进度及主力商家的进驻日程，通过主题推广阐述，主力招商吸引目标客户群关注，进而扩大项目知名度，提高项目价值，然后稳步提升售价，达到最终的销售目标，从而获得项目整体项目营销的成功。
总体来讲：本项目的营销操作采用的是内部消化为首，市场放量为重，主力招商造势的中长线市场策略由近及远，蓄势而发。充分的运用“一个主题（西
安首个街区MALL）”突破市场，“三大核心卖点（新业态、新商圈、新发展）”攻占市场，“各大媒体撬动市场。以此为主线在营销活动中安排一系列有力度的活动和现场销售人员的有效管理，快速奠定商业气氛前提下，向市场展示巨大商业价值，以吸引的价钱占领目标市场，与招商展开连环战术，在人气和成交率上取得快速、高效的业绩。
以原商业为基础，以主力为引爆，以商业为带动，顺推公寓，写字楼，酒店。
2.目标策略
?第一阶段：在招商完成第一阶段时，展开销售的第一阶段，目标把已租出主
力部分销售。
?第二阶段：把招商第二阶段的部分销售出去。
?第三阶段：把招商第三阶段部分销售出去。、
以租带售的策略，前期针对原附近IT需求及李家村商家，在出租及购买时给予优惠，注意与行业协会建立友好合作，成为共同经营市场的桥梁与联盟体。
3.价格策略
?炒作先行，价格滞后，以主力店进驻，政府规划宣传带动，把市场炒作起来，
以略低价格推出。
?低开高走，逐步提升。随着市场形势走好，不断提升价格，让市场感受到项
目升值快速，制造尽快购买压迫感。
?对部分铺位进行小面积划分，降低铺位总价，降代入市门槛，吸引更多投资
者入市。
?提供反租回报优惠，吸引投资者投资，2-5年回报，8%-10%年收益。
4.销售卖点铺排及提炼
核心卖点一：街区MALL 商业模式
集零售、观光、旅游、娱乐、餐饮、商务、商贸等多种商业模式，满足消费者的一站式消费。
核心卖点二：现代化
西安历史悠久，城市保留着很多的古代气息。本项目打破西安给人古代我印象，以现代、潮流的面貌出现。
核心卖点三：雁塔区物业升值在即
雁塔路商圈逐渐成长，随着大唐不夜城二、三期工程的开展，雁塔区将在西安占领越来越重要的地位。本项目的建成也将为雁塔区添上精彩的一笔。雁塔区物业必将攀升。
核心卖点四：商圈成熟，位置得天独厚
项目三面临街，北距火车站不到3公里，南到大雁塔北广场仅1.5公里，位于钟楼商圈与曲江新商圈的黄金交汇处。
核心卖点五：和国际巨头同分羹
365街区MALL体量巨大，业态多样，将会引入多家国际企业巨头，随着国际级企业的进驻，必将带来巨大的人流。
核心卖点六：开发商实力雄厚
开发商成功开发高山流水项目，这说明开发商在房地产行业方面的专业性及其实力，基尔特实业有限公司与专业商业团队合作，强强联手。
5.销售阶段划分及各阶段工作重点
5.1储客期
从项目进行开始拆迁，就通过媒体对项目渐入式宣传报道，重点以软文，公关、招商会、口碑舆论造势、人际传播等渠道引起目标客户群的关注，先打开知名度。
目的：
?先解决原居民业主及经营户，吸引投资，实现一部分资金回笼。
?收集市场反馈信息，作为价格、放量、开盘模式的重要参考。
?为公开发售储备客源。
5.2内部认购期
房地产因本身行业的特殊性，决定了其在销售上一定要争取一炮而红，。所以我司强调房地产销售的短时间内的大量成交，强调以快打慢。这需要通过持续蓄势来快速释放来实现。
现场销售中心正式入驻后，利用两周时间进行内部认购，消化首批客户。同时以项目的各种竞争优势为传播点，多种媒体、多种销售渠道配合现场展示，打动消费者，激发购买欲望，积累首批客户资源。以李家术商贸城为主要认购目标，IT城及其他配搭。
5.3开盘期
现场开放、现场展示、现场销售以项目的竞争优势及具体的销售措施促使消费者产生购买行动。
目的：
?将产品卖最高价格，实现利润最大化；
?制造有新闻价值的事件，引起市场高度关注；
5.4持续销售期
销售中期是成交量最大的时期，且销售价位也处在获利最大阶段。此时的策划重点在于掌握销售节奏，利用各种卖点的组合与转移，多种销售渠道共用，对目标市场发动波次进攻。操作的重点，在于：
一要借助开盘的势，趁热打铁。
二是注意购买力的积蓄与释放周期，采用波次进攻策略。
三是自始至终要强调快速、灵活的销售原则，以快打慢。
承接首次公开发售的热潮，适当地调整推售安排，推出全新的单位及全新销售举措，以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与感受，促成再次的销售高潮。
5.5强销期
销售后期要敢于让利，出清存货。其策划重点在于促销技巧的组合，以强力的销售保证销售的零库存。在促销技巧的组合上，应把握几点原则：一是不直接降价，以其它方式体现让利。
二是促销技巧要出新，根据项目的实际情况度身订造。
三是促销不应只着眼于手头存货的销售，还要注意为下一期推售重点的推广造势，起到承上启下的作用。
5.6尾盘清理期
利用灵活多变的促销措施，以“压轴珍藏”为主题告知此时已是投资的最后机会，促使目标客户把握良机，尽快行动。
销售阶段划分的时间并不是固定的，必须根据届时的市场状况和项目实际销售情况进行战术性调整。
6.销售管理及销售培训体系
销售队伍的管理
建立严格的销售管理体制，是销售管理的基础。将对销售人员和销售环节的管理和监控，通过管理制度来明确销售人员的工作内容，提高销售环节的效率。
通过系统、全面的培训提高销售队伍的“战斗力”，在销售的“临门一脚”成功射门。
销售管理与监控环节
销售队伍的培训
三、投资收益分析（以实际为准）
【第一部分】投资成本分析
1.1投资总额及明细估算
1.2开发进度及分区参数
1.3分阶段资金投放计划
【第二部分】销售收益分析
1、销售利润分析（按不同销售阶段的预估的现金流出和现金流入及当地相关税率计算利润）
2、盈亏平衡分析（略）
1-项目定位策划流程
项目定位策划流程 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录
1、流程图
2、流程概况 3、工作程序 3.1策划方式确定 3.1.1项目取得或确定获取意向后，城市公司营销策划部根据项目情况提出策划方式的建议， 经城市公司分管副总审核、城市公司项目负责人、城市公司总经理审核确定策划主体是委托或自主后、片区总经理备案，营销策划部着手落实市场调研工作的开展。
3.1.2城市公司营销策划部组织成立策划小组，策划小组进行市场深入调研。委托策划时由城 市公司营销策划部参考《营销承包商选择与管理流程》的规定组织策划咨询公司的选择、谈判和签约工作。 3.2 市场调研 3.2.1自主策划：城市公司营销策划部组织设计部进行现场踏勘和市场调研。现场踏勘主要是 了解基地自然状况、四至范围、用地条件、周边配套情况，以便于分析项目的优劣势； 市场调研主要调查项目周边二至三公里范围内可售、未售项目以及与项目的主力客源可能形成直接竞争的项目，调研时须填写《楼盘市调表》。 3.2.2委托策划：由策划公司进行市场调研，城市公司营销策划部协助策划公司进行现场踏勘； 城市公司营销策划部在策划公司提交《项目定位报告》前进行沟通，确保市场调研信息和项目定位建议书的正确性和完整性。 3.3项目定位建议 3.3.1自主策划：城市公司营销策划部根据市场调研信息提出项目定位建议，设计部根据定位 建议进行规划设计的分析，双方进行充分沟通并完善定位建议后，由城市公司营销策划部编制《项目营销定位报告》，内容包括但不限于： 1）社会经济分析； 2）区位分析； 3）地块开发条件分析； 4）市场机会研究； 5）目标市场选择及研究； 6）竞争楼盘竞争层次调查。 7）项目总体定位分析决策； 8）项目目标客源定位分析决策； 9）项目价格定位分析决策； 10）项目档次定位分析决策； 11）项目形象定位分析决策； 12）项目物业管理及服务要求。
社区商业中心策划与案例分析报告
社区商业中心策划与案例分析报告 社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕，“诱人”不假，但想吃到嘴里也并不是件容易的事。所以，理性一点对待，总是好的。 “社区”概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。 前几天，成路向所居住小区再一次毛遂自荐，想帮助自己所在小区内的商业做招商与商业定位。这位专门从事社区商业研究的专家在澳大利亚生活了十几年，习惯了便利的生活，回到国内，买了高档住宅，“却发现很多小区没有商业配套，包括高档社区，好的生活品质应该是舒适、便捷。可是现在社区商业的状况，却是让这些有钱人打个酱油还要开宝马。”成路感慨。 早在2005年5月初，商务部已经发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》(简称《指导意见》)，指向社区商业的发展。可近年来，各种商业业态都不断升温，唯独社区商业即使提到桌面上说也依然是雷声大雨点小。为何社区商业这台戏一直不能开幕上演，成路向《中国商贸》记者解读了现今国内社区商业的特点。 社区商业≠超市+底商 我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。不过随着概念的明晰，也不断有人在各种场合提出重要性，更有苏州工业园区已经成型的邻里商业??这都表明，随着商业地产的逐渐成熟，社区商业取得了巨大的进步。 虽然国内也出现了一大批特色商业街等项目，但是从实际情况来看，他们多数仍旧是以服务社区为主要目的，特别是居住区的内部商业设施。且国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负
商业综合体策划案
商 业 综 合 体 策 划 书 指导老师：崔凯、张海英 班级：建筑1102班 姓名：务超前 学号：2011001649
目录 第一章：项目地块现状研究 (2) 第一节：项目地块与太原城市关系分析研究 1、区位格局 2、交通格局 3、区域环境 4、商业层次 第二节：项目地块现状调研分析 1、建筑调研 2、商业调研 第二章：项目商业定位概念 第一节：项目开发的基本经济数据指标 第二节：项目商业整体定位 第三节：项目商业的功能定位 第四节：项目的形象定位 第五节：项目商业开发建议 第六节：项目地块SWOT分析 1、优势 2、劣势 3、机会 4、威胁 第三章：项目建筑设计概念 第一节：项目地块规划设计理念 第二节：项目地块建筑设计概念 结论：
第一章：项目地块现状研究 第一节、项目地块与太原城市关系分析研究 1、区位格局 项目位于太原市的老城区，基地地块北边是皇花馆住宅小区，南边是五一广场，西边有纯阳宫、山西饭店、和文瀛公园，东边是太原市的主干道五一路。 2、交通格局 项目地块紧邻太原市主干道五一路，距另外一条主干道迎泽大街也很近，交通十分便利。五一路和迎泽大街的车流量和人流量都很大，存在着庞大的消费群体。项目地块所在区域距太原市火车站较近，迎泽大街为接纳疏散来到太原的人口的主要道路，外来人口在通过迎泽大街流入太原市的过程中会经过基地地块所在的区域。 3、区域环境 项目位于太原市的老城区，周围的区域包括基地内存在着各个时期的建筑。有古建筑纯阳宫和仿古的山西饭店，有1943日伪军建造的五一路邮局，有1994年建造的五一大楼。同时基地周边有各式各样的商铺。周围的建筑样式多样，存在各个时期的建筑，在风格样式上都不统一。这就对项目的设计提出了一些难题，如何使得商业综合体能够和周围的环境相协调，如何进行商业综合体的风格样式的设计都成了难点，在设计中要详细的考虑到各个方面的因素。 4、商业层次 项目地块周边大型的商业中心有柳巷街区和古楼街区。以这两个商业区为中心向外辐射的区域内还分散有很多小型的商场饭店。 第二节、项目地块现状调研分析 1、建筑调研 因为项目位于老城区周围的区域包括基地内存在着各个时期的建筑，西边有古建筑纯阳宫和仿古的山西饭店。基地的北边为皇华馆居住区，分布着很多住宅楼。基地内部也有各个时期的建筑，有清朝的建筑皇华馆，有1943年日伪军建造的五一路邮局，有1994年建造的在当时很时尚的五一大楼，还有很多各式各样的小商铺，基地内部存在各个时期的建筑。皇华馆、五一路邮局和五一大楼都是需要保护的历史文化建筑。在建筑的建造过程中需要考虑到对这些历史文化建筑的保护。 2、商业调研 现在基地上最大的商业建筑是汇都购物中心，基地四周临近交通道路的几条边界上分布着很多小餐馆和小商铺。 第二章：项目商业定位概念 第一节、项目开发的基本经济技术指标 建筑高度：不超过80米 停车场：停车数量不超过60量
项目定位策划流程
一、流程概况
二、流程图
三、职责 3.1.设计开发部 3.1.1.负责开展项目概念规划设计。 3.2.成本合约部 3.2.1.负责项目建安成本测算。 3.3.计划财务部 3.3.1.负责项目投资经济效益测算。 3.4.营销管理部 3.4.1.组织市场调研、编制项目定位策划报告； 3.4.2.组织项目定位策划报告评审。 3.5.分管领导 3.5.1.审核项目策划计划； 3.5.2.审核项目定位策划报告。 3.6.计划运营管理委员会 3.6.1.评审项目定位策划报告。 3.7.总经理/董事长 3.7.1.审批项目策划计划； 3.7.2.审核定位报告。 3.8.广州公司/地产总部 3.8.1.审批项目定位策划报告。 四、工作程序 4.1.项目定位策划计划 4.1.1项目取得或确定获取意向后，营销管理部根据项目情况编制《项目定位策划计划》 经分管领导、总经理/董事长审批后实施，《项目定位策划计划》内容包括： 1)自主策划还是委托策划； 2)市场咨询公司选择确定时间（委托）； 3)市场调研完成时间（自主）； 4)项目定位建议完成时间； 5)定位评审的时间； 6)策划小组的建议成员名单（由营销管理部、设计开发部、成本合约部人员组成）； 7)是否针对重点客户进行需求专项调研，及调研方式（座谈或问卷）。 4.1.2自主策划时由营销管理部按批准确定的名单成立策划小组，策划小组进行市场深 入调研。委托策划时由营销管理部按《营销供方选择及管理流程》的规定来组织策划咨询公司的选择、谈判和签约工作。 4.2.市场调研 4.2.1自主策划：营销管理部组织设计开发部进行现场踏勘和市场调研。现场踏勘主要 是了解基地自然状况、四至范围、用地条件、周边配套情况，以便于分析项目的
商业地产项目可行性研究报告
市场及产品分析 一、基地资源分析 1、基地经济技术指标 ■□总用地面积：9500平方米 ■□规划总建筑面积：约5万平方米 ■□主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。 2、基地环境
如图所示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。 地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一，车流量及人流量大；地块位于湖南路商圈的核心位臵，商业氛围浓厚，配套齐全。 基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅，未拆迁。 二、项目SWOT分析及项目定位 1、SWOT分析 S（优势） ■主城中心，区位优势明显； ■位于湖南路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强；■城市快速干道，路网发达，交通便利； ■邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。 W（劣势） ■项目车位数量略有不足，较难满足后期需求； ■自2001年取得土地至今已6年，土地年限缩水；■紧邻的大方巷加油站影响项目形象； ■紧邻城市内环干道，噪音、尾气污染较大。 O（机会） ■南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有限； ■湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升； ■楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。 T（威胁） ■现阶段区域内上市同质物业竞争激烈； ■区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本项目；■基地拆迁存在不可确定因素影响； ■绝版地段造成高单价，市场接受度存在风险。
由分析可知，本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位臵，拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施，项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。 如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。 2、项目市场定位 项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情况，市场定位思考如下： 居住、商务、休闲、购物——优质生活圈 地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成南京主城稀缺地段的优质资源，打造一个集居住、商务、休闲、购物功能于一体的生活圈。
某楼盘商业策划方案
内部讨论文件——机密 复地·上城商业策划方案 第一部分渝北区商业物业调研 1．渝北区重点大型商业物业索引 渝北区作为重庆主城北部新兴的房地产开发热点区域，主要由北部新区、两路、龙溪镇、人和、新牌坊五大片区组成。区域内主要呈现为大型集中式专业市场聚集，知名、大型百货主力店等相对缺乏的现状。2．渝北区商业发展趋势： 引用政府相关数据显示，渝北区未来入市项目15个，入市面积为96.66万平方米，位于主城区的第一位。其中，预售面积约为8.71万平方米，占未来入市量的8.8%。 区域内未来入市面积所占比重相对较大，未来入市面积为目前可经营总量的458.2%。其中，北部新区为未来入市量较大片区，建筑面积达73.4万平方米，如西部建材城项目就占据约57.3万平方米，其次为新牌坊片区，以财富中心为代表，入市面积约为16万平方米，两路片区则相对较小。 3．渝北区商业地产价格表 商业物业 社区商业物业
渝北区地处重庆北端，为新兴的房地产开发区域，目前区域内专业市场相对发达，与其他区域相比，其经营业种较为单一，专业市场可经营面积超过百货类位居第一。但渝北区以住宅开发为主，区域内没有形成相对集中成型的商业中心，商业规模小，档次相对较低，导致有效消费人群外流。区域内社区商业和专业市场不断涌现，规模化、品牌性的开发企业入住提升了区域知名度，预计在未来2-3年内渝北区将形成一个多中心、多组团、多层次的商业格局。 第二部分 本项目商业物业分析 一．复地上城一期商业概况 1．复地上城一期商业分布图 2．商业指标
二．复地上城周边商业概况 1．项目周边商业概况 周边商业小结： （1）周边商业体量与本项目相当，多是底商、或加裙楼的形式，规模与形式与本项目一期相近； （2）底商面积区间在20-200平米之间，初融科蔚城外大都规划为7米以上层高，至少可隔为2层。裙楼的面积可自由隔断，面积都在300-2000平米； （3）本项目与融科都已租赁为主，进行统一的规划、招商、管理。小项目商业已销售形式，不进行统一规划、统一招商、统一管理，因此物业费较低； （4）小项目对外销售价格次街面集中在7000-8000元/㎡之间（经内部人士透露：鸳鸯·北湖郡湖津路门面06年初实际成交价在6000元内，是由一名温州人购买，一次性购买了4个门面），临金开大道和转角商铺对外公布价格在10000-13000元/㎡，最高可达15000元/㎡。在实际购买中可进行议价，这和我们前
精选商业地产策划方案范文
精选商业地产策划方案范文 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导
一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 三、销售目标及目标分解 1. 销售（招商）目标 2. 销售目标分解 四、营销阶段计划 根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。 五、项目销售时机及价格
商业综合体定位报告
海利商业综合体定位报告 20**年*月
目录 1. 写字楼在使用状况分析 (4) 1.1总体数量和分布情况分析 (4) 1.2租金情况分析 (5) 1.3物管分析 (6) 1.4入住情况分析 (7) 1.5入住企业类型分析 (8) 1.6部分酒店写字楼经营壮况分析 (9) 1.7在使用专业写字楼外观及内部设置状况分析 (10) 1.7.1外观设计分析 (10) 1.7.2裙楼使用状况分析 (11) 1.7.3大堂配置状况分析 (12) 1.7.4单层面积及面积划分状况分析 (13) 1.7.5车位配置状况分析 (14)
1.7.6电梯配置状况分析 (15) 1.7.7卫生间配置状况分析 (16) 1.8个案分析 (17) 1.8.1顺天国际财富中心 (17) 1.8.2亚大时代 (23) 1.8.3恒隆国际大厦 (25) 1.9在使用写字楼市场总结： (28) 2. 在售写字楼市场竞争状况分析 (29) 2.1年度销售状况及预计明年供应量分析 (29) 2.1.1本年度专业写字推出量 (29) 2.1.2预计2007年供应量 (30) 2.2价格水平分析 (31) 2.3销售速度与周期分析： (32) 2.5个案点评——中天广场 (33) 2.6在售写字楼市场总结： (38)
3. 公寓市场分析 (39) 3.1公寓市场重点扫描： (39) 3.2长沙公寓产品分析： (45) 3.3公寓市场总结： (46) 4. 写字楼与公寓开发方向研判： (47) 4.1写字楼方向研判 (47) 4.1.1价格判断： (47) 4.1.2写字楼价格的空间 (49) 4.1.3写字楼发展方向的预测： (49) 4.2公寓的发展方向研判 (50) 4.2.1价格判断： (50) 4.2.2公寓价格的空间： (52) 4.2.3公寓发展方向的预测： (52) 4.3两种发展模式的对比分析及结论 (53) 附：长沙各大银行总部 (54)
商业项目策划实施方案
商业项目策划方案 商业项目计划书是一份全方位的项目计划方案，那么应该如何策划商业项目的活动方案呢?下面小编给大家介绍关于商业项目策划方案的相关资料，希望对您有所帮助。商业项目策划方案一 一：酒店简介 焦作三维戴斯酒店座落于焦作市专制中路555号，是焦作市一家根据国际标准建造，由美国戴斯酒店管理团体所管理的集客房、餐饮、文娱、健身、洗浴等高档设施为一体的豪华商务酒店。焦作三维戴斯酒店地处焦作郊区最繁华的商业地段，地舆职位优越，交通十分便利。高25层，酒店网络营销方案。总面积达万平方米，学会网络营销方案范文。与8万平方米的6层豪华商场相相接，合计万平方米，也是一家今世化生活式便利酒店。酒店内设施配备完好，听听三维戴斯酒店营。能敷裕满足商务旅行和观光旅游者的不同需求。焦作三维戴斯酒店具有初级客房、豪华客房、行政豪华房、商务豪华房、行政套房、总统套房。酒店设有豪华行政楼层、无烟楼层，所有客房安置宽带互联网、室内电子安全柜、语音信箱、液晶电视及卫星电视频道。焦作三维戴斯酒店特设的行政酒廊位于22层，为宾客提供了一系列独享的优惠和性情化的专业任职，广州网络营销推广。提供快捷便利的入住手续、厚实的自助早餐。并且全天供应软饮，晚间还为商务宾客绸缪了鸡尾酒，在此宾客可尽览焦作光景。房地产营销推广方案。 二：市场环境阐述 市场侦察和预测 市场侦察是指运用迷信的方法和措施，编制而有目的地对需求、供应和市场环境等信息举行收集、阐述、研究的活动。 市场侦察的类型 根据侦察的形式、类型和目的的不同，不妨分为探干脆侦察、描述性侦察、因果性侦察。 探干脆侦察主要用于收集初步原料。 描述性侦察是对市场的客观状况举行照实的记载和反映。 因果性侦察是为了了解和掌握市场气象之间的因果相关而举行的市场侦察活动。 市场侦察的方法 市场侦察就是要收集、阐述、研究市场信息，对市场信息的侦察可分为原始原料的收集和二手原料的收集两种形式。看看广州网络营销推广。其中原始原料的收集又包括询问侦察法、观察法、会议法、实验法等。 市场预测就是在市场侦察获取的原始原料和二手原料等信息的底子上，运用迷信方法，对市场未来一段时辰内的变化及需求趋向做出阐述和推断。 市场预测的方法定性阐述法、定量阐述法 市场预测的程序确定预测对象，拟定预测计划;收集和阐述原料;抉择预测方法，建立预测模型;确立预测后果，提出预测呈报 建立在上述的底子上对焦作市市场举行侦察和预测：酒店网络营销。 1.市场外部环境阐述， 如政治环境、社会环境、文化环境、经济环境等，分别针抵消费者市尝竞争者市场做出阐述，对后果举行阐述和评价，进而提出建议。 2.市场外部环境阐述，即酒店外部环境阐述 酒店员工素质 酒店管理者素质 酒店自身状况
城市商业综合体策划书详解
城市综合体设计策划书 ： 班级： 学号： 日期：
城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析 （五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念
策划容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。
商业地产项目分析与定位概要
学习导航 通过学习本课程,你将能够: ● 掌握商业地产项目分析的八个要点; ● 掌握商业地产项目定位的七个要点; ● 学会科学地对项目进行分析与定位; ● 有效避免项目分析与定位中的误区。 商业地产项目分析与定位 一、商业地产项目分析的八个要点 分析商业地产项目时要清楚地把握项目的运作方式和节点,它们之间具有一定的顺序。 1. 地段属性 无论是操盘手还是项目经理, 在分析项目时都要首先考虑项目所处的地段属性, 它决定了项目的总体走向。 地段属性的决定因素 所谓地段属性, 是指消费者或客户在潜意识中认同的项目的地理位置, 由两种因素决定:历史形成。每个商业都有一个产生、发展、消亡的过程。历史属性是人们活动的综合反映,如果人们习惯于在某个地块经商,这个地块就可能成为一个商业中心。可见,人们的活动塑造了地块的潜在价值。因此,在项目工作中,我们要深刻认识地块的历史背景,挖掘人们在其背后潜藏的们心理认知、价值观念以及生活方式等。 广告灌输。随着广告媒体的逐步丰富, 人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式,广告灌输不知不觉地凝聚着人们的注意力,使他们最终形成对某一地段的共同认可。在项目分析的过程中,我们要辩证地看待地段属性,既要尊重历史,又
要寻求突破,促进二者的有机结合。不要被历史的严格性所限制, 而应该积极地寻找突破点, 努力挖掘地段潜在的属性。 分析地段属性的注意事项 第一,顺应消费者或商户的思维。消费者都有一定的购物习惯,他们习惯于到固定的地点消费,而不习惯到新的地方消费。因此,如果在原本不是商业地块的位置开发项目,消费者很难从心理上买账, 这时就要经历痛苦而漫长的养市期, 开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利的看法, 使他们逐渐接纳、认可。因此, 开发商在规划商业前, 一定要深刻认识地段的天然属性。 第二,地段属性存在一定盲点。即使在成熟、生意兴隆的商圈内,也可能存在一个点很难撬动,这个点就是商业盲点。这一盲点不是绝对的,与其说是地理位置上的,不如说是心理上的。人们之所以对它产生心理障碍, 可能是因为前期商业在定位、运作环节甚至建筑层面的失败,导致人们降低了对它的认可感。此时,开发商需要进行透彻的市场分析,深刻地把握该地段各方面的实质情况,包括定位、客群等,发掘导致商业衰落的原因,继而对症下药,寻找突破点,重新打开局面。 第三,注重未来而不仅仅是现在的发展可行性。在分析地段属性时,尤其是在新城区开发项目时, 一定要结合城市未来的发展规划,突破传统的商圈思维, 在看似不可行的地段上找到开发点。 总而言之,在分析地段时要兼具突破性、忍耐力、远见性以及对未来的总体把控,不管在何处选址,都要首先考虑其地段属性及业态配置。 2. 交通便利性 商业和交通就像鱼和水一样不可分割。与不发达地区相比, 发达地区的重要优势就是交通便利。在分析具体项目时,我们也要重视交通的便利性。 地段属性为交通便利性提供了基础。每个地块的交通都是已经定位的, 通过对交通便利性的分析,可以很容易地判断出商业是否能够兴盛繁荣。因此,在开发项目
社区商业活动策划
社区商业活动策划 篇一：汇景新城商业论坛活动策划方案11.21 汇景新城商业论坛活动方案 一、活动主题 汇景商圈崛起与和谐翔安发展论坛 二、活动背景 近年来，厦门经济的得到了快速增长，人民生活水平的提高，推动了岛内外房地产业的迅猛发展。 翔安“城市副中心”的定位，已经被厦门市民所认知与认同。在城市商业高速发展的今天，相对本岛发达的城市商业，翔安目前还没有符合城市商业规划需要的大规模、高档次、现代化的商业设施。“汇景新城”的出现，是否符合城市商业规划规律？是否符合区域商业中心要求？是否可以填补翔安城市配套的不足，为翔安区乃至厦门本岛人民造福，为打造和谐翔安、和谐厦门做贡献？是否可以带动这一核心区域的商业发展，成为厦门第五、岛外第一大黄金商圈的核心领袖呢？ 三、活动定位 1.以“汇景商圈”为主线，以业界城市规划、城市运营、商业策划、商业运营、城市消费等各领域专家为主导，进行主题为“汇景商圈崛起与和谐翔安的研讨，以专家的眼光，对“汇景新城”作为区域核心
商业中心将为翔安乃至厦门城市与区域商业发展所带来的机会与开发前景进行详细的论证与探讨；突出“汇景新城”的标志性地位与无限的升值空间。 2.注重新闻挖掘，整合、组织并管理新闻媒体以期形成媒体导向包围圈，适当邀请经济板块的记者参与，服务于汇景集团与“汇景新城”市场推广的品牌形象需要，延续并扩大活动及项目市场影响力及后续传播力。 四、论坛目的 邀请政府部门、地产人士参加，树立项目良好的口碑，通过邀请强势媒体的参与报道来吸引各界人士对本次论坛活动的关注：提升项目人气和受关注度，为开盘预热。 ——加深对项目品质与价值优势的了解；——在业内外树立优良的企业口碑； ——通过本次活动，有效传播“汇景商圈”的优势理念；——通过理念的渗透，塑造良好的企业品牌； ——利用品牌效应证明项目的重要市场地位，并促进和推动楼盘销售。 五、论坛日期：20XX年*月*日（星期*） 论坛时间：14：30－17：30 六、论坛地点：四星级酒店多功能会议厅 七、活动名称： ?“汇景商圈崛起与和谐翔安发展”论坛?“汇景新城”项目投资、鉴
商业地产项目策划方案
竭诚为您提供优质文档/双击可除商业地产项目策划方案 篇一：商业地产营销策划方案 商业地产营销策划方案 ××商业城营销企划方案 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个 鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、
商业综合体项目定位、推广与招商策略及盈利模式特训内容
商业综合体项目定位、推广与招商策略及盈利模式特训内容 暨万达、华润、中粮等品牌商业房地产开发商经典案例解析 城市综合体——正在成为政府推动城市化进程的标志性商业模型，是区域经济提升和商圈崛起的主力引擎。万科、金地、保利、中海、中粮等多年住宅开发的房产巨头纷纷进军商业地产开发领域寻找突破口。尤其政府出台房屋限购令后，商业地产更是投资者青睐的主要产品类型。 《商业综合体项目定位、推广与招商策略及盈利模式特训营》特邀请就职于中粮、万达等知名地产集团高管，全面解析城市综合体的开发模式、定位策划、招商推广、商业运营，与您分享商业项目开发成功的核心秘笈；解析商业空间的规划设计要点，教您如何通过前期规划创造效益及规避风险；分析购物中心、社区商业等各类商业业态的运营模式及盈利模式，帮您建立商业地产开发核心竞争力！【课程收益】 1、学习城市综合体的定位策划及招商推广要点，掌握商业项目开发成功的核心秘笈 2、特邀中粮集团在职高管担任会议主讲嘉宾，重实战，重解决实际问题，不务虚、只务实； 3、讲自己经历过城市综合体的操盘案例，不作枯燥、高深的原则理论分析，其中操作手法、工作流程能直接吸收学习；鲜活的案例均为中国商业地产界真实发生的故事，更有主讲嘉宾自己的操盘经历。 4、精细探讨城市综合体项目定位、推广与招商策略，结合成功与失败的项目案例，让借鉴起到最大的作用，让学习者得到最有效的经验； 5、欢迎学员带上项目方案讨论，导师极具实战经验和个案诊断能力，现场破解商业规划策略难题。【参会对象】 1、房地产企业董事长、总经理、项目总经理、策划总监、招商总监、设计总监及相关工作人员 2、各商业地产企业董事长、总经理、副总经理、策划（推广）总监、招商总监、营运总监、招商经理、营运经理等中高层管理人员，有志于在商业地产新领域发展的人士及在商业地产企业中从事经营管理工作，渴望系统地更新管理理念、提高管理技能的管理人员。 【讲师简介】 张老师：中粮集团副总经理、曾在万达集团担任招商总监、中国房地产培训协会首席咨询顾问； 主管集团商业地产研发及策划工作，目前主要开发大悦城系列大型公建综合体，含商业、酒店、写字楼、公寓等各类产品。商业地产资深从业背景。世界500强集团城市综合体业务研发、策划、营销负责人。对房地产及商业市场规律把握深刻、实战经验丰富、多专业领域跨界。曾从事多个国家级重大项目运作，善于发现并控制项目操作核心、以渠道操作作为项目主突破口、长于低成本撬动高附加值，以博弈角度对待整体盈利得失。主要研究方向：城市综合体开发、零售大客户营销、项目区域竞争、战略主动布局、商业渠道整合…… 以行业规律为授课核心切入点，通过对于项目各个节点的逻辑树、时间轴、经济帐分析，为学员构筑较为完整的运作思路体系。能够有效强化学员课后的自我实战能力。 曾就职公司及操作项目：金典集团—北京红树林酒店、三亚湾红树林项目、亚龙湾红树林项目；中原地产—奥林匹克公园核心商业地块、东华广场、西环广场；北辰绿色家园三期；华润置地—翡翠城、峻峰华庭。 【课间议题】 一、引言—— 1776年3月，中国遭遇绝杀 ☆商业连锁反应；☆商业地产同住宅地产的本质区别；☆商业地产项目的操作出发点。 二、项目开发决策——关于商业开发同生孩子的关系 ☆被动怀孕—政策性立项；☆计划怀孕—主动性开发； ☆项目可行性研究决策要素；☆前期流程案例—筑巢引凤与关门打狗。 三、项目定位 ☆规划陷阱——中国商业综合体特点； ☆商业项目各类型产品及套现解析； A、公寓类产品； B、办公类产品； C、酒店类产品； D、商业类产品； E、商业物业综合体布局效率； ☆止损——项目各物业体量调整； ☆商业业态类型；☆主力店及非主力店互动意义；
商业地产定位的依据
商业地产定位的依据 2014-02-11 中国房地产策划师联谊会 商业地产规划设计 “地段,地段,还是地段”,这无疑是商业地产开发的金科玉律。每个区域都有其自身个性,中心商业区、区域商业区、商务区、旅游区、居住区、城乡结合区,每个地段在所属区域属性就决定了其业态范围。 重视选址,更要重视规划设计。现实中,不少投资决策者十分重视商业广场的选址,认为只要选址好,商铺建好后就不愁租售,收益就一定会好,因而忽视了对商场的规划设计。事实上,商场的整体规划布局,往往决定商场今后效益的好坏,直接影响商场面积使用率、出租率、开业率、收益率、租售价格、招商率及投资风险大小等方方面面,关系到商业项目的成败。一些开发商、商铺投资者误认为商场规划布局在项目完成后可随意更改,甚至可以推倒重来,不是什么大不了的事情。因此,他们往往在项目开发前期,对商业地产合理规划布局的重要性和有关专业技术半信半疑,或者根本不相信,直到项目开发失败后才亡羊补牢,而此时却往往是木已成舟难以补救。地段选址优越,但缺少规划设计的失败商业项目很多。一旦商场规划布局失误,即使项目地段再好、营销手法再灵活、招商条件再优惠,也无力回天。如此,不但给投资商造成一时的各种严重经济损失,同时也必然带来各种难以估计(包括策划、宣传推广、营销、招商、开业、经营管理等方面)的连环性经济损失,更痛失商铺今后数十年出租的长久回报。商业地产规划设计不可迷信建筑设计单位 很多情况下,开发商往往抱着名牌设计师或品牌建筑设计单位的设计不会有错的想法,完全信赖建筑设计师为商业广场进行的设计。然而,目前绝大多数的建筑设计师对住宅建筑设计是内行,但对商场规划设计却是外行。对商业规划设计他们大多数心有余而力不足,只是从如何设计商业广场的外观、如果提升内景的艺术效果
商业地产方案策划范例
商业地产策划方案范例 第一部分：市场分析 一、项目概况 二、项目SWOT分析 三、项目定位及USP导向 四、推广思路 五、项目建议 第二部分：整合推广策略 一、商铺推广策略 二、项目全程推广方案 1、策略的选择 2、具体执行的策略分析 3、广告推广策略 4、SP活动策略 5、销售计划 6、整合推广计划 7、物业管理策略 第三部分：公司简介
一、国商策划公司介绍 二、具备优势 三、工作理念 四、成功案例 五、对本案的态度 六、工作目标 七、资费标准 八、附加服务 前言 考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。 本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、SWOT分析、项目定位及“USP”导向、推广思路及项目建议；项目的整合推广策略及公司简介。 本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。 本项目前期通过商铺销售来营销造势，以此带动住宅的销售；而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。 第一部分市场分析 一、项目概况： 本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积
二、项目SWOT分析： 优势分析： 1）区位优势 位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟； 2）配套优势 周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全； 3）交通优势 本项目交通便利、车流量及人流量较大， 劣势分析： 1）消费群劣势 高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键； 机会分析： 1）市场机会 高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势； 2）稀缺性 本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会； 3）隐性机会（引导消费） 对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些（采用跟进战术，对于自己而言降低了成本）； 威胁分析： 1）潜在竞争威胁 潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项
商业地产项目定位和营销思路
营销策划中心2016年1月 目录
一、项目概况 二、项目SWOT分析 （一）优势 （二）劣势 （三）机会 （四）威胁 三、初步定位 （一）业态定位 （二）形象定位 （三）功能定位 （四）运营建议 四、营销思路建议 （一）销售思路 （二）招商建议 一、项目概况（原规划定位）
彩虹城位于兰溪市城西兰江片园区，北临创业大道，东临彩虹路，南面为夏荷路，西面为惠兰路。是兰溪开发区商业中心、电子商务中心和生活服务中心，中心汇集成就宜商宜居风水宝地。项目占地面积约100亩，总投资近10亿，项目占地面积约65207平方米，总建筑面积约18万平米，其中住宅部分约12万方，商业部分约6万方。 项目业态组合丰富，将打造成为兰溪集住宅、商业、酒店、产权式酒店公寓、餐饮、娱乐等一站式体验型城市综合体。彩虹城由10幢高层住宅楼、1幢13层产权式酒店及公寓、4幢2层商业排屋、1幢3层综合商业大楼、1幢8层管委会大楼、及4个区域的底商排铺组成。 规划设计以人为本，以将新设计手法科学处理商业建筑、住宅建筑、人、环境等项目组合体的关系、创造出极具特色的健康住宅小区，以丰富的建筑形态、宜人的购物环境、完善的商业布局、标致性的建筑形象，繁荣区域商业文化氛围，打造兰溪城市兰江片园区的综合服务中心。 一站式都会综合体的业态设置为大型商业mall、预留12000㎡大型超市、大型家电卖场、电影院、量贩KTV、网吧、儿童游乐城、旱冰馆、星级酒店、精品酒店式公寓、餐饮一条街、咖啡酒吧一条街、名品一条街等，并设置5000平方米的休闲广场，生活功能完美融合衣食住行，吃喝玩乐，各种生活所需都能轻松满足，是宜商宜居的一站式城市综合体。 生活配套：人民医院、市卫生局、市公安局、纺织品市场、大型物流集散中心（规划）。 银行：中国银行、农业银行、工行自助银行、邮政储蓄银行。 学校：振兴小学、育才中学。 生活菜场：大埠张菜场、大路口菜场。 交通：距兰溪溪西中心区车程仅5分钟，公交车可乘坐23路，城北起点，班车间隔8-15分钟左右。 二、项目SWOT分析 （一）优势
社区商业策划案
社区商业策划案 篇一：职工社区商业策划方案 职工住宅配套商业 投资意向书 第一章背景分析 XX位于XX的东部，是XX市城市向东发展的重要区域。XX作为XX市未来的城市中心，将涵盖XX政治、经济、文化等方面功能，同时还是XX市工业、高新技术产业发展的重要基地。 XX以可持续发展为方针，注重生态、宜居环境的建设，未来的城市规划用地面积将达131.5平方公里，2020年人口规模为52万，成为XX市一个新的城市新门户。 XX是以工业为主的综合新城，是承接产业转移及拓展未来XX工业的主要承载地，是XX经济和社会发展的新增长极。新区将努力培育成为中国西部重要的重工业及装备工业基地和广西重要的制造业基地，成为发展以高新技术产业为主的新兴产业、发展现代商贸物流及产业科教研发的重要基地。工业产业的快速发展，使越来越多的人流量涌入柳东新区，从而促进新区加大对行政、商业、办公、文化、娱乐等城市设施的建设，为在XX工作、生活的人们创造一个良好的环境。 第二章区域环境市场分析
由于XX现在还处于新区发展建设当中，各方面的城市配套设施还不完善，商业氛围匮乏，住宅小区较少。目前，主要以企业、公司、厂房等为主， 带动其他商业、办公、教育等方面的发展。 职工住宅小区，位于XX汽车城主要交通要道——新柳大道与东和路交汇处，东临XX正菱集团，北临华航电器公司，与XX管委会相隔500米左右，周边均为新规划的或正在建设的企业、公司、厂房等。周边企业分布主要有：柳州市正菱集团、华航电器公司、华都简直科技公司、天运寰通科技公司、宝溢纺织有限公司、乘帆柳州生产基地、明通生物燃料公司、威隆服装生产公司等十几家公司，约一万多职工。他们有的是住在企业所安排的宿舍里，有的则是每天下班回自己家。回家的每天会花在路上很多时间，而住在企业宿舍里的，企业只开设有食堂或者小卖部，只能满足一般的生活需求，没有太多的商业配套，以致员工们的生活方式比较单一。 项目周边现唯一拥有的生活配套就是在柳东新区管委会楼下的柳州银行与建设银行，但是距离本项目地有一定的距离，也不能满足居民对各银行的需求。 项目周边的唯一商业就是柳东新区管委会楼下的联华便利店，只是销售一些生活的日用品、小食品等，商业的局限性，难以满足该区域居民的生活需求。而本项目地块对面的则是一大片农村，尚未开发，所谓的商业氛围还未形成。 通过区域环境分析可知，该区域的商业还比较匮乏，甚至连最基本满
商业地产项目定位
湖南农业大学 本科毕业论文(设计)题目：商业地产项目定位研究 学院：建筑学院 专业班级：工程管理0501 学号： 2005228213 学生姓名：刘玉栋 指导教师姓名：胡齐 指导教师职称：助教 二○09年六月日
摘要 近年来,随着国家对房地产市场的调控以及住宅市场越来越激烈的竞争,房地产行业的资本大量的涌入商业地产领域。在商业地产飞速发展的同时,也暴露出很多问题,如空置率高、同质化现象严重等。造成这些问题的主要原因之一是因为缺乏准确的项目定位。对于商业地产项目开发而言，定位起着方向性和纲领性的作用，影响了整个商业地产项目的发展方向和前景。本文首先结合商业地产行业特征, 对商业地产定位与住宅定位进行了比较分析，并分析商业地产项目定位存在的若干问题，又提出了应对的策略，然后构架商业地产前期定位的理论框架，为商业地产在前期论证中指出了论证的方法和步骤，以期望增加商业地产开发的科学性。 关键词：商业地产；定位 Location of commercial real estate projects In recent years, with the state regulation of the real estate market and residential market, increasing competition, the real estate industry, the influx of capital a large number of commercial real estate. Rapid development in the commercial real estate, but also exposed many problems, such as high vacancy rate, the same phenomenon and serious. One major reason for these problems is the lack of accurate project location. For the purposes of commercial real estate project development, direction and programmatic orientation plays a role, affecting the entire commercial real estate development projects and prospects. This paper combines features of commercial real estate industry, for commercial real estate location and positioning of a comparative analysis of residential and commercial real estate projects targeting of several problems, the strategy also proposed deal, and then structure commercial real estate pre-positioning of the theoretical framework for commercial Real estate in the early demonstration that the demonstration of methods and steps to increase the expectations of the scientific nature of commercial real estate development. Keywords: commercial real estate;position