中国房地产泡沫市场发展和调研分析报告2017-2018

中国房地产泡沫市场发展和调研分析报告

2017

研究报告

Economic

And Market Analysis China Industy

Research Report 2018

zhongbangshuju

前言

“重磅数据”行业分析报告主要涵盖范围

“重磅数据”研究报告主要涵盖行业发展环境，行业竞争格局和企业竞争分析，市场规模和市场结构，产品的生命周期，行业技术总体情况，主要领先企业的介绍和分析以及未来发展趋势等。

”重磅数据“企业数据收集解决方案

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关于我们

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目录

第一节房地产市场的现状 (6)

一、房地产市场的现状，价与量的背离 (6)

二、房地产市场困境背后的深层次原因在于供需的失衡 (9)

三、房地产市场价量背离的驱动因素 (13)

第二节房地产市场未来如何演绎 (16)

一、中周期来看，财税改革、居民收入改革有利于居民杠杆提升 (16)

二、短周期来看，负面因素的影响，对短期不乐观 (20)

第三节短期价量展望 (23)

一、房地产的量，投资增速大概率已形成拐点 (23)

二、房地产的价，仍有上涨空间但城市间将会出现分化 (24)

三、对房价的另一种思考角度，从普通商品的供需定价转为金融资产的估值定价 (25)

图表目录

图表1：地产泡沫，房价不断走高与销售增速乏力的背离 (7)

图表2：投资低迷，销售增速与投资增速的背离 (7)

图表3：杠杆高增与库存高企的背离 (8)

图表4：城市间分化 (9)

图表5：人口红利下滑、需求低迷 (10)

图表6：经济需要地产地产束缚经济之经济需要地产 (10)

图表7：经济需要地产地产束缚经济之地产束缚经济 (11)

图表8：经济需要地产地产束缚经济之地产束缚经济 (12)

图表9：经济需要地产地产束缚经济之地产束缚经济 (12)

图表10：货币政策刺激 (14)

图表11：流动性陷阱 (15)

图表12：资金配置需求 (15)

图表13：25-45岁人口占比下降，人口红利下降 (16)

图表14：15年我国首度出现流动人口的下降，人口红利逐步丧失 (17)

图表15：城镇化率也许存在提升空间，但依靠农村人口进城来提升住房需求，我们持谨慎观点 (17)

图表16：基尼系数高企不利于边际消费支出增加，未来总需求好转依靠收入分配制度改革加速 (18)

图表17：参考外围国家的情况，中期我国居民仍存在加杠杆的空间 (19)

图表18：参考全球其它国家的情况，中期我国居民仍存在加杠杆的空间，只是需要控制增速 (19)

图表19：16年，政策刺激下，居民购房使用的杠杆增加非常快，政策诉求将不利于再杠杆提升 (20)

图表20：政策诉求的转向、居民还贷压力的增加等均不利于短期居民的再杠杆 (21)

图表21：基于控制资产价格泡沫的诉求，政策已形成拐点 (22)

图表22：产业链需要去库存，叠加过往历史规律与前端土地购置增速下滑，投资

增速已现拐点 (23)

图表23：表地产销售增速与投资增速的情景分析 (24)

图表24：土地溢价率对房价形成领先 (24)

图表25：租金上涨与无风险利率下滑将有助于房价上涨 (26)