物流园区建设可行性研究报告

物流园区建设可行性研究报告（提示：此文档word版本！下载后可任意编辑修改！）

第一章概述

1.1 物某某区建设的战略意义

物某某区建设的战略意义主要体现在对某某市经济社会发展的促进作用；对物流系统及功能的完善作用；以及对物流效率和企业效益的提高作用。

随着物某某区建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进某某市现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为某某市经济的可持续发展提供新的产业支持，并为某某市提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。

物某某区的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展某某区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使某某市的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于某某市域范围内的物流合理组织。

物某某区的建设，还将大大改善以某某市为中某某区域经济发展所需的社会物流环境，并通过物某某区为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，为提高物流企业的经济效益和企业发展提供支持。

总之，物某某区的建设是以物流项目开发为基础、以物流基础设施建设和物流效率提升为支持、以促进相关产业发展为中心的新的经济开发形式。

物某某区的建设实际上可以称之为“物流经济某某区”，它是在新的经济条件下推进现代物流发展；是对某某市经济增长方式转变和实现GDP发展战略的实施，具有积极的促进和保障作用的大型综合经济开发项目。

1.2 物某某区建设的必要性

物某某区的建设作为某某市物流发展的重要示范性项目，其主要使命并不仅仅局限某某区内企业物流服务的具体运作，而是通某某区建设建立起某某市现代物流发展的基础平台与运作基地。积极引导和扶持某某市现代物流企业发展，并依某某区的基础设施与政策环境条件，建立起某某市域内现代物流运作、组织和信息管理的系统框架.

物某某区的建设，将有效引导和转化某某市潜在的物流需求，提高某某市的物流服务供给能力和水平；有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流服务的社会化；有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践；有利于有

效扩大物流服某某市场需求；通过建立良某某市场秩序，形成对物流服务企业活动的规范化与积极引导。

物某某区将依托某某某某区域优势，通过对某某市宏观物流调控、微观物流组织管理以及人才培养、资产整合、基础设施建设运营等方面工作的全面实践，有效地提高某某市经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持某某市保持经济发展的强劲后劲和健康良某某市场竞争环境秩序，从而实现支持某某市国民经济和社会发展的最终目标。

1.3 XX物流有限公司在某某市物流发展中的地位

XX物流有限公司虽然成立时间不长，但已具有较为良某某区位条件和经济发展条件，具有建设物某某区的资金、运作经验、广泛客户等基础条件，以及诱发周某某区物流需求的巨大潜能，可以为某某市物某某区建设与发展提供可行的资产置换操作途径与操作可能。

XX物流有限公司法人代表马贵谦先生有丰富的从商经验。现在除担任XX物流有限公司总经理之外，仍担任XX凯晨房地产开发有限公司总裁，曾经建筑过多个商品某某区，有多年建某某区的管理经验；他还投资建设了XX金辉科贸有限公司、XX亮马健足会馆并担任董事长。为某某市的经济建设和发展做出了一定的贡献。

XX物流有限公司成立后，一是整合社会车辆资源，组建了XX物流运输公司；二是成立了XX物流停车场，缓某某某区内停车难问题；三是组建了物流配送中心；四是开拓了XX 至沈阳、沈阳至锦州、XX至北京等八条运输专线；目前正与全国著名物流企业合作，开拓南北物流运输大通道。公司蓬勃发展的商贸活动为物流服务带来了良好的发展需求和广阔的运作经营空间，也为整个某某市现代物流服务系统的发展建设，提供了一个良好的实践空间和示范场所。同时，物某某区的建设，将对在物流发展中具有重要影响的政策协调模式与协调渠道进行有益的尝试；对某某市政府调整和制定有利于物流发展的政策及措施，促进某某市现代物流业的发展，提供了一个良好的实践基地。

1.4 物某某区总体发展规划设想

物流园某某市场定位、总体功能规划将围绕物流服务运作、物流环境建设和推进物流发展三大功能进行。

物某某区总体结构的发展设想：根某某区总体功能的定位，依照发挥其总体功能的基本原则，在XX物流有限公司或集团公司的直接领导和组织下，通某某区基础设施建设某某区管理系统建设，按某某区系统建设规划，将物流运作企业引某某区，构建物某某区服务运作系统；通过服务功能与服务内容的不同组合，最终构成物某某区的三大服务运作功能平台某某区域物流某某区某某市配送某某区和公路联运某某区。

本次计算中，物某某区适用货物类物流服务量将作为物某某区规模估算的基础数据，同时考虑其中供应链意义上的第三方物流服务量与适用货物类物流库存量对公用设施的需求程度，最终确定物某某区的基本规模。

物某某区最终能力估算为：2008年——2010年约45万吨，占地面积5万平方米。

根据物某某区三大主某某区的基本功能，本次研究确定了配送某某区、物流某某区和公路联运某某区的能力规模：

1、配送中心占地面积5万平方米，其某某区建筑面积17,896平方米；

2、物流某某区占地面积19,472平方米，其中，办公楼1，280平方米、门卫96平方米、食堂200平方米；

3、公路联运某某区包括仓库、停车场占地面积24,592平方米。

1.5 物某某区运行管理规划

物某某区的管理结构构想为：XX物流有限公司或集团，主某某区内的行政事物；并协助和支持某某市相关行业管理部的行业管理，某某区内企业进行协助执法与督促检查；公司负责制定建设开发规划，进行具体项目的建设，并承担未某某区设施的经营性活动；进某某区的企业在业务开展上独立进行，在外部环境协调上服从公司统一管理，在设施使用与能力调节上与公司形成经济关系。

物某某区的基本运行模式构想：以XX物流有限公司或集团为管理核心，以行政管理与服务为主要任务，负责整某某区的发展规划与运行规则的制定与调整；以公司为运行主体，某某区建设某某区经营为其主要任务，吸引、协助物流企业进某某区，实某某区的正常经营；以进某某区的物流企业为运行基础，通过上述企业的具体服务活动实现物某某区的功能发挥某某区未来发展的积累。

1.6 物某某区运作系统设计

物某某区运作管理具有三个层次；即决策层、执行层和实施层。三个组织层次是一种某某区行政隶属关系为基础、以资产管理为纽带的自上而下进行纵向组织管理和横向经营联系的关系。通过某某区建设性质和某某市发展物某某区的基础条件的分析，选择采用“经济某某区模式”作为物某某区建设和发展的基本商业模式。

根据现代物流的特征以及对物某某区的功能定位，考虑到物流企业和企业物流管理的发展需要某某区物流服务方式应体现在为客户提供专业化的物流服务、为客户提供快速响应的物流服务、为客户提供高水平的物流系统服务、建立集物流、商流、信息流于一体的新型物流配送中心等三个方面。

物某某区发展的运作保障系统，主要包某某区建设与发展的政策、规章制度、运作手段、措施保障某某区发展的管理、运营环境的保障等。保证物某某区健康、高效运行的政策和规章制度涉及到物某某区开发建设的商业模式设计中提及的发展机制、建设机制、管理机制、运营机制等有关的政策和管理机制。物某某区要积极争取某某市政府及相关部门的支持，以经济某某区建设的经验为借鉴，通过某某区发展政策及规章制度的研究，颁布具有法律效力的政策文件，在制度上确某某区的发展。

1.7 物某某区可行性分析及评价

物某某区的建设内容包某某区物流设施建设某某区通道建设和物流信息系统建设三大主要任务，其中物流设施建设为分期实施某某区通道系统和物流信息系统为一次性建成。预计：总投资规模5,000万元。其中，物流信息系统投入为1,470万元。

根据中华人民共和国交通部《公路、水运建设项目可行性研究编制办法》和国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》及其他相关材料，本次研究中经济评价指标选用财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、静态投资回收期和投资利润率四项评价指标。

根据计算，本某某区建设项目的财务分析结果为：企业财务内部收益率为2.44％；在基准收益率定为3％的条件下，企业财务净现值为122万元；企业投资利润率为19.24％；项目投资回收期为5年。

计算结果表明，由某某区项目建设本身是一项公益性很强的工程，其建设意义主要反映在支持和促进某某市经济发展的社会效益上，而物某某区建设的直接财务效益较低。但根据目前国内成功的物流服务企业10％以上的平均投资利润率计算某某区企业年平均利润水平将达到962万元，年均上缴所得税将达到474万元。

因此，物某某区建设具有较好的投资建设前景，XX物流有限公司完全能够保证投入资产的保值增值，具有较强的实施可行性。实际上，物某某区的建设效益，并不是通过物某某区的开发建设企业自身的赢利体现出来的。而是从“转移获利”的角度，通过创造良好的物流发展环境和培育现代物流新兴产业，使某某市获取经济发展环境，改善条件下的整体经济利益，即可持续经济发展效益。

为此，希望某某市政府及相关部门能从经济发展的整体高度，某某区建设项目的实施提供宏观环境支持。明确物某某区在物流开发和发展中的地位，抓紧落某某区开发优惠政策及运作保障，积极引导和某某市场需求。批准设立物某某区启动建设项目，充分发挥示范带动作用，发挥启动项目的示范效应。

物流园规划及建筑设计方案说明

x x物流园区建设项目规划与建筑设计说明 第一章规划总论 一、项目概况 1、项目名称：xx物流园区建设项目 2、建设性质：新建 3、建设地点：x 4、建设单位： 5、项目概况 xx物流运输园将建成xx市区内唯一综合货运市场的集聚区，以公路运输、货物仓储、货物中转、货物配送为主的物流、运输综合园区，同时建设生活、商业配套服务设施，使之成为融汽车旅社、物流储转，输运通达、创业生活相结合的集聚区。同步打造电子商务平台，集叫车服务、货物装载服务、其它综合性服务等一站式网络化服务平台。 项目规划总用地面积162490㎡（不含停车场面积），其中预留45233平方米作为物流园区二期可持续发展所用。一期规划总建筑面积130903，其中物流中心32118㎡，办公、仓库50688㎡，物流仓储30666㎡，服务中心3040㎡，酒店14391㎡，建（构）筑物占地面积46637m2，建筑密度40%，容积率1.12，绿地率20%。租用停车场面积8公顷。 项目固定资产投资73911万元，其中建筑工程费37213万元，项目配套费16932万元，其他费用15028万元，预备费3458万元，建设期利息1280万元。 项目所需流动资金800万元，其中铺底流动资金240万元。 报批项目总投资74151万元(固定资产投资和铺底流动资金之和)。 6、总图指标 1）、占地面积46637平方米 2）、总建筑面积：130903平方米 3）、容积率：1.12； 4）、建筑密度：40%； 5）、绿化率：20%； 二、项目背景 目前，xx市运输市场处在分散型阶段，对市容市貌影响较大，跟xx市委市政府着力打造精品城市不相符，市里已出台整治措施，运输车辆集中停放、集中管理已成定局。 本项目实施属《产业结构调整指导目录（2011年本）》鼓励类产业。 根据《产业结构调整指导目录（2011年本）》鼓励类，第二十九项现代物流业第六条第三方物流服务设施建

物流园区建设项目建议书

物流园区建设项目建议书 第一章项目基本情况 项目名称:* *建设性质:新建建设单位:* *项目负责人:* *组织单位:* *资质证书编号:** 发证机关:内蒙古自治区发展改革委一、乌兰浩特市概况 乌兰浩特市位于大兴安岭南麓，科尔沁草原腹地它是兴安盟的政治、经济、文化和交通中心。现辖四镇七街，总面积865.15平方公里，人口28万。它是蒙古、汉族、满族和朝鲜等17个民族的聚居地。它是新中国第一个民族区域自治政权——内蒙古自治区的诞生地。 乌兰浩特市位于东北经济区。它有优越的地理位置和丰富的自然资源。这里的交通通讯相对发达和快捷。111国道、302国道和正在维修的主要省级通道贯穿全境。乌兰浩特民航机场可起降大中型客机。它已经开通了到北京、呼和浩特等地的往返航班。铁路开通了直达北京、长春、哈尔滨和其他主要城市的客运和旅游列车。 1 现代通讯设施齐备，通讯网络连接国内外。 乌兰浩特国内生产总值29亿元，零售总额17.7亿元，固定资产投资16.7亿元，财政总收入2.77亿元，人均可支配收入6551元，农民

人均纯收入2618元，国内贸易总额17亿元，进出口贸易总额700万美元乌兰浩特市是全盟钢铁、水泥、重工业和轻工业产品的主要产地，也是全盟最大的原煤消费地。 2、承办单位概况 ***注册资本30万元，员工50人，公司占地面积30万平方米，主要从事空配货、搬运、仓储、停车、汽车维修及汽车零部件销售为了发展兴安盟的物流业，乌兰浩特市人民政府批准武(XXXX)年经营收入4553.6万元，项目财务内部收益率10.54%，从财务评价来看，该项目是可以接受的 3 5、主要技术经济指标 本项目的主要技术经济指标见表1-1 主要技术经济指标表 表1-1 号1 2 3 3 4(1)(2)(3)5 6 7 8 9表示建设领域总投资中央预算包括专项资金、企业自筹和银行贷款总营业收入。财务内部总收益率，即投资的财务净现值，以㎡10，000元、10，000元、10，000元、10，000元、10，000袁媛%万元年指数300，000 117，900 24，000 24，000 XXXX 第5年集成电路= 10% 4， ，

浅谈物流园区分类

浅谈物流园区分类系列 在物流领域，我们经常听到各种物流园区概念，有种眼花缭乱，甚至滥用的感觉，如物流园区、物流基地、物流中心、配送中心、公路港、物流商贸城、物流产业园、物流（货运）枢纽等等，小的只有几十亩，大的有上万亩。但国家对物流园区概念和分类都有明确规定，如在《物流园区分类与基本要求》 （GB/TXXX—200x）中物流园区类型分为货运枢纽型、生产服务型、商贸服务型、综合服务型四类；《全国物流园区发展规划（2013—2020年）》中，物流园区类型分为货运枢纽型、生产服务型、商贸服务型、口岸服务型、综合服务型五类。为什么要产生这种差异，究其原因： 1、物流园区本身是一个统称。《物流园区分类与基本要求》（GB/TXXX—200x）中定义：物流园区是为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。广义来说，物流园区就是集合多种物流要素的场所，物流要素包括物流功能、物流方式、物流主体以及信息、资金等。 2、物流园区理论分类与物流园区实践不相符。在生产实践中，行业对物流园区主要关注的是规模、功能、参与主体等方面。 根据我们物流园区多年规划、招商、运营的实践经验，按照规模、功能、参与主体等特征，物流园区可分为三类。 物流产业园：由地方政府参照开发区管理模式，统一规划、统一开发，通过大招商方式引进多个投资主体，分别独立开发不同功能区块；功能分区上往往不局限物流，还有加工制造、专业市场、甚至住宅商务等；园区规模一般在2平方公里以上，建设期限不少于5年，甚至超过10年；名称上一般叫物流园区、物流产业园、物流新城等。 公共（综合）物流园区：由一个投资主体负责规划、开发、建设，通过小招商方式引进多个物流企业或相关企业，分别开展物流业务；功能分区上往往围绕物流业态分布，包含部分配套服务区；园区规模一般在0.5—3平方公里，建设期限一般3-5年；名称上一般叫物流园区、物流基地、物流中心等。 自用型物流中心：由一个投资主体负责规划、开发、建设，并以一个使用企

物流园区计划项目管理计划规划

上海海事大学 交通运输学院 院系交通运输学院 专业年级物流管理133 学生姓名刘笑颜 学号 201310612080 指导教师于红岩 二○一六年六月

金山区危险化学品物流 一、项目准备与立项阶段： 1.项目概况： 上海金山区危险化学品物流中心项目意义在于选择合适的地址建立危险化学品物流中心，将危险化学品集中储存。采用先进的仪器设备，制定严格的管理制度，并由经过培训的专业人员统一管理，将事故发生的概率降到最低，达到经济效益与社会效益双赢的目的。 目前国内危险化学品储运行业的竞争越来越激烈，传统的液体罐体仓储的利润在竞争中不断地被压缩，但新兴的固体化学品及液体桶装的需求量却在不断地增长。液体危险化学品经过桶装后的价格是同种类型散装化学品价格的2-3 倍，利润非常可观。但危险化学品事故的频繁发生，越来越引起社会各界人士和相关政府部门的重视。在不能一刀切地强行禁止危险化学品流通的前提下，政府希望允许一些有资质企业建立危险化学品物流中心，将危险化学品储存统一化、专业化管理。政府部门应仔细研究建立危险化学品物流中心之后其对周边环境所带来的潜在危险性问题，做好危险化学品物流中心后期审批工作。 2.项目背景分析： 我国化工物流还处于发展的起步阶段,危险化学品物流市场并不规范,存在如化工企业分割严重,观念落后,危险化学品物流设施陈旧,物流信息化程度低,运作成本高、政府监管力度不够等问题,因此危险化学品在储存、运输过程中,重大恶性事故时有发生,给国家和人民生命财产造成了巨大的损失。例如2015年8月12日，天津港国际物流中心区域内瑞海公司所属危险品仓库发生爆炸，现场火光冲天，腾起蘑菇云。造成了重大的人员伤亡和财产损失。当前国际和国内的大、中、小型物流企业和各类物流市场、物流基地发展较为迅速,因此如何建立、怎样建立适度规模、适当地址的物流集散地成为广泛关注和迫切需要解决的问题。而危险品物流业由于特殊性,更需要建立完善配套的各种设施和建设方案,因此对危险货物物流集散地的选址研究,既包含了普通物流市场与基地选址的一般性,又突出了危险品物流的特殊性,适应了国际发展趋势和我国物流业全面发展的需要。 3.项目目标： 建设金山区危险化学品物流中心的目标在于把危险化学品集中储存，采用先进的监控技术，制定严格的管理制度，由经过培训的专业人员统一管理，将危险化学品事故发生率降到最低，达到经济效益与社会效益双赢的目的。 4.项目的经济分析： 降低交易成本物流的集成化管理可以提高物流设施的利用率和管理效率,最终降低物流成本。目前金山区仓库杂乱，功能重叠，造成资源浪费，缺乏统一的规划。建成金山区危险品物流园区之后，方便集中管理,统一安排存储资源,一方面可以降低重复存储、场内短驳频繁的问题。另一方面也可以承接金山区危险品公司的外部业务,扩大业务量,提高仓储设施的利用率。通过改进堆存方式、改善装卸设备、适当增加部分新型作业机械等手段,进一步提高仓储能力和现代化作业水平。对运输设备集中管理,可以进行有效的调度以及联运,减少环节之间的低效率问题。除了铁路槽车之外,其它运输设施的利用率较低,成本较高。可以通过物流资源整合、物流体系完善等途径来提高物流资源、资产综合利用率,降低物流成本。 5.项目融资方式：

物流园区

国外研究现状物流园区的建设和发展为全球性经济的发展带来了繁荣。但是，目前国际上 对于物流园区的概念并没有统一的定义，国外文献中通常将物流园区定义为“物 流中心”或“物流节点”。在已出版的专着和发表的学术论文方面单独、专门对物 流园区功能定位探讨的文献不是很多，多与园区的整体规划与建设或具体地区实 证研究相结合，其研究现状大致可概括为以下几个方面: 美国学者EiichiT’ ani罗ehi和 MichihikoNoritake(1995)对物流园区的整体功 能进行了研究，提出物流园区具有缓解交通堵塞、节省能源、降低劳动成本和环 保等重要功能，并使用排队论和非线性理论确定物流园区的理想区位。 英国的EstomiliM峨 in(1995)对物流园区设施选择和设施布局进行研究，分 析了园区功能与设施布局间的相互关系。 和年首次提出用组合预测法对物流需求量进 行预测，并运用整到物流园区功能定位和体规划中。主要从物流需求结构和需求 量两方面对园区物流需求进行分析。

shafl七 r(1998)从生产企业和供应链管理角度给出了建设物流园区的必要性， 并为其功能发展和运营模式提出一些建议。 德国数学家Dubois和 Prade(1999)采用二级模糊综合评价法对物流园区功 能定位进行评价计算，克服了德尔菲法(Delphi)或专家咨询法主观随意性较大的 缺点，开拓了物流园区功能定位评价的新思路，为现在广为应用的评价方法。 BrianSlack(2000)从系统角度提出物流园区功能定位的概念及其影响因素，包括物流市场需求、交通设施、劳动力成本、社会、自然等多方面。国内研究现状 随着我国各地物流园区的规划、建设蓬勃兴起，对物流园区相关问题的研究 逐渐深入。国内许多城市的政府部门已经意识到物流园区所带来的经济和社会效 益，在积极规划和开发物流园区的同时，大力推进对物流园区的理论研究。国内 的大专院校、科研院所在物流园区的建设规模、开发模式、选址等方面进行了较 多的研究，并发表了不少相关文章或研究成果。 这些研究涉及的内容可以概括为以下几个方面:

浅谈如何科学规划建设物流园区

浅谈如何科学规划建设物流园区 发表时间：2018-05-22T10:40:43.613Z 来源：《基层建设》2018年第4期作者：赵士国 [导读] 摘要：物流园区是社会物流资源集约化的产物，是工业化时代社会分工的结果。 滕州市交通运输局山东滕州 277500 摘要：物流园区是社会物流资源集约化的产物，是工业化时代社会分工的结果。随着我国物流业整体地位的提升，物流园区正在成为地方经济的主要来源，成为产业资本进入的重点领域。据调查统计，到目前全国已经拥有物流园区800多家。 关键词：科学规划科学发展物流园区 我国物流园区虽然取得了不小的成绩，但是大量“三边工程”的出现，为物流园区发展埋下了隐患，这种隐患会在日后的经营活动中暴露出来，造成市场疲弱、功能缺失、投资回报率差等一系列问题。达不到物流资源得以集约化使用的高效率、低成本目标，反而造成巨大的浪费。物流园区建设过程中的“三边工程”已经成为行业常态。 所谓“三边工程”是指项目实施过程中边勘测、边设计、边施工。在没有进行充分的市场调研和供应链分析判断的前提下，先审批圈地，急于开工建设，将“预可研”报告做成“预可批”报告。报告说明要建个什么样的园区，却没有清晰地回答园区的服务对象和服务能力等关键的市场战略问题，导致不可预见的风险随着时间的推移逐步暴露。本文将结合对物流园区调研、规划、设计的经验和体会，分析物流园区建设中的主要问题，同时提出对策与建议。 一、物流园区用地忽视物流行业规律 物流用地紧张一直是制约着物流行业发展的客观因素，主要表现在两个方面：一是需求的不供给，供给的无需求。二是土地价格过高。 这种局面往往是由于地方政府的用地规划不合理导致的。目前，我国许多城市都在制定物流发展规划，每个行政区县都会配一个物流园。一些地区为了招商引资拉项目，脱离物流活动的自身规律，将不适宜做物流园区的地方，通过行政干预的手段规划为物流园区，其结果是投资者和地方财政两败俱伤，由于没有物流量的支撑，园区企业回收投资遥遥无期，更谈不上对地方财政的贡献了。 物流行业的需求往往与制造业和商贸业的区域经济特征分不开，在分析园区土地价格和位置时，通常要参照以下信息，一是参照制造业产业集群现状与趋势，也就是分析制造业全球供应链的布局和变迁带来的物流需求；二是参照城市消费水平带来的快速消费品的物流需求；三是参照当地交易市场的需求，区别研究国际商贸市场、区域商贸市场的需求；四是参照货物转运的需求。只有按照物流行业自身活动规律发现需求，才能有的放矢进行城市功能的规划和用地政策的制定。 二、误把交通枢纽等同于物流中心导致选址不当 物流园区选址中，交通环境是一个重要条件，但是具备交通优势的，并不能说明就有物流活动发生。许多地方政府在推介物流园区时，宣传本地的交通优势，无外乎是高速公路网、水陆码头、铁路编组站的交通基础设施。这些条件为货物的进出和转运提供了便利条件，但是否具有物流活动，必须从物流的自身规律进行深入研究。 三、缺乏市场定位导致同质化严重 这些年我们对物流行业的定位的认识发生很大变化，物流园区既是区域经济的配套设施，同时为区域经济发展提供了支撑条件，物流业从跟进从属地位到主导支撑的地位变化，说到底是全社会对供应链管理重视程度的提高。 目前我国物流园区提供的服务多为基础性的服务，创新的服务模式不多。物流园区提供的服务功能多是仓储、报关、转运、加工等，对于物流业与制造业、商贸业联动，多式联运服务、物流金融等服务内容普遍较少，园区的主要收入还是租赁收入、税收返还和土地增值为主，增值服务比重较低。这样导致了园区的同质化加重，价格成为主要的竞争手段，园区的回报风险加大。 物流园区的创新服务是未来园区竞争的关键。例如，一个以农副产品服务为主的物流园区，除了提供冷链物流仓储、加工和运输的基本服务外，还要重视农副产品的反季节特征和冷链物流中的“3T”原则。果品供应链中，困扰果农和果品贸易商最大的问题，不是水果储存能力问题，而是运输市场的无序、反季节水果占压资金和市场交易不守契约等问题，如果构建以服务这类市场为主的物流园区，就应当提供融资服务、农超对接、订单农业、电子商务和公路港等服务模式，真正解决供应链中的难点。 所以，园区占地规模的前期分析论证必须要回答物流强度问题，物流强度是预测值，随着市场出现波动，我们在规划物流园区时通常会测算这个波动系数，用以回答园区应该提供多大的服务能力，这是作为设施投入的基础数据。 解决物流园区竞争同质化的问题，依然在于认真的分析供应链模式，在大量的客观数据基础上，进行市场创新和服务创新。改变园区投入注重资产投入、轻视服务创新的现状，让园区收益从资产租赁为主，变为供应链服务为主。 四、缺乏对多式联运的设计导致园区成为“物流孤岛” 物流园区是多种运输方式运力交换的场所，必要的设施是转运功能，如铁路物流园是公铁联运的节点，港口后方物流园是公水联运或海铁联运的节点，物流园区在货运功能上，是多式联运网络的重要节点。但在物流园区的规划中，往往忽视了多式联运节点的作用。 多式联运是一种集成高效的运输组织方式，由一个承运人负责门到门的运输，需要在两种以上不同运输方式之间转换。就我国多式联运而言，目前发展水平相对滞后。需要努力做好以下三个方面的工作：一是不同运输方式转运设施要形成“无缝衔接”，这是多式联运的网络基础，也是园区规划中必要解决的问题；二是不同运输方式间业务模式的有效衔接，这是统一规则、统一效率的前提；三是信息资源共享。 应该提倡将物流园区的货运功能提升为多式联运功能，这样才不会将物流园区变为“物流孤岛”。 五、忽视园区集成设计导致运行效率低下 我国物流园区规划和建设中往往设施规划，结果是一年设计十年改，投入运营后需要经过5-10年才能达到初始设计能力，这种设计能力、实际能力的落差，其实是在规划阶段就种下了恶果。我们在园区的功能布局、基础设施、配套设施和设备选型中，人们往往只关注功能是否实现，不注重系统是否优化，只满足于解决“有”和“无”的问题，忽视了“好”和“坏”的问题。 造成这种现象的原因，除了不科学的“三边工程”，还有我国在工程项目规划中一直没有很好地解决系统集成设计问题。一个作业系统由多个要素组成，设施、设备、物料、能源、信息和人，这些要素组合发挥作用，这是工业工程所研究的问题，目的是解决一个生产或服务的系统在同样的资源投入下如何效率最高、成本最低、质量最好、服务最优、安全保证。目前，我国的工程设计采用的多是静态的设

XX物流园区建设规划的商业计划书

本计划书根据《深圳城市总体规划（1996-2010）》关于城市建设用地布局及规划和综合交通规划等章节中有关笋岗物流中心改造发展计划的内容，结合我司向市政府呈报的《关于笋岗仓库区商业化改造的初步方案》而编制，本计划书同时也作为我司制订库区投资项目计划的参考。 ★一、笋岗仓库区所处的地理位置、发展历史及现状 ★二、笋岗仓库区发展物流园区的规划功能定位 ★三、笋岗物流园区建设具体要求及设想 ★四、笋岗家居城规划及建设方案 ★五、笋岗汽车城规划及建设方案 ★六、笋岗物流园区电子商务平台建设规划 ★七、笋岗物流园区开发建设及引进项目的合作方式 ★八、笋岗物流园区未来发展前景 一、笋岗仓库区所处的地理位置、发展历史及现状 笋岗仓库区位于深圳经济特区罗湖区的中北部，北邻北环快速干道，西向城市主干道红岭路，南靠笋岗路，东与广九铁路深圳北站接壤。库区规划占地面积约100万平方米，自1982年开发建设，至今已建成大型仓库80多栋，总建筑面积90多万平方米，临时堆场约5万平方米；另有保留的约10万平方米待开发空地，区内有总长公里的三条铁路专用线与广九铁路连接。在八十至九十年代，该片区作为全国最大的多功能现代化商业化仓库区和全国首个出口监管仓库而闻名海内外，年货物吞吐量最高时达400-500万吨，被称为"中国第一仓"，为国家外贸进出口做出过巨大的贡献。 随着深圳特区经济的飞速发展，昔日位于城市边缘的笋岗仓库区已成为深圳市的城市中心区和未来商业黄金地段，近几年来，区内企业通过自发手段将部分仓库设施改变为各类展销及交易市场用途等，区内现有的城市基础设施无法满足商业化发展的要求。因此，深圳市政府经过多次论证和调研，已决定大规模改造笋岗仓储区的城市基础设施，并将该区域作为城市商业化改造的重点，将其规划为城市消费物流园区。市政府为此专门成立了笋岗库区改造建设指挥部，同时整个库区的改造规划方案也即将出台。 （一）笋岗建设物流园区的优势 虽然笋岗仓库区的建设面临仓库空置率高，以及市场经济驱动其进行产业结构和用地结构调整的局面，但是经过十多年的发展和建设，笋岗仓库区具备了由传统的仓储业向综合物流业转型，进行物流园区建设的许多优势条件。 1、现有的仓储设施是在笋岗仓库区考虑发展物流园区最主要的理由。目前，笋岗仓库区拥有约67万平方米仓储用地建有大量的多层仓库，并且在仓储区内建设有大量集中布局的仓库和铁路运输专用线，这些都是建设物流园区的客观优势所在。并且，从合理利用笋岗仓库区现有基础设施的角度出发，如果另辟新的物流园区，置现有的笋岗于不顾，或任由它去改造成其它用途，这对于整个城市而言有很不经济的一面。 2、笋岗仓库区临近城市中心区的区位条件符合发展以消费物流为主的物流园区的要求。深圳近二十年的发展使罗湖已经成为

物流园区等级及建设要求

第一章绪论 1、1研究背景 近年来,我国物流领域有了很大发展,各行各业都认识到了物流对于企业与国民经济的重要性。大力发展物流业,重视物流服务,不仅成为企业,也成为政府一时关注的焦点。于就是,物流业的发展便如火如荼的展开了。 物流园区就是我国现代物流发展中出现的新生事物,目前,很多经济中心城市的政府部门已经意识到物流园区所具有的经济效益、社会效益与环境效益优势,积极规划与开发建设物流园区,通过政府投资基础设施、制定优惠政策与贷款的倾斜,促进物流园区的建设与吸引物流企业的进驻。如深圳市将物流业确定为21世纪经济发展的三大支柱产业之一,规划建设八大物流园区,上海与天津规划建设五大物流园区,南京规划建设六大物流园区。在宏观的物流规划之后,紧接着就就是大规模的物流园区建设时期。由于物流园区的建设需要占用大量的土地资源与资金,如果不对物流园区的建设进行科学合理的等级划分与评价就盲目进行投资建设,其风险就是十分巨大的。 2003年初,零点研究集团就国内物流园区的建设及物流企业的需求等问题对全国31个省市的制造、商贸、运输及物流服务共304家企业进行了一项调查。经研究发现:当前物流园区的建设存在一定的泡沫成分,突出表现为部分物流规划单位,尤其就是地方政府,单纯地为物流而物流,盲目发展物流园区,具体表现在以下三个方面: 一、部分园区规划缺乏明确目标定位,具有较大的盲目性 在调查中发现,大部分建成或在建的物流园区缺乏明确的目标定位,园区建成后要为谁服务,提供什么样的服务,这个市场有多大,潜在的服务对象有些什么需求,类似这样的问题园区的规划者很多有没有进行辩证分析。很多物流园区只就是提出要“建成地区最大、在中国乃至整个世界有影响的现代物流配送中心”,而在功能定位与目标客户锁定上表现出较大的盲目性。正就是由于部分物流园区在前期市场研究、分析上的不充分,导致项目在功能与目标客户定位上的不清,从而引发物流资源的浪费。 二、物流园区建设要求大而全 据零点公司的此次调查,在全国已经建成与在建的一百多家物流园区中,投资较大的如北京物流港,投资总额超过110亿元人民币;武汉的“万商云集”商贸园,投资额也在100亿元左右。在这些物流园区中,占地动辄数千亩,如北京物流港占地7000亩;多则上万亩,如天津空港物流加工区占地63000亩。

物流园区选址浅析

目录 摘要 第1章绪论 第2章物流园区的概述 2.1 物流园区的概念和特点......................................... 2.2 物流园区的功能和作用......................................... 2.2.1 物流园区的功能.......................................... 2.2.2 物流园区的作用.......................................... 2.3 物流园区的分类............................................... 2.3.1 按照地域范围分类........................................ 2.3.2 按照投资主体分类...................... 错误！未定义书签。 2.3.3 按照物流功能分类........................................ 第3章物流园区的选址规划 3.1 物流园区选址的原则........................................... 3.2 物流园区选址的影响因素....................................... 3.3 选址要求..................................................... 第4章物流园区选址分析 4.1 物流园区选址现状............................................. 4.2 物流园区选址建议............................................. 结论 致谢 参考文献

(完整版)物流园区建设要求(国家标准)

物流园区建设要求 一、定义 物流园区是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。其包括8个功能综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车场功能。其中，综合功能的内容为：具有综合各种物流方式和物流形态的作用，可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换。 即：交通枢纽+物流服务集成=物流产业区 重视选址、重视物流基础设施和功能设施的建设、重视 通过硬件的建设和服务配套来实现物流企业的积聚 二、国内物流园区发展概况 东部沿海经济区的物流园区的数量在八大经济区位居首位，有52个物流园区，占到26%的比例；全国物流园区总投资在1—10亿之间的物流园区数量最多，45个，占50%；全国物流园区的占地面积在0.1—1平方公里之间的数量最多，62个，占47%（2009年物流园区国家标准制定时的统计数据）。 三、物流园区国家标准 1、分类 根据物流园区的依托对象为划分依据，以物流园区规划指标为推荐性要求，可分为：货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型。 2、园区建设基本要求 <1>、规划与评审 规划应结合国家物流产业规划要求、所属地的物流产业导向；根据所属地的城市总体规划、用地规划和交通设施规划等进行选址。 应做好各功能区的规划，建设适合物流企业集聚的基础及配套设施。 应加强土地集约使用，单个物流园区总用地面积宜不小于1平方公里；物流园区所配套的行政办公、生活服务设施用地面积，占园区总用地面积的比例，货运服务型和生产服务型应不大于10%，贸易服务型和综合服务型应不大于15%。 <2>、交通规划要求 应开展建设项目对区域内各类交通设施的供应与需求的影响分析，评价其对周围交通环境的影响，并对交通规划方案进行评价和检验。 按交通影响评价的要求，提出减小建设项目对周围道路交通影响的改进方案和措施，处理好内部交通与外部交通的衔接，提出相应的交通管理措施。 应建有能满足入驻企业活动所需的由主要道路、次要道路和辅助道路构成的道路系统，

物流园区规划设计方案-精品

大连港物流园区规划设计 方案 大连港鸟瞰图 大连港 团队负责人：崔林林 小组成员：李霞、倪贺、杨亚、蔡鹏、崔林林

简介： 大连港是中国大连的港口，建于清末1898年，是一个天然不冻的良港，亦是中国南北水陆交通运输枢纽和重要国际贸易港口之一。在国际贸易和国内物资交流方面起着重要的作用。大连现有7个专业装卸作业区，共48个泊位，最大水深为17.5米。大连港口水域310多平方公里，陆地面积为4.7平方公里，仓库40座，面积27,000平方米，货场86,000平方米。自开港以来，几经扩建改造，容纳船只通过能力有了很大的提高，已成为大规模、现代化的综合性港口。目前，大连港与世界上160多个国家和地区的港口建立了业务往来。其港口吞吐量迅速增长，由1980年的3200多万吨，到2008年的2.5亿多吨。 引言： 在经济全球化的背景下，国内外实践证明，现代物流业发展已成为提升一个城市、一个地区乃至一个国家综合经济竞争能力的有效手段；物流服务水平和物流成本已经成为投资环境的重要影响因素。为此，国家各有关部门及省市对物流业的发展高度重视，许多省市地区依据自有的区位条件和交通条件将物流业列为支柱产业或优先发展产业。处在辽宁最南端的大

连在国家振兴东北老工业基地的基础上，也迎来了发展机遇。加快发展了物流园区这一建设。 一、大连港物流园区物流现状： 置身于东北亚经济圈内，大连港是东北腹地走向东南沿海和国际市场的主要通道和重要枢纽，其良好的自身优势，旺盛的航运市场需求和东北地区的未来发展前景，促使大连港有条件、有能力、有必要加快发展，为东北地区的对外开放和经济发展作出应有的贡献。 1.大连港物流产业发展现状： 大连港自1899年建港以来，先后建成了大连湾港、大窑港湾、鲇鱼湾油港、大连湾渔港、和尚岛煤

物流园区选址浅析

目录 摘要 (1) 第1章绪论 (2) 第2章物流园区的概述 (3) 2.1 物流园区的概念和特点 (3) 2.2 物流园区的功能和作用 (3) 2.2.1 物流园区的功能 (3) 2.2.2 物流园区的作用 (5) 2.3 物流园区的分类 (6) 2.3.1 按照地域范围分类 (7) 2.3.2 按照投资主体分类 (7) 2.3.3 按照物流功能分类 (8) 第3章物流园区的选址规划 (9) 3.1 物流园区选址的原则 (9) 3.2 物流园区选址的影响因素 (11) 3.3 选址要求 (11) 第4章物流园区选址分析 (12) 4.1 物流园区选址现状 (12) 4.2 物流园区选址建议 (13) 结论 (15) 致谢 (16) 参考文献 (17)

摘要 随着现代物流在全球的快速发展，物流园区的规划建设被认为是促进现代物流发展的突破口，并被看作是加速物流业甚至是地区经济发展的重要因素。在物流园区的规划过程中，其选址是影响物流园区发展的一个重要的、基础性的环节。 近年来，国内外专家从宏观方面对物流园区的规划进行了较为深入的研究，但对园区微观方面的物流园区选址研究较少。基于这种情况，本文以同一地区多个物流园区选址对象进行研究。 本论文的主要内容如下： 对物流园区的概述进行了较全面的论述。 分析物流园区选址，总结物流园区选址原则，并对物流园区选址的影响因素作了较深入的研究。 论述物流园区的选址规划，并对物流园区选址的方法进行深入分析对物流选址提出意见 关键词：物流园区；选址

第1章绪论 物流园区是指由分布相对集中的多个物流组织设施和不同的专业化物流企业构成的具有产业组织、经济运行等物流组织功能的规模化、功能化的区域，其功能除了一般的仓储、运输、加工工业加工和流通加工等功能外，还具有与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等服务项目。物流园区将众多物流企业聚集在一起，实行专业化和规模化经营，对物流企业发挥整体优势，促进物流技术和服务水平的提高，共享相关设施，降低运营成本，提高规模效益，将起到重要作用。 近年来，国内外专家学者从宏观方面对物流园区的规划进行了较为深入的研究，取得了很多研究成果。但从微观方面对于物流园区规划设计的研究相对还较少，导致物流园区在规划设计过程中缺乏理论基础，造成物流园区的规划建设缺乏统一的规范和标准。为此，有必要对物流园区设计理论及方法进行研究。本文从微观角度着手，对物流园区选址与总体布局的理论及应用进行了较为深入的研究，希望能进一步完善物流理论体系，对目前我国物流园区的规划建设提供理论依据，并起到一定的参考作用。 我国自世纪年代初由日本引入“物流”理念以来，在一些部门和领域进行了初步实施。直到世纪年代中期，随着我国经济的发展以及对外开放的深入，我国的物流发展也进入了一个新的阶段。我国物流园区的规划和建设是从年代才真正开始的，从总体上看，由于各级政府和领导的重视，我国的物流园区都是高起点规划和建设的，但在规划设计的过程中，从现代物流的角度来看，由于缺乏必要的理论基础，都或多或少存在一些缺陷和不足。因此，有必要借鉴国外发达国家的物流规划和设计经验，结合我国实际情况，洋为中用，形成科学的、系统的物流园区规划和设计理论，从而为我国物流业的发展做出贡献。

物流园区的建设与发展

国外研究现状 物流园区的建设和进展为全球性经济的进展带来了繁荣。然而，目前国际上 关于物流园区的概念并没有统一的定义，国外文献中通常将物流园区定义为“物 流中心”或“物流节点”。在已出版的专著和发表的学术论文方面单独、专门对物 流园区功能定位探讨的文献不是专门多，多与园区的整体规划与建设或具体地区实 证研究相结合，其研究现状大致可概括为以下几个方面: 美国学者EiichiT’ ani罗ehi和 MichihikoNoritake(1995)

对物流园区的整体功 能进行了研究，提出物流园区具有缓解交通堵塞、节约能源、降低劳动成本和环 保等重要功能，并使用排队论和非线性理论确定物流园区的理想区位。 英国的EstomiliM峨 in(1995)对物流园区设施选择和设施布局进行研究，分 析了园区功能与设施布局间的相互关系。 Bates.J.M和Granger.Cw.J.(1997)年首次提出用组合预测法对物流需求量进 行预测，并运用整到物流园区功能定位和体规划中。要紧从物流需求结构和需求 量两方面对园区物流需求进行分析。 shafl七 r(1998)从生产企业和供应链治理角度给出了建设物流园区的必要性， 并为其功能进展和运营模式提出一些建议。 德国数学家Dubois和 Prade(1999)采纳二级模糊综合评价法对物流园区功 能定位进行评价计算，克服了德尔菲法(Delphi)或专家咨询法主

观随意性较大的 缺点，开拓了物流园区功能定位评价的新思路，为现在广为应用的评价方法。 BrianSlack(2000)从系统角度提出物流园区功能定位的概念及其阻碍因素，包括物流市场需求、交通设施、劳动力成本、社会、自然等多方面。 3.2国内研究现状 随着我国各地物流园区的规划、建设蓬勃兴起，对物流园区相关问题的研究 逐渐深入。国内许多都市的政府部门差不多意识到物流园区所带来的经济和社会效 益，在积极规划和开发物流园区的同时，大力推进对物流园区的理论研究。国内 的大专院校、科研院所在物流园区的建设规模、开发模式、选址等方面进行了较 多的研究，并发表了许多相关文章或研究成果。 这些研究涉及的内容能够概括为以下几个方面: (l)分析中心都市建设物流园区的重要性，对传统的物流节点进行整合以及

物流园区论文：浅谈分期建设条件下的物流园区总体设计

物流园区论文：浅谈分期建设条件下的物流园区总体设计摘要：本文从物流园区发展趋势、类型和开发模式出发，论述了分期建设的必要性和必然性；结合笔者的工作实践，从出入口设置、建筑物与堆场布置、内部交通、分期改建工程、建设与运营期交通组织等角度，论述了物流园区在总体设计阶段必须考虑的问题以及解决思路，有效的解决了分期建设的难题，可以供大多数物流园区设计和建设参考。 关键词：物流园区；分期建设；分步实施；总体设计；布局 abstract:from the development trend and type and development model of logistics zone, this article paper discusses the necessity and inevitability of stage construction; with the author's design practice,from entrances and exits, building and yard layout,internal traffic, stage alterations to construction and traffic organization of operation period, this article is discussed the logistics zone must be considered in the general arrangement problems and solutions ideas, solved the problem of stage construction effectively, it could be a reference of most of the logistics zone design and construction.

现代物流与物流园区规划相关理论综述

现代物流与物流园区规划相关理论综述(五) 目前，我国物流产业的发展正处在起步阶段，积极培育第三方物流企业和规划建设现代物流园区是推进我国现代物流发展的两大主题，也是先进发达国家发展现代物流产业的成功经验。科学的规划建设物流园区有利于营建现代物流的环境，发挥整体效益，有利于改善城市的交通、生态环境、城市景观和优化城市的功能布局，增强城市的综合竞争力。 物流园区的规划建设是一项“前期投入大，政府因素多，社会效益好，发展后劲强”的系统工程，既要按市场经济的原则运作，又要坚持政府的协调引导，在运作中，应主要坚持以下原则： 中的地位与作用，可分为综合物流园区和专业物流园区。前者以现代化、多功能、社会化、大规模为主要特征，后者则以专业化、现代化为主要特征，如港口集装箱、保税、空港、钢铁基地、农副产品生产扩地、汽车生产基地等专业物流园区。综合物流园区的选址，主要遵循以下原则： (1)位于城市中心区的的边缘地区，一般在城市道路网的外环线附近；(2)位于内外交通枢纽中心地带，至少有两种以上运输方式连接，有利于多式联运的开展，特别是铁路和公路；(3)位于土地开发资源较好的地区，用地充足，成本较低；(4)位于城市物流的节点附近，现有物流资源基础较好，一般有较大物流量产生，如工业园区，大型卖场等，有可利用和整合的物流资源；(5)有利于整个地区物流网络的优化和信息资源利用。 二是坚持统一规划的原则。建设综合物流园区必须按照社会经济发展的要求和现代物流发展的规律，在全国运输大通道的格局下，按照区域经济的功能、布局和发展趋势，依据物流需求量和不同特点由政府统一规划，尤其要打破地区、行业的界限，按照科学布局、资源整合、优势互补、良性循性的思路进行规划，防止各自为阵、盲目布点、恶性竞争、贪大求洋的情况，避免走弯路、误时间、费钱财。 规划和指导协调，又要坚持市场经济运作的原则。应按照“政府搭台，企业唱戏，统一规划，分步实施，完善配套，搞好服务”的原则，在园区的功能开发建设，企业的进驻和资源整合等方面，都要靠园区优良的基础设施、先进的物流功能、健康的生活环境、优惠的各项政策和周到有效的企业服务来吸引物流企业的进驻和投资者共同参与，真正使园区成为物流企业大展宏图的舞台和成长壮大的摇篮。 流发展的先进水平，以现代化物流技术为指导，坚持高起点和现代化。物流园区必须要以市场为导向，以物流信息系统的建设。 4.5.2德国物流园规划方法

浅谈高速公路服务区物流业发展方向

浅谈高速公路服务区物流业发展方向 【作者】：陈泽肃 【摘要】：甘肃高速公路建设成效显著，累计通车里程突破2000公里，高速公路服务区的特点使其发展物流具有一定优势。本文从利用服务区土地资源、经济地理优势和管道通信系统等几方面进行了分析,认为高速公路服务区发展物流业的方向是可行的。指出目前我省高速公路服务区在经营管理和运营等方面存在的问题，并提出了服务区为企业提供城市快速配送服务、门到门运输服务、仓储及流通加工服务，采用招商引资方式进行服务区建设等具体措施。 【关键词】：物流服务区一体化经营。 一、物流与高速公路的发展 对于物流，国内外有许多不同的定义，《物流术语》将其定义为“物品从供应地向接收地的实体流动过程。根据实际需要，将运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能实施有机结合。”其构成如图1所示。在物流的各个功能子系统中，运输始终是居于核心地位的。运输承担了物品在空间各个环节的位置转移任务，解决了供给者和需求者之间场所分离的问题，是物流创造“空间效应”的主要功能要素，具有以时间效用（速度）换取空间效用的特殊功能。 我省高速公路的发展非常迅速，已成为重要的交通运输基础设

施，其中高速公路服务区的建设投资巨大，如何使其建设合理、物尽其用并带来巨大收益是目前研究的重点问题。而物流是社会和经济发展的一个基础性和先导性产业，大力发展物流对提高经济运行质量和效益、实现经济增长方式的根本转变具有重要的意义。高速公路发展物流具有很大潜力，而位于其沿线的服务区在其中起着重要的作用。 图1：物流系统的构成 二、服务区发展物流的可行性 现代物流业的发展过程中，极为显著的特点就是离不开高效能运输通道和网络的支持。高速公路上不仅存在人流与物流的流动，更有商业流、信息流、金融流、文化流，因此，高速公路与高速公路网对于现代物流业的发展发挥着无可替代的推动作用。如何利用高速公路的优势，找准时机，锲入物流业，是一个值得研究的问题，下面就高速公路服务区发展物流的可行性进行分析。 1、充分利用服务区土地资源，建立物流集散中心。服务区一般占地较大，具备一定的堆存能力，可以建设物流仓库和配送中心。将服务区作为物流集散地，利用其点多面广、交通便利的特点及优势，建立小件货物快速运输系统，开展运输、仓储、配送、中转、包装、

物流园区建设和运营的七大问题

物流园区建设和运营的七大问题 文/孔庆广 总体上来说，近年来我国物流园区发展很快，热度不减。但是，无论已经建成投入使用还是正在规划建设的物流园区，在规划、建设和运营等各个方面，都还存在许多需要注意的问题。 据中国物流与采购联合会、中国物流学会近日发布数据显示，我国目前各类物流园区数共计754家。 但是按照我们国家的行政区划，全国地级以上城市287个，县级市和县2100个，市辖区852个，合计3239个。 这几年我们跑了很多城市，既有一二线城市，也有三四线城市甚至县级市，各地政府都在大张旗鼓地规划建设甚至不是一个而是若干个物流园区，把物流产业作为推动城市经济发展的主导产业和新的经济增长点。据不完全统计，目前我国由各级政府主导的各类工业园区已达上万个。因此，保守估计，我国各类物流园区的数量也应当在几千家！ 我国物流园区种类繁多，没有比较统一的规范标准。业内的一般共识是“根据物流园区依托的对象，把物流园区划分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型四种”。 但是在实际建设和运营中，往往会演化成各种不同具体业态。 比如按照物流园区的规模和功能，广义的物流园区又分为物流园区（狭义的，一般是政府主导，占地从几千亩到几十平方公里不等）、物流基地（一般占地在几百亩，吸引其他物流企业入驻）和物流中心（一般占地也就几万平方米，大型物流企业自用为主）三大类。 随着众所周知的房地产调控，地产商开始介入物流园区项目，物流园区的开发方式也呈现多元化，包括政府主导、大型物流企业自用和物流地产开发等。 而且，物流园区的经营模式也从仓库出租到增值服务，对物流园区的后期运

营提出了更高的要求！ 因此，物流园区在具体规划、建设和运营时，要重点考虑以下7个方面的问题： 1、深刻把握宏观经济发展环境，项目地的城市产业结构与市场客户需求 在进行物流园区项目选择时，首先要考虑的不是政府政策，也不是投资者的实力，而是市场需求是否支持项目发展。 物流园区项目的宏观把握有三个要点： （1）宏观经济环境分析 一般来说，宏观经济环境分析要从三个层面和两条主线来把握。 三个层面：即全国层面、省市（地区）层面、本地层面。 两条主线：即总体经济和物流行业。包括现状，特点，问题，趋势等。 （2）当地城市产业结构分析 一是了解当地城市主导产业的构成。以及支撑主导产业的重点企业分布。 二是当地物流产业发展情况。包括发展现状，未来规划，相关优惠政策。 （3）市场需求分析 当地物流需求是产地物流？如果是，那么主要企业是谁？主要产品是什么？ 或是销地物流？如果是，那么主要需求企业是谁？需求什么？ 还是中转地物流？如果是，本地的相关设施和渠道是否满足物流中转需求？ 2、要踏踏实实进行实地市场调研，分析项目周边的可能竞争对手及其相关企业 考察宏观市场需求后，还要实地调研项目周边市场竞争的状态，寻求可供选择的差异化策略。 物流园区项目的实地调研，一般也是要从三个方面进行：