北海市2010年年度市场报告

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目录

1、2010年主要政策与年度全国楼市变化

2、2010年北海楼市

3、2010年北海楼市整体分析

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2010年主要政策与2010年全国楼市变化

一、2010年重要政策及相关要闻

★回首2010，楼市风起云涌，房地产市场几多欢喜几多愁。这一年，房价依然高涨；楼市调控越来越严厉；央行连续5次上调存款准备金率、2次加息；国家更加关注中低阶层的住房问题，保障房建设掀起了一阵阵热潮。

★下表：房地产市场主要政策环境

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研判：

2010年政策调控主要变现在对：土地、信贷、控制资金流动、交易调整等方面执行抑制作用。从楼市表现情况，抑制投机购房行为，加强民需房为重点。

土地：打击囤地；加大保障房用地供应；严格控制低容积率项目；

信贷：对购买首套、二套房提高信贷条件，停止三套房贷款；实行“限购”、“限外”制度。

控资：年内5次上调存款准备金率、2次加息。

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2010年政策对重点城市成交量影响 1、一线城市（北京、上海、深圳）

2010年北京、上海、深圳单月成交量普遍低于09年月均水平

楼市调控抑制不合理需求，成效显著。2010年新“国十条”、“国五条”、限购令三项标志房地产调控政策的陆续出台，直接影响楼市交易情况，北京、上海、深圳单月成交量并未超过09年月均水平。

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2、二线城市（成都、重庆、天津）

2010年成都、重庆、天津单月成交量超过或者接近09年月均水平

2010年房地产政策亦抑制了二线城市的楼市成交量，其中全年成交量同比09年下跌约20%，政策影响相对下二线城市要比一线城市缓和。

二、 2010年全国楼市变化

（国家统计局公布数据）

2010年全国房地产市场情况

2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。

2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。

2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地成交总额9992亿元，增长65.9%。

下图：2010年全国重点城市土地成交数据

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12月房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。

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商品房销售情况

2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。

12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。

房地产开发企业资金来源情况

2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。

70个大中城市房屋销售价格指数

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12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。

12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨0.1%。

12月份，二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。

全国房地产开发景气指数

12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。

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从分类指数看：房地产开发投资分类指数为103.87，比11月份回落0.95点，比上年同期提高3.45点；本年资金来源分类指数为102.66，比11月份回落2.08点，比上年同期回落8.11点；土地开发面积分类指数为96.03，比11月份回落0.39点，比上年同期提高0.34点；商品房待售面积分类指数为103.66，比11月份提高0.56点，比上年同期提高6.79点；房屋施工面积分类指数为104.81，比11月份回落1.44点，比上年同期提高2.30点。

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房地产开发企业完成投资及增速情况(2010年)

商品房销售面积和销售额增长情况(2010年)

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七十个大中城市房屋销售价格指数 (2010年)

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七十个大中城市房屋销售价格指数(90平米及以下)(2010年)

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研判：2010年，中国房地产市场可谓是一波三折，从年初的高速开局到二季度的调整回落，房地产调控政策初见成效。但是8、9月份市场出现反弹，房屋价格再现抬头迹象，政府再次密集出台了第二轮调控政策，包括提高首付金比例，调整住房相关税费优惠政策，停止中国·北海金海岸大道1号TEL：0779-******* FAX：0779-*******

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发放第三套房贷，各房价上涨过快城市和重点城市出台“限购令”、房产税试点城市的呼声，央行全年5次上调存贷款基准利率、2次加息，四季度楼市成交量严重下跌，房屋销售价格出现缓慢回落。2011年房地产调控也将会成关注主题，预计的政策重点将在加快保障性住房建设、加强房地产市场调控、保持市场平稳增长等方面，另外，房产税将正式在2011年全国部分城市开展试点，预计这会对整体市场产生一定影响。

北海楼市

一、2010年北海房地产开发投资趋平稳

2010年1-11月北海市房地产开发投资完成90.59亿元，同比增长67.1%，增幅比上月累计仅高0.3个百分点。其中，商品住宅投资完

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成61.73亿元，占房地产开发投资的比重为68.1%；房地产开发房屋施工面积为793.04万平方米，同比增长93.7%，商品房竣工面积为10.03万平方米，同比下降70.8%，房屋销售面积为 159.64万平方米，同比增长5.1%，商品房空置面积为7.69万平方米，同比下降31.4%。

二、旅游接待旅客

北海市近年接待国内外游客和境外游客的数量具有明显上升的趋势。旅游业的繁荣，带来众多外来商务客、游客、投资客。预计到2010年北海全年接待国内游客将达1000万人次，实现国内旅游收入60亿元人民币，接待海外游客10万人次，实现创汇3000万美元。

北海市近年接待国内外游客数量0

200

400600800

1000

1200

2004200520062007200820092010

国内外游客数量

北海市近年旅游业总收入

10203040506070

2004200520062007200820092010

旅游总收入(亿元)

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三、北海2010年房地产发展历程

1、2010年北海房地产总体市场概况

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2、2010年北海房地产价格情况

◆08年至09年10月，价格上涨较少

◆北海市商品房均价稳定保持在3500元∕㎡

◆本地块区域内房价基本在3500-4500元∕㎡之间

◆07年3月份起，北海房价涨幅持续居全国首位(17-20%)， ◆价格由每平方米1500元左右升到2000-3000元 ◆部分超过3000元。