房地产市场泡沫的实证研究
房产市场泡沫的实验研究
卜国琴
（暨南大学珠海学院）
【摘要】近一两年来，各大中城市房价普遍迅速上涨，出现了较为严重的房产价格泡沫现象。目前已采取增加房产交易税费、公开房产成本信息等措施减少房价居高不下可能给经济运行带来的负面影响。本文采用实验经济学方法通过在计算机化的实验环境中设置房产交易市场来考察房产价格泡沫产生的原因与过程，并检验上述措施对抑制房产市场泡沫的作用大小，结论为房产价格泡沫主要产生于交易者的“竞争非理性”，增加房产交易费用及公开房产成本信息不能有效抑制或消除房产价格泡沫，而交易者的经验与学习因素可在一定程度上减少泡沫。
关键词实验研究房产泡沫交易费用公开信息
中图分类号 F062.9 文献标识码 A
The Experimental Study of Bubbles
in Real Asset Market
Bu Guoqin
(Zhuhai College, Jinan University)
Abstract: In recent few years, the price of real assets in many big and medium-sized cities has been rising rapidly with heavy bubbles. Counter-measures such as increasing trading taxes and charges, publicizing the cost of real assets have been taken to offset the negative impacts caused by high price of real assets on macro economy. This paper is to study the sources and developing progress of real asset bubbles by using the method of experimental economics to establish real asset trading market in computerized experimental environment, and to test the effect of the counter-measures. The result is real asset bubbles are caused by the traders’ competitive irrationality. The foregoing counter-measures can’t curb and remove the real asset bubbles effectively. However, the trader s’ study and experience can decrease bubbles to some extent.
Key words: experimental study; real asset bubbles; trading cost; open information
一、引言
近几年来，随着国内经济持续高速增长，房产价格也出现了快速上涨的势头。据有关数据反映，仅在2004年，我国各大中城市房产均价普遍上涨10%以上，其中，上海、杭州、宁波、南京等城市在同时期房产均价上涨达到20%以上。大幅的房产价格上涨，很可
能给经济运行带来种种弊端，包括产生虚假需求信息、造成过度供给、增加消费者负担、带来银行不良资产与金融风险及影响地区竞争力等。房价快速上涨和泡沫形成存在诸多负面影响，国内外学者普遍关注。自上世纪八十年代以来，不少国外学者开始将价格泡沫现象进行建模分析，并采用统计分析方法进行实证分析，检测房地产市场价格泡沫的程度，分析造成泡沫的原因，寻求降低或抑制泡沫的途径，形成了较为完整的价格泡沫理论与实证研究体系（章嫦华，2005）。近些年来，国内学者就房地产泡沫的含义与种类、形成条件与产生原因、破灭条件与利弊论、解决方法与对策等问题进行了较为深入系统的研究，得出了一些有益的结论（姜爱林，2003）。一般认为，房地产泡沫是指由于人们的群体投机行为导致房地产价格远远偏离其合理基础价值持续上涨，以至于形成突然崩溃危险的一
种价格现象。较为常用的衡量房地产泡沫程度的方法是收益还原法，即将某项房产预期未来收益在考虑安全利率、风险补偿率、预期租金增长率的情况下进行贴现，确定其当前内在合理价格，然后与该项房产的实际市场价格进行比较，得出泡沫水平高低，计算公式为：不动产内在合理价格（基础价值）=纯收益/（安全利率+风险补偿率-预期租金增长率）。日本学者中尾宏（1996）采用收益还原法计算了东京商业用地的理论价格，结果表明，上世纪八十年代末东京写字楼用地和商业用地的实际价格已严重偏离其基础价值，部分地区甚至超出2-3倍之多。
回到目前国内房产市场来看，针对商品房价格上涨过快的现状，许多学者认为应该采取种种措施抑制房价的过快上涨势头，使房价在一个合理的范围之内随着经济增长逐步上升。这些措施包括增加房产交易（尤其是二手房产在两年内交易）的税费、政府部门及时公布房产成本信息等。目前，不少地区自实施这些措施以来，房价似乎得到了一定程度的控制，房价上涨幅度趋于缓和。但在这一过程背后，仍有许多问题值得进一步深入研究，包括房地产泡沫到底是如何产生的、房价上涨过程中市场投机活动的来源是什么、增加税费、公开成本信息等措施对于抑制房价有多大效果等。由于现实市场运行的复杂性，已有的研究方法使我们无法确切地了解各种不同因素对房价上涨与泡沫形成分别起了多大作用，也很难观察交易者的决策行为特征并找出泡沫形成的真正原因，同时也难以准确分析增加房产交易费用、公开房产成本信息等措施到底起了多大作用。而借助于实验经济学研究方法，研究者可以控制房产基础价值、交易者的初始资产与收益方式、市场信息结构、交易方式、交易费用等因素，通过改变变量设置进行因素分离，具体考察某一因素对房产价格变化的影响作用。根据实验经济学从简单到复杂的原理，由此得出的研究结论可为解决现实房产市场泡沫问题提供新的思路。
本文主要借鉴Smith(1988)、King(1993)、Sheryl和Holt(1998)及Lei(2002)等人有关实验资产市场的设计思路，结合房地产市场本身的特点，通过在实验室中进行房产交易实验分别验证目前已采取的措施包括增加房产交易费用、公开成本信息的效果大小，同时考察房产泡沫形成的机制以及由此得到的启示。
二、实验设计与实验过程
我们借鉴收益还原法的基本思想,假设安全利率、风险补偿率、预期租金增长率均为0，建立相对于现实房产交易市场而言非常简化的实验房产交易市场。在这样的实验市场中，交易者的动机、交易过程及双向拍卖制度的采用与现实市场基本一致，便于研究者通过仅仅改变交易费用或信息公开程度的设置分析这两个自变量对实验房产市场价格高低等因变量的直接影响。我们设计了一次包含三局、每局各有十轮的房产交易实验，一次实验约持续45分钟左右。实验设计及实验过程的具体情况如下：
1、实验中的被试
每次实验约有8-10人参加，每位参加者即为一位房产买卖者，在每轮实验中，每位交易者可同时买卖多项房产。实验的被试主要来自于暨南大学珠海学院国际贸易、国际金融、财务管理、工商管理等经济类专业本科阶段大二、大三的学生。2005年9月以来，我们通过招聘实验被试先后共组织了五次房产交易实验，其中前三次为非正式的预备实验，在此基础上对实验设计不断进行改进，并进行了两次正式实验。每次实验结束后均按被试所获收益的一定比例付给现金报酬。前三次预备实验中我们对实验程序逐步做了调整，而后两次正式实验的数据结果是我们要分析的对象。
2、实验初始禀赋
实验开始前，每位交易者将获得虚拟现金25万元人民币，可用于房产买卖；并获得两项房产可供出售。交易者在买入某项资产时，应确保手中有足够的现金用以支付给卖方；而当卖方出售资产时，则可以获得买方转移过来的现金。现金收益与房产数目在一局实验结束时进行累计。
3、交易过程
由于我们已对这类实验进行了计算机程序化处理，因此，每次实验均在实验室的计算机设备上进行，这样就避免了实验过程中由于人为因素所造成的干扰。每次实验开始前，主试及实验室工作人员需提前调整好实验程序，使设备进入程序运行状态。每位交易者将使用一台计算机，实验开始时，将在自己的电脑屏幕上看到详细的实验说明。主试给出一
定时间让被试仔细阅读实验说明，并询问交易者有无不能清楚理解的地方，如有被试提出疑问及不清楚的地方，主试需耐心详细给以解释，直至每一位被试熟悉所有交易详情及规则。如果没有任何问题，主试则可宣布进入下一步。每位交易者将面对房产交易界面，该界面包括卖出价报价区、买入价报价区、当前成交情况、本人现金余额、房产余额及交易计时区等多项内容。在交易过程中，交易者可随时了解当前市场报价情况与交易达成情况，因此,市场信息对每一位交易者来说是充分与对称的。整个房产交易的具体过程是这样的，每次实验共有三局，每局有十轮交易，即共有三十轮实验，每轮交易约持续一分半钟。交易均采取双向拍卖方式（Double Auction），即在房产交易市场中，每位交易者在初始禀赋允许的范围内，可针对手中要出售的每一项房产进行报价，同时也可针对要买入的每一项房产进行报价。如果是买入报价则必须由低到高进行，即每一位交易者的买入报价必须比当前价格要高；类似的，如果是卖出报价则必须由高到低进行，即每一位交易者的卖出报价必须比当前价格要低。报价均由每位交易者通过键盘输入完成，同时可观察到电脑屏幕上显示的每一个报价及每一笔成交情况。计算机将撮合价格达成一致的买卖双方成交。每轮实验结束时，计算机将自动计算好每位交易者本轮交易所获现金收益、累计现金收益、本轮房产交易数量及累计剩余房产数量，并显示在电脑屏幕上，作为下一轮交易的初始禀赋。必须注意的是，如果要买入某项房产交易者手中必须有足够的现金余额用以支付成交后的房产价款，如果想卖出某项房产，则手中必须已拥有这项房产。
第一局十轮实验结束后，实验将重新开始，即回到初始禀赋状态。在接下来的第二局十轮实验中，实验条件将略有改变，交易者必须针对每项达成交易的房产按成交价格的5%缴纳房产交易税，电脑会将应缴税额显示在屏幕上，在每轮交易结束时电脑将在本轮现金余额中扣除应缴纳的房产交易税。除此之外，其余实验条件没有变化。类似的，在第三局最后十轮实验中，实验回到初始禀赋状态重新开始。与前两局实验不同的地方是，在第三局实验中，将公开每项房产的成本信息，即7万元，这一信息将显示在电脑屏幕上，让每一位交易者都知道，即对于整个房产交易市场来说，房产成本是一对称信息。除此之外，实验条件与第一局实验完全一样。
4、交易收益与实验报酬
参与房产交易的每位交易者通过如下三种方式挣取现金收益：（1）买卖房产的价差收益；（2）每轮交易结束时，交易者手中的每项房产有5/6的可能性获得1.2万元的租金回报；（3）在每局十轮实验结束时，交易者手中的每项房产可兑换10万元的现金。在每轮实验结束时，由计算机随机决定哪些房产不能获得租金，并计算好相关收益。此外，在每轮交易结束时，还需对每项资产进行1万元的折旧。这些信息连同其他交易规则将在实验开始时出现在计算机屏幕上的实验说明中。每轮交易结束时，计算机将为每位交易者核算好本轮现金余额与房产余额，并显示在屏幕上。每局十轮实验结束时，计算机将为每位交易者加总该局十轮交易的现金余额与房产余额，并将剩余房产折算成现金，计算出该局实验的总收益。实验全部结束后，主试将按照三局实验加总收益的一定比例发给每位参加实验者实际现金报酬。
根据理性预期理论，按照以上收益规则，参加房产交易的被试在阅读完实验说明后，可以很快计算出每项房产的基础价值。如果不考虑房产买卖价差，在每轮交易中，每项房产给交易者带来的收益为5/6*1.2－1.0=0,其中1.2为每项房产可获得的租金收益，5/6为每项房产获得租金收益的概率，1.0为每项房产的折旧金额，一直持续到第十轮交易结束，每项房产可兑现10万元现金，因此，实际上每项房产的理性基础价值为10万元。如果交易价格高于这一基础价值，则认为出现了房产价格泡沫，并且可以据此计算出泡沫的程度。按照理性预期理论的推测，如果交易者是充分理性的，即市场中信息是完全公开、对称的，则市场交易价格应在其基础价值水平上实现均衡。我们通过所进行的一系列房产交易实验主要研究如下两个方面的问题：第一，在市场相当完善且信息公开、对称的前提下，是否会产生房产价格泡沫，如果存在泡沫，那么泡沫形成的内在机制是什么；第二，为抑制或消除房产价格泡沫所采取的增加房产交易税、公开房产成本信息等措施能在多大程度上发挥作用。由此，我们将加深对房产及地产价格泡沫形成机制的理解，探寻泡沫形成的深刻原因，检验目前针对房价快速上涨所采取的措施的有效性，并从中得出有益的结论与启示。
三、实验数据与统计指标
2005年9月至10月，我们共进行了五次房产市场交易实验，每次约有十位被试参加。前三次为预备实验，后两次为正式实验。在前三次的预备实验中，均出现了较高程度的泡沫现象。在后两次正式实验中，我们通过分别组织两组同学同时进行，编号为组1与组2，其中组1中的被试均为从未参加过这类实验的学生，而组2中的被试为曾经参加过预备实验的有经验的学生。作这样的考虑，主要是为了比较有无房产交易经验或房产泡沫体会是否对新的房产泡沫的形成有不同影响。在实验进行过程中，计算机已将实验数据及时记录并保存下来。由于预备实验仍处于不断完善中，其数据不做分析，我们主要分析正式实验的数据结果。现将正式实验中两组数据整理在图1、图2中。
我们选用价格振幅(Price Amplitude)与标准偏差(Normalized Deviation)(King,1993)两个统计指标进一步衡量与比较不同组别、不同实验设置条件下的泡沫程度。其中，价格
振幅的计算公式为Max
t ((P
t
-P*
t
)/P*
1
)-Min
t
((P
t
-P*
t
)/P*
1
)，其中，P
t
指t交易时期的市场平
均成交价格，P*
t 指t交易时期的基础价值，P*
1
指第一交易时期的基础价值，在我们的房产
交易实验中，基础价值始终为10万元。标准偏差的计算方法是在某局实验中，所有成交价格偏离其基础价值的总和除以房产总数。这两个指标的值越大，反映房产泡沫程度越高。现将各局实验数据的统计指标计算结果整理于表1中。
四、实验结果分析
通过在实验室中设置有关条件，模拟现实房产交易市场的实验结果告诉我们一些非常重要的结论，这些结论加深了对房产交易市场价格泡沫产生原因的理解，对目前所采取的抑制房地产市场泡沫的政策措施效果有了进一步的认知，具体情况如下：结论一，在两组实验中均出现了不同程度的价格泡沫，但没有经验的组1产生了比有经验的组2更高程度的价格泡沫。每轮交易的泡沫程度可用泡沫指数加以衡量，其计算公式为(P－Pe)/Pe*100%,其中P为该轮平均成交价格，Pe为每项房产的基础价值。现将各轮交易中产生的泡沫程度计算并整理在表2中。
从表2中的计算结果可以看出，没有同类交易经验的组1在1至10轮交易中平均成交价格远远偏离每项房产的基础价值，尤其是在前几轮交易中，价格偏离更为严重，出现了严重的房产价格泡沫，特别是1至7轮交易中泡沫指数基本达到80%以上。此外，成交量也呈现出规律性的变化，即在成交价格较高的前几轮交易中，成交数量也较多，维持在5笔左右，表明交易较为活跃；但随着交易接近于尾声，成交数量与成交价格一样，均趋于减少，甚至出现没有成交的情况。在最后两轮交易中，成交价格接近于或等于基础价值，表明当房产即将兑现退出交易市场时，交易者在报价与交易时才表现得较为理性。进一步的，通过比较两组交易者第一局实验的泡沫指数可以看出，交易者的学习和经验在很大程度可以抑制房产价格泡沫。在组2第一局十轮交易中，成交价格均在12至13左右，远远低于组1的成交价格，并且泡沫指数大致在20%至30%的水平之间，大大低于组1的泡沫程度。从成交数量来看，总体上要略少于组1的成交数量，反映出组2的交易活动没有组1活跃。此外，与组1交易情况比较类似的是，随着交易进入尾声，成交价格趋于接近或等于基础价值，成交数量也趋于减少，甚至出现交易者不再交易的局面。这些情况说明，交易者的学习与经验会影响到房产市场成交价格的高低。组2的交易者由于已参加过预备实验，具备房产交易经验，在报价时趋于保守，以免自己成为最后接棒的人，因而整个市场泡沫程度较低。而组1的交易者由于不具备交易经验，在报价时往往过于乐观，会导致严重的泡沫。可以预计，如果让组1的交易者重新再进行一次实验，泡沫程度会大为降低。
结论二，房产价格泡沫产生的真正原因是“竞争非理性”。在实验过程中，我们观察到，即使在交易者充分了解房产成本与未来预期收益的情况下，即在完全符合经济学理论上的理性人假设的情况下，仍然会以超出基础价值的价格成交、买进卖出，企图获取更多收益。在一个竞争性的市场中，就会出现凯恩斯所讲的“竞争非理性”现象。具体到房产交易市场中，竞争非理性是指当众多交易者（实验中仅有8-10人即可）参与买卖带有未来预期收益的房产时，每个交易者都认为自己可以较低的价格买进、然后再以较高的价格卖出某项房产而从中获利，当所有的交易者都怀有这种乐观预期时，就会导致实际成交价格高于房产基础价值。交易者预期越乐观，房产交易价格的泡沫程度就会越严重。我们的实验结果印证了“竞争非理性”这一假设的成立。在现实当中，当市场外部存在有利于房产交易者形成强烈乐观预期的因素时，泡沫就会逐渐产生，并且，房产价格上升本身反过来会进一步强化交易者的乐观心理预期，从而加重泡沫程度。经济的持续繁荣、收入的不断增长以及媒体与事实有出入的过度宣传都可能是形成交易者乐观预期的外部因素。反之，当市场中普遍存在悲观心理预期时，就会出现价格下跌与泡沫的逐步消散。
结论三，在实验环境中，增加交易费用与公开成本信息没有抑制房产泡沫的作用。通过实验数据可以知道，交易费用增加前后与房产成本信息公开前后的房产价格泡沫程度没有明显变化，不论是在有没有经验的交易者中，结论都是一样的。在组1的11至20轮交易中，每位交易者清楚地知道每项成交的房产需按成交价格的5%缴纳房产交易税，直接从
每轮收益中扣除。从成交价格与成交数量来看，增加这项交易费用对成交价格与成交数量并没有明显的影响，由此可见，交易费用的设置对于抑制房产交易价格泡沫几乎没有作用。21至30轮的交易中，每位交易者清楚地知道每项房产的成本信息。但从成交价格与成交数量的走势来看，房产成本信息的公开对泡沫程度高低也没有明显的影响。因此，在组1的三十轮交易中，无论是否有房产交易费用或信息是否公开，均存在较高程度的价格泡沫。而11至20轮与21至30轮的交易情况也反映出，交易费用的设置与房产成本信息的公开对房产交易价格与成交数量均没有明显影响。这一点也可从价格振幅、标准偏差及各轮交易的泡沫指数上加以反映。
事实上，交易者在决策过程中并没有因为增加了交易费用就减少房产交易活动，而是将交易费用作为一项成本加以考虑，只要买卖房产所获收益能够弥补交易费用成本就参与交易；而且，为了能够弥补5%的交易费用，交易者在报价时，价格反而略有上升，最终成交价格也会被略有提高，另外成交数量会减少。因此，从实验结果来看，增加交易费用的措施尽管在短时期内降低了成交量，但对房价上涨并无减缓作用，相反，略有推波助澜的作用。此外，交易者在交易过程中明明都知道房产成本远远低于市场成交价格，有些较为理性的交易者甚至也知道房产成本也低于其基础价值，但在交易过程中，都没有考虑这一因素，也就是说，房产成本信息是否公开、对称对于市场交易没有太多影响。
在得到如上结论的同时，本文仍留下了许多问题有待进一步研究与解决。第一，既然实验结果证明增加交易费用与公开成本信息不能有效抑制房产价格泡沫，那么今后该采用哪些更有效的措施预防与减少房产泡沫则成为一新的重要课题。第二，在我们的实验中，未考虑交易者的年龄、职业、知识背景、地域差异、性别、收入水平及资本市场变化等众多因素对房产交易市场泡沫程度的影响，有待今后更加深入的研究与探索。
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作者简历：
姓名：卜国琴；性别：女；出生年月：1973年2月；民族：汉；籍贯：江苏扬州；工作单位：暨南大学珠海学院；学位：硕士学位（博士在读）；
职务：暂无；职称：讲师；研究方向：实验经济学与产业组织理论；
中国房地产市场现状分析
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示
日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示 日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示 一、日本的房地产泡沫破碎成因 20世纪90年代初，日本国内的各种因素引起的日本房地产泡沫的破裂乃至破灭。 （一）国内资金流动性方面产生严重过剩问题 自20世纪60年代中期，日本经济得到快速发展，在此前景下，日本的对外贸易顺差也得到扩大，日益增强的经济实力使日本资金流动性过剩严重，而随着日元的升值，日本资金流动性过剩问题更加突出，日元升值又导致日本外贸出口受阻，于是，投资者就把大量资金投入见效快，利润高的房地产领域和股市等不动产行业，日元的升值也使外国投资者看好日本，使外国资金大量涌入日本，而外国资本涌入的大多也都是房地产市场。从根源上来说，正是日本国内资金的流动性过剩为日本的房地产泡沫的破碎打下了基础，创造了条件，资金的流动性过剩和不合理投资是房地产泡沫破碎的祸端。 （二）宽松的财政和货币政策造成的负面影响 对资金的流动性过剩，日本政府表现出极大的关注，为了让资金流通得快些使国内的经济向正常化发展，在一年左右的时间，日本政府连续5次降低利率，但政府制定的相关措施并没达到相应目的，投资者仍不愿把资金投入其它行业，资金的流动性过剩仍是严重的问题。为了达到预期目的，在此状况下，日本政府又提供大量的货币，这进一步造成了资金流动性严重过剩，宽松的财政和货币政策使大量资金
流入见效快，易吸纳的楼市和股市，对不动产行业的过度投机，使日本的楼市股市价格飙升很快，这又刺激了投资者对房地产业的进一步投资，这对日本的房地产业造成了很大的负面影响，促进了日本房地产泡沫破灭时代的到来。 （三）宽松的银行信贷政策加剧房地产泡沫碎裂 在日本宽松的货币和财政政策下，致使日本资金在国内极度泛滥，在此状况下，日本的商业银行本应执行信贷紧缩政策，但银行为了稳定和利率的回报，银行执行的却是宽松的信贷政策。由于房地产投资回报率极高，致使银行信贷大量地涌入房地产业。在高额利润的诱惑下，日本各大银行都扶持房地产业，各大银行争相向房地产业给予大规模的贷款，这导致日本的房地产泡沫加剧化，直至日本的房地产泡沫彻底破灭。 （四）中央银行突然的银根收紧政策促使房地产泡沫破灭 在日本的房地产泡沫不断加剧化后，日本政府改变了过去的宽松政策，代之的是日本政府对货币和财政执行紧缩政策并严格限制银行对房地产业的贷款投入。在政府的过度干预下，社会对房地产市场的投资急剧下降，由于资金的供应量下滑过快，致使日本的房地产价格快速下降，这进一步导致投资者迅速把资金退出房地产业，于是，房地产业发展的资金链条彻底断裂了，这最终导致日本房地产泡沫的破灭并导致日本的经济发展一度跌入低谷。 二、中国现有的房地产状况与日本房地产的相似之处 从当前情况看，中国现有的房地产市场状况与日本房地产是有许
中国房地产市场供求关系分析报告
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。
中国房地产泡沫一个忽悠了几亿国人的伪概念
中国房地产泡沫一个忽悠了几亿国人的伪概念中国大陆大伙儿目前最为关怀，讨论最为烈火的一个咨询题确实是中国的房地产泡沫咨询题。从政 府到民间，从经济专家到一般百姓，大伙儿都在关注那个咨询题。往常，我也觉得中国存在一 个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我突然感悟，原先多青年来包括我在内的几 亿中国人都被蒙骗了，中国全然就不存在所谓“房地产泡沫”的咨询题，“房地产泡沫”这 个概念本身确实是一个伪概念。 如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但咨询题是，中 国是市场经济吗?明显不是，否则什么原因大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家 。专门是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是打算经济与市场经济相结合的一 个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。 房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么那个泡沫也会遵循市场经济的规律，即 当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，因此当日本与美国的 房地产产生泡沫的时候，就会破裂。 目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了 ，中国的房地产泡沫比日美大几倍，所以也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年
年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来尽管翻倍，但 却没有破裂，这是何故?明显，经济学家们犯了一个错误，那确实是把中国的房地产乃至中国 经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场全然不是市场经济。因此，西方 市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也全然不存在，所谓的“中国房地产泡沫”全然 确实是一个伪概念。 所以，我讲到那个地点时，确信有专门多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了专门多倍，远 远超过了一般人的收入水平，这不是泡沫这是什么?我的回答是，中国的房地产价格确实虚 高，远远超过一般人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破， 而中国的那个被大伙儿称为“泡沫”的东西却可不能破，因为它的真实名字事实上不叫泡沫，应 该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。 中国的房地产业本质上差不多不是一种行业，像中国大陆的税收与垄断行业的垄断价格一样 ，成了少数人剥夺多数人财宝的一种工具。在那个工具上，寄生着专门多食利者。那个食物 链的最上层为地点政府，地点政府通过卖地与房地产税收，养着一大批高薪的公务员及满 足他们的奢侈需求。食物链的第二层为与官员勾结的房地产商以及受贿吃回扣的官员，第 三层是炒房者，炒房者相当部分为拥有大量现金的官员及家属。
中国房地产泡沫与应对政策分析
中国房地产泡沫与应对政策分析 [摘要]2010年以来央行几度上调存款准备金率，中央政府出台各项宏观调控措施，而老百姓住房问题早已成为今日的热点话题，房地产举足轻重地关系到人民生活安定及国家经济形势稳定。如何调控房地产市场，防止其进一步泡沫化成为人们的聚焦社会问题。 [关键词]房地产泡沫银行开发商 上世纪90年代日本房地产泡沫破灭，大量房地产按揭贷款无法收回，引发金融危机，伴随其房产泡沫的破灭，银行、房产公司大量倒闭破产而被收购，国民经济饱受重创，经济陷入低迷。目前，我国房产市场状况令人担忧，房产泡沫化严重，由其果，究其因，出对策，稳经济，安民生已经刻不容缓。 2008年美国金融危机在经济全球化趋势下在全球迅速蔓延，造成全球经济衰退，中国政府为维持经济增长，应对危机，出台了一系列宏观调控政策，其中有一项就是新发行了400万亿人民币用于各项重点及基础行业建设，不可否认，这些资金在应对危机时发挥了重要作用，稳固了国民经济的发展，然而这些新涌入资本市场的资金却带来了很大隐患，造成我国通货膨胀加剧，物价飞涨。房地产市场有利可图，房价一路飚升引发人们进行新一轮的投机活动，只要手里还有闲置资金便想方设法投入房产市场。很多新房空置，很多人有买不起房，买不到房。房产问题对社会稳定也产生了巨大影响，而这些社会问题一定程度上关乎国家兴衰。 在这样的情况下调控房价，整顿房产市场成为政府的重要任务，解决好了国家继续兴旺，人民生活安乐，解决不好，一旦泡沫破灭，后果不堪设想。然而，调控房产市场是一项十分艰巨且复杂的任务，涉及到各方利益，所谓牵一发而动全身，必须胆大心细，深入分析各种相关问题，对症下药。 首先，商业银行作为整个金融体系的核心，维持着社会再生产的资金流通顺利进行，同时银行金融枢纽，而其在房地产市场同样是很关键的利益主体，对它的调控就显得尤为重要。 那么要怎样才能合理控制银行放款额度呢?第一，调高利率增加的利息远不能和房产市场的高利润相比，人们的投资投机热情很难被抑制；其次，利率的提高本身很有限，如果利率调控范围超出了人们的承受能力，则会引发还贷危机，加速房产泡沫破灭；再次高利率是银行贷款盈利性更大，更加刺激了商业银行铤而走险，发放不良贷款，导致恶性循环。所以从2010年以来央行多次调控的都是存款准备金率，3月25日起上调存款类金融机构人民币0.5个百分点，这样一方面提升银行资本充足率，提高银行自身抗风险能力，紧缩通货，抑制通货膨胀的恶化，另一方面也避免了一下子将房地产泡沫戳破引发不堪设想的后果。而对于另一利益主体——房地产开发商，也不能一味打压，对房地产开发商要加强引导，鼓励中低价位、中小套房、经济适用房房产开发。同时也要加强对房地产市
中国房地产泡沫危害与防范措施研究
中国房地产泡沫危害与防范措施研究 本文分析了房地产泡沫产生的原因和房地产泡沫的危害，提出健全我国房地产市场结构、促进房地产业健康和谐发展的对策以及未来房地产的发展趋势。 标签房地产泡沫；危害；防范措施 1998年中国结束了福利分房制，开始实行货币化分房，房地产业走向市场化。从此，中国的房地产市场迅速发展，对拉动内需，加快城市化建设，促进国民经济迅速增长，起到了重要作用[1-3]。经过十多年的发展，现已成为我国支柱产业之一。 据统计，全国商品住宅的价格从2000年逐步上涨，2002年上涨了4.1％，2003年上涨了5.6％，2004年上涨了18.4％，2005年上涨了15.3％，2006年上涨了19.9％[4]。房地产市场由于其刚性需求、不存在易得的替代品；房地产没有最终价格、基本价值难以确定等特征，成为最常见的经济泡沫载体。 1 房地产泡沫的含义及特征 房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值不相符合，虽然表面上价值增长很高，但实际上并不具备很高的使用价值，形成了一种虚假繁荣。房地产泡沫的主要特征是：第一，房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；第二，房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；第三，房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；第四，房地产泡沫主要是由于投机行为、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。投机价格机制和自我膨胀的机制是房地产的主要内在运行机制。房地产泡沫是在内在传导机制和外在冲击机制的共同作用下，开始产生、膨胀和崩溃的[5]。 2 房地产泡沫形成的原因 2.1 市场结构不合理和房地产商品的特殊性 房地产开发商为追求高额利润，往往将自己的资金投向高档住宅、别墅、商业用房，而对于老百姓真正需要的普通住宅、经济适用房、廉租房却不愿进行建设，这一方面造成高档房屋的空置率以及价格不断提高；另一方面中低价位普通住宅和保障性住房供不应求，抬高了商品住房的平均价格。而房地产商品供求不易均衡，合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。 2.2 土地的稀缺性及地价的虚构性
中国房地产市场分析(鲁能)
从五方面透视房价非理性上涨 来源：鲁能集团时间：2009-09-14 10:56:00.0 在全球性的金融危机还没有见底、全球生产仍在下降、消费价格指数和生产资料价格指数继续下滑的情况下，中国主要城市的房价却已开始上涨。不断走高的房价不仅不利于未来的经济增长，而且也会造成严重的社会问题。因此控制房价的恶性上涨成为一个刻不容缓的问题。 为了有效控制房价的恶性上涨，我们首先需要弄清楚推动中国房价快速增长的因素到底有哪些？对此，我们大致可从以下几个角度来加以分析： 1、国际货币体系的结构变化 1978年牙买加协议生效后，金本位制的布雷顿森林体系正式解体，伴随着美元与黄金(222,0.19,0.09%)脱钩而来的便是全球流动性的泛滥。但是，由于当时国际经济的基本面恰好处在世界经济增长之长周期的上升阶段，并且又有以中国和印度为代表的一大批新兴市场经济国家的崛起，美国不断增加的货币供给被新兴的IT产业和中国与印度等新兴市场经济国家所吸收，结果世界不仅没有发生通货膨胀，反而出现了出乎人们意料之外的通货收缩。只要没有通货膨胀或者通
货膨胀的预期，人们就不会对不动产投资产生兴趣。 到了公元2000年，世界经济同时出现了三个拐点：第一个拐点是纳斯达克股票市场暴跌，这意味着以IT产业为代表的新兴产业已经没有投资机会；第二，世界固定资产形成占世界GDP的比重开始迅速下降，这意味着各个国家内部投资机会的减少；第三，世界跨国公司对外直接投资占世界GDP的比重也出现了较大幅度的下降，这意味着全球缺乏投资机会。 面对这样三个拐点，美国不仅没有减少世界基础货币的供给，反而采取了更为激进的扩张性货币政策，目的是为了刺激其传统制造业的发展，以便对冲因为IT产业衰退而造成的经济损失。很显然，继续不断地增加的美元供给在不能被实体经济有效地吸收的情况下，就只能流向资产市场，并且在通货膨胀预期形成的情况下，必定会有更多的货币投向房地产市场，而且在经济全球化和资本可以在国际上自由流动的情况下，不可避免地造成全球房地产价格的迅速上涨。 2、宏观经济政策的激励效应 就中国的情况而言，房地产价格的快速上涨不仅与以上所说的国际背景有关，而且在很大的程度上也与中国开始于2004年的宏观经济政策的变化有关。从2004年起，中国政府为了控制经济过快增长、
中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念
中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念 中国大陆大家目前最为关心，讨论最为热烈的一个问题就是中国的房地产泡沫问题。从政府到民间，从经济专家到普通百姓，大家都在关注这个问题。以前，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我忽然感悟，原来多少年来包括我在内的几 亿中国人都被蒙骗了，中国根本就不存在所谓“房地产泡沫”的问题，“房地产泡沫”这 个概念本身就是一个伪概念。 如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是，中国是市场经济吗?显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。尤其是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是计划经济与市场经济相结合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。 房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，所以当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。 目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来虽然翻倍，但却没有破裂，这是何故?显然，经济学家们犯了一个错误，那就是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济。所以，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也根本不存在，所谓的“中国房地产泡沫”根本 就是一个伪概念。 当然，我说到这里时，肯定有很多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了很多倍，远远超过了普通人的收入水平，这不是泡沫这是什么?我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过普通人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破， 而中国的这个被大家称为“泡沫”的东西却不会破，因为它的真实名字其实不叫泡沫，应 该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。
浅析中国房地产泡沫经济
七夕，古今诗人惯咏星月与悲情。吾生虽晚，世态炎凉却已看透矣。情也成空，且作“挥手袖底风”罢。是夜，窗外风雨如晦，吾独坐陋室，听一曲《尘缘》，合成诗韵一首，觉放诸古今，亦独有风韵也。乃书于纸上。毕而卧。凄然入梦。乙酉年七月初七。 -----啸之记。 房地产论文：浅析中国房地产泡沫经济 摘要:房地产是我国的支柱产业之一，对国民经济健康运行事关重大，而最近几年房地产市场的火爆也引发了有关房地产泡沫论的争论，对其进行深入分析并提出建议十分必要。针对房地产泡沫，了解了房地产泡沫经济的定义、表现形式以及当前中国房地产业的发展状况，分析了房地产泡沫的形成原因与危害，在此基础上，从宏观和微观角度提出了防止房地产泡沫的对策与措施。 关键词:房地产泡沫房价房屋空置率形成原因防X措施 传统意义上认为房地产泡沫是指房价高涨，房产投资过热导致产品过剩，市场没有需求，产生一种虚假的繁荣，其显著表现就是空置率变高。根据传统意义的定义来看，就是房价在一个连续过程中陡然涨价，开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主或投资者，而这
些人一般只是想通过买卖的差额获取利润，而对房屋本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着房价的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。 一、当前我国房地产业的发展状况 1、投资快速增长，项目遍地开花。1998—1999年15％，2000年19.5％，2001年25.3％，2002年21.9％，2003年29.7%。房地产投资占固定资产投资比重从1990年5.6%，上升至2001年20.7%。2002年，城镇房地产开发完成投资占GDP 的7.55%（国际上一般为3%—8%），占固定资产投资17.9%。2003年，城镇房地产开发投资10106亿元，占GDP（116694亿元）8.66%，占固定资产投资18.34%，增长29.7%。百富勤经济学家称2004年一季度，中国总投资40%流入房地产业和地产服务行业。到2007年9月全国房地产开发完成16814亿元，同比增长30.3％。 2、供应结构失调。高档住房、大户型住房、商业用房供应过量，中低价位、中小户型住房供应不足。XX销售商品房，单价3000元/平米以下3.7%，3000—4500元/平米38.7%。XXXX市商品住宅户均面积130平米。XX全区2003年在建商品住宅，90平米以上户型占69.4%，空置住宅中此类户型占80.9%。住宅与非住宅比例不合理，XX空置商品房中非住宅用房2/3；XX市空置房中高档住宅和写字楼占80%。 3、空置率居高不下。空置率＝（新建商品房的空置面
中国房地产现状分析
中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高， 但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了 争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接 地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数 的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机 构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临 巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现 了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。 在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调 控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当 泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 交易行为种类
中国房地产市场分析状况
中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。
1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻
九十年代海南房地产泡沫警示
九十年代海南房地产泡沫警示 开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60％以上。当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。 1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现，他还准备继续“淘”下去。 为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展。 一年后的6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下烂尾楼遍地。 对于潘石屹以及其他经历过上世纪末“中国经济软着落”的人来说，1993年下半年海南房地产泡沫的破裂，是一段难以磨灭的记忆。 1988 年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。用潘石屹的话说，1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片，第二天醒来，发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。 1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。 平均每80个人一家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。事实上，大部分人和潘石屹一样，都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮。 时隔十五年，下面的这组统计数字，依然能让我们感受到当年游戏的热火朝天： 1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产
如何衡量房地产市场泡沫程度
如何衡量房地产市场泡沫程度 文 / 江金泽 2016年02月25日 08:09:35 59 国泰君安证券首席宏观分析师任泽平在最新的报告中表示，近期一线城市房价暴涨，三四线去库艰难，从房价收入比、租金回报率、空臵率、去化周期等指标来看，中国当前存在一定房地产泡沫，但区域分化较大。增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。 任泽平在报告中提出“十次危机九次地产”的结论： 房地产对经济影响深远。房地产周期缓慢、持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉，经济史称“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。即使在美欧发达国家，房地产对经济的影响也举足轻重，如2008年次贷危机本质上是一次房地产泡沫危机。房地产长周期拐点和人口周期拐点一起成为引发德日韩台增速换挡的重要驱动力。 房地产短期看金融，长期看人口。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响，长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。在房地产市场发展初期，住宅开工数量的推动因素主要来自经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升；在房地产市场发展后期，住宅开工数量的推动因素主要来自人口出生数量和适龄购房人
口数量。 任泽平提出的衡量房地产市场泡沫程度的四大指标如下： （1）房价收入比 房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。房价收入比是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标，是各界对房地产市场形势进行分析、判断和预测时广泛使用的一个指标 房价收入比本质上反应的是特定国家或地区土地和劳动力两种要素价格的比例关系。由于不同国家或地区土地和劳动力的资源禀赋不同，这就决定了不能简单地用某一个国家或地区的房价收入比作为判断另一个国家或地区房价是否合理的标准。一般来说，大城市的房价收入比会显著高于中小城市，人多地少的国家房价收入比一般会高于人少地多的国家。 首先分析全国的房价收入比，1998-2003年全国房价收入比走势稳定，维持在6.6-6.9区间,2004年后快升至2007年的8.0,随后受国际金融危机影响跌至2008年的6.9,2009年又迅速反弹至8.1，随后逐步回落，2012和2013年稳定在7.3的水平，2014年下降到7.1。 以上分析的是全国平均情况，不能反映部分地区的差异性，下面我们对我国主要35大中城市进行具体分析，包括北京、上海、广州、深圳（一线城市）、天津、重庆、杭州、南京、武汉、
中国房地产泡沫市场研究分析报告
中国房地产泡沫市场研究分析报告
目录 第一节中国一二线房价只涨不跌的原因：城镇化、居民收入和货币超发 (5) 一、商品房供求：居住需求和投机需求，商品属性和金融属性 (5) 二、商品房的基本面：城镇化、居民收入和人口年龄结构 (5) 三、金融属性的驱动力：货币超发和低利率 (5) 四、2015-2016年房价大涨主要是货币现象：低利率和货币超发 (7) 第二节绝对房价：中国之都、世界之最，全球前十二大高房价城 (8) 第三节房价收入比：一二线偏高，三四线基本合理 (9) 一、房价收入比在城市间分化明显 (9) 二、中国一线城市房价收入比居全球前列 (11) 三、区域间房价收入比差异大实际上反映收入差距效应和公共资源溢价 (11) 四、宏观上的房地产总市值/GDP偏高 (12) 第四节库存：去化压力比较大的是三四线中小城市 (13) 第五节租金回报率：整体偏低 (16) 一、总体租赁回报率偏低 (16) 二、中国居民买房而不租房的特殊性 (18) 2.1 中国的商品房并非仅居住功能，而是捆绑着很多资源 (18) 2.2 国人对房子的文化性依赖和归属感 (19) 2.3 低租售比跟贫富差异也有关 (20) 第六节空置率：三四线高于一二线 (20) 一、中国房地产空置率有多高 (21) 二、高空置率：一线过度投机，三四线过度建设 (21) 第七节房地产杠杆：居民杠杆上升但总体不高，开发商资产负债率上升 (23) 一、居民加杠杆快速上升，但总体水平不算太高 (23) 二、房企加杠杆：房地产开发商资产负债率上升过高过快，对银行融资过度依赖 (27)
图表目录 图表1：中国货币超发情况 (5) 图表2：中国货币增速超过GDP和居民收入名义增速 (6) 图表3：中国房价波动与利率 (7) 图表4：中国房价上涨与货币增速. (7) 图表5：各线城市房地产价格上涨很快 (8) 图表6：去年4月以来各线城市房价涨速持续加快 (9) 图表7：深圳和上海已经进入全球前十大高房价城市之列 (9) 图表8：房价收入比近年来有所下降 (10) 图表9：二三线城市房价收入比下行，一线城市稳中有升 (10) 图表10：中国（大陆）住房收入比全球排名第14位 (11) 图表11：全球房价收入比前十大城市，北上广深占据四席 (11) 图表12：中国的人口密度并不算高 (12) 图表13：房地产总市值/GDP高达411% (12) 图表14：销售和新开工对比 (13) 图表15：房地产去化周期自2010年开始见底回升 (13) 图表16：2016年第一季度50个城市住房存销比数据 (14) 图表17：2014-2015年一二线典型城市商铺市场平均空置率（%） (15) 图表18：后房地产时代人口继续向大都市圈迁移 (15) 图表19：美国人口迁移趋势：1940-2010 (15) 图表20：四大都市圈供求关系较好甚至部分城市较为紧张 (16) 图表21：中国主要城市的各种租赁回报率. (17) 图表22：普通住宅投资回报率 (17) 图表23：医院资源集中于大城市 (18) 图表24：学校资源集中于大城市 (19) 图表25：有些学区房几乎是没有品质可言 (19) 图表26：国人住房自有率全球居于高位 (19) 图表27：中国基尼系数在全球中偏高 (20)
中国房地产泡沫化现状及成因分析
TECHNOLOGY AND MARKET Vol.18,No.1,2011 近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业，它的发展状况关系到我国经济能否良好运行。改革开放以来，中国房地产市场从无到有，发展迅速，对拉动内需、促进国民经济发展功不可没。但目前我国房地产业发展很不规范，存在诸多问题，国内外对中国房地产市场是否存在严重泡沫的争论不断升级。 1中国房地产泡沫程度 通常用房地产投资增长率/GDP增长率、房地产投资总额/固定资产投资总额、房屋空置面积与空置率、房价收入/房屋租售比、银行信贷指标来衡量房地产泡沫程度。 1.1房地产投资增长率/GDP增长率 房地产开发投资额是房地产供给对需求的最直接反映，开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高的价格形成。通常认为该指标不应该超过2。根据若干年数据，我国这一指标超过2的年份为大多数，说明中国房地产投资过热，呈现出较为明显的泡沫过程。 1.2房地产投资总额/固定资产投资总额 反映用于房地产业的投资占某一地区全社会固定资产投资总额的比例，用于说明某一地区当年有多少资金投入到房地产，这一指标是衡量房地产业发展的稳定性、持久性的重要指标。国际公认的泡沫临界点一般为25%。根据调查，这一指标没有超过预警，但统计数据是全国范围内的，局部地区仍然存在过高的可能。我国目前还未出现全局性的房地产泡沫现象。 1.3房屋空置面积与空置率 适当的房屋空置率满足了流动人口的居住问题，然而过大的空置率预示着灾难。1999年我国根据实际情况，制订了空置率警示表，空置率在14%～20%代表空置率过高。根据相关统计，我国近几年房屋空置率一般在10%～15%。房地产有产生泡沫的迹象。 1.4房价收入比 即一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比。世界银行认为发展中国家一般在3～6倍之间（平均房价=商品房销售额/商品房销售面积），我国这一指标已越过警戒线，均为7以上。 从以上指标分析：目前，中国的房地产市场泡沫程度严重。2中国房地产泡沫化的原因 中国房地产泡沫化的原因主要是流动性过剩，人民币升值的预期导致投机资本涌入。国家经济增长依靠的“三架马车”中，内需疲软，出口受阻，在GDP驱动政策下，只有依靠投资拉动模式，而我国长时间以来都是国家和政府引导的公共基础投资拉动增长，历史积累下巨大的流动性过剩。 这么多的资金，涌入中国这个金融创新还很缺乏的国家，大多数的热钱选择了有保值、增值作用的房地产行业。房地产泡沫的形成就与房地产投机者紧密联系在一起，当各投资者对未来房价走向的预期过度乐观时，房地产投机者开始增加房地产的购买和囤积，投机需求的增加造成市场的繁荣假象，引起进一步的涨价预期，从而形成一个循环，最终转化为房地产泡沫。在这一过程中，地价逐步脱离地租的贴现值，由市场上土地资产的买卖交易直接决定。土地投资只是中国地产泡沫形成的最直接原因。 政府方该部分政策和监管失效是中国房地产市场泡沫形成的主要原因，政府对土地市场的干预失灵和干预过度，直接推动了泡沫的形成。尤其是我们经常听到的“权力寻租”，地方政府由于要完成地方政绩的指标，变相鼓励房地产商的开发投资，以体现自己优良的执政业绩。 3防止房地产泡沫化的建议措施 3.1房地产市场应有政府调控，建立完善房地产供给机制 目前，存在一些房地产商捂盘惜售、囤积居奇的现象，为的就是谋求更高的利润。此时，政府应该加强监管，及时发现，予以管制。加大房地产市场的透明度，根据不同的消费者开发不同的房型，控制不同种类的供给。虽然“居者有其屋”指的并不是所有人都有自己的居所，但政府有义务管制房地产企业不要过度开发利润高的房型，以免导致一种过剩，而另一种不足。 3.2购房者应理性消费，不要一味追捧 正是市场上存在许多投机者才使得房价一轮又一轮地上涨。房价上涨诱使消费者错误地看好房地产，使很多人提早加入了“房奴”一族。此时消费者应理性消费，不要盲从，以免上演“羊群效应”。 3.3政府应采取有效措施控制房价在合理的范围内 房价要与居民的收入水平相适应，房地产业才能健康发展。正如我们说的供需要均衡。政府要引导现在处于不合理状态的房价合理化，尽量让“居者有其屋”。 3.4建立健全配套的金融服务体系，积极推进资产证券化 要从根本上改变房地产不健康的发展问题，建立健全配套的金融服务体系，引导投资与消费行为，要建立风险预警机制，提早发现并防范治理房地产泡沫的产生，从而使房地产行业健康发展。积极推进资产证券化，由于我国最近部分地区开发贷款和个人住房贷款的不良率均有所提高，有必要利用证券化产品转嫁风险。 参考文献： [1]刘洪玉.对当前我国房价问题的思考[J].中国地产，2008,(6). [2]刘洪玉.正确认识房价问题，构建和谐市场发展环境[J].中国 地产,2007,(9). [3]社科院.2009年中国房地产蓝皮书[M].北京:社会科学文献出 版社,2009. [4]中国社会科学院经济研究所.房地产泡沫之争论[Z].中国社 会科学院:所局网文联播,2009. 中国房地产泡沫化现状及成因分析 黄龙，王瑜 (西南财经大学会计学院，四川成都610074) 摘要：对当前房地产市场特征及形成房地产泡沫的原因进行了分析，并从三个方面提出了解决我国当前房地产市场问题的对策。 关键词：房地产现状；泡沫化；供求理论 doi:10.3969/j.issn.1006-8554.2011.01.033 专题研究 58
我国房地产市场供求关系分析
我国房地产市场供求关系分析 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看, 我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期, 1994年以后随着全行业步入调整时期, 房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势, 1998年房地产逐步走向复苏后, 房地产业的开发投资增长率也走向回升, 2001年, 全国房地产开发完成额6245.5亿元, 同比增长25.3％, 至2002年前11月, 全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看, 1996年开始, 我国房地产业投资结构开始向住宅转移, 住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升, 2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％, 2002年1～11月, 这一比例已上升为70.7％, 办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年, 全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长, 新开工面积比去年同期增长27.2％, 施工面积增速21.5％。今年1～11月份, 全国商品房施工面积80730万平方米, 增长22.6％, 本年新开工面积3676万平方米, 增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速, 可以预见, 今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看, 1998年以来, 房地产业投资的增长速度开始回升, 受工程建设工期较长的影响, 商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月, 全国房地产竣工面积16271万平方米, 比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分, 其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大, 商业用房市场次之, 办公楼市场所占的比重最校近几年来, 我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长, 住宅供给的内部结构发生变化, 其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降, 安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验, 发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适, 因此近几年我国政府 严格控制高档物业的投资, 高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下, 普通住宅的投资比例开始上升, 2002年1～11月, 住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上, 比去年同期增长29.6％。 办公楼市场供给有所增加