房屋出租巧节税

房屋出租巧节税

房屋租赁是指在约定的时间内，出租方将房屋的使用权转让给承租方，并收取租金的一种契约形式。为了获取更大收益，把闲置房产作为投资而租赁出去，需进行房屋租赁的税收筹划。下面谈一下房屋租赁的两个节税方法。

巧用税率节税

按照《房产税暂行条例》的规定，个人出租房屋，用于生产经营的按租金收入的12%缴纳房产税。个人将居民住房出租，并且出租后房屋仍用于居住时，根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）的规定，房产税暂减按4%的税率征收，下面举例分析。

例如，刘先生把在繁华地段购买的沿街房屋上下两层作商店出租，合同规定每年取得租金100000元，那么刘先生应纳房产税100000×12%=12000（元）。

刘先生的房屋现在是属于商住合用，居住、经营用的都是同一个房屋，实际作商店使用的面积也就是楼下的房间，楼上面积仍然是居住所用。因此，如果事先他和承租方签订两份房屋租赁合同，将楼上面积按每月2000元租给公司居住使用；第二份合同将楼下房间作为经营使用，年租金76000元。这样算来，他出租租金收入分两部分共计100000元，楼上住房每年的收入为24000元，房产税按4％计算，每年仅需要缴纳960元的房产税，再加上楼下商业用房房产税76000×12%=9120（元），两项合计10080元。

这样就比不分清用途租赁节税：12000－10080=1920（元）。

所以，出租房屋时应区别房屋的使用性质，不可用全部居室作为营业场所，而应分别一部分作营业场所，另一部分作居室进行申请。这样，纳税人在缴纳房产税时的税负将减少。

巧用费用扣除节税

在计算财产租赁所得个人所得税时，根据《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函〔2002〕146号）规定，依次扣除费用的顺序明确为：（1）财产租赁过程中缴纳的税费；（2）由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；（3）税法规定的费用扣除标准。其中，修缮费用扣除依据国家税务总局关于《征收个人所得税若干问题的规定》（国税发〔1994〕089号）规定：能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予下次继续扣除，直至扣完为止。

出租房屋，还要负担一定的房屋维修保养费用。这样，不仅可以保证你的房屋完好，而且需要支付一定的成本费用。租金的数量多少为好呢？一般讲，年租金所带来个人所得税边际税率的变化，应不以超过个人所得税的边际税率为好，税法中都有一些允许纳税人税前扣除的条款，个人应当充分利用这些规定，多扣除一些费用，缩小税基，减少纳税义务。尤其是当纳税人的所得适用超额累进税率时，如果纳税人多扣除一些费用，缩小了税基，其所得适用的最高边际税率和实际税负就可能下降。

例如：刘先生个人出租住房，如果不进行装修，租金为100000元，那么刘先生应纳个人所得税〔100000×（1－20%）〕×20%=16000（元）（不考虑其他税费）。

如果，刘先生先把房屋进行装修，装修费支出20000元，租金变为130000元，那么刘先生应纳个人所得税〔130000×（1－20%）－800×12〕×20%=18880（元）（不考虑其他税费）。

不装修时，刘先生净收益100000－16000=84000（元），装修后净收益为130000－20000－18880=91120（元），两者相差91120－84000=7120（元）。