2003年房地产估价师考试试题

2003年房地产估价师考试试题

四、综合分析题(共3大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分)

(一)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2001年12月设立，注册资本为1000万元。2002年1月，甲公司决定开发一商品住宅小区，项目总投资8 000万元，并以出让方式取得了该土地使用权。甲公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2002年7月，甲公司将该项目转让给乙公司。2003年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。

1．甲公司目前的房地产开发企业资质等级应该为( )。

A．二级 B．三级 C．四级 D．暂定

2．甲公司确定该房地产开发项目，应当符合( )。

A．土地利用总体规划 B．年度建设用地计划

C．年度建设投资计划 D．房地产开发年度计划

3．甲公司开发该小区的资本金不得低于( )万元。

A．1600 B．2400 C．2800 D．3200

4．下列关于甲公司以在建工程抵押和项目转让的表述中，正确的有( B )。

A．在建工程抵押登记属于土地使用权变更登记 B．在建工程抵押是指以依法取得的土地使用权连同在建工程已投入的资产设定抵押 C．甲公司投入资金达到1600万元即可转让该房地产开发项目 D．受让该房地产开发项目的乙公司，可以不具备房地产开发企业资质

5．住宅小区竣工综合验收的内容有( )。

A．城市规划和设计条件的落实情况。 B．项目手册记录的项目进展情况

C．拆迁安置方案的落实情况 D．物业管理的落实情况

(二)在职职工李某以抵押贷款方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积

100m2，每1m2建筑面积的价格3000元”。2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95m2，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000m2，需分摊的共有建筑面积为450m2。2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张某。

6．下列关于李某抵押贷款购房的表述中，正确的有( )。

A．李某不可以选择住房公积金贷款方式

B．甲公司开发的S住宅小区必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证，李某方可办理预售商品房抵押贷款

C．预售商品房抵押，购房者获得的只是债权，而不是房屋所有权，尚不需办理抵押登记

D．预售商品房抵押自房屋交付使用时生效

7．李某实际应支付的房价为( )万元。

A．28．50 B．30．00 C．30．90 D．32．76

8．李某出租该套住房，应缴纳的营业税、房产税、个人所得税的税率分别为( )。

A．3％、4％、10％ B．3％、5％、18％

C．4％、3％、10％ D．3％、3％、27％

9．下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有( )。

A．王某转租该套住房，必须经李某同意 B．王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益 C．李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案 D．房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除

(三)甲房地产估价有限责任公司(以下简称甲公司)于2000年6月由8名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为200万元。甲公司2000年经营收入85万元，但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为10万元。2001年、2002年分别实现税扣利润30万元和50万元。2003年6月，甲公司股东会作出两项决定：一是采取分期付款方式购买公司办公用房；二是自2003年

7月起，按营业收入的2％购买保险。2003年7月，甲公司与某保险公司签订协议，通过定期购买保险，由保险公司承担甲公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。2003年8月，甲公司与乙房地产开发公司达成协议，购买其200m2写字楼用于办公，分三年三期全部付清房款。

10．根据经济学原理，甲公司2000年的经济成本为( )万元。

A．75 B．85 C．200 D．285

11．甲公司采取分期付款方式向乙房地产开发公司购买写字楼的信用形式属于 ( )。

A．银行信用 B．商业信用 C．国家信用 D．民间信用

12．甲公司向某保险公司所购买的保险属于( )。

A．信用保证保险B．财产保险 C．人身保险 D．责任保险

13．按照《中华人民共和国公司法》规定，2002年末甲公司所提取的法定公积金累计达到( D )万元。

A．3 B．4 C．5 D．8

14．甲公司按营业收入的2％购买保险，该2％属于( )。

A．绝对指标 B．相对指标 C．平均指标 D．变异指标

15．甲公司收入( )。

A．只可能导致其资产增加 B．可能导致其负债减少

C．不可能引起其银行存款和现金同时增加 D．导致其所有者权益增加（一）土地管理基础知识及相关法规

此部分由100道标准化试题构成，每一道题后有三或四个备选项，请将你认为正确的一个选项的代号填在空白处，每题1分，共：100分。答题时间为60分钟。

1．土地的供给可分为_______。

A．弹性供给和元弹性供给；B．国家供给和社会供给；C．自然供给和经济供给； D．划拨和征用

2．土地资源的总供给受______能提供的总量限制。

A．地球表层陆地B．地球表层空间C．地球表层空气D．地球总面积。

3．土地关系是指社会发展的某一阶段上人们在利用土地过程中发所生的______之间的关系。A．人与人B．人与地C．地与地D．土地使用者与所有者

4．社会主义条件下，实行土地有偿使用制度是完全符合马克思主义的______理论的。

A．土地使用B．地租C．价值

5．地价税是以______为课征对象。

A．土地B．地价C．土地所有者D基准地价

6．田赋是以______为课征标准，按年定期征收的一种土地税。

A．田地面积B．田地C．土地收益D．田上赋税

7．《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》是______在1987年4月1日发布的。

A．国务院B．农业部C．国家土地管理局D．国家税务总局

8．报酬递减规律所指的报酬递减是指______递减。

A．平均报酬B．总报酬C．边际报酬D．临界报酬

9．在资本主义社会中，土地所有权和土地使用权是

A．均不受限制的B．均受一定限制的C．所有权不受限制，使用权受一定限制 D．以上答案都不对

10．我国土地制度改革主要是______改革。

A．土地所有制度和土地使用制度B．土地所有制度和土地管理制度

C．土地所有制度 D．土地使用制度和土地管理制度

11．地籍最早是为______而建立的一种田赋清册或簿册。

A．产权B．不同用途C．征税D．土地估价

12．地籍调查包括土地权属调查和______两部分工作。

A．土地利用现状调查B．土地条件调查C．地籍测量

13．全国土地利用现状分类中一级地类共有______个。

A．10 B．6 C．8 D．7

14．土地权属调查的内容包括：宗地权属状况调查和______调查，以及土地使用状况调查。A．界址认定B．权源C．权属性质D．土地面积

15．土地登记的主要内容中的"土地位置"是指土地的______。

A．座落B．四至C．座落和四至D．土地所处地段的优劣

16．土地登记的主要内容中的"分摊面积"是指土地使用者在______面积中应分摊的面积。A．共有使用权B．土地使用C．土地所有D．建筑总

17．土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理______登记。

A．变更B．抵押C．换押变更D．以上答案都不对

18．凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经政府批准注销______。

A．土地登记B．土地登记申请C．土地证书D．土地使用证

19．初始土地登记又称______。

A．变更土地登记B．经常土地登记C．土地总登记D．首次取得土地的登记

20．土地登记发证必须达到三条标准，即______。

A．合法、合理、合情B．权属

合法、界址清楚、面积准确

C．进行了权属调查和面积丈量，且四邻签字认可

D．权属合法、等级价格适当、面积合乎规

定

21．______是土地利用总体规划中确定各部门、各行业用地数量的依据。A．土地适宜性评价B．土地需求量预测C．土地面积计算

22．乡级土地利用总体规划由______主持技术验收。

A．县级政府B．县级土地管理部门C．乡级政府D．县级规划管理部门

23．从市场角度来看，土地利用总体规划的核心问题是解决好土地______。

A．利用B．如何进入市场问题C．总供给和总需求D．在各行业中如何分配

24．根据规划范围和任务的不同，土地利用规划可分为______。

A．土地利用总体规划和专项规划B．国家土地利用总体规划和地方土地利用总体规划

C．土地利用总体规划和城镇规划D．城镇规划、农田保护区规划和土地开发规划

25．______是土地使用权出让的方式之一。

A．继承B．拍卖C．赠与D．出租

26．铁路、公路和输油、输水管线等建设项目用地，应当根据建设项目总体设计，一次申请批准，______办理征用、划拨土地手续。

A．可以分段B．一次C．分期D．以上答案都不对

27．教育、科技、文化、卫生、体育用地土地使用权出让最高年限为______年。

A．四十B．五十C．七十D．四十五

28．未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权______。A．可以转让B．可以出租C．不得转让、出租D．应予收回

29．城市规划区内的集体所有的土地______进入土地市场交易

A．可以直接B．付清有关税费后方可C．经依法征用转为国有土地后方可D．以上答案都不对

30．外商投资企业用地______方式取得。

A．必须通过出让B．必须通过划拨C．应通过出让或划拨D．以上答案都不对

31．集体所有的土地由______登记造册，核发证书，确认所有权。

A．县人大常委会B．县级人民政府C．乡政府D．县级土地管理部门

32．______土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用。

A．国有B．集体所有Ｃ．城镇集体所有D．个人所有

33．征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的______倍。

A．2一4 B．3一6 C．5一7 D．4一6

34．每亩被征用耕地的安置补助费，最高不超过被征用前三年平均年产值的______倍。

A．五B．七C．八D．十

35．农村居民建住宅，______政府不予批准。

A．使用原有的宅基地B．使用村内的空闲地

C．出租住房后再申请宅基地D．使用耕地的

36．某国家建设项目需同时征用耕地600亩和荒地1500亩，该项建设征地应由______批准。A．省级人民政府B．国务院C．省级人民政府上管理部门D．国家土管理局

37．对违法用地罚款必须在规定的期限内缴纳，逾期不缴纳的，每日加收相当于缴款数额_____ _的滞纳金。

A．5％B．2.5％C．3％D．2％

38．中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即______。

A．全民所有制B．劳动群众集体所有制C．全民所有制和劳动群众集体有有制

39．全民所有制单位之间、集体所有制之间、全民所有制单位和集体所有制单位之间的土地所有权和使用权争议，由______人民政府处理。

A．县级单位B．乡级以上C．省级D．县级

40．国家建设所征用的集体所有土地，所有权属于______。

A．用地单位B．集体C．国家D．另行确定

41．被征地单位的土地被全部征用的，经省、自治区、直辖市人民政府审查批准，原有的农业户口可以转为______户口。

A．城市B．非农业C．城镇

42．乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡级人民政府审核，向县级人民政府土地管理部门提出申请，按照省（区）、直辖市规定的批准权限，由______地方政府批准。

A．省（区）、直辖市B．县级以上C．乡级D．乡镇

43．单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发______，确认使用权。

A．国有土地使用证B．集体土地使用证C．国有土地所有证

44．土地证书式样由______统一制定。

A．国家土地管理局B．国务院C．县级以上人民政府D．省级土地管理部门

45．农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于______所有。

A．集体B．个人C．城镇集体D．以上答案都不对

46．在保证和开发土地资源、全理利用土地以及进行有关的科学研究等方面成绩显著的单位和个人，由______给予奖励。

A．人民政府B．土地管理部门C．农业部门D．国务院

47．开发国有荒山、滩涂用于农、林、牧、渔业生产的，由______批准，可以确定给开发单位使用。

A．乡镇人民政府Ｂ．县级林业管理部门

C．县级以上土地管理部门D．县级以上人民政府

48．使用国有土地，有______情形的，应由土地管理部门报县级以上人民政府批准，收回用地单位的土地使用权，注销土地使用证

A．不按批准用途使用的B．未经原批准机关同意见，连续一年未使用的

C．用地单位改变隶属关系的D．需要复垦的土地

49．农村居民民建住宅使用原有的宅基地，村内空闲地和其他土地的，由______批准。

A．县级土地管理部门B．乡镇土管所C．乡级人民政府

D．乡级人民政府审核后，报县级人民政府

50．国家依法实行国有土地＿＿＿使用制度。

A．有偿有限期B．无偿有限期C．有偿无限期D．按需分配

51．虚报、瞒报、拒报；屡次迟报或者伪造、篡改＿＿＿的，依照《中华人民共和国统计法》有关条款的规定处罚。

A．报表数据B．土地调查成果C．土地统计资料D．土地登记成果

52．单位和个人将耕地改为非耕地的，须经＿＿＿批准。

A．县级以上土地管理部门B．县级以上人民政府C．县级人民政府D．国务院53．县级以上政府土地管理部门应当会同有关部门根据土地调查成果评审＿＿＿。

A．土地等级B．土地使用状况C．土地质量D．土地价格54．建设项目竣工后，建设项目主管部门组织有关部门验收时，由县级以上人民政府土地管理部门核实＿＿＿，经认可后依法办理土地登记，核发国有土地使用证。

A．实际用地面积B．面积C．实际用地

55．土地使用权发生争议，当事人对处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起＿＿＿内，向人民法院起诉。

A．十五日B．三十日C．一个月D．六十日

56．土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之＿＿＿。A．消亡B．转移C．不变D．重新确定

75．在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭＿＿＿上向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房屋所有权登记。

A．土地部门的征拨或出让土地的文件B．土地使用权证书 C．征用文件或出让合同D．用地红线图

76．以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的＿＿＿。

A．必须补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金

B．必须经县级以上人民政府土地管理部门批准

C．应当将租金中含的土地收益上缴国家

D．必须经县级以上人民政府房产管理部门批准

77．在出让全同约定的使用年限界满前，土地出让方对土地使用者依法取得的土地使用权＿＿＿。

A．在任何情况下都不得提前收回B．可以退回出让金后提前收回

C．在特殊情况下根据社会公共利益需要，可以依照法律程序提前收回 D．以上答案都不对78．国家按照＿＿＿分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。

A．所有权与经营权B．使用权与经营权C．所有权与使用权D．使用权与收益权

79．土地使用权转让价格明显低于市场价格的，＿＿＿有优先购买权。

A．省人民政府B．市、县人民政府C．市、县土地管理部门D．乡人民政府

80．出让国有土地使用权的计划由＿＿＿拟订。

A．市、县土地管理部门B．市、县人民政府C．市、县规划部门D．省人政府

81．通过出让方式获得的土地使用权出租后，出租人＿＿＿土地使用权出让合同。

A．不应继续履行B．停止履行C．必须继续履行D．按双方协商结果修改

82．开发企业必须在实施成片开发规划并达到出让国有土地使用权合同规定的条件后，方可＿＿＿国有土地使用权。

A．出让B．转让C．出租

83．开发企业未按照出让国有土地使用权合同规定的条件和成片开发规划的要求投资开发土地的，＿＿＿国有土地使用权。

A．不得转让B．不得出售C．可以转让

84．土地使用期满，土地使用权及其他地上建筑物，其他附着物所有权由＿＿＿无偿取得。A．政府B．国家C．土地管理部门

85．县级以上人民政府＿＿＿部门依法对土地使用权的出让、转让。出租、抵押、终止前进监督检查。

A．有关B．土地管理C．建设主管D．市政

86．国家以＿＿＿身份出让土地使用权

A．政权主体B．产权代表C．法人D．土地所有者

87．国有土地使用权出让后，其地下资源和埋藏物＿＿＿。

A．仍属国家所有B．属受让方所有C．属当地政府所有D．属地矿部门所有

88．外商投资开发企业应编制成片开发规划或者可行性研究报告，明确规定开发建设的＿＿＿，实施开发的具体内容和要求，以及开发后的土地利用方案。

A．总目标B．分期目标C．总目标和分期目标

89．国家鼓励国营企业以国有土地＿＿＿作为投资或合作条件与外商组成开发企业。

A．所有权B．使用权C．经营权D．管理权

90．土地成片开发区域地块范围涉及海岸港湾或者江河建港区段的，岸线由＿＿＿管理。A．开发企业规划B．国家统一规划，开发企业具体

C．国家授权开发企业规划D．国家统一规划

91．在成片开发区内举办企业，应＿＿＿。

A．由开发企业自己决定B．应符合城市规划和国家有关投资产业政策

C．举办外商投资企业D．保证产品外销

92．国家可以租赁方式将土地使用权租赁给股份制企业有偿使用，每年收取相应的＿＿＿。A．租金B．出让金C．土地使用税

94．境外上市股份制试点企业的土地资产经具有土地评估资格的评估机构评估后，其评估结果要报＿＿＿确认。

A．国有资产管理局B．国家土地管理局C．财政部

95．股份制改组中，国家以国有土地使用权作价入股的，其土地资产折算的股本金数量审核确认的土地资产总额（标定地价），除以股票的溢价倍数；土地资产股本占国有资产总股本的比例＿＿＿土地资产总额占进入股份制国有资产总额的比例。

A．等于，等于B．大于，等于C．不得低于，不得于低于D．可低于，可低于

96．土地使用者。所有者凡不按规定如期申请土地初始登记的，按照＿＿＿的处理办法论处。A．逾期申请B．非法占地C．违法占地

97．土地登记以＿＿＿级行政区为单位组组进行。

A．市B．县C．乡D．街坊

98．土地登记的具体工作由＿＿＿以上的人民政府土地管理部门负责。

A．市级B．县级C．乡级D．市县级

99．尚未确定土地使用权的国有土地，由＿＿＿级人民政府土地管理部门进行登记造册。A．乡B．县C．市

100．国有土地使用权出让合同示范文本是由＿＿＿颁布实行的。

A．国家土地管理局B．国家土地管理局和国家技术监督局

C．国家土管理局和国家标准局D．国家土地管理局和国家工商行政管理局

57．房地产中价服务机构包括＿＿＿、房地产价格评估机构。房地产经纪机构等。

A．房地产咨询机构B．房地产开发公司C．房地产经营公司

58．超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，国家可以征收相当于土地使用权出让金＿＿＿以下的土地闲置费。

A．50％B．20％C．30％D．40％

59．依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定＿＿＿

A．抵押权B．占有权C．土地所有权

60．采取双方协议方式出让土地使用权的出让金＿＿＿按国家规定所确定的最抵价。

A．不得低于B。可以低于C。必须低于D。必须高于

61．土地使用权出让最高年限由＿＿＿规定。

A．国务院B．土地局C．地方政府D．全国人大

62．土地使用权出让金＿＿＿上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。A．应当全部B．部分C．不D．视情况而定

63．土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者要继续使用土地的，应当至迟于届满前＿＿＿，申请续期。

A．半年B．一年 C．两年D．一个月

64．以出让方式取得的土地使用权＿＿＿。

A．不可以设定抵押权B．可以设定抵押权C．没有明确规定

65．以出让方式取得土地使用权，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为＿＿＿。

A．原土地使用权出让合同约定的使用年限

B．原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限C．重新签订合同，另定年限

66．《中华人民共和国城市房地产管理法》中所说的国有土地是指＿＿＿。

A．城市土地B．城市规划区国有土地C．城市中未被开发利用的国有土地

67．国家机关用地和军事设施的建设用地的土地使用权可以由＿＿＿以上人民政府依法批准划拨。

A．省级B．地市C．县级

68．设立房地产开发企业，应向＿＿＿部门申请设立登记。

A．工商行政管理B．城市规划C．土地管理D．建设管理

69．房地产中介服务机构＿＿＿。

A．不需要固定的服务地所B．要有因定的服务场和地必要的财产和经费

C．不需要必要的财产和经费

70．国家实行房地产成交价格＿＿＿制度。

A．公告B．申报C．评估D．公证

71．商品房预售，应当按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达工程建设总投资额的百分之＿＿＿以上方可。

A．三十五Ｂ．二十五C．五十D．十五

72．房屋租赁行为发生后应向＿＿＿部门登记备案。

A．房地产管理部门B．房产管理部门C．土地管理部门

73．设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中＿＿＿。

A．优先偿还抵押权人

B．缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿

C．优先偿还银行贷款D．优先安置职工

74．以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时＿＿＿。

A．必须补办土地使用权出让手续B．可以自行转让，但必须将所获取的土地收益上交国家C．有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续 D．以上答案都不对

75．在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭＿＿＿上向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房屋所有权登记。

合法、界址清楚、面积准确

C．进行了权属调查和面积丈量，且四邻签字认可

D．权属合法、等级价格适当、面积合乎规定

21．______是土地利用总体规划中确定各部门、各行业用地数量的依据。

A．土地适宜性评价B．土地需求量预测C．土地面积计算

22．乡级土地利用总体规划由______主持技术验收。

A．县级政府B．县级土地管理部门C．乡级政府D．县级规划管理部门

23．从市场角度来看，土地利用总体规划的核心问题是解决好土地______。

A．利用B．如何进入市场问题C．总供给和总需求D．在各行业中如何分配

24．根据规划范围和任务的不同，土地利用规划可分为______。

A．土地利用总体规划和专项规划B．国家土地利用总体规划和地方土地利用总体规划

C．土地利用总体规划和城镇规划D．城镇规划、农田保护区规划和土地开发规划

25．______是土地使用权出让的方式之一。

A．继承B．拍卖C．赠与D．出租

26．铁路、公路和输油、输水管线等建设项目用地，应当根据建设项目总体设计，一次申请批准，______办理征用、划拨土地手续。

A．可以分段B．一次C．分期D．以上答案都不对

27．教育、科技、文化、卫生、体育用地土地使用权出让最高年限为______年。

A．四十B．五十C．七十D．四十五

28．未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权______。A．可以转让B．可以出租C．不得转让、出租D．应予收回

29．城市规划区内的集体所有的土地______进入土地市场交易

A．可以直接B．付清有关税费后方可C．经依法征用转为国有土地后方可D．以上答案都不对

30．外商投资企业用地______方式取得。

A．必须通过出让B．必须通过划拨C．应通过出让或划拨D．以上答案都不对

31．集体所有的土地由______登记造册，核发证书，确认所有权。

A．县人大常委会B．县级人民政府C．乡政府D．县级土地管理部门

32．______土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用。

A．国有B．集体所有Ｃ．城镇集体所有D．个人所有

33．征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的______倍。

A．2一4 B．3一6 C．5一7 D．4一6

34．每亩被征用耕地的安置补助费，最高不超过被征用前三年平均年产值的______倍。

A．五B．七C．八D．十

35．农村居民建住宅，______政府不予批准。

A．使用原有的宅基地B．使用村内的空闲地

C．出租住房后再申请宅基地D．使用耕地的

36．某国家建设项目需同时征用耕地600亩和荒地1500亩，该项建设征地应由______批准。A．省级人民政府B．国务院C．省级人民政府上管理部门D．国家土管理局

37．对违法用地罚款必须在规定的期限内缴纳，逾期不缴纳的，每日加收相当于缴款数额_____ _的滞纳金。

A．5％B．2.5％C．3％D．2％

38．中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即______。

A．全民所有制B．劳动群众集体所有制C．全民所有制和劳动群众集体有有制39．全民所有制单位之间、集体所有制之间、全民所有制单位和集体所有制单位之间的土地所有权和使用权争议，由______人民政府处理。

A．县级单位B．乡级以上C．省级D．县级

40．国家建设所征用的集体所有土地，所有权属于______。

A．用地单位B．集体C．国家D．另行确定

41．被征地单位的土地被全部征用的，经省、自治区、直辖市人民政府审查批准，原有的农业户口可以转为______户口。

A．城市B．非农业C．城镇

42．乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡级人民政府审核，向县级人民政府土地管理部门提出申请，按照省（区）、直辖市规定的批准权限，由______地方政府批准。A．省（区）、直辖市B．县级以上C．乡级D．乡镇

43．单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发______，确认使用权。

A．国有土地使用证B．集体土地使用证C．国有土地所有证

44．土地证书式样由______统一制定。

A．国家土地管理局B．国务院C．县级以上人民政府D．省级土地管理部门

45．农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于______所有。

A．集体B．个人C．城镇集体D．以上答案都不对

46．在保证和开发土地资源、全理利用土地以及进行有关的科学研究等方面成绩显著的单位和个人，由______给予奖励。

A．人民政府B．土地管理部门C．农业部门D．国务院

47．开发国有荒山、滩涂用于农、林、牧、渔业生产的，由______批准，可以确定给开发单位使用。

A．乡镇人民政府Ｂ．县级林业管理部门

C．县级以上土地管理部门D．县级以上人民政府

48．使用国有土地，有______情形的，应由土地管理部门报县级以上人民政府批准，收回用地单位的土地使用权，注销土地使用证

A．不按批准用途使用的B．未经原批准机关同意见，连续一年未使用的

C．用地单位改变隶属关系的D．需要复垦的土地

49．农村居民民建住宅使用原有的宅基地，村内空闲地和其他土地的，由______批准。

A．县级土地管理部门B．乡镇土管所C．乡级人民政府

D．乡级人民政府审核后，报县级人民政府

50．国家依法实行国有土地＿＿＿使用制度。

A．有偿有限期B．无偿有限期C．有偿无限期D．按需分配

51．虚报、瞒报、拒报；屡次迟报或者伪造、篡改＿＿＿的，依照《中华人民共和国统计法》有关条款的规定处罚。

A．报表数据B．土地调查成果C．土地统计资料D．土地登记成果

52．单位和个人将耕地改为非耕地的，须经＿＿＿批准。

A．县级以上土地管理部门B．县级以上人民政府C．县级人民政府D．国务院

53．县级以上政府土地管理部门应当会同有关部门根据土地调查成果评审＿＿＿。

A．土地等级B．土地使用状况C．土地质量D．土地价格

54．建设项目竣工后，建设项目主管部门组织有关部门验收时，由县级以上人民政府土地管理部门核实＿＿＿，经认可后依法办理土地登记，核发国有土地使用证。

A．实际用地面积B．面积C．实际用地

55．土地使用权发生争议，当事人对处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起＿＿＿内，向人民法院起诉。

A．十五日B．三十日C．一个月D．六十日

56．土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之＿＿＿。A．消亡B．转移C．不变D．重新确定A．土地部门的征拨或出让土地的文件B．土地使用权证书 C．征用文件或出让合同D．用地红线图

76．以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的＿＿＿。

A．必须补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金

B．必须经县级以上人民政府土地管理部门批准

C．应当将租金中含的土地收益上缴国家

D．必须经县级以上人民政府房产管理部门批准

77．在出让全同约定的使用年限界满前，土地出让方对土地使用者依法取得的土地使用权＿＿＿。

A．在任何情况下都不得提前收回B．可以退回出让金后提前收回

C．在特殊情况下根据社会公共利益需要，可以依照法律程序提前收回 D．以上答案都不对78．国家按照＿＿＿分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。

A．所有权与经营权B．使用权与经营权C．所有权与使用权D．使用权与收益权

79．土地使用权转让价格明显低于市场价格的，＿＿＿有优先购买权。

A．省人民政府B．市、县人民政府C．市、县土地管理部门D．乡人民政府

80．出让国有土地使用权的计划由＿＿＿拟订。

A．市、县土地管理部门B．市、县人民政府C．市、县规划部门D．省人政府

81．通过出让方式获得的土地使用权出租后，出租人＿＿＿土地使用权出让合同。

A．不应继续履行B．停止履行C．必须继续履行D．按双方协商结果修改

82．开发企业必须在实施成片开发规划并达到出让国有土地使用权合同规定的条件后，方可＿＿＿国有土地使用权。

A．出让B．转让C．出租

83．开发企业未按照出让国有土地使用权合同规定的条件和成片开发规划的要求投资开发土地的，＿＿＿国有土地使用权。

A．不得转让B．不得出售C．可以转让

84．土地使用期满，土地使用权及其他地上建筑物，其他附着物所有权由＿＿＿无偿取得。

A．政府B．国家C．土地管理部门

85．县级以上人民政府＿＿＿部门依法对土地使用权的出让、转让。出租、抵押、终止前进监督检查。

A．有关B．土地管理C．建设主管D．市政

86．国家以＿＿＿身份出让土地使用权

A．政权主体B．产权代表C．法人D．土地所有者

87．国有土地使用权出让后，其地下资源和埋藏物＿＿＿。

A．仍属国家所有B．属受让方所有C．属当地政府所有D．属地矿部门所有

88．外商投资开发企业应编制成片开发规划或者可行性研究报告，明确规定开发建设的＿＿＿，实施开发的具体内容和要求，以及开发后的土地利用方案。

A．总目标B．分期目标C．总目标和分期目标

89．国家鼓励国营企业以国有土地＿＿＿作为投资或合作条件与外商组成开发企业。

A．所有权B．使用权C．经营权D．管理权

90．土地成片开发区域地块范围涉及海岸港湾或者江河建港区段的，岸线由＿＿＿管理。

A．开发企业规划B．国家统一规划，开发企业具体

C．国家授权开发企业规划D．国家统一规划

91．在成片开发区内举办企业，应＿＿＿。

A．由开发企业自己决定B．应符合城市规划和国家有关投资产业政策

C．举办外商投资企业D．保证产品外销

92．国家可以租赁方式将土地使用权租赁给股份制企业有偿使用，每年收取相应的＿＿＿。A．租金B．出让金C．土地使用税

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2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师，案例这一门我觉得有点无头绪，复习时都要看哪几本书?怎么看？谢谢 答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？ 答:（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分： （2）有把握的要点先同答，不要在答题线外答题，否则无分。 （3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置； 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 （4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？ 答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？ 答：我好像从没说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这不书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！ 答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！ 6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误） 7、铁锤老师：新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。

房地产估价师案例与分析试题与答案

2011年房地产估价师《案例与分析》压题与答案 （一）某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给某。由于融资的需要，某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的 低押价值，估价结果为2300元/m2。 请问： 1.某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性? 答案： 1.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减 法定优先受偿后的价值。 （3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转 让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装 修补偿费。 （3）对估价对象的界定可能不同。 （二）甲公司有筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地 产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下： 物业名称 A B C 建筑面积/m265 48 50 成交单价/（元/m2）15500 14500 15000 成交日期2007年9月2007年8月2007年10月 请问： 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分） 答案： 1.甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁

房地产估价师历年考试真题下载

房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%

C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。

房地产估价师考试案例分析练习题

2012年房地产估价师考试案例分析练习题 指错题: 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元 酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元 酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=1022×40%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元) 酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 标准答案： 1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。 2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。 3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。 4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。 甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余

房地产估价师-案例分析笔记

估价报告的错误之处主要集中在“估价技术报告”中，一般来说，“估价技术报告”中的错误项占60%以上，而“估价技术报告”中的错误又主要集中在“估价测算过程”。 对于没有略的项目如致委托人函、注册估价师声明、假设等，就要挑出1处以上错误。 市场法重点挑可比实例可比性、描述缺项错误；各项目修正描述、修正系数错误。 收益法重点挑净收益计算错误、年限错误、报酬率错误。 成本法重点挑漏项错误、利息、利润、折旧计算错误。 假设开发法重点挑未来开发价值计算错误、扣除项目漏项计算等错误，折现错误等。 第一章房地产估价文书写作 完成一个房地产估价项目，需要经过受理委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查勘、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等环节。 估价文书主要有以下几种：委托书、委托合同、项目来源和接洽情况记录、作业方案、所需要资料清单、估价对象实地查勘记录、估价报告、估价报告内部审核表、估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录、估价报告交接单。 一份完整的估价报告应包括以下8项内容：封面；目录；致委托人函；注册房地产估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。 （一）封面 房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价报告出具日期及估价报告编号。 封面上的估价项目要写清项目全称。其中重点要突出估价对象所在的区位、名称及用途。如“深圳市罗湖区布吉路XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。“深圳市罗湖区布吉路“表示估价对象的区位；”XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称；“住宅”表示估价对象用途。 封面上所写的委托人，需要准确无误地写明其全称。 封面上所写的房地产估价机构应准确无误地写明房地产估价机构的全称。 封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。 封面上的估价报告出具日期要与致估价委托人函中的致函日期一致。 封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的编号。 （二）目录 估价报告目录的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，应包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件，其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。 注：仅向估价委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应当有单独的目录。 （三）致委托人函 致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。 （四）估价师声明的写作 注册房地产估价师声明应对估价师的职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等作出承诺和保证。 （五）估价假设和限制条件

2016年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案(缺综合题)20170706

2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里

房地产估价师案例分析真题

2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。

房地产估价方法及案例分析

案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；

房地产估价师考试-真题+答案

2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿

7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

房地产估价师《案例分析》模拟题及答案

房地产估价师《案例分析》模拟题及答案 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?( ) A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估 价 C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的 用途进行估价 D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过 下列途径( )。 A.自行改变 B.经上级主管部门批准改变

C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续 D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为( )。 A.该两幢房屋的抵押评估价格之和 B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为( )。 A.该两幢房屋的非正常市场价值 B.该两幢房屋的重新购建价格 D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值

D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值 加上土地的价值 标准答案：A,D,B,C 解析： 1.根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。 2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选D。 3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵 押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。 4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。

房地产估价师考试案例分析大总结

案例分析大总结（两套总结版本） 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 （3）表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误

1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 （3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。 （5）正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 （6）资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 （1）修正系数的确定没有充足的理由 （2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 （4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可

2016房地产估价师案例与分析真题及答案

问答题 (一) 某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1. 【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提? 【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。 2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别? 【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： (1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 (2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。

(3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。 (二) 甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问： 1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。 【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。 2.【题干】针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整? 【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：

2015年房地产估价师考试全套真题

2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、 （一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．我国土地用途管制的核心是（）。 A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用 C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途 2．征收集体土地的补偿费归（）所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．土地使用者 D．农村集体经济组织 3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。 A．15 B．25 C．35 D．55 4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。 A．3 B．5 C．7 D．10 5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。 A．5%

B．10% C．15% D．20% 6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（）土管部门备案。 A．规划 B．土地 C．房地产开发 D．建设 7．修建性详细规划应当符合（）规划。 A．控制性详细 B．区域 C．近期建设 D．分区 8．施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师 D．注册监理工程师 9．商品房预售合同登记备案的申请人是（）。 A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人 D．商品房购买人和商品房预售人 10．抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力 D．不得对抗抵押权

06年房地产估价师案例分析真题及答案

06年房地产估价师案例分析真题及答案

2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案 一、问答题（共3题，每题10分） （一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式选定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。 2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定

以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准； 对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估； 被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的，按协商结果确定； 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。 （二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。 请问： 1.该商场周边近期有较多权利性质相向的 临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么? 2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的

目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。 请问： 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格 有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出 积算价格? 答 1 应采用估价时点时的房地产重置价格。而不是过去的。 应实地查勘，搜集资料综合评价完成评估，而不是单纯按委托方提供的数据计算。

2019年房地产估价师理论与方法考试真题

2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的

D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值

2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案

2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良

房地产估价师历年真题案例分析与答案

房地产估价师历年真题-案例分析题及答案1 一、问答题：（每题10分，共30分） (一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。 (二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。 (三)某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料? 二、单项选择题(每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意)： (一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估计机构接收委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。 1．要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估计方法选用的表述中，不正确的有( )。A．同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估 B．选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合 C．若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由 D．估价方法的选用必须征得委托人的同意 2．估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其( )，进而确定需要采用的估价方法。 A．估价原则 B．价格内涵C．产权 D．用途 (二)王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。 3．在接洽过程中，李某可以承诺( )。 A．现场勘察后马上口头告知评估价格，之后再按约定期限提交正式估价报告 B．评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平 C．在王某与李某所在的房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派，由自己亲自估价 D．由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告 4. 对该房地产评估的抵押价值应是该房地产( )。 A．在抵押期终了时的价值 B．设定抵押权时的价值C．现时的市场价值 D．为了拍卖、变现时的价值 (三)某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。 5．若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按( )评估。 A．商业用途 B．工业用途C．估价师确定的用途D．商业与工业混和用途 6．若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续， 进行抵押贷款委托评估时应按( )评估。 A. 商业用途 B．工业用途C．估价师确定的用途 D．委托方确定的用途 7．若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为( ) A．工业用途B．商业用途C．工业用途，且不考虑补地价因素的影响D．商业用途，并考虑补地价因素的影响 8．某估价事务所于1998年6月10日至16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值，后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理，此时你认为估价时点应为( )。 A．现在 B．委托人指定的日期