文昌嘉苑营销策划报告
文昌嘉苑营销策划报告
第一篇：分析篇
1．高青地产现状
⑴高青概述；
高青隶属于山东省淄博市，西北两面隔黄河与惠民县、滨州市滨城区相望，黄河过境长度为45.6公里，南以小青河为界与桓台县、邹平县相临，东与博兴县接壤。南距济青高速公路35公里，胶济铁路45公里，西距济南国际机场120公里。高青下辖田镇、青城、高城、黑里寨、唐坊、常家、花沟、赵店、木李9个镇、1个城区办事处，767个行政村，辖区36万人。面积831平方公里，县城驻地田镇，全县总人口36万人，县城常驻人口约4万人。
9月24日，高青县被纳入2009年省直接管理县(市)财政体制改革试点范围，成为首批20个省直管财政改革试点县市之一。8月29日，被评为“2009中国最佳改善人居环境范例县”；12月10日，被命名为“山东省园林城市”。11月28日，被评为“中国金融生态县”。高青经济及房地产行业正在以前所未有的良好趋势大步向前发展。
2009年11月23日，国务院正式批复《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》，黄河三角洲发展上升为国家战略。高青为淄博市唯一纳入该经济区的区县，也将随着黄河三角洲的开发脚步逐步成为淄博市乃至山东省经济的开拓者和领导者。高青北城作为与黄河三角洲接壤的发展腹地，开发远景及近期规划远大，升值潜力无限，随着黄河三角洲的开发建设，高青北城也将成为经济重心、环境中心、居住新区。
⑵放量、开发量、存量；
高青县2009至2010年市场上市楼盘有至诚景园、彩韵家园、千乘园、银铃世家、芦湖小区、齐林家园等，总放量达194栋，经过2009至2010年初的市场销售工作之后，目前市场上销售量在40栋左右，另有千乘园、银铃世家二期等共62栋，楼盘主要以多层为主，存有少量别墅和高层。市场总体放量大，在前期销售工作中，仅有芦湖小区、田建泽园、三联家园等地段优势明显的楼盘销售状况良好，其余楼盘存在着不同程度上的滞销现象。而后期将相继推出的千乘园、至诚景园、彩韵家园等，放量相对较大，市场竞争激烈。
⑶区位、规划、物业
目前高青县城所开发的楼盘大都集中位于县城中心如至诚景园、彩韵家园，另外重要的一部分位于县城东侧芦湖路周边如银铃世家、齐林家园、芦湖小区等。而县城南部是楼盘相对集中的区域，千乘园、国井苑以及苏州街等一部分商业楼盘皆位于此。另外，目前高青县城整体有向南发展的趋势，南部成为经济发展的主力方向，地产楼盘也相对集中。芦湖公园周围则凭借其临近公园、临近芦湖路的优势迅速聚集起了银铃世家、齐林家园、芦湖小区等大批楼盘。城市中心地带则拥有田建泽园、至诚景园等，其主要竞争点就是临近学校和县城中心，也将成为文昌嘉苑项目最主要的竞争对手。在高青县城北部，除本项目外，尚未有住宅楼盘在建，区域竞争力相对较小，但是因为北部相对偏远，且位于城市边缘，而且位于城市规划的非重点区域，所以在市场认可度方面存在着诸多的缺点。
高青县城规划有芦湖路北延工程、田翟路拓宽工程等项目，但是目前经济发展中心依旧位于城区南部，县城南部拥有苏州街等商业楼盘的拉动，而且政府将发展规划重点确立在南部，所以南部发展优势较为明显。但是目前高青县城有幸成为淄博市惟一一个被划入国家黄河三角洲经济发展规划中的县级区域，而高青北部临近黄河，具有天然的地理优势，在未来的国家发展规划当中，必将承接来自国家和地方的双重机遇，所以，高青北部有望成为高青乃至淄博经济发展的新地标。
高青目前仅拥有“安然物业”一家物业公司，所开发楼盘也大都采用安然物业，另外部分楼盘如齐林家园等则采用自有物业管理模式，所以在物业管理方面，各楼盘之间并不存在巨大的差异，物业优势也较难突显。
2．竞争楼盘资料
3．本项目区位分析
文昌嘉苑位于高青县北部钜创中学东临，小区占地近百亩，由22栋多层住宅组成（五层带阁楼）。项目西侧建有田翟路、东侧规划有芦湖路北延工程，南邻高青水上乐园规划项目及城市绿化带，项目周边地标性建筑较少。
项目位于高青县北郊，周边配套设施不足。目前，项目周边规划有一处小学、一所幼儿园以及两条主要道路工程。
另外，在国家黄河三角洲规划当中，高青成为淄博市惟一一个位列其中的地区，而高青北部因为地利之势，必将
成为黄河三角洲发展中最有前景的地区。
项目位于高青北部，临近常家镇，周边有赵店、木李、唐坊以及高青县城等，周边经济发展相对落后，多以农副业为主，农民收入相对较低，房产购买力尚且处于落后水平。
4．本项目SWOT分析
优势：
①价格优势：相对于城区其他楼盘价格较低，拉动消费人群。
②环境优势：南临森林绿化带及景观湖，周边环境安静，但开发力度不够，有待后期开发。
③现房优势：展示开发商实力，给予消费者充分的信任感，可随时入住，增强品牌力量。
④户型优势：面向市场需求，小三室户型受到消费市场欢迎。
⑤教育优势：项目周边在建幼儿园、中心小学并拥有高青三中的优势，业主子女就学拥有实验小学、中心小学双向选择，业主子女入学实现了一站式、方便化。
劣势：
①位置：位于高青北郊，距离城区较远，位置较偏远，造成了农村居住区观念，客户认可度低。
②交通：无公交线路及畅通道路，出行不方便。
③周边配套：周边为农村，超市、医院、商业配套不完善。
④社区配套：社区内超市、商店、理发店等配套不存在，影响购买度和入住率。
⑤入住率低：社区入住率低，导致暖气等相应设施不能开通，从而影响销售。
⑥前期形象宣传失误，导致小区形象偏低，城区市民认可度差无好感，乡镇居民则难以接受其价格。
⑦周边环境及小区内部环境接近乡村而且得不到开发，项目周边过于荒凉，从而导致客户不接纳。另外，二期预留地及小区围栏过于荒芜，湖区荒芜、小区入口设卡导致交通受限。这些原因都影响了楼盘的形象及销售工作，从而导致楼盘销售不畅，形象低档。
⑧销售现场装饰及展示设计风格平淡，没有突出项目主题，导致楼盘形象趋于低档，而且售楼处外部不明显，单张、楼书及吊旗、背景墙等设计内容过于平淡，难以吸引客户。
机会：
①高青三中有希望成为县级中学并改名为“矩创中学”，改制之后，必将成为吸引客户的一大优势，高青三中作为高青硬件设施最完善的中学，也将成为高青教育的后起之秀，吸引家长关注。
②县城北部规划：外环路外拓、芦湖路北延、田翟路拓宽，小区无将成为北城发展中心和交通中心。
③黄三角的整体规划：国家导向，政策扶持，作为黄三角发展规划区域，高青北部将成为未来经济发展的重心，这也将会在很大程度上，为项目带来巨大的发展前景。
④项目与其他楼盘具有一定的价格差距，经过相应调整，可以在提高楼盘形象的同时，以价格策略提高性价比优势，吸引客户。
⑤项目南邻水景有望建成为高青水上乐园，建成后将成为项目发展的又一推动力。
⑥小区将建成幼儿园、中心小学，高青县乃至淄博市优秀幼儿园将入驻小区，业主子女有望就近进入幼儿园
学习。
⑦，项目二期规划，商业及周边区域水景休闲酒店、素质教育基地、培训基地的建设将有望将此区域建设成
为高青的新亮点，从而极大的拉动楼盘的销售和形象。
威胁：
①楼盘整体放量大，竞争激烈。
②高青城区内楼盘较多，而且城区内部竞争激烈，影响了郊区楼盘的销售。
③高青县城楼盘价格差距不大，相比较而言城区盘受到消费市场追捧，文昌嘉苑项目价格上并不占优势，有
待调整。
④附近乡镇农民收入状况较低，房产购买力较低；城镇居民则因为距离和认知等因素对项目不认可，将项目
作为农民住房，所以导致了乡镇无力购买，城市无心购买的状况。
5．现有房源、户型、硬件、综合分析；
①现有房源
文昌嘉苑项目现有所有房源共339套，其中可出售房源139套，预存房源200套，具体情况如下表所示：
②建筑硬件设施分析
1、层高：标准层2.9米，储藏室2.3米。
2、外墙：外墙保温，刷外墙漆。
3、内墙：刮腻子。
4、楼内地面：高档抛光砖。
5、门：分户门（优质安全隔音防盗门），单元门（对讲防盗门），储藏室（平开钢板门）
6、窗：塑钢窗。
7、卫生间：地面砖，内墙瓷砖到顶，设座便器、洗手盆。
9、楼梯间：栏杆为不锈钢扶手，地面瓷砖，墙面刮瓷。
10、强电设置六路，照明插座线路均为铜芯线，开关插座配套齐全。
11、暖气：采用地暖，温泉供热，分户供暖，分户控制。
12、煤气：管道入户。
13、供水：水管进户，单户控制。
14、通讯：网线、电视、电话线入户。
③项目前期销售分析
A房源分析
楼号分析
通过以上统计资料可以分析得知，目前，中小户型的市场认可度较高，客户购买重心也集中在这一阶段。在高青城区内，4、5层房源的认可度比较高，相对而言，1至3楼的认购率较低，其中主要因素是价格差异和方便性差异等。
B客户分析
区域
年龄
结论：通过前期销售工作及统计数据得知，项目目前销售状况不尽理想，15#、18#两栋楼为目前销售状况最好的，售出了90%以上，但是业主的入住率很低。这两栋楼受欢迎的原因一是因为其位置较为便利，另外是因为户型为小三室，更易受到客户的认可和喜爱。而前期的成交以及业主的入住，也使得这两栋楼成为入住率最高、供暖等条件较为满足的楼体，从而吸引了后续客户的购买。
在售房源中，小三室户型最受客户欢迎和关注，一是因为其居住方便、户型设计更合理；另外一点则与客户的支付能力有关，客户更愿意接受这种多居住空间、总价相对较低的户型设计。两室两厅户型在目前市场上也较为受欢迎，但购买者多以年轻人为主。成交客户对精装现房的认可度较高，所以建议将所有现房全部进行装修，从而满足客户需求。
另外，通过以上图标可以分析得知，成交客户以25-30岁这一年龄阶段为主，占据成交数量的40.9%；另外40岁以上人群也占据了成交额的25%，30-35岁人群次之，占22.7%。
成交客户主要位于常家镇、赵店、唐坊等三个乡镇，高青县城客户所占比例仅有6.8%。县城消费者对项目的主要定位和感觉处于低档楼盘和县城郊区，而且在价格上并不占据太大优势，所以难以吸引县城市民。而对于周边乡镇来说，楼盘则接近高青县城，在他们的意识当中拥有“进城居住”的观念，所以购买力相对较强。
成交原因一是价格较低，所以容易吸引购买，另外一方面则是一部分客户认识到了该区域未来发展前景，所以进行炒房。其余部分则是因为小区距离学校较近，子女就学方便才选择购买项目房产。
通过分析可以看出，项目前期所制定的水景、教育等卖点难以形成足够的吸引力度和形象支撑。众多客户对水景优势并不抱希望，在他们的理念中，水上公园的规划只是政府的一种设想，实现的时间和可操作性难以确定，所以，要将水景作为产品策略点，需要将水的优势实际化、多样化，而不再仅限于景观作用。
关于教育，高青三中在广大客户心中的形象不高，所以导致对小区教育优势的认可度也相应降低。
第二篇：定位篇
1. 形象定位
针对前期策略分析及销售情况分析，建议将项目策略点重新定位，但是项目前期销售工作中，项目案名“文昌嘉苑”已经被广泛认知，所以，不宜作出修改，应根据原有案名的基础，突出水优势和文化优势。但是下一步推广工作中应抛弃原有资料中所提及的水景、书香名门等单调的宣传方式，将项目在水、文方面的优势进一步可视化、实际化。将重点优势突出化，化解原有的认知错误。策略点应确定为：
①放弃以高青三中为重心的策略，将规划中的幼儿园、中心小学作为教育的主推点。重点提出业主子女拥有对小学的双向选择这一巨大优势（即可就近选择中心小学，又可选择实验小学），将区域未来规划中的素质教育中心、培训中心作为辅助点，形成“教育直通车一站式开启”的定位。
②水的优势，以水为中心，突出水景带来的自然、经济、商务、配套等设施上的巨大优势。不再单纯以水景为主，更要突出“水经济”、“水自然”、“水发展”等未来发展优势，形成“水是发展、水是未来、水是自然、水是生活”的主题定位。
针对项目主策略点的定位，辅助销售策略可以确立为以下几点：
①区域发展前景，黄河三角洲大规划，淄博发展新区间，升值空间大，未来经济发展的重心，投资置业的绝佳选
择。
②现房优势，体现开发商实力，可作为辅助卖点出现。
③价格优势，在提升项目形象的基础上将价格作为辅助卖点，从而营造高品位、低价位的观念。
④淡化距离观念，塑造城市归属感和自然康居生活观念。
2.目标群体确立
①目标群体区域确立：主要针对于项目周边县乡镇客户及高青县城内客户，主要区域为常家镇、赵店镇、田镇、
唐坊。
②目标群体年龄确立：25-30岁的青年家庭，此类家庭淡化了距离观念和城区观念，所以项目认知隔阂较少，另
外，经济实力问题也导致产品价格优势对他们而言更具吸引力，他们买房一般都用于自我居住。另一主要群体为40岁以上的家庭，他们拥有一定的经济实力，买房主要看中了项目发展优势用于投资或者为子女准备新房。
③目标群体职业及阶层确立：目标群体以单位普通职工为主，以周边区域农民为辅。主要人群为：农村进城人员、
周边企业职工、投资客户、团购客户。
2. 营销节奏：时间管控
第三篇：策略篇
1. 蓄水期
暖场，拉动项目人气，塑造和提升项目形象，从低端市场突围出来，做高端形象，走低价路线。
①.销售现场及宣传资料的更换
A售楼处外围不突出，难以吸引来往人流。
B宣传单张及售楼处内部资料内容过于陈旧，不符合整体推广策略，而且市场认可度不高，应以项目主策略点为准，辅助以价格、优惠政策等优势，拉动销售。
C统一接待人员言辞,增强销售系统性和专业化。
②.项目现场形象改造
A项目现场过于空旷，二期预留地荒芜闲置，一期围墙透视化效果让人感觉很偏僻。建议一期围墙部分和二期地块要树立围挡，增强项目宣传力度的同时减少荒芜感。
B小区入口位置围挡更换，前期围挡不明显且内容不能产生吸引力度。
C小区入口位置道路障碍拆除。
D常家镇道路街口位置设立大型广告牌及指示牌，从而显示楼盘所在位置，制造形象。
E小区南临水景的改造，将岸边杂草等铲除，种植垂柳等树木或对水岸进行修葺，建议将栏杆拆除，从而减少隔离感，使之与小区感觉融为一体。
③.精装样板房
精装样板房的建造，有利于提升项目形象，拉动销售。
建议修改：
A.9#楼，108.2㎡三室两厅户型标准层一套。
装修标准：现有装修基础上，吊顶、背景墙、隔断、灯具、家具家电（免费招商）。
装修预算：13000元
B.9#楼，96.88㎡三室两厅户型阁楼层一套。
装修标准：现有装修基础上，吊顶、背景墙、隔断、灯具、简易楼梯、家具家电（免费招商）。
装修预算：15000元
C.12#楼，73.39㎡两室两厅标准层一套。
装修标准：现有装修基础上，吊顶、背景墙、灯具、家电家具（免费招商）。
装修预算：12000元
④.单张派发
提升项目形象，增加项目影响力，促进销售。
项目以北，常家、赵店、唐坊、田镇、木李、青城，暂定20000份。费用预算：3000元
⑤.宣传车巡游
以家居节或促销活动为主题，进一步加大项目影响力，拉动消费市场。
⑥.家居节的举办
利用现有车库免费招商，家居节期间成交客户优惠活动。家居节期间，凡与参会家居商签订装修合同的业户可享受装修价格优惠。吸引一期客户入住,提升入住率，拉动销售。
⑦.小区配套的招商和到位
小区内部超市、便利店、理发店、卫生设施等项目的招商和配套工作，从而提高项目的生活环境，提升小区形象，提升入住率和购买率。
2. 高潮期
项目顺应黄三角北进的发展脉络，必将成为未来城市核心。黄三角重任在肩，未来财富，不言自喻．
淡化项目距离问题，强调项目教育优势和水的优势，突出项目安静、舒适、贴近自然的高档生活理念。
著名幼儿园入驻、双小（中心小学和实验小学）选择、休闲生活、升值空间。
①祥园轻松居系列计划
四大优惠组合：
集成精装家—买房送装修，
买房送家电配选菜单。
优惠房：你买房我付息！
特价房：零首付
②高青三中优秀学子奖励计划
利用中考结束，高中开学前期的时间，对高青三中中考成绩进行统计，奖励优秀学子，并利用本次契机将三中的教育优势宣扬出来，从而增强对小区的拉动作用。
③媒介策略：
单张派发
精装优惠套餐的推出：业主装修入住即可获赠装修优惠打折活动，并有机会获赠装修家电。
3. 持销期
顺延销售策略
持续前期的优惠政策，促进待成交客户的意向达成。
4.顺销期
优惠促销策略出台：购房送储藏室，购房送装修等
特价优惠，利用优惠政策达成项目尾期的销售。
第四篇：推广篇
1、项目现场
⑴常家镇大广告牌；
⑵围档方案；
A 教育直通车一站式开启
名优幼儿园入驻、业主子女双小（中心小学、实验小学）选择、高青三中顶尖教育设施。名师、名门、名教，从起点直达成才的终点，一站式教育直通车，让孩子赢在起点、赢在路上，赢在人生中。
B 天赐一座水岸康居
水上，听得到自然传来的安逸；枕上，梦得到幼时留下的水色回忆；楼上，触得到林湖间散出的清新氧气；
马上，拥有一座天赐的水岸康居。
若未感受，怎知城市康居生活此般安逸？
C 成就一方黄金三角区
长三角成就了浦东，珠三角成就了深圳，金三角成就、、、、
黄河三角洲国家发展计划，继长三角、珠三角之后，又一黄金三角区域，高青成为淄博市唯一入选区域，
锦绣未来在握。黄河在北、金三角在北，未来在北，生活，自然向北！！！
⑶社区灯旗；
⑷入口
2. 售楼处
⑴展板：大未来、大区域、大规划、户型、物业、教育
北墙内容：三块
A大未来、金三角
长三角成就了浦东，珠三角成就了深圳，黄三角成就、、、、
黄河三角洲国家发展计划，继长三角、珠三角之后，又一黄金三角区域，高青成为淄博市唯一入选区域，
锦绣未来在握。黄河在北、金三角在北，未来在北，生活，自然向北！！！
B大区域、新生活
芦湖路北延、田翟路拓宽、水上公园规划、北环路外延，高青的未来成就了一片大区域，围成了一个圈，将文昌嘉苑“牢牢”包围。这里，是新的区域，新的城市，新的未来必将成就新的生活。
C大规划、心生活
苏州园林式绿化设计、绿化率高达35.9%、地上停车率50%、闲情风格建筑典范，社区道路建设设施完备。
规划的每一处都用心细作，建筑设计的每一点都精心而为，只是为了让业主的每一秒都舒心生活。
南墙内容：
A户型
布局紧凑、利用率高；经济适用，动作流畅。明厨明卫分配合理，客厅卧室贯连直通外飘窗，视野开阔，每一寸空间由你心掌握，自然可以找到自己想要的美好生活。
户型图：
B物业
物业用心生活安心
安然物业，7×24物管模式，让生活的每一处都拥有安全和周到的服务，生活中，除了安心，便只有笑声。
周到，让生活得每一寸空间都充满关怀；及时，让居住的每一刻都得到爱护；热情，让笑容的每一次绽放都源于用心。每事每时的用心，让您享受每分每秒的安心。
C教育
教育直通车、成才一站式
名优幼儿园入驻小区、业主子女双小选择（高青中心小学、高青实验小学）、社区紧邻高青教学设施最完善的中学（高青三中）。从幼儿园到小学、从小学到中学，教育直通车一站式开启，从此，名优教育进入家门口，孩子成才之路，自有名师名教指导全程。
⑵吊旗
文案思考：
文化康居昌享生活
水建一座康居文育一方名门
教育直通自然人生
生活亲水人生亲文
用教育成就孩子用自然成就生活
书写教育之香水岸生活畅享
水岸康居文化绿地
成才教育一站式城市生活水方式
3. 单张
方案A:生活，就是要给孩子最好的教育；生活，就是要给自己居于水岸的惬意。
文昌嘉苑，教育直通车一站式开启，社区周边名优幼儿园入住、业主子女双小选择、高青三中就在家门口，教育就在家门口，教育一站直达。一站式教育直通车，让孩子赢在起点、赢在路上，赢在人生中。
文昌嘉苑，高青城区唯一一家水岸宅邸，站在室内，便拥有了满室的水韵水景。人说水能生金，果不其然，在文昌嘉苑，水给我们带来的，也必然是升值的生活。社区中更有水景休闲会所、水景商务酒店、水上乐园，让水绽放在生活里，让水懂得繁华和享受。文昌嘉苑，用水装点生活，用水升值居所。
文昌嘉苑，金三角规划一触即“发”（发现、发财）。
长三角成就了浦东，珠三角成就了深圳，金三角成就、、、、
黄河三角洲国家发展计划，继长三角、珠三角之后，又一黄金三角区域，高青成为淄博市唯一入选区域，
锦绣未来在握。黄河在北、金三角在北，未来在北，生活，自然向北！！！
方案B：高青居住，风往北吹。
教育之风：教育，是父母对孩子的责任，教育，是孩子未来的保证。名优幼儿园入驻、双小选择、高青三中，开启高青北部优质教育直通车，在文昌嘉苑，教育一站直达。
教育向北，生活必定向北。
城市之风：
芦湖路北延、田翟路拓宽、水上公园筹建、外环工程北延。高青在凝聚新生力量，城市之风向北而涌，道路永远是城市发展的风向标，路至此，这里便是繁华的都市。
城市向北，生活必定向北。
自然之风：
高青唯一一处水岸康居，用水的韵律荡去喧嚣。林绿鸟鸣，一段森林，将自然生活推向极致。在文昌嘉苑，我们生活在城市，拥有城市的便利。在文昌嘉苑，我们活在自然里，拥有自然的安逸。
自然向北，生活必定向北。
规划之风：
黄河三角洲国家大规划，高青成为淄博唯一入选区域，前途无限。长三角成就了上海浦东，珠三角成就了广州深圳，黄河三角洲，将会成就、、、
黄河在北、金三角在北，未来在北，生活，自然向北！！！
4. 其他宣传
小团购团拜会活动。
附：
拟调整执行价格
备注：1、小储藏室售价900元/㎡，现消化24户。
2、大储藏室1650元/㎡，现消化35户。
3、装修样板间，拉动5层销售。
4、1
5、18号楼销售速度较快，房管局定金客户主要集中在此，故价格上调幅度较大，目的让客户感觉房
价上涨，挽留定金客户。
5、5层因赠阁楼，户型方正实用，故价格上调幅度较大。
6、团购政策：三户以上（含三户）享受价格下浮30元/㎡，五户以上（含五户））享受价格下浮50元/
㎡，十户以上（含十户））享受价格下浮70元/㎡，其余另议。
7、客带客政策：老客户带新客户（新客户第一次来访时需说明是谁介绍的，老客户需第二天携户口本
登记备案）享受免一年物业费服务，介绍两名新客户免两年物业费，以此类推。
8、 9号楼、12号楼可以申请50元优惠，7号楼可以申请30元优惠。
某项目营销策划书
某项目营销策划书 一、项目简介： 位于交通便利的某市光华北路东侧，用地面积约19.2亩1.25万平方米，建设框剪结构17层住宅楼4栋，建筑面积约4.2万平方米，花园内绿化及活动场地面积近 5000 ㎡，共有256 套房，户型为三房二厅和四房二厅，建筑面积132㎡—180㎡（套内面积118㎡—160㎡）。 二、市场概况及基本竞争格局： 1、某市房地产市场板块主要由三部分组成：x九路一带、开发区一带和乙烯住宅区周边。 x九路一带由x花园、x华府、x花园等高档楼盘组成。他们创造了品牌价值，这已经成为明确的高尚住宅区。。但这些楼盘带电梯的户型几乎都在190㎡—230㎡，对某花园130㎡—180㎡的户型没有明显的竞争关系。但其他低层150㎡左右的户型与某花园的户型有明确的竞争关系。 乙烯住宅区周边x地产、y地产等中高档楼盘组成。他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。 开发区一带主要由六个中小户型的小区组成，他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。 2、大中小户型市场概况。 近年楼市以来，大户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2004年初，x豪廷、x花园、v花园的大户型500余套的投放量冲击市场，收获了大中户型市场的第一批需求者，使大户型的需求渐趋饱和，彻底打破了市场的竞争格局。实现了大户型从供小于求到供大于求的转变。 x花园已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了中大户型市场的第二批需求者，现名雅介入了中小型120—150平米三（四）室两厅户型的市场，名雅二期正在认购阶段。可以说，在与x等大规模花园的户型配比上比较，我们没有优势。 x花园、x地产等热点花园及开发区一带中小户型约250套，正在认购中。由于楼盘户型销售重叠，分流部分需求者，竞争较为激烈。 3、商铺市场 由于本楼盘商铺在黄金地带，且大众普遍有“家有一铺，三代无忧”的观念， 优势明显。 三、项目SWOT分析 市场细分如下： a、高端市场被名雅花园、享利华府、富丽豪廷等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置
房地产营销策划书前言怎么写
为使整个项目更顺利地得到推广和销售,并使销售部门与企划部门之间的工作更为默契和协调，保证各项工作不因双方沟通不足而造成停滞，特根据目前情况制定本营销企划方案（其中，广告推广与新闻炒作部分均另案分阶段提出）。 在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时，商业地产将缔造更多的传奇。但值得开发商注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。主要体现在： 差异1：作为动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于地段价值和经营特色；差异2：商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求提高； 差异3：商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年； 差异4：缴纳的费用不同。水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费； 差异5：后期的装潢、经营、维护等费用大； 差异6：商业物业开发回报利润高，通常是住宅投资的2-4倍； 差异7：房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。 商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能销售，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。具体说来，建什么业态、在何处建以及建成后的经营形式如何，都需要有一个科学的整体策划、正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，更多的是，隐藏在铺面后面的无限获利空间。兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的房地产开发中，楼盘要想卖得好，前期的策划就必须做到位。房地产策划是一种高层次的投资咨询活动，它的基本职责就是要帮助投资者正确选择投资方向，做好市场定位、产品定位、价格定位，并采用适当的营销推广组合策略，以实现理想的投资目标。 好的策划离不开前期调研，只有了解市场才能更好的做好市场。我们只有准确的把握市场，创造出符合市场定位，满足市场需求的产品，才能使我们的产品在激烈的房地产竞争浪潮中站稳脚跟。 我们通过对江阳商贸城宏观环境以及方地产市场的初步调研，得出了一些我们对商业物业房地产市场的看法和观点以及对本项目的理解和建议，但这只是彼此之间所有工作的初次尝试，我们将在此基础上与贵司密切沟通和交流，希望将我们的合作不断深化下去。 随着丽水湾项目各项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化，本项目即将进入紧张的开工及开盘准备工作。我们在对丽水湾保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成丽水湾的销售与服务工作。 首先，衷心感谢贵司对敝司的支持和信任，为我们提供一个可以充分发挥的机会。在此，谨祝我们合作愉快，项目的销售成绩可以写上精彩的一页！ 就天奥的销售策划工作，我们本着一贯认真严谨的工作作风，就项目的实际情况，结合最新的市场动态，力求为本项目找到最佳的策划方案，为贵司赢取最大的经济效益和社会效益。本营销推广企划方案三大部分构成： 对天奥所在的市场分析、消费群研究，以及认识项目本身 ——认识市场·认识自己 依据市场及目标消费群的需求，拟定我们在产品、价格、主题概念上的竞争力 ——为他们需求而打造的产品 对项目整体推广的主线拟定、媒体选择、并作出前期阶段性部署 ——让他们选择天奥的载体 希望本报告能够提供关于天奥的若干核心思路和关键内容。本报告：
房地产项目整体营销策划案
幸福尚城整体营销策划案（三） 第六部分广告运作篇 一、广告运作掌控原则 （-）广告运作的最终FI的是为了实现项目整合效益的最大化，广告运作计划的运筹及执行一切以创造最佳广告投放比为初衷。 （二）广告运作本身不是单纯意义上的包装或者炒作，作为广告一个动态行进屮的战术应对系统，统领广告策略的应当是市场行情和业态动向。 （三）广告定略方案的制定是建立在当地人文、历史、民生、民俗、消费喜好深度熟谙的基础之上，其所能调动的手段、形式以及诉求语境也一定符合当地消费集群相对成熟的“广告视听模式”。 （四）广告效应的初级阶段是创造预期的经济效益，广告效应的高级阶段是创造预期之外的品牌效应。其中一项是属于可以量化的技术性指标，往往属丁个案项冃绩效运营的本体; 另外一项则是应该属「企业，为长线的梯级化成长储备爆发能量。 （五）广告原则上没有“高端”和“平庸”之说，其中最大的界别在于，谁搭建了最快捷的输送路径，谁提供了最赏心的营养套餐，谁原创了最悦耳的广告语境。 二、广告媒体的组合 （-）主力媒体的选择 在新眦本土，可供选择的主力媒体有： 1、报纸媒体 法《都市消费晨报》； 2、电视媒体 ※新疆电视台相关收视率较高的电视剧频道； （二）辅助媒体的选择 1、报纸媒体 《新疆日报》、《乌鲁木齐晚报》； 2^电台媒体 ※本地收听率较高的电台频道、专栏； 3、期刊媒体 ※为宣传本方项冃直接向冃标市场派送精美DM大幅单页； ※相关在本地区颇受受众青睐的期刊杂志； 4、网络媒体 ※建立属于本项冃或予隔公司的专业性冋站，供受众上网浏览： （三）立体交叉式的媒介推广形式 1、媒介的组合调动 充分利用媒体面向新損城市联合体广泛市场受众层面的统领性优势，集屮广告资源进行重点投放；同时借助相关辅助媒体受众传达层面的行业界定，向梯度化帀场的隐性架构部分进行全方位的渗透。以此来达成主力、辅助媒体强势互动、联合生辉的局面。 2、软、硬广告形式的结合 本项目最终推盘的成效如何，在很大程度上得力于软、硬广告兼容合纵所产生的整合推广力最。其屮，在项目入市之前以及早期，广告炒作行为主要是以软性广告的铺垫与引导为主。在项冃整体营销执行的周期内，软、硬广告的协同作战体系，将会成为广告全程运动的发动机。 软性广告更多地是站在社会公益或社会全局观的立场，渲染项目对生活方式、对地产产业、对社会民
(营销策划)项目策划书模板
项目策划书编号：《刘公岛》（暂定）三维动画项目计划书 策划人： 策划时间：年月日
第一部分：项目介绍 1．项目概述 本次项目主题是三维动画宣传片《刘公岛》（暂名）制作，该项目由一支资深的动画制作团队——威海光远影视动画有限公司三维制作部加盟。此次项目时间设定为两个月，制作周期为2011年8月1号到2011年9月30号。这次项目的目的主要有两个，一个是借助这次动画片制作提高团队的实战能力，另一个是通过宣传片的成功来提高公司的知名度，从而获得社会效益和经济效益。初步设定项目制作时间安排为以下： 1）8月1号到8月15号完成刘公岛的项目的剧本创意（该阶段安排主创人员去刘公岛采风）、三维人物和场景概念设定。 2）8月15号到8月30号分镜制作。 3）9月1号到10月15号完成动画制作。 2．项目背景分析 威海光远影视有限公司现有三维动画团队30人，包括导演、编剧、场景设定、分镜等，他们有着成熟的动画经验。在6月份公司完成了15分钟的《老子·葛家·世界》三维动画制作，获得了客户的高度评价。但是，公司还是存在着一些不足：公司电脑设备配置不高，做全三维的动画有一定的难度。希望在该项目中提高配置。 上个项目，由于时间比较紧凑，造成了许多衔接上的问题。总的来说，在上个项目积累了很多经验，希望在这个项目能吸取经验。
3．项目的必要性和市场前景 第一，《刘公岛》（暂名）三维动画是用三维人物形象、三维场景做的旅游宣传片没有先例，创意新颖。 第二，它也用漫游结合动画的形式对刘公岛的全貌做一个展示。 第三，旅游宣传预期效应比较好，对于威海市旅游产业的发展有很大的意义。 第四，树立威海市城市形象，吸引国内外旅游投资，打造社会效益和经济效益。 第五，威海市刘公岛附近的地理位置具有优势，临近中日韩，也在我国沿海处，水陆交通发达，有较大的消费市场。 5．项目策略及活动 《刘公岛》的三维动画计划与威海市旅游局联合，制作光盘发售，在刘公岛的门票中附加光盘，进行捆绑销售，然后对外发行动画光盘销售，并开发一些列的《刘公岛》的附属玩具和图书，从而获得经济收益。据资料显示，2010年11月刘公岛景区客流量突破4万人，这样预计经济效益还是很可观的。 6．预期风险分析 ?项目执行过程中会遇到哪些主观或客观的风险？本项目将采用那些对策来规避这些风险？（简要分析，须有实际意义） 7．项目创新性 第一，《刘公岛》是首部大型宣传景点的动画片。 第二，采用三维动画，能全方位地展现出刘公岛的景貌，具有立体可感性。
上海房地产营销策划报告
上海房地产营销策划报告 Revised by Jack on December 14,2020
某某房地产营销策划报告 宏观市场：（数据来源：上海市房地产交易中心） 2001年上半年上海房地产市场“涨”声一片，主要表现在以下几个方面： 房产投资涨：2001年上半年房地产开发投资额245258万元，而2000年同期为1986468万元，增加%。 房产开发涨：2001年上半年完成土地开发面积690339平方米，而2000年同期为314891平方米，增加%； 2001年上半年商品房新开工面积9089660平方米，而2000年同期为7876680平方米，增加%； 2001年上半年商品房竣工面积4298042平方米，而2000年同期为3095774平方米，增加%。 房产销售涨：2001年上半年商品房预售面积7730990平方米，而2000年同期为6120268平方米，增加%； 2001年上半年商品房销售面积9996460平方米，而2000年同期为8017253平方米，增加%； 存量销售涨：2001年上半年存量房销售面积6190892平方米，而2000年同期为3130836平方米，增加%。 销售价格涨：2001年上半年上海房价比去年底涨了230元，全市住宅预售平均价格达到每平方米4173元，涨幅为%。今 年6月份的中房上海价格指数则出现了“井喷”，环比猛涨了11点，同比涨幅则高达40点，为1995年中房价 格指数建立以来的最高涨幅。 个人购房涨：2001年上半年个人购房比例为%，而2000年同期为%。 分析： 宏观经济持续走好带动了上海房地产市场的迅速发展，同时“十五”计划将房地产业确定为国民经济支柱性产业也极大增强了发展商投资房地产业的信心，上海房地产市场进入新一轮发展周期。 上海进入中等发达地区，消费能力有较大提高，市民购房热情空前高涨，排队购房现象时有发生。 房地产政策法规的不断完善，为市场的理性发展提供了保证，同时也增强了消费者购房信心，个人购房比例不断提高。 投资性购房成为今年上半年一道亮丽的风景线。
双花园项目营销策划报告(送出)
双花园项目营销策划报告(送出) 一、区域市场分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 8（四）结论 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 10 （二）项目劣势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 11 （三）存在的机会 --------------------------------------------------------------------------------------------- 12 (四)面临的威逼 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 12 三、销售方案 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题--------------------------------------------------------------------------------------- 13 （二）项目定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （三）客户定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （四）价格方案 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （五）项目建议 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （六）销售策略 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （七）现场包装 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 19 四、宣传推广方案 --------------------------------------------------------------------------------------------- 24 （一）媒体选择 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 24 （二）活动行销 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 27 五、公司优势 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 29
房地产营销策划报告
当每一们职业经理人在接手一个新楼盘的时候，都要面临着同样的事情：给公司写一份房地产市场营销策划报告。不管是应聘、代理公司或者是现场操盘手，这份报告是非常重要的，也是必须要完成的。 一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水，有展示个人才能平台、代理公司也拿下一个项目、现场操盘手可以按照上面写的去进行，也是非常轻松的。 但是每个人写的风格都不一样，最终的目的是一致的，使楼盘操作成功，达到双赢。同时一份营销策划书或多或少可以反应出一个操盘手的“水准”。 据我的了解，一份完整较的营销策划书的构造大致可分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文內容、三是效果预测即方案的可行性与操作性。但是要提醒的是： 操盘手在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节； 1.1、确定目标市场与产品定位。 1.2、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。 1.3、制定价格政策。 1.4、确定销售方式。 1.5、广告表现与广告预算。 1.6、促销活动的重点与原则。 1.7、公关活动的重点与原则。 （一）市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及竞争者对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容： （1）整个产品在当前市场的规模。 （2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 （3）竞争品牌市场占有率的比较分析。 （4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。 （5）各竞争品牌产品优、缺点的比较分析。 （6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 （7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 （8）各竞争品牌促销活动的比较分析。 （9）各竞争品牌公关活动的比较分析。 （10）竞争品牌订价策略的比较分析。 （11）竞争品牌销售渠道的比较分析。 （12）公司近年产品的财务损益分析。 （13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。 （二）策划书正文： 一般的营销策划书正文由七大项构成： （1）公司产品投入市场的政策 （2）企业的产品销售目标
房地产项目营销及产品力策划报告
合肥金大陆项目营销及产品力策划报告 我们不仅仅是在卖房子， 而是在推销一种时代现象，传播一种时代趋向。 这是一种衔接时代与未来，处在经济与文化边界的时代现象，一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。 本项目从规模来说是属于小楼盘性质，但我们要做到规模虽小，声音却不小的现象，即所谓“小楼盘要大声说话”，达到以小博大的市场效应，实现迅速销售的目的。 目录 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 二、目标消费群生活形态分析 三、项目的市场定位 四、项目的核心竞争优势 五、项目命名 第二部分总体规划建议 第三部分建筑设计建议
第四部分园林设计建议 第五部分户型设计建议 第六部分服务体系及配套设施建议 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 （一）合肥房地产发展趋势影响 1、合肥房地产现象 合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘，而它们没有认识到这一点，导致项目综合素质相对较低。 2、合肥房产升级的产品 从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现，是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。 3、产品整体素质决定一切 合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品，占据目前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟，市场的产品更新
换代也愈来愈快，每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明：单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是项目整体素质的超越。因此，本项目必须是整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力。 （二）项目本身因素的影响 1、地段自身地段、周边配套、面积、形状的影响 （1）项目处于合肥市最新的开发区，邻瑶海高尚住宅区，周边好美家、定文装饰广场、医院、超市、生活市场具有，生活交通相对便利。是具有开发相当发展潜力的新型物业产品的区域条件。 （2）但我们也应看到，项目所处的具体位置是在与成熟住宅区相隔一条张得路。目前项目所处地块的配套设施还未体现，呈现于世的还是一片脏乱差现象。这将在项目前期照成消费者对生活环境怀疑的态度。 （3）项目占地20亩，地形呈L形，由于地块自身面积及形状的因素，决定了项目不可能采用的“大开大合”式的一种风格。转而可根据地块本身的特征，把它的园林作的精致、作细、注意每一个细节，使“每一个角落都令人陶醉的不同景色”。 2、项目的全面领先型策略 项目能够成为瑶海区同地段的标志性、升级换代的产品，其主要的一点是产品的整体素质必须全面领先。与周边其他楼盘相比较，制造差异化是为了提升产品的整体素质，同时保持产品的适度超前，又能够迎合市场，走在市场的前面。 项目不仅仅是为了寻找产品差异化，而是全面领先的策略，保证产品创新而又能
房地产项目营销策划报告
某房地产项目营销策划报告 第一章项目概况 第一节：项目区位分析 一、区位 本项目所在地为位于胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约2.5公里。地处西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。胶州市位于省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。 本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。 二、经济指标（原规划指标） 1、规划用地总面积：125674 M2
2、总建筑面积：114277 M2 多层住宅建筑面积：55313 M2 小高层住宅建筑面积：10750 M2 联体别墅建筑面积：25968 M2 3、居住总户数：754户 4、绿化率：35.8％ 5、容积率：0.98 第二节：项目SWOT分析 一、优势S 1、自然环境 本项目地处胶州市西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。 2、交通环境 本项目位于路与路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。 二、劣势W 1、城市配套 虽然本项目具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近市相对滞
后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。 2、项目遗留问题 本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。 3、开发商品牌 开发商虽在市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。 4、交通状况 虽然地处兰、梧公路入口，但市公共交通配套不足，导致了居民往市工作、生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。 三、机会点O 1、政府规划开发利好因素 胶州市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。
房地产营销策划书(完整版)
香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。
目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布
房地产营销策划报告
房地产营销策划报 告 1
第一部分市场分析 一、黄岐总体楼市概况 黄岐地区位于广州的珠江大桥的西侧,与荔湾、海珠、芳村、白云区四区紧密相连,珠江从西向东贯穿而过,形成了”一河两岸”的环境优势。 黄岐镇整体面积19.8平方公里,共有4.4万居住人口。 静态分析 1985年,南海县就根据黄岐最近邻广州的地理优势,将黄岐定位于南海县的开发区,计划在黄岐大力开发房地产。1989年底,黄岐由乡升级为镇后,更加加大力度开发房地产,但售价均较低,买家也都是来自广州做生意的四乡客。近年来,随着房地产业越来越成熟,黄岐的房地产也不断改变,取得了不菲的成效,现如今黄岐的楼盘知名的有名雅花园、白天鹅花园、珠江半岛花园等。它们具有以下一些共性特点: 1、市场前景 由于紧靠广州市区,黄岐素有”中山九路”之称,随广州楼市的迅速发展,黄岐的楼市也有长远发展。镇政府也越来越重视黄岐镇的房地产行业,专门请来中大的教授对黄岐的规划进行重新的布局和修改,规划将对楼宇与环境的协调越来越重视,市政的参与将使黄岐的房地产行业在市场化的基础上朝着良性、健康的方向发展,对整个房产行业有着促进作用。也因此 2
黄岐的楼盘将在房市上扮演越来越重要的角色。 2、环境 黄岐的一个自然特点是珠江从西向东贯穿而过,现如今大多在售楼盘在江边建立,如名雅花园、珠江半岛花园、白天鹅花园,江景成为这些楼盘的一大卖点,同时小区也因江景而使得环境清新怡人,当然仅有江景是不够的,发展商也越来重视小区内的环境建设。例如建设亮丽的景观,铺种大面积的绿化,这些措施使得环境不断美化,从而使居住不但仅是住宿而成为一种享受。 3、交通状况 由于黄岐与广州相连,黄岐与广州间的交通十分方便。现在黄岐陆路已有286、281、132、205、81、127等线路公交车往返广州,同时水上巴士昼夜穿梭于两地之间。水路、陆路的交通便利在很大程度上有利于在黄岐居住在广州工作或去广州游玩的居民。现如今,在整个交通情况不断得到改进的情况下,每个知名小区都会针对自身情况开通屋村巴士或设私家码头,这些更方便了买家。 4、配套设施 随着经济的发展,黄岐的市政配套不断完善,从以前的一个以耕作为主的地道乡村变为今日的小型都市,商业娱乐设施已不再依赖于广州,连美食也不逊色。同时住宅小区也为了吸引顾 3
(营销策划)项目产品策划报告
xxx项目产品策划报告
前言 承蒙贵司委托，我司为xxx项目提供全程策划，我司在此深感谢意。在经过与贵司多次接触及我司对当地市场的整体把握的基础上，我们提出了本项目的产品策划思路及理念，并形成文字，共双方讨论实施。 本着一切为了销售的策划原则,我们在本产品策划案中系统地阐述了项目开发及销售力提升各种措施及方法，力求把项目打造新一代的物业典范，在淄博成就首个特色文化商厦，从更高、更远、更深、更广、更具体的层面体现淄博未来商业发展的必然趋势，从而奠定项目在当地商业物业市场上的领先地位。 在策划案中，我们用创新、求异的专业态度对项目进行大胆、新颖的设计创新，从根本上树立项目鲜明、超前、时尚的形象，务求使之从众多的竞争对手中脱颖而出，提高项目的竞争及吸引能力。我们还会在未来的营销推广中通过概念包装对项目现代、休闲、时尚的定位予以系统的阐释，从而有效地促进销售，实现项目的商业价值，从专业的角度体现了营销的本来面目。 目录 一、项目产品策划的三大原则
二、竞争策略 三、构筑核心竞争力 四、项目产品开发理念思路 五、建筑平面设计思路 六、交通组织 七、公共空间 八、停车场 九、景观设计 十、照明设计 十一、建筑风格 十二、产品物业类型的发展模式 十三、SOHO商务公寓具体操作模式 一、项目产品策划的四大原则 1、以销售为导向原则 xxx项目的产品策划首先考虑的因素——如何做一个能够被市场接受，而且能够畅销的产品。基与这一点，在产品策划之始，即是围绕如何做一个能够卖出去的产品，而不是去讨论实施一个不被市场与消费群所接受的过期产
品。 2、快速销售原则 根据市场状况，针对项目的自身特点与优势，制定超前创新的开发理念与产品设计概念，通过良好、系统的销售模式的运作，从而达到快速实现销售目。在短时间为发展商实现合理利润的资金快速回笼。 3、强强联合的原则 在项目执行的过程中，整合专业公司进行全方位的合作，能够系统的提升项目素质，全力打造“过程精品”。 4、构筑“xxx”的品牌平台原则 良好的品牌就是质量的保证，成功的品牌就是信誉，就是拥有一批“铁杆消费群”，就是让客户具有强烈的心理认同，实现“xxx”品牌质的飞跃，注入新的活力——为开发商的长远发展构筑坚实的平台。 二、竞争策略 1、竞争策略选择 1.1 竞争策略类型： 1.1.1价格竞争策略： 以低于竞争者的价格赢得市场。 1.1.2差异化竞争策略： 顾名思义，采取与其他楼盘相差异的产品设计与形象包装等，形成差异化竞争。 1.1.3全面领先竞争策略：
“锦绣江南”项目营销策划报告
“锦绣江南”项目营销策划报告 一期营销推广战略构架 委托单位：贵阳智诚松山花园物业有限公司报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司 报告日期：二000年九月 第一部分：产品研究 一、地段 1、地理位置
本项目位于闵行区，内外环线之间（靠近外环线），吴中路与金汇路延长段交会处。如下图所示：本案 虹桥高尔夫 延安路高架 外 环 路 高 架 动物园 吴中路 航华新村 金汇路 合川路虹桥开发区
虹桥镇 虹 梅 路 虹桥路虹桥国际机场 古北新区 红松路
经过广泛市场调研以及定向产品测试，我们发现：本案所处地段社会认知度和认可度较低──在大部分客户眼中，本案所处地段相对偏远，配套设施比较缺乏，绝对不可以与虹桥和金汇混为一谈、相提并论！ 实际上，一旦改造成功，吴中路应当是一条优秀的景观道路。但是在目前，吴中路的地段概念不为消费者认同；“金汇”是一个相对优秀的生活区的代名词，“金汇路”也因此被青睐。可惜，凡是到过本案现场的客户，大都拒绝承认本案属于传统的“金汇路”概念。因此，本案所处的原始地段概念甚为尴尬。 社会公众基于固有的感受，在地段价值判断上会普遍取值于3500元/m2上下，这与本案定位有明显差距。从某种意义上说，本案的地段价值判断有可能成为致命危机！ 然而，在调研中发现：经过对本案周边环境改善的介绍后，尤其是亚洲第一大型的虹桥购物乐园建成、吴中路拓宽、金汇路贯通等目前已经启动的重大工程，使得客户对本地段前景关注程度提高，升值概念很快被接收，转而看好本区域的前景。看到这种转变，我们的信心也增强了！当然，这种转变带有某种潜意识里的投机性，不应该过于庆幸。 鉴于客户对地段概念在感知和认知上有一定出入的现象，地段教育显得尤为重要，关于地段的形象营造和概念传播显得至为关键！ 2、交通 本案所谓的交通由“道路”和“公共交通线路”构成。 本案处于吴中路、金汇路交界处。目前，吴中路正在拓宽，金汇路有待打通──实际道路状况相对糟糕。但是吴中路的拓宽工程以及金汇路的延伸工程一旦于年底前完成，将极大地改善道路状况。 本案附近公共交通线路匮乏，仅有少量公交线途经，如到体育场的87路、721路，到中山公园的中卫线，但无至徐家汇的直达车。
房地产市场营销策划报告
武汉·金地中心城项目 ——营销策划报告 学号： 班级： 姓名：
目录 第一篇环境分析 1-1 市场分析 1-2 区域房地产住宅市场状况 1-3 项目介绍与分析 第二篇SWOT分析 2-1项目优势 2-2项目缺点 2-3项目机会点 2-4项目策略 2-5价格策略 第三篇项目定位 3-1客户定位 3-2项目定位 3-3定位支撑 3-4消费能力分析 第四篇营销战略 4-1整体战略 4-2宣传策略及渠道 4-3促销策略 第五篇营销推广策略 5-1推广渠道 5-2推广进度 5-3筹备期推广策略及工作安排 5-4开盘推广策略及手段 5-5现场开盘活动
第一篇 1-1.市场分析 宏观市场分析 2009年，武汉楼市绝地反弹。旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额完成任务，资金大幅回笼。“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。抢市的开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略2009年，武汉楼市将难见08年疯狂促销的列队格局。波澜不惊，武汉开发商高调收官。 区域市场分析 光谷领衔——大武昌强势外拓 一、经济发展 ?光谷经济由民营股份制企业、三资企业、外资企业“三足鼎立”的三大企 业群。 ?2004年，湖北省武汉市审时度势，做出举全省之力建设“武汉·中国光 谷”的重大战略决策。05年上半年，“光谷”在此前开工建设16个光电 子信息产业项目基础上，又有12个光电子信息产业项目陆续启动建设， 28个项目总投资31.5亿元。长飞六期扩产、武汉邮科院300万公里光纤、华工科技激光产业基地等一批具有优势产业项目实现了快速扩张。2005 年1月至6月份，以光通信为主的光电子信息产业完成产值45.9亿元， 增长50.2%，约占东湖开发区规模以上工业企业总产值的55%，拉动作用 明显。 2006年底，世界一流高新技术园区——武汉科技新城项目总体规划环评通过国家环保总局审查。按规划，武汉科技新城以东湖开发区为基础，西至二环线，东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸。规划总面积224平方公里，预投资600亿元，人口将达97万人。 二、光谷环境 1、产业环境 开发区内汇集了以武汉·中国光谷----光电子信息产业为龙头，生物工程与新医药、环保、机电一体化、高科技农业等高新技术竞相发展的产业格局，并以每年30%以上的经济增长速度发展。 2、人文环境 东湖周围，是中国高素质人才最为密集的地区之一，这里学府比邻，人才云集： ?18所全国知名高等院校 ?教授级科研人员共8000余人 ?在校大学生共50万人 ?每年毕业大学生50000余人 依托雄厚的科研力量，提供专项研发基金，培育并吸引领先研发中心，力争成为中国重要的光电子、生物制药、环保、软件、现代农业等产业研发
xxx住宅项目营销推广方案
目录 一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 2、市场消费需求环境分析 3、结论 二、项目整体SWOT分析 1、项目SWOT分析之优势分析（S） 2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W） 3、项目SWOT分析之机遇点（O） 4、项目SWOT分析之威胁点（T） 5、结论 三、项目产品定位 1、产品特点定位 2、开发理念分析 3、社区文化分析 四、消费群体定位 五、项目营销推广及执行 1、总体营销目标 2、项目主推广语及主题价值延展 3、营销推广策略 4、项目一期推广阶段安排 六、销售价格策略 七、总结
一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 滨海房产市场日趋规范，整体进入理性发展趋势，在市场发展的过程中，可分为三个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下表：
综上所述: ——开发量持续增长，市场竞争日益激烈； ——宏观经济走好，消费力量分流； ——综合因素影响，房价稳中有升。 2、市场消费需求环境分析 ●XX房地产行业发展逐渐完善和规范，政府管控力度加大，房地产金融政策 可能收紧，开发成本增多； ●置业自住、改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点； ●90~100m2的两房、小三房和111~130 m2的三房是最受购房者喜欢的面积和 房型，部分消费者有70~90 m2的小房型需求； ●多层住宅仍然是市场需求主体，小高层认同度呈上升趋势，建筑朝向仍对住 房消费有较大影响力； ●消费者对小区交通和车库要求比较高； ●明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎。 ●对于小区及周边配套设施要求完善实用； ●市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司； ●楼盘宣传推广、消费者信息获取渠道相对传统，推广方式较模式化，无新意； ●“产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件， 但滨海房产项目营销普遍缺乏“服务创优”意识。
项目销售策划书
项目销售策划书各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢 项目销售策划书 1、整理结论 营销策划书90%不是为自己写的。因为我们在思考问题时，往往只根据自己的知识和掌握的资料得出最终的结论，而不是将整个整理出策划书。 2、说服性材料 营销策划书是一种说服性材料，它通过使人信服的材料为提案者和接受方在营销策划的实施中提供了通用的语言。 3、作用 (1)准确、完整地表现营销策划的内容 策划书的内容是否能准确地传达策划者的真实意图，显得极为重要。 (2)充分、有效地说服决策者 作为一份合格的营销策划书，首先
要做到使阅读者相信;在此基础上再使阅读者认同。对于一个策划者来说，首先追求的是：决策者能采纳营销策划中的意见，并按营销策划的内容去实施营销方案。 4、目的 是未来理想和价值观的努力对象。 5、目标 是为了实现具体的目的而设定的直接对象。 为了实现目的，必须设定若干个目标。如果忘记这一点，一口气冲向目的，便会遇到挫折。目的是超越时间的概念，但是很多策划人往往把目的当成目标，这样在目的不能很快实现的情况下，就会使策划人产生挫折感。 如果没有明确的目的，仅仅在当前的目标周围打转，就会为别人或别的企业创造向下一个目标和目的前进的机会。 因此，将目的与目标混淆是非常危险的。
营销策划书的编制原则 原则 1、逻辑思维原则。 2、简洁朴实原则。 3、可操作原则。 4、创意新颖原则。 营销策划书书写步骤 在书写策划书之前，先用因果关系图(也称树状图)将有关概念和框架汇集与一张纸上，以描述策划整体构想，其目的在于将核心问题、内外环境因素，以及解决问题的思路清晰地展示出来。 在汇集资料时，应先对资料加以整理、分类，再按照营销策划书的框架顺序一一列入，绝对不允许将无关紧要的资料硬塞进策划书中。在进行资料整理前要进行充分的市场调研，把握好市场最新消息，并做到资料的属实性，那样更具说服力。 确定版面的大小每页标题的位置在版面中的哪个位置放置文本，哪个位置安放图片确定页码的位置与设计目
房地产营销策划报告
房地产营销策划报告 房地产营销策划报告 。我从不认为报告的页数越多就越好，越薄就越没价值。大多数情况下，写报告的人为了体现自己的工作成果或辛苦的程度，一整就是上百页，废话要写几十页。我见过的最贵的一本报告是60万，就是国际上一家知名的顾问公司写的。但报告的价值与价格往往不成正比，开发商往往迷信知名的顾问公司，一份报告给个几十万，眼睛都不眨一下。怎样的报告才是有价值的呢?答案只有一个： 能够解决问题的报告才是有价值的，才是好的报告。而不是以报告的厚度和价格及写报告的人的名气来衡量。能够解决问题有几个含义： 其一解决问题的方式或方法必须是明确有效的;其二解决问题的方式或方法是可操作的;其三解决问题的方式方法是低成本的(时间、人力、财务成本等)。报告的观点报告的观点是一份报告的灵魂及核心，也是这份报告的价值所在。观点没有绝对的对与错，关键是看能不能解决问题。可能这份报告就几页纸，哪怕就是一段话，只要能把困扰你的问题解决了，那么它就是有价值的。如果得出的结论在不能解决问题，那么这份报告就一分钱不值，不论它有多厚，充其量就是一堆废纸。报告的逻辑关系策划人有一句名言： 可以容忍你的观点错误，但决不能容忍你的逻辑关系错误。这句话说得是一针见血。上学的时候解数学题，如果你用的公式是对的，即使结果错了，老师也会给你一半的分。报告中的分析问题的逻辑关系或是原理一定是正确严谨的。这是关乎方向性的问题，不能有半点
的偏离，否则会南辕北辙，距离你要达到的目标会越来越远。报告的数据数据是对观点的有效支撑和说明，因此数据一定是真实准确的。数据要保证时效性，超出时间范围的数据，不具备参考意义。数据的统计有不同的出处，因此从那里得到的数据，一定要注释清楚，最好是权威机构或官方的，大家都认可得机构才具备说服力。一切的数据都是为观点服务的，不要为了堆砌数字而堆砌数字。报告的文笔语句简洁、通顺，用词准确是最基的要求。报告不是散文和诗，渲染和美化只能使报告贬值。不说废话、套话，模糊不清的，只要不是为了支持你观点的东西，就不要写。与上就是我心目中好的报告的标准。报告排版简洁、令人赏心悦目那就更好了。当然每个人的审美观是不同的，不另类、不花了唿哨是基本要求。简洁、大方、美观就可以了。说老实话我觉得世联和易居中国的报告不错。世联的逻辑关系强，报告严谨，有冰的味道。易居中国的数据比较扎实，文笔简练。但最重要的还看是能不能解决问题。 附送： 房地产营销策划方案 房地产营销策划方案 骤1： 房地产项目所在地市场情况初步调查【主要任务】从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场情况、项目所在地板块竞争项目分析，对项目情况作初步了解，为项目可行性研究提供依据。阶段A：