产城综合体的发展路径和模式

产城综合体的发展路径和模式

一、产城综合体的内涵及意义

1、产城综合体的内涵

“产城综合体”是指通过产业区与城镇区在空间、结构和功能上的协同支撑和有机融合，以实现城市核心功能提升、空间结构优化、城乡一体化、社会人文生态的协调发展。具体来讲，就是在城市核心中心较远地区，以产业结合城市的模式打造区域产业集群。产城综合体的具体表现形态可以用新型厂房+科研办公+企业会所+生活公寓+生活商务五大业态+五星级的物业管理服务来表示。新型厂房、科研办公楼，可以满足企业生产和办公的需要，公寓和住宅可以解决企业员工的住宿问题，提高员工稳定性；而园区配备的食堂、超市、宾馆等组成生活商业街，满足员工日常需求；企业会所，为园区入驻企业提供最前沿信息、资源、技术交流及共享平台，五星级的物业管理服务和优惠政策解决企业生产经营的各种后顾之忧，为入驻企业提供一个安心的家。

2、建设产城综合体的意义

产城综合体是集工作、生活、购物、休闲、娱乐等为一体的大型城市综合体，实现产城融合发展，将城市服务功能渗入产业区内，以产业链相连系的厂房综合体使得生产区与生活区融合、生产区与公共游憩区融合、生产区与配套服务区融合。园区内的产业工人忙碌了一天，下班后只需要走几分钟就到家，周边超市、购物街区、公园等就在家的附近，购物、娱乐近在咫尺。从而有效地打破过去工业区功能

单一的状态，避免其一到晚上就毫无生气的状况。因此，产城综合体一方面带给地方经济发展的原动力，同时也可以帮助地方政府建立起产业平台和产业要素。实践证明,建设“产城综合体”是实现产业升级和加快形成产业集群的有效途径,对于推动当地经济发展、带动就业等具有极大的放大效应。章贡区应充分利用良好的区位条件、资源禀赋和经济基础，按照“3+2”模式，打造产城综合体，在赣州市率先建成产城融合发展示范区。“3+2”是在现有的沙河工业园和水西工业基地两个园区的基础上，围绕先进装备制造业、有色金属新材料及应用产业、生物制药3个产业分别打造既相对独立又相互关联的“产城综合体”。

二、传统工业园区发展模式的缺陷

1、对园区内就业者生活空间的忽视

在经济利益的趋势下，工业园区的空间形式主要以生产要素和经济要素为主，而生活空间处在一个比较尴尬的状态，其严重滞后于产业空间的发展，土地利用仍然着眼于“工业区建设”的思路，造成了城市化功能不足的诸多问题。如大多数工业园区生活性公共设施建设的严重不足、环境条件的恶化使大量人口仍然愿意居住于市区，“职住分离”情况严重，给城市带来了严重的职住交通压力；同时，园区内生产性服务设施(如科研机构、商务洽谈等)的缺乏，造成园区内建设基础支撑不足，产业结构升级困难。园区内职工作为城市经济的建设者，他们在为国家建设奉献的同时，其生活空间不能被忽视，生活空间的重视对园区未来的发展及城市相关问题的解决具有重要的意

义。

2、用地的混杂

在工业园区建设的早期，由于缺乏统一规划、整体协调，厂区布局比较分散。同时大多位于城市边缘地带，周边现状村庄比较多，村民自建沿街商铺、农家小院、娱乐场所等现象普遍，有的大厂区还单独建有工人居住小区，职工宿舍等设施，用地混杂对园区未来的用地整合、空间拓展带来了很大影响。

3、土地资源的浪费

工业园区对当地带来经济效益的同时，也消耗了大量的土地、能源、环境。在工业用地的开发过程中，仍存在着用地浪费，不集约的诸多问题。主要反映在:①分散的用地布局、散乱的地块开发。在地方引进外资的洽谈过程中，一味迎合开发商的要求，土地出让手续不严谨，降低了城市土地的集约效益；②己出让土地监管措施不力，土地闲置现象严重。“占而不用”的现象很严重，存在大量的土地浪费。

因此，工业园区的发展要充分利用城市存量空间，减少盲目扩张；充分利用价格手段的引导作用，在进行土地出让的前期研究中，根据不同行业类型的产业用地，制定科学的规模控制、开发强度、土地效益等用地需求指标，尽量提高产业空间密度，实现土地的集约利用。

4、与其它功能区的空间衔接问题

工业园区与主城区空间“避开污染、经纬分明”的功能分区思想己经深入人心。在建设过程中，造成了与其它功能区空间衔接上的错位，缺乏统一规划。工业园区的建设独成体系，投入了大量资本进行

道路、市政设施、公共设施的建设，职住交通拥挤、生活便捷下降，同时还造成了很大的资源浪费。

5、园区的环境压力

目前我国工业园区的环境压力主要体现在大气污染、噪声污染及水污染。在工业园区的发展过程，由于除污设施建设与工业项目建设不同步，往往进入“先污染，后治理”的发展怪圈，并深深植入了“工业区就是污染区”的思路。同时由于对园区环境管理的忽视，一些工厂将垃圾和废物乱堆乱放，生活随意燃烧，产生浓烈气味污染空气环境。同时工业区选址不当、环保设施不全，对废水、废气、废渣的处理能力低等是一些老工业区普遍存在的问题。为了追求经济效益，在招商过程中对入区企业的环保问题把关不严，以致污染严重的企业如机械、化工、医药类等企业入驻园区，给园区甚至周边区域的环境带来了很大的压力。

从以上可以看出，工业园区传统发展模式在生活空间、用地布局、土地利用、空间衔接、环境保护等方面存在着众多的不足与问题，针对这些不足与问题，工业园区有必要采用新发展模式，这就是建设产城综合体，实现一产一城(一个产业建设一个产城综合体)、一园多产(一个工业园区内可以允许存在多个产业)，通过产城互动、产城融合最终实现产业和城镇建设共同发展。

三、产城综合体的发展路径

打造产城综合体需要由地方政府、龙头企业和产业促进者共同努力。其中地方政府负责打造当地良好投资与经营环境，龙头企业负责

带动整个上下游和具体产业快速集聚。产业促进者(包括生活性服务业和生产性服务业)则是利用自由的市场机制，促进龙头企业在产城综合体中实现，使其成为促进产业集聚的优抚载体。最终以产促城、以城带产、实现产业和城市建设双轮驱动，促进产业集群。具体来说，要打造一个成功的产城综合体，章贡区应需要从以下几个方面去做：①主导产业的选择；②与上位规划衔接；③产业区功能定位；④空间结构；⑤用地布局；⑥设施配套；⑦交通组织；⑧空间管制；⑨村庄安置等九个方面。旨在从生态、经济、资源、生活等各方面去实现产城综合体的目标。

1、产业选择一一突出主导

产业的发展与城市空间的健康拓展之间是相互依存的。城市基础设施的支撑是产业发展的基础，产业的发展反过来促进城市空间的健康发展。因此，主导产业的选择是否科学，直接关系到城市未来的发展前景，关系到产城空间关系的融合程度。

主导产业的选择首先要与国家政策形势相结合，如当前我国正处在国家区域发展政策的调整和资源、环境的承载力达到极限以及用工成本的增长。要立足当地优势，积极吸引有潜力的产业转移，是带动区域经济发展的重要策略。同时还要根据当地的产业现状及周边城市产业发展状况，制定出实事求是的产业发展政策。

2、三规统一一精准对接

产城综合体的空间发展对城市的功能结构、用地布局等各方面都会产生很大的影响。从产城融合角度讲，产城综合体的规划不能与城

市总体规划、土地利用总体规划相背离，三个规划要实现精准对接。

(1)与城市总体规划的衔接

城市总体规划是国家站在更高的区域角度，对城市发展规模、方向及用地布局等各项设施建设所做的统筹安排。

总体规划对下层次的规划在大方向上有着重要的指导意义，产城综合体作为城市的重要功能区，其发展方向、功能布局、道路结构等规划措施应与总体规划相协调。尤其总规中对产业空间的布局，不能随意变动，其将影响到整个城市空间构成的重组。

(2)与土地利用总体规划的衔接

土地利用总体规划是国家对土地的开发、利用、保护在空间上的总体安排，也是实行土地用途管制的主要手段。土地资源是非常宝贵的，土地利用的合理程度关系到城市未来的健康发展，产城综合体的空间发展要严格按照土地利用总体规划的要求，不能只为追求眼前利益，违反国家土地政策，给城市未来空间的健康发展带来不利影响。

3、功能定位一一区域统筹

产城综合体的功能定位直接决定其空间发展模式及与城市其他功能区的相互关系。产城综合体的功能定位要与城市整体发展目标相协调，实事求是，适当超前。产城综合体的功能定位的准确与否可从以下几个方面进行评定:①是否有利于整个区域的经济发展；②是否有利于就业人日的增加；③是否有利于城市未来经济的健康发展；④是否有利于改善城市居民的整体生活水平。

在产城综合体功能定位的具体做法上，重点从社会、经济、资源、

环境等四个方面综合考虑城市总体发展的过程中协调与可持续发展问题。要充分与国民经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、环境保护规划等相关规划进行衔接，突出产城综合体空间发展各项指标的综合性与全面性。

4、空间结构一一产城互动

产城综合体的内部功能大致分为生产区、生活区(居住区)、公共服务区三大类。其功能组织要充分考虑与周边区域交通、环境、生活等各方面的因素，与规划区周边空间结构进行充分衔接。

在产城综合体的内部空间布局上，应站在产城互动、产城融合的角度去进行布局，具体要考虑这么几个方面： (1)对未来产城综合体空间拓展的影响。产城综合体的空间布局应该为城市未来空间拓展及产城综合体本身的空问拓展留有弹性空间；(2)对区域环境的影响。在产城综合体内，主要还是以第二产业(工业)为主，尤其是二类、三类工业项目对周边环境会带来很大的压力，应尽量与生活区有一定的防护距离，一类工业作为缓冲带。同时要加强大气、噪声、水污染环境治理，改善产业集聚区的空间环境，从而达到改善整个区域环境的问题。

5、用地布局一一整体协调

面对日益严峻的土地资源短缺情况，城市集约用地成为我国研究的热点问题。产城综合体内主要进行产业及相关生产、生活配套设施的建设，涉及到的用地主要有 5 大类用地, 即工业用地、居住用地、道路广场用地、绿地和公共设施用地。各项用地指标要结合总体规划

统一设置，合理安排各项用地的比例，在保证生产顺利进行的基础上，同时满足生活、休闲、交通等方面的需要。

产城综合体中非工业类用地在区域内担负着重要的功能，它是居民居住、休闲、购物、出行的重要空间载体。非工业类用地比例过少，居民生活只能依赖主城区的公共设施，大大增加了出行时间，同时给城市空间带来了交通、环境等各方面的压力。

从国内几个较成熟的工业园区用地结构对照表(表一)可看出，一般第二产业占主导型的工业园区的工业用地宜在45%一60%，居住用地宜在15%一25%，公共设施用地宜在10%一20%。而第三产业主导型的产业集聚区的工业用地宜在25%一40%。，居住用地宜在10%一15%，公共设施用地宜在10%一20%。从相关成功案例可以看出，产城综合体的工业比重并非越大越好，适当的非工业类用地比例对产城综合体空间的健康发展有着巨大的推进作用。因此，在设计产城综合体各类用地比例时，可以参照国内比较成功的做法。

表一国内典型工业园区用地结构对照表

业大学学报，2008年4月第2 期)

6、设施配套一一资源共建、共享

产城综合体的设施配套主要分为公共服务设施配套及市政基础

设施配套，如学校、体育场、给排水、燃气设施等。与城市空间的设施配套应注重资源共享的原则。其中公共服务设施的配套不能就范围说范围，应与规划周边设施统筹考虑，以免造成资源的浪费。市政设施的共享可在分析周边给排水、电力电信、供热、燃气设施现状负荷容量的情况下，是否能满足产城综合体的发展需要。

7、交通组织一一方便生产、生活

交通组织是实现产综合体发展的重要因素，交通组织应处理好产城综合体与其他功能区及周边城市的交通联系，可从以下几个方面进行考虑:①对外交通:与周边城市的交通联系，要充分考虑产城综合体内原料引进、产品输出的交通便捷度、通达性及要尽量减少对区内交通造成的负面影响。同时要与区内道路网络骨架进行精准衔接，形成一个产城一体化、区域一体化的外向型道路交通网络灯；②内部交通:与城市其他功能区及老城区的交通联系，在进行产城道路系统整合的过程中，要根据产城综合体现状及企业规模，合理制定道路密度，统一规划，企业选址避开规划道路红线，为远期城市道路向集聚区的延伸做好准备；③道路网结构:确定科学合理的集聚区内部道路交通网络，合理制定道路等级、功能及路网密度，协调好对外交通与内部交通，区分生活性道路与交通性道路。根据各类交通的自身特点，尽量减少交通冲突，力争形成便捷、有序、安全、高效的产城互动交通体系；

④交通设施的建设。交通系统如公交系统作为产业空间联系的主要纽带，势必要统筹考虑，建立产城空间一体的道路结构与交通网络。

8、空间管制一一适宜发展

产城综合体的规划应从可持续发展的角度出发，将产城综合体内的土地、空间资源划分为限建区、适建区和已建区，同时制定必要的空间管制及用地评价措施。

(1)限建区:限建区的划分主要指主要交通干线、主要河流、线状基础设施廊道、生态设施廊道、绿带、重要公园以及远期发展储备用地等控制范围。限建区往往具有防护隔离、保护公共安全的作用。限建区内不宜进行各类开发建设活动。对确实要建设必要的项目必须对其用地性质、开发强度进行严格控制。

(2)适建区:主要指产城综合体建成区内未利用的空地及规划确定的发展区用地。在产城综合体建设过程中，往往作为优先发展区域。为了提高土地的集约利用程度，必须严格控制各项建设的用地规模，提高利用效率。同时要积极引入节能型产业，制定出较为科学的发展模式，使产业集聚区的建设朝着可持续的方向发展。

(3)己建区:指产城综合体内己经建设的区域，主要分布在起步区内的企事业单位，以及现状村庄。要充分利用己建区内的存量土地，注重升级改造，杜绝大拆大建，建立节约、集约利用土地的新机制。规划撤村建居，优先实施改造，同步于周边地区的产业区开发，重点是内部环境和配套服务设施的改善，同时己建区内各项设施的建设要统筹考虑与周边地区的衔接。

9、村庄安置一一和谐稳定

产城综合体的选址往往位于城郊区，相对地价较低，适合工业项目的开发建设。但往往规划范围内都会有现状村庄存在，如何对其

进行安置，是体现社会和谐稳定的一种体现。村庄安置的一种途径可结合城市总体规划，统一迁入城区村民安置区。一种途径为就近安置。为了减轻村民搬迁困难和减少村民对村庄拆迁阻力，应当先建后拆，充分利用产城综合体的建设带来的就业岗位，优先考虑当地村民就业和就业方便，并且力争在离原居民点较近的配套区内安置社区。

四、产城综合体主要发展模式

1、融合提升型模式

这种空间发展模式一般常见于主城区包含型产业园区。主城区包含型空间形式的存在往往有一定的历史原因，并且工业入驻时间较早。从产城综合体的角度看，这种空间类型的产业园区由于依托主城区的基础设施建设，在设施共享、用地布局上都拥有很大的优势，但其对城市空间及环境造成的负面影响很大，很难实现产城空间的融合发展。这是因为在主城区，环境保护及产业选择己经成为影响产城融合的主导因素，笔者认为，解决问题的关键就在于如何解决它的环境及产业选择问题。

(1)环境因素主导下的空间发展形式

对于深入主城区内部的工业区，环境问题己经成为影响产城融合的主导因素。首先，要严格控制现状规模，严禁污染企业入驻。同时加强环境治理，督促污染大户的污染处理设施的建设。对于升级改造有难度的园区，应强化园区周边防护绿地的隔离，划定生态保护带。

在这种思路的影响下，此类产城综合体的空间发展往往会形成“产业区一隔离带一生活区”的空间发展模式，在预留足够的生态防

护空间的前提下，加强产业区的环境治理，并对其道路交通、设施配套等各方面的建设统一进行考虑，最终达到产城空间互不影响、协同发展的目的。

(2)产业转型引导下的空间发展形式

对于产业类型逐渐衰落的产业集聚区，主导产业的重新确定，实现产业转型是实现产城融合发展的根本出路。应积极引导衰落工业区的普遍退出，多种类型的第三产业和新型工业企业入驻。将以第二产业为主导的产业园区向第三产业转化，最终实现产城综合体的产业转型。其空间发展将会呈现出原有产业空间逐渐消逝，新的城市职能空间的嵌入，或者原有产业空间转移的模式。最终实现工业型产业集聚区向商业服务型产业集聚区的转变。

2、网络状空间拓展模式

网络状空间拓展模式主要是针对边缘生长型产业园区这种空间形式来说的。此类产业园区的位置与主城区较接近，在城市总体规划中往往位于城市工业区内，基础设施齐全，同时与主城区交通联系方便，便于利用主城区的公共服务设施和市政基础设施，实现资源共享，降低产业园区的基础设施投入成本。此类空间类型的产城融合主导因素主要为空间结构的衔接、道路交通的组织、用地布局的优化等。最终目的是通过产业集聚区与城市空间各个互动因素的衔接，达到网络状空间协同发展的目的。

此类产城综合体的空间发展往往呈现出与主城区空间共同向四周呈网络状蔓延的趋势。或呈扇形、或组团状，影响产城空间融合发

展的措施关键在于两种空间内部各功能分区的对接、道路网系统的对接、各项用地布局的对接等方面。两者未来空间拓展方向的选择要留足弹性空间，不能对对方的空间拓展造成影响。

3、点一轴式发展模式

位于主城区远郊且依托乡镇发展的产业园区，主要可借助子城的生活配套及基础设施，产业园区的建设带动子城的发展，随着产业区的发展，与子城区的融合可形成主城区远郊的一个经济增长极，同时借助铁路、高速公路、省道等交通与主城区形成联系。最终形成“点一轴”式空间发展模式。

此类空间类型的产城综合体需要解决两个方面的问题，一是子城区服务能力的有限，如何加强自身服务设施的建设；二是如何处理好与主城区、子城区的空间联系。

与主城区的空间联系主要借助于道路系统引导下的轴线形成，要依托现有公路、铁路、高速公路等基础设施，辅助公交系统，可以在产城综合体内设施公交枢纽，方便出行。形成通达的产城交通轴线。

与子城区的空间联系主要借助于空间一体发展下的点状形态，产城综合体服务设施的建设可同时依托子城区，借助子城区现有的生活服务设施进行自身功能的完善。各项用地布局设施建设与子城区统筹考虑，形成一个整体，相互促进完善。

4、卫星城组团式拓展模式

这种产业园区位于城市中远郊，无任何基础设施依托，在空间上用地选址、用地性质发展余地较大，不受母城空间拓展的影响，但由

于远离主城区，各项生活配套设施及基础设施必须与生产设施进行共建。由于规模庞大，设施建设要求高，整体效益不宜短时间内显现。但这类产城综合体一般发展规模较大，有很强的政策支撑，随着产城综合体的建设，较其他空间类型的产城综合体功能性更强。具有城市功能的所有特征，经过大规模的建设，可以作为分担主城区部分职能的卫星城的角色。

这种类型的产城综合体需要解决的主要问题：必须充分考虑产城综合体内的人口容量，合理配建各项服务设施，科学布局空间结构，同时积极与主城区进行功能分工。积极朝着复合型、综合型卫星城组团式产业园区的方向发展。

国际众创空间三大发展模式分析

国际众创空间三大发展模式分析 于麻省理工学院媒体实验室比特与原子中心主任尼尔-格申非尔德教授的一门课如何制造（几乎）所有的东西（howtomakealmosteverything）。该课程为学生提供工具和机器，让学生在动手的环境中自己探索科学。没有技术经 验的同学们在课堂上创造出很多充满想象力的作品，例如能够在安静场合收 集尖叫并在合适场景下回放的盒子，为鹦鹉设计的计算机交互界面，以及能 够保护女性安全的自动防御裙子等。 目前在全球各地共有超过200 家秉承教育与社会创新理念的FabLab，各地FabLab 试三、营利性空间 创客空间的另一种运行模式是通过会员制或者是工位出租的方式聚集 创客，并为他们提供开放硬件和开源软体。这一类创客空间以Techshop 为代表的开放式硬件工厂（machineshop）。他们自称为美国第一间全国性的开放式公共工作坊。TechShop 以连锁的方式运行，自从2006 年在加州的MenloPark 开设第一家分店以来，目前在全美共有9 家门店。Techshop 如同一个巨型工厂，不仅有激光切割、3D 打印等新型生产工具，也有用于切割、焊接铸造的传统器械。TechShop 采用会员制运营。通过支付每月175 美元的会费，会员便可以使用Techshop 里包括场地和工具等所有的资源。对于零基础的会员，TechShop 也提供各种使用新工具与创新方法的课程。这样的盈利性的空间通过会员模式为会员提供固定或者是流动的工位，同时提供开源硬件、3D 打印机、基础性培训等。 其中，WeWork 作为美国新兴共享式办公租赁空间运营商，不仅针对 创客提供从办公硬件到设施服务，并且以打造创客社区为核心经营理念，使 其成为创客空间盈利模式重要代表。

城市空间扩展方式研究

一、城市空间扩展的动力、制约因素和基本模式 （一）城市空间扩展的动力和制约因素 1.经济发展是城市空间扩展的根本动力。 第一，经济发展中的集聚和扩散效应是城市空间扩展的直接动力。城市是经济活动的重要空间，优越的区位、丰富的资源、发达的交通运输条件、已形成规模的工业、繁荣的商贸活动、多样便捷的服务和科技、教育、文化的发展等因素综合作用形成一个强大的引力场，吸引着各种生产要素向城市集聚，当这种集聚达到一定程度（即不经济）时，便会引起各种生产要素向周边地区的扩散。而无论是集聚还是扩散都将对城市建设用地产生新的需求，带来城市空间的扩展。换言之，城市空间的扩展是在集聚力和扩散力的共同作用下进行的。 第二，经济发展的周期性决定了城市空间扩展速度和扩展形式的周期性变化。一方面，从工业革命以来世界各大城市不同时期的空间扩展情况看，城市空间扩展是非匀速推进的，表现出加速与减速的交替过程，直至进入稳定期。当经济高速发展时，城市建设投资增加，城市空间扩展加速，反之则放缓，使城市空间呈现出“年轮”性特征。另一方面，经济发展还影响着城市空间扩展的形式。当经济处于高速增长阶段时，城市空间扩展形式主要表现为外延式水平扩展，城市建设用地比较粗放、松散，紧凑度指数下降。当经济处于稳定增长或缓慢增长阶段时，城市空间扩展则转为内涵式垂直空间扩展，以内部填充、改造为主，建筑密度加大，紧凑度指数明显上升。 2.人口的不断增长和居民对居住条件改善的需求是城市空间扩展的重要力量。 在城乡差距存在且政策开放的情况下，大量农村人口涌进城市，导致城市住房需求猛增。新增人口中的低收入群体通常在市区的边缘地带栖身，由于边缘区的土地价格较低、交通便利、房租较低、管理松散，同时建造商在郊区建设新屋的成本也较低，城市空间以空前的速度向外扩展。另一方面，城市中的高收入群体，不满于中心区的喧闹、拥挤和环境的日益恶化，纷纷向郊区迁移，追求更加宽敞、更接近自然的舒适居住环境，这就要求有更多的土地空间作保障。与之相适应，部分产业向这些地区的迁移以及配套服务设施的兴建，又进一步增加了对土地的占用。 3.交通网络的拓展对城市空间的扩展具有明显的引导作用。 铁路、高速铁路、高速公路、地铁、轻轨等交通设施的建设，极大地加强了城市的对内对外联系，大大提高了城市空间的扩展速度并改变着城市空间的扩展方式。由于便捷的交通可以降低企业的生产成本并给居民的工作、生活、出行带来方便，因此，在重要的交通站点会形成新的集散中心，并沿主要交通干线轴向扩展。发达的交通线路对各种生产生活要素具有很强的吸附力，而纵横交错、不断完善的交通网络使城市空间扩展最终呈现网结状格局。 4.技术进步对城市空间扩展产生着越来越重要的影响。 建筑技术的进步推动了城市空间结构的垂直扩展，在一些聚集效应较高的城区，土地供给非常紧张，人们凭借先进的技术使建筑向更高处发展，建成高楼林立的中央商务区或住宅区，从而使城市空间得到更加充分的利用。交通通信技术的发展和普及不仅推动了城市空间结构的水平扩展，也改变着城市的空间形态。在知识经济和网络时代，网上购物、网上办公 城市空间扩展方式研究 陈玉光

城市商业综合体的运营和管理

城市商业综合体的运营和管理 2010-07-26 17:54 来源：作者:编辑: 王聪慧 主讲人：朱凌波 职务：全国工商联商业不动产专委会CCREC主任兼秘书长 “国际商业地产运营商”系列培训计划首席专家 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有

魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。 第三个投资者和消费者为什么青睐城市综合体，中国改革开放30年有几个重要的数据，一个是城市化的进程，现在已经46.6%，正好进入到70%的加速器，城市化、郊区化包括城镇化正成为中国经济发展的主流模式。第二个就是中国的交通系统，我们说的交通系统主要是地面的交通系统，包括快速路、高速路、城市的主干道，包括这种城铁、高铁、地铁，轨道交通一体化的TOD交通系统。第三个就是中国人口的快速增长和城市化，人们在消费水平、消费理念在迅速的提高，在升级，这些种种的元素加在一起，还有一些软性的要素，就是中国人们生活发展随着消费水平理念的提高，尤其是节假日经济的发达，休闲、娱乐已经成为人们维持城市与自然，科技与文化，包括追求物质与精神的一个平衡的最好的重要的场所。在国外不仅有人均GDP这样一个指数，还有一个指数也是中国目前最匮乏的，就是人均幸福指数，城市综合体作为一个城中城，作为人们追求城市生活一个重要的载体、目的地，所提供的综合的环境、多元的公共中心已经成为人们在追求城市化生活中最重要的场所和这样一个集合性的东西，所以这三点原因推动了中国城市综合体快速发展。 但是我们也看到，想做一个成功的城市综合体，也存在着很多系统性的条件和风险。第一个条件就是必须有很好的政府关系。因为能做城市综合体的地段，就是过去最早讲的地段地段地段，都是一个城市的都市的中心、区域的中心、新城的中心，都是稀缺的地段，也是政府形象工程很重要的载体，所以只有很好的政府关系才能拿到很好的城市综合体的地段。 第二个就是资金或者是资本，我们都知道，中国的商业地产的发展过程中面临最大的困扰就是资金的困扰，因为商业地产在前些年处于两难，原因就是中国的开发商在自有资金杠杆效应下以银行信贷为主体的模式下，缺乏多样化的证券化的融资通道，在这样一个困境下，城市综合体，尤其是商业综合体主流的形态是持有性物业、资产性物业，大型的购物中心、酒店甚至是写字楼，在国际上发展的惯例，包括从运营管理长期经营，如果没有这样一

城市综合体开发模式初探

城市综合体开发模式初探龚伟广州富力地产股份有限公司 伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型房地产开发模式—— —城市综合体开发悄然兴起。虽然城市综合体开发是以“造城”的方式进行房地产综合开发，改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式，但从万达广场、华润万象城等城市综合体开发项目的成功案例中，不难预见，城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。 一、城市综合体的来源 城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪70年代的美国。所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，它是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 工业革命前，主要生产方式是以家庭为单位的手工业生产方式，各生产者之间为了互通有无渐渐形成了“集市”；工业革命带来了机器化大生产，在此基础上产生了现代意义上的“城市”。随着科学技术的发展进步，资本和劳动力源源不断涌进城市，城市的政治优势也逐渐被商业、交通、信息优势所取代，一个商业中心已经远远不能满足一座城市的发展需要。于是大城市的商业区以城市中心为原点逐渐向四周扩散，这样在非城市中心区就形成了若干个相对独立的商业、生产及生活中心，有的甚至发展为相当规模的卫星城，于是作为“城中之城”的城市综合体概念也就随着城市化的进程慢慢形成了。 城市综合体开发作为一种新型的房地产开发模式，简言之，就是开发企业不再满足于住宅或者商业的单一功能的开发建设，而是通过整体规划、综合设计建造一座集购物、居住、工作以及休闲等于一体的“新城市”。笔者认为，城市综合体开发除具备改善人居环境、增加就业、拉动投资等传统房地产开发模式的优势以外，至少还有以下三方面的优势： 一是，城市综合体开发使城市规划、设计更加合理，有助于提升城市形象，增加城市竞争力。传统的开发模式由于每个项目的功能都相对单一，需要若干个项目相互配合才能满足城市发展的需要，然而若干个项目又不可能同时规划设计、同时开发建设，因此在传统开发模式中不可避免地出现不同程度的规划、设计方面的混乱，而城市综合体开发中，在通盘考虑了开发项目的各种配套的综合承载能力和对周边的辐射能力后，才做出整体、系统的规划与设计，故恰好能弥补传统开发模式的不足。 二是，城市综合体开发有利于迅速打造城市商业中心，形成独具特色的城市新地标。就目前的情况来看，城市综合体开发一般采取商业房产为基础，带动住宅、公寓、商务办公，辐射交通、通讯、技术等相关产业的发展模式，往往在规划之始就确定了综合体项目的商业特色，细分了市场客户群体。因此，城市综合体开发完成之后很容易就迅速成为城市的新地标。例如，广州的万达广场、深圳的华润万象城等，一投入使用就迅速成为了该城市的新地标。 三是，城市综合体开发还有利于缓解城市 的

低碳城市空间结构发展模式研究

科　技　进　步　与　对　策Science & Technology Progress and Policy V ol.27 No.22 Nov. 2010 第27卷第22期 2010年11月 低碳城市空间结构发展模式研究　 周　潮1，2，刘科伟1，陈宗兴1 (1.西北大学城市与环境学院，陕西西安710127；2.淮阴工学院建筑工程学院，江苏淮安223001) 摘　要：建设和发展低碳城市是实现低碳经济和低碳社会的关键所在，而城市空间结构模式是低碳城市建设的内在动力支撑因素。基于低碳城市与空间结构的概念及二者的关联性，在分析相关影响因素的基础上，提出了符合低碳发展理念观的3种城市空间结构模式，以促进城市低能耗发展，为实现低碳城市建设目标提供动力机制。 关键词：低碳城市；空间结构；模式 DOI：10.3969/j.issn.1001-7348.2010.22.014 中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：1001–7348(2010)22–0056–04 0引言 人类社会正步入低碳经济时代，低碳城市正成为城市品牌的新亮点和新坐标，是国家或地区综合竞争力的集中体现，在全球范围内城市软实力的竞争中即将发挥关键性作用。因此，建设和实现低碳城市是各国政府关注的热点，也是社会各界关注的焦点。西方国家对低碳城市的研究较早，在实现模式、城市规划和政策研究等方面作了深入的研究［1~4］，如一些国家制定了相应的行动计划，并在相应的城市进行了实践［5］。作为一个发展大国，发展低碳城市是我国应对气候变化、发展低碳经济、面向“后京都时代”的必然选择。因此，国内学者也围绕低碳城市的相关问题进行了研究［6~10］，并在保定市和崇明岛等城市进行了低碳城市建设的试点工作，取得了一定的成绩。但总的看来，国内外的理论研究和实践主要注重：①理论探讨，如理论模型、评价方法和指标等；②技术革新，如新建筑材料和新交通工具使用；③策略研究，如加强政府在低碳城市建设中的主导作用等，但研究中对城市空间结构与低碳城市的关系涉及较少。 城市空间结构是城市发展的内在动力。在低碳发展理念逐渐深入人心、我国经济快速增长、城市化加速、碳排放日益增加的时期，低碳城市空间结构模式成为优化城市用地结构、协调各功能区之间的关系、促进城市资源节约利用、保证城市低碳发展的关键技术之一。因此，本文将在分析低碳城市概念及影响低碳城市空间结构模式因素的发展阶段的“低碳城市”空间结构模式，对促进和实现城市低碳化具有一定的现实意义。 1低碳城市与城市空间结构 1.1低碳城市 城市是人类的生产和生活中心，但也是能源的主要消耗者和温室气体的主要排放点。随着城市化进程的加速，传统工业文明城市(特别是处于发展过程中的生产型城市)的发展模式和发展轨迹成为全球低碳发展的关注焦点。学术界、国际组织和各级政府于2007年开始关注“低碳城市”的概念［11］，但目前世界各国都没有给出确切的定义。我国学者对低碳城市的概念界定进行了相关的论述［12~14］，通过对不同学者观点的归纳与总结，结合我国国情，本文认为低碳城市是指在经济、社会、文化等领域全面进步，人民生活水平不断提高的前提下，通过经济发展模式、消费理念和生活方式的低碳转变，减低二氧化碳排放量，建设低碳排放的宜居模式城市，实现社会可持续发展。可以看出，低碳城市强调以低碳理念为指导，在一定的规划、政策和制度建设的推动下，以低碳技术和低碳产品为基础，以低碳能源生产和应用为主要对象，以市民低碳生活为行为特征，通过发展当地经济和提高人们生活质量为全球碳排放减少作出贡献。 1.2城市空间结构 城市的空间结构是城市发展的内在动力，合理的空间结构模式有利于城市可持续发展。因此，关于城市空间结

产城融合发展模式探索与实践

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/334330084.html, 产城融合发展模式探索与实践 作者：刘怀生 来源：《现代经济信息》2016年第16期 摘要：本文基于产城融合发展模式理论研究，通过分析北京市丰台河西地区基本特征和突出优势，提出台河西产城融合示范区总体空间布局和建设构想。 关键词：产城融合；丰台河西；空间布局；建设构想 中图分类号：TU984 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）016-0000-02 改革开放以来，我国经济快速发展，但城市发展相对落后，“城市病”日益突出。尤其是特大城市，人口膨胀、交通拥挤、住房困难、环境恶化、资源紧张等“大城市病”日益严重，亟需尽快解决。2014年，中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，标志着新一轮城镇化拉开序幕。“产城融合”作为一种城市发展模式，对疏解中心城市人口、缓解交通拥堵、合理配置资源等方面具有很大的促进作用，将成为新型城镇化的一个重要路径。 一、产城融合发展模式理论研究 （一）产城融合发展模式是新型城镇化的重要路径 新型城镇化绝不仅是城镇范围扩大、“只见物，不见人”的城镇化，其核心价值是“以人为本”，让居民生活的更加舒适、便捷，可以享有现代城市特征的经济、政治、文化、社会和生态文明，重点是居住、就业、公共服务、社会保障、基础设施、居住和生活方式的全面城镇化。 新型城镇化是以现代产业发展为核心，以新型城镇为载体，通过产业聚集人，产业服务人，提升土地、农民等要素生产率，保证农民在不丧失土地的前提下持续分享产业化收益，实现人的全面城镇化。 产城融合是在我国转型升级的背景下相对于产城分离提出的一种发展思路。它将居民的居住、工作、生活聚集在一个空间范围内，减少奔波过程中的时间消耗，对推进城镇化、促进城乡结合部发展、解决大城市病等具有重要的实践意义。 （二）产城融合发展模式的核心内容 “产城融合”发展模式是的将城市建设成人们居住、工作、生活的载体，培育现代产业体系，解决居民就业问题，为农民生活、居住市民化提供支撑；完善现代城镇功能，重点是提供优质公共服务和生活保障体系，实现居住和生活方式的全面城镇化。其核心内容是实现三个“三位一体”：

二三线城市综合体运营盈利模式与案例分析定稿版

二三线城市综合体运营 盈利模式与案例分析 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】

二三线城市中小规模城市综合体快速盈利模式与案例解析 主讲人：吴永康北京天安伟业董事长 北京天安伟业董事长 北京华联商厦副总经理 多年的商业地产经验 服务全国30多个城市100多个项目 浏览提示 1、建议浏览时，点击文件标题栏的“视图”，对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选，以便快速定位和浏览特定章节的内容； 2、该内容仅供参考。 吴永康：今天，有机会跟大家同探讨国内二三线城市商业都市综合体的一些现状、发展和生意模式，我觉得这是一个难得的机会。 本人40不惑，十六五年的职业生涯，应该蛮多元化。在开发商工作过，做过甲方，也在零售行业从事管理工作多年，更重要的是，现在是服务方，作为乙方来为在座各位服务的企业进行支持服务，我们这样的团队跟在座很多建筑设计公司、广告推广公司等等都有密切的合作，今天与大家交流起来会比较的直接。

给各位描绘一下二三线城市商业地产或者都市综合体的发展现状以及未来的发展趋势、生意模型，我们开发的一些要点，我们的规划设计一些要点等等，更多的我们希望能够从两个层面来剖析二三线城市大家服务的开发项目的一些点。 一、前言 我们也比较一下很流行北上广深一些都市综合体的成功或者失败经验教训，与二三线城市有什么不同。我们更多的从案例分析，来看到二三线城市目前都市综合体发展的瓶颈或者发展的无奈，或者发展的机遇。今天提供的所有二三线城市案例，都是我本人亲自操作过的，也是有亲身感受。目的是希望大家通过上午的交流，了解二三线城市都市综合体的发展未来，以及作为开发商或者建筑设计公司，或者商业团队，我们的使命是什么？一线城市与二三线城市是有区别的，很难简单的把二三线城市的明天认为是北京的今天，有的时候不见得如此，各个地方的人文、文化、价值观等等都是不尽相同的。 今天跟各位分享的二三线城市都市综合体的情况，可能更多的适合于北方城市，我看到一些同事来自于湖南或者南方，不是说没有借鉴的作用，但是中国太大了，南方和北方差异也非常之大，不见得能完全照单全收。比如距离100公里左右的唐山、秦皇岛都有很大的差异，这都是要实事求是的，不是简简单单的跟风，万达怎么做，我们就跟风做，我们学不了万达。最近有一本书《海底捞你学不会》，很多东西不能照搬召做，根据实际情况来发挥。 跟各位探讨一下国内二三线城市商业地产及都市综合体的发展现状，然后再讲讲国内一线城市北上广深商业地产及都市综合体的生意模式与盈利模型。

城市综合体及其开发模式

【商业地产】城市综合体及其开发模式 城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪 70年代的美国。 所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 促成因素 1.旧城改造（a.商圈扩大与再生 b.城中村改造） 2.城市框架拉大 3.交通体系完善 4.土地价值上涨 5.城市居民需求 产品构成 从综合体HOPSCA的英文字面表现来看，产品构成主要包含H-hotel（酒店）、O-office （写字楼）、P-park（生态公园）、parking（停车场）、S-shopping mall（购物中心）、C-club（会所）、couvention（展览）、A-apartment（公寓）等，各产品间互动、互助、互补。 功能组合 包括商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、文化、娱乐、交通、健康、旅游、休闲、科技、教育培训、商务、会议等多重功能。 项目类型 按位置划分为：商圈型、CBD型、邻里型、新区型、交通型、城郊型；

按规模划分为：大型、中型、小型； 按形状划分为：点式、线式、板式； 按品种划分为：商业为主体、办公为主体、住宅为主体、酒店为主体、多元型主体、均衡型； 开发要求 大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统：集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体，其开发要求相对比较严格。 首先，它属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以一般分布于城市中心或次中心地区，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。 其次，大型城市综合体必须拥有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。 再者，城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络作为纽带，保证在综合体内的办公人员、居民、消费者的便利性。最后，为满足城市精英阶层的居住。、消费、休闲、娱乐、社交等多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中一般具备一定规模的大型购物中心、星级酒店与国际化写字楼。 属性空间 城市综合体作为一种投资模型，其自身拥有四重主要的属性空间： 1.可售部分可回收现金流 2.持有部分拥有稳定的租金回报、收益 3.若企业开发多个综合体项目，当租金回报达到一定水平，资产包达20-30亿，即可作为上市IPO借壳上市 4.资产可作为银行的贷款抵押 开发模式 城市综合体的开发模式大致可分为四类： 模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式

众创空间在中国发展现状、七大模式、三大案例

众创空间在中国发展现状、七大模式、三大案例2015/05/14 11:29来源：搜狐焦点产业新区作者：投中研究院李克强总理于5月7日结束了对北京中关村创业街的造访，咖啡杯的余温还未退却。这不仅让聚集在创业街上的“众创空间”们欢欣鼓舞，也使得中国无数从事与创业相关的人群倍感振奋。今年初，“创客”首次被写入政府工作报告，两会两万字政府工作报告13次提“创业”，国家明确表示推进“大众创业、万众创新”将成经济发展新常态。“众创空间”也俨然成为2015年中国经济新常态的热词。 投中研究院秉承严谨专业的风格保持着对中国创业投资和私募股权投资市场的深度观察，现拟从“众创空间”这一热点出发，力图全面梳理和总结我国现存的“众创空间”的发展现状和模式，以供各方参考。 1.众创空间概述 1.1 提出众创空间的背景 早在2014年9月，李克强总理在夏季达沃斯论坛致开幕辞时，提出要掀起“大众创业”、“草根创业”的新浪潮，形成“人人创新”、“万众创新”的新局面。 2015年1月4日，李总理探访深圳柴火创客空间，称赞年轻创客们充分对接市场需求，创客创意无限。创客运动受到政府的支持和鼓励，让“创客”和“创客空间”们倍受鼓舞。为实现“大众创业、万众创新”，创客被寄予厚望。 1月28日，李克强主持召开国务院常务会议，研究确定支持发展众创空间推进大众创新创业的政策措施，中央文件第一次提到“众创空间”。2月，科技部发文，指出以构建“众创空间”为载体，有效整合资源，集成落实政策，打造新常态下经济发展新引擎。3月5日，两会的政府工作报告中，李克强再次反复提

到“大众创业、万众创新”，并且将其提升到中国经济转型和保增长的“双引擎”之一的高度，显示出政府对创业创新的重视，以及创业创新对中国经济的重要意义。 3月11日，国务院办公厅印发“众创空间”纲领性文件——《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》(下称《意见》)。此举为国家层面首次部署“众创空间”平台，支持大众创新创业。《意见》提出目标到2020年，形成一批有效满足大众创新创业需求、具有较强专业化服务能力，同时又具备低成本、便利化、开放式等特点的众创空间等新型创业服务平台。 1.2 众创空间是什么 “众创空间”是科技部在调研北京、深圳等地的创客空间、孵化器基地等创业服务机构的基础上，总结各地为创业者服务的经验之后提炼出来的一个新词。那么，究竟何谓“众创空间”? 根据国务院《意见》中的定义，众创空间是顺应网络时代创新创业特点和需求，通过市场化机制、专业化服务和资本化途径构建的低成本、便利化、全要素、开放式的新型创业服务平台的统称。这类平台，为创业者提供了工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间。 显然，“众创空间”并不是一个简单的物理概念，也不能把它与现有的任何一种具体形式划等号。科技部也一再强调，众创空间绝不是大兴土木的房地产建设，而是在各类新型孵化器的基础上，打造一个开放式的创业生态系统。 投中研究院认为，众创空间的概念外延与孵化器略有重叠，但应比后者范围更大(见图1)，此外，它还应包括创客空间(见下文第2章)、创业咖啡等新型孵化器模式。一方面，众创空间包括那些比传统意义上的孵化器门槛更低、更方便为草根创业者提供成长和服务的平台;另一方面，众创空间不但是创业者理想

产城融合模式为城市基础设施建设加分

产城融合模式为城市基础设施建设加分 产城融合模式为城市基础设施建设加分 绿水青山、美好生活、人间仙境……国内各大城市无不被冠以如是种种设想，然而，现实的情况是，这仅仅只能成为一种口号和奢望。当人被无限压缩在车厢里，当口罩成为出行必备……我们对于城市的祈求无限压缩，最后，我们需要的不再是世外桃源，只仅仅是通畅出行、便利、完善的城市公共资源，足矣，品质之在于公共资源的丰沛与充足，这已成为社会的共识。 为实现城市品质，包括阁敦思在内的各大专业机构一直在践行绿色生态之路，阁敦思所倡导的绿色建筑、低碳城市理念，无不在为城市提挡，为城市聚集能力加分。除此之外，包括阁敦思在内的多位学者、开发商普遍认为应该反思过去粗放的城市开发方式，在新型城镇化发展过程中，应提倡走产城人融合的模式。 产城人融合理念推进基础建设项目 就产城人融合的新模式，阁敦思有关专家认为，产城融合首先得有完善便利的基础设施，这样才能聚集人气，容纳更多人，把产业发展起来；其次，周边几个区的产业也得同步发展起来，这样各方面问题也都好解决。

北京大学国家发展研究院院长姚洋介绍了国外的经验。他说像纽约的格林威治是比较成功的案例，它有一所很好的大学——纽约大学，有商业，又有很多人居住在那里。那个地方非常有活力，犯罪率极低。 因此，在城市规划、建设大型基础设施项目的时候要考虑一下人的尺度，把产业、人口建设成为有机的生态群落，使得整个区域基础设施的发展速度和目标相匹配的，营造一种不压抑的生活氛围。 产城人融合关键在“人” 好的案例能带来好的启发，如何去推动这种产城融合，也是业内人士关注的话题。 阁敦思专家认为，首先，城市基础设施项目要求考虑产业的问题，如产业的发展，产业结构的调整等。其次，政府在城市开发、建设过程中一定要考虑尊重人的主体地位，依托各种公共资源解决其在城市里面的工作、生活、劳动保障，还有公共服务的均等化问题。同时，产城人的融合要发挥三个平台的力度。第一，政府要发挥打造招商引资平台的引导性作用，或者主导性作用。第二，房地产开发商作为参与新型城市化建设的中坚力量，要发挥开发企业在建设生活配套服务平台方面的力量。第三，要积极引入专业机构进行有效项目管理，使项目少走弯路，

城市社区商业综合体开发和运营的影响因素研究

城市社区商业综合体开发和运营的影响因素 研究 周刚华钱放王卉 2012-12-17 17:48:35 来源：《中国房地产》2012年第11期（学术版） 摘要：随着我国城市化进程的加快，新建居住区大量涌现，需要大量社区商业设施配套来满足社区居民日常生活的需要，城市社区商业综合体应运而生。本文在对国内8个典型社区商业综合体详细调查的基础上，从区位选择、功能布置、业态组合和经营方式等方面研究影响城市社区综合体开发和经营的主要因素，并提出我国建设城市社区综合体发展的策略和建议。 关键词：城市社区，社区商业综合体，影响因素 随着我国经济的快速发展和城市化水平的不断提高，我国商业设施建设也得到了很大的发展，有些城市中心商业区的建设已经达到较高水平。但伴随着我国城市新建小区数量的不断增多和居民消费观念的变化，城镇居民对社区商业的需求日益增加，我国目前许多城市社区商业仍然存在社区商业设施不足、网点布局不合理和服务功能单一等问题，已经不能满足城镇居民基本生活和提高生活质量的需求。因此，加快发展我国城市社区商业是满足城市居民消费、改变城市面貌、扩大劳动就业、提升我国城市商业现代化和综合竞争力、发展现代服务业的迫切要求。 城市社区商业综合体作为社区商业的一种重要形式，由于采用了“统一规划设计、统一进行招商和统一经营管理”的“三统一”建设经营管理方式，不仅满足了城镇居民的日常生活需求，而且还创造了良好的购物环境，为社区居民提供

了很大便利。由于其商业带动效应强，容易凝聚人气，已经成为社区商业的一大亮点。这种集中的、一站式的消费特点，改变了我国传统社区商业“小而散”的形态，解决了沿街底商与社区居民的矛盾，是未来城市社区商业发展的主流形式。因此，研究影响城市社区综合体开发和经营的主要因素，对我国社区商业建设具有非常积极的意义。 1 我国社区商业综合体发展过程中存在的问题 我国社区商业综合体的建设起步较晚，近十几年来，随着城市化水平的不断提高，城市新建小区大量增加，需要新型的、大量的社区商业与之配套，社区商业综合体的建设才慢慢开始引起开发商重视，特别是在北京、上海、深圳等大城市或经济发展水平较高的城市，社区商业综合体发展较为迅速，取得了不小成果，出现了许多经典案例。总体来看，我国目前社区商业综合体建设和管理过程中存在以下几个主要问题。 1.1 规划上不够重视，社区商业综合体建设无序 社区商业综合体主要以区域和周边居民为主要服务对象，是一种新型的社区商业形态。目前，我国许多城市比较重视中心城区商业的发展，社区商业往往不被政府有关部门所重视。一些城市对中心城区商业综合体的建设和管理都有明确和详细的规划，缺乏对社区商业综合体建设和管理规划，从而使得新建居民小区和旧城改造小区的商业综合体建设缺少足够的依据，建设和管理呈现无序状态。 一些地方政府与商业主管部门对社区商业综合体的建设以开发企业为主，相信市场能够解决一切问题，甚至对社区商业综合体的布局采取放任自流的态度，

2017年众创空间发展前景、七大商业模式、三大精选案例

2017年众创空间发展前景、七大商业模式、三大精选案例 李克强总理于5月7日结束了对北京中关村创业街的造访，咖啡杯的余温还未退却。这不仅让聚集在创业街上的“众创空间”们欢欣鼓舞，也使得中国无数从事与创业相关的人群倍感振奋。今年初，“创客”首次被写入政府工作报告，两会两万字政府工作报告13次提“创业”，国家明确表示推进“大众创业、万众创新”将成经济发展新常态。“众创空间”也俨然成为2015年中国经济新常态的热词。 秉承严谨专业的风格保持着对中国创业投资和私募股权投资市场的深度观察，现拟从“众创空间”这一热点出发，力图全面梳理和总结我国现存的“众创空间”的发展现状和模式，以供各方参考。 1.众创空间概述 1.1 提出众创空间的背景 早在2014年9月，李克强总理在夏季达沃斯论坛致开幕辞时，提出要掀起“大众创业”、“草根创业”的新浪潮，形成“人人创新”、“万众创新”的新局面。 2015年1月4日，李总理探访深圳柴火创客空间，称赞年轻创客们充分对接市场需求，创客创意无限。创客运动受到政府的支持和鼓励，让“创客”和“创客空间”们倍受鼓舞。为实现“大众创业、万众创新”，创客被寄予厚望。 1月28日，李克强主持召开国务院常务会议，研究确定支持发展众创空间推进大众创新创业的政策措施，中央文件第一次提到“众创空间”。2月，科技部发文，指出以构建“众创空间”为载体，有效整合资源，集成落实政策，打造新常态下经济发展新引擎。3月5日，两会的政府工作报告中，李克强再次反复提到“大众创业、万众创新”，并且将其提升到中国经济转型和保增长的“双引擎”之一的高度，显示出政府对创业创新的重视，以及创业创新对中国经济的重要意义。 3月11日，国务院办公厅印发“众创空间”纲领性文件——《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》(下称《意见》)。此举为国家层面首次部署“众创空间”平台，支持大众创新创业。《意见》提出目标到2020年，形成一批有效满足大众创新创业需求、具有较强专业化服务能力，同时又具备低成本、便利化、开放式等特点的众创空间等新型创业服务平台。 1.2 众创空间是什么 “众创空间”是科技部在调研北京、深圳等地的创客空间、孵化器基地等创业服务机构的基础上，总结各地为创业者服务的经验之后提炼出来的一个新词。 那么，究竟何谓“众创空间”? 根据国务院《意见》中的定义，众创空间是顺应网络时代创新创业特点和需求，通过市场化机制、专业化服务和资本化途径构建的低成本、便利化、全要素、开放式的新型创业服务平台的统称。这类平台，为创业者提供了工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间。 显然，“众创空间”并不是一个简单的物理概念，也不能把它与现有的任何一种具体形式划等号。科技部也一再强调，众创空间绝不是大兴土木的房地产建设，而是在各类新型孵化器的基础上，打造一个开放式的创业生态系统。 认为，众创空间的概念外延与孵化器略有重叠，但应比后者范围更大(见图1)，此外，它还应包括创客空间(见下文第2章)、创业咖啡等新型孵化器模式。一方面，众创空间包括那些比传统意义上的孵化器门槛更低、更方便为草根创业者提供成长和服务的平台;另一方面，众创空间不但是创业者理想的工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间，还是一个能够为他们提供创业培训、投融资对接、商业模式构建、团队融合、政策申请、工商注册、法律财务、媒体资讯等全方位创业服务的生态体系。

经济开发区产城融合发展情况的报告

朝阳柳城经济开发区产城融合发展 情况的报告 县人大常委会： 2015年初，按照朝阳市委、市政府“五个一工程”建设的战略部署，朝阳县依托二十家子镇和有色金属产业园区成立朝阳县经济技术开发区，初步提出了开发区与新市镇同步发展、融合发展的规划设想，编制了《朝阳县经济技术开发区产业发展规划》。2016年4月，开发区晋升为省级经济开发区，更名为朝阳柳城经济开发区。下面将开发区产城融合发展情况报告如下: 一、开发区产城融合发展情况。 一是科学编制规划，产业发展规划体现产城融合发展理念。委托辽宁城乡建设规划设计院编制了《朝阳县经济技术开发区产业发展规划（2015--2030）》，开发区按照区域协调、融合发展的产业发展思路，构建“三支柱、双培育”的产业发展“3+2”模式，产业发展将经历以下两个阶段，全面实现生产空间集约高效、生活空间宜居适度的产城融合新局面。第一阶段（2015--2020年）开发区逐渐投入到更大面积的基础设施建设和土地开发。产业规模扩张和结构完善过程中产生对生产性服务业及消费性服务业的内在需求，也会促进产业升级和配套服务产业的发展。就业人群构成逐渐丰富，各类服务设施逐渐完善，建设职业学校、人才公寓、酒店、产

业服务平台等生活性和生产性服务设施。第二阶段（2020--2030年）开发区由产业功能主导区逐渐转变为新型工业示范基地和产城融合发展新城区，实现“以产促城，以城兴产，产城融合”。通过产业发展和城市建设同步进行，工业新区和二十家子镇区实现基础设施共享，就业人群和居住人群结构匹配、生产空间与生活空间联系紧密的产城融合新局面。工业与贸易的双轮驱动，二十家子新市镇社会经济达到全县一流水平，成功打造为朝阳县副中心。 二是明确产业定位，产业发展体现产城融合发展理念。开发区紧紧抓住项目建设和招商引资这一核心命脉，依托“装备制造、有色金属、精细化工”三大主导产业，重点打造“三基地一园区”，具体为：利用温甬台地区汽车零部件企业转移契机，依托标准化厂房和张世新能源汽车这个龙头，打造北方汽车零部件产业配套基地；利用县域内丰富的钒钛资源，依托中科院过程所辽西钒钛湿法冶炼新工艺，打造钒钛产业基地；利用化工产业园优势，依托南开大学等高校和科研院所先进技术，打造辽西地区精细化工科研成果转化承接地；利用开发区距离锦州港仅有65公里的区位优势，依托国电投锦赤货运专线东大屯车站，打造国电投朝阳（保税）物流产业园区。 截至5月中旬，现已在开发区注册的企业有64家。其中，装备制造企业21家，包括张世新能源汽车、辽宁精锐、

南京市产城融合模式研究

产城融合模式研究

内容 产城融合发展的背景y y 产城融合的现状y 国内外产城融合发展的经验借鉴y 推进产城融合创新发展的模式和思路y 促进产城融合发展的实现路径和示范方向y 高水平促进产城融合发展的体制机制创新重点

产城融合发展的背景 y 产城融合的内涵 ?产城融合是城市发展的内在要求和必然选择，其基本内涵是产业与城市在功能、空间、结构、组织和政策等方面的相互匹配、有机互动、共同演进、螺旋上升的状态和过程，其目的是实现城乡资源要素的有效配置、城市空间载体的动态优化、城市产业结构的不断升级、城市服务功能的配套完善、城市生态环境的持升级城市服务功能的配套完善城市生态环境的持续改善、城市组织结构的完整高效、城市政策体系的整合统一、城市历史文脉的传承延续、城市人口素质的持续提升，其本质是提升城市居民的幸福感和城市的持续发能力的可持续发展能力。?产城融合至少应包括功能融合、空间融合、结构融合、身份融合、组织融合等六个方面的内容。身份融合织融合和政策融合等个方面的内容

产城融合发展的背景 y 南京产城融合面临的机遇和挑战 ?机遇 x “一带一路”和长江经济带发展战略为南京市加快产城融合发展创造了难得契机 x 中国（上海）自由贸易试验区建设为南京市加快产城融合发展示范了有利的体制机制环境 x 全国技术创新中心城市建设为南京市加快产城融合发展指明了战略方向 x 智慧城市建设热潮的出现为南京市加强产城融合发展明确了发展理念 x 低碳环保理念的凸显为推动产城融合发展奠定了群众基础 ?挑战 x 新常态的出现增加了南京市产城融合发展的难度 x 第三次产业革命将带来城市产业和居住空间的再调整x 以人为本的新型城镇化理念的树立在纠正原来以经济职能为本的城市发展观念的同时，也在一定程度上增加了产城融合发展的资金压力 x “社会力”的崛起将使产城融合发展中面临社会治理模式变化带来的挑战

城市商业综合体的运营和管理

城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。

城市综合体运营模式分析

城市综合体运营模式解析 城市综合体有三个方面的特点。 第一个，体量巨大、投资额高、开发周期长。刘总刚刚发言里也说到，现在都是大型综合体的大盘时代已经来临，几十万方是小型综合体，大一点的一两百万方，甚至于数据里面有七百万方甚至更大体量的综合体，应该说这么大的体量的项目，相应的投资额也非常大。从十亿，几十亿，甚至到几百亿的投资，比如说成都新世纪环球中心，一百多万方，整个投资额是200多个亿。开发周期长，对于城市综合体或者是商业为主的综合体，短一点的时间四五年，长一点的时间可能要十年的时间。比如说广州泰谷前后十年的时间，把城市综合体完成。这是第一个方面的特点。 第二个方面，土地的集约化、本身综合体的开发强度比较高，在比较小的地块上比较高的容积率比较高的强度来开发。相应也导致综合体的密度比较大。还有它是高科技设施的集成，其实现在的综合体的项目已经不仅仅是水泥加玻璃，这里面有很多新的技术新的材料的运用，比如说技术材料、安保，它的机电设备，都是一些最新的技术的应用。 第三个方面，就是城市综合体的物业类型比较多，三种、四种、五六种的物业类型。还有一个特点就是它的功能，在进一步的走向复合化。现在的城市综合体不仅仅是我满足居住、商业服务、办公酒店，往往把很多城市的功能都集合进来，比如说交通枢纽，一些城市的综合体本身就是重要的交通枢纽，跟公交站跟地铁，比如说在香港，甚至跟机场大巴、机场的快线都有很好的结合，本身就是交通的枢纽，包括文化演艺的设施，图书馆、博物馆、音乐厅。展览会议的功能，包括大型广场，等等市政的设施也都集合到综合体里面，综合体的功能越来越复合。最后导致整体的运营非常复杂。 我想讲运营内容之前，需要看看综合体这个产品所具备的特点。大家了解了这个综合体的情况之后，发现综合体不是一般人可以玩的产品类型。但我们恰恰看到了，刚刚刘总介绍的，21个重点城市里面，综合体的数量包括增长的速度，包