住宅小区物业管理费标准测算方案

住宅小区物业管理费标准测算方案

一、物业管理费收入测算

为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设××小区物业服务费标准为PM，则

营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）＝住宅建筑面积×PM×12月×96%＋车位数×25元/车位.月×12月×95%＋（商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%）

＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96个×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70%

＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60

＝232290.32PM＋58652.60

说明：◆%比是指年度收费率；◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。

二、物业管理成本支出测算

工资估算（￥232200.00元）

行政办公费估算（￥13880.00元）

附表3：

设备设施维护费估算（￥25000.00.元）

备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。

附表4：

环境管理费估算（￥5160.00元）

附表5：

公共水电费估算（￥37200.00元）

三、物业管理服务费标准的测算

下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。

若×××小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝0

即：营业收入—（313440.00＋营业收入×17.5％）＝0

推算出：

营业收入＝379927.27元

根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为：

营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60

推算出：

PM≈1.383元/㎡.月

根据上述测算，我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/㎡·月

上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发，按新的《物业服务收费管理办法》还应将管理费分摊等费用纳入测算（如公司运营费用、公司要承担的税费等）。当然，收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算（如本公司人员工资、小区能源损耗、日常运作资源损耗、税费等）。另外，测算过程还应考虑未来成本的上升可能，故在此基础上要预留3～5年（或根据物业服务合同期限）的提升空间。如当时测算标准为1.5元/㎡·月，但考虑未来成本上涨因素，则在此基础上最低要提升到2.0元/㎡·月。那么在实际操作中如直接按此标准收取，恐业户也不一定能接受也不诚信，所以在对外收取上则明确或公告“第一年按物业管理费标准的75%收取（为不让业户感到迷惑或不理解，可对外宣传开发商为回馈业户而采取的贴补政策），第二年按 %收取，第N年按 %收取”。这样做法，避免了未来因提升管理费标准而去做大量工作之苦（我想业主也会理解）仅供参考，不足之处，请予批评指导。