住宅小区物业管理费标准测算方案
一、物业管理费收入测算
为了便于测算,结合商业物业及车位的的物业管理服务收入,以及日后平均年收费率估算,假设××小区物业服务费标准为PM,则
营业收入=住宅物业服务费收入+车辆停放服务费收入+(商业物业服务费收入)=住宅建筑面积×PM×12月×96%+车位数×25元/车位.月×12月×95%+(商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%)
=20164.09㎡×PM×12月×96%+96个×25元×12月×95%+1619.7㎡×2.3元×12月×70%
=232290.32PM+27360.00+31292.60
=232290.32PM+58652.60
说明:◆%比是指年度收费率;◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。
二、物业管理成本支出测算
工资估算(¥232200.00元)
行政办公费估算(¥13880.00元)
附表3:
设备设施维护费估算(¥25000.00.元)
备注:以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。
附表4:
环境管理费估算(¥5160.00元)
附表5:
公共水电费估算(¥37200.00元)
三、物业管理服务费标准的测算
下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。
若×××小区物业管理实现收支平衡,则:营业收入—成本支出=0
即:营业收入—(313440.00+营业收入×17.5%)=0
推算出:
营业收入=379927.27元
根据物业管理费收入测算结果,按营业收入的测算公式,则应为:
营业收入=住宅物业服务费收入+车辆停放服务费收入+(商业物业服务费收入)379927.27元=232290.32PM++27360.00+31292.60
推算出:
PM≈1.383元/㎡.月
根据上述测算,我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为¥1.38元/㎡·月
上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发,按新的《物业服务收费管理办法》还应将管理费分摊等费用纳入测算(如公司运营费用、公司要承担的税费等)。当然,收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算(如本公司人员工资、小区能源损耗、日常运作资源损耗、税费等)。另外,测算过程还应考虑未来成本的上升可能,故在此基础上要预留3~5年(或根据物业服务合同期限)的提升空间。如当时测算标准为1.5元/㎡·月,但考虑未来成本上涨因素,则在此基础上最低要提升到2.0元/㎡·月。那么在实际操作中如直接按此标准收取,恐业户也不一定能接受也不诚信,所以在对外收取上则明确或公告“第一年按物业管理费标准的75%收取(为不让业户感到迷惑或不理解,可对外宣传开发商为回馈业户而采取的贴补政策),第二年按 %收取,第N年按 %收取”。这样做法,避免了未来因提升管理费标准而去做大量工作之苦(我想业主也会理解)仅供参考,不足之处,请予批评指导。