房地产投资风险识别
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■理论搽讨Ｌ
房地产投资风险识别
彭晓炎，邹媚
（华北水利水电学院，河南郑州，４５００１１）
［摘要］房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，也是一个高投入、高回报和高风险的行业。由于房地产投资固有的周期长、投资金额大、涉及因素多等特点，风险贯穿房地产投资的整个过程，并且不同阶段的风险内容不同，表现形式各异。本文按照房地产开发和实施的步骤，分阶段识别了房地产开发投资过程中的主要风险。
［关键词】房地产；开发商；投资风险
Ｏ前言
房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性
产业，它以产业关联度强、带动系数大等特点，成为促进
国民经济增长的支柱产业。改革开放以来，随着经济体制
改革的不断深入，以推行城市综合开发、房屋商品化、住
房制度改革和土地有偿使用等制度为契机，我国房地产业
迅速恢复、发展和壮大，显示出勃勃的生杌和旺盛活力。
仅２００７年上半年，全国就完成房地产开发投资９８８７亿元，
同比增长２８．５％。从总体上来讲，我国房地产市场前景广
阔，需求旺盛，但我们不能据此认为房地产投资是毫无风
险的。
房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活
动，也是一个高投入、高回报和高风险的行业。由于房地
产投资固有的周期长、投资额大、影响因素复杂等特征，
房地产开发商面临的风险因素特别复杂，一旦失误，可能
使项目遭受无法估计的损失。因此，在房地产投资活动
中，开发商必须增强投资的风险意识，充分了解房地产投
资风险及其变化规律，通过加强风险管理来保障投资的收
益。
按照开发程序和实施过程，通常可将房地产投资开发
过程划分为：投资决策分析阶段、投资前期阶段、建设实
施阶段和租售经营４个阶段。
在房地产投资开始时，房地产开发商拥有最大的不确
定性和风险性；但是随着项目的进行，预期结果逐步明
朗，不确定因素随之减少，风险因素也逐步减少：到开发
结束时，项目建造完毕，该房地产项目在时间和空间上都
已确定，此时开发商将仅仅面对一个相对狭窄并且竞争激
烈的消费市场。对于房地产项目的投资，无论其规模大
小，所处于何种投资开发阶段，详细、系统的风险识别是
必不可少的一项工作。它可以使开发商根据所处风险环境
从而做出相应的防范策略。
１投资决策分析阶段风险
房地产投资决策是指房地产开发商通过对国家、地区
或地方的政治、经济、金融和社会变化、发展趋势的研
究，综合考虑市场的供给、需求、价格、收益水平和趋
势，对拟建房地产投资开发项目的必要性和可行性进行全
面的综合技术经济分析，对不同方案进行比较、判断并作
出决策的过程［¨，它主要围绕何时、何地、开发何种类型
的房地产以及项目是否可行等问题展开。由于房地产投资
固有的特点，这一阶段开发商所面临的风险因素非常多，
主要体现在政策风险、可行性研究风险、投资时机风险、
投资选址风险、投资类型风险等等。
一理论搽讨Ｌ
期，就会立刻产生融资错位问题，无法应付工程需要。２．３工程招投标风险
工程招投标是市场经济条件下工程交易的主要方式。在这类活动中，由于招标方式、招标条件以及招投标过程中一系列变量的影响，有可能使工程成本增加，给开发商带来损失。
２．４合同风险
合同风险主要分为两类。一类是由合同条款不完善、叙述不严密或与国家相关政策相违背造成的，这样合同双方可能会因为一项含混不清的条款而争论不休，造成项目工期延长、工作效率低下等不良后果。另外一类合同风险是由合同类型造成的，使得双方在未来承担风险的大小有所不同。比如固定总价合同使得开发商把大部分风险转移给了承包人，但是这种风险转移一般是以高额的总价费用来换取的；而可调总价合同，投资风险进行了分散，相对固定总价合同来说，开发商承担了建设期间的通货膨胀风险，而把其他风险分散给承包商承担，因而可以有效降低承包商的报价。
３建设实施阶段风险
建设实施阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时间上，将项目建设计划付诸实施的活动。它的主要任务是在施工过程中通过加强管理、采取措施，确保开发项目的计划质量、安全、工期和成本目标的实现｛６７，所以这一阶段的风险主要是自然风险以及在施工过程中由于管理不善、施工不当引起的质量风险、安全风险、工期风险和技术风险等。
３．１自然风险
自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商造成经济上的损失。自然因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险、塌方风险、泥石流风险、雪灾风险等等。这些风险出现的可能性小，但是一旦出现，造成的后果相当严重。３．２质量风险
好的投资效果要通过房地产优良的质量来实现。如果房地产质量不过关，不能达到消费者的要求，它的价值就难以实现，势必给开发商带来巨大的经济损失。只有设计合理、结构坚固、施工精细、质地优良的房屋才能有效地实现地段的功能，给开发商带来可观的利润。
３．３安全风险
安全生产涉及到施工现场所有的人、物和环境，无论何时何地，安全生产都要放在首位。一旦发生安全事故，必然会导致人身或财产损失、工期延误、效率下降，其后果十分严重。因此，开发商要尽全力督促、协助施工单位按照建筑施工安全生产法规施工，消除施工过程中人员的随意、散漫、盲目性，落实各项安全措施，有效减少各种不安全事件的发生。
３．４工期风险
工期的延长无疑会给开发商造成较大的不利影响：第一、成本费用的增加，主要是由于财务费用、管理费用、人工费用等费用增加；第二、市场行情将发生变化，供需的变化导致错过最佳的销售时机。造成工期延误的风险因素一般有：人为因素、资金因素、自然因素等等。
３．５技术风险
房地产技术风险是指由于技术方面的不确定性给开发商带来的风险，表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、科技含量、工程质量、材料选择等的掌握上。并且由于科学技术的进步和对环境保护要求的提高，可能会对某些房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资，进行房地产的更新、改造、翻修。造成技术风险的可能性很多，比如施工技术和工艺风险、建筑材料改变和更新风险、设备损坏和更新风险、建筑设计变动或计算失误风险等。
４租售经营阶段风险
房地产投资开发项目在建成及竣工后相当长的时间，开发商会对其建造的房产进行销售、租赁和经营，以便回收投资并取得经济回报。然而由于项目建设周期长，其中各种因素的变化有可能造成预期收益无法实现，从而给房地产项目的投资开发带来潜在的风险。其中，市场风险、销售风险、物业风险尤为重要。
４．１市场风险
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由于供求形式变化，引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性，主要来源于房地产供应时间的误差。
４．２销售风险
对房地产销售时机、价格和节奏的把握是房地产能否获得销售成功的关键，如果把握不准会造成销售不畅或滞销，还会造成资金沉淀、成本升高、开发商形象受损等风险。因此，对销售时机、价格和节奏的把握是开发商取得利润极为重要的一环。
４．３物业风险
房地产投资竞争日益激烈，消费者不仅注意其价格和质量，而且还十分注重其租售后服务，即物业管理。良好的物业管理不仅有助于树立和提升开发商自身的市场形象，加快房屋的租售速度，而且有助于维护消费者和开发商的利益，达到物业保值增值的目的，反之则会导致开发商信誉受损，使房地产闲置量增大，最终影响开发商的利益。物业风险因素主要是物业公司选择和物业费用制定等。
５结论
从上述分析得知，房地产投资受到众多不确定性因素的影响。正是这些不确定性因素的存在，使得房地产开发投资活动存在着很大的风险。开发商在从事房地产开发投资活动中，应当充分认识到这些风险产生的可能性，做好风险识别和分析工作，为经营决策提供可靠的依据。
参考文献
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作者简介：
（１）彭晓炎（１９８３－），女，河南郑州人，华北水利水电学院２００６勃殳管理科学与工程专业硕士研究生。研究方向：投资决策与经济评价
（２）邹媚（１９８３一），女，广东梅州人，华北水利水电学院２００６级管理科学与工程专业硕士研究生。研究方向：
投融资决策及风险管理
房地产投资风险识别
作者：彭晓炎， 邹媚
作者单位：华北水利水电学院,河南郑州,450011
刊名：
资源与人居环境
英文刊名：RESOURCES·ENVIRONMENT ·INHABITANT
年，卷(期)：2007(20)
参考文献(6条)
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4.陈弘房地产投资风险分析[期刊论文]-经济评论 2004(02)
5.沈晓艳房地产投资风险分析与防范[学位论文] 2006
6.万俊房地产投资风险管理研究[学位论文] 2001
本文链接：https://www.wendangku.net/doc/3b4771562.html,/Periodical_zyyrjhj200720023.aspx