房价物价

那种认为房地产价格快速上升吸收了很多超发的货币，帮助抑制了CPI通胀的观点过于简单。房地产价格上升和CPI通胀是一体的，对房地产的调控应该是控制物价总水平上升的重要部分

彭文生/文

控制CPI通胀率是近期宏观政策的首要目标。2010年四季度以来货币政策的调整已经开始显现效果，货币和信贷增长速度大幅下降，经济增长速度开始放缓，但CPI通胀率还在高位。

同时，过去几个月房地产调控力度也加大了，主要体现在限贷、限购和增加保障房供给。目前商品房销售下降，而房地产价格尚没有明显回落。政策调控尚未对价格产生显著影响，这存在两种可能：一是时间差，我们需要更多时间让已经执行的政策措施发挥作用；二是政策调控力度还不够。

关于通胀的讨论有一个未引起足够重视的因素，是房地产价格对CPI的推动作用。这方面争议比较大，有观点认为房地产价格快速上升吸收了很多超发货币，帮助抑制了CPI 通胀。

但我们分析房地产价格、CPI通胀和货币的关系，基本结论是房地产价格上升和CPI 通胀是一体性的，对房地产的调控应该是控制物价总水平上升的重要部分。

房价上升增加CPI通胀压力

房地产价格上升可能从总需求压力和成本推动两个方面增加CPI通胀, 但在中国主要体现为成本推动的压力。从统计上来看，虽然住房销售价格并不直接进入CPI的统计，但是却从不同渠道对CPI产生影响。

首先，房价上涨长期来看造成房租上涨压力，而房租上升直接影响CPI。今年1月起，统计局提高了居住支出占CPI比重，反映了我国居民在住房方面的消费比例的增加，这既有收入水平提高，城市化进程中带来的居民消费结构的变化，更有房屋价格快速上涨的影响。

除了房租对CPI居住项的直接影响，地价和房价上升也提高了企业尤其是商业零售企业的成本。此外，房地产价格上升，造成摊位费用的上升，直接导致了部分农产品价格上涨。同时住宅价格上涨也增加了工资上涨压力，近几年低端劳动力工资上升加快。除了农村剩余劳动力减少，城镇居住成本上升也是一个影响因素。

房价上涨除了通过成本推动影响CPI通胀，还可能通过总需求的变化影响物价水平。房价上升对总需求的拉动主要通过投资增长。一方面，房价上升刺激住房开发的投资。近几年房地产投资占中国整体固定资产投资的四分之一左右。

同时，房地产价格上升增加了以土地和房产作为抵押品的价值，改善了非银行部门的融资条件，对企业投资形成支持。在中国，以房地产为抵押的借贷对中小企业很重要。同时，土地流转也和一些大型投资紧密相关。

房价上升对消费需求的刺激作用不明显。虽然财富效应可能导致拥有住房的家庭消费上升，但中国有一半人口居住在农村，城市房价变动对他们的财富影响不大，对他们的消费行为不会有直接影响。

更重要的是，由于中国尚存在大量的住房刚性需求，包括移民到城镇的新增住房需要，以及城镇原有家庭改善居住环境的住房需求。对于计划买房的家庭而言，房价上升迫使他们为买房而增加储蓄（包括未来需要偿还的抵押贷款），可用于消费的收入减少，形成负的收入效应。

而这部分家庭数量大，收入相对较低，边际消费倾向高，是消费增长的主力军，高房价对他们的打击直接伤害消费的增长。不少研究文献论证了过去几年房价上升是导致我国居民储蓄率居高不下的原因之一。

影响房价的结构性因素

虽然房地产价格通过多种渠道影响CPI，但二者往往偏离较大，有时甚至反方向变动。虽然消费品价格一定程度受预期影响，但主要反映当前的供给和需求状况。

房地产不仅是消费品，也是投资品，其价格反映居民收入增长、资金成本，以及投资者对未来租金收益预期等基本面因素，同时也受投资者情绪，也即羊群效应影响，尤其是房地产供给受政府的土地政策影响很大。过去十年，我国房地产价格大幅攀升，大幅超过居民收入和租金增长率，从房价收入比、租金收益率等指标看，大城市房价已严重偏离基本面。

推动中国房价上升的因素中，有两方面尤其值得关注。首先，土地价格大幅上升，和土地供给的垄断有很大关系。任何商品市场，如果供给是垄断的，而供给者的主要考虑因素是收益最大化，则无论是什么样的货币环境，其相对价格（相对于其他商品）必然上升。

目前城镇土地出让主要是地方政府通过招拍挂三种方式，其中拍卖占了绝大多数。自从引进招拍挂制度后，过去几年我国土地价格快速上涨，不断出现天价地王。卖地收入支持了地方政府主导的基建投资和城镇建设，土地价格上升也增加了地方政府以地产做抵押的融资能力，放大了其支配资源的空间。

这些地方政府主导的投资确实改善了基础设施，加速了城市化，促进了经济的繁荣，在一段时间掩盖了房地产价格快速上升的负面效果。但现在我们已经看到高房价对民生的影响，而土地和房产价格不断上涨，推升了整体经济的运行成本，对实体经济的挤压逐渐显现。

其次，房价快速上升也反映了高储蓄率造成的投资需求。中国储蓄率上世纪90年代在35％GDP左右的水平，但在过去十年快速上升到近50％。储蓄率的上升有多重因素的影响，包括快速上升的房价造成部分居民为买房而增加储蓄，但最主要还是人口结构的变化。

过去十年，年龄在25岁－64岁之间的生产者（储蓄者）的人数越来越多地超过净消费者（25岁以下，64岁以上），比例从100％上升到120％。房价的快速上升和股市大幅扩容背后都有高储蓄的支撑。资本账户管制限制了对外投资的渠道，加剧了对国内资产的需求。

高储蓄还有一个间接影响。储蓄率高代表当期消费弱，同时支持高投资，可能导致当期的总需求强，但产能扩展快，经济供给能力不断增强。在这种环境下，CPI通胀虽有周期性波动，但平均比较温和，使得货币政策相对于资产价格可能过于宽松。最近，央行行长周小川提到，较高的投资可能会造成某些方面的过热和产能过剩，也容易刺激资产泡沫的产生。

推动房价和CPI的货币因素

谈到对CPI和房地产价格的影响因素，当然离不开货币环境。但对于货币如何影响CPI和房地产价格有一些不同看法。比较流行的解释是古典货币主义学派的交易方程式MV=PQ，给定货币流通速度（V）和社会的总交易量（Q），货币供应（M）增加10％，物价（P）就会上升10％。

过去，交易方程式主要用来理解货币和一般消费品价格的关系。近来，有一个观点是以此来解释房价的上升，甚至认为高房价吸收了超发的货币，避免了恶性CPI通胀。我们认为这是一种过于简单的解读。

首先，从CPI通胀来看，在货币的流通速度与商品交易量不变的条件下，物价水平是随货币流通数量的变动而成正比例变动的。这些假设条件在现实中不容易完全满足，比如商品交易量会随经济周期的变动而波动。

货币供应增加首先刺激消费和投资需求，在总需求相对于供给比较弱（没有充分就业或产能过剩）的阶段，经济增长加快（也就是Q的增加），而不是物价上升。随着总需求的扩张达到供给的极限，物价上升逐渐明显。

2009年货币扩张速度大幅超过正常水平，开始体现在经济增长的复苏，然后是CPI 通胀上升。对于市场分析而言，准确把握物价上升的拐点和通胀可能达到的最高值有很大的难度。一方面，短期物价走势受一些非货币因素，比如自然灾害对农业生产的影响。另一方面，商品的供给不仅受经济周期的影响，也受经济总供给潜力的制约，而潜在增长率无法直接观察到。

反映政策紧缩的影响，M2和M1的增速大幅下降，现在已经回到了全球金融危机前的水平。按照过去的相关性，CPI通胀率应该已经或很快见顶。但潜在增长率因为劳动力增长放缓和环境制约因素应该在下降，降到什么水平有很大的不确定性，如果下降很多，就不能按过去的经验值来判断经济的供给能力的增长。也就是说，现在的货币增长速度可能还是太快。

还有一个不确定因素，虽然货币增速下降，但2009年大幅增长导致货币存量很大，是不是已经消化了？一个流行的观点是，房价上升和房产交易量降低了货币流通速度，沉淀的货币吸收了超发的货币，抑制了其对一般消费物价的拉动。这种解读的言下之意是房价下跌或房产交易下跌，沉淀的货币又会流回到商品交易领域，增加CPI通胀的压力。

这是个似是而非的观点。根本的问题是货币除了交易功能，还有储值功能，而房产除了居住的消费功能，也是重要的投资工具。所以，理解货币和房价的关系要从货币的储值功能、资产配置的角度看。

货币主义的另一流派剑桥方程式，可以帮助我们更准确地理解货币对CPI和房地产价格的影响。剑桥方程式为：M=kPy，M表示货币余额，k表示以货币形态持有的备用购买力（流动性）占社会总收入的比例，y表示实际总产出，P表示物价水平。

和交易方程式强调的货币的交易功能不同，剑桥方程式则重视货币作为一种资产的功能，从以货币形式拥有资产存量的角度考虑货币需求，重视这个存量占收入的比例。在这个分析框架下，利率的变动影响对货币的需求。给定M2的规模，存款的利率提高了，其流动性或备用购买力就会降低。所以，过去几个月基准利率的提高有利于消化M2存量对通胀的压力。

若把剑桥方程式引申来解读总资产配置中货币资产占的比重，Py可以看做社会总财富，k是理想的货币资产占总财富的比例。货币供应增加导致货币资产占总资产的比重超过理

想的水平，人们重新配置资产。

从个人角度看，是减少货币资产，购买风险资产比如房地产，但从整个经济形势来看，货币资产的总量不会减少。房价则因为需求增加而上升，一直到货币资产占总资产的比例重新回到理想的水平，新的平衡才能实现。

当然，货币资产占总资产的理想水平本身不是不变的，一般来讲，存款利率上升增加人们持有货币资产的意愿。如果投资者对房地产有很强的升值预期，可能导致货币资产占总资产的比重的理想水平在一个时期下降。

在这个分析框架下，房价下跌，升值预期下降，人们持有货币资产的意愿增加，不存在所谓沉淀的货币回到商品市场，造成货币供给超过需求，推动一般物价水平上升的问题。

由此可以得出三点主要结论：

第一，高地价、高房价对整体经济运行成本的推动，构成对消费物价的长期压力，对实体经济的挤压已逐渐显现。

第二，过去十年房地产价格的快速上升不仅反映宽松的货币环境，也有结构性因素，包括高地价、高储蓄率、资本账户管制等。

第三，理解货币供给对CPI和房地产价格的影响，需要区分货币的交易功能和储值功能，货币供给变化主要通过资产配置影响房地产市场。

控制CPI通胀和房地产泡沫需要综合治理，有些是周期性的，比如货币政策的紧缩，与此同时也需要结构性改革。

建设保障房从一定意义上讲就是通过降低地价来增加住房供给。增加投资渠道，尤其是增加民间对外投资则有利于分流高储蓄，降低对国内房地产的投资需求压力。

作者为中金公司首席经济学家

保持物价稳定的工作方案

保持物价稳定的工作方案 为应对当前物价过快上涨，切实保障市场供应，依法加强价格监管，确保我县价格总水平基本稳定，促进我县经济又好又快、更好更快发展，根据《市关于进一步保障供应强化监管保持物价稳定的工作方案》，结合我县实际制定本工作方案。 一、指导思想 以“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，牢牢把握“加速发展、加快转型、推动跨越”的主基调，始终坚持为人民谋幸福的理念，认真按照国家和省、市关于稳定物价的各项政策要求，紧紧围绕“促生产、畅流通、增储备、建机制、保民生”，综合运用经济、法律和必要的行政手段，全力保障市场供应，加强市场监管，保持全县价格总水平基本稳定，为保障人民群众生活、促进社会和谐稳定创造良好的环境。 二、工作目标 重点防止我县价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀，力争20XX年居民消费价格总水平涨幅控制在4%左右，全县物价总水平保持基本稳定，主要农副产品市场供应充足，市场价格秩序规范有序，低收入群体不因物价上涨而降低生

活水平。 三、主要措施 （1）强化调运储备，积极组织货源。一是做好货源地信息收集、农业、发改、工商等部门要加强与我县主要货源地的产销衔接，并按照“政府引导、市场运作原则，有针对性地引导企业加大采购力度。二是把握粮油储备轮换节奏和时机，加大粮油备货量和市场投放量。要继续引进大型粮油企业进一步扩大大米、食用油、面条等重要商品的商业库存，用于应急储备。三是鼓励和支持蔬菜、生猪及屠宰市场等自建冷链物流和“活储”体系，确保紧急情况下重要农副产品不断档、不脱销。四是在阳光、青西农贸市场适时启动农产品调运应急补贴机制，确保在自然灾害等特殊时期充分调动商贩组织货源的积极性，确保市场货源充足。五是确定一批商场和重点企业（包括运输企业）组建县重要生活品应急供应和运输网络，落实紧急状况下重要生活必需品的征购、加工、投放工作，并做到每年清理调查一次，确保保供网络正常运转。 （2）稳定政府定价，减免部分收费。一是对列入我县政府定价目录的商品价格进行严格管理。20XX年，在物价平稳回落前，原则上不上调此类价格。二是继续严格执行升级改造农贸市场摊位费两年内不得涨价的要求，确保农贸市场摊位费和市场秩序的稳定。三是认真落实贯彻落实国家、省、

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稳定物价工作管理方案 各位读友大家好！你有你的木棉，我有我的文章，为了你的木棉，应读我的文章！若为比翼双飞鸟，定是人间有情人！若读此篇优秀文，必成天上比翼鸟！ 一、实行价格调控目标管理责任制控制物价过高过快上涨，管理好通胀，事关民生，事关经济社会发展大局，事关社会和谐稳定。各单位、各部门要高度重视物价问题，充分认识控制物价的紧迫性，把控制物价作为当前经济工作的一项重要任务，进一步采取非常措施，以非常的力度，坚决遏制物价过快上涨势头。（一）实行价格调控目标负责制。各相关部门要在县人民政府的统一领导下，围绕下半年价格预期调控目标任务，切实加强领导，采取有力措施，确保价格预期调控目标实现。（二）加强督查和实行目标考核。为确保价格预期目标实现，县人民政府将把价格调控任务完成情况纳入各部门今年工作目标考核范

围，对价格调控效果进行全面考核，并适时通报考核结果。二、大力发展农业生产，保障市场供应年上半年，我县物价总水平过快过高上涨，主要表现在以猪肉、食用油、粮食等主要农产品价格为主的食品类价格大幅上涨并在高位上运行。因此，要遏制价格总水平过快过高上涨，必须高度重视粮食工作，认真落实“菜篮子”工程。一是大力发展生产。综合采取财政、信贷等多种措施，大力扶持农业生产发展，全力抓好粮食生产，重点抓好肉、禽、蛋、奶、果、蔬等主要“菜篮子”品种的生产，为保障市场供应、稳定市场物价提供坚实的物质基础。二是增加市场供应量。对拉动居民消费价格上涨影响重大的猪肉、粮食、食用植物油、蔬菜、水产品等商品，农业、畜牧水产、粮食、工商等相关行业主管部门要引导生产者和经营者，特别是规模以上生产者和经营者加大市场投放力度，并采取必要的行政干预控制外流量，确保我县市场供应总量增加，价格平稳。

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异常激烈、垄断倾向日趋明显，社会化生产能力超过市场需求的增长，需要政府通过积极的财政和金融政策来诱导需求增长，政府调节和干预并存； 第六阶段（追求生活质量阶段）：第三产业迅速崛起，科教文卫和旅游业成为推动经济新的主导部门。 3、正确认识我国的经济增长速度 （1）我国经济增长速度的变化趋势； （2）速度、比例、效益之间的关系： 一致性：高效益，必然带来高速度，比例也一般是协调的； 不一致：高速度，如果比例失调，可能是低效益、不可持续的增长； 4、经济增长的影响因素： （1）决定经济增长的直接因素：投资量（资源充裕程度，中东地区和俄罗斯）、劳动量（劳动力数量和质量，日本）、生产率（投入产出效率，德国）； （2）经济增长的四个轮子：人力资源、自然资源、资本形成（投资及投资的外部效应）、技术进步；

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稳定市场基本物价交流材料 加强市场价格监管，是物价部门的一项重要职能，也是新时期物价部门服务科学发展、促进社会和谐的客观要求，作为县政府物价主管部门，要坚持做到“四个到位”，确保市场物价的基本稳定，维护好广大消费者的合法利益。 一、思想认识要到位。价格是重要的经济杠杆，无论是在计划经济时期，还是在市场经济条件下，都是资源配置的基本手段。在市场经济条件下，商品生产者、经营者在价值规律自发调节的作用下，追求利益最大化，就会出现不正当的竞争行为，政府必须通过价格、税收、信贷等手段对宏观经济进行干预和调节，以维护正常的经济秩序。其中价格是市场调节机制的基础和核心，政府只有把市场调节和价格监管有机结合起来，才能保持国民经济健康有序发展。其次，价格调控是现代政府的重要职能。在现代政府“经济调节、市场监管、社会管理和公共服务”四大职能中，物价工作占有重要地位。价格杠杆是政府实施经济调节的主要手段，市场价格监管是市场监管的重要组成部分，价格管理则是社会管理职能在物价工作中的体现。其三，价格工作是构建和谐社会的重要内容。价格工作政策性强，一头连接党委、政府中心工作，一头牵涉到商品生产、经营者和群众利益。政府通过发挥价格杠杆的作用，促进生产发展，提高人民生活，

通过调整价格政策，规范市场行为，通过市场监管化解价格矛盾，促进人与社会的和谐发展。当前，我们面临的价格形势严峻，物价上涨速度过快，今年前9个月，我县物价涨幅与上年同期相比，涨幅达%，对经济发展和群众生活都造成了较大影响。因此，在全球经济一体化的背景下，市场价格监管工作责任重大，难度更大，必须引起我们的高度重视。 二、市场监管要到位。坚持实行领导分工包保责任制和行业负责制，对11个乡镇和十个行业的物价监管工作实行包保，做到任务到人，责任到人；从人大代表、政协委员、工商企业、城镇居民、乡村干部中聘请106名市场价格监管员，充分发挥他们的监督作用；同时，不断加大对粮油、肉禽蛋、蔬菜、蜂窝煤等涉及群众生活的重要商品的价格监测力度，由“月报制”改为“周报制”，特殊时期实行“日报制”，为县领导决策提供可靠的依据。坚持在服务中加强市场价格监管。大力开展“价格服务进万家”服务实践活动，将其与强化市场物价监管有机结合，坚持两手抓两促进，坚持从基层、从农户抓起，从公示、公开做起，从基础资料建起，充分发挥社会监督作用，促进了市场价格的基本稳定。通过创新机制规范市场价格秩序。一是强化价格预警机制。大力推行说理式执法，更多地运用提醒、告诫、劝阻、警示等方式，变事后检查为事前宣传，事后管理为事中告诫，引导经营者自觉规范自身价格行为，共向各类经营者发放提醒

关于中国居民对房价感受度的调查报告完整版

编号：TQC/K758 关于中国居民对房价感受度的调查报告完整版 Daily description of the work content, achievements, and shortcomings, and finally put forward reasonable suggestions or new direction of efforts, so that the overall process does not deviate from the direction, continue to move towards the established goal. 【适用信息传递/研究经验/相互监督/自我提升等场景】 编写：________________________ 审核：________________________ 时间：________________________ 部门：________________________

关于中国居民对房价感受度的调查 报告完整版 下载说明：本报告资料适合用于日常描述工作内容，取得的成绩，以及不足，最后提出合理化的建议或者新的努力方向，使整体流程的进度信息实现快速共享，并使整体过程不偏离方向，继续朝既定的目标前行。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 调查时间;20xx年x月xx日至20xx 年x月xx日 调查地点:全国 调查内容：关于中国居民对房价感受度的调查 调查对象：中国居民 央行21日发布的三份第二季度问卷调查报告显示，目前银行家、企业家、储户对经济形势并不看好，对宏观经济信心下降，对经济的感受度偏冷。现代居民

经济增长与物价变动之间有什么关系

物价是关系国计民生的重大问题，与人民群众生活息息相关，物价的稳定与否直接影响着一个国家或地区经济的发展、社会的和谐与稳定。近年来，我国经济总体运行状况是好的，但由于受国内外复杂因素的影响，整个经济发展的态势还带有很大的不确定性。因此，正确处理好物价稳定与经济增长之间的关系，是保持经济健康快速发展的重要问题。 理论上讲，根据货币恒等式MV=PQ，推导P=MV/Q；所以，假如Q增加，货币供给M和货币周转率V不变，那么物价就会下降；假如Q减少，M和货币周转率不变，那么P就上升。理论上来讲，物价和经济增长之间关系并不简单。 实际之中，经济增长在长期内由资源投入和资源使用效率决定，所以在长期内如果上述两项内容未变，则Q不变，P的变动和经济增长无关，只会和M和V的变动有关。 经济增长在短期内和P相关，当P上升时，由于工资刚性，企业的实际工资下降，企业家雇佣劳动增多，进而提升产量Q。所以在经济增长时，PPI领先或与经济增长同时好转，而后CPI 上升。 总结：如果分析10年20年之类长期的价格变动，那么与经济增长无关；分析年度的物价变化，则和经济增长有关。 稳定物价与经济增长 稳定物价与促进经济增长之间是否存在着矛盾，理论界对此看法不一，主要有以下几种观点： 1.物价稳定才能维持经济增长。这种观点认为，只有物价稳定，才能维持经济的长期增长势头。一般而言，劳动力增加，资本形成并增加，加上技术进步等因素促进生产的发展和产量的增加，随之而来的是货币总支出的增加。由于生产率是随时间的进程而不断发展的，货币工资和实际工资也是随生产率而增加的。只要物价稳定，整个经济就能正常运转，维持其长期增长的势头。这实际上层供给决定论的古典学派经济思想在现代经济中的反映。 2.轻微物价上涨刺激经济增长。这种观点认为，只有轻微的物价上涨，才能维持经济的长期稳定与发展。因为，通货膨胀是经济的刺激剂。这是凯恩斯学派的观点，凯恩斯学派认为，在充分就业没有达到之前增加货币供应，增加社会总需求主要是促进生产发展和经济增长，而

物价工作总结及工作打算

2011年物价工作总结及2012年工作打算2011年，在市委、市政府的领导下，市物价局牢牢把握“加速发展、加快转型、推动跨越”的主基调，认真贯彻落实市委八届十次全会精神，紧紧围绕“促生产、畅流通、增储备、建机制、保民生”，始终秉持全心全意为人民谋幸福的理念，全力应对凝冻、干旱等自然灾害和物价上涨，着力保持物价总水平基本稳定，有效发挥了价格管理部门的职能作用。 一、2011年价格运行基本情况 今年以来，受凝冻、干旱自然灾害、翘尾及国际、国内经济形势等多重因素叠加影响，我市物价总体保持较高位运行。根据国家统计局贵阳调查队数据显示，10月份，我市CPI环比上涨0.4%，同比上涨5.9%，1-10月累计上涨5.9%。综合分析今年以来我市价格运行情况，主要有以下特点：一是CPI始终处在高位运行，并且持续时间较长，但总体保持平稳，没有出现大起大落的情况。二是结构性上涨仍然十分明显。虽然从构成CPI的八大类来看，虽然不少月份八大类普涨趋势较为明显，但食品类价格上涨依然是拉动CPI上涨的最主要因素。1-10月食品类价格累计上涨14.1%，影响居民消费价格总水平上涨4.3个百分点，影响程度达72.9%。其中猪肉价格上涨34.2%，粮食上涨18.6%，菜类上涨7.4%。三是翘尾因素在相当程度上推高了CPI指数。1-10月，翘尾因素影响价格总水平上涨3.04个百分点，影响程度为51.5%。 二、2011年物价工作完成情况 （一）全力以赴，夺取了“一抗三保”的胜利。2011年初，我市遭遇了持续20多天低温凝冻天气，给市场物价稳定带来了巨大压力。在市委、市政府的坚强领导下，市物价局始终按照“用干部职工的辛苦，换市场物价的稳定”的要求，切实采取多项措施，全力确保市场供应和价格稳定。 一是紧急部署，迅速形成齐抓共管工作局面。低温凝冻天气出现后，我局立即启动各项应急预案，并在第一时间会同有关部门，及时对保障粮油、肉、蔬菜等主要农副产品供应和强化市场价格监管进行了安排部署，

通货膨胀与房价的关系

通货膨胀与房价的关系 通货膨胀，一个在2008年被人们越来越多提起的词。我们先来了解下通货膨胀，它是指流通中的货币数量超过经济运行所需的货币数量而引起的货币贬值和价格水平全面、持续上涨的经济现象。通货膨胀率是货币超发部分与实际需要的货币量之比，用以反映通货膨胀、货币贬值的程度，那么与住房价格是什么样的关系呢。自1999年以来，中国房地产业得到持续发展，有力地推动了经济的增长。但房价持续地上涨，增幅远远高于一般商品价格，引发了民众对泡沫经济的种种猜想。尤其在目前通涨压力加大的形势下，房价上涨也变得越发敏感。很多人认为，房价的飙升对经济的通货膨胀并没有太大的关系。为什么人们会有这种感觉呢，这是因为在2004年至2006年，内地各大城市住房价格猛涨的时候，通货膨胀并没有很明显地表现出来。而导致这个现象的原因有两个，一是目前我国衡量通货膨胀的统计指标CPI（居民消费价格指数）对居住类消费的计算权重较低，大概在13%左右，并且没有计入商品房销售价格，只是计入房租价格。二是CPI对食品类消费的权重较高，大约在33%左右，而房价对食品类商品价格的影响有着滞后效应。 住房价格的飙升到底对我国的通货膨胀有什么影响，可以说，住房价格是我国目前通货膨胀的主要诱因之一。目前我国通货膨胀的是由食品类商品价格上涨引起的，食品类商品的价格为什么在2007年大面积的上涨呢，主要原因两个，一是受国际市场食品类商品价格上涨影响，属于输入型通货膨胀；二是受到房价飙升的影响，受到商品比价复归特性的影响。本文主要分析为什么房价的飙升带来了中国通货膨胀的形成。 了解一下什么是比价复归。所谓比价复归就是具有比价关系的不同商品的价格先后发生同方向、同幅度的变化，使比价关系在一定程度上复原。各种商品之间的价值比例是商品比价关系的基础，但由于商品价格偏离价值的程度不同，比价复归所引发的结果也不相同。比价复归大致又分为两种，一种是行政力量主导下的比价复归，比如，由国家定价的商品，政府一般要根据商品的价值和商品的供求关系来确定比价。一种是市场力量主导的比价复归，这是一种隐性的但非常强大的力量。各种商品的价值之间的比例关系是商品比价关系的基础，因为商品的价格背离其价值的幅度是有一定客观限度的。 因为通货膨胀与房地产价格之间关系较复杂，难以直接对其进行分析研究。正如通货膨胀归根结底是一个货币问题，房地产价格波动可以说也是一种货币现象。根据房地产价格与货币供应量及通货膨胀等经济数据，运用经济计量方法找出房地产价格的货币影响因素（货币供应量），通过货币供应量作为中间量探讨房地产价格与通货膨胀二者之间关系，从而进行一些判断并为宏观经济决策提供理论基础。 一、货币供应量的概念、指标及影响货币供应量(也称货币存量)，是指全社会的货币存量，是全社会在某一时点承担流通手段和支付手段的货币总现阶段我国的货币供应框架体系中，货币供应量主要有以下几个指标： M0 = 流通中现金M1（狭义货币）= M0 + 非金融性 公司的活期存款M2（广义货币）= M1 + 非金融性公司的定期存款+储蓄存款+其他存款通常所说的货币供应量，主要是指M2。 通常来讲，衡量货币供应是否均衡的主要标志是物价水平的基本稳定。物价总指数变动较大，则说明货币供求不均衡，反之则说明供求正常。 二、货币供应量与通货膨胀的关系研究 从货币分析法的一个公式：Md= P L ( R ，Y )我们可以得出，货币总需求 （M）与价格（P）、利率（R）和产出水平（国民收入-Y）有关。在利率 （R）相对稳定的情况下，要保持物价的稳定就要保证货币的供给随着国民收入的增加

国际石油价格上涨对中国经济的影响

中文摘要 石油作为重要的基础性资源，已经渗透到当今社会、经济、生产、生活的各个方面。因此，石油价格的变动，对我国国民经济各行业都将产生影响。近年来石油价格不断上涨，并呈现阶段性、次第攀升的上涨模式，突发事件引发世界石油市场剧烈波动，反季节变化现象增多，名义价格和实际价格的差距拉大等特点。石油价格虽然在近期有所回落，但从长期供需来看石油价格在未来仍将不断增长。石油价格上涨已给我国带来诸多不利影响。我国已成为世界第二大石油进口国，对石油的过分依赖不得不引起我们的重视。本文通过在石油价格的长期走势以及石油价格变化对我国影响的分析的基础上提出了相应对策。 【关键词】石油价格世界经济中国石油安全

Abstract Nowadays, petroleum, as the important fundamental resource, has seeped to many aspects of society, economy, production, and life. Therefore, the fluctuation of petroleum price will have an influence to each profession in our national economy. In recent years, the consistent rise of petroleum price took on a new rise pattern of phasing and grading climb. Some sudden events brought about some new characteristics, such as the fierce fluctuation of the world oil market, the increase of counter-seasonal variation phenomenon, and the enlarged disparity between the nominal price and the actual price. In a long term, although the petroleum price has recently receded, it still seems to grow continuously judging from the long-term supply and demand. The rise of petroleum price has brought many disadvantageous effects to our country. Since we have become the second biggest petroleum import country in the world, the excessive dependence on petroleum must arouse our concerns. The thesis will give some countermeasures on the basis of the analysis of the long-term trend of petroleum price and the influences caused by the change of petroleum price to our country. 【Key Words】Petroleum price International economy Safe of Chinese petroleum resources

价格变化的原因及稳定物价的措施和原因

1. 价格变化的原因及稳定物价的措施和原因 (1)价格变化的原因 答题要素：价值＋供求＋货币供应量＋市场缺陷＋经济政策＋流通环节①价值决定价格：价值量越大，商品价格越高；价值量越小，商品价格越低。②供求影响价格：供不应求，价格上升；供过于求，价格下降。 ③货币供应量：如果货币的供应量超过了流通中所需要的货币量，物价会上涨；相反，物价会降低。 ④市场的缺陷：市场调节具有自发性、盲目性、滞后性，一些生产者、经营者恶意囤积，哄抬价格。 ⑤经济政策：宏观经济政策主要通过控制流通中的货币量以及财政支出的数量，平衡社会总供给和总需求，保持物价稳定。 ⑥分配和交换是连接生产和消费的桥梁和纽带。商品流通不畅，也会引起价格上涨。 (2)稳定物价的措施 答题要素：科技管理＋发展生产＋货币供应量＋市场监管＋宏观调控＋流通环节①依靠科技进步，科学管理，提高社会劳动生产率，降低生产成本。 ②大力发展生产，保障商品的有效供给。 ③合理控制货币的供应量，使货币供应量与流通中所需要的货币量相符合。④加强市场监管，通过经济立法和行政命令等手段，打击市场炒作等行为。⑤加强宏观调控，通过财政政策和货币政策调节社会总需求。 ⑥减少流通环节，降低流通成本。 (3)政府调控物价的原因 答题要素：物价影响生活＋宏观调控的原因、目标＋市场规律＋以人为本 ①价格较快上涨导致人们实际生活水平下降。特别是食品价格上涨，影响中低收入群众的基本生活，不利于社会稳定。 ②加强宏观调控是为了弥补市场调节的不足，是我国社会主义性质决定的。③稳定物价，是宏观调控的主要目标之一。 ④降低流通成本、稳定供给，这是尊重市场规律的要求。 ⑤调控物价有利于保障人民的基本生活，体现了以人为本。 2. 扩大居民消费需求的原因与措施 (1)原因 答题要素：2 消费作用＋科学发展观＋转变发展方式＋生产目的 ①消费对生产具有反作用，坚持扩大需特别是消费需求的方针，有利于拉动经济增长。②科学发展观的要求。扩大消费需求有利于满足人民的生活需求，提高人民生活水平，促进人的全面发展。 ③转变经济发展方式的需要。扩大消费需求能够促进经济结构调整与经济发展方式转变，推动国民经济持续协调发展。 ④社会主义的生产目的。满足人民群众日益增长的物质文化生活需要。 (2)措施 答题要素： (发展经济、宏观调控、收入公平、社会保障、消费环境) ＋企业＋个人 ①：贯彻落实科学发展观，大力发展生产力，扩大就业，提高居民收入。加强宏观调控，保持物价稳定。完善收入分配政策，调节社会收入差距，实现社会公平，提高社会总体消费水平。发挥财政的作用，健全社会保障体系，提升居民的消费信心。政府要加大市场监管力度，为消费者创设良好的消费环境。 ②企业：要提高产品质量，树立良好的企业信誉和形象。 ③个人：要通过自己的知识和劳动，增加个人收入；树立正确的消费观。 3. 企业经营与发展的措施 答题要素：经营战略＋自主创新＋信誉形象＋社会责任＋联合兼并＋科学发展＋对外开放①尊重价值规律，制定正确的经营战略。以市场为导向，推动产品结构调整，生产适销对路的高质量产品。 ②提高自主创新能力，依靠技术进步、科学管理等手段，形成自己的竞争优势，增强企业竞争力。 ③要遵守市场规则，诚信经营，树立良好的信誉和企业形象。 ④坚持经济效益和社会效益相统一。在追求经济利益的同时，承担相应的社会责任。 ⑤通过强强联合或企业兼并，实现优势互补、社会资源的合理配置和产业结构的合理调整，提高企业竞争力。 ⑥树立科学发展观，转变经济发展方式，走新型工业化道路，推动产品结构优化升级。⑦坚持“引进来”与“走出去”相结合战略：转变外贸发展方式，优化出口商品结构，培育自主品牌，增强国际竞争力；实行出口市场多元化战略，更好地利用国际、国两个市场、两种资源；在对外贸易中，要熟悉国际相关法律、规

2006年北京房价走势

2006年北京房价走势 北京市委研究室胡睿宪/文 近年来，北京住房价格一直呈增长态势(见表1)。特别是自2004年下半年起呈加速态势，2005年上涨势头更为明显，期房单月价格在5月份创历史最高，为每平方米7136元。2005年商品住宅期房预售平均价格每平方米6725元，比2004年上涨了1083元，涨幅为19.2%；现房价格每平方米5853元，比2004年上涨了1106元，涨幅为23.3%。商品住宅销售价格指数由2004年的104.3上升到了107.1。在国家逐步加强宏观调控，抑制房地产市场过热的大背景下，北京住房价格出现大幅增长，引起了社会各界的密切关注。 1999～2005年北京市商品住宅价格变化表 年份现房价格/年增长率（%）期房价格/年增长率（%）销售价格指数1999年 4786 0.4 98.3 2000年 4557 -4.8 98.8 2001年 4716 3.5 100.1 2002年 4467 -5.3 100.2 2003年4456 -0.2 100.6 2004年4747 6.5 104.3 2005年5853 23.3 107.1 一、当前住房价格上涨的原因 经过初步分析，我们认为：本轮住宅价格上涨的根本原因是商品住宅市场供不应求，市场多年平稳发展为房价上涨积蓄了力量，二手房发育不足削弱了宏观调控力度，在维系市场价格稳定的力量失衡后，住房价格上涨成为必然趋势，而国内外宏观经济发展环境进一步推动了北京市的房价上涨。从这五个方面的原因中可以看出，北京住房价格上涨是市场供需双方力量对比的结果，市场发展不是一种非理性行为，当前市场价格的上升并不表明北京房地产市场就存在泡沫。 1、住房市场多年平稳发展为此轮价格上涨积蓄了力量 自1999年以来，北京在大力推进住宅市场化的同时，保持了价格平稳增长，取得了巨大的成绩(见表2)。1999年9月1日出台《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》，标志着北京房地产市场进入新的发展阶段，福利分房制度逐步退出历史舞台。从1999年到2003年，商品化率从当时的59.8%上升到了89.7%，4年提升了近30个百分点。而与此同时，北京地区生产总值保持了两位数以上的增长，城镇居民人均可支配收入除1999年以外，也保持了两位数的增长。住房市场化改革深化，而经济实力的增强和人民财富的增多，对商品住宅产生了巨大的需求，推动房价上涨。但是，1999年住宅销售价格指数仅为98.3，虽然此后持续回升，

中国近年房价

中国近年房价 1．房价的定义 房价有三种存在形式：要约价格、成交价格、申报价格。要约价格随市场行情随时波动，成交价格是供需双方博弈后的结果，申报价格是向政府管理部门登记的结果。而广泛使用的房产成交价格往往是申报价格，而申报价格质量非常差。 房价 在这里之所以说是“基本上”，是因为房价的形成与其它一般商品的价格形成相比，有着不同的特点。房价是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格，

房与地是不可分割的统一体，房价是这个统一物的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品，一方面，原始土地是自然界的产物，并不包含人类劳动在里面，其所以具有价格是因为土地垄断引起的地租的资本化。 所谓地租实质上就是土地使用者为使用土地而向土地所有人支付的费用，反映了土地的自然资源价值。从这个角度看原始土地的价格并不是劳动价值的货币表现。但另一方面，现实生活中的土地已经过了劳动加工，又凝结了大量的人类劳动。为了使土地符合人类经济性的运用，人们在开发利用土地过程中，对原始土地进行改造，又投入了大量的物化劳动和活劳动，特别是作为建筑地块的土地投入的基础设施等费用更多，而且越往后去投入的劳动积累越多，这些投入的劳动凝结而成的价值与一般商品一样具有同等性质的劳动价值，从这个角度看土地价格绝大部分又是劳动价值的货币表现，它的价值量是由投入的劳动量来衡量的。 所以，房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一，房价就是这种综合性特殊价值的货币表现，由于房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占了主要部分，因此可以说房价基本上是房地产价值的货币表现。 2．中国房价近几年变化 首先我们先来看看近年国类房价的变化趋势图 北京市2000-2007年房价变化趋势图 根据北京近年房价的变化趋势图，可以看出房价一直处于逐年上什的，尤其是最近几年上什的幅度明显增加。 2012年全年，全国房地产开发完成投资71804亿元，同比增长16.2%；增幅比上年同期相比回落11.7个百分点。其中，四季度当季完成投资20758亿元，同比增长18.1%，增速与三季度相比加快4.4个百分点，出现回升迹象。

浅谈石油安全对中国经济的影响

浅谈石油安全对中国经济的影响 摘要石油作为现代工业的“血脉”和现代经济的命脉，对一个国家经济的长远发展起着十分重要的作用。改革开放以来，随着我国经济的迅猛发展和工业化进程的加快，国内石油资源的供给已逐渐不能满足经济发展的需求，供需矛盾突出，这促使国内的生产和生活对进口石油的依赖越来越大，但由于世界石油价格和进口渠道的不稳定，石油资源就有可能成为制裁中国政治、经济的武器，因此，中国的经济增长越来越受到石油安全的制约。为防患于未然，我们必须制定符合中国国情的风险防范措施，实现中国经济的长久、健康可持续发展。 关键字石油安全油价上涨经济增长风险防范 Keywords: petroleum safety oil price hike economic growth risk prevention 能源作为国家的重要资源，是国民经济持续、健康发展的保障，更是国家政治、经济安全的强大支柱，而石油作为一种稀缺的生产资料和战略资源，在世界能源格局中更是占有主导地位，对经济发展起着举足轻重的作用。 一、中国石油安全状况 国务院发展研究中心在《中国能源发展战略与政策研究》一书中认为：“所谓石油安全就是保障数量和价格上能满足社会持续发展需求的石油供应。所谓石油不安全主要体现在石油供给暂时突然中断或短缺，价格暴涨对一个公家经济的损害。其损害程度主要取决于经济对石油的依赖程度，石油波动的幅度以及应变能力。应变能力包括战略储备、备用能源、替代能源、预警机制等。”[1] 随着中国经济的持续快速发展和工业化进程的加快，我国石油发展呈现三个特点：首先，进入90年代以来，石油供给出现净进口局面。中国在1993年成为石油净进口国，1996年成为原油净进口国以来，石油进口量更是与年俱增，近年，石油需求的对外依存度更是高达50%以上，已远远超过20%~30%的国际公认安全警戒线；其次，当前国内石油供给生产能力不容乐观，供给缺口将不断增大。国内外主要机构预测认为，随着经济的快速增长，石油消费量增长将大大超过石油产量的增长，石油供需日益突出，2020年将达到1.9~2.0亿吨。再次，未来国内原油产量还将下降，预计2020年前，中国仍处于石油探明储量增长较快的时期，到2020年探明储量约为5~5.5亿吨，到2050年，年探明储量下降到2.4~2.6亿吨。[2]这就意味着未来中国石油将面临着巨大的经济风险和政治风险，石油安全问题已经严重威胁到我国经济增长和社会的稳定。 二、石油价格上涨对我国经济的不利影响

浅谈对稳定物价的思考

浅谈对稳定物价的思考 内容摘要：稳定物价具有保障民生和稳定经济全局的双重意义；物价稳定事关国计民生,关系经济发展,关系人民生活,关系社会和谐；物价水平的高低走势牵动着经济发展的神经；面对居高不下的物价，应如何化解。 关键词：稳定物价民生维护政治经济 稳定物价就是要抑制住通货膨胀、避免通货紧缩、维持币值的稳定，因此又常把这一目标称之为“稳定币值”。物价稳定事关国计民生,关系经济发展,关系人民生活,关系社会和谐,不仅是一个经济问题,而且是一个重大的政治问题。做好稳定物价工作,对于促进经济发展、推动社会和谐、保障改善民生,维护政治经济大局,都具有十分重要的意义。 近几年随着经济的发展，物价也在持续的增长，对此人们深感忧虑。的确，从近期来看价格都是只见涨不见降。什么粮油价格上涨了，什么国际原油价格上涨了，什么水价上涨了。等等，反正涨价有很多理由，可是涨上去了从来没听说现在粮价下降了油价下降了。还有对近来全国各地的粮油价格持续上涨，专家的说法是“属于恢复性上扬”，“在正常范围以内，不值得大惊小怪”，“对老百姓生活影响不大”。可就我个人的观点来看，物价的只涨不降对人们的生活影响很大，它能直接影响人们的生活水平，影响到社会经济的发展。所以说稳定物价意义重大。 第一，从财经角度出发,稳定物价工作具有深远的政治眼光。它更能起到稳定军心、巩固工农联盟、凝聚向心力、调动各个阶层参与经济建设的热情等政治和社会效益;第二,从治理的手段来看, 稳定物价采取的是多管齐下、标本兼治的综合治理方式。如经济手段和行政手段相结合、集中资源进行重点打击、始终以恢复和发展生产作为根本点等,其中各种手段的特征、作用及关联,值得认真总结;第三,物价的稳定,有利于国家政权的巩固；第四,稳定物价对中国经济运行机制和体制具有重要的意义。如加强金融管理,建立中国的金融运行机制、统收统支的财政集权制、贸易领域的集中管理等,这种商业和财政金融管理集中统一化,为计划经济体制的确立奠定了基础；第五，稳定物价具有保障民生和稳定经济全局的双重意义。一方面，价格是晴雨表，是风向标，是民生问题的直接体现。近期来受国内外多种因素影响，以农产品为主的生活必需品及住房价格上涨较快，物价成为公众关注的焦点。一时间，“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你军”、“玉米疯”、“糖高宗”、“辣翻天”等次第登场，最困扰百姓生活的就是柴米油盐酱醋茶、肉鱼鸡蛋蔬菜和房子价格的居高不下了，这让“稳定物价”成了老百姓常议的“关键词”。另一方面，亢奋的物价走势，成为影响中国诸多经济政策目标能否完成的最大悬念。要完成“十二五”规划的目标任务，需要统筹国内国际两个大局，需要一个良好的开端。而通胀的压力会加剧资源不合理配置和泡沫程度，冲击中低收入群体的福利水平，继而影响“稳增长”、“调结构”目标的实现。经济经济，经世济民，如果社会萧条，何来百姓安居？因此，妥善处理好“稳增长”、“调结构”、“管理通胀预期”三者之间关系，既是对经济规律的尊重，更是对民生负责。稳定物价作为经济工作的“重中之重”，是找准了“七寸”，把准了“脉”。基于宏观和微观的民生考量，稳定物价的具体措施要“立足当前、着眼长远，综合施策、重点治理原则，以经济和法律手段为主，辅之以必要的行政手段，全面加强价格调控监管工作，保持物价总水平基本稳定。” 基于中国目前的形势，稳定物价刻不容缓了，要保持物价的稳定，需要把握

北京房地产大预测分析报告

2003年北京房地产大预测 1、2003年北京房地产市场将平稳发展，不会出现房地产过热和泡沫现象 2002年北京房地产市场开发势头强劲：1-9月份，房地产开发投资完成612.9亿元，比去年同期增长29.5%；全市新开工各类商品房1652万平方米，比去年同期增长7.4%。有观点认为，目前北京房地产开发过热，担心2003年会出现房地产泡沫，其根据主要来自对空置率和房价的分析，而我们分析后认为并非如此。 ●不能简单由空置率高得出过热结论 目前国际上普遍认为空置率在5-10%之间为合理区。根据北京市统计局公布的数据，2001年北京市商品房空置率为18.1%，商品住宅空置率为19.2%。同时，北京近几年的商品房空置率均高于5-10%这个区间，1999年空置率曾高达26.8%。表面看来这一指标的确高，但具体分析，可以发现北京商品房空置率高有其特殊原因，与国外指标也不具有可比性，因此不能简单得出过热结论。 首先，在北京市目前空置的商品房当中，有相当一部分属于政策性空置，在住房拆迁实物补偿时期，政府要求先建安置房，再进行拆迁工作，后政策发生变化，实物补偿变为货币补偿，使一些建好的安置房变成空置房。 其次，结构性空置也须引起注意，根据伟业顾问对市场的监测，在空置的商品房中，中高价位商品房占的比重较大，而4000元/平方米以下的低价位房销售状况良好，空置比重很小。 另外，我国商品房空置率统计口径与国外不同，在国外物业要空置超过一年才计入空置面积，但我国商品房在建成后而未出售便立即算入空置面积。截至2002年6月份，北京的商品房整体空置面积为710.1万平方米，其中，空置时间在一年以内的有376万平方米，占全市空置面积的53%，主要是新竣工的商品房，而空置在3年以上的商品房面积则只有10％。 从北京商品房竣工、销售和空置面积走势图来看，竣工与销售面积基本上还是同步增长的。因此，尽管2000年以来北京的房地产开发、开复工面积、竣工面积都有了较大幅度的增长，但由于宏观经济、基础设施等各方面的利好因素，房地产开发主流呈现出销售旺盛趋势，空置面积有望得到控制。