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自营项目的土地使用权的规定

自营项目的土地使用权的规定
自营项目的土地使用权的规定

自营项目的土地使用权的规定

为加强国有土地资产管理,优化土地资源配置,规范协议出让国有土地使用权行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》,制定本规定。第二条在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的,适用本规定。

大家都知道我国社会主义国家,土地的所有权归国家和集体所有,人们享有的只不过是土地的使用权。这些年,经济发展迅速,有的企业想要发展却没有土地来兴建工厂,这时候可以使用国有的土地但是关于自营项目的土地使用权法律有具体的规定。

一、自营项目的土地使用权的规定

第一条为加强国有土地资产管理,优化土地资源配置,规范协议出让国有土地使用权行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》,制定本规定。

第二条在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的,适用本规定。

本规定所称协议出让国有土地使用权,是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第三条出让国有土地使用权,除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外,方可采取协议方式。

第四条协议出让国有土地使用权,应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第五条协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

低于最低价时国有土地使用权不得出让。

第六条省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价,报同级人民政府批准后公布,由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。

第七条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况,编制国有土地使用权出让计划,报同级人民政府批准后组织实施。

国有土地使用权出让计划经批准后,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所,或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。

因特殊原因,需要对国有土地使用权出让计划进行调整的,应当报原批准机关批准,并按照前款规定及时向社会公布。

国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。

第八条国有土地使用权出让计划公布后,需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划,在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内,向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。

市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。

第九条在公布的地段上,同一地块只有一个意向用地者的,市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让;但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

同一地块有两个或者两个以上意向用地者的,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第十条对符合协议出让条件的,市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门,依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等,制定协议出让土地方案。

协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。

第十一条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况,按照《城镇土地估价规程》的规定,对拟出让地块的土地价格进行评估,经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策合理确定协议出让底价。

协议出让底价不得低于协议出让最低价。

协议出让底价确定后应当保密,任何单位和个人不得泄露。

第十二条协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商,协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的,方可达成协议。

第十三条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果,与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。

第十四条《国有土地使用权出让合同》签订后7日内,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地

有形市场等指定场所,或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布,接受社会监督。

公布协议出让结果的时间不得少于15日。

第十五条土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定,付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后,取得国有土地使用权。

第十六条以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者,需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的,应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,按变更后的土地用途,以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金,并依法办理土地使用权变更登记手续。

第十七条违反本规定,有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分:

(一)不按照规定公布国有土地使用权出让计划或者协议出让结果的;

(二)确定出让底价时未经集体决策的;

(三)泄露出让底价的;

(四)低于协议出让最低价出让国有土地使用权的;

(五)减免国有土地使用权出让金的。

违反前款有关规定,情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十八条国土资源行政主管部门工作人员在协议出让国有土地使用权活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十九条采用协议方式租赁国有土地使用权的,参照本规定执行。

第二十条本规定自2003年8月1日起施行。原国家土地管理局1995年6月28日发布的《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》同时废止。

我国虽然幅员辽阔,但是人口数量比较大,可用的土地资源比较有限,人均土地也就比较少了,所以要对自营项目的土地使用权的规定有具体的法律条文规定,这有利于保护我国的土地资

源,更加合理的利用土地。随着社会的发展,原来的土地使用权规定已经并不能满足现有的的条件,所以对规定有了新的更改。

土地使用权转让合同(最新版)

STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方:____________________ 乙方:____________________ 签订日期:____________________ 编号:YB-HT-008672 土地使用权转让合同(最新

土地使用权转让合同(最新版) 第一章总则 第一条本合同双方当事人 出让方:___________________________(以下简称甲方) 受让方:___________________________(以下简称乙方) 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和国家及地方有关规定,双方本着平等、自愿、有偿的原则,通过友好协商,订立本合同。 第二条甲方依据法律和本合同规定出让土地使用权,土地所有权属中华人民共和国。地下资源、埋藏物均不在土地使用权出让范围。 第三条乙方根据本合同受让的土地使用权,在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动,其合法权益受到国家法律保护;但不得进行中华人民共和国法律所不允许的活动。乙方负有依法合理开发、利用、保护土地的义务。第二章定义 第四条本合同所使用的特定词语定义如下 1.“地块”指本合同项下甲方向乙方出让土地使用权的范围,即本合同第五条界定的范围。

2.“总体规划”指经中国政府批准的_________开发区域的土地利用和开发建设总体规划。 3.“成片开发规划”指依据总体规划编制的,经中国政府批准的在受让土地使用权范围内各项建设的具体布置、安排,以及开发后土地利用方案。 4.“公用设施”指依照成片开发规划对地块进行综合性的开发建设,建成的供排水、供电、供热、道路、通信等供公共使用的设施。 第三章出让地块的范围、面积和年限 第五条甲方出让给乙方的地块位于___________________________。(见附件_________地块地理位置图,略)。 第六条第五条所指地块总面积为_________平方米。 第七条本合同项下的土地使用权出让年限为_________年;自取得该地块《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。 第四章土地用途 第八条本合同项下的出让地块、按照批准的总体规划是建立一个以开办和经营工业项目(建设项目)为主的工业区(综合区),亦准许_________%用地开办一些与之相配套的生产和生活服务设施。(注:根据具体情况定)。 第九条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分,与本合同具有同等的法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。 第十条在出让期限内,如需改变本合同第八条规定的土地用途和《土地使用条件》,应当取得甲方同意,依照有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理土地使用权变更登记手续。 第五章土地费用及支付

自营项目管理规程

自营项目管理规程 版本号:A作业指导书发放号:自有经营项目管理规程生效日期: 经审核,同意发放执行。会审签署:拟制审核批准作业指导书修改状态: 0 自有经营项目管理规程编号: ZY4003 页码:第1页/共2页自有经营项目管理规程 1、0 目的 1、1 本规程规范自营管理,保证经营为公司带来利润,为业主创造优越的生活条件。 1、0 适应范围 2、1本规程适用于公司对自有经营项目的管理。 2、 0 职责 3、1经营部主管负责本规定的执行。 3、2经营部经理负责监督本规定的执行。 3、 0 工作内容 4、1 检查内容 4、1、1在岗情况:员工礼节、礼仪、精神面貌、思想状态 4、1、1、1每月二次不定期对各岗位进行抽查,发现问题当即解决,并如实填写《康体项目检查表》,具体检查标准按康体部各岗位作业指导书执行;

4、1、1、2每月多次不定期召集员工非正式会议,反映情况、沟通信息、协调关系,及时掌握员工的心理活动思想状态,将员工在言行中表露出来的各种消极情绪及时指导纠正,将可能影响服务质量的因素消灭在萌芽状态,确保社区的正常工作秩序不受到干扰和阻碍,并及时向经营部经理汇报 。 4、1、2各岗位作业指导书的执行 4、1、2、1抽查各岗位对本岗位职责、操作规程的掌握情况,特别是新入职员工。 4、1、2、2抽查各营业场地的清洁卫生情况及规程、制度的执行情况。 4、1、3内部管理情况:领班例会、班前会、员工培训、每周工作计划的执行 4、1、3、1每月不定期抽查《例会会议记录》、根据会议记录内容抽查工作的落实及推进情况,并提出整改要求。 4、1、3、2抽查班前、班后的会议质量。作业指导书修改状态: 0 自有经营项目管理规程编号: ZY4003 页码:第2页/共2页 4、1、3、3督导对新入职员工的培训,不定期检查其培训记录。 4、1、3、4每周一次对本周工作计划的实施进行检查。 4、1、4、经营物品(设备)的管理

土地使用权转让三方协议

三方协议书 甲方:XXX(住址:XXXXXXXX) 乙方:XXX(住址:XXXXXXXX) 丙方:XXX(住址:XXXXXXXX) 甲方于XXXX年X月XX日将位于XXX乡XX村XXX组XX至XX公里XX——XX公里路段,小地名“XXX”的XX亩土地使用权转让给乙方开发,租赁期20年。并订立了《土地使用权转让协议》。 上述于XXX年X月XX日签订。但是,由于暂时乙方无继续履约能力,为此求助丙方先行垫付租金,丙方为了保障自己的利益,经三方反复协商,达成如下协议: 一、由丙方先借给乙方现金XXX万元整,作为乙方一次性交给甲方的二十年租金;乙方则将XXX亩山地剩余二十年的管理权和开发权抵押给丙方。 二、在XXXX年XX月XX日之前,如果乙方能偿还丙方XX万元本金和利息,则乙方仍拥有该片山地的管理权和开发权;如果乙方在XXXX年XX月XX日之前不能偿还丙方的XX 万元的本金和利息,则该片山地的二十年管理权和开发权自动转为丙方所有,乙方必须在XXXX年XX月XX日前清场交给甲方管理和开发,丙方所借给乙方的XX万元不再收取乙方的利息,自动转为交给甲方的租金。

三、为防止乙方在XXXX年XX月XX日之前不能还清丙方的XX万元的本金和利息,又不将该片山地二十年管理权和开发权自动转交丙方,甲方保留对乙方追究违约金XX万元的权利,同时,丙方也有对乙方诉讼的权利。如果乙方在XXXX年XX月XX日之前能还清丙方的XX万元的本金和利息,或自动将该片山地的管理权和开发权转交丙方,则甲方对乙方追究违约金的权利自动终止。 三、本协议一式三份,甲乙丙三方各持一份,合同自签订之日起生效。 甲方: 乙方: 丙方: XXXX年XX月XX日

多种经营管理制度

多种经营管理制度 1、目的: 为适应公司多角化经营的需要,规范各项目多种经营活动的经营行为,加强公司对各项目多种经营活动的管理。依据公司质量手册B版质量管理体系,制定本办法。 2、适用范围: 本办法适用于物业管理有限公司各部门、管理中心(处)开展的各项多种经营活动,活动是指:除物业管理服务以外开展的经营活动,内容包括:便民服务、房屋装修、房屋租赁、场地租赁等。 3、管理机构及工作职责 3.1 管理机构 3.2工作职责: 3.2.1品质培训部负责多种经营活动的归口管理 3.2.2品质培训部负责组织相关部门对各项多种经营活动经营方合同的评审,上报总经理批准 3.2.3品质培训部、计划财务部负责对管理处多种经营活动合同执行过程的监督、

检查 3.2.4各管理中心(处)根据项目的实际情况,确定开展多种经营活动内容,并向公司品质培训部申报 3.2.5各管理中心(处)负责实施多种经营活动规划及合同实现 3.2.6计划财务部负责对多种经营活动的收费管理及监督检查 3.2.7品质培训部协助各管理中心(处)处理多种经营活动合同纠纷的处理 4、程序 4.1多种经营活动的立项、申报 4.1.1新组建管理处根据小区的实际情况及开发商的要求,确定开展多种经营活动的内容,填写《经营品种申报表》,向品质培训部申报 4.1.2在管项目的管理中心(处)依据小区内业主的需求,在不违反小区管理规定的情况下,开展多种经营活动,填写《经营品种申报表》向品质培训部申报4.2多种经营活动的方式 4.2.1各管理中心(处)可根据实际情况采取自营或委托经营的方式 4.2.2采用自营方式,管理中心(处)向品质培训部上报经营计划或经营方案,批准后方可实施 4.2.3委托经营方式由管理中心(处)或其他部门向公司推荐1至3家经营方,供公司参考选择,品质培训部组织项目部门对经营方进行评审,填写《经营方评定记录表》,报总经理批准 4.3合同(方案)评审、签定 4.3.1采用自营方式,由品质培训部组织公司相关部门对管理中心(处)自营方案进行评审,报总经理批准,管理中心(处)执行评审结果 4.3.2委托经营方式由管理中心(处)与公司评审的合格经营方草拟合同报公司评审,由品质培训部组织相关部门对合同进行评审 4.3.3管理中心(处)执行评审结果,与确定的委托经营方确定合同内容报公司加盖合同专用章 4.3.4合同到期后,管理中心(处)根据合同的执行情况,就合同的继续签订及合同的内容变更是否报公司评审,管理处按照评审结果处置 4.4合同(方案)实施

关于项目管理存在的问题及整改措施

关于施工企业项目管理存在的问题及整改建议 工程项目是施工企业的经营活动的对象,是企业实力对外展示的窗口,是企业生产和管理的基本点,是企业良好经济效益的源泉。为了提高建设工程施工项目管理水平,促进施工项目管理科学化、规范化和法制化,适应市场经济发展的需要,很多施工企业都在寻求一个能加强施工项目管理的好办法,所以以工程项目管理为中心,提高工程项目管理运作的质量,提高经济效益是施工企业生存和可持续发展关键。当前的施工企业工程项目管理仍然存在诸多问题,不能适应新时期形势发展的需要,我结合这几年来对工程施工管理的实际经验,就工程项目上存在的突出问题以及如何加强工程项目管理,提出一些措施建议。 目前我公司在工程项目上存在的几点问题及整改建议: 一、建设工程发包承包方面 工程建设总承包模式是指具有工程总承包资质的总承包企业代替建设单位全面负责工程建设的组织管理工作,总承包企业可以将部分工作发包给具有相应资质的分包企业,分包企业对总承包企业负责。目前我们公司工程的承包方式大多是施工总承包模式,负责现场的整体施工管理,由于我们公司人力资源有限,很多土建工程都是分包给包工队的,这样本来就微利的施工项目,只能收取几个点的管理费用,大部分利润都被分包队伍拿去了。对我们企业的收入影响很大,几年前我就曾经提出,公司需要成立相应专业的分公司,所以专业的施工任务都应该由我们施工自己组织完成,可以外雇一部分人员,但所有专业工程不在分包,这样分包工程的利润就没有外流,我们只要管理好外雇人员,降低施工成本,就能大大提高工程项目的利润,为企业的良好发展奠定基础。目前我公司已经成立了土建分公司、筑炉分公司、机械安装分公司和综合分公司,我觉得非常好,希望公司继续努力,继而成立电气仪表安装分公司,这样以后再承包项目,我们就完全可以自己组织施工了。当然,要设置灵活机动制度,根据市场需求随时调整我们公司的结构,以适应市场瞬息万变的特点。 二、人力资源方面 企业的发展离不开人才。公司最近几年非常关注大学毕业生的培养,每年都招收一批大学毕业生,形成人才储备和人才梯度的格局。这种想法是很好的,每个企业都是这样,有人退休就得有新毕业生补充进来,必须做好人员的交替,才能保证企业的发展长久不衰,但事实情况有些出入,我们每年都招大学毕业生,可是每年也都有大批工作业务很熟的工作了四五年的毕业生辞职,有些人说我们企业是培养人才的摇篮,一旦成手了可以独当一面了就都跳槽去别的企业了。这是一种悲剧,但为什么会出现这种情况呢?我感觉不外乎有以下几点:1、业务水平提高与收入不成比例。通过四五年的学习与锻炼,这些毕业生已经可以胜任一些工作了,有些甚至可以独当一面了,但是收入水平没多大提高,随着年龄的增长,这其中很多人都已经成家立业了,那么结婚买房、娶妻生子是很自然的事情,可是支出也大大增加了,抚养孩子,还住房贷款,现在的收入不足以满足生活需要,并且有的企业给出了更好的待遇,所以为了生活需要,他们只有辞职了; 2、还有一些外地户口人员,想在本地成家立业需要更多的成本,他们感到企业给不了他们想要的,所以只有趁早辞职,回家乡发展了。 另一方面,是关于企业职工的,这几年,大量筑炉工要陆续退休了,但是,我哦们公司职工出现了断档很严重的情况,目前大部分都是五十岁左右的,三十到五十之间的非常少,那么过个几年当目前的职工退休了,企业就没有在职工人

建筑行业自营项目管理办法(文库)

建筑有限公司 自营项目招标管理办法 一、招标的原则 1、公开原则 在招投标过程中,应及时、真实、准确、充分、完整地公开必要的信息资料。 2、公平原则 在招投标活动中,具备招标文件要求的法人或组织均有公平均等的机会参与投标竞争。 3、公正原则 在招投标活动中,对所有投标人要求的条件和获取的机会是相同的。禁止任何投标人以其特权或优势获得不公平的优待,使其他投标人蒙受不公正的损害。 4、诚实信用原则 招投标全过程,招标人、投标人都应诚实守信,以善意的方式履行其义务,维持当事人之间的利益以及当事人利益与社会利益之间的平衡。 二、招标的方式 邀请招标是公司采用的招标方式。根据掌握的信息资料,向有能力执行的3个以上的特定的供方发出投标邀请书,收到邀请书的单位才有资格参加投标。

三、招标的范围 本招标管理办法用于自营项目中造价大于1万元的分包和采购(小于等于1万元的由项目经理部完成)。 1、工程专业/劳务工程分包 (1)大于1万小于等于5万元的分包由项目经理部自行分包,填写分包备案表报成本控制部、项目管理部备案; (2)大于5万小于等于10万的分包由项目经理部上报相关分包内容经项目管理部经理同意后,由项目经理部进行分包招标并填写分包备案表报成本控制部、项目管理部备案; (3)大于10万的分包由项目经理部填写工程招标申请表上报公司项目管理部,由项目管理部、成本控制部按公司相关流程办理; 2、建筑主要材料、设备、办公机具的采购 (1)大于1万小于等于5万元的采购由项目经理部自行采购,填写采购备案表报成本控制部、项目管理部备案; (2)大于5万小于等于10万的采购由项目经理部上报相关采购内容经项目管理部经理同意后,由项目经理部进行采购并填写采购备案表报成本控制部、项目管理部备案; (3)大于10万的采购由项目经理部填写工程招标申请表上报公司项目管理部,由项目管理部、成本控制部按公司相关流程办理; 3、禁止将分包、采购内容进行分割,逃避招标采购,一经发现,视情况报公司相关职能部门及领导追究相关人员责任;

土地使用权转让方式有哪些

土地使用权转让方式有哪些 土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制,但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,国家应当无偿收回划拨土地使用权,并可依法出让。 在我国,土地的使用权通过合法的方式是允许转让的,促进土地的转让流转,也是我国市场经济发展的需要。我国的法律对于土地使用权转让的方式进行了相关规定。接下来,的小编将综合整理相关法律法规,对于土地使用权转让方式为大家进行了全面的归纳,希望能够对大家有所帮助。 土地使用权转让方式有哪些? 关于土地使用权转让的方式,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。后《城市房地产管理法》第三十六条略作发展,将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。至于何谓“其他合法方式”,该法

没有细说。根据土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变更这一特点,土地使用权转让的方式归纳如下: 一、买卖。作为土地使用权转让的最广泛的方式,买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式,我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。所以说,“转让”有广、狭两个概念之分,当“转让”是广义概念时,它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为;当“转让”是狭义概念时,它与买卖具有同样的涵义。 二、抵债。抵债是买卖的一种特殊形式,只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时,土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的,而在以土地使用权抵债时,价金支付在前,所抵之债视为已付之价金。 三、交换。以交换的方式转让土地使用权的,土地使用权的对价不是价金,而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人,以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。 四、作价入股。作价入股介于买卖和交换之间,既类似买卖,又类似交换。说它类似买卖,是因为将土地使用权用来作价,所作之价如同买卖之价金;说它类似交换,是因为土地使用权被用来入股,所得之股如同其他财产或特定的财产权益。以房地产作

证券经营机构证券自营业务管理办法

证券经营机构证券自营业务管理办法

证券经营机构证券自营业务管理办法

证券经营机构证券 自营业务管理办法 !"##$年"%月&’日中国证券监督管理委员会 发布施行( 第一章 总则第一条为规范证券经营机构证券自营业务行为)维护 证券市场秩序) 保护投资者合法权益)根据国家有关法律和法规制定本办法* 第二条 证券经营机构从事证券自营业务)应当遵守本办法以及证券交易所+证券登记和清算机构的业务规则*第三条中国证券监督管理委员会!以下简称证监会(负责本办法的监督执行* 证券交易所应当按照国家有关规定和交易所的业务规则对作为其会员的证券经营机构的证券自营业务活动进行监督* 第四条本办法所称证券经营机构)是指依法设立并具有法人资格的证券公司和信托投资公司* 本办法所称证券专营机构)指前款所称证券公司,证券兼" 证券经营机构证券自营业务管理办法

,证券经营机构证券自营业务管理办法 营机构指前款所称信托投资公司! 第五条本办法所称证券自营业务"是指证券经营机构为本机构买卖上市证券以及证监会认定的其他证券的行为! 前款所称上市证券"是指在证券交易所挂牌交易的下列证券# $一%人民币普通股& $二%基金券& $三%认股权证& $四%国债& $五%公司或企业债券& 前款所称人民币普通股’基金券’认股权证以及证监会认定的其他证券统称为权益类证券! 第二章自营资格 第六条证券经营机构从事证券自营业务"应当取得证监会认定的证券自营业务资格并领取证监会颁发的(经营证券自营业务资格证书)$以下简称*资格证书+%! 未取得证券自营业务资格的证券经营机构不得从事证券自营业务! 证券经营机构不得从事本办法第五条所称证券自营业务以外的证券自营业务! 第七条证券经营机构申请从事证券自营业务"应当同时具备下列条件# $一%证券专营机构具有不低于人民币,---万元的净资

关于加强项目库建设的建议

关于加强项目库建设的建议 项目是经济社会发展的重要支撑,可以这样说:项目是拉动经济增长的“火车头”,是改善经济发展环境的“千斤顶”,是推动产业升级的“发动机”,是增加发展后劲的“聚合器”。项目的建设关系着经济社会发展的全局,而项目库的建设则是项目建设工作乃至整个经济社会发展工作的重要基础。 近年来,项目库建设工作在我市申报项目、争取上级的资金支持方面发挥了重要作用。仅去年一年就共向省发改委上报项目76个,下达投资计划项目58个,争取到国家和省无偿资金18308万元,同比增长31%;争取到地方政府债券转贷市县资金433万元。这些项目绝大多数在我们原有的项目库中筛选上报,充分体现了项目库建设的重要作用。 虽然我市的项目库建设工作取得了一定的成效,但我们也看到还存在许多问题,主要表现在: (一)重视不够,投入不足 对项目库建设工作重视不够主要表现在:一些领导、一些部门对项目库建设认识不到位,对项目库建设的重要性和必要性认识不足,工作措施不力;缺乏有效的激励机制,部门的积极性不高,缺乏工作主动性。 投入不足主要表现在:虽然成立了市项目办,但没有相

应的工作经费,没有办公设备、车辆。人、才、物的支持不足导致项目库建设的工作难以深入开展。各基层部门也是临时找人搞一下,没有长期深入地坚持开展工作。 (二)项目储备太少,前期工作缺乏深度 项目库中的项目储备太少,特别是缺乏能够形成较强发展支撑能力的重大项目,缺乏有竞争力、有吸引力的优质项目,满足不了我县经济社会发展的需要。储备项目的前期工作深度不够,项目前期工作质量不高,一些项目与规划脱节,对申报争取项目以及招商引资都造成不利影响。 (三)项目管理不到位,业务人员水平有待进一步提高一些部门和单位的项目库存在重建设、轻管理的现象,缺乏有效的信息反馈与交流,项目库得不到及时的更新和维护。同时,一些项目库也与项目申报等实际工作脱节,没有得到有效利用。项目管理人员的业务水平也参差不齐,有的缺乏项目工作知识,有的不熟悉电脑操作,都有待进一步提高项目管理水平。 下步建议: (一)充分认识项目库建设的重要意义,高度重视项目库建设工作 发展战略要靠规划来落实,实施规划要靠项目来支撑。这是一项关系我市发展的全局性、基础性任务。这也要求我们千方百计扩大投资。而通过投资项目储备库建设,发现更

20160704155911 (《集体土地使用权地价评估技术指引(征求意见稿))

集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要,规范集体土地使用权地价评估行为,健全集体土地合理价格形成机制,促进城乡土地市场一体化建设,制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权(承包经营权)地价评估,本指引所称集体土地,是指土地所有权属于集体经济组织,符合城乡土地制度及规划管制要求,可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文,通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时,所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 (1)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014); (2)《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014); (3)《农用地估价规程》(GB/T 28406-2012); (4)《农用地质量分等规程》(GB/T 28407-2012); (5)《农用地定级规程》(GB/T 28405-2012); (6)《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)。

3.依据 (1)《中华人民共和国物权法》; (2)《中华人民共和国土地管理法》; (3)《中华人民共和国农村土地承包法》; (4)《中华人民共和国担保法》; (5)《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》; (6)《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过); (7)《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号) (8)《不动产登记暂行条例实施细则》(国土资源部令第63号)(9)中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》(中办发…2014?61号); (10)国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》(国办发…2014?71号)。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下,一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权,按照交易方式的不同有不同的价格形态,包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。

国有土地使用权转让协议(完整详细)-标准范本

金家律师修订 本协议或合同的条款设置建立在特定项目的基础上,仅供参考。实践中,需要根据双方实际的合作方式、项目内容、权利义务等,修改或重新拟定条款。本文为Word格式,可直接使用、编辑或修改 国有土地使用权转让协议书 出让方(甲方): 地址:____________ 电话:____________ 法定代表人:____________ 受让方(乙方): 地址:____________ 电话:____________ 法定代表人:____________ 第一条、根据《中华人民共和国土地法》和国家有关规定,双方本着平等、自愿、有偿的原则,订立本合同,共同遵守。 第二条、甲方依据本合同出让土地的使用权,土地所有权属中华人民共和国,地下资源、埋藏物和市政公用设施均不在土地使用权出让范围。 第三条、乙方根据本合同受让的土地使用权在使用年限内,依有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。 乙方在受让土地使用权范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动,应遵守中华人民共和国法律、法规,并不得损害社会公共利益,其合法权益受法律保护。 第四条、甲方出让给乙方的地块位于____,面积为____平方米。其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方签字确认。 第五条、本合同项下的土地使用权出让年限为____年,自颁发该地块的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。

第六条、本合同项下的出让地块,按照批准的总体规划是建设____项目。 在出让期限内,如需改变本合同规定的土地用途,应当取得甲方和城市规划行政主管部门批准,依照有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理土地使用权登记手续。 第七条、本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分,与本合同具有同等法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。 第八条、乙方同意按合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及乙方向第三方转让时的土地增值费税。 第九条、该地块的土地使用权出让金为每平方米____元人民币(美元或港元等),总额为____元人民币(美元或港元等)。 第十条、本合同经双方签字后____日内,乙方须以现金支票或现金向甲方缴付土地使用权出让金总额的____%共计____元人民币(美元或港元等)作为履行合同的定金。 乙方应在签订本合同后60日内,支付完全部土地使用权出让金,逾期____日仍未全部支付的,甲方有权解除合同,并可请求乙方赔偿。 第十一条、乙方在向甲方支付全部土地使用权出让金后____日内,依照规定办理土地使用权登记手续,领取《中华人民共和国国有土地使用证》,取得土地使用权。 第十二条、乙方用意从____年开始,按政府规定逐年缴纳土地使用费,缴纳时间为当年____月____日。土地使用费每年每平方米为____元人民币(美元或港元等)。 第十三条、乙方同意以人民币向甲方支付土地使用权出让金及其他费用。(注:根据具体情况定)。 第十四条、除合同另有规定外,乙方应在本合同规定的付款日或付款日前,将合同要求支付的费用汇入甲方的银行账号内。银行名称:________银行________分行,账户号________. 甲方银行账户如有变更,应在变更后____日内,以书面形式通知乙方。由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费,乙方均不承担违约责任。

经营部管理制度3篇

经营部管理制度3篇 经营部管理制度1 一、目的: 为规范处工程建设投标活动,加强对投标活动的监督管理,维护公司利益,提高工程效益,有效控制项目经理使用,特制定本制度。 二、适用范围: 本制度适用于处工程项目的投标、合同签订和管理、预结算、民工结算、营业执照使用、项目经理的管理等事宜。 三、经营部组织机构及成员 1、建立以主管经营总工为组长,以经营部长、经营副部长为投 标管理领导小组。 2、招标管理领导小组职责:负责管理单位工程项目的建设工程 投标活动。主要职责是确定组织并编制投标标书,负责编制中标工 程的合同内容,编制工程预结算和民工结算,负责协调资质的使用 和管理。 3、小组成员由预算员、资料管理员、综合资料员。主办部门是 技术部。 四、经营经理职责 2、负责投标工作。分析信息的实用性,并且将正确的信息上报 经理进行决策。 3、负责全处的预(决)算管理工作,工程造价人员的培训。 4、负责核准合同内容和工程项目造价,并掌握合同履行和结算 审核情况。 5、负责处的各类证件的审验,委托审核等管理工作

6、管理资质和项目经理的使用,并掌握使用情况。 7、协助经理完成其它工作。 五、经营部部长职责 2、主持投标工作。负责招投标信息管理工作,组织有关人员进 行投标工作。 5、主持全处的经营工作,主持每周一的经营例会。 6、配合技术质量部和生产安全部完成现场的质量、安全、文明 施工等管理工作。 7、配合主管经营总工完成其它工作。 六、经营部副部长职责 1、遵纪守法,遵守处的规章制度,服从领导,保秘密。 2、协助部长收集招投标信息,进行投标工作。 3、经常深入现场,根据合同工期确定的目标,加强对现场的监督。 4、配合领导完成其它工作。 七、预算员工作职责 1、遵纪守法,遵守公司的规章制度,服从领导,保守公司秘密。 2、负责建筑工程造价信息收集、分析。 3、负责编制投标的工程项目的综合单价和总价,编制工程项目 竣工后的结算书和结算书的审核。 4、负责收集基层各单位各类隐蔽记录、现场签证、设计变更等 相关资料,并整理、归档。 5、配合领导完成其它工作。 八、综合资料员

关于建筑工程公司企业发展和管理的建议

关于企业发展及管理的建议 综观公司自成立以来的发展历程,结合本人在公司近期发展中所遇到、观察到的问题,以及本人对机电安装工程、公司目标市场、公司定位发展、同类公司的发展模式的认识和了解,现就公司发展及管理提出本人几点不成熟的建议。 一、建议逐步改变公司的工程项目经营模式,将合适的工程项目进行适当的转包或分包。在公司之前遇到的工程项目和未来几年即将遇到的工程项目中,新建的项目占绝大数。由于受公司的名称和资质的限制,未来一段时间内的工程项目主要还是从工程总承包商手中分包为主。由于分包商受专业技术、垫付资金、施工人员、规模大小的影响,决定着想要承揽多大规模的工程,就得做好多大的人员组织架构。包括从管理人员、技术人员、施工人员都得配备齐全,规模要与人员相适应。如果配不齐,在施工的几大要素安全、质量、进度、工期、效益中,就会牺牲某些要素来保证另外一些要素,顾此就会失彼。如果配备较为完善的管理队伍,公司就会承担很大的人员费用,在目前市场还不稳定的状态之下,我认为不太合适。因此,我认为在新建工程和部分技改工程中,如果遇到工程量明确、图纸完善或结算方式单一、适合分包的工程项目,应以合适的方式进行分包。 二、建议公司与一些长期进行专业分包的施工劳务分包队伍

(如土建、管道、设备安装、机加工、防腐、装饰装修等队伍)建立长期合作关系。每个专业培养2--3个分包施工队伍,机会成熟的时候由公司进行招标选择施工队伍。如果遇到大的工程项目,也可以与几个施工队伍组成联合体进行施工。在现有的施工班组长和项目经理中,也可以根据具体情况培养出一些素质较高的分包带头人来。在分包时,先以清包工为主,在机会成熟时,可以进行全包。由公司组织进行分包核算,项目经理只负责与施工分包人、总包方的协调联系,监督做好施工质量和安全。这样一方面可以大大减少公司管理人员的数量,小的项目只派项目经理一人,较大的项目可以加派一名综合管理技术人员,更大的项目可以再加派一名专职管理进度和经营管理的技术人员。公司可以减少后勤、材料、人力方面的投入。另一方面也可以减少公司的资金占用压力,进一步节约成本。虽然公司在经济利益上可能会受一些影响,但公司在人员、物力、资金方面可以腾出更多的空间来进行更多项目的开发和拓展,也可以进一步减轻当今社会日益严重的人力缺乏问题。同时,可以将更多的精力投入到项目安全和质量管理上来,把进度和人员管理交给适合班组化管理的分包队伍来主动完成。 三、建议首先加强公司工程项目管理人员经营管理知识培训,有针对性的提高员工的工程经营管理水平。由于公司工程技术人员受专业经验限制和公司承揽工程项目的专业性较强、专业跨度较大影响,在之前的工程项目中,基本上每个项目刚进场时,大多

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析 一、案例: 《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4: 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米2000元,经济耐用年限为55年,殖值率为2%。目前,该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米,建筑面积为900平方米,现用于出租,每月平均实收租金为3万元。另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元,空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为建筑重置价格的 1.5%,土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率7%,建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。 1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益,适宜采用收益法。 2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×(1-10%)=486000(元) 3、计算总费用。

(1)年管理费=486000×3.5%=17010(元) (2)年维修费=2500×900×1.5%=33750(元) (3)年税金=20×900=18000(元) (4)年保险费=2500×900×0.2%=4500(元) 年总费用=(1)+(2)+(3)+(4) =17010+33750+18000+4500=73260(元)4、计算房地产净收益。 年房地产净收益=486000-73260=412740(元)5、计算房屋净收益。 (1)计算年贬值额。 年贬值额=建筑物重置价 使用年限=2500×900 48 =46875(元) (2)计算房屋现值 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限 =2500×900-46875×4=2062500(元) (3)计算房屋净收益(假设房屋收益年期为无限年期)。 房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000(元) 6、计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-165000=247740(元) 7、计算土地使用权价值。 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44(年)

土地使用权转让条件和程序

土地使用权转让条件和程序 土地使用权方式决定了转让条件有所不同 以出让方式取得的土地使用权,房地产项目转让时,应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。 □要按照出让合同约定,已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,这是出让合同成立的必要条件,也只有出让合同成立,才允许转让; □要按照出让合同约定进行投资开发,完成一定开发规模后才允许转让。 这里又分为两种情形,一是属于房屋建设的,实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的,应形成工业或其他建设用地条件,方可转让。上述两项条件必须同时具备,才能转让房地产项目。这样规定,其目的在于严格限制炒买炒卖地皮,牟取暴利,以保证开发建设的顺利实施。 以划拨方式取得的土地使用权,应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定,其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。 对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目,要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外,对准予转让的有两种处理方式:第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后,才能进行转让;第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产,但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。 对以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,属于下列情形之一的,经有批准权的人民政府批准,可以不办理土地使用权出让手续。 一是经城市规划行政主管部门批准,转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目,即用于国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行,因此,经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的,经有批准权限的人民政府批准,也可以不补办出让手续。

自营项目管理

一、项目人员职责 项目经理对工程项目进度、质量、安全、成本及现场文明施工等工作全面管理、全面负责质量、安全、成本计划的实现。对外协调好各级关系。 项目技术负责人组织项目人员进行图纸会审,编制施工组织设计并督促实施文明施工等工作。负责编制各项技术措施及关健、特殊部位的质量保证措施;与甲方和协商处理各项技术核定。协助项目经理搞好本工程的成本、质量、安全以及文明施工等工作。负责本工程测量放线以及沉降观测,负责施工现场各分项施工的质量、安全、成本及现场控制,及分顶工程的技术安全交底。 质量员全面负责质量管理工作,制定本项目质量计划、质量方针和质量体系,提高工程质量,主持召开重大质量专题会议,指导、参与重大质量风险与事故处理。跟踪检查过程质量,进行动态分析,参加检验批的验收工作。 安全员全面负责安全管理工作,组织实施安全施工检查与考核,事故隐患排查整理,危险因素辨识监控,负责特种设备监检工作,制定安全隐患的解决方案,组织安全事故的调查处理。对职工进行安全教育,负责安全生产、文明施工、环保工作,发现安全隐患及时提出并督促处理。 核算员编制预结算,分析预测工程总成本及阶段成本,并提出措施,对工程各项费用控制、审核、支付,经济类台帐报表的记载、上报和阶段性成本分析,协助项目经理搞好各项成本及预结算工作。 材料员按采购计划通知单完成采购任务(相关地材及零星材料),对于大型的主材、周转材料等项目部部审核后,经项目经理签字认可后由各相关负责人发相关审批;交库验收的所有材料要保证数量足,质量合格,深入市场了解信息。负责验收入库材料数量、质量、保管及发放工作(必须有出库单

及领用人员签字)。 资料员负责工程、材料资料的报验,档案资料的收集、整理归档。 二、管理目标 1工程质量 (1)、质量目标管理的原则: (a)、工程质量是整个项目管理工作的核心,与进度控制、投资控制相互制约。 (b)、坚持“严格要求、一丝不苟、实事、公正合理”的原则。 (c)、遵循“预防为主、动态管理、跟踪监控”,实现工程质量总目标。 (2)、工程质量目标:按合同要施,各项目必须保证一次性验收通过。2工期目标 (1)、工期目标管理原则: (a)、根据建设单位和承包单位正式签定的工程承包合同(以下简称“合同”)中所确定的工程工期作为进度控制的总目标。 (b)、承包单位依据“合同”工期总目标所编制的工程施工组织设计。 (c)、经建设单位项目负责人审核通过的承包单位编制的施工总进度计划、年/季/月实施计划。 3、工期管理 根据工期要求,在保证工程质量和安全的基础上,确保施工进度,以总进度计划为依据,按不同施工阶段,不同专业工种分解工期目标,以各项技术、管理措施为保证手段,进行施工全过程的动态控制。 工期管理体系图

土地使用权评估说明

土地使用权评估说明 一、评估范围概况 本项目的评估范围为广东省粤晶高科股份有限公司位于广州科学城的两块土地,具体如下表: 二、评估依据 1. 《中华人民共和国土地管理法》; 2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》; 3. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》; 4. 《城市国有土地使用权交易价格管理暂行办法》; 5. 《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001); 6. 《广州市土地级别及基准地价标准》; 7. 委托方提供的《国有土地使用证》、《房地产权证》、《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程报建审核书》等产权证明文件及其他有关文件; 8. 本公司现场勘察、核对的结果及搜集的有关资料。

三、评估基准日 2010年4月30日 四、地价定义 本次评估的地价是指广东省粤晶高科股份有限公司使用的下表列示土地,于评估基准日2010年4月30日在下表列示的评估设定条件下的国有土地使用权价格。 待估宗地名称、地址实际用 途实际开发 程度 设定土地 取得方式 设定用途设定开发 程度 利用条件剩余使用年限 厂区土地工业六通一平出让工业同实际开 发程度 现状利用 43.42 宿舍区土地住宅六通一平出让住宅同实际开 发程度 现状利用 46.67 待估宗地于评估基准日的实际开发程度已达“六通一平”。“六通”是指宗地红线外市政基础设施达到通上水、通排雨水、通排污水、通电、通讯、通路。“一平”是指宗地红线内土地平整。宗地红线内除排水设施外,各种水电设施投资在建(构)筑物中评估。 根据本项目的评估目的,本次评估需评估待估宗地在评估基准日开发现状下的价格,故本次评估所设定的土地开发程度为评估基准日实际开发程度。 五、评估对象描述 (一)待估宗地A: 1. 土地登记状况 (1) 土地位置:广州市高新产业开发区科学城南翔二路10号(KXCN-B1-2地块); (2) 土地来源及其变革:国有出让; (3) 土地权属性质:国有; (4) 地籍图号:不详;

土地使用权转让有哪几种交易方式

土地使用权转让有哪几种交易方式?有何不同? (一)土地使用权交易可采用下列方式: 1、挂牌交易,即在一定期限内将土地交易条件(含最低交易价)在土地交易机构进行公告,并接受交易申请的行为。 2、拍卖,即通过发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,由出价最高者获得土地使用权的行为。 3、招标,即通过发布招标公告,进行公开招标,由投标人进行投标,经评标后确定中标人的行为。 (二)招标、拍卖委员会的组成与职责 1、组成: 以招标、拍卖方式转让土地使用权的,委托人应设立招标委员会或拍卖委员会,招标委员会或拍卖委员会由5人以上单数组成,委托人选派1名工作人员作为招标委员会或拍卖委员会主任,其余人员从土地交易市场专家库中随机抽出确定。 2、招标委员会主要职责: 审定招标最低中标价,审查投标人资格,主持开标、评标和定标工作,确定中标人并发出中标确认书。 3、拍卖委员会职责:审定拍卖最低成交价,审查竞买人资格,指定拍卖主持人。 土地使用权转让的法律规定 已查看[861]次 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。如何使土地使用权转让合法和有效,笔者从土地使用权性质、用途、位置、转让年限及土地出让合同包括附属所记载的权利和义务等方面加以探讨。 首先,应实际了解土地使用权的性质。使用权分国有土地使用权和集体土地使用权。只有国有土地使用权才能进入市场,即出售、交换和赠与。但也应了解属国有出让土地使用权还是国有划拨土地使用权。国有划拨土地使用权转让时须经县级以上人民政府土地行政主管部门审核,报有批准权的省人民政府批准,并补交地价款。出让土地并非一定能够转让,未经开发的出让土地不得转让。出让土地使用权在转让时应分清是否改变了转让方土地使用权性质。集体土地使用权不得转让;除《土地管理法》规定的“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产兼并等情形致土地使用权依法转移”以及这类企业的用土地房产抵押后被依法处分的情形。但是在实际工作中往往对土地使用权的性质未弄清就进行转让。特别是土地使用权赠与和交换。如农村居民或原属农村居民现因某种原因弃农进城的,往往把自己属集体土地使用权的宅基地作为个人私有财产,随意出售或赠与他人。有的未经政府批准擅自将集体土地使用权与他人调换。这样都会给土地管理特别是集体土地的管理带来混乱。

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