西宁市商业地产市场调研分析报告
2007西宁市商业地产调研报告
1.基本概况
1.1 西宁简介
西宁是青海省的省会，地处青藏高原河湟谷地南北两山对峙之间，统属祁连山系，黄河支流湟水河自西向东贯穿市区。全市总面积7665平方公里，市区面积350平方公里，建城区面积75平方公里。是全省政治、经济、文化、教育、科教和交通和、通讯中心。全市总人口212.73万，城镇化率为59.59％。辖城东、城中、城西、城北四个区，大通、湟中、湟源三个县。以及正在建设的西宁（国家级）经济技术开发区和城南新区、海湖新区。
西宁是典型的移民城市，多民族聚集、多宗教并存。西宁地处黄土高原与青藏高原、农业区与牧业区、汉文化与藏文化的三大结合部，是青藏高原人口唯一超过百万的中心城市，移民人口达100万之多，有汉、回、藏、土、蒙古、撒拉等34个民族，其中少数民族人口54。36万人，占总人口25．55％。随着西部大开发和现代交通建设步伐的加快，以西宁为中心辐射全省的交通网络已形成，315、109国道贯穿全境，高速公路和一级公路四通八达，铁路向四周延伸，总铺轨里程1300余公里。青藏铁路建成通车使西宁成为青藏高原铁路中心枢纽。
西宁是国务院确定的内陆开放城市，先后与国内外许多城市和地区建立了经贸协作和文化交流关系。每年在西宁举办的“郁佥香节”、“青洽会”，“环青海湖国际公路自行车赛”等节庆活动，进一步扩大了其在中国的知名度和影响力。2006年地区生产总值达到281．61亿元，比上年增长14．5％；完成全社会固定资产投资141．04亿元，增长21．98％；地方一般预算收入14．15亿元；增长20、1%；城镇居民人均可支配收入9334.63元，增长11．16％；农民人均纯收入2950．99元，增长13．82％；实现社会消费品零售总额119．51亿元，增长14．5％。
西宁在全省有较高的首位度。人口占全省的38．84％，生产总值占全省的43．93％，固定资产投资占全省的33．61％，地方一般预算收入占全省的33．5％，社会消费品零售总额占全省的66．35％。“十一五”时期，我们提出以科学发展观为统领，以构建和谐社会为目标，做强西宁，服务全省，使西宁成为青藏高原区域内投资环境优良的创业城市、生态良好的宜居城市、改革开放的先行城市、内涵丰富的文化城市、和谐稳定的青藏高原区域性现代化中心城市。
1.2 房地产现状综述
2006年西宁市房地产开发完成投资、施工面积、销售面积等三大主要指标，从统计数据看，应该是阶段性调整年。2007年政策因素各项成本增加、新区开发启动和旧城改造等将拉动房产开发投资新一轮状况：
1.2.1 2006年房地产开发投资规模同比下降，房屋用途和结构比例保持相对稳定，房产开发处在阶段性调整年，蓄势待发。
(1) 投资总量同比下降：
2006年西宁市房地产开发投资总额24.8亿元，同比下降3.9%，商品房开发总面积375万平方米，同比下降9.6%，其中住宅310万平方米，与去年同期基本持平，占总开发量的82.5%；办公用房17万平方米，同比下降39.3%，占总开发量的4.5%；商业营业用房50万平方米，同比下降15.3%，占总开发量的13%。
(2) 房地产市场销售快速增长：
西宁市房地产市场销售快速增长，全年累计商品房成交量(包括预售房屋)在开发总量降低的情况下，却达到134.59万平方米，同比增长17.34% 。
(3) 商品房销售价格上扬，涨幅呈破浪式：
2006年1—9月，房屋销售价格涨幅比上年同期回落0.1个百分点，新建商品房销售价格同比上涨2.3%，涨幅回落0.1个百分点。3月份以来，进入房屋销售旺季，新建商品住宅价格出现反弹,呈先涨后落之势，尤其3—5月份涨势明显,分别上涨 6.0%、6.1%、5.6%，6—9月份有所回落,分别上涨3.2%、1.2%、0.7%、1.5%，1—9月累计上涨3.1%，涨幅比上年同期扩大0.4个百分点。在各类住宅中，普通住宅同比上涨3.3%，其中多层住宅平均价格为1933元/平方米,同比上涨4.5%，高层住宅平均价格为2370元/平方米,同比上涨2.1%，涨幅分别扩大1.6和0.6个百分点。非住宅类价格同比涨幅回落。1—9月份同比上涨0.2%，涨幅同比回落1.7个百分点，其中写字楼价格上涨0.2%,涨幅回落2.5个百分点，商业娱乐用房价格上涨0.2%，涨幅回落0.6个百分点。第四季度价格涨幅又回升状。西宁市住宅平均销售价格为每平方米1940元，与上年同期相比上涨213元，涨幅为10.99%。全年完成商品房屋销售额21.52亿元，商品房屋平均价格为每平方米2022元，其中住宅价格为每平方米1940元，分别比上年同期上涨145元和213元。
1.2.2 2007年西宁市政策、主力消费人群收入增长等因素带来暗潮涌动。
(1) 国税总局138号令土地增值税征收，增加房产开发商成本：
房地产业在西宁基本上是属于地方鼓励投资产业，故过去的几年中，对开发商的土地增值税要么免征，要么缓征。今年138号令的落地，对西宁的开发商造成不同程度的紧张，甚至有的开发商提出：如果收就撤资。不少开发商资金链已经非常紧张，大幅征收可能出现一些企业倒闭的危险。一些房产商现已动作将增加的成本打入房价。在调研走访中了解到中房银川公司开发的国际村、建辉房产开发的建辉嘉园、甘肃新厦房产公司开发的五一佳苑、青海电信事业房产开发公司的信园小区、五环地产的五环商厦等已经不同程度加价（加价幅度50~100元/平米）。
(2) 城市建设配套费调整：
西宁新的城市配套费正式出台，配套费取消类别区分，统一按60元/平米，比原来一类用地的25元/平米增加一倍多。禾木地产新开盘（期房）的泰和祥花园住宅均价2700元/平米，办公楼均价3430元/平米。江苏伟业开发的香格里拉二期（多层）也在调整其开盘价。
(3) 主力消费人群收入增长：
西宁房产的主力消费人群主要集中在事业单位、少数效益高的国有企业、各州县事业单位退休职工及工商个体户，其中事业单位和各州县事业单位人群是西宁“高端”住宅购买的主力军，去年西宁事业单位普调工资，其购房期望值增加，不少房产开发商由此产生提价期望，估计在西宁房产销售旺季（3~6月份）会有大幅提价动作。
(4) 住房结构和消费观念转变：
在西宁住房制度的住宅商品化改革并没有使企事业单位完全退出了个人住宅投资领域，住房结构商品化程度并不高。去年随着国家房产政策的不断加强，城镇居民住房消费观念开始转变，个人逐渐上升成商品住宅购买主体，西宁房地产开发企业会逐步成为社会商品住宅的供应主体。房地产住宅投资势必替代企事业单位成为城镇住宅投资的主体，随着住房消费观念的转变将释放出对房屋的潜在需求基数不断加大，今年将会对西宁商品住宅的价格上涨和量的需求起着催化作用。
1.2.3 经济支持、政策完善，房地产业发展前景看好。
国家对西部投入的不断加大，尤其是对青海的资源型产业（石油、钾肥、有色金属、水电）投入的加大，推动西宁经济的持续快速发展，为西宁房地产发展奠定了坚实的经济基础。2006年西宁市区居民人均可支配收入增长估计超过15%，居民可支配收入的增加使其住宅消费能力提高，给西宁房地产业带来了巨大的商机。此外，海湖新区拉大城市框架为西宁房地产的发展创造了广阔的空间，旧城改造推动了西宁房地产的快速发展，使西宁市房地产业迎
来了难得的发展机遇。预计今年施工与新开工面积将持续增加，新开楼盘不断增加，开发总量不断扩大。
2.商业调研
老店“大十字百货”和新崛起的“西单、王府井百货”共同构成了西宁最繁华的商业中心。西大街作为核心商圈的主要街道，两侧品牌店众多，购物人流量高，是西宁人购物的首选区域。随着城市规划的顺利进行，整体商业向城西迁移的步伐逐渐加快，相信在不久的将来，胜利路将取代西大街成为西宁购物主流街道之首。
2.1 商业项目分布图
2.2 项目调研数据汇总
通过对西宁现有商业物业的调研，统计数据由地图标号汇总为下表：
NO.3
NO.4
NO.5
NO.6
NO.7
2.3 沿街商铺调研数据汇总
2.4 小型专业服饰市场
民主街市场：
人流量高，以低档服饰零售为主。靠近市场中间位置一般的铺位，面积120 m2，租金大致3.5万/年；靠近市场进出口位置较好的铺位，面积6 m2 ，租金大致2.5万/年。
商业巷市场：
作为胜利路与五四路直通的巷弄式服饰街，人流量很高，经营服装类档次教低，环境较差。相对位置较好的进出口，面积在10-15 m2，租金4.5-5万/年；中间位置的店铺135 m2，租金20万/年。
3.地产调研
3.1 住宅市场
3.1.1 套型结构
2006年，西宁商品房市场套型面积以90-144平方米为主，占市场总供求的65-70%，价格基本保持在1900元/平方米左右，90平方米以下尤其是60平方米以下住宅，市场需求量
较小，同时市场供给中60平方米以下大多数为高层公寓式住宅，因此较其他套型，均价相对较高。(表3-1)
表3-1：2006年住宅套型与成交均价统计表
3.1.2价位结构
从2006年批准预售商品房的情况看，市场供给价位以2000-3000元/平方米为主，而市场实际成交中以1500-2500元/平方米为主。其中2000-2500元/平方米价位段，供求总量相对平衡，而1000-2000元/平方米价位段供应总量明显小于成交总量，2500元/平方米以上价位段供应总量明显大于成交总量，1000元/平方米以下价位段，在供求总量中均占有较小的比重。(表3-2)
<10001000-15001500-20002000-25002500-3000≥3000批准预售
2.323
3.1330.2342.3742.62
面积
实际销售
4.2839.5447.9441.8620.23 1.19
面积
批准预售
2083230272436003673
套数
实际销售
14335362242393577107套数
表3-2：2006年住宅销售价格与套数统计表
3.1.3区域结构
从2006年的成交量来看，以城西区的成交量较大，占全市成交量的33%；城东区和城北区成交量基本相当，占比分别是17%和18%；城中区和经济技术开发区成交量基本相当，占比均为12%；城南新区成交量最少，仅占8%。各区成交均价，城东区1868元/平方米与全市均价必将接近，城南新区1334元/平方米，为全市最低；城西区2193元/平方米，为全市最高，城中区2114元/平方米位居第二，由于这两个区主要以高层建筑为主，而且这两个区基础设施及环境配套等方面较其他各城区好，因此需求较为旺盛，房价相对较高。城北区和经济技术开发区均价分别为1609元/平方米和1489元/平方米，均低于全市均价。(表3-3)
表3-3：2006年住宅区域与套数统计表
3.1.4 投资者类型
根据市场调研数据和楼盘走访，在西宁投资者中，可以分为以下几类：
一类是高收入的公务人员，这类人文化程度较高，理性的成分稍多些，比重5%；第二类是本地及州县离退休人员，手中有些各类收入、存款，这类人投资受广告宣传影响较大。比重15%；第三类是一些资源型（有色金属矿产、土特产、建筑商等）产业小业主，这类人既注意投资收益、由非常关注返租的运营商，以期利益保障，比重20%；第四类是某类商业流通业主，比重50~60%，其投资主要用于自己经营的商业用房，基本上选择利于自己经营业态的商业铺面（街面店）自用。这类人占商业楼盘的绝大多数，外地投资客也都是这类投资者。
3.2 写字楼市场
随着需求量的增加和外地企业的落户等因素影响，西宁市写字楼租赁商场日渐活跃，同比上涨1.7％。相比住宅市场的一路旺销，以往西宁写字楼的空置率增加，导致租赁价格上涨乏力，现在仍处在消化和调整期，但由于需求量的增加，只要开发定位准确，避免同质化产品上市，并提高软硬件配套和服务，西宁的写字楼市场还是可以保持升温行情。
4.在售项目
4.2 商业物业
西宁暂无在建纯商业用途物业，以商住一体为主。