物管案例:物业服务公司阻止业主行使权
利,被诉赔偿损失
物管案例:物业服务公司阻止业主行使权利,被诉赔偿损失提要:本案争议的焦点有:一是东方军是否有权擅自安装浴缸;二是金盆物业是否有权制止东方军的行为
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物管案例:物业服务公司阻止业主行使权利,被诉赔偿损失
一、案情介绍
2007年1月,东方军购买了千保花园3号楼23D室复式房屋一套。同年10月,东方军办理了入住手续,并与干保花园的物业服务企业金盆物业服务有限公司签订了《物业服务合同》。2008年1月,东方军购买了一只占地面积平方米,自重公斤,可容水公斤的浴缸,欲安装在23D室的跃层。金盆物业阻止东方军安装该浴缸,要求在安装浴缸的安全问题没有确认以前不得安装,并针对其在装修中的违规行为数次向其送达了整改通知。2008年4月,东方军以3号楼23D 室复式房屋业主的身份提起诉讼,主张金盆物业的行为严重侵犯了其合法权益,造成精神和财产损失,请求法院判令被告排除妨碍,赔偿相关损失,并负担本案的诉讼费。
二、东方军诉称
千保花园3号楼23D室复式房屋是我购买的房屋,我有杈在自己的房屋安放自己的浴缸。23D室是我的权利范围,如果我的行为存在危害,损害的只能是我自己的利益,不会影响他人利益和公共利益。
金盆物业的职责仅是对物业进行管理,却以我安装、使用这个浴缸会影响楼房安全为由,阻止我安放浴缸。后在我承诺目前并不使用的情况下,金盆物业仍不同意安放,以至该浴缸被长期搁置在户外,损坏严重。金盆物业的行为严重侵犯了我的合法权益,请求法院支持诉讼请求。
三、金盆物业辩称
我们受全体业主的委托,管理千保花园整个物业。东方军的浴缸面积、体积过大,使用时的重量是该楼楼板无法承受的,会危及楼房结构的安全,因此才阻止东方军安装。东方军为让这个浴缸进入室内,不惜提起诉讼,其目的绝不仅仅是保护浴缸。东方军关于不使用该浴缸的承诺,缺乏诚信,难以令人信服。浴缸通常的用途,只能是洗澡。如果同意东方军将浴缸放置在室内,其一旦使用,就会成为安全隐患,从而影响其他业主对物业的正常使用。作为物业管理者,我们制止东方军安装该浴缸,是依法履行管理职责的行为,没有侵犯东方军的合法权利,故不同意他的诉讼请求。
四、法院判决
东方军是千保花园3号楼23D室的业主,对该室享有建筑物区分所有权。23D室内的墙板、楼板与该楼其他墙板、楼板一样,是使该楼能成为独立建筑物的不可分割部分,应属全体区分所有权人共有的财产。东方军若按照设计的用途和荷载量使用23D室内的墙板、楼板,他人无权干涉,但若超出设计允许的限度使用墙板、楼板,就应该征得其他区分所有权人的同意。23D室内虽然设计了三间浴室,但最大
一间的使用面积也只有平方米。东方军的浴缸,上口面积达平方米,根据日常生活经验,这个浴缸无法安装在东方军的浴室内。若安装在室内其他部位,则势必改变房屋的设计布局和用途。况且该浴缸注满水后的重量,超出了每平方米最大280公斤的楼板设计荷载量。长期使用这个浴缸,不仅东方军的安全不能保证,且势必危及相邻其他区分所有权人的安全。金盆物业作为物业服务企业,接受委托,对千保花园进行物业管理,对东方军吊装浴缸的行为加以制止,是其管理职责所在,并无不妥。金盆物业的行为不具有违法性,且无侵权事实。据此,法院判决不支持东方军的全部诉讼请求。
五、评析
本案争议的焦点有:一是东方军是否有权擅自安装浴缸;二是金盆物业是否有权制止东方军的行为;三是东方军在本案中是否遭受损失及损失由谁承担。
第一,关于东方军是否有权擅自安装浴缸的问题。
这里涉及到对建筑物区分所有权的认识及业主行使建筑物区分所有权的界限问题。
筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态。这种状况主要是现代社会大量高层或多层楼房的出现带来的。我国改革开放以来,住房制度的改革,大量商品房的出现,在城市已形成了很多的住宅小区,业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要内容。《中华人民共和国物权法》适应现实的要求,确立了我国的建筑物区
分所有权。建筑物区分所有权是指根据使用功能,将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分,每一所有人享有对其专有部分专有权与对共用部分共有权的结合。由此可知,业主的建筑物区分所有权,包括三方面的基本内容:一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用,实现居住或者经营的目的,也可以依法出租、出借,获取收益和增进与他人感情;还可以用来抵押贷款或出售给他人。二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律上或合同中对所有权未作特殊规定的情形下,对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分,对小区内道路、绿地、公用设施以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利:对建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库有优先
购买的权利。三是对共有部分享有共同管理的权利,即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。业主享有建筑物区分所有权的同时,也必须履行相应的义务。如行使专有部分所有权时,不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益,像装修房子时不能破坏建筑物的整体结构:在住宅里面不得存放易燃易爆等危险物品;对公共部分行使共有权时,要遵守法律的规定和业主委员会的约定:认缴建筑物共有部分的维护资金等。业主在行使专有部分专有所有权时,若将自己的专有部分用作与原初目的完全相反的用途来使用,或将有影响建筑物全体
之安全的危险物带进,以致有害于建筑物的保存或者违反有关建筑物的管理使用,而使住户相互间共
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同的利益受到影响,这就是间接侵害物业小区中共有权的行为。
具体到本案来说,虽然干保花园3号楼23D室的业主东方军对该室享有建筑物区分所有权,但是他在行使权利的时候不能超出其权利本身的界限,越权行使其建筑物区分所有权。业主东方军房屋的跃层平板结构不仅承担着该跃层室内荷载,还承担室外露台荷载及顶层局部屋面荷载,因此安装系争浴缸对大楼局部结构的安全会造成较大影响,从而会危及到其他业主或/和使用人财产或/和人身安全。所以,在这种情形下,东方军是不能擅自安装系争浴缸的。在此,也就引出了金盆物业是否有权制止东方军行为的问题。
第二,关于金盆物业是否有权制止东方军行为的问题。
这里涉及到金盆物业与业主委员会签订的物业服务合同中物业公司职责问题。金盆物业接受全体业主的委托,对千保花园履行管理职能,是干保花园的物业管理服务者。这一事实不仅有证据证明,业主东方军也以其直接向金盆物业缴纳物业管理费的行为证明,其对此是明知的。作为物业管理服务者,金盆物业有权依据其与千保花园业主委员会签订的物业服务合同的规定,制止业主东方军安放极有可能
危及其它业主或/和使用人的系争浴缸。
第三,关于东方军在本案中是否遭受损失及损失由谁承担的问题。
业主东方军未能及时安装系争浴缸后,必然产生相关费用的损失。但这些损失,是由于业主东方军准备安装系争浴缸前没有考虑到建筑物安全和物业管理规定造成的。物业服务企业金盆物业阻止东方军安装系争浴缸的行为是其依规定履行职责的行为,没有任何过错,这部分损失不应由金盆物业承担。
综上所述,金盆物业阻止业主东方军非法行使建筑物区分所有权的行为是其在依法履行物业服务公司的职责,不存在侵权与否的问题,也就不应该承担业主东方军不能安装系争浴缸所造成的相应损失。
物业服务纠纷典型案例剖析 作者:佚名文章来源:搜集 点击数:80 更新时间:2010-06-08 10:28:33 【核心提示】 时下,小区物业服务纠纷已成为社会矛盾的多发地带。据统计,2008年至2009年,思明区法院共受理各类物业服务纠纷案件1004件。 小区业主与聘请的“管家”——物业服务公司之间为何会产生矛盾纠纷?容易发生哪些矛盾纠纷?发生矛盾纠纷后如何妥善解决?双方存在怎样的法律关系?各自享有哪些权利?又该承担何种义务? 针对上述疑问,思明区法院对近年来审理的物业服务合同纠纷案件,进行了长达一年的深入调研,抽样调查其中以判决方式审结的131件案件,得出了一份详实的调查报告,实话实说物业服务纠纷的深层次问题。 案例1 不满物业服务 拒不缴费成被告 一直以来,阿泰对侨建花园的物业管理很不满意。阿泰认为自家所在小区的华菲物业公司的管理很不到位,“侨建花园”的消防通道被改为其他小区居民车辆的出入通道,绿化带增设围墙铁栅栏、大小铁门等,造成绿化带严重破坏。因此他一直拒绝支付物业管理费。2008年4月,华菲物业以阿泰从2004年1月开始就未交物业管理费和其他相关费用为由将他告上法庭时,阿泰却没有为他对物业公司管理不到位的说法提供有力证据。法院认为,根据侨建花园业主委员会与阿泰签订的《侨建花园物业管理委托合同书》,阿泰接受华菲物业提供的服务,却未支付物业管理费、公共维修金已构成违约,需支付 欠缴的物业管理费用、公共维修金,且阿泰未及时缴费,必须支付滞纳金。
法官说法业主维权不能空口无凭 物业公司与小区业主之间,存在物业服务合同的法律关系。物业公司应按聘用合同约定,提供符合合同约定标准的管理服务。小区业主也应按合同约定,履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。因此,个体业主的意见一般情况下不能推翻合同的约定,不能否认整体物业合同的效力。个体业主不能以自己反对或未签字同意物业公司管理为由,拒绝缴纳物业管理费;也不能随意地以笼统的物业服务质量差为由,拒绝缴纳物业管理费用。 当然,对于确有证据证明物业公司提供物业服务存在瑕疵的,也应当按照物业公司的过错大小,减免业主的缴费义务。此外,还必须结合双方争议的事项,来具体判断物业服务企业是否违反了相应义务,以及违反的程度与应负的责任。另外,业主在行使监督权的时候,程序与手段要合法,可以向有关部门投诉或提起诉讼,还有提供相应证据,不能空口无凭。 专家支招细化量化合同,改进监管方式 课题组认为,物业公司仅仅是一个以营利为目的的企业,是小区聘请的帮助管理小区事务的企业,物业公司与业主之间实质上是一种民事合同法律关系,物业公司与业主的权利义务完全受双方签订的合同约束。同时,考虑到物业服务活动关系民生,物业纠纷影响基层社会和谐稳定,因此也要改进对物业服务行业的监督管理方式:一是加强物业管理立法,特别是加强小区自治立法,完善小区业主委员会、业主代表制度,增强小区自治能力;二是加强行政引导,特别是加强物业合同规范化示范工作,制定示范物业服务合同,指导推行示范合同,详细细化物业服务项目及具体项目收费标准,明确物业公司与业主的权利义务,规范双方的行为,做好物业纠纷的防范工作,也为物业纠纷的化解制定依据;三是加强执法监管,监督物业公司与物业小区签订规范的合同,并做好合同公示,监督物业公司规范服务活动,做好物业公司的资质管理;四是构建物业纠纷前期化解机制,在基层政府机关构筑统一的物业纠纷化解平台,及时调解、化解基层矛盾冲突,有效维护社会稳定;五是加强物业法律法规与规章制度的宣传教育工作,增强物业公司与小区公民的法律意识,将物业纠纷纳入法制化解决渠道,促进社区的和谐稳定。
关于物业服务纠纷若干问题及其处理对策 刘录 随着各种法律法规的日益完善和人们维权意识的不断提高,物业服务纠纷呈上升趋势。如何更好地解决物业服务企业和业主之间不断出现的矛盾和纠纷,使物业服务企业更好地服务于业主,使双方的合法权益真正得到维护,已成为人们关注的焦点。以下就物业服务纠纷中存在的若干问题进行分析、论述,提出合法性、合理性处理意见。 一、物业服务纠纷的类型及其处理 根据物业管理的范围和内容以及物业管理的特点来分析,物业服务纠纷主要分为两大类型,即因合同产生的物业服务纠纷和因侵权产生的物业服务纠纷。 (一)因合同产生的物业管理纠纷的处理 因合同产生的物业管理纠纷主要是由当事人违约所引起的,主要包括:因服务质量产生的物业管理纠纷、因服务内容产生的物业管理纠纷、因服务费用产生的物业管理纠纷、解除物业管理服务合同等等。 1、物业管理合同服务质量纠纷。是指因物业管理企业提供的物业管理服务不符合物业管理行业规范或不符合约定的服务标准,而引起的物业管理纠纷。如,物业管理区域内公共设施设备不能正常使用或不能及时维护修理使其处于正常使用状态,日常环境卫生差,绿化不能及时维护管理,区域内公共秩序混乱、交通道路不畅,安全防范不力消防救灾不及时等等。 2、物业管理合同服务内容纠纷。是指因物业管理企业没有按照规定或者约定的内容全面提供的物业管理服务,而引起的物业管理纠纷。如,没有按照规定或约定提供、安装服务设施设备,没有按
照规定或约定提供服务场地、车位、仓库,没有按照规定或约定提供文化、体育、卫生等服务内容及场所等。 3、物业管理合同服务费用纠纷。是指因服务费标准发生争议或业主拖欠服务费而引起的物业管理纠纷。如物业管理企业未按物业管理合同约定或政府指导价标准收费,擅自扩大收费范围或提高收费标准、业主(或使用人)少交、欠交物业管理服务费等。 (二)因侵权产生的物业管理纠纷处理 因侵权产生的物业管理纠纷主要是由当事人的侵权行为所引起的,主要包括:损坏公共财物纠纷、侵占共用部位纠纷、防碍管理服务纠纷、相邻关系纠纷等等。 1、损坏公共财物纠纷。主要是因当事人违反规定致物业管理区域内公共财物损毁、损坏而产生的物业管理纠纷。如,业主损毁、损坏公共财物,物业管理企业违反规定或约定擅自拆卸、挪用、毁损物业管理区域内公共财产等。 2、侵占共用部位纠纷。是指因当事人违反规定或约定侵占物业管理区域内公共场地、部位、通道等行为而产生的物业管理纠纷。如,业主或物业管理企业侵占公共场地、通道私搭乱建建筑物,堆放物品;在建筑物、构筑物公共部位上乱悬挂、乱经贴、乱涂写、乱刻画等。 3、防碍管理服务纠纷。是指业主违反规定或约定,干涉、阻碍、制止物业管理企业进行物业管理服务而引起的物业管理纠纷。如,阻止物业管理企业安装服务设施设备或擅自移动物业管理企业的服务设施设备,在消防通道上设臵路障或故意损坏消防设备,未经批准在物业管理区域内、出口处摆摊设点等。
物业收费不合理事件案例篇 对商家收安装费、入住加收维护费、装修另收管理费9至11月对物业公司投诉第一人们不禁要问:物业公司,为什么投诉的总是你? 随着经济的发展,住宅小区已成为城市住房的大流。伴随着小区成长的物业公司,虽然为小区居民提供了便利,但部分物业公司做的还不如人意。本报特将今年以来部分物业收费不合理事件摘录,并请有关专家点评,希望能给广大读者一些帮助。 物业管理条例相关规定 物业管理是一种有偿的经营性服务,其价格的形成应当遵循等价有偿的市场原则,由业主和物业管理企业通过合同协商确定。但考虑到目前物业管理市场发育还不完善,需要国家对物业管理收费进行必要的指导和规范,因此,《物业管理条例》规定: 一、业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共有设施的用途。 二、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护的责任。 三、业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业,物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。 四、利用物业共有部位、共用设施设备进行经商的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理相关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。 小区物业加收秩序和公共设施维护费 像这样的物业管理条例,几乎在每个小区都有。 [事件回放]家住宜昌城区的王先生买了一套住房。他已经交纳了该小区的物业管理费,但所属的物业管理公司对进来为业主装修的工程队还要加收秩序维护每人每天1元和每平方米2.5元的公共设施维护费等费用,否则不让其进行装修和入住。王先生认为,装修公司自己是不可能出钱来装修的,就算出了这部分钱,那也会算进装修成本,最后出钱的还是自己。他认为,自己交了物业管理费就不该再多交这部分钱。 [解决方式]主管部门与该物业管理公司联系,并经过协商后,物业管理公司决定退还已收取的秩序维护费和公共设施维护费。 [专家提醒]小区的物业管理费就已包含了秩序维护费和公共设施维护费,物业管理公司再自行另立项目收取此类费用,属违规操作。
物业管理案例分析100例之工程服务篇 案例一、工程人员敷衍了事,引致业主投诉 [案例描述] 2004年1月2日,正丰豪苑丰乐居18幢三、四楼业主向管理处反映家中有线电视无信号。工程技术员因四楼业主不在家未进行维修而导致业主投诉。[处理过程] 管理处服务中心接到投诉后,向业主作出解释(有线广播电视站前两天才把信号送到该幢楼房);并立即向工程部派发“内部工作联系单”,要求工程部尽快开通此处有线电视信号。 工程部接到派工单后马上安排工程技术人员对该幢楼房的有线电视总接线盒进行检修,对松动线头进行紧固。随后,工程技术人员对三楼业主家的有线电视信号进行了检查确认,到四楼业主家检查时,因业主不在家就离开了(有线电视接线分盒在业主家未进行检查),然后向服务中心返回“内部工作联系单”。服务中心对三楼业主进行报修电话回访确认,但四楼业主不在家而未得到证实。 1月4日,四楼业主发现有线电视还没信号,直接投诉至管理处经理处。管理处经理接到业主投诉,立即安排工程技术员对该有线电视进行检查,对松动线头进行紧固,确认电视已有信号到达。事后该业主向小区业主委员会反映此事,业主委员会对管理处此事的处理态度极不满意,并提出了批评。 [案例点评] 该事件是极其平常的日常报修,因管理处工程技术员工作责任心不强,敷衍了事,同时因服务中心对业主报修未全面进行跟踪回访而引起。管理处各分部之间在日常工作中要主动相互沟通,多联系,互相提醒,只有这样才能更好地服务于业主/住用户,提高公司的总体管理水平,减少投诉。 案例二、景观瀑布接二连三自动开启责任在谁 [案例描述] 2004年1月9日下午,为迎接参观访问半山豪苑的“省房协年会”各级领导,半山豪苑管理处将椰林园景观瀑布进行开启。下午四点多,“省房协年会”的参观活动结束,管理处服务中心通知工程部部长关闭椰林园的景观瀑布,工程部所安排的人员因不熟悉设备,导致瀑布接二连三开启,浪费能源,引起投诉。 [处理过程]
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物业纠纷五大案例业主维权首选“不缴物业费” 园区法院发布物业纠纷典型案例 随着住宅商品化进程的不断加快,法院受理的各类物业纠纷也逐年增多。昨天,园区法院对2009年-2012年间的物业纠纷进行梳理,通过商报向社会发布五大典型案例,提供给广大业主作为参考。 统计显示,2009年-2012年这四年里,园区法院受理的物业纠纷分别为142、135、217、222件。今年仅第一季度,法院就受理了107件。大多数案件的被告都是业主,起因都是业主拒缴物业费,结果被物业公司告上法庭,且业主败诉的非常多。究其原因,是物业服务行业缺乏统一标准及严格监管、业主权利意识的不断增强所致。 大量物业纠纷的背后,折射出业主维权面临的窘境——对单个业主来说,打官司存在着费时间、取证难、成本高、风险大等问题。但问题是,业主对物业公司服务不满时,在诉讼之外又很难通过有效途径进行维权。于是,业主只能通过拒交物业费这种既简单又经济的方式与物业公司对抗,结果被告上法庭。 一.房门被撬财物被盗,物业公司有责任吗 自家房门被撬财物被盗,小区物业要承担责任吗业主王先生就遇到这样一件气恼事。 2008年10月14日,王先生回家时发现,自家及隔壁家房门被撬、贵重物品被盗。据王先生说,他家损失高达19万元。他向小区物业索要监控资料时才被告知,早在一个月前,小区监控设备因故障一直处于瘫
痪状态。其后,他花2000元维修并更换被撬房门,随后向法院起诉,要求物业公司承担一半的赔偿责任。 法院认为,物业公司已知小区监控设备瘫痪,在未修复的情况下,既未主动采取应急措施,增加临时人员加强小区内巡逻及对出入人员登记管理,也未告知全体业主加强自我防范,因此对王先生家中失窃存在物业管理上疏忽(过失),应对王先生损失承担补充赔偿责任(王先生财产损害赔偿责任主要应由小偷承担)。结合其过错情况,法院酌定物业承担就确定损失部分的20%补充赔偿责任。 【法官说法】 依照《物业服务合同》规定,物业服务公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务,它提供的是小区物业的公共服务。因此对业主家中的财物安全,需经业主与物业公司协商在《物业服务合同》中予以特别约定。如果没有特别约定,法院将结合实际情况,考虑物业服务公司在提供物业服务中是否存在过错。物业公司应根据其过错程度承担相应的赔偿责任。 二.房屋漏水修不好,拒缴物业费抗议 房屋漏水能否拒缴物业费恐怕要具体问题具体分析! 最近,某物业公司起诉业主赵先生不交物业费。在法庭上,赵先生"理直气壮"地说,自己欠缴物业费不假,但欠费的原因是2007年11月自己房屋因漏水而进行维修,但经多次维修,至今还在漏水。如今,业主报修后,物业都不来人处理。此外,地下车库入户电梯处也有漏水现象,长期未得到处理。
9种典型物业纠纷典型案例 类型一、物业公司不是“第二警力 案例:2004年5月,陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日,陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内,等第二天上班时,陈某发现自己的摩托车已不在停放点了,便立即报了警,但至今未破案。今年10月,陈某起诉至法院,请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析:陈某在入住后,与物业公司签订了入住协议书,该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定,物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务,但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 点评当前,业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生,于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”,一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席,然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 类型二、业主与业主直接对簿公堂 案例:王某与李某是邻居关系,2004年7月中旬,王某未将其空调室外机安装在物业指定位置,而安装在正对李某房门的位置,空调机启动后,热风从窗户吹进邻居房内,加之噪音影响,扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭,要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 分析:王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利,但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面,违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定,李某得到法院的支持也在情理之中。
目前,业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势,其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前,有的业主不了解,有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂,而是选择由物业公司出面处理,如物业公司不肯协调,则大多以拒付物业服务费相要挟,无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。 类型三、物业管理费要明示 去年4月,某物业公司正式进驻某高档小区,行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定,物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费,当业主入住该小区后,就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由,拒付物业费并投诉到物价管理部门。物价管理部门接到投诉后,经过调查作出了处罚通知书,某物业公司不服,提出行政复议。 分析:根据物业管理条例的相关规定,新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定,并应在预售合同的附件中予以明示,物价管理部门只是登记备案而已。 点评当前,有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈的话题。这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题,又有物业公司如何规范收费服务以及业主如何适应市场规律,遵守市场游戏规则的问题。总的来说,物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格。 类型四、业委会擅自打官司 案例:本市东部某小区业委会今年共打了5起官司,四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房,业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉,须赔偿几万元,业委会希望每家每户分摊几百元钱,但遭到绝大多数业主的反对,理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过。因此,业主表示
物业服务纠纷的成因及对策 近年来,物业公司与业主之间的矛盾纠纷日显突出,物业服务纠纷案件大量增长。通过我院近几年受理的物业服务纠纷案件来看,其中绝大多数是物业公司起诉业主要 求支付拖欠物业费、采暖费的纠纷案件。可以说,当前物 业纠纷的主要矛盾焦点就是物业费、采暖费问题。针对这 一现象,我们对审理的物业服务纠纷案件进行了研究分析,查找形成问题的原因,并对如何解决问题提出了自己的几点对策。 通过对近几年来审理的物业服务纠纷案件的分析,可将业主拖欠物业费、采暖费的原因归纳为五大类:一是房地产商遗留下来的房屋质量问题,造成业主和 物业服务公司之间产生矛盾这类案件大约占物业纠纷案件的10%-15%。 房地产行业遗留给物业服务企业最大的问题就是工程质量问题,几乎每个小区都存在,从一开始埋下了物业公 司与业主之间产生纠纷和矛盾的隐患。主要表现在:房屋 工程质量在使用过程中不能令业主满意,诸如房屋存在地面裂缝、烟道不畅、楼顶或卫生间渗水等问题,而开发商又怠于履行维修义务,对其应负的维修责任采取一等、二拖、三推的态度,保修期一过就“甩包袱”。这样,业主因不能有效处理与开发商之间纠纷,将怨气撒到物业服务企
业身上,以拒交物业费的方式维权。 还有一种情况是由于开发商因诚信、资金或经验等问题,在房地产项目开发推广过程中,为树立所谓的市场形象,对其楼盘的功能和未来的物业管理服务等方面夸大其辞,以楼盘快速销售为目的,不择手段进行虚假宣传。比如:有的小区承诺24小时供应热水,实际未能兑现,导致业主以此为由拒交物业费。 二是物业公司服务质量不达标,业主以不交物业费进 行对抗这类案件大约能占到70-80%左右,是矛盾最突出的一类。我们在审理中发现,大多数业主拖欠物业费的理由是物业公司没有按合同规定履行义务,服务质量不达标, 认为物业公司只收费不服务。如存在小区治安不好,保安失职导致业主财产受损,小区绿化维护不到位,楼道及院落卫生较差等问题。当然,业主的上述抗辩理由未必全部被认可,但事实是有的小区业主自行车、电动车被盗的现象屡屡发生;垃圾箱、果皮箱清理不及时,楼道几个月不打扫或存在卫生死角的情况也屡见不鲜;楼道照明灯及院内路灯维修更换不及时的现象时有发生;绿地荒草丛生或无人浇灌、修剪的情况也并不少见;对残旧的公共设施、设备维修更换不及时等等。许多业主向我们提交了小区管理现状的照片,的确反映出我们有的物业公司在服务质量上还有待提高。
物业管理案例总结(2) 案情分析: 本案的特殊性在于看似单纯的物业管理纠纷,其实还包含了民法中的"无因管理"的法律关系。由于A公司是无合同管理,按照《条例》第25条第2款,业主"可以不支付"物业管理费也是有法律依据的。因此仅仅按照《条例》的有关规定判令业主支付管理费,依据不足。 但如果同时参照《民法通则》中的"无因管理",本案就较容易解决了。《民法通则》第92条"没有法定的或者约定的义务,为避免他人利益受损失进行管理或服务的,有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。"这里强调"参照"而不是"适用",是由于本案与"无因管理"还是有一定的区别。 构成"无因管理",在法律上应具备三个要件: 一是必须没有法定的或者约定的义务,即管理人既没有法律规定的义务,也没有接受他人的委托; 二是必须有为避免他人利益受损的意思,即管理的行为是出为他人谋利益的目的,由管理行为所取得的利益最终应归受益人所有; 三是必须有管理他人事务或服务于他人的行为。A公司的行为仅符合了一、三要件,且"无因管理"的管理人除了要求偿还必要的费用外,不得向受益人索取报酬或者变相索取报酬。 二审判决: 二审法院正是考虑到A公司实际进行了管理,根据等价有偿的原则,同时《条例》中的"可以不支付"而不是"应当不支付",又使二审法院能在"可以"二字上找到了依据,最终判令业主支付物业管理费,但对A公司加收滞纳金的请求不予支持。这样的判决,应当说是合理的。
7、预收物业管理费是否合理 案情介绍: 汪先生近日在办理入住手续时,遇到了一件很不舒心的事:开发商的工作人员要求汪先生先一次性交纳一年的物业管理费,否则不给办理入住手续。 汪先生对此提出了几点疑问:一是凭什么房子还没有验收,就让交物业管理费?二是这家由开发商指定的物业管理公司,是开发商为这个项目专门新设立的,此前没有任何的物业服务经验和业绩,而物业管理不同于商品买卖,是一种延续性的服务,一次性交纳一年的物业管理费,意味着至少在一年内,自己对这家物业管理公司的服务无论满意与否,都没有任何制约力了。 案情分析: 汪先生面临的情况具有一定的普遍性,其中包含了两个问题: 一、应该先接收房屋,还是先交物业管理费? 购房人与开发商签约购房,双方之间是一种买卖关系,而购房人与物业管理公司之间是一种委托服务的关系,这种委托关系成立的前提是:购房人已经取得了所购买的标的物(房产),已成为业主。如果购房人在房产交接时,因各种原因退房(如工程质量、面积误差等),那么与物业管理公司之间也就不存在委托服务的必要了。 开发商提出购房人以交纳物业管理费作为房屋交付的前提,实质上是对房屋的交付增加了附设条件,是对双方之间买卖合同的一种变更,根据《合同法》的规定,合同只有在当事人协商一致的条件下,方可以变更,开发商单方变更合同的做法明显是不公平的,也是一种违约行为。因此,这两者之间的关系理应是先接收房产,再交纳物业管理费。 二、物业管理公司要求预付物业管理费合理吗? 考虑到物业管理公司的正常运转,预收一定的物业管理费还是合理的,现行的有关法规,也是允许物业管理公司预收费用的。但是
物业管理的五大纠纷物业纠纷典型案例解析事件1:老物业公司不愿退出怎么办? 徐汇区一小区2004年底物业管理合同到期,业委会出钱请了专业咨询公司做招投标工作,原物业公司也参加了投标,最终由另一家知名物业公司夺标。之后,原物业公司不愿退出,就这样僵持了三个月后,中标物业公司不得不将原物业公司和业委会推上被告席,要求赔偿不能履行合同的经济损失。 律师:根据《物业管理条例》相关规定,物业管理服务合同到期,原物业公司应做好物业管理资料移交工作,并及时撤离管理区域,这是理所当然的规则,因此上述物业公司肯定败诉,劝他们晚走不如早走。 当前,物业管理服务合同到期或未到期即新更换物业公司,从而引发老物业不走、新物业进不来的情况十分普遍,新进物业公司运用法律手段来维护自身权益是明智之举。 事件2:业委会当家人可擅作主张吗? 2004年2月,浦东一小区业委会主任擅自将物业维修基金由原来存在甲银行账户转到亲戚工作的一家银行去,更糟糕的是这家银行又比甲银行利息低许多。不知情的其他几个业委会委员不想背黑锅,结果业委会内发生意见冲突。 律师:根据《物业管理条例》有关规定,小区物业维修基金的动用、续筹,应由业主大会三分之二以上有投票权的业主决定,这位主任的做法当然是错误的。 对于新建商品房维修基金的管理与使用,目前主要问题是缺乏有效的监督机制。虽然法规明确由业主大会行使监督权,但对如何监督尚无明确的说法。有的小区少则几百万,多则上亿的维修基金,像潘多拉的魔盒吸引着小区里个别业主。因此,业委会成员本人的品行和素质至关重要,不是随便什么人都可以当的。 事件3:原业委会成员是下届业委会当然成员吗?
2004年6月,闵行一小区业委会任期即将终止,部分业主在居委会组织下成立新一届业委会的筹备组。该业委会成员以为自己是当然的下届筹备组成员,既不去报名登记参加筹备组选举,又不理睬新一届业委会的选举结果,甚至还把地区房地办告上法院,指责房地办违法行政。 律师:目前新的《上海市物业管理规定》中对业委会到期后如何选举下一届业委会这类事没有做出相关的规定,一般来说这不是换届选举,上届业委会委员不能以当然委员的身份参与新一届业委会的选举,而是以普通业主的身份进行重新登记。 近来有关上述问题的信访和诉讼在增多,业委会委员自以为是的行为比较普遍,这与目前上海有关业委会缺乏选举程序、标准等的相关规定分不开,从而给纠纷的产生埋下了伏笔。 事件4:开发商能随意更换物业公司吗? 2004年3月,一家知名物业管理公司获悉一开发商欲将40万平方米规模的小区委托一家物业公司开展前期物业管理,并且打算实行招标。这家物业公司经过精心准备之后,一举夺魁。由于双方在售房合同写明由这家知名物业公司管理,因而吸引了不少购房者。按理这家知名公司给开发商带来了好处,然而半年后开发商突然开出非常苛刻的条件逼这家物业公司退出,想以自己下属物业公司取而代之。双方由此产生纠纷。 律师:《物业管理条例》规定,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司进行管理。 目前,物业公司因前期物业管理费以及空置房管理费等问题与开发商闹上法庭已不鲜见,但是上述情况则是首例。这家开发商显然出于私利而采取上述手段,因此,政府主管部门对此类开发商要给予严厉的监督与管理,给他们添上一笔“不诚信”的记录,以儆效尤。 事件5:物业公司与中介为何发生冲突? 近日徐家汇一小区中的物业公司与开设在该小区里的中介公司发生矛盾,原因是中介公司看到该小区房屋出租率非常高,其中许多业务都被物业公司抢了去。最后竟发展到物业公司设立专门管理开展中介,中介公司当然于心不甘,双方冲突起来。
物业纠纷典型案例分析 典型案例 楼房有电梯却不开 小区业主起诉物业 陈某买下吴江某小区内的一套房子。该房产所在楼配有电梯,但从陈某搬入居住后电梯一直不能使用,处于关闭状态,为此,陈某多次与物业公司交涉,物业公司认为开通电梯属于正常要求,但是由于业主签字没有达到三分之一,电梯的维修费用和运行费用分摊处理得不到解决,因而不能开通。于是,陈某告到法院,要求物业公司立即开通电梯,并确保电梯正常运行。经审理,法院判决支持了陈某的诉讼请求。 【法官释法】 所谓物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《江苏省物业管理条例》第三十六条第二款规定:房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备,由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护;最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法
规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。对小区内电梯的管理、维护,确保业主正常使用是物业服务内容之一。因此,法院对于陈某要求物业公司开通电梯,并确保电梯正常运行的诉讼请求予以支持。 B “房屋存在质量问题” 业主能否拒交物业费 2007年,某物业公司与蒋某签订小区前期物业管理服务协议,约定由该物业公司对小区实行物业管理服务,按建筑面积向业主收取物业服务费。蒋某在交纳2007年11月1日至2008年10月31日期间的物业管理费后,未按约定交纳2008年11月1日至2010年4月30日期间的物业管理费用,共计2487.24元,物业公司多次向蒋某催交物业费无果,就起诉到法院,要求蒋某交纳物业费。 蒋某在法庭上辩称,其房屋内部墙体存在裂缝,开发商预埋的管道也存在渗水情况,开发商交付的房屋存在质量问题,要求物业公司协商解决上述问题,但物业公司并没有解决。只要物业公司协调解决上述质量问题,他立即支付物业管理费。经审理,法院认为蒋某的理由不能成立,依法判决蒋某支付物业费。 【法官释法】 物业公司依合同履行物业服务后,作为业主的蒋某应当依合同履行支付物业服务费的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠
典型物业纠纷案例解析 1、物业收费纠纷解析 相关法律法规: 《物业管理条例》第七条: 业主在物业管理活动中,履行下列义务: 遵守管理规约、业主大会议事规则; 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; 按照国家有关规定交纳专项维修资金; 按时交纳物业服务费用; 法律、法规规定的其他义务。 《物业管理条例》第三十六条: 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。《物业管理条例》第四十二条: 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任。 《中华人民共和国民法通则》第一百零六条: 公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任. 《合同法》第一百零七条: 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物权法》第七十二条: 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。 物业收费纠纷中不得不注意的三个常识: 常识一:物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合理的 物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目,如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等. 业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面,如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明显时, 根据有关规定,业主可以要求减收物业服务费,但不能拒
物业服务案例分析
案例一、外人到小区讨债寻仇怎么办? 海丽大厦曾发生过这样一件事:有两位住户因在外欠债而结怨与人,债主先后以正当访客身份到大厦内讨债寻仇,其中一位住户的房间门上还被人用红色油漆写上了“某某先生欠债还钱”几个大字,一时闹的周围邻居人心惶惶。
针对这种情况,管理处及时召集护卫员会议,研究部署并采取了一系列新的安全措施:要求大堂护卫员加强与重点住户的沟通,更全面的了解和掌握有关情况;住户一旦提供“不受欢迎人员”的名单,就严格控制其进入大厦;劝说登门讨债的债主择地与住户协商,或者通过法律途径解决经济纠纷;发现债主情绪过激而难以控制,迅速寻求公安人员的帮助;动员屡有债主上门讨债寻仇的住户暂时异地居住,避免发生意外……。 采取了这些措施之后,债主上门讨债寻仇的事件得到了有效的控制,整个海丽大厦又恢复了往日祥和的气氛。
点评 小区的安全保卫工作看上去似乎平常,但出一点纰漏就可能酿成无法弥补的大错、大祸。一砸自己的饭碗,二砸企业的牌子。所以一定要事事、时时、处处小心谨慎,小题大做。 此案例成功之处在于管理处不简单的就事论事,不头痛医头,脚痛医脚,而是把可能发生问题或漏洞的地方,都分析到并采取相应的对策,防范于未然。
案例二、物业项目中有关电梯交接问题 某新物业公司入驻小区开展物业服务仅一天,居民就反映电梯故障频发,电梯维保公司对电梯进行全面排查后发现故障原因是控制柜内存在安全回路被短接的情况。新旧物业公司未严格按照交接规定对电梯设备进行交接查验,双方均否认安全回路被短接的情况跟自己有关。由于无法确定是旧物业服务时期的遗留问题,还是最近产生的新问题,新老物业公司均表示不承担使用、维修责任。新物业公司为避免出现电梯安全事故,更是将小区内电梯全部停运,居民只得爬楼梯出行。 为保障居民安全出行,在属地街道办事处、房屋行政主管、质量技术监督部门的多次协调下,新老物业一起对电梯进行了修理,经过检验机构确认符合安全技术规范的要求后,将电梯恢复正常运行,结束了这场由于“走过场”交接电梯引发的事件。
物业管理邻里纠纷案例 分析 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】
物业管理中邻里纠纷案例分析物业管理纠纷在物业管理服务中经常遇到和须妥善解决的问题。笔者在八年的物业管理实践中解决、处理了不少物业管理纠纷和其他棘手的问题。最令我难忘的是去年5月8日上午,业主李小姐亲临服务中心投诉:近期小区有许多业主、住户饲养了犬只、狼狗、公鸡、鹦鹉等宠物。平时这些宠物的主人没有管束好它们,在小区内随意便溺,严重影响了小区的公共卫生;犬只、狼狗、公鸡、鹦鹉的啼叫经常热闹非凡,干扰和影响了其他业主的休息,揽得四邻不安。邻居们多次对他们提意见,收效甚微。他们照样我行我素,不听劝告,恣意饲养宠物的行为乐此不疲。没有别的办法,李小姐只好联络多数业主联名写信要求物业公司采取措施加以管理。 首先,我认为李小姐投诉的问题属于物业相邻关系的纠纷。处理这类物业相邻关系纠纷的法律依据包括有:《中华人民共和国民法通则》、《城市异产毗邻房屋管理规定》、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》等相关的法律法规。 鉴于上述的纠纷,按照法律法规,物业管理公司也只能提醒注意、劝阻,没有执法权和不在正当防卫的范围之内。物业管理公司根本不可能强行制止或阻止业主饲养宠物的行为,否则自己反倒会构成违法的行为。而且,笔者管理的物业小区属于XX市区外的渡假别墅盘,是宠物的非限养区。业主们热衷于饲养宠物成为在市区限养的一种需求心理上的补偿。
随着现代社会的发展和人类文明的进步,居住安宁与生活环境的保护,已经日益成为包括民法在内的一切法律的重要使命之一。业主住户虽然有权在自己的住宅内饲养宠物,但应以不妨碍相邻他方的正常生活为限度,否则就会违反社会公德,并侵犯了邻居的相邻权。当然,邻居也有容忍的义务,但容忍是有条件和有限度的,任何人都不能要求相邻人无限制、无原则的容忍,而自己却放任自流、为所欲为。《中华人民共和国民法通则》第83条规定:“不动产相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”《中华人民共和国环境噪声污染防治法》第二条第2款规定:“本法所称环境噪声污染,是指所产生的环境噪声超过国家规定的环境噪声排放标准,并干扰他人正常生活、工作和学习的现象。”显然,根据以上法律法规的规定和住宅物业管理的有关规定,那些恣意饲养宠物令噪声扰民和宠物随意便溺的行为是禁为的违法行为。而良好的社区环境需要业主和物业管理公司的共同努力,单靠任何一方都是无法办到的。 我们服务中心(管理处)根据以上的法理依据和小区的实际情况,针对一些具体细节问题,采取以下措施加以解决这类纠纷。 第一、用法规的手段来实施管理。服务中心重新修订了较为细致规范的《文明饲养宠物管理规定》,在管理规定中,明确了业主的权利和义务,明确了物业公司的职责,这是业主和管理公司产生管理关系的基础,双方都要共同遵守。内容包括:饲养宠物不得妨
物业服务纠纷解释 Prepared on 22 November 2020
【颁布日期】【实施日期】【颁布单位】最高人民法院 【文号】法释(2009)8号 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 (2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过) 为正确审理物业服务纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。 第二条符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持: (一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同; (二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。 第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。 第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。 第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。
一、案情简述: 2010年1月11日北京某物业管理有限公司(以下简称“某物业”)作为原告向北京市丰台区人民法院起诉,要求被告某小区业主王某支付2001年9月1日至2010年4月30日的物业费总计人民币30452.85元,并支付违约金人民币119378.37元。 原告诉称: 被告王某为我小区业主。2000年9月19日原告与被告签订了《物业管理协议书》和《客户手册》,原告于签订协议书的同时向被告提供物业管理服务。虽然《物业管理协议书》中约定该协议的有效期限从2000年9月19日起至2001年8月30日止,但在物业管理协议约定的期限届满后原告一直履行物业管理义务,故双方之间仍存在事实上的物业管理关系。故请求被告支付其拖欠的物业费和违约金。 被告王某辩称: 1、原告在2000年6月30日与开发商签订《物业全权委托管理合同》时没有取得相应的法人资格和物业管理资质,故该合同应当自始无效,原告非本小区的前期物业。 2、原告所主张的2001年9月1日至2007年8月31日的物业费已经超过了普通诉讼时效,故请求判决驳回原告的诉讼请求。 3、原告物业服务不符合法律以及《物业管理协议书》中的约定,依据《合同法》相关规定,因物业服务存在瑕疵的违约形态,故被告请求适当减少原告的物业管理费用。 4、原告所主张的违约金过高,没有书面合同作为依据。虽然《物业管理协议书》中约定日违约金为标的的千分之三,但有效期限从2000年9月19日起至2001年8月30日止,其已经失效,对原被告不再有拘束力,且其主张的违约金远远超过合同标的以及原告实际损失的数倍,故原告不同意支付违约金。
证据材料: 在审理过程中,原告提交了《物业全权委托管理合同》、《物业管理协议书》、《客户手册》、《北京物业管理资质合格证书》、《物业费说明》、《北京市物价局批复》、《北京邮政同城快件单据》以及物业费公示、物业服务状况的照片等。同时被告提交了证明物业服务质量极差的照片数张,该小区其他业主对物业服务质量不满的证人证言数张。 经法庭审理查明: 被告王某系该小区业主。房地产开发商(甲方)与原告(乙方)签订《物业全权委托管理合同》符合相关的法律、法规和政策。并且经充分协商,系双方当事人真是意思表示。故合同合法有效,原告为该小区的前期物业。 《物业管理协议书》中约定,本物业管理服务费收费标准暂定为:住宅每建筑平方米3元/月,公建每建筑平方米8元/每月,并且已经经过北京市物价局批复。合同还约定本物业管理协议自2000年9月19日起至2001年8月30日止。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、道路交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。结合被告房屋产权的建筑面积,被告的管理综合费用为4090元/年,由被告按年度向原告缴纳。每次缴纳物业管理综合费日期为每年8月30日至9月4日。合同同时约定了被告未按期缴纳物业费的违约金为合同标的的千分之三/每日。在审理中,被告王某以部分物业费已过诉讼时效作为抗辩理由,原告主张其一直进行催要,但被告王某未予认可。 二、判决结果: 本院认为,《物业全权委托管理合同》系双方真实意思表示的结果且不违反相关的法律和政策,当属有效。原告受开发商的委托进行物业管理。被告虽未与原告订立书面物业管理委托协议,但双方之间存在事实上的物业管理关系。被告享受了原告的物业服务后,也应依相关规定及时缴纳物业管理费。原告要求被告支付违约金的诉讼请求,因双方之间并无约定,缺乏事实依据,本院不予支持。因向人民法院请求保护追索物业费的民事权利的诉讼时效期间为两年,现原告提供的证据不足以证明其在持续主张权利,故被告提出的原告起诉超过诉讼时效期
案例一: 某房地产开发公司开发的某住宅小区,由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住,2005年5月该小区召开首次业主大会会议,选举产生了业主委员会,并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同,合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后,安排了该小区管理服务人员退场,但以部分业主欠缴物业服务费为由,拒绝移交相应的物业管理资料,拒不配合物业交接查验。2006年8月15日,顶层的20户业主发现房间在雨天渗水,于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致,应由甲物业管理公司负责修缮。之后,乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。 1:上述20户业主提出的修复请求是否合理?是否应由乙物业管理公司负责无偿修复? 2:乙物业管理公司的做法是否妥当?如果您是该公司的负责人,如何处理业主的投诉? 3:该小区的前期物业服务合同何时终止? 4:甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立?请说明理由。 5:在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下,乙物业管理公司应如何进行物业承接查验? 答案参考: 1:上述20户主提出的修复请求合理,因为2003年的房屋到2006年出现渗水现象没有出5年的保修期,所以应该修复,但不应该由甲乙两个物业公司修复,根据建设部的《房屋建筑工程质量保修办法》第四条房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷,施工单位应当履行保修义务。 2、乙物业做法不妥当,没有尽到为业主服务的责任,物业负责人应该联系施工单位i,或上报上级主 管单位。3,前期物业服务合同终止时间2005年8月1日零时。 4,甲物业的理由不成立,根据《物业管理条例》第三十九条物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终